Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: PLAN 2486P - DETALJREGULERINGSPLAN FOR HILLEVÅGSVEIEN 24 HILLEVÅG BYDEL

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO ILFO-13/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / PLAN 2486P - DETALJREGULERINGSPLAN FOR HILLEVÅGSVEIEN 24 HILLEVÅG BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for plan 2486P Detaljregulering for Hillevågsveien 24 avvises, ut fra planens introduksjon av en høyhus-struktur uten stedsspesifikk begrunnelse. Høyhusene vil ha en uakseptabel skyggevirkning på tilliggende arealer mot øst. Samlet utbygging overskrider ny kommuneplans retningslinjer for utnyttelse, og går på tvers av anbefalinger i vedtatt områdeprogram for Hillevåg. Sammendrag Planforslaget legger til rette for en utbygging av et storkvartal med 351 nye boliger, og i tillegg noe handel, tjenesteyting og kontor. Hovedgrepet med et storkvartal og en ny, offentlig park er godt. Planen er bearbeidet etter høring. Kontorblokken lengst nord i planområdet er tatt ut, fordi ny atkomst til Paradis ennå ikke er avklart. Grensen mot Hillevågsveien er justert med 1 meter, det søndre høyhuset er redusert med to etasjer, og innkjøringen fra sør er plassert vinkelrett på Hamneveien. Plankart og bestemmelser er justert for å få et mest mulig entydig og forståelig plandokument. Planforslaget har imidlertid en del problematiske sider. Det introduseres tre høyhus i en struktur langs jernbanen, uten at dette tilfører byen merverdi, eller fungerer som en punktmarkering. Samlet utnyttelsesgrad for kvartalet vil overskride ny kommuneplans retningslinjer for utnyttelse, og planen oppfyller ikke kravene til uteoppholdsarealer. Skyggevirkningen av de tre høyhusene reduserer kvalitetene for et kommende boligprosjekt på Kullimporttomten, og gjør deler av det overordnede grøntdraget langs sjøen mindre attraktivt. Dette er uakseptable, negative virkninger av prosjektet på nærmiljøet. Et bearbeidet planforslag må være i tråd med ny kommuneplans retningslinje for utnyttelse, kvartalet sett under ett. For å markere inngangen til Hillevåg, kan et høyere bygg lengst nord i planen vurderes. Forslaget må også tilpasses omkringliggende bystruktur i nord på en bedre måte. Vi anbefaler at planen avvises.

2 PLAN 2486P - DETALJREGULERINGSPLAN FOR HILLEVÅGSVEIEN 24 HILLEVÅG BYDEL 1. Bakgrunn Asplan Viak har i samarbeid med Jaja Arkitekter, på vegne av Køhlergruppen AS, utarbeidet forslag til detaljplan for delfelt H27 i nordre del av Hillevåg. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en kombinert bolig- og næringsbebyggelse med tilhørende park og utomhusanlegg. Forslaget er justert og redusert (tatt ut kontorblokk mot nord) etter første gangs behandling, og legges med dette fram for kommunalstyret for byutvikling for andre gangs behandling. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen , samt høringsutkast til kommuneplan Kommuneplanen er under revidering og forventes vedtatt sommeren Forslagsstiller har valgt å legge høringsutkast til revidert kommuneplan til grunn for de endringene av planen som er gjort til andre gangs behandling. Dette ut fra den økte utnyttelsesgraden dette åpner for, jf. reviderte retningslinjer. Både gjeldende og forslag til ny kommuneplan viser området som næringsområde, med hensynssone byomforming. Trasé for bussvei passerer området, og ny kommuneplan viser området som arealintensivt område, med egne retningslinjer for utnyttelsesgrad og byggehøyder. Utsnitt av gjeldende kommuneplan Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg, vedtatt

3 Området (H27) er disponert til transformasjonsområde med blandet formål bolig/erverv. Nordre enden av utbyggingsområdet grenser mot H26a (vei og bane). Retningslinjer for rekkefølgetiltak for delfelt i Hillevåg er revidert. Forslaget til nye rekkefølgetiltak er ferdigstilt, og forventes vedtatt sammen med kommuneplanen til sommeren Områdeprogram for Hillevåg, vedtatt Områdeprogrammet utfyller kommunedelplanen ved å gi anbefalinger som skal legges til grunn for kommende detaljplaner i bydelen. Her anbefales området med kombinert bolig- og næringsformål, kvartalsstruktur og et indre parkrom med tydelige forbindelser til omkringliggende gang- og sykkelnettverk og grønnstruktur. Det pekes også på nye viktige siktlinjer i forlengelsen av Mølleveien og Frida Hansens vei. Plan 1315 Reguleringsplan for Hillevågsveien 24 med tilliggende eiendommer, vedtatt Området er regulert til erverv. % TU = 150 %, maks 3 etasjer + loft. Eksisterende forretninger er i tråd med gjeldende regulering. Reguleringsplan 1800 for området avgrenset av Hillevågsveien, Hamneveien, Jernbanen og Teknisk Bureau, vedtatt Området er regulert til bolig, blandet formål bolig/forretning/kontor og lekeplass. Kun de to østligste boligblokkene i Hamneveien (3 og 5) er realisert iht. denne planen. Det er noen avvik fra gjennomført tiltak, men arealbruken oppfattes likevel å være iht. regulert arealbruk. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planen ble varslet den til berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige etater. Planarbeidet ble kunngjort i Stavanger Aftenblad den Planarbeidet ble varslet den til berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige etater. Planarbeidet ble kunngjort i Stavanger Aftenblad den Det kom totalt 11 merknader til varsel om oppstart. 7 av disse kom fra offentlige etater. Alle merknadene er resymert og kommentert i eget vedlegg av forslagsstiller. I hovedsak dreide uttalelsene seg om informasjon om regelverk og retningslinjer som vil kunne påvirke planutarbeidelsen, bebyggelsens forhold til omgivelsene, bevaring av bygningsmasse, trafikkforhold, forholdet til jernbanen og energiløsninger. 4. Beskrivelse av planområdet Utbyggingsområdet er ca. 23 daa inkludert Hamnetunet borettslag, og består i hovedsak av eldre bygningsmasse. Den største bygningsmassen er et sammenhengende forretnings- og industribygg først oppført i 1912, siden utvidet i grunnflate og høyde i flere omganger. Den totale bygningsmassen i området utgjør ca m 2. Av disse utgjør dagens handelsarealer ca m 2, som er fordelt på Byggmester Bob ca. 500 m 2, Rubi Data ca. 150 m 2, Morken ca. 240 m 2, Nordialog ca. 200 m 2, Montér ca m 2 og Helgø møbler ca m 2. I sørvest er det en del mindre bygninger fra ca Hamnetunet borettslag fra 2007 er den nyeste bygningsmassen og skal ikke endres som følge av reguleringen. All annen bygningsmasse forutsettes revet.

4 Varslet planområde markert i rødt. Tilstøtende bebyggelse og arealbruk Utbyggingsområdet avgrenses av Hillevågsveien mot vest, og jernbanen mot øst. I området sør for planområdet ligger en del eldre boligbebyggelse, noen av disse er sefrak-registrert. I nord ligger et etablert næringsområde med variert bebyggelse fra 2-5 etasjer regulert til erverv. Her ligger bebyggelsen noe lavere enn tilstøtende veinett. Eiendomsforhold Hamnetunet 1, 3 og 5 er privat eid og forvaltes av sameiet for boligene. Køhlergruppen har pr. i dag eierskapet til all øvrig utviklingseiendom i planforslaget, med unntak av 1 boenhet i en seksmannsbolig i Hamneveien 11. Det tas sikte på minnelige avtaler for å få innløst disse eiendommene før utbygging kan skje. Det er løpende leieavtaler knyttet til eksisterende næringseiendom i planområdet. Disse må avvikles før bygningsmassen kan rives, og nye byggetrinn kan iverksettes. Eksisterende service i nærområdet Planområdet ligger 2,5 km fra Stavanger sentrum, ca. 500 m fra Paradis stasjon, og vil få høyverdig bussvei i Hillevågsveien om få år. Området grenser direkte til Hillevåg bydelssenter, og innenfor ca. 100 m ligger et godt utvalg av detaljhandel og dagligvarebutikker, Hillevåg torg, treningssenter, Kilden kjøpesenter og bussholdeplasser. Kvaleberg skole ligger ca. 500 meter lengre sør ved Hillevågsveien. Det er ikke avklart om skoleelever i dette byggeområdet vil gå på skole her, eller på Auglend skole som ligger ca. 1,1 km fra planområdet i gangavstand. Det er flere barnehager i nærområdet i Hillevåg bydel. Vei og bane Området er avgrenset av Hillevågsveien mot vest. Permanent løsning med midtstilt kollektivløsning ventes etablert i området om få år. Området grenser til jernbanen i øst. Hamneveien vil bli stengt for biltrafikk under jernbanen iht. kommunedelplan for Paradis Hillevåg. Hamneveien vil da bare være en blindvei, med lokal biltrafikk tilknyttet bebyggelsen i området. Gang- og sykkelveier I dag går en hovedrute ned Frida Hansens vei. Denne flyttes til Fridtjof Nansens vei og Mølleveien i ny kommuneplan. Hovedsykkelruta i Bergsagelveien/Hamneveien flyttes til Gandsfjordruta. Hovedruta i Hillevågsveien videreføres.

5 Energi Det er to nettstasjoner i planområdet. Området har også gassforsyning. Området forsynes i dag av disse energikildene. Lyse planlegger en fjernvarmeledning som vil gå fra Forus til Storhaug øst, forbi planområdet i Consul Bergesensvei. Vann og avløp Tilkoblingspunkt for spillvann fra bebyggelsen i området vil være langs Hillevågsveien, eller til avløpsledninger som krysser under jernbanen sør og nord for planområdet. Planområdet er også godt dekket når det gjelder vannledningsnettet. Tilkoblingspunkt må avklares med Stavanger kommune for å gi tilfredsstillende forsyningssikkerhet og kapasitet på brannvannsdekningen. Per i dag består avløpsnettet i dette området i hovedsak av fellesledninger for avløp. Det betyr at spillvann og overvann føres inn på samme ledning. Det er utfordringer ved kapasiteten i ledningsnettet, spesielt der hvor ledningene krysser under jernbanen sør og nord for planområdet. Ny overordnet rammeplan for vann og avløp i Hillevåg viser at det skal legges opp til separatsystem i planområdet. Spesielle miljø og risikoforhold Jernbanen og spesielt Hillevågsveien, utgjør en betydelig støykilde som det må tas hensyn til i utbyggingen av planområdet. Området er undersøkt for forurensning. Det er også tatt prøver i området vedrørende dette. Disse har identifisert noe forurensing som må følges opp videre. Øvrige miljø- og risikoforhold er redegjort for i ROS-analysen med tilhørende delanalyser. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Det foreslås en utbygging med 351 nye boenheter, som sammen med eksisterende bebyggelse i Hamnetunet danner et storkvartal rundt et indre gårdsrom med parkmessig opparbeiding. Det legges opp til kombinert bolig- og næringsbebyggelse mot Hillevågsveien, med detaljhandel og tjenesteyting i første etasje mot gaten. Bebyggelsen planlegges utbygget trinnvis. Kontorblokken lengst nord i planen, er tatt ut av planen til andre gangs behandling. Dette for å gi den nye adkomsten til Paradis-området handlingsrom inntil denne er vedtatt. Det er forslagsstillers klare intensjon å regulere denne når den nye atkomsten til Paradis-området er avklart. Forslagets forhold til overordnede planer I forslag til ny kommuneplan er det en retningslinje som fastslår at avklaring av høyhuslokalisering bør skje i kommunedel- eller områdereguleringsplaner. For dette området (Hillevåg) foreligger det ikke en slik avklaring i overordnet plan. Forslagsstillers planforslag med tre høyhus på 17, 16 og 13 etasjer, er derfor i strid med denne retningslinjen. Forslagsstiller foreslår en utbygging med en høyere utnyttelsesgrad enn forslag til ny kommuneplan setter som maksimal utnyttelsesgrad for arealintensive områder. Forslagsstillers planforslag oppfyller ikke areal- eller funksjonskrav til uteoppholdsarealer innenfor eget planområde. Spesielt de tidlige byggetrinnene vil ha mangelfulle utearealer. Rekkefølgekrav om opparbeiding av eksterne grøntområder kompenserer bare delvis for dette. Bussvei 2020 Vedtak om bussvei 2020, har vanskeliggjort det å kunne få fram denne planen til sluttbehandling. Bussvei 2020 forutsetter videreføring av midtstilt kollektivfelt inn mot byen. Dette påvirker tverrsnittet, og vil trolig måtte føre til en sanering av dagens rundkjøringer. Etter samtaler med Statens

6 vegvesen, er det for dette prosjektet lagt til grunn et tverrsnitt på 32 meter, og slik at dagens rundkjøring ved Hamneveien vil falle vekk som en følge av bussveien. Om denne blir helt stengt, eller blir en høyre av/på løsning, er uvisst. På grunn av denne usikkerheten omkring resultatet av en regulering av bussvei 2020, er det en fordel at prosjektet er basert på to avkjørsler. Bebyggelsesstruktur Forslagets hovedidé er å lage et større bykvartal med et stort, skjermet indre parkområde. Eksisterende blokkbebyggelse i Hamnetunet inkluderes visuelt, og delvis praktisk i kvartalsstrukturen. Hensyn til sol, effektiv skjerming mot trafikkstøy og jernbane, samt utsikt mot Ryfylkefjellene i øst, har vært de viktigste formingskriteriene. Mot øst er bebyggelsen strukturert etter eiendomsgrensen og byggegrensen mot jernbanen. I vest er bebyggelsen strukturert etter Hillevågsveien. Langs Hamneveien følger bebyggelsen omtrentlig byggelinjen som eksisterende bebyggelse gir. I nord er retningen for bebyggelsen gitt av den mulige fremtidige tilkomsten til Paradis, dvs. en annen retning enn den som er gitt av Frida Hansens vei. Prosjektet sett fra øst. Prosjektet innfører en struktur av høyhus mot jernbanen. Begrunnelsen for høyhusene er i all hovedsak knyttet til krav til høy utnyttelsesgrad. I tillegg påpekes at: «Høyhusene knytter seg også til rekken av høyhus som strekker seg fra nye Lervig Brygge i Stavanger Øst, via blokkene i Rosenli og Godalen. Søndre del av Hillevåg avsluttes med tilsvarende høye siloer.»

7 I tillegg mener forslagsstiller at høyhusene vil være en attraksjon for de som ønsker maksimalt med sol og utsikt, og mener «slanke tårn» vil gi en variasjon som er bra mht. å gjøre bydelen attraktiv for alle befolkningsgrupper. De viser her til levekårsundersøkelsen. Det er gitt få føringer for utformingen av bebyggelsen, noe som også gjelder høyhusene, og illustrasjonene kan i begrenset grad si noe om hvordan bebyggelsen til slutt blir. Forslagsstiller har ønsket at det i planen blir gitt stor grad av frihet til utforming av bebyggelsen. Utnyttelse Bebyggelsen over bakken kan ha en utnyttelse på til sammen maks m 2 BRA. Av dette utgjør den nye bebyggelsen m 2. Om man regner utnyttelsen i den nye delen for seg selv, blir den 202 % BRA. Om utnyttelsen av kvartalet regnes samlet, dvs. inkludert Hamnetunet med tilhørende uteareal, er utnyttelsen 183 % BRA. Bolig- og næringsfordelingen er ikke entydig fastsatt i planen, men prosjektet beskrives med en boligandel på m 2 BRA, som tilsvarer 92 % bolig. Handel, tjenesteyting og kontor, på 2900 m 2 BRA, utgjør 8 %. Ny kommuneplans maksimale utnyttelsesgrad for planer med boligandel 90 prosent i arealintensive områder, er beregnet til å være 185 %. Kontorblokken som nå er tatt ut av planen, men som ønskes regulert når ny atkomst til Paradis er avklart, vil øke utnyttelsen for ny bebyggelse til ca. 228 %. (For denne beregningen er forslagsstillers ønske om et bygg på 7100 m 2 lagt til grunn). Samlet utnyttelse for hele kvartalet, inkl. Hamnetunet, vil da bli ca. 206 %. Næringsandelen for kvartalet vil da være ca. 20 %, og boligandelen ca. 80 %. Ny kommuneplans maksimale utnyttelsesgrad for planer med boligandel 80 prosent i arealintensive områder, er beregnet til å være 195 %. Boligtettheten for det nye utbyggingsområdet ligger på 18,5 boliger per dekar. Inkluderes Hamnetunet, er boligtettheten 17,2 boliger per dekar. Prosjektet illustrert fra Hillevågsvatnet (t.v.) og det indre gårdsrommet sett fra sør (t.h.). BKB1-3 - kombinert bebyggelse Bakkeplan og underetasje langs Hillevågsveien skal inneholde handel og tjenesteyting, mens øvrige etasjer skal bebygges med kontor og boligformål. Bebyggelsen i BKB1 og 2 har 4-6 etasjer langs Hillevågsveien. Mot Hamneveien trappes den ned til 4 etasjer. Blokken mot nord (BKB3) har 7 etasjer. Andelen handelsarealer vil reduseres fra dagens nivå på ca m 2 til 1000 m 2. Arealer for handel skal legges med hovedatkomst mot Hillevågsveien, eventuelt med en sekundær adkomst fra det indre gårdsrommet. Brutto takhøyde i første etasje er 4 m for BKB1, og 5 m for BKB2 og 3.

8 I nord legges det til rette for et torg som eventuelt kan brukes av et serveringssted i 1.etasje på BKB3. BBB3-5 - boligbebyggelse BBB3-5 er ren boligbebyggelse, lokalisert i plangrensen mot jernbanen. Forslaget inneholder tre høyhus på 13/14, 16/17 og 15/16 etasjer. Høyden på den mellomliggende bebyggelsen er 6-7 etasjer. I forbindelse med høyhusene er det illustrert fellesareal i hele eller deler av 1.etasje. Dette er derfor lagt inn i bestemmelsene. Bruken av arealene er ikke bestemt. Prosjektet illustrert fra Køhlerhuset (t.v.). Illustrasjonen av fasaden mot Hillevågsveien (t.h.) avviker fra planen, ved at franske balkonger og utkragede balkonger er fjernet og erstattet av inntrukne, innglassede balkonger. Boligtyper og kvaliteter Alternativet åpner for maksimalt 351 nye boliger. Bestemmelsene sikrer at 20 % av boenhetene skal være større enn 80 m 2, mens 80 % skal være større eller lik 55 m 2. Minstestørrelse er 40 m 2. Bestemmelsene er i tråd med føringer i ny kommuneplan. Forslagsstiller beskriver at det skal legges til rette for en blanding av leilighetstyper og størrelser, slik at barnefamilier, enslige, par og seniorer kan finne seg en egnet bolig i kvartalet. I bebyggelsen langs jernbanen (BBB3 og BBB4) skal det plasseres 15 familieboliger over to plan, på bakkeplanet (parkeringsdekke) med direkte kontakt med parkområdet og lekeplassene. Forslagsstiller beskriver at det også kan tilrettelegges for familieleiligheter i BKB3, men dette er ikke sikret i bestemmelsene eller illustrert. Skisseprosjektet viser både gjennomgående og ensidig belyste leiligheter. De fleste ensidig belyste leilighetene vender inn mot det indre gårdsrommet. I første byggetrinn er flere av disse vendt mot øst. Det tillates ikke ensidig nordvendte leiligheter. De aller fleste boenhetene har utsikt mot det indre parkområdet. Flertallet av leilighetene i bebyggelsen langs jernbanen har utsikt mot fjorden, men skisseprosjektet viser også leiligheter som ikke er orientert i denne retningen. Bestemmelsene sier at alle boliger med støynivå ved fasade over 55L den, skal ha minst et soverom med vindu mot stille side. Samlet skal minst 50 % av støyfølsomme rom (soverom, stue) ha vindu mot et område der støynivået er lavere enn 55 L den db. Dette er løst med å gi rommene luftemulighet mot et innglasset areal, på leilighetsplanene vist som 4,4 m 2 store, inntrukne balkonger mot Hillevågsveien. De fleste leilighetene i BKB1-3 har denne løsningen. Et slikt prinsipp er vist i støyforskriften som en akseptert løsning, men da som en større, innglasset vinterhage.

9 Leilighetsplaner fra 1. byggetrinn Alle boenheter i bebyggelsen vil ha tilgang til parken, der støy- og solforholdene er gode. I tillegg er det krav om at alle bolig-trappehus (med unntak av høyhusene) skal gi tilgang til felles takterrasse. Dette som kompensasjon for at de private uteplassene, enten er støyutsatt/innglasset eller mangler sol. Krav om felles takterrasse gjelder ikke for høyhusene, da dette anses som urealistisk. Ut fra forslagstillers klare intensjon om å regulere inn en kontorblokk i nord når tilkomsten til Paradis er avklart, vil dette gi leiligheter i den nordre høyblokken mangelfulle kvaliteter. Deres brukbare uteareal vil derfor være parken. Uteoppholdsarealer Det indre parkrommet er regulert til offentlig park og felles leke- og oppholdsarealer, samt private hager. Overordnet intensjon for det indre gårdsrommet er å etablere en frodig park med skogstema. Det meste av gårdsrommet ligger ikke på anlegg under bakken, og gir derfor muligheter for beplantning med større trær. En landskapsplan i 1:500 (vedlagt bestemmelsene) definerer interne gangveier, private hager, ballfelt og soner for ulik aktivitet og lek. Forslagsstillers avgrensning av offentlige og felles uteoppholdsarealer

10 Etter forslagsstillers definisjon utgjør offentlige og felles uteoppholdsarealer på bakken ca. 10,5 daa. Dette tilsvarer ca. 27 m 2 per boenhet. Noen av disse arealene er imidlertid mindre egnet for opphold, grunnet helning, størrelse/form eller plassering. Dette gjelder bl.a. smale arealer mot øst og jernbanen, og rundt den søndre høyblokken, som ikke er illustrert med en opparbeidelse/bruk. En mer realistisk avgrensning vil være ca. 9,7 daa, som gir 25 m 2 per boenhet. Hamnetunets utearealer og boenheter er tatt med i dette regnskapet, noe som gir høyere tall enn om vi ser på ny utbygging alene. Isolert sett har det nye prosjektet under 23 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. I tillegg fastsetter bestemmelsene at det skal tilrettelegges for felles takterrasser på minimum 50 m 2 ved hvert trappehus med boliger (unntak for høyhusene). I følge forslagsstiller utgjør disse arealene 1000 m 2. Dette for å kompensere for at spesielt boliger i BKB1-3, ikke har tilgang til privat uteareal med tilfredsstillende sol- og/eller støyforhold. Bestemmelsene fastsetter at alle boenheter skal ha et privat uteoppholdsareal, men angir ikke en minimumsstørrelse for disse. Løsningene som vises er svært varierende i størrelse og kvalitet, fra de 15 som har hage på bakkenivå, via de som har balkonger i ulike retninger (også undersolte nord- og østvendte), til bebyggelsen i Hamneveien, som kun har innglasset areal mot sør. Lekeplassnormens arealkrav på 30 m 2 uteoppholdsareal per boenhet (for planen samlet utgjør det 11,9 daa) oppfylles ikke. Funksjonskrav til ballfelt på 20x40 m oppfylles heller ikke. Rekkefølgekrav til opprusting av eksterne lekearealer i Baneveien og i Kvalebergparken, skal kompensere for dette i de første byggetrinnene. På sikt vil Hamnevika være det nærmeste eksterne friområdet for beboerne. Solstudier Under vises forholdene kl. 15 ved vårjevndøgn og kl. 18 midtsommers. For flere tidspunkt vises til vedlegg 12.

11 Skyggevirkning eksternt Overordnet grøntdrag langs Gandsfjorden fra Hillevågsholmen, nordøst for planområdet: Detaljregulering for Paradis sør foreslår strandpromenade/turdrag og atkomst til ny småbåthavn, med en utfylling i sjø med ca. 15 meters bredde. Ved vårjevndøgn fra kl. 15 og utover, er store deler av turdraget skyggelagt. Ved midtsommer berøres området i liten grad. Kulimporttomten: Ved vårjevndøgn er deler av lekearealene skyggelagt kl. 15. Kl. 16. er hele nordvestre fasade på to av de planlagte boligblokkene skyggelagt, samt store deler av lekearealene og det offentlige turdraget på vestsiden av bebyggelsen. Ved midtsommer vil skyggene fra høyhusene nå utearealene mellom kl. 16 og 18, og de vil bevege seg oppover fasadene fra kl. 18. Interne solforhold Det indre gårdsrommet har 59 % sol kl. 15 ved vårjevndøgn og 67 % sol ved midtsommer kl. 18, og har derfor tilfredsstillende solforhold. Private uteareal mot vest i BBB3-5 vil ha tilfredsstillende solforhold, ellers er solforholdene varierende. Vindanalyse Etter 1. gangsbehandling er det gjort en vurdering av endringen av vindforholdene som utbyggingen medfører, dvs. fremtidig situasjon sammenholdt med dagens. Det er også vurdert av hva en halvering av høyhusene vil ha å si. For Hamnetunet viser analysen at vindhastighetene blir høyere på lekearealet og langs gavlveggen nord for BBB2 med ny bebyggelse, sammenlignet med eksisterende situasjon. Analysen viser at en halvering av høyhusene vil redusere disse ulempene. Analysen viser også at en reduksjon av høyden gir et litt gunstigere vindklima i det store gårdsrommet, i øst-vest passasjene og inntil de høye husene i den østre delen av utbyggingen. Turbulens reduseres også ved å redusere høyden på husene, og arealene som er gunstige for uteopphold øker. Landskapsplanen viser avbøtende tiltak i form av en voll sørøst for ballbanen, og ellers kupert terreng og vegetasjon i flere sjikt i det indre gårdsrommet. På takterrassene vil som forventet beskyttelse mot vind måtte være et sentralt tema. Siktforhold Atkomst til parken fra Hillevågsveien ved Mølleveien, der landskapet bak kan skimtes gjennom planområdet. 11

12 Fra enkelte ståsteder i det indre gårdsrommet vil åpninger over to etasjer gi gløtt ut mot fjorden og Hillevågsvatnet. Den ene av disse åpningene er på linje med en åpning mot Hillevågsveien ved Mølleveien, som fra gaten vil gi nøkkelhull-sikt gjennom prosjektet og ut mot fjorden. Illustrasjon som viser en viderføring av gateløpene Frida Hansens vei og Mølleveien, og prosjektets plassering i forhold til disse. Kontorbygget illustrert med blå skravur. Dersom kontorblokken mot nord blir realisert, vil sikten fra Frida Hansens vei mot fjorden bli delvis blokkert. Denne er imidlertid ikke tema nå ettersom den er tatt ut av planen, men boligblokken BKB3s vridning og retningene i utomhusanlegget, legger klare føringer for plasseringen av ny bebyggelse her. Frida Hansens v. Mølleveien Siktlinjer fra områdeprogrammet: Sikt fra Mølleveien oppnås ikke før man står i Hillevågsveien, mens sikten fra Frida Hansens vei vil bli delvis blokkert av et fremtidig næringsbygg. Utbyggingstrinn Området planlegges utbygd i seks byggetrinn, fra sør mot nord. Avgrensingen av trinnene, med opparbeiding av tilliggende utearealer, er knyttet til bestemmelsene. Byggetrinnene har fra 35 til 92 boenheter. Parkeringsanlegget bygges ut i samme takt som byggetrinnene for øvrig. I 1.byggetrinn er det forutsatt bakkeparkering og sambruk med Monter sin butikk. Uteoppholdsarealene som skal opparbeides i forbindelse med det første byggetrinnet er små og skyggefulle. Dette er forsøkt kompensert i rekkefølgekravene. 12

13 Planområdet med inndelinger i 6 utbyggingstrinn. Rekkefølgekrav Dokumentasjon på at det er tilstrekkelig skolekapasitet i området skal legges ved rammesøknad for hvert byggetrinn. For å fastsette krav om tiltak som ligger utenfor planområdet, er det tatt utgangspunkt i den pågående revisjonen av kommunedelplanens retningslinjer for rekkefølgetiltak for Hillevåg. Det legges opp til at disse retningslinjene vedtas sammen med kommuneplanen sommeren Rekkefølgekravene har vektlagt å sikre trygg vei mot Kvaleberg skole, for å gi tilgang til større uteoppholdsarealer, siden dette ikke blir ivaretatt i prosjektet i de første byggetrinnene, og fordi det er usikkert når friområdet i Hamnevika kan etableres. Det er arbeidet med å konkretisere og avgrense tiltakene for denne planen. Tiltak G: oppgradering av Mølleveien til hovedsykkelrute, er vurdert å kunne utgå for denne planens del, mens tiltak som supplerer manglende uteoppholdsarealer, og en trafikksikker skolevei, er prioritert. Trafikk Bilatkomst og parkering Det legges opp til bilatkomst til planområdet både fra nord (via eksisterende atkomst/ny hovedatkomst til Paradis) og fra Hamneveien i sør. Gangveiene langs bebyggelsen i det indre gårdsrommet, og langs jernbanesporet, skal kun brukes til utrykningskjøretøy. Varelevering og renovasjonsbiler skal benytte bakkeparkering og snuhammere nord og sør i området. Parkeringsdekningen for bil for næring er satt til 0,75 per 100 m 2 BRA, jf. innsigelsen fra fylkeskommunen. For boligene skal det etableres 1 biloppstillingsplass per boenhet. Av disse skal 10 % være gjesteparkering, 5 % skal være HC-parkering og 5 % skal være tilrettelagt for elbil. Dette er 0,2 under maksgrensen som er satt i kommuneplanen. 13

14 I følge forslagsstiller skal det vurderes å opprette et eget selskap for parkeringen, der plasser leies etter behov. Hoveddelen av parkeringen skal altså skje i 1-2 underetasjer med mulighet for 434 plasser, gitt full utnyttelse iht. plan. I tillegg er det lagt opp til to områder med parkering på bakkeplan. Disse plassene skal være felles for næringen og boligene, og dekke behov for kundeparkering og gjesteplasser for boligene. Sykkel Sykkelparkering er i hovedsak plassert i parkeringskjelleren og mot øst ved jernbanen. Noe er plassert i forbindelse med bakkeparkeringen for øvrig. Det vil være mulig å bruke fellesarealene i høyhusene til sykkelparkering. Parkeringsdekningen for sykkel er fastsatt iht. kommunens norm. Gående Fra Hillevågsveien og inn i parkrommet er det to offentlige passasjer. Rekkefølgekrav i første byggetrinn tilrettelegger for gangforbindelse mellom Hamneveien og Bergsagelveien, over Hamneveien 12, som fører videre til Hillevåg lokalsenter (via eksisterende undergang) og Kvaleberg skole. Sikker skolevei til Auglend skole skjer via eksisterende underganger nord og sør for planområdet for første og andre byggetrinn. Kryssing i plan over Hillevågsveien ved Mølleveien skal etableres ved tredje byggetrinn, dersom nytt veitverrsnitt med holdeplass ikke er etablert på det tidspunktet. For ytterligere informasjon vises det til vedlagte mobilitetsplan, trafikkanalyse, notat om skolevei og notat om undergang ved Mølleveien, samt forslagsstillers planbeskrivelse. Fasade mot Hamneveien. Viser atkomst for kjøretøy og gangforbindelsen som er plassert mellom Hamnetunet og første byggetrinn. Universell utforming Forslagsstiller opplyser at alle boligene innfrir kravet til tilgjengelig boenhet iht. TEK10, og at adkomst til alle innganger og til oppholds- og lekeplasser skal utformes med fast dekke, trinnfritt, og med stigning i tråd med krav til universell utforming. Dette er nå tatt inn i bestemmelsene. ROS, støy og forurensing Det er utarbeidet ROS-analyse for planen, se vedlegg 13. De viktigste risikopunktene er behandlet i egne utredninger/notat, og omhandler: 14

15 Forurensning Prøvetakingen har identifisert at deler av området inneholder forurensete masser. Planen sikrer at det skal gjennomføres nødvendige grunnundersøkelser, og at det skal foreligge godkjent tiltaksplan før tiltak som medfører inngrep i grunnen kan iverksettes. Se vedlagt forurensingsnotat. Støy og vibrasjoner Støyrapporten viser at det ikke er problemer med vibrasjoner fra jernbanen. Støyen fra denne siden er også begrenset. Vibrasjonsmålinger viser at det ikke er problemer med støy fra jernbanen i planområdet. Støyskjermer på bakkeplan skal etableres langs jernbanen. Bebyggelsen langs Hillevågsveien, lengst vest i Hamneveien og mot nord, ligger i rød støysone. Mot Hillevågsveien må det legges stor vekt på fasadetiltak for å sikre innendørs støynivå i tråd med TEK. Storkvartalsløsningen sikrer tilfredsstillende støynivå på uteoppholdsarealene i parken. Se vedlagt rapport for støy og vibrasjoner. Atkomstmuligheter for brannvesenet Det skal dimensjoneres for tilgang for brannbil fra det indre gårdsrommet. Krav til kjøreveier for brannveier er bl.a. 3 m kjørebredde, maks 1:8 stigning og 3,5 m kjørehøyde. Fra disse kjøreveiene kan man med maskinstige, og delvis svalgang, nå fram til alle brannceller. Det er ikke lagt opp til kjørevei for brannbil langs østsiden av BBB3-5 (langs jernbanen). Dette forklares med at de aller fleste brannceller er gjennomgående, og at det derfor er tilstrekkelig med atkomst fra den ene siden. De branncellene som ikke er gjennomgående, vender mot en yttervegg der brannbilen har tilgang. Luftkvalitet Det er satt krav til søknad om byggetillatelse at det skal dokumenteres hvordan det er tatt hensyn til luktproblematikken i området mht. luftinntak, ventilasjon osv. Vann og avløp Det er utarbeidet en overordnet VA-plan for området. Den viser tilknytningspunkt til eksisterende hovedvannledning nord i Hillevågsveien, og at det kan bli nødvendig med et ekstra tilknytningspunkt i Hamneveien. Dette må avklares med Stavanger kommune ved utbygging. Tilknytningspunkter for spillvann ligger nord og sør for planområdet. Overflatevann planlegges ført i et separat rørsystem via Hamneveien ned til sjøen. Fordrøyning av overvann fra tak og tette flater skal skje i forsenkinger i terrenget, som kan oversvømmes i perioder med mye nedbør. Det legges opp til flomveier ut av området via gangveier og renner i Hamneveien, og flere steder ut i skråningen mot jernbanesporet. Anlegging av vann- og avløp må i stor grad skje over Hamnetunet sin eiendom. Blågrønn faktor Det settes krav om blågrønn faktor på 0,7 i henhold til ny kommuneplans retningslinje. Renovasjonsanlegg Det legges til rette for nedgravde avfallsbeholdere tre steder i planområdet. Alle boliger har gangavstand innenfor maks 100 meter fra inngangsparti. Avfallshåndtering, både for bolig og næringsarealer, skjer ved vendehammer i nord og sør. For BRE3 vil renovasjonsbilen ha plass til å snu i krysset Baneveien x Hamneveien. Løsningene er avklart med Hamnetunet og Renovasjonsavdelingen i kommunen. Energiforsyning Ved første rammesøknad skal det foreligge en samlet plan for energiløsningen i hele utbyggingsområdet. Bruk av energibrønner er en aktuell energikilde som vil vurderes nærmere fram mot rammesøknad for første byggetrinn. All ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren varme. Etter innspill fra Lyse er det regulert inn en nettstasjon med grunnflate 30 m 2 nord i planen. Det er sikret bilatkomst til nettstasjonen, gode ventilasjonsforhold og tilstrekkelig avstand til boliger. 15

16 6. Vurdering av planforslaget Innledningsvis vil vi understreke at planens hovedgrep, der det legges opp til et storkvartal, er riktig i dette området. Spørsmålene administrasjonen stiller til planen, retter seg mot den konkrete utformingen av dette grepet, slik dette er vist i plan og illustrert av forslagsstiller. Forhold til overordnede planer - høyhuslokalisering Det vises til forslag til ny kommuneplans Retningslinjer om utnyttelsesgrad og byggehøyder, pkt. 3 Lokalisering av høyhus. Her åpnes det for å planlegge høyhus i hensynssoner omforming ved bussveitrase i fv. 44. Men avklaring av høyhuslokalisering bør skje enten i kommunedel- eller områdereguleringsplaner. Det vil si at introduksjon av høyhus skal vurderes for et område som helhet, ikke stykkevis i den enkelte detaljregulering. For Hillevåg foreligger det ikke en overordnet plan som avklarer om, og i tilfelle hvor, høyhus kan lokaliseres. Områdeprogrammet for Hillevåg peker på noen mulige lokaliseringer for videre vurderinger av enkeltpunkthus, men det er ingenting i områdeprogrammet som tilsier at Hillevåg bør ha en struktur av høyhus, slik dette forslaget impliserer. Landskapsrommet i Hillevåg har en vid skålform som åpner seg mot fjorden. En høyhusstruktur langs jernbanen/fjorden vil påvirke landskapets karakter, begrense utsynet fra omkringliggende boligbebyggelse og endre bydelens silhuett sett fra omgivelsene. Verdifulle rekreasjonsarealer langs sjøen (overordnet grøntdrag) vil kunne skyggelegges unødig. Et annet moment er at introduksjonen av høyhus som struktur, i beste fall er en usikkert grep for å løfte levekårene i bydelen. Det foreslås nå høyhus også i andre planer for detaljregulering i Hillevåg. Det er klart at ved å godkjenne en struktur av høyhus i denne planen, vil andre prosjekter også forvente at dette tillates. Slik vi vurderer denne delen av Hillevåg, kan det være aktuelt å ha et høyere bygg mot nord, som en markering av starten på Hillevåg. Det er også dette punktet som har best tilgjengelighet til Paradis Stasjon. Et høyhus her, er det som har minst konsekvenser mht. skyggelegging av strandpromenaden og Kullimporttomten. Siden forslagsstiller vil ha et kontorbygg mot nord i tillegg til denne utbyggingen, er det likevel vanskelig å foreslå dette, både fordi høyhuset da vil miste noe av sin effekt som «markør» for Hillevåg, og fordi så mange av leilighetene i de nedre etasjene vil få mangelfulle kvaliteter. Det sørligste høyhuset ser ut til å størst negativ effekt på vindforholdene i uteoppholdsarealene, da særlig for Hamnetunet. Utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal Ferdig utbygd plan innfrir ikke kommuneplanens arealkrav på 30 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Ut fra at arealene er så samlet som de er her, kan det likevel være grunnlag for å akseptere et visst avvik fra dette. Problemet er imidlertid de tidlige byggetrinnene, hvor avvikling av eksisterende virksomheter og riving av bygg, fører til mangelfulle utearealer. Særlig første og andre byggetrinn kommer dårlig ut. Beboerne her vil heller ikke ha god tilgang til et overordnet friområde med bl.a. ballbane. Dette siden man ikke kan forvente at Hamnevika blir realisert før et stykke ut i utbyggingen. Som nevnt er det tatt inn rekkefølgekrav som forsøker å kompensere for disse manglene, og som samtidig bidrar positivt til området som helhet. 16

17 Prosjektet illustrerer hvilke utbyggingshøyder som må til for å nå den maksimale utnyttelsen som kommuneplanens retningslinjer åpner for. At utbyggere automatisk legger til grunn høyeste mulige utnyttelse, og i tillegg utfordrer den ytterligere, er problematisk. I områder som Hillevåg, hvor det er mange omformingsklare tomter, kan den samlede virkningen av dette blir stor. Bebyggelsesstruktur Grepet med storkvartal med en indre park, er et meget godt grep. Vi savner imidlertid en bedre bearbeiding, og bevisst utforming, av kvartalsbebyggelsen ut fra hvilke gateløp og strukturer i Hillevåg, storkvartalet forholder seg til. Også kvartalshjørnene mot Hillevågsveien kunne med fordel blitt utformet på en mindre skjematisk måte. Bestemmelsene forsøker å gi føringer for å sikre kvaliteter i den arkitektoniske bearbeidingen, men plankartets avgrensninger er erfaringsmessig mest førende for hva som vil bli bygd. Fasaden mot Hillevågsveien er lang og sammenhengende: 180 m langs Hillevågsveien, og 225 m medregnet Hamneveien. Langs denne strekningen er det kun to passasjer på tvers. En så lang, sammenhengende bebyggelse er en uvanlig bygningsstruktur i Stavanger, men et naturlig resultat av storkvartalets størrelse. Den store fordelen med denne strukturen er at bebyggelsen fungerer som en effektiv støyskjerm for det indre gårdsrommet. Boligtyper og boligkvaliteter Bestemmelsene tilsier at området skal kunne inneholde varierte leilighetstyper. Det er svært positivt at det tilrettelegges for leiligheter tilpasset familier over to plan på bakkenivå, men dette er kun sikret for 15 av 395 boliger for kvartalet totalt. Likevel sikrer planen en relativt høy andel av større leiligheter, med min. 40 % over 80 m 2. Planskissene tilsier likevel en overvekt av 2 og 3-romsleiligheter, spesielt i første byggetrinn, hvor det også er en del små, ensidig belyste, østvendte leiligheter. Løsningen med et innglasset rom/slisse mot langs Hillevågsveien og Hamneveien for å tilfredsstille støykrav kunne vært bedre utnyttet ved utforming av leilighetsplanene. Bl.a. burde soverom, eller den mest støyfølsomme delen av stue/kjøkkenrommene, legges med luftemulighet mot det innglassede rommet, og de kunne vært mer brukbare som oppholdsrom/vinterhage om de hadde en større flate. Solstudier Høyhusenes skyggelegging av det offentlige grøntdraget fra Hillevågsholmen sørover til uteoppholdsarealene på Kulimporttomten er problematisk, fordi dette forringer kvalitetene for disse attraktive sjøarealene. Det vurderes som uakseptabelt at skyggene fra høyhusene dekker nordvestfasadene ved to av fire regulerte boligblokker kl. 16 om ettermiddagen ved vårjevndøgn, som illustrasjonen under viser. 17

18 Solstudie ettermiddag 21. mars kl Utbyggingstrinn Utbyggingen av prosjektet vil trolig strekke seg over en lang tidsperiode. Av hensyn til Hamnetunet er det positivt at utbyggingstrinnene starter nærmest det, og beveger seg nordover, slik at utomhusanlegg og bebyggelse som grenser opp til Hamnetunet ferdigstilles på et tidlig tidspunkt. Den trinnvise utbyggingen er krevende å håndtere med hensyn til anleggsstøy. På den andre siden er prosjektet så stort at en «ettrinnsløsning» ikke er realistisk. Trafikk Transportanalysen legger dagens veisnitt og kryssløsninger langs Hillevågsveien til grunn. Vegvesenet vil i år starte ny regulering med midtstilt kollektivfelt på strekningen fra Haugåsveien til sentrum. Alle kryssene tas da opp til vurdering. Kapasitet og trafikkavvikling vil kunne endre seg med nytt snitt og kryssløsninger. Resultatene i transportanalysen har derfor begrenset verdi. Lokaliseringen ved fv. 44 brukes for å legitimere planens høye utnyttelse. Tilretteleggingen for alternative transportformer (enn bilen) må derfor være særlig god. Mobilitetsanalysen som er gjort peker i all hovedsak på tiltak som må gjøres eksternt, og i mindre grad på hva som bør gjøres internt, for å oppnå en god reisemiddelfordeling. To kjøreadkomster til planen er nå akseptert. Dette gjør at planen kan tilpasses ulike kryssløsninger i fv. 44, som skal vurderes i forbindelse med ny regulering av bussvei Et alternativ som bør vurderes i den sammenhengen, er å gi H27 atkomst via en ny atkomstvei over felt H28, til fv. 44, koblet til rundkjøringen ved Haugåsveien/Kvalabergveien (som vist i områdeprogram for Hillevåg). Planens parkeringsdekning er redusert for å imøtekomme fylkeskommunens innsigelse, som nå er trukket. Mye av grunnlaget for sambruk av parkeringsplasser bortfalt da kontorblokken ble tatt ut av planen, men vil igjen bli et tema når den eventuelt reguleres på et senere tidspunkt. Parkeringskjelleren som planlegges nå, vil ha rom for de parkeringsplassene som kontorblokken trenger. Å etablere et eget selskap for utleie av parkeringsplassene, løsrevet fra den enkelte leilighet, kan være positivt fordi man da ikke får en parkeringsplass «på kjøpet», og slik sett ikke legger spesielt til rette for bilhold. Dette er ikke sikret i planen. Tilgjengelighet for gående og syklende Atkomstene for gående og syklende til området er relativt beskjedent dimensjonert, gjennom åpninger i første etasje i bebyggelsen to steder langs Hillevågsveien. Hovedatkomsten fra Hamneveien, som er trukket et stykke ned i veien, gis heller ikke generøse bredder. Dette gjør at 18

19 prosjektet trolig vil fremstå relativt lukket og privatisert fra utsiden. Bruk av grønne elementer og detaljutforming ved de offentlige inngangene kan bidra til å annonsere parken. Levekår Planområdet ligger i levekårssonen Kvalaberg, en sone med lav barneandel, stor andel blokkbebyggelse og overvekt av små og middels store boliger. Utviklingen fra 2010 til 2012 var positiv, men sonen kom likevel 6. dårligst ut av 69 soner i undersøkelsen for Hillevåg er den bydelen som sammen med Storhaug, har størst levekårsutfordringer. Det er en klar tendens til at soner med høy andel små boliger skårer dårlig. Det er derfor positivt at det sikres en høy andel mellomstore (dvs. over 80 m 2 ) leiligheter i planen, og at det legges opp til noen familieboliger over to plan i BBB3 og 4. Antallet slike familieboliger kunne med fordel vært høyere. Høyhus som boform er ikke spesielt tilpasset barn, og i levekårssammenheng kan vi ikke se at høyhusene i denne planen tilfører andre kvaliteter som skulle bidra til å løfte bokvalitetene, hverken internt, eller for nærområdet. For Kullimporttomta, og det overordnede grøntdraget langs Gandsfjorden, er det klart at skyggevirkningen fra prosjektet vil redusere attraktiviteten og brukbarheten av uteområder, og for de balkonger som skyggelegges. Barn og unges oppvekstvilkår Det stilles krav til dokumentasjon av skolekapasitet før rammesøknad for det enkelte byggetrinn. Planen skal legge til rette for ulike leke- og aktivitetssoner i park, og bidra til opprusting av utenforliggende lekeplasser i Baneveien, Kvalebergparken og på sikt også friområdet Hamnevika. Planen skal også forbedre trafikksikkerheten langs Bergsagelveien til Kvaleberg skole og Kvalebergparken. ROS, støy og forurensning Planens materiale av rapporter og utredninger er omfattende. Hovedpunkter i disse kunne med fordel vært samlet i en fyldigere ROS-rapport for bedre oversikt og tilgjengelighet til materialet. Støy pekes ut som den viktigste problemstillingen i risiko og sårbarhetsanalysen. Det å sikre tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen, dvs. gjennom de ulike byggetrinnene, blir en utfordring, og må trolig sikres med relativt omfattende midlertidige støyskjermingstiltak. Biologisk mangfold Utbyggingen vil trolig virke positivt på artsmangfoldet i planområdet, som i dag stort sett består av harde flater. Store, nye arealer vil opparbeides med jordsmonn og beplantes med variert vegetasjon, deriblant mange nye trær. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den , sak 325/13 med følgende behandling og vedtak: Behandling: Hilde Karlsen (Uavh.) fremmet følgende felles tilleggsforslag på vegne av H, Ap og uavh.: «1. Før 2. gangs behandling må ny adkomst til Paradis være avklart. 2. Det kan tilrettelegges for parkering i forhold til parkeringsnormen i kommuneplanen. 3. Hillevågsveien 24 planlegges å bygges ut stykkevis. Det er derfor viktig at bestemmelsene sikrer at bebyggelsen får et arkitektonisk helhetlig preg, slik at bygningsmassen framstår som en helhet.» 19

20 Per A. Thorbjørnsen (V) fremmet følgende tilleggsforslag (tillegg uthevet): «Høyden på næringsbygget lengst nord (BKB5-7) skal vurderes redusert, og de tre høyhusene må reduseres med minimum tre etasjer. En definert andel av takterrassene skal forbeholdes felles bruk, og konseptet grønne tak legges til grunn på øvrig område. Eksisterende fabrikkfasade vurderes på nytt å integreres helt (opprinnelig hørte til tekstilfabrikken Hillevåg og Olte Fabrikker AS).» Inge Anda (H) fremmet følgende oversendelsesforslag: «KBU ønsker å få vurdert muligheten for «Pocketparks» hvor hensikten er for beboerne å kunne dyrke grønnsaker etc. til eget bruk.» Odd Erik Hansgaard (Ap) fremmet følgende oversendelsesforslag: «Reguleringsbestemmelsene 4 Fellesbestemmelser Av disse skal minst 5 % være tilrettelagt for lading av el-biler.» Votering: Felles tilleggsforslag på vegne av H, Ap, uavh. pkt. 1 vedtatt med 9 stemmer (H, Ap, V, uavh.) Felles tilleggsforslag på vegne av H, Ap, uavh. pkt. 2 enstemmig vedtatt Felles tilleggsforslag på vegne av H, Ap, uavh. pkt. 3 enstemmig vedtatt V s tilleggsforslag pkt. 1 fikk 1 stemme (V) V s tilleggsforslag pkt. 2 vedtatt med 9 stemmer (H, Ap, V, uavh.) V s tilleggsforslag pkt. 3 fikk 1 stemme (V) H s oversendelsesforslag følger saken Ap s oversendelsesforslag følger saken Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Privat forslag til reguleringsplan for plan 2486P Detaljregulering for Hillevågsveien 24, med plankart datert Asplan Viak , og reguleringsbestemmelser datert Asplan Viak , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med følgende tillegg: Før 2. gangs behandling må ny adkomst til Paradis være avklart. Det kan tilrettelegges for parkering i forhold til parkeringsnormen i kommuneplanen. Hillevågsveien 24 planlegges å bygges ut stykkevis. Det er derfor viktig at bestemmelsene sikrer at bebyggelsen får et arkitektonisk helhetlig preg, slik at bygningsmassen framstår som en helhet. En definert andel av takterrassene skal forbeholdes felles bruk, og konseptet grønne tak legges til grunn på øvrig område. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Kommentarer: Siden ny adkomst til Paradis enda ikke er avklart, er kontorbygget nord i planen tatt ut. Parkeringsdekningen ligger nå under det maksimale som kommuneplanen åpner for. Det er satt bestemmelser for å sikre gjennomgående materialbruk. Det er definerte krav til felles takterrasser. Innkomne merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht i perioden , og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom inn 18 uttalelser til planforslaget. 20

21 Det ble fremmet innsigelse til forslaget fra Jernbaneverket pga. nærhet til jernbanen. Forslagsstiller har hatt en prosess med Jernbaneverket angående byggegrensen mot jernbanen. Dette gjelder spesielt byggegrensen for parkeringsanlegget under bakken som plasseres tett inntil eiendomsgrensen. De har nå fått aksept for den byggegrensen som er vist, og innsigelsen er trukket i e-post datert Rogaland fylkeskommune innstilte på en generell avvisning av forslaget pga. planens vesentlige overskridelser av rammene for utnyttelse gitt i Regionalplan for Jæren. Det politiske vedtaket avgrenset seg til innsigelse til for høy parkeringsdekning for næringsbebyggelsen, og faglige råd om en reduksjon av utnyttelsesgraden i bedre samsvar med Regionalplan for Jæren. Brev datert bekrefter at planforslaget slik det nå foreligger, imøtekommer selve innsigelsen. For detaljer i merknadene vises til vedlegg 5, der de enkelte merknadene er kort gjengitt og kommentert. For merknader vedr. utnyttelsesgrad, høyhus etc. viser vi til vurderingene av temaene i pkt Endringer som er foretatt etter utleggelse Hovedendringene som er gjort, er at det eksterne veisystemet, som planen ikke foreslår endret, er tatt ut. Det samme gjelder den delen av planen som berører ny tilkomst til Paradis, slik at næringsbygget nå er fjernet. Grensen mot Hillevågsveien er justert med 1 meter, det søndre høyhuset er redusert med to etasjer, og innkjøringen fra sør er plassert vinkelrett på Hamneveien. Ellers er plankart og bestemmelser justert for å få et mest mulig entydig og forståelig plandokument. Hamnetunet borettslag og eier av boligeiendom i Hamneveien som blir berørt av rekkefølgekrav om opparbeidelse av uteareal/gangvei, har bekreftet at de er orientert og innforstått med disse tiltakene. Vi legger til grunn at Hamnetunet også er orientert om andre konsekvenser av planforslaget slik det nå foreligger. Rekkefølgekrav som gjelder trafikksikker tilkomst til Kvaleberg skole og parken her, berører kun kommunal eiendom. 9. Oppsummering og konklusjon Planens hovedgrep med et storkvartal er godt, og en høy grad av fortetting er riktig for området. Det planen tilfører av merverdi til området er en ny, offentlig park, en stram, bymessig bebyggelse langs Hillevågsveien og mange nye boliger. En realisering av planen vil også bidra til opprusting av eksterne grøntområder og trygging av skoleveien mot Kvaleberg skole gjennom rekkefølgetiltak. Det er et klart ønske, både hos utbygger og administrasjonen, om videre framdrift og utvikling av prosjektet. Sammen med Paradis Sør-utbyggingen, kan et prosjekt av denne størrelsen bidra til at mindre utbyggingsprosjekter lettere lar seg realisere, ved at felles overordnede rekkefølgetiltak blir løftet av flere. Slik sett kan planen være med å få ballen til å rulle for ny utvikling i bydelen. Det har vært en positiv prosess med forslagsstiller etter 1. gangsbehandling av planen, hvor planen på mange områder er forbedret. Endringene gjelder imidlertid for det meste mindre, interne forhold i planen. Planen må sies å presse grensene for hva de nære omgivelsene tåler av konsentrert fortetting. Den høye utnyttelsesgraden og boligtettheten fører samtidig til klare svakheter når det gjelder prosjektets interne kvaliteter, og at kommuneplanens kvalitetskrav ikke oppfylles. 21