Prime Office Germany AS. Årsrapport 2010

Transkript

1 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

2

3 Prime Office Germany AS Årsberetning 2010 Virksomhetens art og hvor den drives Prime Office Germany AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Tyskland har som formål å eie og drifte en portefølje av kontoreiendommer i de fem tyske byene Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg og München. Selskapet har kontoradresse i Oslo. Eiendommene forvaltes av Industrifinans Real Estate GmbH, mens forretningsførsel forestås av Pareto Business Management AS. Kaare Krane er selskapets daglige leder. Eiendomsporteføljen Pr 31. desember 2010 eier Prime Office Germany AS en eiendomsportefølje bestående av syv kontoreiendommer i Tyskland (kostpris inkl omkostninger i parentes): Ungererstrasse 67-69, München (EUR 33,0 mill) overtatt 15. mai 2009 Steinstrasse 25, Hamburg (EUR 13,0 mill) overtatt 28. november 2007 Bockenheimer Anlage 15, Frankfurt (EUR 49,8 mill) overtatt 31. desember 2007 Am Kaiserkai 62, Hamburg (EUR 32,8 mill) overtatt 1. november 2008 Friedrichstrasse 149, Berlin (EUR 63,8 mill) overtatt 2. januar 2008 Neuer Zollhof 3, Düsseldorf (EUR 50,6 mill) overtatt 1. september 2008 Wiesenau 36-40, Frankfurt (EUR 15,0 mill) overtatt 19. september 2008 Totalt har Prime Office Germany AS eiendomsportefølje en samlet kostpris på EUR 258 mill. Eiendommene er samlet på omlag kvm. Redegjørelse for årsregnskapet Driftsinntekter Prime Office Germany konsern hadde i 2010 samlede driftsinntekter på NOK 77,4 mill. Inntektene er redusert grunnet høyere ledighet i porteføljen enn i Ved inngangen til 2010 var det kvm ledig (tilsvarende 16,5 %). I løpet av året utløp ytterligere kontrakter tilsvarende kvm. Det ble i 2010 inngått nye kontrakter tilsvarende kvm og kvm ble reforhandlet på om lag samme leienivåer som tidligere. Per var det kvm ledighet i porteføljen (tilsvarende 20 %) og vektet leietid var 4,9 år. I de første 3 månedene av 2011 har kontrakter utløpt tilsvarende kvm. Det er inngått nye kontrakter tilsvarende kvm og forlenget kvm, slik at ledigheten pr var kvm (tilsvarende 18,3 %) En av porteføljens største leietakere har finansielle problemer og det er inngått avtale om ettergivelse av 85 % av utestående leie per Fremtidige leieinntekter fra eksisterende leietaker på dette objektet fremstår som usikre. Det er til sammen bokført tap på fordringer på EUR i årsregnskapet for Driftskostnader Konsernets samlede driftskostnader eksklusive av- og nedskrivninger i 2010 beløper seg til NOK 40,8 mill. i tillegg kommer ordinære avskrivninger og nedskrivning for antatt varig verdifall med til sammen NOK 121,9 mill. Verdivurderinger Eksterne verdivurderinger foretatt av Keunecke & Stöher verdsetter eiendomsporteføljen per 31. desember 2010 til EUR 210 mill. Jones Lang LaSalle har verdivurdert fem av selskapets eiendommer i april To av selskapets eiendommer, Ungererstrasse i München og Friedrichstrasse i Berlin, er lagt ut i markedet for salg og det pågår en salgsprosess i Berlin, mens budgiver i München har trukket seg. De aktuelle budindikasjonene ligger noe i underkant av estimert verdi på de to eiendommene per årsskiftet. Tillagt de seneste vurderingene fra JLL indikerer dette en verdi på selskapets eiendommer på om lag EUR 204 mill, som er lagt til grunn for selskapets årsregnskap for Dette er før fratrekk av transaksjonskostnader på anslagsvis EUR 6 mill, som vil kunne representere en mindreverdi for en kjøper i dagens marked (dokumentavgift og lignende). Eiendomsverdier på EUR 204 mill representerer en nedgang i markedsverdi på ca 26,5 % i forhold til kostpris på eiendomsporteføljen, som utgjorde EUR 258 mill. Det foreligger et indikativt bud på seks av selskapets eiendommer gjennom de tyske datterselskapene som indikerer samlede eiendomsverdier på ca EUR 185 mill. Det er imidlertid styrets oppfatning at verdivurderingene ovenfor, som er gjennomført på basis av et going concern er mer representative for markedsverdien av selskapets eiendommer enn et bud som reflekterer et markedsmessig og finansielt øyeblikksbilde, og at en regnskapsmessig nedskrivning til eiendomsverdier tilsvarende ca EUR 204 mill i tilstrekkelig grad vil reflektere verdifallet for selskapets eiendeler. Styret vil imidlertid understreke at selskapet er i en utfordrende situasjon og at verdsettelsen derfor er usikker. Prime Office Germany AS Årsrapport

4 Finansiering Konsernet har i 2010 en samlet finansnetto på NOK -110 mill. Foruten ordinære renteinntekter på NOK 0,4 mill og ordinære rentekostnader på NOK 55,8 mill i forbindelse med selskapets lånefasilitet i Helaba og Unicredit, består finansnettoen først og fremst av et valutatap på NOK 57,2 mill i forbindelse med bankinnskudd og fordringer på selskapets tyske datterselskaper. Selskapets rentebetingelser er i sin helhet sikret gjennom swapavtaler som løper uavhengig av banklånet. Avtalene løper til 30. juni 2014 og gir en vektet gjennomsnittsrente på 4,58%. Den estimerte markedsverdien av selskapets swapavtaler var per negativ med EUR 8,1 mill, mens den negative verdien per var EUR 4,3 mill. Selskapets lånefasilitet i Helaba/Unicredit på EUR 150 mill forfaller 30. juni Styret iverksatte derfor medio 2010 en prosess for å refinansiere denne fasiliteten. For å bistå selskapet med dette arbeidet ble det inngått avtale med Flatow Advisory Partner. Selskapet har mottatt indikative tilbud fra flere banker, men har valgt å akseptere et termsheet fra eksisterende banker. Selskapets lån er i årsregnskapet for 2010 reklassifisert til kortsiktig gjeld. I denne forbindelse vises det til punktet om fortsatt drift og punktet om hendelser av betydning etter regnskapsårets avslutning. Selskapet var per i brudd med låneavtalens rentedekningsbetingelser (ICR covenant, som stiller krav til forholdet mellom leieinntekter og rentekostnader). En ICR på under 1,10 vil innebære at selskapet er i mislighold av låneavtalen (default), noe som i tilfelle gir bankene anledning til å terminere låneavtalen. ICR per var 1,04 men selskapet har gjennom innbetaling fra morselskapet til depotkonto i banken reparert bruddet, slik at ICR er beregnet til 1,10. Resultat Konsernets årsresultat for 2010 er på NOK -257,3 mill, hovedsakelig som følge av at konsernets disagio,av- og nedskrivninger, svake driftsresultat samt skattekostnad. Konsernets egenkapital per 31. desember 2010 er på NOK 515,6 mill som utgjør 30 % av konsernets balanse. Morselskapets årsresultat for 2010 er på NOK -259 mill, hovedsakelig som følge av selskapets realiserte valutatap og nedskrivning av verdien av finansielle anleggsmidler, samt skattekostnad. Selskapets egenkapital utgjør NOK 536 mill som utgjør 87 % av selskapets balanse per 31. desember Balanse Konsernets balanseførte eiendeler består hovedsakelig av eiendommer og bankinnskudd og er per 31. desember 2010 bokført til henholdsvis NOK 1 592,7 mill og NOK 103,3 mill. Gjeld til kredittinstitusjoner per samme tidspunkt beløper seg til NOK mill som utgjør 70 % av selskapets totalbalanse. Kontantstrøm Netto kontantstrøm for konsernet i 2010 var negativ med NOK 35,3 mill inkl valutaomregningsdifferanser. Kontantstrømmen består av NOK -76,6 mill i netto kontantstrøm fra konsernets operasjonelle aktiviteter mens resterende utgjøres av netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter og valutaomregningsdifferanser. Konsernets bankinnskudd per 31. desember 2010 beløper seg til NOK 103,2 mill. Styret mener at årsregnskapet og konsernregnskapet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående refinansieringsprosessen og eventuell fremtidig egenkapitalbehov for å sikre denne. Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås en ny låneavtale med bankene innen utløpet av juni Ved avleggelse av årsregnskapet er imidlertid ikke låneavtale signert og endelig kredittbehandling og forhandlinger om en avtale vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. De indikerte betingelser innebærer skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering og selskapet vil kunne ha vanskeligheter med å etterleve bestemmelsene i låneavtalen. Dette gjelder spesielt ICR forholdet, som angir minimumsforholdet mellom netto driftsinntekter og rentekostnader. En refinansiering og videre drift vil etter all sannsynlighet kreve kapitaltilførsel til selskapet og styret vurderer nødvendigheten av å fremme forslag om en emisjon. Styret har i denne sammenheng engasjert Pareto Project Finance AS for å bistå i forbindelse med gjennomføring av emisjonen. Som nevnt under avsnittet Verdivurderinger er det mottatt et indikativt bud på selskapets tyske datterselskaper. Når et endelig bud foreligger vil dette presenteres for aksjonærene som et alternativ til videre drift av selskapet. Selskapet har også engasjert Pareto Project Finance AS til å gi en vurdering av dette tilbudet og bistå i forhandlingene med budgiver. Strategien for videre drift av selskapet vil således avhenge av utfallet av ovennevnte, og aksjonærene vil i henhold til Aksjonæravtalen presenteres for muligheten til å selge eiendommer, samt en alternativ strategi for videre drift. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. En av selskapets største leietakere har finansielle problemer og det er betydelig risiko knyttet til leieforholdet. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på tilsvarende NOK 103,3 mill. Fremtidig kontantstrøm er pt ikke tilfredsstillende, da selskapets kostnadsnivå og reduserte leieinntekter forventes å gi en negativ kontantstrøm. Brudd på betingelser (covenants) i låneavtalen vil kunne medføre krav om innbetalinger på sperrede konti og således begrense tilgangen til selskapets likviditet. 4 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

5 Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og den fremtidige fremmedfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Tyskland i valutaen euro. Så lenge selskapet ikke har inngått sikringsforretninger mht valutarisiko, innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen som umiddelbart etter emisjonen i juni 2007 ble vekslet om til euro. Regnskapsmessig resultatfører imidlertid selskapet og konsernet kun valutadifferanser som oppstår i forbindelse med omregning av bankinnskudd og langsiktig fordring/gjeld i euro til datterselskaper. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen i selskapet. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i euro og norske kroner ved at overskuddslikviditeten per årsskiftet står på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med endringer i det generelle rentenivået i disse valutaene. Siden selskapet løpende har inngått rentebytteavtaler som tilsvarer selskapets fremmedfinansiering, er konsernet ikke eksponert for endringer i rentenivået i denne perioden. Refinansieringsrisiko Selskapet har per dato for avleggelse av regnskapet ikke ferdigforhandlet refinansiering av selskapets lån, som forfaller per 30. juni Organisering, arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Forvaltningen av selskapet ivaretas gjennom en forretningsfører avtale og en asset management avtale. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Forretningsføreravtalen var ved inngangen av året inngått med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS. Som følge av Pareto s kjøp av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og den etterfølgende avvikling av selskapet har styret inngått en ny forretningsføreravtale med Pareto Business Management AS. Avtalen skal fremlegges for selskapets generalforsamling for godkjennelse. Selskapets daglige leder i 2010 har vært Kaare Krane. Styret har vært opptatt av å ha en tydelig ledelse av de sentrale utfordringene selskapet har stått overfor knyttet til refinansiering og videre drift. Siden Kaare Krane ikke lenger er ansatt hos forretningsfører har selskapet derfor inngått en avtale som sikrer at han fortsatt ivaretar oppgavene som daglig leder. Industrifinans Real Estate GmbH har ivaretatt selskapets asset management oppgaver i Tyskland. I forbindelse med de finansielle problemene som oppstod hos den større leietakeren ble det avdekket at leietakerens garantistillelse ikke var behørlig i orden. Som konsekvens av dette har selskapet reforhandlet vilkårene for asset management avtalen og avklart at Industrifinans Capital ikke vil kreve å kunne få tilrettelegge salg av selskapet/selskapets eiendommer. På ordinær generalforsamling i 2010 ble daglig leder Egil Sundbye i Opplysningsvesenets Fond og daglig leder Line Norbye, Otto Olsen gruppen valgt inn som styremedlemmer da Per Christian Johannessen og Jan Petter Larsen fratrådte. Videre ble managing partner Torsten Hollstein, Hawk Investment Managers, Berlin utpekt som styremedlem av Orkla Finans Kapitalforvaltning som erstatning for Lars R. Kristiansen. Hendelser av betydning etter regnskapsårets avslutning Det er mottatt et indikativt bud på seks av selskapets eiendommer som vil forelegges aksjonærene så snart som mulig. Det er signert et lånetilbud med eksisterende bankforbindelse. Det er signert en avtale med en av selskapets største leietakere som blant annet innebærer ettergivelse av 85 % av utestående leie per Videre er det signert letter of intent for salg av eiendommen i Berlin. Industrifinans Real Estate GmbH sa den 6. mai 2011 opp asset manager avtalen med virkning fra 30. september Styret er for øvrig av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Prime Office Germany AS: Overført fra annen egenkapital NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Selskapets frie egenkapital pr er NOK 0 Styret består per 31. desember 2010 av seks menn og én kvinne. Styret har likevel ut fra en vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Prime Office Germany AS Årsrapport

6 Oslo, 10. mai 2011 Hans Henrik Kværne Styrets leder Per Gustav Blom Torsten Hollstein Baard Haugen Line Norbye Mads Agerup Egil K. Sundbye Kaare M. Krane Daglig leder 6 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Lønnskostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter Andre finansinntekter 5, Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler Rentekostnad til foretak i samme konsern Andre rentekostnader Andre finanskostnader 5, Sum finans Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat Årsresultat Overføringer 0 0 Avsatt til annen egenkapital Overført fra annen egenkapital Sum overføringer Prime Office Germany AS Årsrapport

8 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern 4, Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 0 0 Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum kortsiktige fordringer Bankinnskudd m.v Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital ( aksjer à kr. 775) 6, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Balanse Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Gjeld til selskap i samme konsern Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 10. mai 2011 Hans Henrik Kværne Styrets leder Per Gustav Blom Torsten Hollstein Baard Haugen Line Norbye Mads Agerup Egil K. Sundbye Kaare M. Krane Daglig leder Prime Office Germany AS Årsrapport

10 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Betalt skatt i perioden Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer, obligas. / konsernbidrag til DS Annen økning av investering i aksjer Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) Innbetalinger fra andre lånefordringer (korts./langs) Annen reduksjon av lånefordringer (korts./langs) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved låneopptak Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Valutaomregningsdifferanser Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

11 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for øvrige foretak. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Prime Office Germany AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Dette inkluderer minoritetsinteressene i eierstrukturen som spesifisert i note 3. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Se note 3 for oversikt over datterselskap som inngår i konsernregnskapet. Morselskapet ble stiftet i 2006, øvrige konsernselskaper ble dannet i Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved valutaomregning av balanseregnskapet for datterselskaper er det benyttet kurs pr , for resultatregnskapet er gjennomsnittskurs for 2010 benyttet, henholdsvis 7,8125 og 8,0068 (EUR/ NOK). Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Datterselskaper og tilknyttede selskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene/andelene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Noter Prime Office Germany AS Årsrapport

12 Note 2 Varige driftsmidler Morselskapet Morselskapet har ingen aktiverte varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Omregningsdifferanse Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Forventet økonomisk levetid *) 50 år år Avskrivningsplan *) Lineær Lineært *) Tomter avskrives ikke da disse ikke verdiforinges. Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Morselskapet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) Prime Office Germany AS har eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi BSA+OFK Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 1 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 2 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 3 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 4 GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 4 SPV Eins GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 4 SPV Zwei GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 4 SPV Drei GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 5 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 6 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 7 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 8 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 9 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 10 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK Immobilien 11 GmbH Tyskland 100,0 % Sum Det er i 2010 nedskrevet TNOK og reversert tidligere nedskrivning TNOK på aksjer i datterselskaper, totalt NOK Følgende selskaper er inngår i konsolidering av konsernregnskap Det er forutsatt at selskapet indirekte har 100 % eierskap til eiendommene, gjennom avtaler som gir rett til overtakelse av minoritetsposter 5 år etter transaksjonsdato. Minoritetsaksjonærene har ikke reelle aksjonærrettigheter i 5 års perioden. Det er et krav at minoritetseier holder sin andel i minimum 5 år, da det påløper dokumentavgift dersom minoritetsandelen skifter eier tidligere enn dette. 12 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

13 Prime Office Germany AS har direkte / indirekte eierandeler i følgende selskaper: Konsernselskap: Forretningskontor Eierandel / stemmeandel Erversår BSA+OFK Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 1 KG Tyskland 100,0 % 2007 Ungererstraße Objekt GmbH & Co. KG Tyskland 100,0 % 2009 Ungererstraße Vermögensverwaltung GmbH Tyskland 94,8 % 2009 Ungererstraße Beteiligungs-GmbH Tyskland 100,0 % 2009 BSA + OFK Immobilien 2 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 3 KG Tyskland 100,0 % 2007 Mozartpl KG Tyskland 100,0 % 2008 OG Mozartplatz Tyskland 94,8 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 GmbH Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Eins GmbH Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Zwei GmbH Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Drei GmbH Tyskland 100,0 % 2008 DBR Friedrichscarre KG Tyskland 94,9 % 2008 DBR Friedrichs-LV KG Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 5 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 6 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 7 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 8 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 9 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 10 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 11 GmbH Tyskland 100,0 % 2008 Note 4 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet Fordringer med forfall senere enn ett år Lån til konsernselskaper Sum 0 0 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Lån fra konsernselskaper Sum Pantstillelser 0 0 Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Tomter og fast eiendom Bankinnskudd Sum Konsernet har ytterligere pansatt leiekontrakter, salgssum ved fremtidig salg av eiendom/eiendomsselskap, potensielle gevinster på rentebytteavtaler, aksjer og andeler i de lånende selskaper, forsikringsutbetalinger og forretningsføreravtaler. Gjelden som er sikret ved pant er i 2010 reklassifisert fra langsiktig til kortsiktig gjeld, grunnet gjeldens forfall den Prime Office Germany AS Årsrapport

14 Selskapets lånefasilitet i Helaba/Unicredit på EUR 150 mill forfaller 30. juni Styret iverksatte derfor medio 2010 en prosess for å refinansiere denne fasiliteten. For å bistå selskapet med dette arbeidet ble det inngått avtale med Flatow Advisory Partner. Selskapet har mottatt indikative tilbud fra flere banker, men har valgt å akseptere et «termsheet» fra eksisterende banker. Selskapets lån er i årsregnskapet for 2010 reklassifisert til kortsiktig gjeld. I denne forbindelse vises det til punktet om fortsatt drift og punktet om hendelser av betydning etter regnskapsårets avslutning. Selskapet var per i brudd med låneavtalens rentedekningsbetingelser (ICR covenant, som stiller krav til forholdet mellom leieinntekter og rentekostnader). En ICR på under 1,10 vil innebære at selskapet er i mislighold av låneavtalen (default), noe som i tilfelle gir bankene anledning til å terminere låneavtalen. ICR per var 1,04 men selskapet har gjennom innbetaling fra morselskapet til depotkonto i banken reparert bruddet, slik at ICR er beregnet til 1,10. Vurdering av fortsatt drift Det pågår en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås en ny låneavtale med bankene innen utløpet av juni Ved avleggelse av årsregnskapet er imidlertid ikke låneavtale signert og endelig kredittbehandling og forhandlinger om en avtale vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. De indikerte betingelser innebærer skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering og selskapet vil kunne ha vanskeligheter med å etterleve bestemmelsene i låneavtalen. Dette gjelder spesielt ICR forholdet, som angir minimumsforholdet mellom netto driftsinntekter og rentekostnader. En refinansiering og videre drift vil etter all sannsynlighet kreve kapitaltilførsel til selskapet og styret vurderer nødvendigheten av å fremme forslag om en emisjon. Styret har i denne sammenheng engasjert Pareto Project Finance AS for å bistå i forbindelse med gjennomføring av emisjonen. Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Fordringer Langsiktige fordringer før nedskrivning, valutajustering og årets renter Nedskrivninger på langsiktige fordringer Årets renteinntekter fra selskaper i samme konsern Urealisert valutagevinster/-tap på fordringer på selskaper i samme konsern Sum Gjeld Langsiktig gjeld før valutajustering og årets renter Årets rentekostnader til selskaper i samme konsern Urealisert valutagevinster/-tap på fordringer på selskaper i samme konsern 0 0 Sum Total netto urealisert valutagevinst knyttet til fordringer i utenlandsk valuta mot datterselskaper beløper seg til TNOK Av dette utgjør TNOK 235 valutagevinst knyttet til fordringer som vurderes som nettoinvesteringer i datterselskaper i henhold til GRS. Denne valutagevinsten er ført mot konsernets egenkapital. Resterende valutagevinst på TNOK er resultatført som andre finansinntekter i konsernregnskapet. I morselskapet er valutagevinsten i sin helhet ført som andre finansinntekter i resultatregnskapet. 14 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

15 Note 6 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Årets resultat Valutajustering Egenkapital Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer a kr 775. Alle aksjer har like rettigheter. Det foreligger ingen avtaler om opsjoner eller konverteringer. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel KLAVENESS EIENDOMSINVEST AS 600 3,75 % NORWEGIAN HULL CLUB 600 3,75 % LØRENSKOG KOMMUNE 355 2,22 % CENTRA EIENDOM AS 300 1,88 % WENAAS KAPITAL AS 300 1,88 % ASTRON AS 250 1,56 % AT SKOG BA 250 1,56 % F H LORENTZEN AS 250 1,56 % GC RIEBER AS 250 1,56 % GREENWAY AS 250 1,56 % HAI INVEST AS 250 1,56 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 250 1,56 % OPPLYSNINGSVESENETS FOND 250 1,56 % OTTO OLSEN INVEST AS 250 1,56 % REDNINGSSELSKAPET 250 1,56 % STIFTELSEN UNI 250 1,56 % VARNER INVEST AS 250 1,56 % LISE OG ARNFINN HEJES FOND 202 1,26 % Sum ,48 % Øvrige (eierandel < 1%) ,52 % Totalt antall aksjer ,00 % Av styrets medlemmer er Mads Agerup deleier av 15 aksjer gjennom sitt indirekte eierskap i Gjert Agerup AS. Line Norbye er indirekte eier i Otto Olsen Invest AS. Prime Office Germany AS Årsrapport

16 Note 8 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler Fordringer Netto midlertidige forskjeller Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skatt i balansen % utsatt skatt/utsatt skattefordel Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skatt/skattefordel Morselskapet har valgt å ikke oppføre skattefordel da det er usikkerhet rundt fremtidig inntjening og utnyttelse av den utsatte skattefordelen. Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige resultatforskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for årets skattekostnad Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i noen av konsernets selskaper i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i Prime Office Germany AS er ansatt i Catella Corporate Finance AS og mottar godtgjørelse fra Pareto Business Management AS. Prime Office Germany AS faktureres for disse tjenestene gjennom et forretningsførerhonorar. Ytelser til ledende personer i Prime Office Germany AS Styrehonorar Styret Konsernet har ikke inngått noen avtaler om vederlag ved opphør av verv/stilling. 16 Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

17 Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er inklusiv mva). Morselskapet Konsernet Honorar for lovpålagte revisjonstjenester Honorar for andre attestasjonstjenester 0 0 Honorar for skatterådgivning 0 0 Honorar for andre tjenester Sum Av honorar til revisor er det kun honorar for lovpålagt revisjonstjenester som gjelder nåværende revisor, øvrig honorar i 2010 gjelder tidligere revisor. Note 10 Bundne bankinnskudd Morselskapet (TNOK) Konsernet Bundne bankinnskudd Skattetrekksmidler Sperret konti (reservekonto bank) Note 11 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Rentebytteavtaler (Renteswapper) Motpart Valuta Mill. Mottar Betaler Start Forfall Helaba EUR 15,460 Flytende 4,555 % Helaba EUR 12,600 Flytende 4,210 % Helaba EUR 13,769 Flytende 2,770 % Helaba EUR 18,590 Flytende 3,160 % Helaba EUR 27,081 Flytende 2,585 % HVB EUR 15,460 Flytende 4,555 % HVB EUR 12,600 Flytende 4,210 % HVB EUR 13,769 Flytende 2,770 % HVB EUR 18,590 Flytende 3,160 % HVB EUR 2,081 Flytende 2,585 % Sum EUR 150,000 3,441 % På bakgrunn av rentenivået i 2010 har morselskapet og konsernet i 2010 kostnadsført TNOK på inngåtte rentebytteavtaler. Den estimerte markedsverdien av selskapets swapavtaler var per negativ med EUR 8,1 mill. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og den fremtidige fremmedfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Tyskland i valutaen euro. Så lenge selskapet ikke har inngått sikringsforretninger mht valutarisiko, innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen som umiddelbart etter emisjonen i juni 2007 ble vekslet om til euro. Regnskapsmessig resultatfører imidlertid selskapet og konsernet kun valutadifferanser som oppstår i forbindelse med omregning av bankinnskudd og langsiktig fordring/gjeld i euro til datterselskaper. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen i selskapet. I 2010 har kronen styrket seg mot euro, noe som innebærer at konsernet for året fikk et netto realisert og urealisert valutatap på til sammen NOK 52,3 mill. Prime Office Germany AS Årsrapport

18 Note 12 Segment rapportering Konsernets inntekter kommer av leieinntekter i Tyskland. Note 13 Finansinntekter/-kostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Urealisert valutagevinst på konsernfordring/-gjeld Realisert valutagevinst på konsernfordring/-gjeld Annen realisert valutagevinst Annen finansinntekt Sum finansinntekter Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Tap på renteswap ifm terminering Urealisert valutatap på konsernfordring/-gjeld Realisert valutatap på konsernfordring/-gjeld Annet realisert valutatap Annen finanskostnad Sum finanskostnader Note 14 Pågående tvister o.l. Det er mottatt et indikativt bud på selskapets tyske datterselskaper som vil forelegges aksjonærene så snart som mulig. Det er signert et lånetilbud med eksisterende bankforbindelse. Selskapet er i en rettslig prosess for å få tilbakebetalt EUR 2,9 mill fra FOM i forbindelse med kjøpet av Ungererstrasse i München. En avgjørelse forventes å foreligge i løpet av Det er imidlertid usikkerhet omkring motpartens betalingsdyktighet. Det er signert en avtale med en av selskapets største leietakere som blant annet innebærer avskrivning av 85 % av utestående leie per Selskapet mottok i mars 2010 et varsel om endring av ligningen for 2008 i fra Skatt Øst. Saken gjelder skattemessig inntektsføring av valutagevinster som kan medføre en økning av skattemessig inntekt på NOK 91,2 mill. Selskapet bestrider endringen, og er i dialog med Skatt Øst vedrørende dette. Saken er per avleggelse av årsregnskapet for 2010 fortsatt uavklart. Dersom Skatt Øst opprettholder sitt vedtak vil dette kunne medføre en skattebelastning på NOK 25,5 mill. Styret er for øvrig av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Note 15 Transaksjoner med nærstående parter Konsernet har inngått Asset Management avtale med Industrifinans Real Estate GmbH, hvor styremedlem Mads Agerup er indirekte deleier. Note 16 Hendelser etter balansedag Det er mottatt et indikativt bud på seks av selskapets eiendommer som vil forelegges aksjonærene så snart som mulig. Det er signert et lånetilbud med eksisterende bankforbindelse. Det er signert en avtale med en av selskapets største leietakere som blant annet innebærer ettergivelse av 85 % av utestående leie per Videre er det signert «letter of intent» for salg av eiendommen i Berlin. Industrifinans Real Estate GmbH sa den 6. mai 2011 opp asset manager avtalen med virkning fra 30. september Prime Office Germany AS Årsrapport 2010

19

20 Forretningsfører: Pareto Business Management AS Dronning Mauds gate 3 Postboks 1396 Vika 0114 Oslo Miksmaster