Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 6,5 prosent. Siste kurs er beregnet til 2,45 kroner per aksje. Den statlige leietaker General Service Administration har signert en leieavtale for tredje- og fjerde-etasje i Denver på totalt cirka kvadratmeter. I Jordbro har alle lokalene som ble rammet av brannen tidligere i år blitt renovert, og fremstår nærmest som nye. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 46,4 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,55 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM VEKST 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 257 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 27 % USA 73 % SEGMENTFORDELNING Handel 27 % Kontor 73 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 44 Økonomisk ledighet 23 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 165 Rentebinding 92 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,9 Over-/underkurs MNOK** -2,4 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste kvartal -6,5 % Utvikling siste år -5,4 % Utvikling siste tre år 20,4 % Utvikling siden start -46,4 % HISTORISKE UTBETALINGER , ,00 Totalt 2,55 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) er økt med 5,2 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er at den amerikanske dollaren har styrket seg mot den norske kronen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 30. juni Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i juli, og disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den norske kronen styrket seg svenske kroner med 0,7 prosent, mens den har svekket seg med 2,7 prosent mot amerikansk dollar. Totalt sett påvirker valutautviklingen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN GEV har i all hovedsak fast rente på låneengasjementene sine. Lånet i Denver ble refinansiert i fjor sommer og den nye låneavtalen er på fem år. Lånet i Jordbro/Haninge ble reforhandlet i april og den nye låneavtalen løper i to år med samme betingelser som tidligere. Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs på 2,45 kroner per aksje. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -46,4 prosent. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27, % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16, % Sum 54,038 43, % * 100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Sverige 27 % Sverige 27 % Comerciante Comerciante 37 % 37 % USA 73 % USA 73 % Denver 621 Denver % 63 % Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING JORDBRO/HANINGE I Jordbro har alle lokalene som ble rammet av brannen tidligere i år blitt renovert, og fremstår nærmest som nye. Selskapet jobber nå med et prosjekt med ambisjon om å gjennomføre en generell oppgradering av byggene utvendig. Kommunen i Haninge jobber nå med å oppgradere grøntområdene rundt eiendommen. DENVER 621 Den statlige leietaker General Service Administration har signert en leieavtale for tredje- og fjerde-etasje i bygget på totalt cirka kvadratmeter. Videre er selskapet i dialog med eksisterende og nye leietakere om utleie av totalt cirka kvadratmeter. Dette vil kunne bidra til å redusere ledigheten til cirka 15 prosent. 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge Cirka aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt ,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesenter i Sverige) 80 % 621 Denver GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte tre emisjoner i 2007 og eier investeringer i USA (Denver) og Sverige (Jordbro og Haninge). Eiendomsporteføljen er totalt på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEV er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/ eller høyt verdistigningspotensial, hovedsakelig i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEV. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEV. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEV. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge