Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/9422 /59887/16-PLNID Heli Anttonen

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/9422 /59887/16-PLNID Heli Anttonen /54,55,56 Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: FSK PLAN DETALJREGULERING AV GIMLEVEGEN BOLIGER TIL OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Innstilling til vedtak: Detaljregulering for Gimlevegen med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn og til høring i seks uker. Vedtaket er gjort iht. PBL ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Øystein Nermo Avdelingsdirektør for byutvikling... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA

2 Sammendrag Bakgrunn Borealis Arkitekter AS har på vegne av Gimletun AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Gimlevegen boliger. Mål for planen Målet med planen er å legge til rette for etablering av en ny boligblokk med parkeringsanlegg og uteoppholdsarealer samt samferdselsanlegg. Hovedinnhold I planforslaget foreslås å etablere 40 boenheter i en ny boligblokk med parkeringsanlegg. Boligblokken er planlagt med tre til fire etasjer. Planforslaget åpner også for etablering av 9 nye boenheter i de eksisterende bygninger. I planforslaget er ny boligblokk foreslått etablert på eksisterende parkeringsplass. Endringen fører til at adkomstvegen til boliger må flyttes. Tromsprodukt har sin virksomhet på sørøstsiden av planområdet. Idunvegen fungerer i dag som snarvegforbindelse mellom Stakkevollan og UNN, og dette ønskes videreført. Det er foreslått å etablere en ny gang- og sykkelveg via planområdet videre mot sør. Planforslagets løsninger og utnyttelsesgrad er i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel. Planområdet vurderes som et egnet fortettingsområde. Det ligger nær Tromsømarka, UNN og UIT med god kollektivdekning, er solrikt og bynært. Vurdering Langs Gimlevegen ligger eksisterende parkeringsplass sammen med ubebygd areal. Renovasjonsanlegg, åpen container, ligger også langs vegen. Arealet fremstår noe ustrukturert og uestetisk. Ved å etablere underjordisk parkeringsanlegg i tilknytning til ny boligblokk, samt felles søppelsug, frigjøres areal som muliggjør både fortetting, gode utomhusareal for beboerne, samt bedre omgivelse langs offentlig den vegen. Oppgradering av Gimlevegen, felles adkomsveg til boliger og Tromsprodukt, samt ny gang- og sykkelveg er viktige tiltak som forbedrer områdets trafikksikkerhet spesielt for barn. Tanken om å videreføre områdets snarvegforbindelse støtter også bærekraftutviklingen i bydelen. Plan 1829 anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 2

3 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Dato: 01. Oversiktskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse og evt forhåndsuttalelse. (Internettadresse/link) 05. Forslag til utomhusplan ROS-analyse Støyutredning VAO-rammeplan VAO-plan, skisse Brannteknisk vurdering om slokkevann Sol- og skygestudie Etasjeplaner Snitt tegning Fasader Illustrasjoner Reguleringsplaner: - Plan 0075, Universitetsområde i Gimle Nygård, stadsfestet Plan 0615, Deler av Gimle, vegtrasé, stadsfestet Plan 0647, Helsebu 124/26 og Tromsprodukt 124/27, Gimle, stadfestet (dato i plankart) - Plan Mindre vesentlig endring, byplansjefens vedtak Plan 0900, Uitø og Ritø, Breivika, stadsfestet Plan 1196, Helikopterlandingsplass h1 med base Ritø (Universitetsykehuset), stadsfestet Plan 1297, Del av gimle ved Trudevangvegen, stadsfestet Aktuelle temakart, Tromsø kommune - Fritidsliv og fritid; lekeplasser og friluftsliv - Støy og forurensning; støysoner - Samferdsel; snarveger / gåstradegi/ sykkeltrase/ busstrase. Overordnede planer - Kommuneplan Aktuelle rikspolitiske retningslinje - T-1442 Støy i arealplanlegging - T-1520 Støv i arealplanlegging 3

4 02 Planfakta Utsnitt, forslag for et plankart. Planområdets areal Gjeldende formål Nytt hoved formål 17,3 daa Boliger, samferdselsanlegg. Boliger og samferdselsanlegg, grønnstruktur Antall eksisterende 46 boenheter Antall nye boenheter 49 Eksisterende bruksareal (BRA); bolig Total bruksareal (BRA), bolig (inkl. parkeringsanlegg ovenpå terreng), parkeringsanlegg under terreng 2629 m 2 ; Felt BBB1, BBB2, BKS1 793 m 2 ; Felt BKS m 2 ; Felt BBB1, BBB2, BKS m 2 ; Felt BKS m 2 ; parkeringsanlegg (f_sph1) 4

5 03 Beskrivelse av planprosessen Informasjonsmøte Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Dato: Komplett forslag til reguleringsplan Planvurdering Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Borealis Arkitekter as på vegne av Gimletun AS. Målet med planen er legge til rette for etablering av en ny boligblokk med parkeringsanlegg, felles overflateparkering og uteoppholdsarealer, samt opparbeiding og oppgradering av samferdselsanlegg. Hovedinnhold Planområdet i dag omfatter rekkehus og fire lavblokker på to til tre etasjer. Langs Gimlevegen ligger felles overflateparkeringsplass for boliger i Idunnvegen 6-10 og 7-9, samt noe ubebygd areal. Det foreslås at eksisterende overflateparkering fjernes og erstattes med etablering av en ny boligblokk med felles parkeringsanlegg. Eksisterende boligstruktur beholdes. Områdets adkomstveg, Idunnvegen, går via parkeringsplassen og gjennom boligområdet. Når ny boligblokk etableres medfører det at eksisterende adkomstveg må flyttes. Tromsprodukt har sin virksomhet på sørøstsiden av planområdet. Adkomsvegen til Tromsprodukt eies av Gimletun. Det er forslått at vegen skal være ny adkomstveg også til boligområdet. I området finnes allerede 46 boenheter. I tillegg foreslås etablering av 49 nye boenheter, hvorav 9 enheter i eksisterende bebyggelser. Forhold til overordnede planer (utnyttelsesgrad og høyder) Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel, plan 0142, samt boligformål i gjeldende reguleringsplan, plan Utnyttelsesgrad i den gjeldende planen, plan 0647, er U=0.30. Det er også krav om at bolighus skal oppføres i inntil to etasjer. Gjeldende plan er fra1981, og nå anses udatert. I planforslaget er utnyttelsesgraden og bebyggelsens høyder vurdert på nytt. Området har gangavstand fra Tromsømarka, UNN og UIT, god kollektivdekning 5

6 og gode sykkelvegforbindelser. Dette gir grunnlag for å vurdere området som fortettingsareal. Det er derfor foreslått å øke områdets utnyttelsesgrad. For eksisterende boliger er boligarealet foreslått å øke fra 3422 m 2 til 4700 m 2 BRA. I nytt byggeområde BBB1 er boligareal 5000m 2 BRA inkludert parkeringsanlegg på terreng. Høyeste bygning i området, tre etasjes boligblokk, har cotehøyde c+ 63. I planforslaget er høyder på de eksisterende bygninger ikke endret, unntatt på den sørligste eiendommen, i felt BKS2. På denne eiendommen ligger tre lavblokker på to etasjer. Høyestliggende bygning har cotehøyde ca. c+ 61. Det er foreslått å justere cotehøyde i hele feltet til c+64, slik at det åpnes mulighet for etablering av bebyggelse med tre etasjer. Den nye boligblokken er foreslått delt med to ulike høyder, c+66.5 og c+63.5, for å ta hensyn til terrengfall og sol- skyggevirkning ift. naboeiendommer i nordøst. Beliggenhet/ Planområdet/ Eiendomsforhold Planområdet ligger på nordsiden av Tromsøya i bydelen Gimle. Området har god kollektivdekning samt gode gang- og sykkelvegforbindelser. Buss- og hovedsykkeltrasee går langs Hansine Hansens veg. Området ligger i gangavstand fra UNN, UIT og Tromsømarka. I nærheten ligger både barnehage og skole. Fra Gimlevegen studentbarnehage er det ca. 50 meter til planområdet. Nærmeste skole er Stakkevollan og Borgtun barneskole. Gimle området. Planområdet ligger på nordvestsiden av Tromsprodukt. Planområdet i nordøst er begrenset av eneboligområde, og i sørøst av eneboliger samt industrivirksomheten Tromsprodukt. Sørvest for planområdet ligger areal som eies av Tromsø kommune, hvor ligger Døvblinde-senteret. Langs Gimlevegen er eiendommen ubebygd. 6

7 Kommunen har plan om etablering av en spesiell barnehage i området. Sørvest for planområdet er overflateparkeringsplass som disponeres av UNN. Planområdet deles mellom tre private eiere. Idunvegen 6-10 og 7-9, felt BBB1, BBB2 og BKS1 eies av Gimletun AS og Idunvegen (felt BKS2) er eier av eiendommen 124/56. Eiendommen 124/86 i sør som omfatter formål grønnstruktur (f_g1-3) og del av formål gang- og sykkelveg (f_sgs2), eies av Universitetssykehuset Nord- Norge. I planforslagets bestemmelser er eierforhold tatt hensyn til når det gjelder prosesser senere. Bebyggelse og struktur Planområdets eksisterende bebyggelssstruktur er variert, og omfatter rekkehus med saltak og lavblokker med sal- og flatt tak i to til tre etasjer. Nye bygninger er planlagt slik at utearealet skjermes. Eksisterende veg, Gimlevegen, har relativt stor stigning fra krysset Gimlevegen - Hansine Hanses veg opp til planområdet og videre til Tromsømarka. Områdets bebyggelsesstruktur og topografi har gitt føringer til videre utvikling av planområdet. Den foreslåtte plasseringen av ny blokk, parallelt med Gimlevegen på nordøstsiden av planområdet, er vurdert å gi minst negative konsekvenser for eksisterende bebyggelse. Klimatisk er planområdet påvirket av vind fra nord og sørvest. Plassering av boligblokk som foreslått vil fungere som vindskjerm for uterom. Planområdet sett fra nordøst. Illustrasjoen viser adkomsvegen til Tromsprodukt og boligområdet 7

8 Snitt.viser høyder av eksisterende bygninger og en ny boligblokk (brun farge). Del av ny boligblokk er foreslått å være høyere enn de eksisterende bygninger. Forslaget til byggehøyder er vurdert i forhold til omkringliggende bebyggelse når det gjelder sol- og skygge og beliggenhet. Den nye boligblokka er foreslått med to høyder, tre etasjer i nordøst og fire etasjer i nordvest. Avtrapping av bygningsvolum følger terrengfall. I fasaden er avtrapping også tatt hensyn til, slik at trapperom er vist transparent for å understreke høydespranget. Fasade mot Gimlevegen. Trapperom vist med glass. Eksisterende bygninger i området har enkelt, klart formspråk. Mulig planløsning av ny boligblokk er skissert som midtgangsløsning, dvs. at leiligheter ikke er gjennomgående. En slik planløsning sammen med avtrappet volum gir inntrykk av litt stor og tung bygning i forhold til eksisterende bygninger. Størrelsen på leiligheter skal variere fra 2-roms ca.40 m 2, til 5-roms ca.120 m 2. Det er tillatt å etablere takterrasse i ny boligblokk. I planområdet ligger et eldre lagerbygg som eies av Gimletun. Dette skal rives. Fra planområdet, ca. 300 meter, ligger Gimle kvartalslekeplass. Til Solstuen strøkslekeplass er det ca. 500 meter. Avstandskrav til lekeplasser er iht. kommuneplanens bestemmelser. Lekeplasser / Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealer og lekeplasser har gode solforhold. Adkomstveg, Idunnvegen, deler planområdet i to, og går ved siden av områdets nærlekeplass. På grunn av veg er utearealer i dag splittet og trafikkfarlige, spesielt til de minste barna. Flytting av adkomsveg lengre mot øst åpner mulighet for å få mer enhetlig uteareal til området. På grunn av eierforhold har det vært nødvendig å dele uteoppholdsareal i to separate felter, f_ BUT1 og f_ BUT2. Til tross for dette er arealet løst som ett sammenhengende uteområde. 8

9 Nærlekeplassene er plassert på de mest solrike arealer, samt skjermet av biltrafikk og støy. Areal reservert for sykkelparkering inngår i uteoppholsareal (f_but1) som er felles for boliger på nordsiden av planområdet (felt BBB1, BBB2 og BKS1). Forslaget for utomhusplan. Felles uteareal for felt BBB1, BBB2 og BKS1 er vist med mørkere grønn. En ny blokk er vist med mørk orange. Krav om uteoppholdsareal pr. boenhet i KPA er 25 m 2. Etter utbygging er gjennomsnitt uteoppholdsareal pr. boenhet 21,1 m 2. Det er vurdert at avvik kan godkjennes på bakgrunn av at området ligger nær Tromsømarka. Skisse av uterom sett mot nord. Ny blokk er vist med lysbrun. 9

10 Adkomst/ Trafikkforhold Utbygging av ny boligblokk medfører at eksisterende adkomstveg, Idunvegen, må flyttes. Tromsprodukt har sin virksomhet på østsiden av planområdet. Adkomstvei til Tromsprodukt i gjeldende plan 0647 er regulert som felles for industriområdet og boliger. Vegarealet inngår i eiendommen for Gimletun, og er foreslått å være en ny adkosmveg også til boligområdet. Adkomsvegen samt vegkryss skal oppgraderes. Det er avtalt at trailertrafikk til Tromsøprodukt skal ivaretas. Vegen, f_skv2 forlenges sørover slik at utkjøring fra Tromsøprodukt kan gjøres uten rygging. Vegbredden er avsatt til 6 meter. Med hensyn til trafikksikksikkerhet skal det også etableres en ny 3 meters gang-og sykkelveg. Fra felles adkomstveg via eiendommen Gimletun går egen 3 meters veg til lavblokker i sør, felt BKS2. I gjeldende reguleringsplan, plan 0615 er Gimlevegen regulert med vegbredde 10 meter inkludert tosidig fortau. Bredden av vegen videreføres i planforslaget, men i stedet for tosidig er det foreslått ensidig fortau med 3 meter. Fortau er vist på sørsiden av Gimlevegen. Parkering/ Bil/ Sykkel Gjennom planområdet går det en viktig snarvegforbindelse mellom Stakkevollan og UNN. Denne forbindelsen er foreslått å videreføre i planforslaget. For å styrke snarvegen er ny gang -og sykkelveg foreslått å fortsette videre via UNN eiendommen mot sør. Tanken er, i farmtiden, å kunne koble ny gang-og sykkelveg til eksisterende vegnett i UNN. Busstraseen mellom sentrum og Stakkevollan går langs Hansine Hansens veg. Nærmeste bussholdeplass ligger i vegkryss Gimlevegen og Hansine Hansens veg I planområdet langs Gimlevegen ligger i dag felles overflateparkering med 30 p-plasser. Overflateparkering fjernes og det er foreslått felles parkeringsanlegg i to etasjer i ny boligblokk. Parkeringsplass skal være felles for boligfelter BBB1, BBB2 og BKS1. Det er avsatt også felles overflateparkering med 4 parkeringsplasser for boliger i felt BBB1-2 og BKS1. To plasser er forbeholdt forflyttingshemmede. Gimlevegn sett mot nordvest. Innkjøring til et nytt parkeringsanlegg. 10

11 Eiendom 124/56, boligfelt BKS2, har parkering på egen eiendom. For etablering av nye boliger skal parkering være under terreng. Antall parkeringsplasser er maksimalt 0.9 plasser per boenhet, hvor av 0.1 gjesteparkering. 5% av bilparkeringsplasser skal ha tilgang til ladefasiliteter. Første og deretter hver tjuende bilplass utformes for forflytningshemmede. Ved etablering av nye boliger skal det avsettes minimum 2 sykkelplasser per boenhet. Sykkelplasser skal være under tak. Skole/ Barnehage Området tilhører Borgtun skolekrets. Skolekapasiteten vurderes ikke som problematisk for etablering dette prosjektet. Nærmerste barnehage, Gimle barnehage, ligger ca.50 meter fra planområdet. Av hensyn til fremtidig barnehage nordvest for planområdet er snuplass som vist i den gjeldende reguleringsplanen foreslått endret til offentlig formål. Støy/ Flystøy Helikopterlandingsplass til sykehuset ligger i nærheten av planområdet. Området i sin helhet har ligget i gul flystøysone. Flystøysonekart er revidert. Etter revisjon er del av boligformål av felt BKS2, i rød flystøysone. Det er utarbeidet støyanalyse. Analysen er gjort på bakgrunn av at planområdet er inne i gul flystøysone. I bestemmelser er det satt krav om støytiltak, eksempelvis på støyutsatte balkoger og terrasser. Disse skal være inntrukket og innglasset. Uteoppholdsareal som er støyutsatt har krav om skjermingstiltak. Utsnitt av revidert flystøysonekart. Planområdet ligger inne i stiplet sirkel. 11

12 Teknisk infrastruktur/ Renovasjon/ Energi Det er utarbeidet VAO-rammeplan som viser forslag til løsning for vannforsyning, avløp og overvannshåndtering. Området har i dag begrenset kapasitet når det gjelder slukkevann. I notat, Slokkevann (Total Brannsikring ) konkluderes med at eksisterende nett ikke har tilsrekkelig kapasitet for ny boligblokk. I bestemmelser er det stilt krav til at kapasitet for slukkevann skal være avklart før igangsettingstillatelse kan gis. I planforslaget er det satt krav om etablering av felles søppelsug. Område sørvest for Gimlevegen inngår i konsesjonspliktig område for fjernvarme. Det planlegges fremføring av fjernvarme i Hansine Hanses veg. I planforslaget er det satt krav om at nye bygninger skal tilrettelegges for tilkobling til fjernvarmenett. Grunnforhold Planområdet er et veletablert boligområde og ligger over cote c+50. I planforslaget er det ikke stilt krav om grunnundersøkelse. Sol- og skygge Planlagt boligblokk vil gi noen konsekvenser for de to eiendommene 125/201 og 125/208, som ligger på nordøst siden av Gimlevegen. På vår- og høstjevndøgn viser sol- og skyggediagram at begge eiendommer er delvis skyggelagt kl , men ikke etter kl På midtsommer viser sol- og skyggediagram at eiendommene får nesten ingen skyggevirkning. Sol-og skyggestudie. Vår-og høstjevndøgn kl Uteoppholdsarealer og lekeplasser i planområdet er mot sør og mot sørvest. Sol- og skyggediagram viser at minst 50 % av arealet ved vår-og høstjevndøgn har sol kl. 15. I ny boligblokk er de fleste balkonger og private uteplasser orientert mot sørvest og sørøst. På grunn av midtgangsløsning er del av balkonger orientert mot nordøst. Sol -og skyggediagram viser at 12

13 balkonger er skyggelagt mesteparten av dagen. Det er tillat å etablere felles takterrasse i ny boligblokk. Terrassen er vurdert å være erstatning for skyggelagte uteoppholdsareal for leiligheter som er vendt mot nordøst. I planforslaget er det ikke tillatt å etablere leiligheter som åpnes bare mot nord. Universell utforming Alle gang- og kjørearealer innen boligområdet skal opparbeides med krav om universell utforming. I bestemmelser er det stilt krav for antall parkeringsplasser med universell utforming. 07 Konklusjon Planforslaget foreslår et tett boligkonsept i et veletablert boligområde. Planforslaget følger kommunens boligstrategi om boligbygging i etablerte sentrumsnære områder. Områdets beliggenhet ved UIT og UNN, forbedring for gående og syklende samt lavere parkeringsdekning, gir rammer for et bærekraftig boligområde. Oppgradering av eksisterende vegstruktur, adkomsveg, samt opparbeiding av en ny gang- og sykkelveg å fortsette vegen videre mot sør støtter dette. Planområdet omfatter to private eiendommer, samt en eiendom tilhørende UNN. Vegarealet for Gimlevegen er kommunalt. Eierforhold har vært en utfordring, og gitt rammer for løsninger av felles veg og uteoppholdsareler. Planforslaget har klart å løse disse på en god måte. Flytting av en ny adkomstveg og plassering av ny boligblokk har forbedret kvaliter i uteroppholdsarealer betydelig når det gjelder trafikksikkerhet og vindforhold. Uterom er løst som ett sammenhengende uteoppholdsareal. Eksisterende bygninger i området har enkelt og klart formspråk, volum. I ny boligblokk er planløsning såkalt midtgangsløsning, dvs. at leiligheter ikke er gjennomgående. Planløsning forårsaker at volum blir bred og gir inntrykk av litt tung og stor bygning. Sammenholdt med andre kvaliteter som planforslaget foreslår er bygningsvolumet tilfredsstillende. Konsekvensene av skyggevirkning på nordøstsiden av planområdet er vurdert å være liten. Planmaterialet ansees som komplett og anbefales derfor lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtakskompetanse: Formannskapet Vedlegg: - Oversiktskart - Forslag til plankart 13

14 - Forslag til reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse - Utomhusplan - ROS-analyse - Støyutredning - VAO-rammeplan - VAO-plan - Brannteknisk vurdering - Sol- og skyggestudie - Etasjeplaner - Snitt tegning - Fasader - Illustrasjoner... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJA 14