Kvartalsrapport 3. kvartal Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport 3. kvartal 2009 Prime Office Germany AS

2 Selskapet Prime Office Germany AS Rammebetingelsene for ny utleie er fremdeles meget krevende, og ledigheten i markedet forventes å øke til over 10 % ved årsskiftet. Dette er likevel langt bedre enn prognosene ved årets begynnelse skulle tilsi, samtidig som ledende indikatorer for tysk økonomi viser en styrket optimisme. På tross av det vanskelige markedet ble ledigheten i selskapets lokaler redusert i løpet av 3. kvartal. Prime Office Germany AS er nå i en ordinær driftsfase hvor hovedfokus er å løse den eksisterende ledigheten. På tross av det vanskelige markedet har selskapet tegnet nye eller forlenget eksisterende kontrakter på totalt 8940 kvm så langt i år, tilsvarende 18 % av totalt utleibart areal i porteføljen, og selskapet forventer at flere nye leiekontrakter vil bli inngått innen utgangen av året. Opptrekk av låneramme og verdiutvikling Selskapet har ikke gjennomført eksterne verdivurderinger siden siste årsskifte. Selskapets styre vil i desember, på grunnlag av en verdivurdering pr 1. desember, vurdere om trekket på lånerammen på 150 millioner euro skal økes utover dagens trekk på 120,8 mill euro. Selv om dette vil øke selskapets finansielle fleksibilitet, vil det av gjørende for beslutningen være om risikoen for brudd på selskapets lånebetingelser fortsatt vil være på et akseptabelt nivå. Resultat pr. 30. september 2009 For bedre å synliggjøre den underliggende driften i datterselskapene eksklusive agio og disagio, viser regnskapsoppstillingen per tredje kvartal også tall i euro. Endelig oppgjør med selger i forbindelse med det siste oppkjøpet i Ungererstrasse i Munchen er ikke avsluttet. Det er derfor knyttet noe usikkerhet til tallene per tredje kvartal, men dette vurderes til ikke å utgjøre vesentlige beløp. Prime Office Germany AS har hittil i år hatt inntekter tilsvarende NOK 61,5 mill. Selskapet har i samme periode hatt samlede driftskostnader på NOK 47,9 mill, noe som gir et positivt driftsresultat på NOK 13,6 mill per 30. september Det er for tiden høy aktivitet knyttet til for lengelse av eksisterende leieforhold samt inngåelse av nye. Den høye aktiviteten påvirker naturlig nok kostnadene i perioden. Per 30. september utgjorde eierkostnadene 28,4% av de samlede driftsinntektene i konsernet. Selskapet hadde i perioden et negativt finansresultat på NOK 108,1 mill. Finansnettoen består i hovedsak av et urealisert valutatap på NOK 73,5 mill og rentekostnader på NOK 26,7 mill. For øvrig er NOK 9,9 mill tapsført ifm. terminering av rentebytteavtaler i Nordea. Valutatapet består i det alt vesentlige av urealisert tap på selskapets eurofordringer på datterselskap i Tyskland, idet vekslingsforholdet mellom euro og norske kroner har falt fra 9,865 ved årsskifte til 8,460 ved utløp av perioden. Hele belåningen er sikret via rentebytteavtaler til 4,79 % inklusive en margin på 114 bp. Selskapets resultat før skatt per tredje kvartal viser et underskudd på NOK 94,5 mill. Egenkapitalen per tredje kvartal var NOK 912,8 mill, som utgjør 46,2 % av konsernets totalkapital. I juni ble til sammen NOK 360 mill av egenkapitalen tilbakebetalt selskapets aksjonærer. Annenhåndsomsetning Det er i perioden fra sist årsskifte til utløpet av tredje kvartal registrert overdratt i alt 803 aksjer i selskapet, noe som utgjør 5,0 % av aksjene i selskapet. De fleste handlene er gjort med Pareto Securities AS som mellommann. Selskapet vurderer Paretos etablering av et annenhåndsmarked som positivt, da dette bidrar til økt likviditet i selskapets aksjer. Nøkkeltall i EUR per 30. september 2009 Antall eiendommer 7 Kjøpesum eiendommer EUR 258,0 mill Kjøpsyield * 5,10 % Totalt areal kvm Andel ledige arealer 14,1 % Netto leie p.a. Vektet gjenværende leietid (eks ledighet) EUR 10,5 mill ca 4,7 år Langsiktig gjeld inkl. margin (100 % rentesikret) EUR 120,8 mill / 4,79 % * Leieinntektspotensial ved 100 % utleie / kjøpspris eks trans.omk

3 Prime Office Germany Konsern Resultat Driftsinntekter TNOK TEUR Leieinntekter Rapport fra Asset Manager Forvaltning Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Personalkostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Renteinntekter Valutatap (urealisert) Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finans Resultat før skatt Prime Office Germany Konsern Balanse Eiendeler Anleggsmidler TNOK TEUR Eiendom inkl. forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital, stk à NOK Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Avsetning for forpliktelser Asset managers primære oppgave er å jobbe med å redusere ledighet og forlenge kontraktsløpetiden i eiendomsporteføljen. Dette har vi lykkes med i tredje kvartal, bl.a. som følge av en større kontrakt som ble inngått i Berlin i juli måned på totalt kvm med et farmasiselskap. I tredje kvartal har det blitt tegnet eller forlenget kontrakter for totalt kvm. I de tre første kvar talene inneværende år har det blitt løst totalt kvm tilsvarende 18 % av totalt utleibart areal i porteføljen. BSA er i konkrete forhandlinger med eksisterende og potensielle leietakere for til sammen kvm, og vi har grunn til å forvente at noen av disse forhandlingene vil føre frem til kontrakt innen utgangen av året. I tillegg til utleiearbeidet har det lykkes asset manager å fremforhandle en utvidelse av fristen for å trekke på lånerammen opp til 150 millioner euro fra frem til (Pt. er det trukket 120,8mill). Selskapet oppfylte betingelsene for å trekke opp lånet 30. september, men selskapet har ønsket noe lengre tid for å vurdere premissene for disponering av låneprovenyet. Asset manager har også fremforhandlet en fremskyndelse av den årlige verdivurdering til banken fra til , noe som vil gi styret og administrasjonen i selskapet et bedre grunnlag for å vurdere et eventuelt opptrekk medio desember. Dette særlig med hensyn til loan-to-value klausulen i låneavtalen, som sier at lånet skal være innenfor 75 % av eiendomsverdiene. Fra tredje kvartal er også eiendomsdrift (property management) og regnskapsføring overført til BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH, foruten eiendomsforvaltningen av Hamburg eiendommene som fortsatt ivaretas av Fontenay et datter selskap av Garbe group. Utleiesituasjonen Ledigheten ble redusert fra kvm til kvm fra utgangen av andre til utgangen av tredje kvartal. Kontraktsprofilen i porteføljen er utfordrende, og utleiearbeidet er derfor høyt prioritert. Dersom det ikke lykkes å forlenge eksisterende kontrakter som løper ut i 2009 eller få på plass nye leietakere, vil ledigheten kunne øke til om lag kvm ved utgangen av året. En kort status per eiendom følger i tabellen på neste side. Utsatt skatt Andre avsetninger Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Vekslingskurs EUR/NOK 8,460 1,000 Mindreleie i 2009 skyldes at Ungererstrasse ble overtatt først 15.5 (som innebærer en reduksjon på 0,6mnEUR ift helt år). Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal

4 Arealendring (kvm) kv. 2. kv kv Year to date (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden (-) Forlengelser i perioden (-) Ny utleie i perioden (=) UB Ledighet Eiendom Ungererstrasse (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau (Westend) Frankfurt Utleiestatus, og aktivitet i tredje kvartal Overtakelse Fullt utleid til MAN 10års kontrakt. Fortsatt noe oppfølgingsaktivitet mot selger og utvikler grunnet utestående arbeider. 18 kvm ledig. Hamburger Hochbahn leier ca. 2/3 av bygget. I dialog om forlengelse etter utløp juni Dersom dette ikke fører frem innen utgangen av 2009, vil vi aktivt gå ut i markedet for å tiltrekke nye leietakere kvm ledig. BSA er i dialog med to aktuelle leietakere som kan ta hele eller deler av ledig areal. Det kan forventes en avklaring inneværende år. Hovedkvarter til Garbe group. Fullt utleid frem til Nov Ved utgangen av sept kvm ledig, inkl areal som dekkes av leiekontrakt signert i juli på ca kvm med farmasiselskapet Shire, som flytter inn i kvm ledig. BSA er i dialog med eksisterende og potensielle nye leietakere. Düsseldorf markedet oppleves som mer krevende enn tidligere, men fortsatt god interesse fra eksisterende og potensielle leietakere grunnet eiendommens særegenhet. 598 kvm ledig siden overtakelse i september Engel & Völkers har fått utleiemandat, og forhåpentligvis kan dette løses innen 3-6 mnd. Pågående forhandlinger med eksisterende leietakere vedr. forlengelser, samt mulige interessenter på ledig areal. Zollhof 3, Medienhafen, Düsseldorf Bockenheimer Anlage 15, Westend, Frankfurt Am Kaiserkai 62, Hafen City, Hamburg 4

5 Rapport fra Asset Manager Markedsinformasjon Ledende indikatorer for tysk økonomi som IFO-indeksen og ZEWindeksen viser fortsatt styrket optimisme i markedet. I motsetning til andre kvartal så viser nå også IFO-tallene en bedring i vurdering av nåsituasjonen (jf. graf). Det kan se ut som bunnen i den verste resesjonen siden andre verdenskrig ble passert før sommeren, og tysk økonomi vil vokse forsiktig ut året. Tysklands fire ledende økonomiske institutter har revidert sine prognoser, og uttaler nå at de tror på en negativ vekst i BNP på 5 % inneværende år og en økning på 1,2 % i I april var prognosen minus 6 % i 2009 og minus 0,5 % i Det ventes at arbeidsledigheten vil fortsette å stige fra ca. 3,5 millioner i dag til 4,1 millioner arbeidsledige i Det ventes videre at svakt forbruk vil medføre lav inflasjon i de neste par årene. Men, det advares også mot høy inflasjonsfare når markedene normaliseres dersom ECB ikke drar inn likviditet fra markedet i tide. Investeringsmarkedet for eiendom Transaksjonsmarkedet har iflg Jones Lang LaSalle (Jll) bunnet ut i Tyskland, noe som bekreftes av at transaksjonsvolumet i tredje kvartal økte med om lag 70 % til 3,3Mrd euro ift andre kvartal. En ytterligere økning i omsetning ventes i fjerde kvartal. Jll begrunner dette med primært tre forhold; 1.) Gap mellom prisforventing til kjøper og selger minker, da appetitten hos kjøpere er økende, 2.) Utsiktene for tysk og global økonomi bedres, og investorer er derfor mindre risikoaverse og 3.) Fortsatt lave renter betyr at tilgangen på alternative high-yield investeringer er lav. Dette har forårsaket at investorer, og særlig privatinvestorer, ser på eiendom som et attraktivt investeringsalternativ. Økning i antall transaksjoner og stabile yielder kan og forklares med at finansieringsmarkedet i Tyskland er langt bedre enn for kun 6-12 mnd tilbake. Bankene melder nå positiv interesse for å finansiere næringseiendom noe også BSA fikk bekreftet under deltakelsen på Expo Real messen i München. Kilder: ZWE Indicator of Economic Sentiment (Germany) Kilde: Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal

6 Kontor Prime Yield Endring siden Q Implisitt verdiendring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5,50 5, % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5,50 5, % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5,50 5, % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5,35 5, % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5,25 5, % Gj.snitt 4,41 4,51 4,58 4,72 4,88 5,09 5,37 5,37 5,42 5,42 1,01-23 % * gitt uendret leienivå Kilde: Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter Q3 2009» Utleiemarkedet fortsatt svekket Arealabsorpsjonen i Tyskland er redusert med over 30 % ift samme periode 2008, og ledigheten øker og kan forventes å passere 10 % ved årsskiftet. Nominelle leier har falt om lag 5 % siden 2008, mens effektive leier har falt noe mer, opp mot 15 %, grunnet økning i bruk av leietakersubsidier. Generelt kan det bemerkes at utleiemarkedet holder seg langt sterkere enn hva som kunne fryktes gitt den siste tids økonomiske utvikling og langt bedre enn prognosene ved årets begynnelse skulle tilsi. Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) Q1 Q Q1 Q Prosentvis endring Berlin ,9 % Düsseldorf ,7 % Frankfurt ,2 % Hamburg ,1 % München ,6 % SUM ,6 % Trend - prognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) 2008 Q Q Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin , , ,3 Düsseldorf , , ,0 Frankfurt , , ,3 Hamburg , , ,7 München , , ,1 SUM , , ,9 Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Q Q Trend - prognose Berlin 21,00 22,00 22,00 20,50 Düsseldorf 22,50 22,50 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 37,00 35,00 Hamburg 23,00 23,50 23,50 23,00 München 30,00 30,50 30,50 29,00 Gj.snitt 26,70 27,10 27,10 26,00 Kilder: Jones Lang LaSalle Office Market Overview Q

7 Porteføljeoversikt Per 30. september 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] 1) (mill) Netto Leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde (eks. ledighet) per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtatt Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0, (2002) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,1 EUR 2, (1982/ 2003) kvm 0 % 9,6 år kvm 0 % 1,7 år kvm 54 % 2,8 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm 0 % 9,1 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4* EUR 2, kvm 18 % 3,5 år EUR 50,6 5,0 % EUR 2,5 EUR 2, kvm 4 % 2,3 år Wisenau Westend Frankfurt Overtatt EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ kvm 16 % 1,6 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 10,5 EUR 12, kvm 14,1 % 4,7 år *) inkluderer leie for Shire i Berlin på ~ 0,4MEUR f.o.m. august ) Leie p.a. per 30. september ) Leieinntektspotensial ved 100% utleie per 30. september Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige.

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS BSA Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: