Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Plan 2488P - Detaljplan for Hillevågsveien Hillevåg bydel Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2488P for Hillevågsveien 104, med plankart og bestemmelser, begge datert Asplan Viak AS , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, med de føringer for endringer og presiseringer som kommer fram av saksframlegget. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Sammendrag Det fremmes forslag om omregulering av næringseiendommen Hillevågsveien 104, til boligformål. Forslaget innebærer tilrettelegging for 95 boenheter i 4 ulike blokker, med tilhørende uteoppholds- og lekearealer. Planforslaget er kort kommet mht. detaljering. Dette skyldes i stor grad at rammene for forslaget lenge har vært uavklart. Et viktig formål med en høring og offentlig ettersyn, er å få avklart den framtidige tilkomstløsningen for dette kvartalet, noe som ikke er entydig gjort i områdeprogrammet for Hillevåg. Selve denne eiendommen kan utvikles uavhengig av valgt tilkomstløsning, men det som planen åpner for, vil ha betydning for en framtidig utvikling av de tilgrensende eiendommene og hvordan de kan følge opp områdeprogrammets føringer for Parkveien. Siden forslaget er noe grovt utformet, må det bearbeides og presiseres til andregangsbehandling. Dette gjelder spesielt løsningen for krysningen av Parkveien, bearbeiding av uteoppholdsarealer og lekearealer, samt å tydeliggjøre prosjektets arkitektur. Boligblokken på 8 (9) etasjer må reduseres til 6 (7). 1

2 1. Saken gjelder På vegne av JM Norge fremmer Asplan Viak AS forslag om boligbebyggelse på eiendommen Hillevågsveien 104. Planprosessen har pågått over mange år, der det lenge har vært usikkert hvor stor del av dette «kvartalet» i Hillevåg som måtte inngå i planen, og hvilken tilkomstløsning som skulle legges til grunn. Planforslaget som fremmes omfatter nå kun denne ene eiendommen. Planforslaget legges med dette fram for kommunalstyret for vurdering om det skal sendes på høring/legges ut til offentlig ettersyn. Saksinnstillingen utgjør planbeskrivelsen i henhold til plan- og bygningslovens 4-2. Forslagstillers planbeskrivelse er vedlagt. 2. Gjeldende planer Gjeldende regulering for eiendommen er plan Planen er usedvanlig åpen med hensyn til hvilke funksjoner som skal være her, men er klar på at det skal utarbeides detaljplan dersom det skal være boliger. I kommuneplanen er arealet femdeles vist til næringsformål. Utsnitt av kommuneplanen. Den aktuelle eiendommen markert med rød linje. 2

3 I områdeprogrammet for Hillevåg er imidlertid området vurdert som et aktuelt område for omforming til boliger, men med kombinert formål mot Hillevågsveien. Vi vurderer forslaget om boliger her, som å være i tråd med de føringer som ligger i områdeprogrammet for Hillevåg, og de mål og intensjoner som ligger i gjeldende kommuneplan. Vurderingen er derfor at det ikke er motstrid med overordnede planer, og følgelig heller ikke krav om konsekvensutredning. I områdeprogrammet for Hillevåg er det i transportnotatet en klar anbefaling om at tilkomsten skal være fra øst via Sandvikveien og den nye veien gjennom Hillevåg Næringspark. I forbindelse med Parkveien/grønnstrukturvurderingene er det pekt på at dette er uheldig, siden tilkomsten fra øst da må krysse Parkveien og det anbefales adkomst fra Hillevågsveien. Dvs. at områdeprogrammet ikke har en endelig konklusjon på adkomst. Transportnotatet Parkveien/grønnstrukturen Plan 2295 tilrettelegger for bygging av undergang under Sandvikveien og en gang- /sykkelløsning langs Bergsagelveien/Sjøhagen (Parkveien). Det arbeides nå med å få undergangen fullfinansiert. Når undergangen bygges, må samtidig ny vei gjennom Hillevåg Næringspark opparbeides. 3

4 3. Varsel om planoppstart Planforslaget ble varslet iht så tidlig som , med kunngjøring i Stavanger Aftenblad, og brev til grunneiere, naboer og høringsinstanser. Ved oppstarten inngikk hele kvartalet i varselet, og en del av merknadene bærer naturlig nok preg av dette. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 6 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Hovedinnholdet fra offentlige myndigheter er at overordnede føringer må ivaretas, mens grunneiere i kvartalet er opptatt av at deres bruk av eiendommene, nå og i framtiden, ikke blir forringet. Naboer, FAU og rektor ved Kvaleberg skole er opptatt av trafikksikkerheten langs veiene til skolen, både i anleggsfasen og senere. Alle de tema som tas opp i merknadene, er tema i saksframlegget. 4

5 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger helt sør i Hillevåg med tilgang til tilbudet i bydelssenteret, men også til tilbudene i Marieroområdet. Området ligger ved bussveien og har gode sykkeltilbud. Områder innen 10 minutters gange (moderat fart) fra Hillevågsveien 104. Kilde: sykledit.no Skole og barnehager mot nord er i gåavstand, men skoleveien har ikke tilfredstillende trafikksikkerhet. Pr. i dag er det kapasitet både i skole og barnehage. Den aktuelle eiendommen ligger inn mot grønnstrukturen fra Eikeberget til Sommero. Den grenser også mot Hillevågsveien med tilhørende kollektiv- og sykkeltilbud, samt støyproblematikk. Pr. i dag har planområdet ulik næringsvirksomhet på 3 sider med tilhørende trafikkbelastning. Planområdet ligger rett vest for Skretting sitt anlegg, men anses ikke som å være spesielt utsatt for «Hillevågslukten» siden dominerende vindretninger er nord-vest og sør-øst. 5

6 Området mellom Hillevågsveien og Skretting. Planområdet markert med rød linje Selve tomten faller fra sørvest til nordøst. Høydeforskjellen er ca. 10 meter. Tomten ligger ikke til gaten Hillevågsveien, men grenser mot den skrånende gang- sykkelveien som leder opp på kulverten og friområdet her. 6

7 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planforslaget Tilkomsten til planområdet er lagt fra øst, via ny vei gjennom Hillevåg næringspark. Denne løsningen er i tråd med anbefalingen i transportnotatet i områdeprogrammet for Hillevåg, men da i strid med anbefalingene for grønnstrukturen. Tilkomsten som er vist, er kun en gjentakelse av gjeldende regulering sin veiføring, og har ikke tatt opp i seg de endringer som blir i kjøremønsteret når undergang under Sandvikveien blir etablert. Ny trafo og plass for nedgravde avfallsbeholdere får plass hhv. i enden av tilkomstveien og mellom to av boligblokkene. Parkering og boder er lagt i 1-2 underetasjer. Disse underetasjene er i ulik grad eksponert mot tilkomstgaten og mot uteoppholdsareal mot nordvest. Bestemmelsene er noe uklare, men vi har tolket forslagsstiller slik at den nederste underetasjen unntas fra grad av utnytting, ved at den regnes som å være under terreng. Parkeringsdekningen er fastsatt til totalt 1 plass pr boenhet (0,9 pr boenhet pluss 0,1 gjesteparkeringsplass). Sykkelparkeringskravet er iht. kommuneplanen. Blokkbebyggelsen er plassert rundt et sydvendt gårdsrom som knytter seg til den offentlige øst -vest grønnstrukturen fra Vannassen til Gandsfjorden. 7

8 Boligblokken mot vest (BBB1) ligger eksponert mot Hillevågsveien, og balkongene her må derfor glasses inn. Samtidig fungerer blokken som støyskjerm for uteoppholdsarealene og resten av bebyggelsen. Mot nordvest ligger det fellesarealer i tilknytning til uteoppholdsarealene her. Bebyggelsen er fra 3-8 (9) etasjer, og har en utnyttelse på ca. 180 %. Prosjektet inneholder totalt 95 leiligheter, dvs. ca. 15 boliger pr. da. Bestemmelsene til planen (men kanskje ikke skisseprosjektet) følger opp kommuneplanens bestemmelser om størrelser på leilighetene (bl.a. 40 % over 80 m 2 ). Planen har også krav om gjennomgående leiligheter der fasadene er utsatt for støy over 55 dba. Det indre gårdsrommet har samlet sett gode sol- og støyforhold. Arealene nord og øst og for BBB1 (og delvis nord for BBB4), blir skyggelagt av prosjektet. Det samme gjelder tilkomstgaten. I følge forslagsstiller tilfredsstiller prosjektet kommuneplanens krav om minimum 30 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, forutsatt at de arealer som er medregnet, er akseptable som uteoppholdsareal. Planen fastsetter ikke krav til blågrønnfaktor, men opplyser om at de ser for seg å kunne oppnå 0,6 (kommuneplanens retningslinjer tilsier 0,7). Pr. i dag er mesteparten av arealet harde flater. For prosjektet er det et krav at undergangen under Sandvikveien er opparbeidet før ny bebyggelse kan tas i bruk. Dette for å trygge skoleveien. Denne undergangen krever at ny vei gjennom Hillevåg næringspark er opparbeidet. At både Kråkebergveien og Gandsbakken skal stenges for kjøring mot nord, er allerede regulert i samme plan som undergangen under Sandvikveien. At stenging skal være gjennomført er også et krav for at nye boliger skal kunne tas i bruk her. Siden prosjektet ligger helt sør i Hillevåg, har det vært vurdert om ballfeltfunksjonen eller tilsvarende tilrettelegging for større barn, bør dekkes ved Sommero fremfor ved Kvalaberg skole. Se illustrasjon neste side. Forslagstiller har ikke ønsket å legge til rette for lek for større barn, men har foreslått krav om opparbeiding av sandlek i dette friområdet mot sør. 8

9 Planområdets plassering mellom ballbanene ved Kvalaberg skole og friområdet ved Sommerro. Virkninger Forslaget tar stilling til at framtidig tilkomst til dette kvartalet skal være fra øst, via ny vei gjennom næringsparken. Det vil si at tilkomsten til kvartalet vil krysse Parkveien. Valget gir også føringer for tilkomstløsningen ved framtidige planer for omforming av de andre eiendommene i dette kvartalet. Som i gjeldende regulering, må et fortau fra de planlagte boligene, til Parkveien, legges på Sjøhagen 9 sin eiendom. Forslagsstiller har illustrert hvordan naboeiendommer blir skyggelagt av planlagt bebyggelse, både slik de er bebygd i dag og uten bebyggelse. Dette viser virkninger for dagens arealbruk, og gir føringer for en eventuell omforming av eiendommene til ny bruk. 9

10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Forslagsstillers ROS-analyse har ikke avdekket spesielle forhold som tilsier at området ikke kan brukes til boligformål, eller at det må gjøres avbøtende tiltak ut over det vanlige mht. grunnforhold, støy m.m. For den overordnede spørsmålsstillingen omkring trafikksikkerhet, viser vi til vurderingene i saken og det vedlagte transportnotatet. Trafikksikkerhetstiltakene knyttet til undergang i Sandvikveien m.m. er et rekkefølgekrav for planen. Dvs. at utbyggingen ikke kan skje før dette tiltaket er på plass. Detaljer omkring trafikksikkerhet må på plass før sluttbehanlingen (utforming av kryss etc). 6. Vurdering av planforslaget Til å være en detaljert reguleringsplan, mangler forslaget detaljer mht. både bebyggelsen og ikke minst utearealene. At prosjektet er kommet kort, kan vi ha en viss forståelse for, siden en del av de sentrale forutsetningene for planen lenge har vært uavklart. Skal denne prosessen lede til en godkjent plan, og ikke minst et prosjekt som skal bygges, så må det skje en tydelig forbedring og presisering av planen fram mot sluttbehandlingen. De ytre rammene for prosjektet er imidlertid såpass avklart at forslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Tilkomstløsning Vi har i utgangspunktet ikke vesentlige merknader til at forslagsstiller konkluderer med at tilkomst fra øst er den beste løsningen. Ut fra alle transportfaglige vurderinger, er dette rett konklusjon. Samtidig så er ulempen med dette at tilkomsten krysser Parkveien, som er et sentralt element i å utvikle Hillevåg til et godt og trygt område, også for barn. Dette dilemmaet er ikke endelig avklart i områdeprogrammet for Hillevåg. Dette punktet er derfor viktig å få avklart gjennom denne høringen. I denne sammenheng viser vi til det vedlagte transportnotatet som redegjør for problemstillingen og de to alternativene. Se også illustrasjon neste side. Vi understreker at dette planforslaget kan tilpasses begge de skisserte langsiktige løsningene, men at det uansett vil måtte ha en tilkomst fra øst så lenge Hillevågsveien 102 og Sjøhagen 3 fortsatt skal ha dagens bruk. Den konkrete løsningen som er vist må imidlertid bearbeides da den ikke er utformet for å lede trafikken tydelig på tvers av Parkveien. Vi har stor forståelse for at det ikke er ønskelig å belaste Sjøhagen 9 mer enn absolutt nødvendig, og at løsningen derfor ikke kan bli ideell. Men løsningen må være entydig på at trafikken fra denne avkjørselen kun skal krysse Parkveien, og kjøre inn/ut via den nye tilkomstveien gjennom Felleskjøpet sin eiendom. Om Sjøhagen 9 en gang i framtiden blir omformet, og det fremdeles er tilkomst fra øst som er løsningen for dette kvartalet, vil selve kryssingen av Parkveien kunne bli ytterligere forbedret. 10

11 De to tilkomstløsningene i områdeprogrammet. Grønnstrukturløsningen øverst, transportløsningen nederst. 11

12 Føringer for framtidig arealbruk i kvartalet Med dagens næringsvirksomhet, anser vi skyggeleggingen som prosjektet medfører for naboeiendommer som uproblematisk. Ved en eventuell omforming av disse eiendommene, vil skyggeleggingen gi føringer for hvordan eiendommene kan brukes, og spesielt hvor eventuelle uteoppholdsareler kan plasseres. For eiendommene mot øst forutsetter planprogrammet at uteoppholdsareal skal plasseres inn mot Parkveien. Her mener vi at dette prosjektet har virkninger som gjør at bebyggelsen ikke bør gå opp i 8 etasjer mot nordøst, jf. solstudiene under, da dette gir uheldige virkninger nettopp for areal inn mot Parkveien. Hovedgrep Beliggenheten inn mot hovedgrønnstrukturen fra Vannassen til Gandsfjorden, gjør at vi mener det er mulig å utvikle denne eiendommen til boligformål, selv om dagens næringsvirksomhet opprettholdes i resten av kvartalet. Selve hovedgrepet med å plassere boligblokker rundt et sentralt uterom som vender mot den overordnede grønnstrukturen, er tilforlatelig og enkelt. Vi har heller ikke merknader til at det er valgt et rent boligformål, siden akkurat denne eiendommen ligger mot skråningen til skjæringen mot kulverten, og ikke til gaten Hillevågsveien. Imidlertid gir terrengfallet både langs og gjennom tomten noen utfordringer som ennå ikke er løst på en god måte. Dette gjelder både hvordan bebyggelsen ligger i terrenget og hvordan nivåforskjellene i de ulike uteoppholds-/lekearelene blir håndtert. Snitt gjennom bebyggelsen som viser terrengforskjellene som skal håndteres. 12

13 Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden ligger på 180 % BRA, forutsatt at all parkering og boder i nederste underetasje aksepteres som å være «under terreng». Rød linje markerer nivåene som forslagsstiller legger til grunn er «under terreng». I utgangspunktet er vi ikke avvisende til en slik regnemåte ut fra det terrenget som er på tomten, men til andregangsbehandling, må det vurderes om bebyggelsen kan plasseres noe lavere i terrenget. Det gjelder spesielt de to blokkene mot øst (BBB1 og BBB2). I tillegg må bestemmelsene bli entydig mht. hva som skal medregnes. Vi er usikre på om denne tomten tåler å ligge helt i toppdelen av kommuneplanens retningslinjer for utnyttelse. Uteoppholdsareal og lekeareal 95 boenheter tilsier at det skal avsettes minimum 2850 m 2 uteoppholdsareal. Forslaget viser dette minimumet forutsatt at det medregnede arealet kan anses som å være brukbart. Plankartets inndeling i felles og offentlig lekeareal m.m., må anses som å være mer basert på matematikk enn på egnethet, terreng, eller bruk. Illustrasjonsplanens terrengbearbeiding stemmer da heller ikke med den inndelingen som plankartet viser. Det som reelt sett skal være en offentlig kvartalslekeplass, må ha en avgrensing som tar utgangspunkt i areal som er egnet for denne funksjonen. Det er heller ikke aksepetabelt at store deler av kvartalslekeplassen blir «bestemt» av en gangvei som skal sikre universell tilgang fra to av boligblokkene til tilkomstveien og avfallsanlegget. Illustrasjonsplan. Reguleringsgrenser vist med blå stiplet linje. 13

14 Sandlekeplassene har varierende kvaliteter, men uten en illustrasjon som viser mer konkret hvordan disse tre arealene kan brukes, er det ikke mulig å vurdere om kommuneplanens krav reelt sett er oppfylt, selv om plankartet viser «korrekt» antall m 2. Uansett opparbeidelsesplan, er vi tvilende til om lekearealet mellom BB1 og BBB2 er egnet, siden arealet kun har sol midt på dagen, og ikke på de tidspunkt kommuneplanen fastsetter. Kommuneplanen kan ikke fortolkes slik at der det er flere lekeplasser, så kan halvparten av dem være fullstedig skyggelagt. Sol/skygge vårjevndøgn kl. 15. Sol/skygge midtsommers kl. 18 Til andregangsbehandling må det også vurderes hva dette prosjektet skal bidra med enten i Kvalabergparken, eller ved Sommero. Ballbanen ved Kvalaberg er etter hvert «i bruk» av mange prosjekter. Ut fra dette har administrasjonen sett på friområdet ved Sommero som et mulig supplement, ikke nødvendigvis som ballbane, men som et område med aktiviteter for større barn. Vi ser ikke sammenheng mellom dette prosjektet og opparbeiding av en sandlekeplass i friområdet ved Sommero. Sandlek skal og må dekkes på egen tomt. Bebyggelsens utforming og kvaliteter De viste byggegrensene og bestemmelsene, gir til dels store slingringsmonn mht. hvilket prosjekt som kan komme her. Bl.a. er byggegrensene satt godt utenfor illustrerte bygg, og i tillegg tillates balkonger 2,5 meter utenfor dette igjen. Plassering og de ytre rammene må strammes inn til andregangsbehandling. Det er åpnet for felles takterrasse på BBB3 uten at vi ser hvorfor denne blokken er valgt. Blokken som hadde trengt en felles takterrasse, er BBB1, der det ikke finnes reelle private uteoppholdsareal, siden balkongene må innglasses på grunn av støy. 14

15 Å gi et slikt tilbud til denne blokken, må vurderes. Det samme gjelder BBB2 der det kan se ut som om noen av leilighetene har mangelfulle solforhold på uteplassene. Det er uklart hvorfor det er valgt å gå opp i 8 etasjer i det østre hjørnet av tomten. Ut fra volumoppbygging og arkitektur fremstår dette som umotivert. I dette området hadde en jevnere høyde på bebyggelsen vært det beste. Denne blokken har også uheldig skyggevirkning for areal nær Parkveien. Vurderingen er derfor at denne blokken må reduseres med 2 etasjer til andregangsbehandling. Bestemmelsene gir ingen føringer for materialbruk eller andre akitektoniske elementer, og bebyggelsen framstår noe sjablongmessig. Dette gjelder særlig blokken mot Skjæringen, der verken fasaden eller måten bygget treffer bakken på, har et forhold til dette viktige landskapsrommet. I bestemmelsene er det åpnet for innglassing av balkonger fra 4. etasje og oppover. I den grad innglassing skal tillates, må dette komme klart fram, og bebyggelsens utforming må ta høyde for dette. Til andregangsbehandling må derfor prosjektet bearbeides, og bestemmelsene må gi føringer for at blokkene får kvaliteter arkitektonisk og materialmessig. 15

16 7. Oppsummering og konklusjon På grunn av de overordnede rammene som så lenge har vært uavklart, har vi forståelse for at det har vært vanskelig å bruke ressurser på å gå langt i å detaljere et konkret prosjekt. De ytre rammene for prosjektet, og virkningene for omgivelsene, er likevel såpass avklart at saken kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Dette vil kunne gi forslagsstiller de nødvendige avklaringene som gjør at det er verdt å bruke ressurser på en forbedring og detaljering av prosjektet. Ikke minst er det viktig å få en endelig avklaring omkring tilkomstløsningen, både for denne eiendommen og hele dette kvartalet. Administrasjonen vil gjøre en endelig vurdering av dette etter høringen. Til andregangsbehandling må prosjektet forbedres og presiseres mht følgende: Tilkomstløsningen må forbedres for å få en tydeligere kryssing av Parkveien Utearealene og lekearealene må få en inndeling ut fra bruk, ikke «matematikk». Det må utarbeides en illustrasjonsplan som viser dette og hvordan terrenget skal bearbeides. Blokken i 8 (9) etasjer må reduseres til 6 (7). I tillegg må bebyggelsens arkitektur tydeliggjøres. Generelt må plankart og bestemmelser få et høyere presisjonsnivå. Gunn Jorunn Aasland direktør Hildegunn Hausken byutviklingssjef Jo C. Fougli seksjonsleder Leni Andreassen saksbehandler Vedlegg: Faktaboks 2488P Plankart datert P Reguleringsbestemmelser datert P Forslagsstillers planbeskrivelse Merknadsoversikt fra planoppstart ROS-analyse Støyrapport Trafikkutredning Asplan Viak VA rammeplan - Hillevågsveien 104 Mobilitetsplan Illustrasjonsplan, solstudier, skisseprosjekt m.m Gjeldende regulering Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 16