Reguleringsplan for del av eiendommen 33/3 med flere. Vedtatt av kommunestyret , sak 103/15

Transkript

1 Reguleringsplan for del av eiendommen 33/3 med flere Vedtatt av kommunestyret , sak 103/15

2 Planbeskrivelse Planområdet Planområdet er på 11,6 daa. Området omfatter deler av eiendommen 33/3 og eiendommene 33/46, 33/28, 33/33, 33/11, 33/12, 32/90 og 1471/1. For eiendommene 33/28 og 33/33 gjelder dette en planjuridisk forankring av dagens bruk, nemlig boligformål med adkomst. Eiendommene 33/11 33/12 huser i dag en nedlagt fargehandel. Eiendommene 1471/1 og 32/90 (32/1) utgjør i dag helt eller delvis trafikkareal. Aktuell del av 33/3 samt 33/46 er ubebygd, og har tidligere vært benyttet som kornåker. Dette arealet utgjør ca 5,3 dekar. Adkomst til eiendom 33/33 er etablert vest for den nedlagte fargehandelen. Denne adkomst skal også benyttes for 33/3 33/46. Gjeldende plangrunnlag En henvendelse om mulig utnytting til boligformål ble behandlet av Hovedutvalg forvaltning , med følgende vedtak: Hovedutvalg forvaltning er positiv til at det blir startet arbeid med en reguleringsplan som åpner for boligbygging på eiendommen gnr. 33 bnr. 3 avgrensning vist på kart datert Areal for nødvendig utvidelse av Gryttingvegen må vises i planen og behov for forretningsareal og eventuelt areal for offentlig parkering må vurderes i planforslaget. Senere rullering av kommuneplan, vedtatt , og vedtak i Orkdal kommunestyre har avklart premissene for foreliggende reguleringsplan. Plangrensen, gitt i kart av , dekker de trafikale endringer som foreligger Planens målsetting Ny reguleringsplan bør forankre dagens bruk av eiendommene 33/28 og 33/33 med tilhørende adkomster. Reguleringsplanen bør oppdatere plankartet for de justeringer som er gjort av Gryttingvegen og krysset mot Orkdalsvegen. Reguleringsplanen bør fastsette framtidig arealutnyttelse av 33/11 33/12 og avklare framtidig arealutnyttelse av den aktuelle del av 33/3 i kombinasjon med 33/46. Planen bør fastsette byggegrense mot jernbanen. Utviklingen de senere årene har vist en etterspørsel etter boliger, mens det å opprettholde forretnings- og næringsvirksomhet i Fannrem har vist seg vanskelig. Denne utviklingen er tilsvarende det man ser mange steder i landet angående relasjoner mellom litt større steder og deres periferi. Boligbygging i området vil representere en fortetting som utnytter eksisterende infrastruktur, nærhet til kollektivtransport og forsterket kapasitet på skole og barnehage i gangavstand fra planområdet. Planen legger ut fra dette opp til en relativt høy utnyttingsgrad for boligformål for 33/3 33/46. I kommunedelplan for Orkdal har Orkdal kommune angitt laveste utnyttingsgrad for slike arealer til å være 4 boenheter pr dekar. Det aktuelle arealet utgjør ca 5,3 dekar, altså et minimum på 20 boenheter. 2 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 33/3 MED FLERE

3 Planområdet er en del av tettstedet Fannrem. Arealdisponeringen vil ha betydning for hvordan dette tettstedet oppleves og fungerer. Idéskissa for området legger til grunn at Fannrem forsterkes som tettsted, heri en forsterking av gatestrukturer tilpasset den etablerte infrastrukturen med fortau. Reguleringsplanen med reguleringsbestemmelser for 33/3 33/46 legger opp til å angi klare rammer for den detaljplanlegging av boliger, intern infrastruktur og utearealer som skal følge senere byggesøknad. Grunnforhold Området består av elveavsetninger med kornstørrelse tilsvarende grus. Kommunal graving i anledning arbeid med kloakk og vannledning senere år bekrefter dette. Det kan imidlertid ikke helt utelukkes at det ikke finnes lommer av annen masse i grunnen. NVE s skredatlas viser at området ikke er eksponert for steinsprang, snøskred eller kvikkleire. NVE s flomsonekart angir at planområdet ikke berøres av flomsone 200 år. Kulturminner Sør-Trøndelag fylkeskommune foretok arkeologiske undersøkelser av området i I følge brev av er det ikke påvist automatisk fredete kulturminner som vil komme i konflikt med regulering av området til byggegrunn. Natur, biologisk mangfold, friluftsliv. Naturbasen inneholder ikke registreringer fra planområdet. Planområdet er av undertegnede dessuten kontrollert med tanke på vegetasjon og fugleliv, uten funn av interesse. Planområdet har ikke vært utnyttet i friluftslivs-sammenheng. Teknisk infrastruktur Som vist på kartvedlegg er adkomst til planområdet felles med adkomst til eiendommen 33/33. Kommunal kloakk er samordnet med kraftlinje i bakken og krysser planområdet. Kommunalt vann-nett krysser planområdet. Bebyggelsen skal kobles til offentlig vannog avløpsnett. Uteareal Idéskissen legger til grunn at boligmassen for 33/3 33/46 danner et større felles uterom som i vesentlig grad er avskjermet mot støy og innsyn fra Gryttingvegen og Orkdalsvegen. Dette rommet ligger sørvendt. Naboskapet til boligene/eiendommene 33/28, 33/33 og 33/40, samt eiendommen 33/11-33/12, vil bidra til å forsterke rommets kvaliteter. Utearelaet skal så langt som mulig gis en profil som grøntareal/lekeareal der minimum 10 % av dette arealet skal opparbeides som grøntareal, og der det legges til rette for barns lek. Deler av arealet skal etableres som lekeplass. For bolig(er) langs Gryttingvegen skal parkering først og fremst anlegges i kjeller. Øvrig parkering skal innpasses i utomhusplan, eventuelt supplert med garasje for bolig mot Orkdalsvegen. For familieleiligheter legges til grunn 1,5 bil pr boenhet. For leiligheter mindre enn 70 m 2, primært beregnet på enslige, legges til grunn 1,0 bil pr boenhet. VEDTATT AV KOMMUNESTYRET , SAK 103/15 3

4 Infrastruktur for avfallshåndtering innpasses i utomhusplan. Samferdselsanlegg Gryttingvegen har vært gjenstand for utbedringer i form av forbedret kryss mellom Gryttingvegen og Orkdalsvegen og mellom Gryttingvegen og Fv 470 ved kirkebakken, samt forsterkning av mellomliggende strekning. Plankartet viser de endringer som nå er fullført her. Planprosessen Mulig utnyttelse og arrondering av planområdet har vært gjenstand for noe møtevirksomhet overfor kommunen, fylkeskommunen og veimyndighetene i forkant. Samtaler på uformell basis ble også gjennomført med de mest aktuelle naboene. I anledning kommunens opprusting av kloakk over planområdet og utbedringer av Gryttingvegen samt kryss mot Orkdalsvegen, har det vært tett kontakt med kommunen med tanke på framtidig arealutnytting. Etter drøftinger med Orkdal energiverk ble tidligere luftspenn over planområdet lagt i bakken, samordnet med opprusting av kloakk. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i avisa Sør-Trøndelag den og på kommunens hjemmesider. Naboer og sektormyndigheter er tilskrevet med brev av , med tanke på bl.a. forhåndsuttalelser. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har som sektormyndighet følgende uttalelser i brev av : Barn og unge: Ingen merknad Landbruk og bygdeutvikling: Anser at for å redusere arealforbruket er det særlig viktig at fortettingspotensialet i utbyggingsområder realiserer, og ønsker minimumskrav til tettheten i planen. Det henstilles om at overskytende matjord gis agrar utnyttelse. Miljøvern: Angående støy skal T-1442/2012 legges til grunn, og eventuelle tiltak vurderes i planen og forankres i bestemmelsene. Samfunnssikkerhet: Ingen merknad Universell utforming: Henvises til Sør-Trøndelag fylkeskommune Sør-Trøndelag fylkeskommune har i brev av uttalt at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Det henvises til aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Det minnes om at plan- og bygningslovens 1-1 angående universell utforming skal ivaretas. I brev av minner fylkeskommunen om at planområdet grenser til den fredete Thamshavnbanen, og behov for at dette tas hensyn til. Orkla industrimuseum har i brev av pekt på 15-meters-grensen fra senter av jernbanespor til bebyggelse. Det må tas hensyn til fri sikt ved sterkt trafikkert planovergang ved Orkdalsvegen. Dette vil man komme tilbake til senere i planprosessen. 4 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 33/3 MED FLERE

5 Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) I henhold til plan- og bygningslovens 4-3 skal det utarbeides en ROS-analyse for planområdet. ROS-analysen er en systematisk gjennomgang av mulige uønskede hendelser og hvilken risiko de representerer. Kriterier for sannsynlighet og for konsekvenser er som følger: Sannsynlighetskriterier: Begrep Frekvens 1 Lite sannsynlig Mindre enn en gang hvert 50 år 2 Mindre sannsynlig Mellom en gang hvert 10 år og en gang hvert 50 år 3 Sannsynlig Mellom en gang hvert år og en gang hvert 10 år 4 Meget sannsynlig En gang hvert år Konsekvenskriterier: 1 Ufarlig Ingen/små personskader 2 En viss fare Mindre førstehjelpsbehandling. Ubetydelige skader på materiell og miljø (kostnader opp til ,-) 3 Kritisk Sykehusopphold. Materiell og miljøskader som krever tiltak (kostnader opp til ,-) 4 Farlig Langt sykehusopphold/varig men. Langvarig omfattende skade på materiell og miljø (kostnader opp til ,-) 5 Katastrofalt Invalid/død. Varig skade på materiell og miljø (kostnader over 50 millioner) For planområdet anses følgende hendelser som relevante: Naturbaserte hendelser: Grunnforhold ras Ekstrem nedbør flom Menneskeskapte farer: Støy fra trafikk Grunnforhold NGU sitt kart over løsmasser angir at hele planområdet er elveavsetninger med kornstørrelse tilsvarende grus. Ut fra foreliggende materiale kan det imidlertid ikke garanteres at det ikke finnes lommer av annen masse i grunnen. NVE sitt skredatlas viser at området ikke er eksponert for steinsprang eller snøskred, og det er ikke registrert kvikkleire relevant for planområdet. Geoteknisk vurdering og prosjektering skal legges ved søknad om tiltak. Tiltak mot radonstråling skal utføres i henhold til Teknisk forskrift (TEK 10). Ekstrem nedbør NVE sitt flomsonekart angir at planområdet ikke berøres av flomsone 200 år. VEDTATT AV KOMMUNESTYRET , SAK 103/15 5

6 Forutsatt at kummer, ledningsnett og lignende dimensjoneres for slik nedbør, anses det mindre sannsynlig at vesentlige skader på materiell og miljø skal inntreffe. Det bør allikevel tas særlige hensyn til funksjoner i kjeller. Støy fra trafikk Statens vegvesen har utarbeidet støyvarselkart for aktuelle strekninger av Orkdalsvegen og Gryttingvegen (vedlegg). Kartet angir støyvarsel gul for en sone langs begge fylkesvegene. Denne strekker seg et stykke inn i planområdet. Ut fra idéskisse for boligmassen anses støy fra trafikk ikke å representere et vesentlig problem for grøntarealer/lekearealer i støyskyggen av mulige boliger. En slik skjermingseffekt framgår i dag av bebyggelse på eiendommene 33/11-33/12 og 33/40. For ny bebyggelse skal retningslinjene i T.1442/2012 legges til grunn. Dette betyr at avbøtende støytiltak skal planlegges og gjennomføres. Tilfredsstillende støytiltak skal være en del av byggesøknad. 6 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 33/3 MED FLERE

7 Reguleringsbestemmelser vedtatt , sak 103/15 Området reguleres til disse formål: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Sentrumsformål: bolig, forretning, forsamlingslokale Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg/kjøreveg, fortau og parkering Hensynssone: Frisiktsone ved veg og jernbane 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr 1): Boligbebyggelse 1.1 På området kan det oppføres bygg med boliger. Bebyggelsen skal forsterke gatebildet i Fannrem. Området skal bebygges med minimum 20 boenheter. 1.2 BYA: Inntil 60 % etter TEK. 1.3 Bebyggelsen kan være i inntil tre etasjer. Maksimum gesims/mønehøyde 13 meter. Utformingen av bygninger, gesimshøyder og lignende skal angis i byggesøknad. 1.4 Byggesøknad skal omfatte en detaljert utomhusplan som viser arealer for trafikk, parkering, avfall, grøntstruktur og barns lek. De utearealer som naturlig sokner til de ulike byggetrinn skal være ferdig opparbeidet når brukstillatelse gis. 1.5 Minimum 10 % av utearealet skal opparbeides som grøntareal. Maksimum 50 % av grøntareal kan tillates anlagt over bakken om arealet anses egnet ut fra støy, sikkerhet og lignende. Som del av grøntarealet skal det anlegges en lekeplass med størrelse 100 m 2. Lekeplass kan samordnes med eventuelt krav om lekeplass for bolig på gnr. 33 bnr. 11, Krav til biloppstillingsplasser: Det tas sikte på en boligmasse som omfatter både familieleiligheter og leiligheter for enslige. Det legges til grunn at hver familieleilighet (over 70m 2 BRA) trenger areal for minimum 1,5 bil og minimum 2 sykler. For leiligheter for enslige (mindre enn 70 m 2 BRA) legges til grunn minimum 1 bil og 1 sykkel. Ny bebyggelse langs Gryttingvegen kan ha parkering i kjelleretasjen. 1.7 Avkjørsel samordnes med avkjørsel til eiendom 33/33 som vist på plankart. 1.8 Ved utbyggingen legges retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012 til grunn. Alle boenheter skal ha støy mindre enn Lden 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst et soverom. Utenfor minst ett soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige L5AF 70 db. Støynivå på uteplassene/terrasser ol. Skal ikke overstige Lden 55dB. Fasade og vinduer skal lydisoleres for å tilfredsstille innendørs støykrav i TEK (NS8175). Støyvarslingskart fra Statens vegvesen viser at støytiltak må vurderes for nye boliger både langs Orkdalsvegen og Gryttingvegen. Beskrivelse av støytiltak, heri plassering av soverom, skal følge byggesøknad. Uteoppholdsplasser skal etableres i støyskyggen fra ny bebyggelse. Om ny VEDTATT AV KOMMUNESTYRET , SAK 103/15 7

8 bebyggelse i kombinasjon med eksisterende bygninger på tilstøtende eiendommer skulle vise seg å ikke gi god nok støyskjerming, kan det stilles krav om ytterligere støyskjerming mot fylkesveiene. 1.9 Geoteknisk vurdering og prosjektering skal legges ved søknad om tiltak For eiendommene 33/28 og 33/33 gjelder: På området tillates boligbebyggelse. BYA : Inntil 30 % etter TEK. Mønehøyde inntil 9 meter tillates. Gesimshøyde inntil 8 meter tillates. 2 Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr 1): Sentrumsformål 2.1Eiendommen kan benyttes til sentrumsformål som forretning, forsamlingslokale, privat/offentlig tjenesteyting og bolig. Ved ny bebyggelse: BYA : Inntil 80 % etter TEK. 2.2 Ny bebyggelse kan tillates i inntil 3 etasjer. 2.3 Byggesøknad skal omfatte en detaljert utomhusplan som viser arealer for trafikk, parkering, avfall, grøntstruktur og barns lek. Eventuelt krav om lekeplass kan samordnes med lekeplass for gnr. 33 bnr. 3,46. Utearealene skal være ferdig opparbeidet når brukstillatelse gis. 2.4 Minimum 10 % av utearealet skal opparbeides som grøntareal. 2.5 Krav til biloppstillingsplasser: Tilrettelegging for biloppstilling skal angis i byggesøknad eller søknad om omdisponering av eksisterende bygning. Ved eventuell etablering av boenheter stilles samme krav som for 33/3 33/ Ved utbyggingen legges retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012 til grunn. Alle boenheter skal ha støy mindre enn Lden 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst et soverom. Utenfor minst ett soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige L5AF 70 db. Støynivå på uteplassene/terrasser ol. Skal ikke overstige Lden 55dB. Fasade og vinduer skal lydisoleres for å tilfredsstille innendørs støykrav i TEK (NS8175). Eksisterende bebyggelse: 2.7 Eksisterende bebyggelse kan benyttes til sentrumsformål som forretning, forsamlingslokale, privat/offentlig tjenesteyting. Ved søknad om bruksendring skal det gjøres rede for parkering og uteoppholdsareal. 3Hensynssone (PBL 12 6): Frisiktsone ved veg og jernbane 3.1 Frisiktsonene fremgår av plankartet. I frisiktsonene skal det ikke forekomme sikthindrende vegetasjon eller gjenstander høyere enn 0,5 meter over tilstøtende kjørebaners plan. Lysmaster, trafikkskilt, enkelte oppstammede trær og lignende kan tillates. Frisiktsonene fremgår av plankartet. 8 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 33/3 MED FLERE