Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Plan 2595P - Detaljregulering av en del av Kalhammaren øst - Eiganes og Våland bydel Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan 2595P for en del av Kalhammaren øst med plankart datert Asplan Viak og reguleringsbestemmelser datert Asplan Viak sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det forutsettes at prosjektet skal reduseres med en etasje. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Sammendrag Planforslaget avviker fra kommuneplanen ettersom det endrer arealbruken i området fra en blanding av bolig og næring til rent boligformål. Vurderingen er at dette er akseptabelt, siden området i en større bymessig sammenheng, har en god blanding av boliger og næring. Planforslaget overskrider kommuneplanens føringer for utnyttelsesgrad vesentlig, og også den utnyttelsesgrad som tidligere er akseptert for boliger i dette området. Krav til uteoppholdsareal er ikke fullt ut oppfylt, men kompenseres i en viss grad av uteoppholdsareal på tak. Alt ute- og lekeareal ligger på parkeringsdekke. Kvartalslek er dekket i tidligere regulert boligprosjekt. Plasseringen og utformingen av boligblokken øker barrierevirkningen mellom sjøen og den bakenforliggende landskapsryggen og eksisterende bebyggelse. For å redusere denne virkningen, og avviket fra kommuneplanen, må prosjektet reduseres med 1 etasje. 1

2 Plan 2595P - Detaljregulering av en del av Kalhammaren øst - Eiganes og Våland bydel 1. Bakgrunn for saken På vegne av Kalhammaren boligutvikling fremmer Asplan Viak forslag om omregulering av et felt innenfor plan 2387P fra næringsformål-kontor, til boligformål. Plan 2387P for Kalhammaren øst, ble vedtatt av bystyret den Ett felt i denne planen var avsatt til kontorformål. Bakgrunnen for dette var en konkret interessent som skulle lokaliseres her. Denne interessenten har nå trukket seg, og selskapet ønsker derfor en omregulering til boligformål. Planforslaget legges med dette fram for kommunalstyret, for vurdering av om det skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Saksinnstillingen utgjør planbeskrivelsen i henhold til plan- og bygningslovens Gjeldende planer Kommuneplanen viser området i tråd med hovedtrekkene i gjeldende regulering, dvs. plan 2387P. Søndre del av området er derfor vist til næringsformål. 2

3 Følgende bestemmelse gjelder for området: Innenfor hensynssoner H820 omforming skal det i reguleringsplan konkretiseres blandet utbyggingsformål (unntatt sentrumsformål) med minimum 30% næringsandel av totalt bruksareal (BRA). Næringsandelen skal detaljeres ved reguleringsplanlegging innenfor hensynssonene. Men unntak av noen små arealer langs kaien, vil planforslaget endre området til et rent boligområde, og derfor være i strid med kommuneplanen. 3. Varsel om planoppstart Oppstart av planarbeidet er varslet iht Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og på kommunens og Asplan Viaks nettsider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Kjøpere av boligprosjekt under oppføring ble i tillegg varslet med eget brev datert og med frist Totalt er det kommet inn 8 uttalelser fra offentlige instanser og 3 private merknader. En del av de offentlige instansene påpeker avviket fra gjeldende regulering/kommuneplan. Det vises også til hensyn som må tas til tilgrensende næring, farled og tiltak i sjø, boligkvaliteter som må ivaretas og ulike ROS-tema. De private merknadene etterspør konsekvenser for utsikt, sol og vindforhold. For de tema som uttalelsene tar opp, viser vi i all hovedsak til vurderingene i saken. Merknadene er ellers oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. 4. Beskrivelse av planområdet Ved behandlingen av plan 2387P ble området gitt følgende beskrivelse: Planområdet ligger ytterst i det indre havneområdet i Stavanger. Planområdet avslutter strekningen utenfor den blå promenaden, dvs. strekningen fra konserthuset forbi Veritasbyggene, og ut mot den markante Kalhammaren med Stavanger Offshore Tekniske Skole (SOTS). Bergen Group Rosenberg ligger rett mot planområdet, på andre siden av Byfjorden, og sammen med den generelle båttrafikken, er verftet den største støykilden for området. Avstanden fra planområdet til torget er ca. 1,5 km. Kampen skole og Byfjord skole ligger hhv 1,1 og 0,9 km unna, og det finnes barnehager og dagligvarebutikker i gangavstand. Levekårsmessig ligger området i det lavere sjiktet. Mot sør grenser området til kontorbebyggelse (Veritasbyggene, nylig fullført) og mot nordøst er det planer som bl.a. åpner for inntil 2000 arbeidsplasser (plan 2398P for Kalhammarvika). Selve tomten for den nye boligblokken er østvendt, og hele området er noe undersolt, spesielt i vinterhalvåret. Området er i dag under utbygging og bærer preg av dette. 3

4 Bilde fra høsten 2016 som viser området under utbygging. Den aktuelle tomten er sprengt ut og ligger fra brakkeriggene og fram mot kaien. Helt til venstre skimtes siste del av Veritasutbyggingen. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planforslaget Planområdet omfatter det tidligere felt BK med tillegg av en del areal der det gjøres justeringer i gjeldende regulering. Bl.a. er det ønske om å ha det åpent over nedre del av tilkomsten (ikke kulvert). Dette av sikkerhetsmessige hensyn. Forslaget bygger videre på boligblokkene i tilgrensende plan (2387P), både med hensyn til organisering og formspråk. Dette gjelder også bearbeiding av uteoppholdsarealene. Tilkomst til parkering på kainivå skjer fra Tastagata/Dusavikveien via Tjuvholmveien og via felles tilkomstvei. All bilparkering og hoveddelen av sykkelparkeringen ligger i denne 1.etasjen. En mindre del (ca. 90 m 2 ) er avsatt til næringsformål. Gang-/sykkeltilkomsten opp mot Dusavikveien er bratt og lang. Det er regulert snarveier (trapper) gjennom tilgrensende lekeareal (i plan 2387P) opp mot Tjuvholmveien og Veritashammeren. Ellers har området god tilkomst mot sentrum via promenaden/veien langs sjø. Renovasjonsanlegg og snuhammer ligger på kainivået som grenser mot den offentlige promenaden. Fra kainivået går trapper opp til nivået over der boligene har sin hovedatkomst. Utnyttelsen (regnet på basis av den tidligere næringstomten) er på ca. 180 % BRA. Andre arealer som er med i planforslaget, er tidligere regnet som en del av tomten til boligene i plan 2387P og skal derfor ikke regnes med. Utnyttelsesgraden på 180 % forutsetter at boder og parkering på kainivå kan regnes som å være «under terreng». Hoveddelen av bebyggelsen utgjør 7 etasjer over kainivået, med en nedtrapping mot nord. 4

5 Utearealene mot vest, ligger i sin helhet på parkeringsdekke. Lek og uteoppholdsareal 2 (f_ut2) utgjør samlet 790 m 2. Deler av uteoppholdsarealet må brukes til nødvendig tilkomst til boligene. På grunn av de mange funksjonene på kaiflaten (snuhammer, renovasjon, sykkelparkering, gangtilkomst m.m.) ser vi ikke at det er areal her som reelt sett kan regnes som uteoppholdsareal. Kommuneplanens krav om 30 m 2 uteoppholdsareal er derfor ikke oppfylt. Om de 790 m 2 aksepteres som uteoppholdsareal utgjør dette ca. 27 m 2 pr. boenhet. Uteoppholdsarealene har ikke tilfredsstillende solforhold ved vårjevndøgn. For å kompensere for dette og for manglende areal, er det et fastsatt krav om tilrettelegging av minimum 250 m 2 felles uteoppholdsareal på tak. Lekearealene oppfyller ikke krav om å ligge på bakkenivå og ha gode solforhold. Kvartalslekeplasskravet vil bli dekket gjennom lekeareal avsatt i plan 2387P. Noe av uteoppholdsarealet vil kunne supplere den felles kvartalslekeplassen i tidligere godkjent boligprosjekt. Virkninger Planforslaget omregulerer ca m 2 BRA næring til 4000 BRA m 2 boligformål. Istedenfor 6-5 etasjer med næring, blir det 7-6 etasjer med bolig. Omregulering til boligformål vil gi en viss reduksjon i trafikken til området (ca. 50 turer pr. dag). Planen forholder seg til og bygger videre på gjeldende regulering sin boligbebyggelse og prinsippene for bearbeiding av uteareal. Unntaket er at boligblokken legges på langs og ikke på tvers av landskapet/byfjorden. 5

6 Den endrede bebyggelsen vil ha innvirkning for solforholdene, hovedsakelig internt i området. Plasseringen vil også ha betydning for utsikt mot sjø fra platået med eksisterende bebyggelse, og spesielt fra Tjuvholmveien. Bebyggelsen vil skjerme uteoppholdsarealene mot støy fra Rosenberg. De nye boligene belaster eksisterende kvartalslekeplasser i plan 2379P uten at disse tilføres vesentlig nytt areal. Som for bebyggelsen for øvrig i området, vil overvann enkelt kunne ledes til sjø. For mer detaljer vises til forslagsstillers planbeskrivelse m.m. 6. Vurdering av planforslaget Arealbruk Iht. kommuneplanen skal området inneholde en blanding av boliger og næring, mens dette planforslaget fjerner næringsdelen. I dette området mener vi likevel det likevel er akseptabelt å tilrettelegge for rent boligformål. Dette ut fra de store arbeidsplasskonsentrasjonene som i dag er sør for området (Veritasbyggene og videre mot sentrum) og de som kan komme i framtiden innenfor plan 2398P for Kalhammarvika. Sett i en større sammenheng, består området av en blanding av bolig og næring. Hovedgrep Forslaget til plan viderefører grepene, både mht. uteareal og bebyggelse, fra den boligbyggingen som er i gang mot nord. Det er positivt at hele området skal forvaltes i en sammenheng slik at alle beboere/barn kan benytte fellesarealene og de ulike tilbudene disse kan gi. Vurderingen av at området er egnet for formålet, er gjort i forbindelse med denne planen. Det må vurderes om det er behov for å justere bestemmelsen i plan 2398P for å tilpasse planen til denne situasjonen. Illustrasjonsplanene viser gode intensjoner mht. å bearbeide det vanskelige terrenget, men vi stiller spørsmål ved hvordan skråningen fra eksisterende boligområder og ned til uteoppholdsarealene vil bli. I byggeprosessen ser det ut til at dette arealet nå består av større skjæringer og mindre vegetasjon, enn det som var intensjonen i plan 2387P. Vi viser her til foto neste side. Skråningen er et viktig landskapselement i området fra Bjergsted til Kalhammaren og må ha en utforming deretter. Ut fra de samme forholdene er vi også usikre på i hvilken grad de regulerte snarveiene mot vest vil bli brukbare. Disse vil være viktige som barns skolevei, og for tilgangen til nærservice og kollektivtilbud ved Tastagata/Dusavikveien. Planforslaget fastsetter ikke krav til blågrønn faktor, men hevder at for prosjektet som helhet oppnås 0,7 som anbefalt i kommuneplanen. Dette er neppe korrekt. Området ligger ved sjø og kan derfor enkelt lede vekk overvann, men det er likevel viktig at området får en så høy blågrønn faktor som mulig (med vekt på grønn), da dette vil gi en kvalitet til området. En slik faktor (realistisk) bør fastsettes til 2.gangsbehandling. 6

7 Dagens byggeplass med sikringsmur/-gjerde mot eksisterende bebyggelse. Mesteparten av eksisterende vegetasjon er borte. Uteoppholdsareal, utnyttelsesgrad og høyder Etter vår vurdering oppfylles ikke kravene til uteoppholdsareal på 30 m 2 pr boenhet verken for prosjektet i seg selv, eller for området som helhet. Det er positivt at det tilrettelegges for felles takterrasse, men dette kan ikke oppveie for denne mangelen. I det spesielle terrenget som er her, og ut fra at arealet allerede er sprengt ut, må det imidlertid aksepteres at ute- og lekearealene i sin helhet ligger på dekke. Utnyttelsesgraden på 180 % BRA er svært høy, og langt ut over kommuneplanens rammer. Som sagt i forbindelse med vurderingen av plan 2387P, så erkjenner vi at dette området er sentrumsnært, og kan ha en utnyttelse ut over de % som kommuneplanen gir retningslinjer om. I forbindelse med plan 2387P ble det akseptert en utnyttelse på ca. 140 % for boligdelen. Det er ingen gode grunner til at dette nye feltet skal ha en utnyttelse ut over dette. Den nye boligblokken skiller seg fra resten av utbyggingen, ved at den legges på langs av, og ikke på tvers av landskapet. Blokken blir derfor liggende som en lang vegg mellom sjøen og de bakenforliggende områdene. Dette er uheldig både for virkningen mot sjø og for de bakenforliggende områdene. 7

8 Ny plan legger bebyggelsen langs terrenget og ut på kaien. Dette begrenser sikten fra Tjuvholmveien mot sjø, og utydeliggjør den bakenforliggende landskapsryggen sett fra sjøen. Illustrasjon til opprinnelig plan 2387 med næringsbebyggelse mot sør. Blå pil marerer utsyn fra Tjuvholmveien iht. gjeldende regulering, rød pil det som er igjen av utsyn, når ny plan er gjennomført. Reduksjonen skyldes en lengre strekning langs sjø med byggehøyde på kote 27. Rød skravur markerer de delene av bygget som utvider sonene med bebyggelse i 27 meters høyde. 8

9 Forslagsstillers fotomontasje av utsyn fra Tjuvholmveien. Blå sirkel markerer området der Ny bebyggelse endrer utsynsforhold. Vi gjør oppmerksom på at forslaget tillater rekkverk og trappehus over høydene oppgitt på plankartet, samtidig som planen har gitt seg selv et «slingringsmonn» på ca cm over de høydene som det konkrete skisseprosjektet (og trolig også fotomontasjen) viser. En reduksjon av prosjektet med den øvre etasjen, og helst med tillegg av en nedtrapping mot Veritasbyggene, vil dempe virkningen av forslaget som en barriere mellom høydedraget og sjøen. En slik reduksjon vil også kunne redusere avviket fra kommuneplanen mht. utnyttelsesgrad og krav til uteoppholdsareal. Det vil også forenkle organiseringen av parkeringsetasjen. 7. Oppsummering og konklusjon Ut fra at området fra konserthuset til Kalhammarvika totalt sett er et område med en blanding av næring og boligbebyggelse, har vi ingen prinsipielle innvendinger mot omreguleringen av dette feltet fra næring til bolig. Imidlertid er den nye bebyggelsen plassert på en måte (og med en høyde) som gjør at det danner en barriere mellom høydedraget Kalhammaren, og sjøen. Boligblokken må derfor reduseres med minimum en etasje, dvs. at maksimal høyde blir 23 meter men der rekkverk og trappehus er tillatt over dette. En slik reduksjon vil redusere avvikene fra kommuneplanen både når det gjelder utnyttelsesgrad og krav ut uteoppholdsareal. Da en slik reduksjon er lett å forstå ut fra de illustrasjoner som foreligger, mener vi høringen kan gjennomføres uten at forslaget konkret er endret iht. dette. 9

10 Vedlegg: Faktaboks Oversiktskart Plankart, datert Asplan Viak Reguleringsbestemmelser, datert Asplan Viak Forslagstillers planbeskrivelse med oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer, landskapsplan, ROS, m.m. Skisseprosjekt Fotomontasjer Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Leni Andreassen saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 10