Kvartalsrapport 2. kvartal Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport 2. kvartal 2009 Prime Office Germany AS

2 Selskapet Prime Office Germany AS Selskapet utbetalte den 16. juni 2009 NOK 360 millioner til selskapets aksjonærer, hvilket tilsvarer 22,5% av opprinnelig investert egenkapital. Selskapet har tilgjengelige lånerammer etter utbetalingen. Selskapet er nå i en ordinær driftsfase hvor hovedfokuset er å løse den eksisterende ledigheten. Rammebetingelsene for ny utleie er krevende, men organisasjonen i Tyskland arbeider fokusert og inngikk i slutten av juli 2009 en større leiekontrakt i eiendommen Friedrichstrasse 149 i Berlin. Resultat pr. 30.juni 2009 (ikke revidert) Prime Office Germany AS har hittil i år hatt inntekter tilsvarende NOK 42,0 mill. Selskapet har i samme periode hatt samlede driftskostnader på NOK 32,5 mill, noe som gir et positivt driftsresultat på NOK 9,5 mill per 30. juni Det er for tiden høy aktivitet knyttet til forlengelse av eksisterende leieforhold samt inngåelse av nye. Den høye aktivi teten påvirker naturlig nok kostnadene i perioden. Per 30. juni utgjorde eierkostnadene 28,8 % av de samlede driftsinntektene i konsernet. Selskapet hadde i perioden et negativt finansresultat på NOK 48,8 mill. Finansnettoen består i hovedsak av rentekostnader på NOK 22,5 mill og et urealisert valutatap på NOK 17,8 mill. For øvrig er NOK 9,9 mill tapsført ifbm terminering av rentebytteavtaler i Nordea. Valutatapet består i det alt vesentlige av urealisert tap på selskapets euro fordringer på datterselskap i Tyskland, idet vekslingsforholdet mellom euro og kroner falt fra 9,865 ved årsskifte til 9,018 ved utløp av perioden. Hele belåningen er sikret via rentebytteavtaler til 4,79 % inklusive en margin på 114 bp. Selskapets resultat før skatt per andre kvartal endte på minus NOK 39,3 mill. Videre drift av selskapet Hovedfokus for selskapet er nå å minimalisere ledigheten. Den daglige ledelsen besiktiget selskapets eiendommer med størst ledighet i Frankfurt og Berlin i perioden juli Hensikten med turen var å møte den lokale driftsorganisasjonen hos BSA Real Estate GmbH med deres underleverandører, og få bedre kunnskap om de eiendommene som har størst ledighet. Hovedinntrykket er at eiendommene har både høy kvalitet og attraktiv beliggenhet, og at de pågående utleieprosessene gir grunnlag for optimisme. Som omtalt i media har det skjedd endringer i sammen setningen av eiendomsteamet i Orkla Finans Kapital forvaltning AS («Orkla Finans»). Prime Office Germany AS har imidlertid kommet over i en fase der forvaltning av eksisterende leietagere og gode utleieprosesser er de viktigste aktivitetene i selskapet. Dette håndteres operativt av BSA Real Estate GmbH, og endringene i Orkla Finans eiendomsteam påvirker derfor ikke disse aktivitetene. Et nytt eiendomsteam er allerede på plass i Orkla Finans, og Orkla Finans vil fortløpende tilpasse dette i takt med mulighetene i markedet og behovene i pågående prosjekter. Dette inkluderer Orkla Finans ansvar for den daglige ledelsen av Prime Office Germany AS, som vil bli videreført iht. forretningsføreravtalen. Egenkapitalen per andre kvartal var NOK 969,1 mill, som utgjør 45,6 % av konsernets totalkapital. Den reduserte egenkapitalprosenten fra forrige rapportering (69,7 %) må sees i sammenheng med at det i juni ble tilbakebetalt til sammen NOK 360,0 mill av egenkapitalen til selskapets aksjonærer. Konsernets langsiktige gjeld har økt som følge av overtagelsen av MAN-bygget 15. mai (EUR 27,5 mill) og tilbakebetalingen til aksjo nærene i juni (EUR 37,0 mill). Annenhåndsomsetning Det er i perioden fra sist årsskifte til utløpet av andre kvartal registrert overdratt i alt 710 aksjer i selskapet, noe som utgjør 4,4 % av aksjene i selskapet. Det alt vesentligste av handlene er gjort med Pareto Securities AS som mellommann. Selskapet vurderer Paretos etablering av et annenhåndsmarked som positivt, da dette bidrar til økt likviditet i selskapets aksjer. Verdiutvikling Selskapet har ikke gjennomført eksterne verdivurderinger siden , men med grunnlag i de verdianslag som selskapets Asset Manager presenterte på generalforsamlingen 3. juni antydes det en samlet verdi av porteføljen på mellom EUR mill. Anslaget innebærer et samlet verdifall på selskapets eiendomsmasse siden nyttår på %. Ledende økonomiske indikatorer, som også om tales i Asset Managers rapport, tyder imidlertid på at markedet er i ferd med å bunne ut og at det er mer optimisme å spore. Nøkkeltall i EUR per 30. juni 2009 Antall eiendommer 7 Totalt areal kvm Kjøpsyield * 5,10 % Kostpris inkl. omk. Netto leie p.a. EUR 258,0 mill EUR 10,0 mill Andel ledige arealer 17,4 % Vektet gjenværende leietid (eks. ledighet) ca 4,8 år Langsiktig gjeld (100% rentesikret inkl. margin) EUR 121,0 mill / 4,79% * Leieinntektspotensial ved 100% utleie / kjøpspris eks trans.omk 2

3 Rapport fra Asset Manager Forvaltning Prime Office Germany Konsern Resultat (TNOK) Driftsinntekter Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Personalkostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Renteinntekter Valutatap (urealisert) * Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finans Resultat før skatt * Tallet for Q1 er omarbeidet per Q2. Prime Office Germany Konsern Balanse (TNOK) Eiendeler Anleggsmidler Eiendom inkl. forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital, stk à NOK Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Andre avsetninger Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Vekslingskurs EUR/NOK 9,018 8,890 BSA forhandlet frem en utvidelse av lånerammen med Helaba / HypoVereinsbank fra EUR 125 mill til EUR 150 mill, som ble signert 26. mai Dette muliggjorde tilbakebetaling av aksjekapital med NOK per aksje, som vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i desember Utlånsmarkedet i Tyskland er for tiden svært stramt, og vi er godt fornøyd med å få på plass en utvidelse av eksi sterende ramme til oppnådde betingelser. Asset managers primærfokus er nå å sikre selskapets kontantstrøm ved å forlenge og tegne nye leiekontrakter. Markedsrapporter fra diverse meglere rapporterer om 30 % reduksjon i etterspørselen av kontorarealer og økning i insentiver som blir tilbudt leietakere, noe som innebærer at det reelle leienivået ligger godt under rapporterte nominelle leier. Dette stemmer godt med våre observasjoner i markedet. For å ivareta de underliggende eiendomsverdiene er det nød vendig å foreta investeringer i både oppgraderinger av eiendommene og leietakerinsentiver for å maksimere leienivået det kan kapitali seres på ved et eventuelt fremtidig salg. I tillegg til utleiearbeidet arbeider vi med å konsolidere eiendomsforvaltningen hos BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH. Dette som et ledd i å strømlinje rapporteringen samt øke fokus på budsjettoppfølging og kostnadseffektivitet i alle ledd. BNP Paribas vil også ivareta regnskapsførsel for samtlige av Prime Office Germany AS datterselskaper i Tyskland, et arbeid som frem til nå har vært ivaretatt av Grant Thornton. BSA er så langt meget godt fornøyd med leveransene fra BNP Paribas. Utsikter for Prime Office Germany AS Per 30. juni 2009 var det trukket omlag EUR 121 mill av selskapets låneramme på EUR 150 mill. Resterende låneramme må benyttes innen utgangen av tredje kvartal, men dersom selskapet kan vise til konkrete forhandlinger med potensielle leietakere kan fristen forlenges til 31.desember For å benytte rammen fullt ut er det nødvendig å øke kontraktsdekningen noe utover dagens situasjon dette vurderer BSA pt. som en oppnåelig målsetning. Selv om makrobildet i Tyskland for tiden generelt ser dårlig ut, er det også noe optimisme å spore. Blant annet rapporterer Creditreform om at det ble etablert nesten nye selskaper i første halvår 2009, som er noen flere enn i første halvår Ca. 2/3 av disse selskapene er etablert innen servicesektoren. Nær nye jobber i Tyskland medfører, i følge Jones Lang LaSalle, en økt etterspørsel av kontorarealer på 2,9 mill kvadratmeter. Den videre verdiutviklingen i Prime Office Germany AS vil blant annet være avhengig av vår evne til å maksimere leienivå og utleiegrad i et leiemarked som er sterkt preget av den pågående finansielle krisen og økonomiske resesjonen i Tyskland. Drift Driftsmessig er det ingen store hendelser å rapportere om utover overtakelse av MAN-bygget i München i mai måned, hvor det gjenstår en del oppfølgingspunkter ift. gjenstående arbeider på bygget samt den endelige økonomiske avregningen med selger. BSA har p.t. ingen indikasjoner på forestående konkurser hos leietakere. Samtlige leietakere betaler leie i tide. BSA overvåker løpende soliditeten til de største leietakerne. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

4 Finansiering Finansieringsbetingelsene oppsummert: Trekkramme Helaba / HVB Status per Lånebeløp EUR 150 mill. (LTC ~ 58 %) EUR 121 mill. (LTC ~ 46 %) Periode -> Opsjon POG + 3 år, betinget av: LTV < 70 %, ICR > 1,20 og gj.snitt kontraktslengde > 5 år Kontraktslengde ~ 4,8 år Rente 3 mnd Euribor 3 mnd Euribor Margin 114 bp 114 bp Komiterings kommisjon 0,40 % p.a. av ubenyttet ramme Amortisering år 1 3: 0 %, deretter 1 % Pt. 0 % Rentesikring 100 % 100 % Rente: 3,65 %, løpetid: 5,1 år (Rente inkl margin = 4,79 %) Prepayment fee År 1: 50 bp, År 2: 25 bp, 0 bp deretter Pt. 25bp ICR* < 120 % cash sweep, ICR < 110 % trigger default * ICR > 140 % (116 % v/trekk EUR 150 mill) LTV LTV >70 %, >75 % trigger default 53 % (66 % v/trekk EUR 150 mill) * ICR beregnes på basis av kontraktsfestet leieinntekter 12 mnd fremover. Utleiesituasjonen Ledigheten økte fra kvm til kvm fra utgangen av første kvartal til utgangen av andre kvartal. Kontraktsprofilen i porteføljen er utfordrende, og utleiearbeidet er derfor høyt prioritert. 29 juli 2009 ble det signert en leiekontrakt med farmasiselskapet Shire Deutschland GmbH på ca kvm i Friedrichstrasse 149 i Berlin, som medfører en reduksjon i ledigheten til ca kvm. Kontrakten er inngått på 17 euro/kvm/mnd, med et løft til 19 euro etter to år. Kontrakten har en løpetid på seks år pluss 3x3 års opsjon. Som beskrevet i rapporten for første kvartal, må det påregnes at kostnader knyttet til re-utleie vil øke fremover som følge av at eier må påberegne å dekke en større andel av leietakertilpassninger samt yte andre insentiver, herunder leiefritak. Utover dette registrerer vi at det er mange leietakere som er i markedet for å innhente alternative tilbud til bruk som brekkstang i forhandlinger med sine nåværende gårdeiere. En kort status om utleiesitasjonen i eiendommene følger i tabellen nedenfor. Eiendom Utleiestatus, og aktivitet i førstekvartal Ungererstrasse (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau (Westend) Frankfurt Overtatt 15. mai Fullt utleid til MAN på 10 års kontrakt. Noe oppfølgingsaktivitet mot selger og utvikler grunnet utestående arbeider. 18 kvm ledig. Hamburger Hochbahn leier ca. 2/3 av bygget. Er i dialog om forlengelse etter at leieavtalen utløper i juni Dersom dialogen ikke fører frem innen utgangen av 2009, vil BSA gå aktivt ut i markedet for å søke etter nye leietakere kvm ledig. BSA er i dialog med to aktuelle leietakere som kan ta hele eller deler av det ledige arealet. Det kan forventes en avklaring i løpet av tredje kvartal Hovedkvarter for Garbe-group. Fullt utleid frem til november Ved utgangen av juni stod 4032 kvm ledig. Det ble 29.juli signert leiekontrakt på ca kvm med farmasiselskapet Shire, som flytter inn i løpet av første halvår med oppstart av leiekontrakten 1. august Arealene er de samme som ble ledigstilt da advokat-firmaet Heuking flyttet ut i mars mnd d.å. 400 kvm ledig. BSA er i dialog med eksisterende og potensielle nye leietakere. Düsseldorf markedet oppleves som mer krevende enn tidligere, men fortsatt registrer BSA god interesse fra eksisterende og potensielle leietakere grunnet eiendommens særegenhet. 598 kvm har stått ledig siden overtakelse i september Engel & Völkers har fått utleiemandat, og forhåpentligvis kan dette løses innen 3 6 mnd. Et advokatfirma er interessert i det ledige arealet. For øvrig pågår det forhandlinger med eksisterende leietakere vedr. forlengelser. Zollhof 3, Medienhafen, Düsseldorf Bockenheimer Anlage 15, Westend, Frankfurt Am Kaiserkai 62, Hafen City, Hamburg 4

5 Rapport fra Asset Manager Markedsinformasjon Den verdensomspennende resesjonen fortsetter å prege økonomien, og effektene forventes å være større i Tyskland enn for andre viktige industrialiserte nasjoner. Bundesministerium der Finanzen rapporterer i juli at BNP forventes å falle med 6 % i BNP-fallet på 3,8 % i første kvartal ble etterfulgt av en noe overrasende vekst på 0,3 % i andre kvartal. Det er derfor naturlig å tro at bunnpunktet i resesjonen vil passeres i løpet av annet halvår Den høye avhengigheten av eksportindustrien kombinert med svak innenlandsk etterspørsel er en stor utfordring for den tyske økonomien. Som en konsekvens av dette forventes en fortsatt økning i arbeidsledigheten, noe som igjen påvirker etterspørselen etter eiendom. På den positive siden viser ledende indikatorer som for eksempel IFO og ZEW indeksene en bedring i næringslivets forventninger. Overraskende gode tall for industriordre- og produksjon, kombinert med en lavere rapportert økning i arbeidsledigheten enn forventet, har hatt en positiv effekt på forventningsindikatorene. Det totale transaksjonsmarkedet utgjorde EUR 3,7 milliarder første halvår 2009, hvorav kontoreiendom står for ca. 1/3 av volumet. Nedgangen i transaksjonsvolumet er på ca. 70 % i forhold til samme periode foregående år. Bankenes manglende vilje til å låne ut penger legger en sterk demper på investeringsmarkedet. For tiden er det kun mulig å oppnå en belåning per eiendom på maksimalt EUR 40 mill, med en maksimal LTV (Loan-to-value) på 60 %, men kun for førsteklasses eiendom med lange leiekontrakter. Porteføljetransaksjoner er nesten helt fraværende og gjennomsnittsstørrelsen på enkelttransaksjoner som gjennomføres har falt til EUR 13 mill. Dette kan delvis forklares ved at private investorer den siste tiden har etablert seg som en av de mest aktive kjøpergruppene i Tyskland. Utenlandske kjøpere er fortiden mer eller mindre fraværende i det tyske eiendomsmarkedet. Yielden for prime kontoreiendom har økt med ca. 100 basispunkter siden midten av 2007 noe som impliserer et verdifall på ca. 25% i perioden. Det observeres også en økende divergens i yieldnivået mellom A- og B-lokasjoner, hvor yieldgapet har økt fra 100 basispunkter til 140 basispunkter i samme periode. Ifo Business Survey (Industry and Trade*, August 2009) ZWE Indicator of Economic Sentiment (Germany) Index, 2000 = 100, seasonally adjusted Business expectations Industry and Trade Ifo Business Climate * Manufacturing, construction, wholesaling and retailing. Source: Ifo Business Survey. Kontor Prime Yield Endring siden Q Implisitt verdiendring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5, % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5, % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5, % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5, % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5, % Gj.snitt % * gitt uendret leienivå Arealendring (kvm) kv kv Year to date (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden * (-) Forlengelser i perioden * (-) Ny utleie i perioden * (=) UB Ledighet * Tidligere rapportert utløp 4880kvm, forlengelse 2953kvm og ny utleie 657 kvm. Avvik skyldes at kontraktsforlengelse med Hamburger Hochbahn frem til ikke ble rapportert i rapporten for første kvartal. Avviket i ny utleie fra tidligere rapportert 657 kvm skyldes at kun kontorarealet ble medtatt i tidligere rapport. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

6 Transaction Volume by Risk Class and Type of Purchaser Transaction Volume Germany 18 bn Euro Q1/05 Utleiemarkedet på retur Nedgangen i utleievolumet i forhold til første halvår 2008 er på ca. 32 % i de fem byene Prime Office Germany AS har investert i. Den største svikten i etterspørselen har funnet sted i Düsseldorf. Men selv i krise tider er det bevegel ser i leiemarkedet 10-års kontraktene som ble inngått i oppgangsårene 1999/2000 og 5-års kontraktene som ble inngått i 2004/2005 utløper nå. Dette fører til et totalt etterspørselsvolum på ca. 5 millioner kvadratmeter. Selv om den tyske økonomien er i krise, etableres det nye selskaper og arbeidsplasser. Som nevnt Q2/05 Q3/05 Q4/05 Q1/06 Q2/06 Q3/06 Q4/06 Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09 Q2/09 ovenfor rapporterte Creditreform om en økning i selskapsetableringer i første halvår i forhold til samme periode 2008, noe som fører til en implisitt økt etterspørsel etter kontorarealer på snaue 3 millioner kvadratmeter. På tilbudssiden observeres det et økt volum av arealer som tilbys for fremleie, som følge av at flere virksomheter restrukturerer og nedbemanner. Dette bidrar til å legge et betydelig negativt press på leienivået, da en fremleier ofte er mer interessert i en kortsiktig kontantstrøm og derfor kan godta en lavere pris enn å maksimere kapitalisert verdi på utleieobjektet % % 28 % % core core+/value add opportunistic % H Other Insurances/Pensions Funds Private Equity/Hedge Funds Developers Asset/Fund Manager Open-ended Funds Det observeres at gapet mellom reel leie og nominell leie er økende som følge av økt bruk av insentiver ved kontraktsinngåelser for å tiltrekke seg nye leietakere. På den positive siden forventes ikke fallet i leienivået å bli like stort som ved den siste konjunktur nedgangen i Dette fordi økningen i leienivået fra 2005 til 2008 var langt mindre enn økningen i den forrige oppgangs perioden fra 1997 til 2001, og fordi nybyggingsaktiviteten er lav samtidig som det forventes relativt lave volumer av nye kontorarealer på markedet i 2010 og Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) Q Q Prosentvis endring Berlin % Düsseldorf % Frankfurt % Hamburg % München % SUM % Trend - prognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) 2008 Q Q Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin ,8 % ,0 % 1 515,500 9,0 % Düsseldorf ,4 % ,6 % ,3 % Frankfurt ,5 % ,6 % ,5 % Hamburg ,1 % ,1 % ,6 % München ,6 % ,2 % ,7 % SUM ,5 % ,2 % ,7 % Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Q Q Trend - prognose Berlin 21,00 22,00 21,50 20,50 Düsseldorf 22,50 22,50 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 37,00 35,00 Hamburg 23,00 23,50 23,50 23,00 München 30,00 30,50 30,50 29,00 Gj.snitt 26,70 27,10 27,00 26,00 Kilder: Jones Lang LaSalle 6

7 Porteføljeoversikt Per 30. juni 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Leie p.a [IST] 1) (mill) Leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde (eks. ledighet) per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtatt Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0, (2002) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,0 EUR 2, (1982/ 2003) kvm 0 % 9,8 år kvm 0,5 % 1,9 år kvm 54 % 3,3 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm 0 % 9,3 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,0 EUR 2, kvm 35 % 3,0 år EUR 50,6 5,0 % EUR 2,5 EUR 2, kvm 4 % 2,3 år Wisenau Westend Frankfurt Overtatt EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ kvm 16 % 1,2 år SUM EUR 258,0 5,1% EUR 10,0 EUR 12, kvm 17,4 % 4,8 år 1) Leie p.a per 30. juni ) Leieinntektspotensial ved 100% utleie per 30. juni Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS BSA Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: