Behandles av Sakstype Møtedato. Utvalgssaker

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Ole Tonning Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker Tilleggshøring - plan områdeplan for Ruten SAKEN GJELDER I sak 72/16 1.gangsbehandlet Utvalg for byutvikling områdereguleringen for Ruten og fattet følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Områderegulering for Ruten plan , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket hadde flere tilleggspunkt hvorav 1 omhandlet nybygget: Det vurderes frem mot 2.gangsbehandling om det kan bygges et bygningsvolum på inntil ca m 2. Rogaland fylkeskomme fremmet innsigelser mot planforslaget. Disse omhandlet kollektivterminalen og nybygget. Innsigelsen mot nybygget: Rogaland fylkeskommune fremmer innsigelse mot manglende fastsettelse av volum og høyde på nybygg sør på Ruten, samt utilstrekkelig utredning av slike nybyggs innvirkning på det nærliggende kulturmiljøet vest for jernbanen og på byrommet på Ruten. Det er nå utarbeidet konsekvensutredning med analyser, utredninger og anbefalinger vedrørende disse teamene. Denne utredningen må sendes ut på høring og offentlig ettersyn før reguleringssaken kan tas videre til 2.gangsbehandling. Plansjefen legger i denne saken utredningen frem for Utvalg for byutvikling med anbefaling av utbyggingsalternativ samt forslag om at utredningen sendes ut på tilleggshøring og offentlig ettersyn. Side 1 av 11

2 SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Planprogram fastsatt gangsbehandling Offentlig ettersyn Behandling tilleggshøring bygg Videre behandling: Offentlig ettersyn bygg 2.gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslagets hovedide fra saksfremlegget til 1.gangsbehandling: Fremtidens Ruten «Planforslaget er en videreføring av konkurransevinneren «Lysning». Hovedmålet er at Ruten skal fremstå som byens sentrale offentlige byrom, som en formidler mellom den historiske delen av sentrum, med Langgata og tilhørende bebyggelse, og vågsområdet med kulturhuset og den nye utbyggingen i Havneparken. Byrommet foreslås etablert som bypark med en grønn og uformell karakter i møte med en ny og mer formell rådhusplass/festplass som tenkes definert mellom det nye rådhuset i Havneparken og kulturhuset. Målet er at sentrum og Byparken på Ruten bindes sammen med sjøen, rådhuset, Havneparken og kulturhuset i et tilnærmet bilfritt fotgjengerområde.» Vedr nybygg fra saksfremlegget: «I søndre del av Ruten oppføres et nybygg. Bygget inneholder en «Bystue» med service og aktiviteter samt næringsarealer som kan bygge opp om Rutens funksjon som sentralt kollektivknutepunkt og parkens rolle som et betydningsfullt byrom. Bygget forholder seg til en kvartalsstruktur, delt i ulike volumer, for å unngå at det fremstår for massivt både mot parken og mot den historiske delen av sentrum i vest.» Det henvises til sak til 1.gangsbehandling for ytterligere informasjon om selve planforslaget. PLANOMRÅDET Planavgrensning Utsnitt plankart. Plassering bygg markert side 2 av 11

3 KORT BESKRIVELSE AV DE ULIKE UTBYGGINGSALTERNATIVENE Det er vist 4 utbyggingsalternativ (versjoner) som hver representerer helt ulike bebyggelsesstrukturer. Innenfor hver av disse 4 versjonene er det illustrert opp til 4 ulike utbyggingsvolum der forskjellen fremkommer som forskjellig byggehøyde. Utbyggingsvolumet er benevnt som liten, middels, stor og ekstra stor utnyttelse. Arealene er for Liten ca m2, Middels ca m2, Stor ca m2 og for Ekstra stor ca m2. Versjon A Versjon B 3 volumer av ulik høyde og form. Denne versjonen lå i planforslaget til 1.gangsbehandling. En hevet base som følger kvartalsstrukturen og suppleres med tilbaketrukne tårn av ulik høyde. Versjon C Versjon D En kompakt kvartalsbygg som følger kvartalsstrukturen og med jevn høyde. Bystasjonen kan være referanse. Slankt høyhus med lite fotavtrykk. Høyhuset på Bryne kan være referanse. Konsekvensutredningen er delt i 2, der første del er en siling mellom alle versjonene. Denne konkluderer med at versjon C og D ikke fremmer en ønsket byutvikling på Ruten. Versjon A og B er tatt videre i en mer detaljert vurdering. Konsekvensutredningen anbefaler Versjon B med hevet base og tilbaketrukne tårn som den mest aktuelle som grunnlag for videre planlegging. Side 3 av 11

4 VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I VURDERINGEN AV NYBYGGET Til 1.gangsbehandling var det plansjefens vurdering at det ikke forelå tilstrekkelige analyser og dokumentasjon som kunne begrunne og fastsette størrelsen på bygget. Plansjefen var opptatt av at fotavtrykket ble låst slik at mellomrom, ganglinjer og forbindelser ble sikret. Videre måtte bygningsanleggets oppdeling i flere volumer sikres. Ytterligere fastsettelse av volumer og høyder kunne etter plansjefens vurdering først anbefales etter nærmere analyser av virkningene av bygget. Dette ville gjelde både lokalt i området rundt Ruten, men også byggets rolle i det store landskapsrommet som Sandnes sentrum utgjør. Plansjefen forutsatte at alternative utnyttelser og høyder skulle vurderes videre i prosessen. Fylkeskommunen støttet plansjefen med sin innsigelse og vektla spesielt byggets virkning på kulturmiljøet i vest og byrommet på Ruten. Høringsdokumentet som nå anbefales sendt på tilleggshøring og offentlig ettersyn er ment å svare på innsigelsen. Plansjefen vil påpeke at pågående planarbeid er en områdeplan som kun skal fastsette de overordnete rammene for bygget. Endelige og detaljerte rammer og premisser vil bli fastlagt i etterfølgende detaljregulering. Følgende hovedtema har vært de mest sentrale i vurderingene rundt nybygget i denne sammenhengen: Fjernvirkning Nærvirkning Høyde og volumavgrensning Innvirkning på kulturmiljøet Innvirkning på byrommet på Ruten Byggets rolle på kollektivknutepunktet og i byrommet Utbyggingspotensialet PLANSJEFENS VURDERING AV DOKUMENTASJON OG NYBYGG Dokumentasjonen Vedlagte dokumentasjon «Ruten Lysning, nybygg på Ruten», datert viser ulike varianter og størrelser av bygningsvolum, som alle er vurdert i forhold til kriteriene nevnt ovenfor. Plansjefen vurderer at dokumentasjonen gir en grundig analyse av virkningene av et bygningsvolum på Ruten. Nybygget Fra saksfremlegget til 1.gangsbehandling: «I søndre del av Ruten foreslås oppført et bygg som skal bygge opp om Rutens funksjon som sentralt kollektivknutepunkt. side 4 av 11

5 Bygget vil i nederste etasjer ha «Bystue» tilrettelagt for ulike offentlige og private funksjoner. Bystuen strekker seg gjennom bygget fra parken i nord til terminalområdet i sør og vil være bindeleddet mellom bussvei/ringen og terminalen. Bystuen vil også være det første som introduseres når en kommer fra undergangen i Kirkegata. Byggets øvrige etasjer tilrettelegges for arbeidskraftintensive arbeidsplasser i tråd med god knutepunktutvikling.» Denne beskrivelsen har vært en grunnleggende premiss i vurderingen av nybyggene. Vurdering av de 4 typologiene A, B, C og D Ved 1.gangsbehandling var kun versjon A med sine 3 bygningsvolumer illustrert og vurdert. I de etterfølgende analysene som nå er gjennomført, er også andre versjoner blitt belyst for å best mulig undersøke konsekvensene av å bygge på Ruten. Silingsrunde 1 har sammenlignet alle 4 typologiene i forhold til kriteriene. Versjon C vil med sitt kompakte bygg fremstå som et tradisjonelt kvartal og ikke tilføre Ruten en ny opplevelse. Bygget gir ikke optimale arbeidsplasser. Virkningen på kulturmiljøet i vest kan være moderat avhengig av valgt byggehøyde. Versjon D er et høyhus, og hvis det skal representere god utnyttelse, vil det på grunn av sin lille grunnflate bli svært høyt. Bygget vil mer fremstå som et symbol enn et reelt arealtilskudd. Bygget vil dessuten bli svært synlig og dominerende fra hele byen. På bakgrunn av dette er versjon C og D vurdert som uaktuelle i konsekvensutredningen, mens versjon A og B er videreført i mer detaljerte studier av byggene og virkningene for omgivelsene. Silingsrunde 2 konkluderer med at versjon B med en hevet base og tilbaketrukne tårn anbefales. Bakgrunnen for anbefalingen er at versjonen har størst potensial til å tilpasse seg de ulike situasjonene rundt Ruten, samtidig som høy utnyttelse oppnås. Versjon A har ikke samme fleksibilitet i tilpasning og utnyttelse som versjon B og fremstår mer dominerende i bylandskapet. Plansjefen støtter at versjon B legges til grunn for det videre arbeidet. Versjon B side 5 av 11

6 Vurdering av versjon B Basen Det bærende elementet i bygget er basen. Basen kan inneholde ulike former for kontor, service og tjenesteyting. Den er i 2 etasje og svever 1 etasje over bakken i stigende bevegelse opp mot jernbanefyllingen. Basen følger i hovedtrekk gatestrukturen rundt bygget, men kan tilpasses lokale forhold uten at hovedgrepet svekkes. Mot det kulturhistoriske miljøet i vest er basen 2 etasjer over perrongen, dvs en høyde på ca 15 meter over terreng. Mot parken vil høyden variere fra ca 12 til 15 meter over terreng. Plansjefen vurderer at disse moderate høydene gir god tilpasning både til kulturmiljøet i vest og parken på Ruten. Arealet under basen bygges delvis inn og inneholder Bystuen samt andre service og handelsfunksjoner. På den måten sikres en inviterende forbindelse mellom parken med Ringen og kollektivterminalen mot Julie Egesgate. Kollektivterminalen Kollektivterminalen er i planforslaget foreslått som en gateterminal i Julie Egesgate. Rogaland fylkeskommune har fremmet innsigelse mot terminalen pga utforming og manglende kapasitet. Løsningen i versjon B med delvis innbygging av arealet under basen kan lett tilpasses ulike terminalutforminger fra dagens midlertidige tradisjonelle terminal til fremtidig gateterminal. Denne strategien er et ledd i å tilby fylket og Kolumbus en velfungerende terminal både i dagens og i en fremtidig situasjon. Tårnene Inntrukket fra basens fasadeliv foreslås det oppført 4 bygningsvolumer. Volumene er sammenbygget, men fremstår som 4 tårn i ulik høyde. Dette grepet sikrer gode og fleksible etasjeplaner. Høyden på tårnene må tilpasses omgivelsene, og tårnet mot kulturmiljøet i vest er foreslått til 6 etasjer med byggehøyde ca 23 meter over terreng. Dette tilsvarer høyden på Bystasjonen i sør, men er trukket lenger vekk fra jernbanen. Mot Amfi/Residence i øst er det foreslått 8 etasjer med byggehøyde ca 32 meter over terreng. De 2 midterste tårnene er illustrert med flere alternative høyder som vil gi ulik utnyttelse, men også gi forskjellige konsekvenser for omgivelsene. I konsekvensutredningen fremkommer det at det største alternativet med et areal på m2 vil få svært dramatiske konsekvenser for både byen og parken. Plansjefen støtter at dette alternativet ikke er aktuelt. Versjon liten på m2 har ikke tårn, da hele arealet kan rommes i basen. De vurderte alternativene for midttårnene er: Stor med byggehøyde på ca 67 og 56 meter (totalt m2 i hele bygget). Mellom med byggehøyde på ca 60 og 49 meter (totalt m2 i hele bygget). Liten med maks byggehøyde på 16 meter uten tårn (totalt m2 i bygget). Konsekvensutredningen anbefaler alternativ Mellom med midttårn på ca 60 og 49 meter. side 6 av 11

7 Plansjefens vurdering av midttårnene: Siktstudiene viser at bygget i alternativ Stor med byggehøyde på ca 67 og 56 meter vil fremstå svært dominerende i bybildet. Dette gjelde både i nærvirkning og i det store landskapsrommet. Tårnene vil også kaste lange skygger inn i parken. Alternativet vurderes som uaktuelt. Alternativ Liten har maks byggehøyde på 16 meter og er uten tårn. Dette alternativet har ingen konsekvenser i nærvirkning og i landskapsrommet, da byggehøyde på 16 meter er på høyde eller lavere enn omkringliggende bebyggelse. Bygningsstrukturen tåler volum som går høyere enn basen uten særlige negative konsekvenser. Alternativ Mellom har maks byggehøyde på ca 60 og 49 meter på midttårnene. Høyde på 60 meter tilsvarer mellom 15 og 18 etasjer avhengig av etasjehøyden. Til sammenligning er høyhuset på Bryne 64 meter og det nylig vedtatte høyhuset i Møllegården i Jærvegen 55 meter. Både sol- og siktstudiene viser at også dette alternativet vil fremstå dominerende og med uheldige konsekvenser for parken og det store landskapsrommet. Snitt vest-øst med alternativ B Mellom Kommunedelplanen for sentrum har en høyhusstrategi med spesifikke steder for høyhus. Disse ble i høringsutkastet til plan supplert med et område i Vågen der høyhus kunne vurderes. Ruten inngikk ikke i dette. Det er imidlertid via vedtaket om Møllegården åpnet opp for at det kan bygges høyhus andre steder i byen. Høyhusetablering bør etter plansjefens syn skje etter en klar strategi for hvor dette kan være aktuelt som god byutvikling i sentrum. Plansjefen er kritisk til å ha så store høyder og bygningsvolum så tett på både Sandnes kirke og kulturmiljøet i vest. Det vurderes at områdene lenger øst er bedre egnet for evt større byggehøyder. Plansjefen vil derfor anbefale at høyden på tårnene reduseres. KU-dokumentet har illustrasjoner på side av en versjon B der høydene på midttårnene er ca 32 meter (illustrasjon benevnt m2). Til sammenligning er Hotell Sverre ca 20 meter høyt og Punkthuset i Ganns 30 meter. Plansjefen vurderer at høydene på 32 meter utfordrer, men kan gi en god tilpasning til både kulturmiljøet i vest med høyder rundt 15 meter og de nye områdene mot øst med høyder på 22 meter. Fjernvirkningen av høydene er ikke illustrert i KU-dokumentet, men ut fra sammenligning av alternativ Mellom og Liten, vurderes innvirkningen og konsekvensene for bylandskapet som akseptable. I denne varianten er tårn mot øst satt til 23 meter for å sikre variasjon i høydene. side 7 av 11

8 Tårn øst (Amfi) Tårn 2 fra øst Tårn 3 fra øst Tårn vest (jernbanen) : 23 m : 32 m : 32 m : 23 m Illustrasjon med høyder opp til 30 meter (Plansjefens anbefaling) Tårn øst (Amfi) Tårn 2 fra øst Tårn 3 fra øst Tårn vest (jernbanen) : 32 m : 60 m : 49 m : 23 m Illustrasjon med høyder opp til 60 meter (Konsekvensutredningens anbefaling) Plansjefens vurdering gir et samlet bygningsvolum på m2. Dette vurderes som en svært høy utnyttelse på denne tomten som er ca 5.200m2. Plansjefen vil presisere at det er sentralt at de 4 tårnene har variasjoner i høyden slik at de oppfattes mest mulig slanke og ikke som et stort sammenhengende bygningsvolum. Virkning på kulturmiljøet i vest Versjon B har lave bygningshøyder (16 meter) mot jernbanen og noe større høyde tilbaketrukket. Dette grepet sikrer god avstand mellom kulturmiljøet og de høyere tårnene samtidig som den lave basen delvis skjuler og reduserer virkningen av tårnene. Dette gjelder spesielt fra gaterommene nær Ruten. Ved større avstand til Ruten, og spesielt opp mot vestskråningen, blir virkningen mer synlig. Plansjefen vurderer imidlertid at de negative konsekvensene av avstandsvirkningen er akseptable under forutsetning at de 2 midterste tårnene reduseres noe i høyde i forhold til illustrert alternativ Mellom. Nybygget har under disse forutsetningene ikke stor negativ innvirkning på kulturmiljøet i vest. Side 8 av 11

9 Virkning på byrommet på Ruten Solforhold parken Bygg sør på Ruten kaster skygge inn i parken. Solstudiene viser at versjon B kaster mindre skygge enn de andre versjonene. I juni kl kaster alternativene stor, mellom og liten lite skygge i parken. Skyggen faller i hovedsak på Amfibygget. Forholdene kl i mars er på grunn av solvinkel og tidspunkt på dagen dårligere. I alternativ stor får 63% av parken sol, mens alternativ mellom får 73% sol. Alternativ liten får 84% sol. Hele Ringen blir i dette alternativet liggende i sol. Basen kaster på grunn av sin lave høyde relativt lite skygge inn i parken. Skyggen fra basen vil i hovedsak falle direkte utenfor fasaden nord for bygget. Dette området fungerer som adkomstområde for bygget og gangforbindelse mellom St. Olavsgate og Vågsgata og vil ikke fremstå som rent parkareal. Det vurderes derfor som akseptabelt at dette området ikke får optimale solforhold. Alternativ Liten Alternativ Mellom Tårnene, og spesielt de 2 midterste, kaster lengre skygge inn i Ringen. Ved en reduksjon av høydene på midttårnene vil forholdene bedres. Plansjefen vurderer at solforholdene i parken vil bli tilfredsstillende under forutsetning at de 2 midttårnene reduseres i høyde i forhold til illustrert alternativ Mellom. Alternativ Liten vil ha ca samme solforhold til i plansjefens anbefaling. Funksjonell kobling bygg og park En bærende ide er at bygget skal tilby offentlige funksjoner og fremstå som et naturlig samlingspunkt. Samtidig skal det via Bystuen fungere som et attraktivt og naturlig bindeledd mellom parken og kollektivterminalen i motsetning til dagens terminalbygg som fremstår som en barriere. Bygget skal tilrettelegges for arbeidskraftintensive virksomheter, og brukerne av bygget vil også representere brukere av parken. Plansjefen vurderer at bygget med sin hevede base og totale innhold vil ha positiv virkning på bruken av parken. side 9 av 11

10 OPPSUMMERING Rogaland fylkeskommune fremmet innsigelse mot deler av planen ved offentlig ettersyn. Innsigelsene omfattet bla manglende konsekvensutredning for nybyggets virkninger på kulturmiljøet samt byrommet på Ruten. Det er nå utarbeidet konsekvensutredning som redegjør for dette. Utredningen vurderer ulike prinsipper for både bebyggelsesstruktur og utnyttelse. Utredningen anbefaler på grunnlag av vurderingene at versjon B i alternativ Mellom ivaretar de ulike hensynene på en god måte. Versjon B kan beskrives som en hevet base som følger kvartalsstrukturen og suppleres med tilbaketrukne tårn av ulik høyde. Høyden på de 4 tårnene er 23, 32, 49 og 60 meter. Total utnyttelse er foreslått til m2. Plansjefen støtter konsekvensutredningens anbefaling om at versjon B med hevet base og tilbaketrukne tårn bør legges til grunn for det videre arbeid. Imidlertid vurderes det at bygningsvolumene i alternativ B Mellom er for høye og dominerende. Det anbefales derfor primært en utbygging der tårnene får en byggehøyde på 23 og 32 meter fra terreng. Denne utbyggingen vil få et samlet areal på totalt m2 i stedet for alternativ Mellom på m2. Plansjefen vil derfor legge opp til 2 alternative vedtak vedrørende byggehøydene: Et primærforslag i henhold til plansjefens anbefaling med byggehøyder på tårnene fra 23 til 32 meter, samt et sekundærforslag i henhold til anbefalingen i konsekvensutredningen med byggehøyder på tårnene fra 23 til 60 meter. Det presiseres at dette er ytre rammer på volum og utnyttelse som settes på områdeplan-nivå, og at bygget skal gjennom senere detaljregulering. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at konsekvensutredning for nybygg innenfor Områderegulering for Ruten - plan nr , sist datert , sendes på tilleggshøring og legges ut til offentlig ettersyn. A. Konsekvensutredningens anbefaling av versjon B med hevet base og tilbaketrukne tårn videreføres. B. Primærforslag: Plansjefens anbefaling med byggehøyder fra 23 til 32 meter på tårnene legges til grunn for videre arbeid. C. Sekundærforslag: Konsekvensutredningens anbefaling med byggehøyder fra 23 til 60 meter på tårnene legges til grunn for videre arbeid. side 10 av 11

11 Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik Kommunaldirektør Bjørn Totland Plansjef Vedlegg: 01. Oversiktskart;02. Konsekvensutredning Nybygg på Ruten ;03. Saksfremlegg 1.gangsbehandling;04. Vedtak 1.gangsbehandling Utvalg for byutvikling;05. Saksfremlegg Fylkesutvalget;06. Vedtak Fylkesutvalget Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. side 11 av 11