PLAN DETALJREGULERING FOR GNR 67, BNR 246 OG 230- FORUS

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - BYPLANSJEFEN Arkivsak-dok. Saksbehandler Behandles av Møtedato Rådmannen på delegasjon PLAN DETALJREGULERING FOR GNR 67, BNR 246 OG 230- FORUS SAKEN GJELDER Dark arkitekter fremmer på vegne av Base Property AS forslag til detaljreguleringsplan for gnr 67, bnr 246 og 230 på Forus. Detaljreguleringen gjelder Koppholen 17. Eiendommen er på 4 mål, og ikke bebygget. I dag brukes eiendommen til parkering. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt Administrativ 1. gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Saken ble fremmet som en mindre endring av detaljregulering i utvalg for byutvikling Følgende vedtak ble fattet: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner ikke mindre endring av plan , Hotell Forus, felt B Utvalg for byutvikling er positiv til regulering og ber rådmannen legge ut foreslått reguleringsplan på høring. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Planområdet er i kommuneplanen avsatt til næringsbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan, vedtatt , og 1

2 bebyggelsesplan, vedtatt er området definert som FKI-6. Byggeområdet er regulert til kombinert formål forretning/ kontor/ industri. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Detaljreguleringen gjelder Koppholen 17. Planområdet ligger på Forus vest, og grenser til Koppholen i øst. Tomten er i dag ubebygd og benyttes til parkering. Tomten er ca 4 dekar, den er regulert til kombinert formål forretning/kontor/industri i gjeldende bebyggelsesplan fra Kart 1: Utsnitt fra ortofoto hentet fra finn.no For ytterligere informasjon om planområdet vises det til konsulentens planbeskrivelse pkt. 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen legger opp til en endring av formål fra kombinert formål forretning/kontor/industri til kombinert formål kontor/hotell/bevertning/parkering. Vegetasjonsskjermen i nord og øst av tomten videreføres. Kontorformålet beholdes for å opprettholde en viss fleksibilitet når det kommer til utviklingen av tomten. Det er tenkt et forretningshotell/leilighetshotell på tomten. Dette hotellet har til hensikt å være et tilbud for pendlere som arbeider i Forus-området. 2

3 Formålet bevertning er tiltenkt som en del av hotellets driftkonsept for å ivareta matservering. Det er ikke lagt inn rammer som begrenser omfanget av bevertning i detaljreguleringen. Det finnes ikke noe i reguleringsbestemmelsene som styrer eller bestemmer hvordan bevertningsdelen av planen skal gjennomføres. Ut av kartet vises det at parkering skal kun finne sted i bygningens underetasje. I bestemmelsene åpnes det for noe parkering på bakkeplan, dette strider mot hva som er vist i plankart, hvor det ikke åpnes for parkering på bakkenivå. For ytterligere informasjon om planforslaget vises det til konsulentens planbeskrivelse pkt. 2, 6 og 7. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Det kom inn 2 uttalelser til planen, i tillegg har nabo til planområdet i Koppholen 19 bedt om at uttalelse som ble sendt til forrige behandling av plan som mindre endring, opprettholdes. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen Fylkeskommunens uttalelse er todelt, hvor første del går på samordna areal og transportplanlegging, mens andre del går på selve prosjektet. 1. Forus/Lura har i hovedsak vært et rent handels- og næringsområde. Fremlagt oppstartsvarsel foreslår å trekke inn et nytt element som innebærer tilrettelegging for overnatting og opphold i næringsområdet. Det anbefales at integrering av nye formål ved utviklingen av Forus/Lura vurderes med grunnlag i en helhetlig plan. En tilfeldig, prosjektstyrt og planløs utvikling er ikke et godt utgangspunkt for en bærekraftig utvikling og struktur på Forus/Lura. Fylkesrådmannen fraråder planarbeidet på nåværende tidspunkt med utgangspunkt i overordnede retningslinjer og mål om en samordnet areal- og transportplanlegging. Fylkesrådmannen vil vurdere å tilrå fylkesutvalget å fremme innsigelse til et eventuelt planforslag som fremmes før nødvendige avklaringer knyttet til det overordnete planarbeidet foreligger. 2. Juridiske forhold knyttet til plan- og bygningsmyndighetenes håndtering av et leilighetshotell må avklares. Det må gis rammer gjennom plan for mulighet og begrensninger, også for framtidig utvikling på tomten. Hvordan kommunen kan sikre at planen 3

4 fungerer etter hensikten og ikke åpner for en videre utvikling i strid med intensjonen må drøftes. Det bør i planbeskrivelsen redegjøres for i hvilken grad det er ønskelig med alminnelig publikumsrettet hotell, og om kommunen vil ha hjemmel til å styre dette. Fylkeskommunen er skeptisk til bruk av formål bevertning som hovedformål i planen. Dersom det tilbys fullt utstyrte leiligheter vil det ikke være behov for eget bevertningssted. Et felles bevertningssted/kjøkken avgrenset til beboernes bruk vil ikke kreve bevertning som hovedformål. Konsekvenser for valgte formål og bestemmelser må redegjøres for i planen. Planarbeidet bør drøfte konsekvensene av spredt lokalisering av denne type bolig- og bevertningsvirksomhet i næringsområdet i forhold til en mer sentralisert lokalisering som tar utgangspunkt i senterstrukturen. I planbeskrivelsen må det redegjøres for hvordan planforslaget ivaretar de premissene som er satt i reguleringsarbeidet. Kommentar: 1. Det er i dag et behov for hotell på Forus. Det er kjent at man har utfordringer i forhold til å huse arbeidere over kortere eller lengre tid i regionene. Ved å anlegge etableringer som dette sentralt på Forus vil man kunne løse midlertidige behov for bosted lokalt og dermed begrense trafikkomfanget. Derimot møter man utfordringer i forhold til omkringliggende funksjoner som ikke er etabler i området. Hotelletableringer på Forus blir dermed del av en større problemstilling. 2. Innspill i pkt 2 må videreføres i plan. Det er behov for å oppgradere planmateriellet i henhold til de momenter som er nevnt i fylkeskommunens innspill. Det er viktig for kommunen at utviklingen på tomten er kontrollert, og det må påses at bestemmelser og kart ikke strider mot intensjonene for planen. Hotellformålet må drøftes, og det må redegjøres for hvordan man skal forhindre at planintensjonene brytes. Fylkeskommunens forslag om å ta bevertning ut som hovedformål er en løsning som må drøftes og eventuelt endres før 2. gangsbehandling. Brannvesenet Sør-Rogaland IKS Brannvesenet ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Kommentar Dette må fremgå av plankart før 2. gangsbehandling. 4

5 Fra grunneiere: Nabo, Koppholen 19 Mener bygget som illustreres i planene vil gi betydelige konsekvenser for eget uteområde med tanke på sol/skygge. Det vises til tidligere rammesøkt, men senere skrinlagt kontorprosjekt som lå til grunn ved oppkjøp av Koppholen 19. I tillegg uttrykkes en bekymring i forbindelse med trafikkforhold både med tanke på planforslag, og det henvises i tillegg til etablering av Posten på Koppholen 21. Kommentar Det er reguleringsplanen, ikke rammesøknad, som legger føringer for utvikling av tomten (Koppholen 17). De endringer som foreslås i planendring er ikke av en karakter som vil skape vesentlige fysiske endringer for tilgrensende eiendommer. Det er levert en trafikkanalyse utført av Rambøll. Denne konkluderer med at reguleringsplanen vil medføre en reduksjon med 7 bilturer i forhold til gjeldende regulering. GJENNOMFØRT SAKSBEHANDLING Saken ble fremmet som en mindre endring av detaljregulering i utvalg for byutvikling Følgende vedtak ble fattet: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner ikke mindre endring av plan , Hotell Forus, felt B Utvalg for byutvikling er positiv til regulering og ber rådmannen legge ut foreslått reguleringsplan på høring. På bakgrunn av vedtak vil det i denne omgang fattes et delegert vedtak om å legge planen ut til offentlig ettersyn. Planen vil gå til politisk behandling ved 2. gangsbehandling. I forbindelse med at saken var fremmet som mindre endring, ble det avholdt møte med fylkeskommunen Det ble i møtet anbefalt at saken gjennomgår full detaljregulering. Det ble fra kommunens side vurdert at man ved en full detaljregulering bedre vil kunne få belyst de utfordringer og problemstillinger som reises ved dette planforslaget. 5

6 BYPLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Arkitektur Skissert bygning er av et volum og en størrelse som passer med omkringliggende bebyggelse på denne delen av Forus. Byggelinjene åpner derimot for annen plassering og utforming enn vist på skisser. Byplansjefen vurderer at byggelinjer må strammes opp, og det må vises tydelig hvordan man ønsker å disponere tomten. Vurdering etter naturmangfoldloven Tomten ligger i et område med lite vegetasjon og dyreliv. Miljødirektoratets nettsider viser at det heller ikke er påvist verdifull vegetasjon eller arter i, eller i nærheten av området. Sikkerhet og beredskap Overvannshåndtering er ikke eget tema i planen som den nå foreligger. Før planen tas opp til 2. gangsbehandling må det utredes behov for overvannshåndtering på tomten, og vise lokale løsninger for håndtering av overvann i planmateriellet. Universell utforming Gjennom planens bestemmelser kreves det i 3.7 at bygninger som rommer formål med viktige publikumsfunksjoner så langt som mulig skal tifredsstille nasjonale mål for universell utforming for alle menneskers bruk. Denne bestemmelsen er vag, og det vises til krav stilt i Norsk standard og Tek 10. Krav til universell utforming må innarbeides før 2. gangsbehandling. Trafikale forhold Trafikkanalyse utført av Rambøll for tomten konkluderer med at planen vil redusere trafikkmengden med 7 bilturer pr dag i forhold til gjeldende regulering. For ytterligere informasjon om trafikale forhold for området vises det til vedlagt trafikkanalyse. Trafikkanalysen er ikke vurdert av transportplan i Sandnes kommune, dette må gjøres før 2. gangsbehandling for å finne ut om denne tilfredsstiller de krav man setter til en mobilitetsplan. Plankartet viser at all parkering skal være under bakken, mens det i bestemmelsene 3.4 står at parkeringsareal på terreng skal ikke medregnes i utnyttelsesgraden. 6

7 Konsekvenser utenfor planområdet Hotellformål vil kunne være et positivt bidrag til området. Det er behov for å huse arbeidere i området over kortere og lengre perioder. Et hotell vil kunne bidra til å løse dette. Hotellet skal fungere som et leilighetshotell. Det er et behov for leilighetshotell i området. Konsekvensene for etablering av leilighetshotell på tomten er ikke vurdert i en større sammenheng. Fylkeskommunen anbefaler at man ser på konsekvensene for hele Forus/Lura- området under ett når man vurderer hotelletableringer i området. Denne vurderingen må inngå i planen før 2. gangsbehandling. OPPSUMMERING Planen som den nå foreligger er mangelfull, og det er flere ting som må avklares og innarbeides før man kan ta planen videre til 2. gangsbehandling. Sandnes kommune ønsker likevel å legge planen ut til offentlig ettersyn slik den foreligger. Tema som må konkretiseres i bestemmelser og/eller kart før 2. gangsbehandling: Parkering Overvannshåndtering Byggelinjer Universell utforming for bygninger og uteområder Innspill fra brannvesenet Planbeskrivelsen må oppdateres, og fylkeskommunens innspill må innarbeides. Planen må vurderes i forhold til omkringliggende funksjoner og tilbud. Konsekvensene for hele Forus/Lura området må ses på under ett når man vurderer hotelletablering, denne vurderingen må fremgå i plandokumentene. Bevertning må vurderes tatt ut av planen som hovedformål, omfang ved bruk av formål må drøftes i plan dersom denne skal opprettholdes. I det minste må det settes opp krav i bestemmelsene om hvordan formål bevertning skal håndteres i praksis, og hvilke omfang det skal ha. Transportplan i Sandnes kommune må vurdere trafikkanalysen utarbeidet av Rambøll for å sikre at denne oppfyller de krav som stilles til en mobilitetsplan i Sandnes kommune. 7

8 KONKLUSJON På bakgrunn av delegert fullmakt gjør rådmannen følgende VEDTAK: Detaljregulering for gnr 67 bnr 246 og 230- Forus, plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens og Følgende punkter skal innarbeides i planen før 2. gangsbehandling: Konkretisere parkering i plan Konkretisere overvannshåndtering i plan Konkretisere byggelinjer i plan Konkretisere hvordan universell utforming skal håndteres i plan Vise hvordan brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv ivaretas. Oppdatere planbeskrivelse, og innarbeide fylkeskommunens innspill. Vurdere å ta ut formål bevertning av plan, eller evt stramme opp hvordan formålet håndteres i praksis. Påse at trafikkanalysen tilfresstiller kommunens krav til mobilitetsplan. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik Kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 8