Kvartalsrapport. Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport Q4 Kvartalsrapport 4. kvartal 2009 Prime Office Germany AS

2 Selskapet Prime Office Germany AS kontormarkedet fortsatt svakt ledigheten ca 10 % ved årsskiftet ledende indikatorer for tysk økonomi viser ny optimisme, BNP vokser ledighet 16,5 % i porteføljen, men ca m 2 er leid ut og snitt løpetid øker fallet i eiendomsverdiene flater ut svekket EUR påvirker aksjeverdien Endret kvartalsrapportering Prime Office Germany AS har endret den kvartalsvise rapporteringen for å bedre informasjonen til selskapets aksjonærer. I motsetning til tidligere vil kvartalsrapportene vil bli sendt selskapets aksjonærer helt i begynnelsen av hvert kvartal. Kvartalsrapportene vil innholdsmessig være oppdatert per utsendelsestidspunktene, dog vil regnskapstallene i rapportene være per foregående kvartal. Orkla Finans vil legge aksjonærinformasjonen til grunn for sin kvartalsvise estimering av selskapets andelsverdi. Status drift Prime Office Germany AS er nå i en ordinær driftsfase hvor hovedfokus er å optimalisere drift og løse den eksisterende ledigheten. På tross av det vanskelige markedet har selskapet tegnet nye eller forlenget eksisterende kontrakter på nesten kvm i 2009, tilsvarende 28 % av totalt utleiebart areal i porteføljen. Dette arbeidet fortsetter i 2010 og har høyeste prioritet. Driften løper for tiden normalt uten uforutsette problemer. Opptrekk av låneramme og verdiutvikling Som en del av forberedelsene til økningen av trekket på lånerammen på 150 mill euro, gjennomførte selskapet en ekstern verdivurdering pr 1. desember Verdivurderingen og tilgjengelige markedsanalyser, som begge var mer positive enn tidligere i 2009, var en vesentlig del av grunnlaget for at selskapets styre i desember besluttet å foreslå at NOK 166,4 mill skulle utdeles til aksjonærene. Utdelingen ble godkjent i ekstraordinær generalforsamling 23. desember 2009, og gjennomført før utløpet av året. Nytt styremedlem Styremedlem Unni Tenold, tidligere Klaveness Eiendom AS, har grunnet overgang til ny stilling fratrådt styret i Prime Office Germany AS. I ekstraordinær generalforsamling 26. november 2009 ble Baard Haugen valgt som nytt styremedlem. Baard Haugen har siden 2006 vært CFO i Torvald Klaveness Gruppen. Skifte av daglig leder 1. februar 2010 Styret har vedtatt å tilsette Kaare Krane som ny daglig leder i Prime Office Germany AS med virkning fra 1. februar Krane har lang erfaring fra finans og eiendom, sist som daglig leder og partner i Akershus Corporate Finance AS, og tiltrådte sin nye stilling i Orkla Finans 1. januar Kranes eiendomskompetanse vil bli et verdifullt tilskudd i den videre utviklingen av Prime Office Germany AS. Resultat per 30. september 2009 (urevidert) Omlegging av den kvartalsvise rapporteringen fører til at vi i denne rapporten gjentar resultat- og balansetallene per For fremtiden vil selskapet vise regnskapsoppstillingene både i norske kroner og euro. Dette fordi regnskapsoppstillingen i euro bedre synlig gjør den underliggende driften i selskapet, ved ikke å inkludere agio- og disagio-poster. Prime Office Germany AS hadde per inntekter tilsvarende NOK 61,5 mill. Selskapet hadde i samme periode samlede drifts kostnader på NOK 47,9 mill, noe som ga et positivt driftsresultat på NOK 13,6 mill. Det har vært høy aktivitet knyttet til forlengelse av eksisterende leieforhold samt inngåelse av nye. Den høye aktiviteten har påvirket kostnadene i perioden. Per utgjorde eierkostnadene 28,4 % av de samlede driftsinntektene. Selskapet hadde i perioden et negativt finansresultat på NOK 108,1 mill. Finansnettoen bestod i hovedsak av et urealisert valutatap på NOK 73,5 mill og rentekostnader på NOK 26,7 mill. For øvrig var NOK 9,9 mill tapsført i forbindelse med terminering av rentebytteavtaler i Nordea. Valutatapet bestod i det alt vesentlige av urealisert tap på selskapets eurofordringer på datterselskap i Tyskland, idet vekslingsforholdet mellom euro og norske kroner falt fra kurs 9,865 ved inngangen til 2009 til kurs 8,460 per Selskapets lån per på NOK mill (EUR 120,8 mill) var i sin helhet sikret ved rentebytteavtaler til en fast rente på 4,79 % inklusive en margin på 114 bp. Selskapets resultat før skatt per tredje kvartal viste et underskudd på NOK 94,5 mill. Selskapets rentebytteavtaler hadde per en negativ markedsverdi på omlag NOK 55 mill. Verdien av rentebytteavtalene var i samsvar med god regnskapsskikk ikke hensyntatt i selskapets regnskap per Per var markedsverdien på selskapets rentebytteavtaler negativ med omlag NOK 52 mill. Egenkapitalen per var NOK 912,8 mill, som utgjorde 46,2 % av konsernets totalkapital. Egenkapitalprosenten har blitt betydelig redusert i løpet av de første ni månedene i 2009, som følge av at selskapet i juni 2009 tilbakebetalte NOK 360 mill av selskapets egenkapital til selskapets aksjonærer.

3 I fjerde kvartal 2009 ble ytterligere NOK 166,4 mill tilbakebetalt til selskapets aksjonærer, noe som innebærer at til sammen 32,9 % av selskapets opprinnelige innskutte egenkapital er tilbakebetalt til aksjonærene per Prime Office Germany Konsern Resultat Driftsinntekter TNOK TEUR Annenhåndsomsetning Det er i 2009 registrert overdratt i alt 913 aksjer i selskapet, noe som utgjør 5,7 % av aksjene i selskapet. De fleste handlene er gjort med Pareto Securities AS som mellommann. Selskapet vurderer Paretos etablering av et annenhåndsmarked som positivt, da dette bidrar til økt likviditet i selskapets aksjer. Forventet dato for ordinær generalforsamling Prime Office Germany AS planlegger å avslutte arbeidet med selskapets årsregnskap slik at det kan behandles av selskapets generalforsamling innen utløpet av april måned. Ligningsverdi per 1. januar 2010 Personlige aksjonærer skal for 2009 iht gjeldende regler benytte en ligningsverdi som utgjør 100 % av selskapets skattemessige formues verdi per aksje per , mens selskapsaksjonærer skal for 2009 benytte en ligningsverdi som utgjør 100 % av selskapets skatte messige formuesverdi per aksje per Dette for at ikke formues beskatningen skal bli tidsmessig forskjøvet som følge av at en personlig aksjonær eier aksjer i et selskap gjennom et annet selskap. Dersom investeringsselskapet i kalenderåret har gjennomført kapitalendringer, skal imidlertid også personlige aksjonærers ligningsverdi beregnes med bakgrunn i selskapets formuesverdi ved utgangen av kalenderåret. Prime Office Germany AS har gjennomført kapitalendringer i 2009, noe som innebærer at både selskapets personlige aksjonærer og selskapsaksjonærer skal benytte ligningsverdien per ved innsendelse av sine selvangivelser våren Ligningsverdien per vil bli beregnet i forbindelse med ut arbeidelsen av selskapets ligningspapirer i april måned. Ligningsverdier for investeringsselskapene som Orkla Finans for valter vil fortløpende bli lagt ut på Orkla Finans nettsted etter hvert som de blir fastlagt. Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Personalkostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Renteinntekter Valutatap (urealisert) Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finans Resultat før skatt Prime Office Germany Konsern Balanse Eiendeler Anleggsmidler TNOK TEUR Eiendom inkl. forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital, stk à NOK Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Nøkkeltall i EUR per 31. desember 2009 Antall eiendommer 7 Kjøpesum eiendommer EUR 258,0 mill Kjøpsyield * 5,10 % Totalt areal kvm Andel ledige arealer 16,5 % Netto leie p.a. Vektet gjenværende leietid (eks ledighet) EUR 10,1 mill ca 4,9 år Langsiktig gjeld inkl. margin (100 % rentesikret) EUR 150,0 mill / 4,58 % * Leieinntektspotensial ved 100 % utleie / kjøpspris eks trans.omk Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Andre avsetninger Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Vekslingskurs EUR/NOK 8,460 1,000 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 4. kvartal

4 Rapport fra Asset Manager Navneendring hos Asset Manager Industrifinans Forvaltning ble reetablert 1. desember 2009 ved at BSA Forvaltning AS endret navn til Industrifinans Forvaltning AS. Industrifinans Forvaltning ble i sin tid stiftet i 1983, og var en av de ledende kapitalforvaltningsinstitusjonene i Norge frem til selskapet ble en del av den globale forvaltningsorganisasjonen til Alfred Berg/ ABN Amro i I 2005 var Skjerven og Agerup blant stifterne av BSA etter en management buyout av ABN Amro Direkte Investeringer. Industrifinans navnet ble aktualisert som følge av at Arild Orgland, tidligere gründer av Industrifinans, valgte å melde overgang fra stillingen som investeringsdirektør i Alfred Bergs nordiske virksomhet til BSA i fjor. Orgland vil ha et særskilt ansvar for å styrke og videreutvikle Industrifinans Kapitalforvaltning. Mer informasjon om Industrifinans finnes her: Forvaltning av Prime Office Germany AS datterselskaper og eiendomsportefølje i Tyskland ivaretas av Industrifinans Real Estate GmbH (tidl. B. Skjerven Agerup Real Estate GmbH) iht. Asset Managementavtale. Forvaltningsmandatet ivaretas som før av Einar Skjerven, Hans-Christian Birkedal og Boris Perlet. Forvaltning I motsetning til leiemarkedet, ser vi nå helt klare tegn på at investeringsmarkedet begynner å tine igjen. Bankene åpner bøkene for ny finansiering av eiendom til akseptable betingelser, og en bred gruppe av kjøpere ser nå muligheten for å øke eksponeringen mot eiendom på attraktive prisnivåer i det tyske markedet. Det er viktig å understreke at det er en sterkere differensiering i markedet mht eiendommenes beliggenhet, kvalitet og leietakermasse enn hva som var tilfelle i ved etableringen av Prime Office Germany AS («POG») i At porteføljen til POG står seg relativt godt bekreftes gjennom en uavhengig verdivurdering gjennomført per som indikerer et verdifall på ca. 15 % siden kjøp. En høyere utleiegrad og lengre snitt løpetid på kontraktene er verdiøkende faktorer i dagens marked. I 2009 har det blitt inngått kontrakter for utleie av totalt kvm tilsvarende 28 % av totalt utleibart areal i porteføljen. Leienivået for disse kontraktene har i snitt økt med 0,3 % i forhold til foregående kontrakter. Markedet oppleves imidlertid generelt som krevende. Utleieprosessene tar lengre tid, og ofte må det benyttes betydelige insentivordninger, herunder leiefritak, for å slutte kontrakter. Vi tror at et eventuelt nytt oppsving i leiemarkedet først vil følge måneder etter vendepunktet i den økonomiske syklusen som sannsynligvis inntraff sommeren Asset Manager er, gitt rådende markedsforhold, fornøyd med ut viklingen i eiendomsporteføljen vi forvalter pva. av POG. Vi vurderer at vår primære arbeidsoppgave fremover er å sikre kontraktsdekning slik at selskapet ikke vil komme i brudd med betingelsene i låneavtalene, samt posisjonere eiendomsporteføljen for en fremtidig realisasjon. Utleiesituasjonen Ledigheten økte fra kvm til kvm fra utgangen av tredje til utgangen av fjerde kvartal, primært grunnet økning i ledigheten i Düsseldorf. Dette er ca kvm lavere enn scenarioet som ble skissert ved utgangen av tredje kvartal. Det jobbes fortsatt med to interessenter, hvorav en offentlig, som vil kunne absorbere ledigheten i Frankfurt dersom leiekontrakt faller på plass. Resterende ledighet er primært å finne i Düsseldorf med ca kvm og Berlin med ca kvm. Vi opplever Berlin pt. som det mest stabile utleiemarkedet med referanse i POG porteføljen. I Mediehafen, Düsseldorf, ble det kun inngått fire leiekontrakter som er kjent i markedet i årets siste kvartal. Hver kontrakt var på mellom 400 og 500 kvm, og med leier mellom 13,50 og 23,50 EUR/kvm. En kort status per eiendom følger i tabellen nedenfor. Eiendom Ungererstrasse (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau (Westend) Frankfurt Utleiestatus, og aktivitet i fjerde kvartal Fullt utleid til MAN på 10 års kontrakt. Fortsatt noe oppfølgingsaktivitet mot selger og utvikler grunnet utestående arbeider, samt diskusjon om pro/contra oppgjøret 18 kvm ledig. Hamburger Hochbahn leier ca. 2/3 av bygget. Hochbahn har forlenget frem til Vi vil gå aktivt ut i markedet med lokalene ca. 6 mnd før kontraktsutløp kvm ledig. Det pågår forhandlinger med en aktuell offentlig leietaker for hele arealet i konkurranse med to andre eiendommer. Det er også andre interessenter på deler av arealet. Hovedkvarter for Garbe Group. Fullt utleid frem til nov kvm ledig. I forhandlinger med eksisterende leietakere om forlengelser av kontrakter, samt utvidelse av leiearealer kvm ledig. Det arbeides med interessenter for deler av det ledige arealet. Düsseldorf har i likhet med Frankfurt, det mest krevende kontormarkedet pt. 334 kvm ledig. Markedsleien for bygget har falt fra EUR/kvm til under 20 EUR/kvm. Det forhandles med eksisterende leietakere om forlengelser og utvidelse av areal. 4

5 Markedsinformasjon Makro Tysk økonomi krympet med nesten 5 % i 2009, men arbeids ledigheten økte med kun 0,5 prosentpoeng. I samme periode var DAXindeksen opp med om lag 25 %. IFO (Institute for Economic Research at the University of Munich), skriver i sin siste prognose for 2010, datert 15. desember 2009, at de forventer en økning i BNP på 1,7 % og at arbeidsledigheten kun vil øke med om lag personer til totalt 3,6 millioner i I tredje kvartal var tilsvarende tall 1,2 % BNP vekst og en økning i arbeidsledigheten på over personer i Samtidig viser ledende indikatorer som IFO-indeksen forbedringer i både nå-situasjonen og vurdering av fremtidsutsiktene. Oppsving i andre halvår I andre halvår økte BNP med 1,2 %, etter et fall på om lag 6 % i første halvår Om den økonomiske oppgangen i Tyskland er bærekraftig gjenstår å se. Kapasitetsutnyttelsen er pt. ca. 10 % under det langsiktige gjennomsnittet, og det forventes at arbeidsmarkedet, som normalt ligger etter den økonomiske syklusen, gradvis vil til passes et lavere produksjonsnivå. Arbeidsledigheten er således forventet å øke fra 7,9 % ved utgangen av 2009 til 8,3 % i 2010 og Bedringen i tysk økonomi kan på lang vei forklares av lysningen i verdensøkonomien. Tyskland er sterkt avhengig av sin eksportindustri, og eksporten var særlig hardt rammet vinteren 2008/2009 grunnet bredt fall i etterspørsel etter kapitalvarer og varige forbruksvarer på verdensbasis. I mange land har finans- og pengepolitiske virke midler hatt en effekt, men effekten av økonomiske stimulanser vil sannsynligvis ebbe ut når finansieringen av disse programmene tørker inn. Status for tysk økonomi er labil, og det foreligger ingen klare tegn som tyder på en selvstendig, bærekraftig økonomisk utvikling. Nøkkelen til gjenoppretting av tysk økonomisk vekst synes derfor i stor grad å være en vedvarende forbedring i verdensøkonomien og etterspørselen etter kapitalvarer og varige forbruksgoder. Kilder: Ifo Economic Forecast 2010 (pressemelding ). og Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter Q4 2009» Kilder: kprog-inhalt htm Arealendring (kvm) kv. 3. kv kv Year to date (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden (-) Forlengelser i perioden (-) Ny utleie i perioden (=) UB Ledighet Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 4. kvartal

6 Investeringsmarkedet for eiendom Transaksjonsmarkedet utgjorde i 2009 totalt 10,34 Mrd EUR i Tyskland, noe som er en nedgang på 47 % i forhold til Kun 14 % av transaksjonsvolumet var relatert til porteføljesalg. Markedet er dominert av innenlandske investorer som utgjorde 90 % av investert kapital i Utlendinger, som var særlig aktive i 2006 og 2007, er nå mer eller mindre fraværende på kjøpersiden, og flere av de utenlandske opportunistiske eiendomsbesitterne har sågar vektet seg ned i markedet ved salg av stabiliserte eiendommer som oppnår en relativt god prising i dagens market. Tyske investorer med vekt på sikre investeringer dominerte markedet igjennom 2009, og høy etterspørsel etter solide investeringer med lange kontantstrømmer innen kontor-, handel- og logistikk segmentet medførte en reduksjon i yield-nivået (direkteavkastning). Jones Lang LaSalle spår en videre oppgang i transaksjonsmarkedet, og at yieldene for kontor-segmentet vil falle med basis punkter i løpet av Det er særlig de etablerte eiendomsmarkedene (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München og Stuttgart) som nyter godt av den fornyede interessen fra investorer. Mange vurderer næringseiendom med god beliggenhet til å være en «trygg havn». Såkalte «fire-sale», som var et hett tema ved inngangen til 2009, har vært mer eller mindre ikke eksisterende. Faren er enda ikke over, og det kan forventes at «fire-sales» aktualiseres når finansieringen som ble inngått i oppgangsårene nærmer seg tidspunkt for reforhandlinger. Kontor Prime Yield Endring siden Q Implisitt verdiendring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5,50 5,50 5, ,6 % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5,50 5,50 5, ,2 % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5,50 5,50 5, ,5 % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5,35 5,35 5, ,5 % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5,25 5,25 5, ,9 % Gj.snitt 4,41 4,51 4,58 4,72 4,88 5,09 5,37 5,37 5,42 5,42 5, ,7 % * gitt uendret leienivå Kilde: Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter Q4 2009» Utleiemarkedet fortsatt svekket Areal absorpsjon en i Tyskland er redusert med 28 % i forhold til Ledigheten er økende og passerte 10 % per sist årsskifte. Nominelle leier har falt ca. 5 %, mens effektive leier har falt noe mer, opp mot %. Dette særlig grunnet økning i bruk av leietakersubsidier. Ferdigstillelse av nybygg og økt fremleieaktivitet vil prege markedet i Dette vil medføre økt ledighet og ytterligere press på leienivået. Jones Lang LaSalle spår at leieprisindeksen vil falle 2 % i 2010, men at vendepunktet vil inntreffe i andre halvår Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) Prosentvis endring Trendprognose Berlin , 4 % Düsseldorf ,7 % Frankfurt ,1 % Hamburg ,3 % München ,3 % SUM ,7 % Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) Trendprognose Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Trendprognose m 2 % m 2 % Berlin , ,4 Düsseldorf , ,3 Frankfurt , ,6 Hamburg , ,3 München , ,6 SUM , ,3 Berlin 21,00 22,00 20,00 Düsseldorf 22,50 22,50 22,00 Frankfurt 37,00 37,00 34,00 Hamburg 23,00 23,50 23,00 München 30,00 30,50 28,50 Gj.snitt 26,70 27,10 25,50 Kilder: Jones Lang LaSalle Office Market Overview Q

7 Porteføljeoversikt Per 31. desember 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] (mill) 1) Netto Leie p.a [SOLL] (mill) 2) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde (eks. ledighet) per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtatt EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ kvm 0 % 9,3 år Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0, (2002) kvm 0 % 1,5 år Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt EUR 49,8 5,3 % EUR 1,1 EUR 2, (1982/ 2003) kvm 54 % 2,6 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm 0 % 8,8 år Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt EUR 63,8 4,65 % EUR 2,3 EUR 2, kvm 18 % 3,9 år Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 50,6 5,0 % EUR 2,2 EUR 2, kvm 15 % 2,7 år Wisenau Westend Frankfurt Overtatt EUR 15,0 5,7 % EUR 0,7 EUR 0,7 1970/ kvm 8 % 1,7 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 10,1 EUR 12, kvm 16,5 % 4,9 år 1) Leie p.a. per 31. desember ) Leieinntektspotensial ved 100% utleie per 31. desember Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige.

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Industrifinans Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: