Hundeholta - Flekkerøy detaljregulering offentlig ettersyn - saksframstilling

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Nina Malo Hundeholta - Flekkerøy detaljregulering offentlig ettersyn - saksframstilling Sammendrag Planområdet ligger i Hundeholta, nord på Flekkerøy, med atkomst via Skærgårdsveien sør i planområdet. Flekkerøy Bygg AS fremmer på vegne av Øygruppen AS reguleringsplanen. Planforslaget tilrettelegger for fortetting med 3 nye eneboliger og 2 horisontaldelte tomannsboliger beliggende mellom fylkesvei 8, Østerøya, og Skjærgårdsveien. Planen hjelmer totalt 7 nye boenheter. Sentrale problemstillinger i prosessen har vært terrengtilpasning samt arkitektonisk utforming. En diskusjon under planprosessen har vært hvilken plassering kyststien skal ha. Det er også stor høydeforskjell i terrenget. Derfor er plasseringen en annen enn vist i kommuneplan. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at foreslått plassering er god på tross av at den ikke følger eksakt plassering lik den i kommuneplan. Kyststien sikrer allmennhetens tilgjengelighet til sjøen og gjennom området. Hver boenhet får 80 m 2 uteoppholdsareal i tråd med kommuneplanens krav. Parkeringsdekning på 2 biler pr. bruksenhet er lagt til grunn som er kravet for parkering i ytre sone. Kravet for gjesteparkering og sykkel dekkes i planen. Parkeringsdekning er i tråd med kravene i kommuneplanen. Det stilles rekkefølgekrav til ferdig opparbeidet sandlek ca. 40 meter sydvest for planområdet. Det vil derfor ikke være nødvendig å legge til rette for en egen sandlek innenfor planområdet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er positive til hovedgrepet i planforslaget. Det er positivt at kyststien etableres gjennom området, ikke bare for naboskapet med også for allmenheten. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener utnyttelsen kan aksepteres og vedtar med delegert myndighet at reguleringsforslaget legges ut på offentlig høring. Postadresse Besøksadresse E-postadresse Kristiansand kommune Rådhusgata 18 post.teknisk@kristiansand.kommune.no Kristiansand Planavdelingen Vår saksbehandler Webadresse Postboks 417 Lund Nina Malo KRISTIANSAND S Telefon Foretaksregisteret NO

2 BAKGRUNN FOR SAKEN Flekkerøy Bygg AS fremmer på vegne av Øygruppen AS reguleringsplanen for Hundeholta på Flekkerøy. Planforslaget tilrettelegger for fortetting med 5 nye boligbygg med totalt 7 nye boenheter beliggende mellom fylkesvei 8, Østerøya, og Skjærgårdsveien. Samtidig reetableres fullverdig atkomst til to eldre fritidsboliger (3/32 og 3/46), vest for planområdet, som tidligere mistet atkomst da fylkesveien ble utvidet med gang- og sykkelvei. Dagens situasjon Planområdet ligger på Hundeholta, nord på Flekkerøy, med atkomst via Skærgårdsveien sør i planområdet. I nord grenser tomten mot fylkesveien, Østerøya, og i sør ligger det i tilknytning til et friområde. Ingen eksisterende bygninger finnes innenfor planområdet. Vegetasjonen i området utgjør en blanding av spredte løv- og bartrær. Terrenget er svært kupert. Planområdet består av to platåer. Topografisk stiger planområdet mot vest og høydeforskjell varierer mellom ca. k+10 og k+20. Nivåforskjell ut mot fylkesveien ligger på 5-6 meter. Planens samlede areal er ca. 4,64 daa. Følgende eiendommer inngår i planområdet, 3/31, 3/45, 3/183 og 3/204 og del av veieiendommene 3/16 (Skjærgardsveien) og 216/5 (Østerøya). FLEKKERØY Oversiktskart og situasjonskart, planområdets avgrensning er markert med rød skravur. Planens innhold Hovedgrep Planforslaget legger opp til en mindre fortetting med 3 eneboliger og 2 horisontaldelt tomannsboliger med saltak og garasje innenfor planområdet. Planen hjelmer totalt 7 nye boenheter. Bebygd areal pr tomt skal være maks 125 m² BYA. Garasjer skal ha maks mønehøyde på 5 meter og maks BRA på 50 m². Arker og kvister skal være tillatt. Hver boenhet får 80 m 2 uteoppholdsareal. Dette er i tråd med kommuneplanens krav på uteoppholdsareal. 2

3 Terrengtilpasning er en viktig del av prosjektet. Det vil bli behov for to støttemurer innenfor området som er vist på plankart. For å unngå uheldig høydevirkning for nabobygg angis det i bestemmelsene en maks. høyde på 2 meter for forstøtningsmurer. Tilkommende veier vil innordne seg eksisterende topografi som følge av at begge disse legges inn mot vestvendte koller som igjen ivaretas uten tyngre terrenginngrep. Se følgende illustrasjoner/snitt. Skråfotoet viser planområdet med rød skravur samt bebyggelsesstrukturen i området. 3

4 Terrenget er svært kupert innom planområdet. Fotoet viser området der veien skal passere inntil kollen. Hytten ligger utenfor planområdet. Arkitektonisk utforming og tilpasning På naboeiendommene ligger varierende bebyggelse bestående av eldre hytter, internatskole, næringseiendom (utleiehytter) og frittliggende boligbebyggelse oppført før årtusenskiftet. I kort gangavstand på offentlig vei ligger det opparbeidet et friområde med badeplass. Planen legger opp til 5 boligbygg med saltak. Innenfor B1 og B2-3 kan det oppføres 3 eneboliger med saltak og i B2-1 og B2-2 kan det oppføres 2 horisontaldelte tomannsboliger. Mønehøyden på de to boliger i vest varier på maks høyde på kote 24 og 25,5. Underkant gulv ligger på kote + 18 og 17,5. For de to boligene vil dette innebære bygninger med to etasjer pluss lavt saltak for å unngå silhuetteffekt. De tre boligene i øst planlegges med samme type boliger, men med saltak som gir beboelig loftsareal. Det åpnes for noe brattere takvinkel/høyere loft, takfall inntil 40 i den østre delen av planområdet enn i vest siden de østlige boligene innordner seg det bakenforliggende terrenget på en annen måte. Underkant gulv ligger for disse boligene mellom kote + 10,5, og 10. 4

5 Forslag til bolig på B2-3. Snitt gjennom B1 og B2. 5

6 Snitt gjennom Østerøya, 3/32, 3/46, 3/31 og 3/45. Parkering og trafikk Krav til parkeringsdekning, gjesteparkering og sykkelparkering løses innenfor den enkelte private tomt. Hundeholta omfattes av ytre sone i henhold til kommuneplanens inndeling av parkeringssoner. Parkeringsdekning på 2 biler pr. bruksenhet er lagt til grunn som er kravet for parkering i ytre sone. Kravet gjesteparkering, 0,25 bil pr. bruksenhet for gjesteparkering og min 2 pr. bruksenhet for sykkel dekkes i planen. Dette gir 2 felles gjesteparkeringer som foreslås øst på den private veien. Den kommunale veien Skjærgårdsveien, som blir formell atkomstvei til boligene, er regulert og bygget etter kommunal standard. Veien er dimensjonert for å ivareta atkomst også til de planlagte 5 boligene. Skjærgårdsveien videreføres som kjørbar offentlig kyststi for de tre boligene øst i planområdet og merkes som gang- og sykkelvei med tillatt kjøring til eiendommene. De to boligene i vest på tomt B1-1 og B1-2 får bilatkomst ved å kople seg til etablert privat vei opp til sandvolleybanen like ved. Samtidig reetableres atkomst til to fritidsboliger (3/32 og 3/46) vest for planområdet og planert felles vei. Trafikksikker skolevei Barnehagen Taremareskogen (kommunal) og den nye Solkollen barnehage (åpnet i 2014) ligger begge ca 300 m i luftlinje fra planområdet. Barnehagekapasiteten på Flekkerøy er god. Kartet viser barneskolen (1) og ungdomsskolen (2). De påtegnede linjene viser trygg 6

7 skolevei fra planområdet innenfor rød sirkel. Gul linje viser alternativ trygg skolevei til barneskolen. Alle alternativene må krysse fylkesvei 8 én gang for å komme til begge skolene og det er deretter gang- og sykkelvei langs hele fylkesveien uansett hvilket alternativ barna velger. Det er per tid ikke fotgjengerfelt på disse to krysningspunktene. Fra fylkesveien og inn til ungdomsskolen er det fortau. Fra fylkesveien og inn til barneskolen er det blindvei sperret med bom. Hovedtrafikken til barneskolen kommer følgelig opp fra fylkesvei 457 Flekkerøyveien som fører til fastlandet via Flekkerøytunnelen. Begynnelsen på rød trasé følger Skjærgårdsveien som har fortau praktisk talt helt frem til planområdet. I sum mener forslagsstiller at rød, blå og gul trasé må vurderes som trygge skoleveier. Den horisontale avstanden fra planområdet til begge skolene er 600 meter. Støy Grønnstruktur og uteoppholdsareal Den nordlige del av planområdet ligger innenfor gul støysone på grunn av trafikken på fylkesvei 8. Se kart. I samsvar med gjeldende avstandskrav er byggegrensen for tomtene i nord trukket 15 meter fra senterlinjen i fylkesveien. Som en direkte følge av dette er det inntatt rekkefølgebestemmelse for utførelse av støyberegning før det kan gis rammetillatelse for disse to tomtene. En slik støyberegning skal utføres av fagpersonell og beskrive evt. tiltak på en slik måte at disse ved behov kan bli behandlet som en del av byggesøknadene for gjeldende tomt. Opparbeidet sandlekeplass ligger ca. 40 meter syd for planområdet, se kart (L1). Det vil derfor ikke være nødvendig å legge til rette for egen sandlek innenfor planområdet. Ytterligere finnes en nylig opparbeidet sandvolleybane/kvartalslekeplass vest for området. Som en del av områdets grønnstruktur, har planområdet via innregulert kyststi og den kommunale veien Skjærgårdsveien enkel tilgang til en opparbeidet badeplass som også er offentlig friområde. En større kvartalslekeplass finnes blant annet ved barneskolen og en ny er under utførelse i Kleppekjerr i Paulen. Hver boenhet får 80 m 2 uteoppholdsareal. Minimum 60 % skal være på terreng. Solforhold for de to sydlige boligene med sin høytliggende og sydvestvendte plassering vil bli gode. De to nordligste boligene vil miste noe kvelds- og ettermiddagssol som følge av slagskyggen fra fjelltoppen der de to eldre hyttene ligger i dag. Tiltakshaver vurderer allikevel at solforholdene vil bli akseptable også her, spesielt i sommerhalvåret. Boligene i nordøst vil også få en svært lun beliggenhet siden sydvestlige vinder er fremherskende på Flekkerøy. Øvrige aspekter Temaer så som naturmangfold og kulturminner er vurdert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Det er ingen spesielle påviste biologiske forhold innenfor planområdet eller like i nærheten av planområdet. Nærmeste kulturminneregistrering er en boplass nord for 7

8 fylkesvei 8 som ligger utenfor planområdet. Planen menes ikke å ha noen negative innvirkninger i forhold til disse aspekter. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanen ( ) Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til bebyggelse og anlegg med anvist fremtidig kyststi (rød stiplet linje på kart). Hensynssone med støy finnes i nord. Planforslaget er i hovedsak i tråd med dette. Kyststi i kommuneplanen er vanskelig å få gjennomført p.g.a. grunneiersituasjon og terreng. Derfor er plasseringen ikke samme som i kommuneplanen. Se videre under Grønnstruktur Kyststi. Planen grenser i vest til fritids- og turistformål. Reguleringsplan En mindre del av reguleringsplan for Skjærgårdsheimområdet (plan-id 793, vedtatt ) blir erstattet av ny reguleringsplan. Den delen som blir erstattet består av friområde. Se kart. Flekkerøy strukturutredning (2013) oppsummerer følgende Dokumentet er et verktøy som gir noen retningslinjer ved regulering og utbygging på øya. Her er det uttrykt at variasjon i boligtyper skal sikre tilgjengelig bolig for ulike aldersgrupper og befolkningsgrupper. Bebyggelsen må tilpasses i skala og volum til tilstøtende områder. Bygget må tilpasses landskapet og terrenget. Planen ivaretar dette. 8

9 Tidligere saksgang Tidligere planavgrensning, som var betydelig større enn dagens forslag, var oppe som prinsippsak i Byutviklingsstyret i 2003 (103/03). Dette innebar at Byutviklingsstyret vedtok at kart med plan- og bygningsetatens forslag til planavgrensning datert , skal ligge til grunn for regulering av området Hundeholta Flekkerøya. I første omgang var det aktuelt å bygge ut den vestligste delen av planområdet. Det ble avholdt befaring i området Kommunen har vurdert om det vil være fornuftig å begrense arealet for planen til følgende eiendommer: 3/31, 45, 183 og 204. Avgrensing mot nord blir mot vedtatt plan for fylkesveien, reguleringsplanen for Lindebø-Skålvigsgarden G/S vei, planid 784, vedtatt Dette for å avgrense problemstillingene og på bakgrunn av den tidens planlov som forutsetter en realisering av detaljplaner innen 5 år. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 5 merknader (3 offentlige og 2 fra naboer). Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene gjelder: Atkomst - Ved behandling av reguleringsplanen vil Statens vegvesen legge vekt på atkomst til planområdet på veigrunn for fylkesvei 8 nord for området og på byggegrense mot fylkesveien. - Nabo ønsker atkomst inn til to hytter, 3/46 og 3/32, vest på planområdet via den nye felles veien. Utnyttelse og høyder - Nabo angir at området er preget av eneboliger, enkle boenheter med romslige tomter, og en mer fortettet bebyggelse vil fremstå som fremmedartet. Veirett - Det er ikke veirett til mer enn tre boenheter over 3/18 henholdsvis til en boenhet på 3/183 og to enkle boenheter på 3/204. Det betyr at naboen godtar tre boenheter til sammen. Boenheter utover dette protesterer de på det sterkeste mot, og det vil ikke bli gitt ytterligere veirett enn de som allerede er gitt. Merknadene er imøtekommet der det er mulig. Innkomne innspill er, med delvis unntak av en protest fra eiendom 3/18, øst for planområdet, fulgt opp i planarbeidet. Medvirkning Det har i løpet av planprosessen blitt avholdt møter og/eller befaringer med kommunen, grunneierne som blir regulert og med plannaboene tilknyttet eiendom 3/32, 3/46, 3/18 og 3/22. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest i møtet den Følgende temaer blev diskutert, terrengtilpasning, grønnstruktur, avgrensning, vei og støy. Alle merknader fra samarbeidsgruppa er ivaretatt. 9

10 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plan-, bygg- og oppmålingsetatens er positive til hovedgrepet i planforslaget. Planforslaget bidrar til at kyststien etableres gjennom området. Dette er positivt, ikke bare for naboskapet med også for allmenheten. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og overordnede føringer med unntak av kyststiens plassering gjennom planområdet. Administrasjonen mener at plasseringen er god. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anser at de tilkommende boligene vil kunne tilpasse seg til eksisterende bebyggelsesstrukturen i området og gi en tomteutnyttelse i tråd med tilstøtende områder. Det er vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning. Tematisk vurdering Utnyttelse og høyde Eksisterende eneboligtomter på Flekkerøy har varierende størrelse på mellom m 2. Tomtestørrelsene i denne planen varierer fra ca. 600 m² til m² som er rimelig i forhold til stedet og den eksisterende karakteren på Flekkerøy. For tomtene B2-1 og B2-2 foreslås det horisontaldelt tomannsboliger med 2 boenheter per tomt og på øvrige tomter eneboliger med en boenhet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anser at disse tomter tåler 2 boenheter per tomt siden tomtestørrelsen er mellom ca m 2. Plass til privat parkering finnes på tomtene. Kravet på 80 m 2 uteoppholdsareal per boenhet vil også være ivaretatt. Det er tillatt å etablere en leilighet for utleie i eneboliger generelt. De kan dog ikke seksjoneres og selges ut siden det kun er tillatt med en boenhet per tomt. Da tilkommer ikke krav om parkeringsplass og 80 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Utleiedelen må være godkjent for varig opphold (hoveddel). Vilkår er at det er intern forbindelse mellom det som leies ut og resten av boligen. Løsninger må også holder seg innenfor kravene i teknisk forskrift (intern forbindelse). Administrasjonen anser at for å begrense størrelsen på de 2 leiligheter som kan seksjoneres bør en bestemmelse regulere dette. Bestemmelsen, «sekunderleilighet skal vare maks 80 m 2 BRA», bør angis før planen vedtas. Dette er ikke i henhold med utbyggeres ønske. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ønsker særlig innspill på dette under offentlig ettersyn. Det har vært en diskusjon angående høyden på de tre boligene i øst. Forlaget har nå landet på 19,5 meter mønehøyde som er administrasjons anbefaling om en akseptabel høyde i området. Tiltakshaver har opprinnelige hatt en ønska om høyere mønehøyd på bebyggelse. Underkant gulv ligger for disse boligene mellom kote + 10,5, og 10. Dette innebær et hus på totalt 9 meter. Mønehøyden på de to boligene i vest varierer mellom maks høyde på kote + 24 og 25,5. Underkant gulv ligger på kote + 18 og 17,5. For de to boligene vil dette innebære bygninger med to etasjer pluss lavt saltak for å unngå silhuetteffekt. Dette innebær husvolumer på totalt 7,5 meter. Se skisser. De 5 boligene vil kunne tilpasse seg på en god måte til den eksisterende bebyggelsesstrukturen. Estetisk tilpasning Planen legger opp til 3 eneboliger og 2 horisontaldelte tomannsboliger med saltak som er en boligform som passer godt inn i området. I dag utgjør eneboliger den største andel på Flekkerøy, og majoriteten av omkringliggende boliger utgjør av eneboliger med innslag av tomannsboliger forefinnes også. En diskusjon i planprosessen har vært valg av takform. Det arkitektoniske uttrykket i nærområdet domineres av saltak. Tiltakshaver har innledningsvis angitt sal og/eller flatt tak for 2 av planområdets 5 boliger. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i prosessen krevet at forslagstiller angir hvilken takform som skal brukes for de to boligene. Det er viktig å ta stilling til dette for Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering og at naboer kan relatere til forslaget. Forslaget har nå landet på boliger med kun saltak og det anser Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er et passende svar til omkringliggende boligmiljø. De 3 boligene i øst skal ha en takvinkel på inntil 40 grader. Dette gir mulighet for å utnytte deler av loftsetasjen til beboelse. Det åpnes for noe brattere takvinkel/høyere loft i øst enn i 10

11 vest siden boligene i øst innordner seg det bakenforliggende terrenget på en annen måte enn boligene i vest. Vi mener at det samlet sett vil gi et helhetlig uttrykk. Parkering og atkomst En diskusjon i planarbeidet har vært lokalisering av gjesteparkering i eller utenfor planområdet. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at gjestparkering skal legges innenfor reguleringsplanen (kravet til gjesteparkering er 0,25 bil pr. bruksenhet innebær 2 plasser). To gjesteparkeringer foreslås øst på felles vei hvilket ingeniørvesenet anser er en god plassering. Krav til parkeringsdekning, gjesteparkering og sykkelparkering er dermed løst i planområdet og er i tråd med kravene i kommuneplanen. Kommunen har forpliktet seg i avtale til å skaffe atkomst til hyttene 3/46 og 3/32, vest før planområdet. Eiendommen 3/45 har mistet atkomst til Østerøya p.g.a. at Vegvesenet har bygd GS-vei langs fylkesveien. I avtalen står det at ny atkomst vil bli bygd via Skjærgårdsheimen. Kommunen har bevilget kr ,- til veien. Veien kan ikke bli bygget før reguleringsplanen er klar. Veinavn Et mulig nytt veinavn er Skjærgårdsveien. Grønnstruktur - Kyststi En diskusjon under planprosessen har vært hvilken plassering stien skal ha. Kommuneplanen viser trase nr. 1 på kart, men alternative traseer har blir vurdert under planprosessen. Anledningen er at kyststien i kommuneplanen er vanskelig å få gjennomført p.g.a. at traséen ikke er ønsket av dagens grunneiere og terrengforhold. Derfor er plasseringen en annen enn den opprinnelige. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at valgt plassering er god, nr 2 på kartet, på tross av at den ikke følger eksakt plassering lik den i kommuneplanen. Kyststien sikrer allmennhetens tilgjengelighet til sjøen og gjennom området. Dette er et positivt tiltak både for naboskapet og allmenheten. Bredde og avstand til bebyggelse har under planprosessen blitt diskutert og vært viktig for at stien skal føles tilgengelig og allmenn. Derfor har foremålsbredde justert til 5 meter og byggegrense mot kyststi 4 meter. Solforhold Det er ikke levert sol- og skygge analyse, men ved plassering av ny bebyggelse er solskyggeforhold vurdert. I planbeskrivelsen beskrives solforhold for de to sydlige boligene med sin høytliggende og sydvestvendte plassering vil bli gode. De to nordligste boligene vil miste noe kvelds- og ettermiddagssol som følge av slagskyggen fra fjelltoppen der de to eldre hyttene ligger i dag. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens mener at solforhold for de nye boligene innenfor planområdet kan bli relativt gode. Tomtene er relativt store og skyggen vil først og fremst påvirke tomten og innenfor planområdet. Nabotomt 3/22 kan eventuelt få en del skygge på sine sørlige uteoppholdsarealer. Øvrige naboeiendommer berøres ikke av skygge fra den nye bebyggelsen. Barn og unges interesser Planen har vurdert lekeområder, fritidstilbud, skoler og barnehager i området. Det er Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at hensyn til barn og unges interesser er ivaretatt. 11

12 Trygg skolevei Forslagstiller har beskrevet at skoleveien er trygg i området. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at skoleveien til Lindebøskauen er trygg siden veien har fortau på hele strekningen fram til skolen. Veien til Flekkerøy skole fra planområdet mangler fortau på den siste strekningen, Kårholmsveien (ca. 250 meter). På strekningen Østerøya frem til Kårholmsveien finnes fortau. Dagens ÅDT (130) på Kårholmsveien er relativt lav derfor kan sikkerheten anses som tilstrekkelig. Kartet viser skolevei fra planområdet til Flekkerøy skole. Rød stiplet linje viser fortau på Østerøya og gul stiplet linje viser Kårholmsveien uten fortau. Risiko- og sårbarhetsanalyse Høyspent finnes innenfor planområdet. Plankartet markerer faresonegrense. Det tillates ikke bebyggelse innenfor den angitte faresonen. Hvis høyspentpunktet legges under bakken kan boligen i den østre delen av planområdet plasseres fritt innenfor byggegrensen uten søknad om dispensasjon fra dette formålet. Soneavstanden er en standard basert på spenningen. Før det gis rammetillatelse til bebyggelse på tomtene i nord, skal det foreligge støyanalyse. Denne skal angi evt. behov for nødvendige tiltak som f. eks. støyskjerm. Nødvendig ras-, fallog fjellsikring skal være foretatt samt at ras- og fallsikringstiltak være gjennomført før det kan gis brukstillatelse til de to boligene i vest. For nærmere beskrivelse, se risiko- og sårbarhetsanalyse. Universell utforming Kommuneplanen setter krav om at 70 % av nye boenheter skal legges til rette for tilgjengelig boenhet. Universelt tilgjengelige boenheter på visse av boligene er sikret gjennom bestemmelsen: Boligene B1-1 og B2-1 skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Kyststien skal i tillegg gis universell utforming og følge krav i veinormalen. I snitt utgjør dette mindre enn 8 % stigning, hvilket er en akseptabel stigning. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at dette er nok på grunn av områdets terreng. Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert etter naturmangfoldloven Forslagsstiller har beskrevet at planområdet ikke rommer noen spesielle påviste biologiske forhold innenfor planområdet eller like i nærheten av planområdet. Prosjektet vil ikke ha negativ innvirkning på naturmangfoldet. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at kunnskapsgrunnlaget 12

13 ( 8) er tilstrekkelig og samlet belastning ( 10) er liten. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. For nærmere beskrivelse om biologisk mangfold, se planbeskrivelsen. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen får ansvar for sommervedlikehold av offentlig kyststi. Kyststien tillates brukt som atkomstvei til tre boliger og skal derfor bygges med tilsvarende mal som gang og sykkelvei, dvs. 3 meter bredde med asfalt. Vintervedlikehold er ikke en del av kommunens driftsprogram for turveier, og må bekostes av aktuelle eiendommer. Skader på veien fra vintervedlikehold skal ikke bekostes av kommunen. Dette gir en lav årlig driftskostnad for kommunen, estimert til kr /år. Oppgradering av eksisterende lekeplass gir ingen økte driftskostnader for kommunen. Ingeniørvesenet får ingen ekstra utgifter i forhold til dagens drift og vedlikehold. Støy Deler av tomtene mot nord ligger innenfor gul støysone. Byggegrensen for tomtene i nord er trukket 15 meter fra senterlinjen i fylkesveien. Det stilles i utgangspunktet krav til å levere støyanalyse i reguleringsprosessen. Rekkefølgebestemmelsene sikrer at støyutredning skal gjennomføres før det gis rammetillatelse. Makshøyde på eventuell støyskjerm er begrenset til 2 meter. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at rekkefølgebestemmelsen er tilstrekkelig og at støy er godt nok beskrevet i planbeskrivelsen. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale skal formuleres i samarbeid mellom Kristiansand Kommune og forslagstillere. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener utnyttelsen kan aksepteres og anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Nina Malo