Sammendrag Planområdet ligger på Hustofta, mellom Lindebø og Skålevik på Flekkerøya.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen -Arkivsak-dok Saksbehandler Kathrine Hesthag Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Hustofta vest - detaljregulering - sluttbehandling Sammendrag Planområdet ligger på Hustofta, mellom Lindebø og Skålevik på Flekkerøya. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for økt boligfortetting, oppgradering av vei og sikre kyststi gjennom området. Planforslaget legger til rette for totalt 14 boenheter derav 10 nye boenheter. Dette inkluderer omgjøring av eksisterende hytte til bolig, og en bolig forutsettes revet. Tomtestørrelsene varierer fra 353 m2 til 2448 m2. I planen inngår formålene boligbebyggelse, kyststi, parkering, privat- og offentlig atkomstvei. Det er positivt at det legges opp til en fortetting som er i tråd med strøkets karakter med tanke på bygningsvolum, plassering i terreng og takform. Mindre detaljer i bygningsmassen gir nye bygg et tidsriktig uttrykk. Planforslaget bidrar til oppgradering av veinettet og en bedre strukturering av parkering for sjøbuene. Det er kort vei til sjøen og området får en kobling til kyststiveinettet i området. Sentrale problemstillinger i saken har vært fortetting langs kystlinjen, sikre offentlig tilgjengelig kyststi, avslutning av offentlig vei og atkomst til sjøbuer. Planforslaget ble lagt ut på høring i to alternativer der hovedforskjellen var avslutning på offentlig vei og trase for kyststi. Det ble bedt spesielt om innspill på om atkomst til sjøbuene er godt nok ivaretatt i planforslaget og om innspill til plassering av privat vei (f_vei 4, tidligere f_vei 3). Det presiseres at flere av merknadene som kom inn i høringsrunden var fra utbyggerne selv. I tillegg er naboene i bakkant bl.a. opptatt av å beholde utsikten sin. Fylkesmannen har innsigelse til kyststitrasen som følger offentlig vei som går nord i planområdet, og har gitt faglig råd om å legge kyststien nærmere sjøen. Plan-, bygg og oppmålingsetaten er positive til planforslaget, og har etter høringsrunden gjort noen justeringer i både plankart og bestemmelser. Parkvesenet er opptatt av at kyststien skal etableres som del av gjennomføring av planen, gjennom rekkefølgekrav. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener dette er vanskelig å få til fordi grunneiere motsetter seg etablering av kyststi. Vi mener nå planen er bearbeidet slik at alle forhold er ivaretatt så godt det lar seg gjøre. Innsigelsen ansees ivaretatt. Planarbeidet har vært gjennom en lang prosess. Det har vært ulike meninger blant flere av utbyggerne som har gjort at det har vært en utfordrende prosess. Det kan være viktig å skjære gjennom i saker hvor det ikke alltid lar seg gjøre å komme til enighet på alle punkter.

2 Teknisk direktør har vurdert saken og foreslår at planen vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Hustofta vest sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Saksprotokoll fra tidligere politisk vedtak 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Forslaget fremmes av BN - konsult AS på vegne av grunneiere i området. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for økt boligfortetting. Det er tidligere meldt oppstart av et areal som omfatter både østsiden og vestsiden av Hustofta. Det har vært mye diskusjon rundt planavgrensning. Til slutt anbefalte man to separate planer. Dette med hensyn til forhistorien og ulike forslagstillere som har ulike tidsrammer og ønsker for utnyttelse. En forutsetning for planarbeidet er samarbeid om fellesløsninger for lekeplass, vei og kyststi. Naboplanen Hustofta Øst ble vedtatt i Bystyret og nå fremmes plan for Hustofta vest. Dagens situasjon Hustofta vest Planområdet ligger mellom Lindebø og Skålevik på Flekkerøya. Hustofta vest Hustofta Øst Planene grenser inntil hverandre. Hustofta vest strekker seg fra fylkesveien og ned mot sjøen. Planavgrensningen går i bakkant av sjøbuene, men tar med seg parkering til sjøbuene (6 plasser). Området er småkupert og i vest stiger terrenget brått. Arealet flater ut mot sjøen og er i dag ubebygd. Planområdet består i dag av spredt boligbebyggelse 5 eneboliger og 1 hytte. 3

4 Planens innhold Planen regulerer formålene boligbebyggelse, parkering, kyststi, privat- og offentlig atkomstvei. Bebyggelse og estetikk Planforslaget legger til rette totalt 14 boenheter. Der 10 boenheter er nye, dette inkluderer omgjøring av eksisterende hytte til bolig, en bolig forutsettes revet. Størrelsen på boligtomtene varierer fra 353 m2 til 2448 m2. Planen åpner opp for at utnyttelsen på tomtene kan oppføres med maks BRA: Tomt B1 maks BRA = 600 m2, B2 maks BRA = 640 m2, B3 og B4 maks BRA = 450m2 på hver tomt og B6 til B9 kan oppføres med maks BRA = 320 m2 på hver tomt. Innenfor planområdet kan det oppføres maks 1 boenhet pr. tomt. På tomt B1, B2 tillates det oppført 2 boenheter på hver tomt. For tomt B7 og B8 kan det tillates oppført 1 tomannsbolig til sammen. Ny bebyggelse skal utformes med saltak. Garasjer skal ha takvinkel og utforming tilpasset boligen. Nye boenheter kan oppføres med underetasje. Alle boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet. Ved byggemelding skal det legges frem snitt som viser forhold til nabotomt/nabobebyggelse og tilstøtende vei. Eksisterende eneboliger inngår også i reguleringsplanen og stadfester dagens bruk. Utnyttelsen for disse eiendommene er satt til BYA = 35 %. Enkelte av tomtene fortettes, andre forblir samme størrelse i dag. Det påpekes at illustrasjonene nedenfor er ikke helt oppdatert ift. endringer som er gjort i etterkant av høringen. Illustrasjonene viser likevel hovedgrepet for utvikling av området. Fremtidig situasjon sett fra sjøen (mot nord). Hvite hus er eksisterende bebyggelse. Gule bygninger viser nye volumer, mens de brune bygninger viser detaljert utforming av nye boliger. Kun bebyggelse innenfor planområdet er tatt med i illustrasjonen. 4

5 Sett mot sør-vest Sett mot vest, fra Hustofta øst. Bebyggelsen er plassert med ulik høyde og med ulik tak-retning i forhold til hverandre. Atkomstvei og parkering Veien inn i området skal opprustes. Hovedveien reguleres offentlig, med unntak av siste veibiten som reguleres privat (ved B1 og B2), samt en privat avstikker for tomtene langs skrenten ned mot sjøen (B3 B4). Det legges opp til parkeringsdekning som tilfredsstiller krav i kommuneplanen. Parkering løses på den enkelte tomt. Det er i tillegg satt av 2 offentlige gjesteparkeringer sentralt i området (o_p1). Dagens parkeringsplass for sjøbuene skal utvides med 6 nye plasser (p_p4). Tiltakshaver opplyser at det er noe usikkert om det er plass til totalt 12 p-plasser da sydlig del av p_p4 er noe smalt og eksisterende p-plasser må trolig flyttes noe. Gangatkomst til sjøbodene går i dag via sti gjennom området og utbygger oppgir at sjøbuene i dag har gangveirett over eiendommen som i planforslaget utgjør B3 og B4. Når området fortettes vil atkomsten til sjøbuene gå langs f_vei 4 og direkte over tomt B3. Utbygger informerer om at de som har veirett over eiendommen enten bor i området eller er familie til de som har hus/hytte i område. Grøntområder Det er avsatt 80 m2 uteopphold per boenhet. Sandlekeplass anlegges utenfor planområdet. Forholdsmessig andel av lekeplass på Hustofta øst skal dekkes av denne utbyggingen. Planen bidrar til kvartalslekeplass ved Paulen. Kyststi reguleres via o_f1 og videre på F_vei 4 med kobling mot sandlekeplass i reguleringsplan for Hustofta øst. Grunneiere av p_p4 er imidlertidig imot kyststi trase over deres eiendom. Grunneier av B3 og B4 er også imot etablering av kyststi på hans eiendom, og har satt som krav å få regulert inn 3 boenheter langsmed skrenten. 5

6 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan Området er avsatt til bebyggelse og anlegg, støysone, fremtidig kyststi. Plangrensen er vist med rød linje. Fremtidig kyststi gjennom området er vist med grønn linje Det vises til planbeskrivelsen for vurdering av planforslaget opp mot kommunens 3 satsingsområder. Reguleringsplan Område er uregulert, men berører en liten del av følgende planer: reguleringsplan for Gnr. 2 bnr. 7, del av bnr 255 Skålevik Flekkerøy (vedtatt 1988) reguleringsplan for Lindebø Skålevigsgarden gs/vei (vedtatt 2000). Ny plan vil gjelde over deler av disse planene. Tidligere saksgang Tilgrensende reguleringsplan (Hustofta øst) var oppe til behandling i bystyret (sak 75/14). Det ble tatt inn et eget vedtakspunkt om sandlekeplass: «4. Området tiltenkt lekeplass endres til friområde. Plassering av lekeplass sees i sammenheng med behandling av Hustofta vest» Utbygger av Hustofta vest opplyser at det ikke har vært mulig å etablere sandlekeplass innenfor Hustofta vest. Avsatt areal til sandlekeplass/friområde i Hustofta øst opprettholdes, og Hustofta vest får rekkefølgekrav til lekeplassen. 6

7 Byutviklingsstyret hadde følgende vedtak ved førstegangsbehandling av planen: Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 13 merknader. Det bemerkes at 5 av disse merknadene er fra grunneiere innenfor planområdet. Planforslaget ble lagt ut på høring med to alternativer. Alternativ 1 som er endret i samsvar med vedtakspunkt 2 og 3 gjort i byutviklingsstyret og alternativ 2 (utbyggers forslag). Det ble i høringsperioden bedt spesielt om innspill på: - To alternative traseer for privat vei (f_vei 3/f_vei 4) - Om atkomst til sjøbuene er godt nok ivaretatt Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert For å ivareta nasjonale interesser knyttet til strandsonen/kyststien på stedet, fremmer de innsigelse til planalternativ 2 - Det gis faglig råd om at planalternativ 1 vedtas. Selv om ikke denne traseen er i samsvar med trase vist i kommuneplanen, gjør dette alternativet at kyststien får en større opplevelsesverdi med bl.a. direkte forbindelse til avsatt offentlig lekeareal i reguleringsplanen for Hustofta øst. Gjennom rekkefølgekrav skal dessuten dette lekearealet være en del av planen - Kyststien reguleres som i planalternativ 1, med noen mindre justeringer. Kyststien følger trase (f_vei 4) ned mot sjøen og krysser over p_p4. Det er i midlertidig svært vanskelig å få opparbeidet kyststien gjennom traseen f_vei 4 fordi grunneierne motsetter seg kyststi på sin eiendom. Eier av Hustofta 22 (gnr/bnr 2/81) gjør det klart at de ikke vil akseptere at allmennheten ferdes over deres eiendom. En ser det som utelukkende å fremskaffe grunn for kyststi uten at det skjer ved ekspropriasjon. Bestemmelser sikrer allmenhetens tilgjengelighet, men det stilles kun rekkefølgekrav til opparbeidelse av o_f1. Opparbeidelseskravet til kyststi gjennom f_vei 4 kan løses når uregulert ervervsområde nede ved sjøen en gang skal utvikles (Gnr/bnr 2/220). Dette er ikke den mest optimale løsningen, men på den måten sikres areal til kyststi nærmest sjøen. Vi mener dette kan forsvares meg bakgrunn i at o_vei 1 kan benyttes som midlertidig kyststitrase til man en gang i fremtiden får sikret hele opparbeidelsen av kyststien. Vi mener planen 7

8 imøtekommer merknaden. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert For å ivareta hensynet til allmennhetens interesser knyttet til kyststien anbefales alternativ 1 - Sti som går gjennom B2 anbefales regulert inn. Stien går bl.a. opp til et fint utsiktsområde. Av landskapshensyn anbefales byggegrensen til B2 trukket mot nord og vest. Byggegrensen bør ikke være nærmere sjøen enn dagens bygning - For å ivareta landskapet anbefales det at området mellom byggegrensen til B3, B4, B5 og B2 reguleres til friluftsområde eller naturområde - Se kommentar til Fylkesmannen ovenfor - Det ville vært fint å regulere sti opp til utsiktspunkt, men det vil kreve at man tar en del areal av tomt B2. Dette er hverken ønskelig fra kommunen eller grunneier. Sti reguleres langsmed tomt B2 som vist i høringsutkastene og vi mener det ivaretar kyststi traseen i dette området. Byggegrensen mot sør og vest opprettholdes. Det er kun en liten del av byggegrensen som stikker utenfor dagens bygg, på det meste 4 m. Utbygger opplyser at de har måttet innskrenke byggegrense ift. avstand til kyststien og derfor ønsker de ikke å begrense byggemulighetene ytterligere. Byggegrense beholdes mot sjøen. - Vi mener det ikke er nødvendig å regulere inn verken friluftsområde eller naturområde i skrenten. Området vil ikke bli tilgjengelig for allmennheten. Nye boliger vil dekke deler av skrenten. Boligene ligger på kotehøyde 10 og 11. Skrenten i seg selv er på høyeste kote 12. Mye av skrenten vil da ikke bli synlig når området bygges ut. Det reguleres ikke inn friluftsområde eller naturområde. Statens Vegvesen, brev datert Ingen merknader til planforslaget - Tas til etterretning Agder Energi AS, brev datert I området har de et bestående lavspent luft- og jordkabelnett. Skisse er vedlagt. Eventuell flytting/omlegging må bekostes av utbygger - Hvis det blir behov for å etablere ny nettstasjon for å forsyne området med strøm må det settes av plass til dette formålet i samarbeid med oss. Plassering må innarbeides i utomhusplan for området - Utbyggerne er innforstått med de betingelser som Agder Energi setter iht strømleveranse i området når det bygges ut - Dersom det skulle bli behov for ny nettstasjon så vil det kunne settes av areal i utomhusplanen. Petter og Reidun Kristoffersen, brev datert Opplyser om Norges lover: Innmark er gårdsplass, hustomt eller dyrket mark, hvor allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier/bruker Grunneier må som hovedregel samtykke før det kan tilrettelegges for kyststi på privat eiendom - Aksepterer ikke alt. 1. De er redd for at det vil være for lett tilgjengelig for tyveri da de har opplevd tyveri i sjøbua tidligere. Kyststien vil i dette alternativet være til irritasjon og sjenanse, gi direkte innsyn, estetisk ufint, støy, ingen utsikt, drukningsfare. Vil ikke gi tillatelse fra oss på gnr/bnr. 2/81 til ferdsel over vår eiendom - Eneste aksepterte alternativ er alt. 2 og at kyststien går nord på o_vei1. En vil kunne se sjøen og få en god naturopplevelse. Den vil også få forbindelse med lekeplassen. 8

9 - Barna må alltid være sammen med vokse på lekeplassen da den ligger ved sjøen (innenfor Hustofta øst planen). - Synes B3, B4 og B5 blir for dominerende. Nederste bolig må utgå. Høyden på husene må ligge på maks 1,5 etg over terreng fordi det vil ta ettermiddagssola fra hus/hage. - Kommunen er kjent med lovverket. Tas til etterretning. - Kyststien er flyttet til trase inntil skrenten, altså vekk fra boligen i 2/81. Kyststien vil fortsatt gå over parkeringsplassen i enden av tomten, men vi mener dette vil være en bedre løsning for eiere av 2/81 da de unngår å få kyststi lagt langsmed hele eiendommen. Se kommentar til Fylkesmannen og punkt om Endringer etter offentlig ettersyn». - Tomt B5 er tatt ut av planen og er dermed redusert med 1 boenhet. De tre tomtene har blitt fordelt på to tomter. Byggegrense mot sør er opprettholdt for å gi rom for plassering av ny bolig. Vi mener dette vil gi en bedre situasjon for naboene da kun blir to boliger langsmed skrenten som vil kunne gi mer lys, luft og sol i området. Når det gjelder høyden på ny bebyggelse så er disse satt med bakgrunn i krav i kommuneplanen om byggehøyde over havet (pga flomfare). For å få til gode stigningsforhold på atkomstvei fra offentlig vei og til bolig B4 bør høyden på 1.etg. beholdes. Boligene er gitt en byggehøyde på 6,5 m, noe tilsvarer en bolig med 2 etg. Dvs 1 full etasjehøyde i 1 etg. og skråtak i 2 etg. Høyden som er satt for de nye boligene har en tilsvarende lik høyde som eksisterende bebyggelse i området har i dag og er en vanlig høyde for eneboliger å være på 2 etg. Vi mener nye boliger må kunne utformes på lik linje som eksisterende boliger. Det påpekes også at høyden satt i plankartet er maks høyde for spissen av saltaket. Bestemmelsene stiller krav om saltak på mellom 25 og 38 grader. Det vil derfor begrense volumet i 2. etasje. Det er riktig at nye boliger vil kaste mer skygge på tomten da de kommer nærmere eiendommen enn skrenten, men ettersom 1 boenhet er tatt ut av planforslaget vil det trolig bli mer luft og lys rundt bygningene som igjen gjør det bedre for deres eiendom. Vi mener revidert plan ivaretar merknaden så langt det lar seg gjøre og innenfor de rammene som kommunen har. Kjell og Eva Nilsen (utbyggere av B7-B10), Trygve og Anne Grete Martinsen (utbyggere av B6), brev datert Ønsker frihet til å velge å oppføre en enebolig med leilighet på hver tomt. Dette sikres etter deres oppfatning best med reguleringsbestemmelse (i alt 2). - Siktlinjer for offentlig vei vil gi urimelig store inngrep på eiendommen Hustofta 4. Det vil være behov for ca. 3-4 m høy mur. Det vises til at kommunen og Statens vegvesen tidligere har godkjent dagens kryss. Innsendt skisse viser siktlinje jf. krav i kommuneplanen og forslag til siktlinje som grunneier kan akseptere - Begrensning på høyde for forstøtningsmurer til 1,5 m må utelates i bestemmelsene da det er betydelige høydeforskjeller i området. Mener det stilles strenger krav enn andre sammenlignbare planer. - Veigrunn: F_vei 3 i alt. 1 er umulig å gjennomføre da eiere av Hustofta 22 ikke vil tillate offentligheten å bruke sin private vei til kyststi. Forslaget vil forutsette ekspropriasjon. Veien i alt. 1 har ingen fordeler fremfor alt. 2. Mener det er en god løsning at kyststi følger offentlig vei o_vei 1 via f_vei 2 med tinglyst rett for allmennheten. De mener f_vei 3 slik den er vist i alt. 2 gir en god løsning på snuplass og avkjørsel til tomtene B3, B4 og B5. Det krever mindre terrenginngrep, og gir fordel ved plassering av de nye husene og privat veiavtale til sjøbuene blir løst på en grei måte Kommunens forslag til snuplass medfører store inngrep i naturen og beslaglegger 9

10 areal fra grunneier. Mener grunneier ikke godtar denne løsningen - De er innforstått med at det må legges til rette for tursti, men mener det er for omfattende ift areal og kostnad med at turveien skal opparbeides i 3 m bredde. - Utbyggerne mener følgende rekkefølgekrav må tas ut av planen: Området kan ikke bygges ut før skolekapasiteten er tilfredsstillende Sandlekeplass innenfor Hustofta øst skal være opparbeidet Forholdsmessig andel av kvartalslekeplass i Paulen opparbeides - Formuleringen i alternativ 2 kan tolkes slik at det tillates tomannsboliger på alle tomtene. Dette vil kreve ekstra krav til parkering og uteareal noe det ikke er plass til på flere av tomtene. Utbyggerne har ikke tidligere tatt opp tema om tomannsboliger, men de har hatt et ønske om å fortette med eneboliger. Bestemmelsene i alternativ 1 stenger ikke for muligheten for en hybel dersom eiere ønsker det. Det forutsettes da at det er en intern forbindelse mellom enhetene. Bestemmelsen i alternativ 1 beholdes. - Siktlinje er redusert. Siktlinjen er i tråd med hva grunneier kan akseptere. Ingeniørvesenet har akseptert å gå ned på krav til siktlinje jf. krav i veinormalen for å imøtekomme utbyggernes merknad - Det er fullt mulig å etablere murer med avtrapping. Det er også dette som er hensikten med bestemmelsen, nemlig å unngå høye murer. Bestemmelsen vil ikke være til hinder for utbygging. Bestemmelsen om maks høyde på mur beholdes på 1,5 m. - Veigrunn: Administrasjonen er ikke imot å legge veien inntil skrenten, men slik det er vist i forslag fra utbyggere sikrer ikke dette alternativet kyststi ned mot sjøen, noe kommunen er svært opptatt av. Det er konkludert med at avslutning på offentlig vei blir som vist i alternativ 2 (utbyggernes alternativ), der kyststi går via felles vei med tinglyst rett. Bestemmelsene sikrer dette. Planforslaget er justert og blir en kombinasjon av alt. 1 og alt 2. der veien legges langs skrenten og kyststi føres mellom tomtene og inn på felles parkeringsplass. Administrasjonen mener denne løsningen er god og ivaretar kyststi så langt det lar seg gjøre. - Bredden på turveien med sine 3 m inkluderer også veiskulder og er standardbredde for turveier. Utbyggerne må seg i mellom vurdere om/hvordan de skal fordele kostnadene for opparbeidelse av turveien. Dette er et privatrettslig anliggende. - Rekkefølgekravene er standard krav i Kristiansand kommune. Rekkefølgekrav om skolekapasitet er spesielt for Flekkerøy, se punkt om Skole og barnehagesituasjon. Alle rekkefølgekrav ble gjennomgått på møte med utbyggerne før planen ble sendt til politisk behandling. Vi kan ikke finne argumenter for at denne planen skal fravike standardrekkefølgekrav. Rekkefølgebestemmelsene blir stående. Utbyggere av B1, B2, B3-5, B6, B7-10, brev datert Mener krav til siktlinje (i kryss fra vei1 og ned til Hustofta øst) som sett på befaring at grunneier av Hustofta 4 sitt forslag må aksepteres. - De presiserer at plassering av f_vei3 i alt 1. ikke er ønskelig. Beboerne i Hustofta 22 er sterkt uenig i denne plasseringen og utbygger av B3 B5 får vesentlig dårligere plassering av sine boliger spesielt mtp lysforhold. - Mener f_vei 3 må plasseres slik som vist i alt 2. - Plassering av snuhammer (i alt 1) er ikke ønskelig. Utbyggerne ønsker løsning for snuhammer lik alt. 2 da inngrep i terreng vil bli mindre. Skisse er innsendt - De ønsker at følgende bestemmelser skal strykes: «Punkt for tomt B7 og B8 kan det tillates oppført 1 tomannsbolig til sammen» «Punkt forstøtningsmurer skal ha mak høyde på 1,5 m» - De ønsker at følgende rekkefølgebestemmelser strykes: «Området kan ikke utbygges før skolekapasiteten er tilfredsstillende» «Forholdsmessig andel av kvartalslek ved Paulen opparbeides. Parkvesenet angir tiltak, jf. godkjent utomhusplan» «Området o_f1 turvei skal være opparbeidet iht godkjent utomhusplan». I vedlegg henvises det til merknad fra mariann Olsen og Vidar Olsen. Merknaden 10

11 oppsummeres i neste avsnitt. - De ønsker at følgende rekkefølgebestemmelse endres til: sandleketilbud innenfor Hustofta øst være sikret opparbeidet. Disse endringene medfører at reguleringsbestemmelsene for Hustofta vest og øst får like krav - noe de mener er rimelig for å sikre likebehandling - Siktlinje er endret og grunneier har sagt seg enig i løsningen - F_vei 3 legges langsmed skrenten i tråd med merknaden. Se kommentar til Fylkesmannen. - Plassering av snuhammer er endret og bygger på plassering i utbyggers alternativ 2. Se punkt om Endringer etter offentlig ettersyn - For endringer i bestemmelsene, se kommentar til Kjell og Eva Nilsen og Trygve og Anne Grete Martinsen - Rekkefølgebestemmelser endres ikke. Se kommentar til Kjell og Eva Nilsen og Trygve og Anne Grete Martinsen. Mariann Olsen (B2) og Vidar Olsen (B1), brev datert Er imot rekkefølgebestemmelsen om at o_f1 turvei må være ferdig opparbeidet før byggestart - Mener turveien over deres eiendom er påtvunget for å få lov til å regulere. Fører til forringelse og verditap av eiendom. - Krever at turvei ikke skal opparbeides over deres tomt før den er ferdig opparbeidet i sin helhet i begge ender, samt at kommunen tar på seg alle kostnader som tidligere lovet muntlig. Om dette ikke tas hensyn til under videre behandling vurderer de å nekte å avgi grunn til turvei - Aksepterer ikke snuhammer slik som vist i alt. 1. Ønsker snuhammer plassert som vist i alt 2. - Det er også vedlagt klage på vedtak om dispensasjon for 2 boliger på Holta 11. De opplever forskjellsbehandling da naboen ikke får krav til kyststi slik de nå selv blir pålagt når de nå er må lage reguleringsplan - Å ha en turvei nært opp mot boligtomten kan for enkelte anses som en kvalitet ved eiendommen. Kommunens praksis er at kyststien skal bygges ut bit for bit ettersom planarbeid pågår ulike steder på øya. Rekkefølgekravet som er stilt er satt på lik linje med andre planer. Det er også normal praksis at private utbyggere som vil bygge ut må bidra til bygging av samfunnsgoder. Utbyggerne må seg i mellom vurdere om/hvordan de skal fordele kostnadene for opparbeidelse av turveien. Dette er et privatrettslig anliggende. Rekkefølgekrav til opparbeidelse av o_f1 beholdes. - I møtet med utbyggerne ble vi enige om å utvide utnyttelsesgraden på B1 og B2 da tomtene er såpass store og krav til parkering og uteareal fortsatt ivaretas. - Løsning for snuhammer tar utgangspunkt i alternativ 2. Merknaden er imøtekommet. Se punkt om Endringer etter offentlig ettersyn. - Holta 11 ble behandlet gjennom en byggesak. Administrasjonen innstilte på å opprettholde plankravet. I saken ble det påpekt muligheten for å få en kobling mellom Hustofta vest og over Holta 11. Byutviklingsstyret gav dispensasjon. Marry Sjøvold og Gustav Reinhartsen (eiere av gnr/bnr. 2/70), brev datert Eksisterende bolig på tomt B10 med mønehøyde på 14,5 og eksisterende bolig på gnr/bnr 2/81 med mønehøyde på 13,0 tar i dag mye av deres utsikt - De aksepterer ikke høydene som er satt på B6, B7, B8 og B9. De mener mønehøyden på disse boligene må senkes til minimum 5,0 m, hvis ikke vil de bli inneklemt av høy bebyggelse, miste all utsikt og eiendommen vil forringes. - De mener det er fullt mulig å plassere hus på tomtene, senke mønehøydene og plassere 11

12 boligene i terrenget slik at de ikke er til sjenanse for deres eiendom - Tidligere merknad til igangsetting av planarbeid er lagt ved: Merknaden omhandler i hovedsak at de ikke er imot at det kommer nye hus på gnr/bnr 2/81, men at det må skje på en måte som ikke stenger for sjøutsikt. Andre naboer i området har tidligere måtte senke huset for å tilpasse terrenget og ikke ødelegge naboens utsikt. - Høyden på bolig B6, B7, B8 og B9 er satt ift. høyden på veien slik at atkomst til de nye boligene ikke blir for bratt. Det er også satt en ulik høyde på boligene pga høydeforskjeller i terrenget, men også for å skape en høydevariasjon i området. Ser en på hele Hustofta og omgivelsene med alle boligene fra sjøen og nordover, ligger de nye boligene avtrappet i terrenget, men det er som naboene nevner at sjøutsikten vil gå tapt. B9 har en høyde på 12.0 m og er vesentlig lavere enn omkringliggende boliger. Vi kan ikke se at B9 skal ha særlig påvirkning på utsikten med tanke på at det kommer et leilighetsbygg på Hustofta øst som vil ta deler av denne siktlinjen. Når det gjelder B6 B8 har vi sett på muligheten for å redusere med 1 m på noen av boligene. Det ser ut til at det kunne vært mulig å senke bolig B8 og B7 med 1 m ift. veien og terrenget, spørsmålet blir da om dette vil gi bedre utsikt for naboene. I møtet med naboene den gikk vi gjennom merknaden de hadde til planarbeidet. Ved å senke boligene med 1 m mener naboene dette ikke vil hjelpe for utsikten. Vi ser derfor ikke grunn til å redusere mønehøyden med 1 m, da det ikke vil ha bidra til å beholde naboenes utsikt. Vi har også sett på muligheten for å redusere de nye boligene med 1 etg, men da vil takhøyden bli for lav mot offentlig vei, og atkomst til eiendommen bli for bratt. Dette vil ikke være naturlig i terrenget og også gi svært små boliger. Det er heller ikke gitt om alle tomtene skal ha kjeller. Det avhenger av hvordan terrenget bearbeides. Å senke med 1 etg, gir ikke mye rom for nye boliger. Høyden som er satt er helt vanlig for en enebolig på to etasjer. Høyden som er satt for de nye boligene har en tilsvarende lik høyde som eksisterende bebyggelse i området har i dag og er en vanlig høyde for eneboliger å være på 2 etg. Vi mener nye boliger må kunne utformes på lik linje som eksisterende boliger. Det påpekes også at høyden satt i plankartet er maks høyde for spissen av saltaket. Bestemmelsene stiller krav om saltak på mellom 25 og 38 grader. Det vil derfor begrense volumet i 2. etasje. Vi har forståelse for at naboer ønsker å opprettholde sin utsikt, men vi ser ikke at det er mulig å få dette til uten å fjerne ny bebyggelse helt. Thomas og Kathrine Martinsen (utbygger av tomt B6), e-post datert Boligen som skal bygges er planlagt ut fra forutsetninger gitt fra regulant, med mønehøyde på 7,5 m fra ferdig gulv 1 etg og ikke 6,5 m slik det er vist i plankartet. Vedlagt ligger illustrasjoner av boligen. - Mener både regulant og saksbehandler har vært positive til å øke mønehøyden til 7, 5 m - Det kan se ut som mønehøyden i område er satt tilfeldig da det variere på mellom 6-8 m - Foreslått høyde på forstøtningsmurer økes fra 1,5 til 2,0 m da det er vanlig i en del andre områder. Evt. at det blir hetende maks høyde 2,0 m, men at snitt høyde skal ligge på 1,5 m - Ber om at utbyggers alternativ 2 blir gjeldende. Dette alternative gjør minst terrenginngrep i området med hensyn til veier, snuhammer, siktlinjer osv. - Det er utbyggerne selv som har satt høydene i plankartet og administrasjonen har akseptert høydene. Når det nå ønskes en høyere mønehøyde enn det som har vært sendt ut på høring, vil dette kreve ny begrenset høring. I tillegg er flere av naboene imot høyden på bebyggelsen da det tar all utsikt. Høyden beholdes slik som vist i høringsutkastet, men høyden på 1. etg. er redusert med 0,5 m og dermed gir det utbyggerne litt mer å gå på for å få plass til den boligen de ønsker. Utbygger kan også 12

13 velge en annen takvinkel enn det tegningen viser. - Høyde på mur med 1,5 m beholdes, se kommentar til Kjell og Eva Nilsen (utbyggere av B7-B10), Trygve og Anne Grete Martinsen (utbyggere av B6). - Løsning for vei og vendehammer bygger på utbyggernes alternativ 2, men med noen justeringer. Se punkt om Endringer etter offentlig ettersyn. Kvennesviga vel v/richard Nilsen, e-post datert Styret i Kvennesviga vel støtter alternativ 2. Utover dette ingen spesiell kommentarer - Se punkt om Endringer etter offentlig ettersyn. Hustofta øst v/odd Bjørn Størkeson, brev datert De er grunneiere av gnr/bnr. 2/449 og 633 som ligger innenfor tilstøtende reguleringsplan for Hustofta øst. - Viser til historikken med deling av de to reguleringsplanene under forutsetning av koordinering av rekkefølgekrav og fordeling på opparbeiding mellom de to planene. Forutsetter at planens grunneiere kommer til å inngå avtale med dem parallelt til denne prosessen. - Vil spesielt understreke at tiltakshavere bak Hustofta vest må bidra med et passende bidrag til alle nødvendige tiltak som utløses av begge planer, dvs. lekeplass, oppgradering av teknisk infrastruktur som vei og ledningsnett og ikke minst bidrag til gang- og sykkelsti på hovedveien frem til Hustofta. - Følgende utsagn i planbeskrivelsen er ikke riktig: «en kan ikke se at utbyggingen av området skulle medføre kostnader for kommunen med unntak av opparbeidelse av kyststi». Her må det på samme måte nevnes økonomiske konsekvenser for kommunen som vedlikehold av lekeplass, vei og pumpestasjon. Disse punktene burde nevnes i planbeskrivelsen og at utbyggingsavtale skal inngås som omfatter dette. - Mener de selv har tilpasset Hustofta øst planen i stort omfang, for å ta hensyn til naboer og ikke minst løst problemstillinger som i utgangspunktet skulle løses i Hustofta vest planen. Til tross for tilpasninger klaget allikevel noen av naboene på Hustofta øst planen - De kan ikke se hvordan det skal være mulig å definere en «forholdsmessig andel» under opparbeiding. Mener dette ikke er lovlig. Rekkefølgebestemmelse nr.5, andre led punkt 5 må endres til «offentlig lekeplass på Hustofta Øst vil være tilgjengelig for allmennhetens og opparbeides iht. godkjent utomhusplan», på lik linje med bestemmelsen i Hustofta øst planen. Mener begge planer vil ha rekkefølgebestemmelsen oppfylt når lekeplassen er ferdig opparbeidet, og tilgjengelighet for allmennheten og bestemmelsen må formuleres slik. - Reagerer sterkt på og protesterer på bestemmelse i plankart vedrørende «eiendomsgrense skal oppheves mellom gnr/bnr 2/81 og 149, og deres eiendom gnr/bnr 2/449 og 163. Det er ikke nødvendig for gjennomføring av planen. Bestemmelsen må fjernes. Dersom det er ønske fra de to grunneierne ønsker å erverve grunn for å utvide eiendommene sine må de ta kontakt, ellers må linjebestemmelsen fjernes i kartet og feltene B6 og B10 reduseres og eiendommen deres reguleres til annet veiareal. Da må også den østlige byggegrensen av nevnte tomter også flyttes mot vest, nemlig slik at den ligger med 3 m avstand fra dagens eiendomsgrense - De har klaget mot ulovlig bygging av eier på gnr/bnr 2/149 inn på deres tomt. Det er uakseptabelt dersom planen skulle legalisere dette. - Stiller seg undrende til enkelte grunneiere og deres innstilling til planprosess og naboplan. Mener det virker ambivalent at man angriper Hustofta øst planen, samtidig som man anser det som en selvfølge at egne problemstillinger løses i Hustofta øst planen. - Kommunen er kjent med historikken i planarbeidet, merknaden tas til orientering - Grunneierne har selv ansvar for å få til avtaler seg imellom. - Økonomiske konsekvenser for kommunen er beskrevet i saksfremstillingen. Utbygger 13

14 skal tilbys utbyggingsavtale med kommunen. Når det gjelder bidrag til gang- og sykkelsti på hovedveien frem til Hustofta så er det allerede etablert ferdig fortau frem til krysset. Kommunen kan derfor ikke stille rekkefølgekrav til gang- og sykkelveien. - Tas til etterretning - Rekkefølgebestemmelser sikrer at sandleketilbud innenfor Hustofta øst skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse. Merknaden er ivaretatt. - Det står ingen bestemmelse om at eiendomsgrensen skal oppheves, men plankartet viser at eiendomsgrensen skal oppheves. Veiareal i Hustofta øst planen skal være offentlig og det blir kun restarealer igjen på andre siden av veien ved Hustofta vest. En forutsetter at det i etterkant av planarbeidet kan gjøres avtale om kjøp av grunn i samsvar med reguleringsplanen. Dette forutsetter dialog/avtale med grunneier. - Angående ulovlig bygging har dette ingen relevant for denne planen. Ny byggegrense er satt innenfor eiendomsgrensen - Kommunen går ikke inn i privatrettslige avtaler. Dette må utbyggerne seg i mellom løse. Jan Erik Johnsen, eier av Holta 5A, gnr/bnr 2/104, brev datert Protesterer mot oppgitte mønehøyder fordi de vil føre til vesentlig forringelse av hans sjøutsikt. Mener det er mulig å senke dem ned i terrenget. Mener mønehøyden på B6 ikke må overstige 9 m, B7 og B8 maks 11 m, B9 maks 8 m. Det er ønskelig med befaring for å vise nevnte forhold - Informerer om at han ved oppføring av sin enebolig på Holta 5a ble han pålagt å senke boligen i terrenget. Huset foran han på gnr/ bnr. 2/140 måtte også senke sin bolig ift. terreng og øvrig bomiljø. Mener at nye boliger også må plasseres i terrenget uten å føre til urimelige ulemper - Han har vedlagt: brev fra Advokat Ståle Myhre med bygningslovens bestemmelser avtale som senker boligen ned i terrenget for å ikke stenge hans utsikt kart over hans eiendom - Vedrørende Hustoft gnr/bnr 2/81 støtter han seg til øvrige klager som er sendt inn som er vedlagt. Her vises det til at nye boliger ikke må stenge for sjøutsikt. - Byggehøyder er satt ift. plassering av vei og atkomst til nye boliger. Det vises til kommentar til Marry Sjøvold og Gustav Reinhartsen. Når det gjelder Johnsens forslag til høyder så vil dette innebære at mønehøyden på nye boliger blir liggende 1 m over tilliggende vei og det vil ikke være mulig å få til atkomst til tomten. Fordi man ikke kan senke høyden på 1 etg. i særlig grad, så vil de foreslåtte høydene i merknaden bety at boligene ville ligget svært lavt i terrenget. Dersom boligene skulle vært oppført med mønehøyde slik Johnsen foreslår, ville dette bety at flere av boligene ville hatt mønehøyde kun 1-2 m over offentlig vei. En kunne kanskje senke mønehøyden med 1 m, men da ville boligen kun være 5 m høy fra første etasje. Byggesak mener dette ikke er en god løsning da det er krav om saltak. - Da Johnsen og naboen skulle bygge sin bolig har det trolig vært mulig å plassere boligene i terreng slik at bakenforliggende naboer har fått beholde sin utsikt. Dette er ikke mulig for tomtene B6 B8 i Hustofta vest. For at Johnsen skal få beholde sjøutsikten måtte man trolig unngått bygging i dette området. Vi kan derfor ikke se at vi kan få til en løsning der både utsikten til bakenforliggende naboer og nye boliger blir ivaretatt. Se kommentar til Marry Sjøvold og Gustav Reinhartsen. Boligenes høyde opprettholdes. 14

15 Endringer etter offentlig ettersyn Endringer som er gjort i planen etter offentlig ettersyn: Plankart Plankartet bygger i hovedsak på utbyggernes alternativ 2, men med noen justeringer for bl.a. å ivareta trase for kyststi. - Enebolig på B5 er tatt ut av planen - Utnyttelsen er økt for B3 og B4, men overstiger ikke den totale BRA som lå inne B3, B4 og B5 - Byggegrenser er endret for B1, B2, B3, B4 og gnr/bnr 2/81 - Utnyttelsen for B1 og B2 er økt fra 320 m2 til 640m2 (for B2) og 600m2 for (B1) - Plassering av vendehammer er endret og følger i større grad alternativ 2 - Betegnelsen f_vei 3 faller ut og blir del av offentlig vendehammer - Areal for snøopplag er vist på kartet. Derfor er også avkjørsel for B6 flyttet for ikke å ligge i snøopplag - F_vei 2 består som vist i alternativ 2 - Ok gulv høyde på B6 er nedjustert med 0,5 m - fra kote 7,5 til 7. - Siktlinjer i krysset fra o_vei 1 og ut mot vei i Hustofta øst er redusert ift krav i veinormalen. Siktlinje er nå 4 x 36 m for å unngå for store terrenginngrep på eiendom gnr/bnr 2/290. Sikt mellom de to atkomstveiene gir stort inngrep i terrenget og ingeniørvesenet har akseptert lavere siktkrav enn veinormalen legger opp til. - F_vei 4 går langsmed skrenten - Trase for kyststi følger f_vei 4 og videre over p_p4 for å få en kobling til regulert sandlekeplass i Hustofta øst planen Bestemmelser Bestemmelsene følger i hovedsak administrasjonens alternativ 1, men med noen justeringer. Følgende er lagt til i bestemmelsene: - F_vei 2 skal være felles for tomtene B1 og B2. Det tinglyses gangveirett for allmennheten frem til kommunal vei i forbindelse med etablering av kyststi - F_vei 4 er felles for B3 og B4. Det tinglyses gangveirett for allmennheten frem til kommunal vei i Hustofta øst planen. - For tomt B1 og B2 kan det bygges inntil to boenheter pr. tomt (en økning på to ekstra boenheter). - 4 av tomtene har fått økt utnyttelse: Boligene for B1 kan oppføres med maks (BRA) = 640m2, B2 med maks bruksareal (BRA) = 600m2, B3 og B4 med maks bruksareal (BRA) = 450m2 - Bestemmelsene har også gjennomgått mindre justeringer for å tilpasses endringer i plankartet ift. betegnelser og maks utnyttelse på tomtene - Kyststi: Det stilles kun rekkefølgekrav til opparbeidelse av kyststi på o_f1. Det påpekes at det ikke stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av kyststien på strekningen F_vei 4 da det har vist seg at grunneierne som ikke skal bygge ut motsetter seg kyststi over deres eiendom. 15

16 16 A lte rn a tiv e r s o m b le s e n d t u t p å o fe n tlig e te rs y n E n d e lig p la n fo rs la g : A lte rn a tiv 1 : A lte rn a tiv 2 : K o m b in e rt lø s n in g : A d m in is tra s jo n e n s fo rs la g U tb y g g e rn e s fo rs la g

17 Medvirkning Det har både i og etter høringsperioden vært avholdt felles møte mellom kommunen og flere av grunneierne innenfor planområde. I tillegg har det vært eget møte med: - Reidun og Petter Kristoffersen (eierne av Hustofta 22) - Marry Sjøvold (Østerøya 152, gnr/bnr 2/70) og Gustav Reinhartsen (Holta 5A, gnr/bnr 2/528) - Mariann Olsen (tomt B2) og Vidar Olsen (tomt B1) - Yngve Martinsen (tomt B3 og B4) Det har også vært flere telefonsamtaler mellom saksbehandler og berørte naboer, samt noen av grunneierne innenfor planområdet. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest. Oppvekstsektoren er opptatt av trygg skolevei og etterlyser en bedre redegjørelse for dette i planbeskrivelsen og i mer nøyaktig grad kartlegger konkrete avstander, trafikkfarlige punkter og hvordan foreldre/barn/elever kommer seg til skolen for å få vurdert trafikksikkerheten mellom utbyggingsområde og skolen. Ingeniørvesenet var tidligere i prosessen opptatt av at veien reguleres offentlig helt frem til B1 og B2. Løsning med snuhammer i fjellskrenten er ikke tilfredsstillende. Ingeniørvesenet ønsker at siktlinjer mot offentlig vei (mot veien i Hustofta øst) skal reguleres inn på planen for å sikre tilstrekkelig sikt. Etter offentlig ettersyn har det vært dialog med ingeniørvesenet angående nye løsninger. Ingeniørvesenet aksepterer vist løsning. Parkvesenet har vært opptatt av å sikre en god trase for kyststi, og koble denne sammen med sandlekeplass som ligger utenfor planområdet. Parkvesenet mener kyststi ikke er godt nok ivaretatt i planforslaget. Til tross for at det er gjort endringer og tilpasninger etter høring er ikke parkvesenet fornøyd med vist løsning. Parkvesenet er opptatt av at kyststien skal etableres som del av gjennomføring av planen, gjennom rekkefølgekrav. Barn og unges representant mener en plassering av sandlekeplass nær B1 i Hustofta vest planen ville vært en bedre plassering med tanke på avstand til sjøen og områdets gode kvaliteter. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Det er positivt at det legges opp til en fortetting som er i tråd med strøkets karakter med tanke på bygningsvolum, plassering i terreng og takform. Mindre detaljer i bygningsmassen gir nye bygg et tidsriktig uttrykk. Planforslaget bidrar til oppgradering av veinettet og en bedre strukturering av parkering for sjøbuene. Det er kort vei til sjøen og området får en kobling til kyststiveinettet i område. Det har i planprosessen vært fokus på tomtestørrelser, bebyggelsens plassering i terreng og til eksisterende bygningsmiljø, samt å sikre offentlig tilgjengelig kyststi. Hovedgrepet i planen med fortetting av eneboliger og mulighet for en tomannsbolig er i tråd med kommuneplanen. Administrasjonen mener kyststi og avslutning av offentlig vei er godt nok ivaretatt i planforslaget. Parkvesenet er i midlertidig ikke enig i den endelige løsningen for kyststi. Det er vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning. 17

18 Biologisk mangfold jf. Naturmangfoldloven 8-12 Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av registreringer ligger i naturbaser og i artsdatabanken. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer da det ikke er registrert biologisk mangfold i området. Se planbeskrivelsen for øvrig informasjon. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være i tilstrekkelig grad belyst. Risiko- og sårbarhetsanalyse I ros- sjekklista foreligger det ingen kritiske forhold, men den påpeker forhold knyttet til springflo/flom. Bebyggelsen nær sjøen skal legges på c+ 3,5 med tanke på flom. Sjekklisten påpeker ikke terrengformasjoner som utgjør spesiell fare, men det er satt inn i rekkefølgebestemmelse om at ras- og fallsikringstiltak skal være gjennomført, spesielt med tanke på skrenten mellom tomt B2 og B3/B4. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget legger opp til offentlig turvei og atkomstvei. Kommunen skal overta offentlige arealer og står for drift og vedlikehold av disse. Driftskostnad for parkvesenet for turvei/friområde på 1600,- pr år. Driftskostnader på vei er 8000,-/år og for vann- og avløp 3000,-/år. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor området. En bygning like utenfor planområde, nær sjøen, er i kommuneplanen registrert som bygg som skal bevares. Byantikvaren har ikke merknader til dette og informerer om at det er tilstrekkelig avstand mellom den bevaringsverdige hytta og det nye som kommer i B2 jf. foreslått byggegrense. Universell utforming Alle nye boenheter innenfor planområde skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Barn og unges interesser Tiltakshaver viser til opplysninger fra beboere i område, som ikke kjenner til at området er spesielt benyttet av barn og unge. Sti gjennom Holta er sporadisk brukt. Det er ikke behov for erstatningsareal. Bebyggelse og estetikk Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener fortettingen skjer i tråd med områdets karakter. Nye bygningsvolumer tilpasser seg eksisterende boligstruktur, men noen av tomtene vil bli mindre enn dagens. En konsekvens av fortetting er at eksisterende naboer får ny bebyggelse tettere inn på seg. Noe også tre av naboene som ligger i bakkant har uttrykt i høringsperioden. Tomtene B2, B3 og B4 ligger nærmest kystlinjen og spørsmålet om fortetting nært opp til kystlinjen har vært tema for diskusjon. Eksponering og synlighet mot sjøen er en viktig vurderingsfaktor i slike fortettingssaker. Det er allerede etablert sjøboder langs sjøkanten og terrenget fanger opp størrelsen av ny bebyggelse. Det er derfor vurdert som akseptabelt å fortette i bakkant av sjøbuene. B2 ligger oppe på høyden/skrenten og vil bli synlig fra sjøen. Det er allerede en hytte på tomten i dag og det har vært viktig å styre byggegrense for B2, slik at bebyggelsen ikke blir liggende for langt ut på skrenten. Planforslaget ivaretar dette. Det er positivt at bebyggelsen har ulik høydeplassering i terrenget. Takvinkel og den «tilfeldige» plasseringen gir en god tilpasning til eksisterende bebyggelse. Illustrasjoner viser nåtidens arkitektur uten å kopiere eksisterende boliger. Størrelse på nye tomter har vært tema for diskusjon i planprosessen. Plan,- bygg og oppmålingsetaten ønsker å presisere i bestemmelsene at tomtene B7 og B8 kan oppføres med 1 tomannsbolig til sammen. Dette gir rom for å utnytte tomten bedre sett i sammenheng med B7. Bestemmelse sikrer dette. 18

19 Grunneier av tomtene B3 og B4 (tidligere også B5) motsetter seg kyststi over hans eiendom dersom han ikke får etablert 3 boenheter langsmed skrenten. Grunneier ønsker å få regulert to tomter med totalt 3 boenheter (to boliger på B4) for å få etablert kyststi over hans eiendom. B4 er en av de mindre tomtene og plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at det etableres 1 boenhet per tomt. Administrasjonen vil også påpeke at bestemmelsene ikke stiller rekkefølgekrav til opparbeidelse av kyststi langs f_vei 4. - Murer: Tiltakshaver ønsker ikke å regulere maks høyde på mur. De mener det vil være vanskelig å bygge ut tomtene og at dette ikke er gjort i tilsvarende planer. Dette kommer også fram i utbyggernes høringsuttalelser. Landskapet er kupert og administrasjonen ønsker å unngå høye murer i område mtp sikkerhet og tilpasning i terrenget. Det er viktig med god overgang mellom tomtene og mot nabobebyggelse. Det er derfor tatt inn bestemmelse om at høyde på forstøtningsmurer skal være maks 1,5m. Sol og skyggeforhold Sol og skyggeanalyser viser at solforholdene er tilfredsstillende på de fleste tomtene kl vårjevndøgn. Tomtene som har utfordring med å få gode solforhold på ettermiddagen er tomt B4 og tomt B5. Tomtene langs skrenten er redusert fra 3 til 2 boenheter og dette gir mulighet for mer sol inn på tomten, samt nabotomten 2/81. Tomt B3 og B4 er også trukket lengre vekk fra fjellskrenten noe som kan gi en liten forbedring av solforhold på ettermiddag/kveldstid. Solforholdene er derimot gode på morgen og formiddag. Tomt B8 har også noe reduserte solforhold, men dette vil være avhengig av hvordan bebyggelsen plasseres i forhold til hverandre. Solforholdene for eksisterende boligtomter kl vårjevndøgn vil ikke bli vesentlig forringet. På kveldstid vil ny bebyggelse kaste noe mer skygge på eksisterende eneboligtomter. Skole- og barnehagesituasjon Atkomst til barneskole, ungdomsskole samt barnehage vil gå via gang og sykkelveinettet langs fylkesveien. Solkollen barnehage skal etableres og barnehagekapasiteten blir god. Skolekapasiteten begynner å bli presset. Planen er meldt inn i utbyggingsprogrammet og vil ikke ha konsekvens for skolekapasiteten. Det er likevel knyttet rekkefølgekrav til skolekapasitet som ansees som ivaretatt så lenge antallet og tidspunkt for utbygging gjennomføres i tråd med det som er meldt inn i utbyggingsprogrammet. Grønnstruktur Planforslaget er ikke i konflikt med kulturlandskap, men det legges opp til fortetting innenfor 100- metersbelte i strandsonen. - Sandlek og kvartalslek: Planforslaget har rekkefølgekrav til sandlekeplass innenfor Hustofta øst planen. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener planområde bør få standard rekkefølgekrav lik andre planer der utbyggerne blir enige om kostnadsfordeling. Bestemmelser ivaretar dette. Dette betinger et samarbeid mellom utbyggerne i de to utbyggingsområdene. Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse innenfor feltet skal forholdsmessig andel av kvartalslekeplass ved Paulen opparbeides. Parkvesenet angir tiltak, jf godkjent utomhusplan. - Atkomst til sjøbuer: Planforslaget legger opp til at atkomst til sjøbuene skal gå via tomt B3. Utbygger opplyser at sjøbuene i dag har gangveirett over eiendommen. Plan-, bygg og oppmålingsetaten var tidligere usikre på om atkomsten til sjøbuene er godt nok ivaretatt i planforslaget og ba om innspill i høringsrunden. Det har ikke kommet innspill på dette og vi anser forholdet som ivaretatt. 19

20 - Kyststi: Trase for kyststi har vært viktig tema i planprosessen. Flere av grunneierne innenfor planområdet ønsker ikke kyststi gjennom f_vei 4 fordi det vil være til stor ulempe for både nye og eksisterende boliger. I høringsuttalelsene til sin egen plan uttrykker de at de ønsker at kyststien skal gå langs o_vei1. Kommuneplanen viser kyststi gjennom Hustofta-området. Denne er imidlertid vist på terreng som ikke egner seg særlig til sti, uten at det bygges omfattende trappearrangementer. Traseen kommer også svært nær og i skyggen av mange sjøbuer, noe som ikke gir spesielt god opplevelseskvalitet. Kommuneplanens trasé for kyststi må sees på som omtrentlig. Nøyaktig plassering gjøres ut fra en helhetsvurdering i hver enkelt plansak. Det er viktig at det etableres godt tilgjengelige gangveier gjennom de enkelte boligområdene, plassert slik at en får mest mulig naturopplevelse. Siden kommuneplanens trase er lite hensiktsmessig, har Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tidlig i planprosessen tatt opp spørsmålet om alternativ trasé for kyststi. Følgende premisser har vært viktige for lokalisering av stien gjennom Hustofta vest: 1. I følge kommuneplanens retningslinjer, kap , skal vi søke å binde sammen grønnstruktur eksempelvis lekeplasser - gjennom trafikksikker og trygg infrastruktur. I praksis gjennom turstier, snarveier, gang og sykkelveier eller veier med minst mulig biltrafikk. På Hustofta vurderes det som viktig at kyststien tangerer sandlekeplassen i området, slik at det er enkel tilgang til lekeplass for flest mulig, på veier med minst mulig trafikk. Dette er mulig ved at en dels kombinerer atkomstvei for få boliger med kyststi (Se kartskisse nedenfor) 2. Stinett i boligområder skal normalt - og hvis mulig - være godt tilgjengelig for både barnevogner og rullestolbrukere. På Hustofta betyr det at stien må knyttes til eksisterende veinett mot vest, i terreng som muliggjør trinnfri ferdsel. I praksis er dette mulig ved å legge stien delvis parallelt med plangrense mot vest og utnytte boligveiene med minst trafikk mot Hustofta øst. 3. Stier skal lokaliseres til arealer med best mulig stedskvalitet, dvs. mest mulig i natur, sol og grønne omgivelser. Prinsippskissen viser de ulike alternativene for kyststi trase som har vært vurdert i prosessen og hvilken som nå gjelder. Rød linje: ny trase for kyststi går langs B2, gjennom felles vei (f_vei4) og over privat parkering (p_p4) Svart linje: kyststi vist i kommuneplanen. Blå linje: utbyggers forslag til kyststi og kan benyttes som midlertidig trase for kyststi. 20