Områderegulering av Brekstad Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 Vesentlige endringer vises med gult. Områderegulering av Brekstad Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for siste revisjon av plankartet: Punkter i kursiv er retningslinjer. 1 AVGRENSNING Områdereguleringen gjelder Brekstad sentrum. Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Formålet med planen er å legge til rette for befolkningsvekst og fortetting av sentrum samtidig som urbane kvaliteter skal ivaretas og videreutvikles til fordel for miljøet. 2.1 Overordnet målsetning for planområdet Målsetningen for områdeplanen er å videreutvikle Brekstad sentrum til å bli attraktivt, urbant og bærekraftig. Det skjer etter følgende bud: - fortett og konsentrer sentrum, lag 500-metersbyen - definer midtpunkt i sentrum - prioriter klimasmarte transportmidler - legg til rette for barn og unge i sentrum - ta vare på Brekstadfjæra - legg til rette for nye bedrifter - sett tydelige klima og energimål - fergeleiet bør flyttes - skap gode inne- og utemiljøer ved å dyrke kontakten med sjøen og bruke vegetasjon bevisst - kom kjapt i gang med synlige resultater 2.2 Prosess og arbeidsmåte For å oppnå målsetningen skal alle planer og prosjekter innenfor områdeplanen bidra til å: - bygge opp under allmenning o_a1 og o_a2 som angivelse av midtpunkter i sentrum - styrke Yrjarsgate som hovedgate for handel og ferdsel - legge skole, barnehage og lekeplasser til sentrum - fremme sykkelbruk og ferdsel til fots - planlegges og bygges etter føringer i kvalitetsbeskrivelsen med tilhørende sjekkliste - legge opp til høy arkitektonisk kvalitet - legge til rette for miljøvennlige kjøretøy 2.3 Rekkefølgekrav Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen på land og i sjø, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser. 1

2 For områdene B4, BK1, BK2, N1 og N2 skal det gjennomføres en skredfarevurdering med nødvendige grunnundersøkelser som del av ROS-analysen til detaljreguleringen. For øvrige områder skal det ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad vedlegges rapport fra skredfarevurdering inkludert evt. nødvendige grunnundersøkelser som tilfredsstiller kravene til dokumentasjon av sikkerhet i henhold til Plan- og bygningslovens 28-1 og TEK 10s kap Utearealer, lekeplasser og sykkelparkering skal opparbeides samtidig med tilhørende bebyggelse og stå klare til søknad om brukstillatelse Gang- og sykkelveier og fortau innenfor delområdet skal stå klare til søknad om brukstillatelse for bebyggelse eller anlegg Parkeringsløsninger inkludert parkeringsanlegg må ferdigstilles samtidig med tilhørende bebyggelse Før flytting av ferge til nordre molo gjelder følgende bestemmelser: - S3 skal benyttes som oppstillingsplass for biler - Trafikkavvikling til og fra ferge skal i hovedsak skje langs Havnegata Ved oppstart av tiltak på o_a1 eller S3: - skal FV 710 gis avkjørsel til oppstillingsplass direkte til S3 fra Skolegata - skal kryss Skolegata /Rådhusgata /Yrjarsgata omformes til gatekryss. - skal det tillates ekstra oppstillingsplasser for fergekø langs Havnegata innenfor område S6 til bruk i høysesong. Ekstra oppstillingsplasser skal ha en avkjørsel fra Havnegata Ved oppstart av tiltak på B4 og S6 - skal adkomst til områdene i detaljregulering utarbeides i samarbeid med Statens Vegvesen. - gang- og sykkelvei på østsiden av Havnegata stå klare til søknad om brukstillatelse for bebyggelse eller anlegg Ved flytting av ferge til nordre molo gjelder følgende bestemmelser: - Havnegata mellom o_a1 og avkjørsel til ny del av FV710 skal nedbygges til lavere vegklasse og fremstå som bygate med lav hastighet. - FV 710 skal detaljreguleres og bygges om etter prinsipper angitt i illustrasjonsplan - Pir 2 skal bygges ut samtidig med ny fergekai - Havnegata skal omklassifiseres til kommunal veg når fergeleie er bygd, og Fv 710 er bygd om Allmenninger: o_a1 skal senest bygges ut samtidig med tiltak på S3 o_a2 mellom friområde og fylkesvei skal senest bygges ut samtidig med BK2 eller o_f2 o_a2 mellom Yrjarsgate og fylkesvei skal senest bygges ut samtidig med o_u1 eller S9 0_A3 skal senes bygges ut samtidig med tiltak i o_f Grøntarealer: o_f1 skal anlegges samtidig med o_f2 o_f2 skal anlegges før eller samtidig med N1 og N2 o_pa3 skal anlegges samtidig med o_u1 2

3 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Plankrav Detaljregulering: Før tillatelse til tiltak kan gis innenfor et byggeområde må det utarbeides detaljreguleringsplan for det aktuelle området. Områder som kreves felles regulering er angitt eget retningsgivende kartvedlegg til områdeplanen som følger reguleringsplanen. Kartvedlegget er retningsgivende. Presis avgrensning av delområder skal skje i samråd med kommune før detaljplanlegging. Detaljregulering kreves ved nybygging, ikke ved mindre ombygging eller oppsetting av garasjer o.l. til eksisterende boliger. Detaljregulering kan kreves ved vesentlig endring av antall boenheter innenfor et område Utomhusplaner: For alle friområder, parker, allmenninger og andre fellesområder stilles det krav til bruk av illustrasjonsplan godkjent av Ørland kommune. Det skal utarbeides utomhusplaner både ved detaljregulering (1:200/ 1:500) og ved byggesaker (1:200) Sjekkliste: Sjekklisten i områdeplanens miljømatrise skal fylles ut og vedlegges i forbindelse med regulering, rammesøknad, søknad om igangsettingstillatelse og søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Miljømatrisen tilhører områdeplanens kvalitetsbeskrivelse og følger i eget vedlegg. 3.2 Energi og miljø Generelt: All utvikling skal bidra til å fremme Brekstad som en nyskapende, attraktiv og bærekraftig by. I Brekstad skal det legges til rette for en livsstil hvor hver innbygger bidrar til minst mulig utslipp av klimagasser. Hovedmål er: - Å minimere transportbehov og utslipp og fremme gange og sykkelbruk. - At nybygg og anlegg skal ha lavt utslipp av klimagasser og bruke så lite energi som mulig både i byggefasen, driftsfasen og til produksjon av byggematerialene - Å ta vare på og fremme eksisterende naturressurser både gjennom bruk og vern Krav til dokumentasjon: Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner og senere byggesøknader skal punktene under beskrives og sjekkliste i miljømatrise fra kvalitetsbeskrivelse fylles ut. Materialet vedlegges inn til kommunen ved regulering eller byggesøknader. - Vurdering av valgt miljøstrategi og metode for dokumentasjon av måloppnåelse frem til endt levetid for bygg og anlegg. Angivelse av ansvar og tidsfrister. - Livsløpsanalyse av planer, bygg og anleggssystemer der ulike alternativer vurderes mot hverandre. Løsninger med lavest miljø og klimapåvirkning skal velges. Livsløpsanalysen omfatter alle faser: planlegging, bygging, drift og demontering/riving. - Vurdering av sosialt miljø for brukere, kvalitet på fellesområder og fellesfunksjoner. Vurdering av bruk av, - og hensyn til, eksisterende naturkvaliteter som f. eks utsikt, lys og vegetasjon. Dokumentasjon av medvirkningsprosess for potensielle framtidige beboere og fremtidig opplæring for brukere. - Miljøsertifisering av større oppvarmede bygg med Breeam-Nor bør vurderes. 3

4 3.2.3 Energi: Så langt som mulig skal eksisterende distribusjonssystem for varme utnyttes og det skal utforskes hvordan lokal energiproduksjon kan spille sammen med fjernvarmesystemet. Det skal vurderes felles energiløsninger som bruk av biomasse, biogass, sol (varme og el), vind, og overskuddsvarme f. eks fra spillvann, kjøling og industri etc. Bygg som ikke kan tilknyttes fjernvarmeanlegg må benytte lokale energiløsninger som er like gode miljømessig Bygg og anlegg: Nye bygg skal planlegges slik at varmetap reduseres gjennom orientering, utforming og detaljering av bygg. Det skal velges arealeffektive løsninger. For nye og rehabiliterte bygg skal det tilstrebes en energistandard som er bedre enn den til enhver tid gjeldende forskrift. El-forbruk i alle anlegg skal effektiviseres og det skal utnyttes naturlige drivkrefter i væske og luftsystemer. Aktiv og passiv utnyttelse av solenergi med solvarme, sol-el og dagslys skal benyttes. Det skal velges miljøvennlige materialer. Det bør så langt det er mulig velges fornybare materialer med lavest mulig CO2-utslipp. Mulighet for bruk av tre skal i alle byggeprosjekter utredes Infrastruktur: Eksisterende infrastruktur (El, VVA, varme, data) skal utredes og kapasitet avdekkes. Gridsystemer skal vurderes for å utnytte eksisterende nett maksimalt Utomhus: Det skal tilrettelegges for sammenhengende gode sykkel- og gangnett med tilhørende funksjoner. Bilen skal ha en underordnet rolle i gatenettet i sentrum. Det skal etableres værbeskyttelse langs hovedferdselsårer for gående og syklende. Det stilles krav til bruk av miljøvennlige materialer i uterom og møblering. Alle tiltak skal føre en bevisst og forsvarlig bruk av naturkvaliteter. 3.3 Mobilitet Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner bør det i beskrivelsen gjøres en mobilitetsvurdering med fokus på å bedre rammevilkår for gående, syklende og kollektivtransport. Konkrete tiltak fra mobilitetsvurderingen bør legges inn i bestemmelser. Mobilitetsvurderingen bør inneholde en beskrivelse og vurdering av dagens reisemønster og vurdere forslag til endringer som skal gjennomføres for å fremme gang og sykkeltransport og begrense bilbruk og parkeringsareal også over tid. Arbeidsplasser og boliger bør utformes og organiseres på en måte som gjør det attraktivt å velge bort bilen til daglig og enkelt å bruke elbil. 3.4 Støy Ved utarbeidelse av detaljregulering skal det vedlegges støyrapport og krav til tiltak skal angis i bestemmelser. I søknad om tiltak skal det dokumenteres nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak) iht støyrapport. Flystøy skal inngå i vurderingen. Klasse C jf NS 8175 legges til grunn for krav til innendørs støynivå, og beregninger og behov for tiltak skal gjøres på bakgrunn av 4

5 samlet støybelastning fra fly og trafikk. Utendørs støynivå skal ikke overskride grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer T tabell 3. Eventuelle avvik fra utendørs støygrenser for så vidt gjelder flystøy skal vurderes ut fra «retningslinje for behandling av dispensasjonssaker i gul støysone» jf retningslinjer til kommuneplanens arealdel ( 7.1.3) Støyskjermingstiltak skal utformes som en integrert del av utomhusanlegg og bygningsmiljø. 3.5 Vind Ved utarbeidelse av detaljregulering skal det vedlegges vindanalyse, som dokumenterer at bebyggelse er planlagt med hensyn til vind. Ved byggesøknad skal det fremgå hvilke nødvendige tiltak for private og felles uteoppholdsarealer, inngangspartier og gang og sykkelveier som skal bygges for å oppnå gode vindforhold for brukere. 3.6 Vannhåndtering I områder med krav om detaljplan kreves vann og avløpsplan for hele delområdet som del av detaljplan. VA-plan skal godkjennes av kommunen. Som del av søknad om tillatelse til tiltak kreves tilsvarende plan for byggetomta dersom VA-løsninger ikke er godkjent som del av forutgående detaljplan. Lokale VA-planer skal forholde seg til en hver tid gjeldende overordnede VA-planer for kommunen og/eller planområdet. Kommunen kan kreve at utbygging i det enkelte delområdet ikke kan skje før det foreligger en godkjent, overordnet VA-plan for hele planområdet». For utbygging i flere deler av sentrum vil det være behov for en overordnet VA-plan for sentrumsområdet. Kommunen tar stilling til for hvilke områder og tiltak dette vil være nødvendig etter en nærmer vurdering av tiltakets plassering og omfang. Brekstadbukta og deler av sentrumsområdet mellom Havnegata og Yrjarsgata er eksempel på områder der overordnet plan kan bli nødvendig. Rør og ledningsanlegg i sjø krever egen tillatelse etter Havne- og farvannsloven. 3.7 Parkering Generelt: Parkeringsdekning skal i størst mulig grad begrenses og over tid nedjusteres ettersom bedre kollektivløsninger og tilrettelegging for gående og syklende kommer på plass. Parkering skal i all hovedsak legges til felles parkeringsanlegg som kan betjene flere brukergrupper og som har utbygd ladeinfrastruktur. Det skal også vurderes utleie av parkeringsplasser fremfor faste private plasser. Parkeringskjellere skal prioriteres i de tettest utbygde områdene. Det skal etableres maksimalt antall parkeringsplasser i byggeområder som angitt i tabellen under: Privat parkering (maks antall) Boligområder 0,8 pr. boenhet Gjesteparkering (maks antall) 0,1 pr. boenhet Sykkelparkering (låsbar og under tak) 3 pr 100 m2 BRA Sentrumsområder 0,5 pr 100 m2 BRA 0,2 pr 100 m2 BRA 3 pr 100 m2 BRA Næringsformål 0,8 pr årsverk 0,2 pr. 100 m2 BRA 3 pr 100 m2 BRA 5

6 Skole: 0,8 pr årsverk 0,05 pr barn Barneskole: 1 pr årsverk+ 2 pr 5 elev Handicap-parkering: Det skal være tilstrekkelig med HC-parkering. Veiledende antall i parkeringsanlegg er minimum 1 handicap-plass pr. 20 parkeringsplasser. Ved særskilte knutepunkter eller funksjoner innenfor sentrumsformål skal det sikres minimum 2 HC-plasser på gateplan Tilrettelegging for el-biler: I hvert av parkeringsanleggene skal minst 20 % av plassene tilrettelegges for oppladning av el-bil, og samtlige parkeringsanlegg skal bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av el-bil Bildeleordning innenfor delområder med mer enn 25 boliger: I parkeringsanlegg for byggeprosjekter som omfatter mer enn 25 boliger bør det settes av minst 3 plasser til bildeleordning. Flere byggeområder kan gå sammen om slike ordninger Gateparkering: Det skal være gateparkering langs Yrjarsgate. Gateparkering for bil bør tilpasses handelens behov og fortrinnsvis være korttidsparkering Oppstillingsplass for bobil: Det skal tilrettelegges for bobilparkering i BK2 i tilknytning til småbåthavn Spesielle bestemmelser for parkering: - I nordre del av kombinert formål B1 og B2/Parkering skal det etableres et felles parkeringsanlegg som dekker parkering for S1 og reisende med kollektivtransport. - Dimensjonering av parkeringsanlegg skjer gjennom detaljplan. - I S9 kan det etableres parkeringshus som også kan dekke parkering for omliggende formål. - Parkering for B4 kan løses i kjeller i S Tilrettelegging for sykkel Generelt: Det skal være lett å velge sykkel som transportmiddel i Brekstad. Sykkelparkering skal være logisk plassert ved viktige knutepunkter. Sykkelpool under tak skal etableres på allmenning o_a1, o_a2, o_a3 og ved småbåthavn og bobilparkering. Det skal etableres låsbare ladestasjoner for el-sykler i tilknytning til alle allmenninger. Ved plassering av sykkelparkering i kjeller må adkomst for sykkel være logisk plassert og attraktiv, og heis eller trapp/rampe må være lett tilgjengelig. I tilknytning til boliger skal 1 plass pr. leilighet være nær inngang under tak og resten i låsbare lokaler Sykkelparkering i gate: Det skal tilrettelegges for sykkelparkering i gate ved innganger til forretninger og kontorer. Det skal 6

7 legges til rette for at alle syklene kan låses fast. Gateparkering for bil skal ved behov kunne erstattes av gateparkering for sykkel. 3.9 Kulturminner Det påhviler alle en generell aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminnelovens 8. Dersom det under arbeider som medfører inngrep i terreng skulle komme fram noe som kan være fredede kulturminner, må arbeidet stanses og Sør-Trøndelag fylkeskommune varsles. Denne anmodningen må formidles til alle som skal foreta konkrete arbeider i marka Forurenset grunn Graving og disponering av masse må skje på grunnlag av en miljøteknisk undersøkelse. På bakgrunn av dokumentasjon fra undesøkelsen må det vurderes om det skal utarbeides en tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Fellesbestemmelser Nederste kote: Opparbeidet terrengnivå skal ikke legges lavere enn kote m (relativ NN 1954) og overkant innvendig gulv i bygg skal ikke legges lavere enn kote m (relativ NN 1954) uten at det er foretatt ROS-analyse som tillater annet. Parkeringskjellere tillates lagt på lavere kote der dette er vurdert og løst ift ROS-analyse Plassering og utforming av bebyggelse: All bebyggelse skal plasseres innenfor de byggegrenser og høyder som er vist i på kart og i bestemmelsene. Angivelse av nybygg med illustrasjonslinjer på plankart er veiledende. Det tillates fellesfunksjoner som værbeskyttelse og fast møblering utenfor byggegrenser såfremt siktakser er ivaretatt. Makshøyder på bebyggelse er regulert med etasjehøyder. For sentrumsformål og næring regnes en etasjehøyde til maks 3,6 m, for bolig maks 3, 0 m. Eget høydekart med angivelse av tillatte maksimalhøyder innenfor hvert delområde følger områdeplanen. Kartet angir maksimalt tillatt etasjeantall. Det skal legges opp til variasjon i høyder i bebyggelse innenfor et delområde. Høyeste bygg skal plasseres slik at de ikke kaster skygge på felles grøntarealer og private hager og terrasser. Høydekartet angir en veiledende inndeling av prinsipp for variasjon der høyeste bygg alltid er plassert mot nord innefor et område. Det skal legges inn variasjon nedover i etasjeantall Innefor områder regulert med en maksimalhøyde Arkitektur og estetiske kvaliteter: Innenfor Brekstad sentrum stilles det krav om god, stedstilpasset arkitektur. Retningslinjer fra kvalitetsbeskrivelse som følger områdeplanen skal brukes i utforming av nybygg og anlegg samt ved farge- og materialvalg. Særlig skal det stilles krav til høy kvalitet på opparbeidelse av møteplasser og fellesfunksjoner tilknyttet bebyggelse og anlegg Værbeskyttelse Det skal etableres værbeskyttelse mot vind og regn langs følgende gater og fellesområder: - Yrjarsgate - Allmenning o_a1, o_a2 og o_a3 Værbeskyttelsen skal tillegges kvalitet i utforming, konstruksjon, materialbruk og møblement. Værbeskyttelsen skal fremstå åpen, lys og inviterende for bruk. Integrert belysning skal belyse gangarealet. Langs nybygg skal værbeskyttelse utformes som minimum 2m utkragning over fortau. 7

8 Mellom bygg, og langs gang- og sykkelveier skal værbeskyttelsen være frittstående. Det skal benyttes tre i hovedkonstruksjon Lekeplass Det skal pr 25 boenhet etableres en nærlekeplass med følgende funksjoner: - balanselek - bevegelseslek (huske, rutsjebane, karusell) - klatrelek - sandlek - vegetasjon - sittegruppe - værbeskyttelse - belysning En nærlekeplass skal være minimum 200 m2 og flere kan slås sammen til større sammenhengende arealer. Det skal ikke være større avstand enn 100 m fra hver bolig til lekeplass. Det skal dokumenteres at lekeplassen både har formiddagssol og ettermiddagssol tilpasset funksjonene og at det skal være høy kvalitet på materialbruk og utførelse. Vegetasjon skal minimum dekke 35 % av arealet. Vegetasjonen bør være hardfør, frodig, giftfri, allergivennlig og sammensatt av ulike arter med variasjon i høyde, lukt, smak, farge og tekstur. Nærlekeplassene bør fortrinnsvis plasseres i de indre gårdsrom. Hver nærlekeplass skal få et eget tema og sin egen identitet Grad av utnytting Et eget kart som viser overordnet føring for grad av utnytting innenfor de ulike delområder følger planen. 4.2 Boligformål Generelt Matrise viser overordnede krav til hvert delområde: Formål Maks ant. etg Minimum ant. etg Minimum antall nye boenheter min m2 uteareal pr. bolig (inkl balkong og nærlek) Type boliger og anlegg: B1, B Kjedehus Rekkehus Eneboliger Kollektiv B Kjedehus Rekkehus Eneboliger Parkeringsanlegg for S1 Parkeringsanlegg for B1, B2 B4 4 (5) Rekkehus Leiligheter Innslag av enebolig og tårn B5, B Eneboliger 8

9 4.2.2 B1 og B2/Parkering Området skal bebygges med tett småhusbebyggelse. Parkering skal løses i fellesanlegg for hvert delområde helt eller delvis nedgravd i terreng. Bebyggelsen skal ha bilfrie fellesarealer mellom husene. Det skal etableres et parkeringsanlegg på nordre del av B1 og B2 som dekker parkering for S1 og reisende med kollektivtransport. Området bør spesielt tilrettelegges for barnefamilier B3 Området skal fortettes med småhusbebyggelse i rekker. Rekkene skal følge byggelinjer og siktakser fra S5. Adkomst til boliger skal samordnes B4 Ny bebyggelse skal organiseres innenfor angitte byggelinjer. Området skal bebygges hovedsakelig med rekkehus og leiligheter. Parkering kan avsettes under bakke innenfor delområde S6, i felles parkeringshus innenfor planområdet eller i S7. Det kan også avsettes noe parkering på bakkeplan i hver ende av delområdet. Området skal bygges ut med flere pirer. Vannspeil skal trekkes inn mellom bebyggelsen. Boligene skal henvende seg mot felles gårdsrom og vannrom. Byggene skal organiseres som små nabolagstun. Alle pirene skal være bilfrie, men med mulighet å nå for utrykningskjøretøy, varelevering og annen kiss-and-ride aktivitet via et hardt dekke på en side av hver pir. Det tillates broer mellom pirer utenfor byggelinjer. Kaikanten skal være variert og bearbeides på ulike måter, med inntrukne partier, skjæringer og ved å legge til lette pælede, utkragede eller flytende strukturer. Kaikanten skal være felles tilgjengelig for alle. Bruk av trapper, ramper og flytende strukturer skal gi mulighet for nærkontakt til vannet uansett vannstand. Innenfor planområdet og inntil 20m ut i havnebassenget mot øst tillates private småbåtbrygger. Området mellom byggegrensene skal opparbeides og være offentlig tilgjengelig. I forbindelse med utarbeidelse av detaljplan for området skal det utarbeides en ROS-analyse med særskilt fokus på sikkerhetsrisiko knyttet til nærhet til kai. Nødvendige tiltak sikres gjennom detaljplanen. ROS analysen kan medføre behov for byggegrenser/buffersoner, fendere og evt. andre sikkerhetstiltak for deler av byggeområdet. Detaljplan skal bl.a. oversendes Kystverket til uttalelse B5 og B6 Områdets karakter med sentrumsnære villaer skal beholdes. 4.3 Sentrumsformål Generelt Feltene skal benyttes til boligformål, forretninger, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting, bevertning, samt nødvendig uteareal for bebyggelsen. Parkering skal løses innenfor formål fortrinnsvis i kjeller eller fellesanlegg ved nybygging. Langs vestside av Yrjarsgate tillates parkering på bakkeplan bak bebyggelsen. For sentrumsformål med flere funksjoner i kombinasjon med bolig skal bolig alltid plasseres øverst. 9

10 Bygninger med fasade direkte mot følgende gater skal inneholde publikumsrettede aktiviteter og kan ikke innholde boligformål i første etasje ut mot gata, (unntatt eventuelt adkomst til boliger i etasjene over): - Yrjarsgate - Allmenning o_a1 og o_a2 All plassering av funksjoner innenfor sentrumsformål bør bygge opp under Yrjarsgate og allmenninger som hovedgater. Formål Maks ant. etg Min ant. etg Minimum antall nye boenheter M2 uteareal pr. bolig (inkl balkong og nærlek) Type funksjoner og boliger: S Offentlig og private funksjoner: Kultur, hotell, tjenester, service, kontor, hurtigbåtterminal, bevertning og bolig S Bevertning, kontor, evt noe bolig i øverste etasje S Kontor, service/ tjeneste/ forretning/ bevertning, evt noe bolig i øverste etasje S Næringsøy Hovedsakelig kontor, Service/ tjeneste/ forretning/ bevertning, evt noe bolig i øverste etasje S Bolig og kontor. Service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S6 4 (5) Hovedsak bolig Service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S Næringsøy Hovedsakelig kontor, evt noe bolig i øverste etasje S Bolig og kontor. Service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S Kontor, kiosk, café, venterom, bolig S Bolig og kontor, service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S Bolig og kontor, service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S (hele kvartal 30 Bolig og kontor, service/ tjeneste/ 10

11 regnes som forretning/ bevertning nytt) S Bolig og kontor, service/ tjeneste/ forretning/ bevertning S Handel S1 Innenfor S1 skal det anlegges servicefunksjoner og både innvendig og utvendig venteareal tilknyttet hurtigbåtterminal. Terminalbygget skal henvendes ut mot o_a1 og kai. Det skal i tilknytning til dette anlegges værbeskyttelse for ventende. Minimum antall personer som skal kunne stå ute under beskyttelse er 50. Hurtigbåtterminal skal i hovedsak bygges i tre og glass S3 Arealet S3 kan som angitt i rekkefølgebestemmelser brukes til oppstillingsplass for biler til ferge. Ved nybygg på S3 skal et hovedvolum ligge langs Skolegata og innenfor angitt byggegrense. Alt areal på utside av bygningsmasse skal opparbeides med kvalitet som offentlig tilgjengelig med unntak av evt et indre gårdsrom S4 Arealet innenfor S4 er å anse som en næringsøy sammen med S7. Det skal hovedsakelig etableres kontor på S S5 Ved nybygg innenfor S5 må adkomst og parkering samordnes mellom tomter. Større trær skal bevares S6 Området skal bebygges med kilestrukturer som angitt i kvalitetsbeskrivelse. Parkering skal legges i kjeller. Innkjøring til parkeringskjeller skal skje fra Havnegata. Søppelhåndtering tillates med adkomst for søppelbil fra Yrjarsgate. Arealet utenfor byggegrenser skal opparbeides med kvalitet, sikt og offentlig tilkomst for gående fra Yrjarsgate ned til Havnegata S7 Arealet innenfor S7 er å anse som en næringsøy sammen med S4. Det skal hovedsakelig etableres kontor på S S9 I S9 skal det ut mot o_a2 etableres publikumsrettet funksjon i første etasje. Adkomst til S9 skal skje fra Havnegata. Det skal etableres parkeringshus for omliggende områder i S Undervisning o_ U1 O_U1 er satt av til skole. Maksimalt antall etasjer er 3. Skolebygg skal utformes på en slik måte at deler av bygg skal kunne brukes etter skoletid for lag og foreninger. Skolegård skal etableres med stort innslag av lekefunksjoner og en ballbane. Skolegård skal kunne benyttes som kvartalslekeplass. Gammel historisk bebyggelse; stabbur og de eldste deler av Meieriet skal beholdes. Stabbur kan flyttes internt på tomt. Eksisterende store trær på tomta skal bevares. Soner rundt trær skal ved utbygging av området sikres for nødvendig beskyttelse av røtter. 11

12 Det kan tillates noe utbygging av sentrumsformål på tomten så fremt dette ikke er til hinder for senere etablering av skole med tilhørende funksjoner. Dette skal kunne dokumenteres med arealberegninger. Det eksisterende Meieribygget tillates også benyttet til andre formal enn undervisning. Ny bruk av eksisterende Meieribygg skal tillates der funksjoner tar i bruk eksisterende vernede bygg på en måte som ivaretar byggets status og historiske verdi. Funksjoner skal være forsknings og/eller publikumsrettet. Avmerkete bygninger kan tilbakeføres. Tilbygg til meieriet som etableres der tverfløyen mot vest opprinnelig sto, bør fortrinnsvis følge original utforming og proporsjoner til den historiske bygningen. Tilbakeføring skal begrunnes ut fra kulturhistoriske interesser og være godt dokumentert. Istandsetting, ombygging og alle endringer som påvirker kulturmiljøets kulturhistoriske verdi skal gjøres i samråd med regional kulturminnemyndighet. Dersom det vedtas at skole ikke skal lokaliseres på denne tomten skal nytt arealformål oppfølge disse kriterier: - være publikumsrettet - bygge opp under Meieriet som midtpunkt i byen - inneha funksjoner som åpner for bruk både på dag og kveldstid - inneha kvartalslekeplass 4.5 Næringsformål Generelt Næringsformål skal klassifiseres etter ABC-prinsipper basert på arealbehov, tilgjengelighet, behov for transport og mulighet for kollektivdekning. Kategori bestemmer lokalisering. Kategori A Kategori B Kategori C Type næring Daglig service Service og kultur Off. Administrasjon Kontorvirksomhet Detaljvarehandel Lett industri med lite godstransport/ som genererer lite trafikk Arealkrevende forretning Industri Arealkrevende forretning Engros og transport Lagerbygg Klassifisering Formål Maks ant. etasjer Min ant. etasjer Opparbeidet uteareal N1 3 2 mot FV 710 mot o_f2 N2 3 1 mot FV 710 mot Meieriveien N3 3 1 mot FV 710 mot o_f2 Type næring: Minimum %TU Kategori A 90 Kategori A 70 Kategori A/B 60 N4 3 2 mot FV 710 Kategori B 60 N Kategori B 60 N Kategori B 60 12

13 4.5.3 Utnyttelse, plassering og utforming Næringsarealer skal fortettes i størst mulig grad så fremt det ikke går ut over gitte etasjehøyder og byggelinjer. Ved utforming bør retningslinjer fra kvalitetsbeskrivelse følges. Næringsbygg skal plasseres inn mot og langs vei og gatenett. FV 710 og fortsettelsen av Meieriveien har overordnet prioritet. Parkering skal ikke plasseres mellom bygg og FV 710. Fasader og opparbeidelse av tomt mot hovedgater og o_f2 skal ha høy kvalitet og med vegetasjon inkludert trær. Hovedadkomst og gjesteparkering skal legges til hovedinternvei innregulert på områdeplankart. Bygg tillates plassert 20 m fra senterlinje til FV 710. Næringsområder tilgrensende o_f2 skal ha en buffersone med vegetasjon på 1,5 m på egen tomt ut mot parken der det ikke tillates lagring. Kontorer skal kunne tilby ansatte utendørs opparbeidet møteplass med sittegrupper enten på bakkeplan eller terrasse. 4.6 Kombinert formål, bolig og kontor Generelt Kombinerte formål, bolig og kontor, skal i hovedsak benyttes til bolig med innslag av kontor. Parkering skal løses innenfor eget formål,- fortrinnsvis i kjeller eller fellesanlegg. For bygg med kontor i kombinasjon med bolig skal bolig alltid plasseres øverst. Formål Maks ant. etg Min ant. etg Antall boenheter min m2 uteareal pr. bolig (inkl balkong og nærlek) Type kombinasjon: BK1 4(5) Rekkehus Leiligheter Kontor Fergefunksjoner Parkeringsanlegg BK Rekkehus Leiligheter Kontor Bobilparkering Parkeringshus BK1 Området skal bebygges med kilestrukturer som angitt i kvalitetsbeskrivelse. Det skal etableres trerekker mot FV710 og o_p BK2 Området skal bebygges med kilestrukturer som angitt i kvalitetsbeskrivelse. I tilknytning til småbåthavn kan det anlegges bobilparkering. Alle boliger i BK2 skal ha utsikt til sjø. Arealer mellom og rundt bebyggelse skal fremstå som grønn med en direkte tilknytning til o_f2. Sti som forbinder o_pir3 og o_f2 skal anlegges gjennom området. 13

14 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Fellesbestemmelser Vei/gate, gang og sykkelveier, fortau og rabatter ligger innefor formålet vei. Gater skal utformes like mye etter gående og syklendes premisser som etter bilens. 5.2 Kjøreveg Generelt Følgende veier skal opparbeides med tosidig gang og sykkelvei og plantefelt med trerekke: - FV 710 Følgende veier skal opparbeides med ensidig gang og sykkelvei og ensidig fortau samt plantefelt med trerekke: - Havnegata - hovedvei mellom N1 og N2 Følgende veier skal opparbeides med tosidig fortau og god mulighet for sykkel: - Yrjarsgate - Skolegata - Rådhusgata Yrjarsgate Yrjarsgate skal opparbeides som sentrums hovedhandlegate. Det tillates fortauscaféer innenfor veiformål (fortau) såfremt passasje for gående og syklende er ivaretatt. Eksisterende store trær skal bevares. 5.3 Allmenning Generelt Områder regulert til allmenning skal være offentlige byrom og hovedferdselsårer som forbinder by med sjø. Allmenningene skal bidra til å sikre grønne korridorer mellom land og sjø og det stilles krav til sammenhengende vegetasjon. Gående og syklende skal ha prioritet i allmenningene. Belegningen på gategulvet skal i allmenningene skille seg fra belegningen på omkringliggende gater. Ved planlegging av allmenninger skal medvirkningsprosess fra bl.a. lokale interessegrupper, fremtidige brukere og barn og unge sikres o_a1- allmenning O_A1 skal forbinde og lede gående og syklende fra hurtigbåtterminal og kulturhus til Yrjarsgate. Vestside av o_a2 samt forbindelsen ned til havneterminal er kjørbar for bil, buss og taxi. Det skal etableres oppstillingsplasser for buss på sør-vestside av o_a1. Det tillates bygg på til sammen inntil 3 etasjer innenfor angitt byggegrense på plankart. Bygget skal i hovedsak være løftet minimum en næringsetasje opp fra gateplan. På gateplan tillates paviljonger med funksjoner som kiosk, billettkontorer etc. innenfor byggelinje. Paviljongene skal ha brede, åpne passasjer mellom som utvendig forbinder areal på begge sider av bygget. I byggets andre og tredje etasje tillates kontorer. 14

15 På byggets østside skal areal utenfor bygg være forbeholdt gående og syklende. Det skal være mulig å bevege seg sammenhengende under bygget mellom adkomst fra havneterminal og Yrjarsgate. O_A1 skal være åpen ned til sjø. Det skal etableres værbeskyttelse mellom hurtigbåtterminal og Yrjarsgate o_a2- allmenning O-A2 skal forbinde skole og idrettsområdet vest for planområdet med Yrjarsgate som videre skal forbindes ned til sjø og o_f2. Det skal opprettholdes siktforbindelse ned til sjø langs hele o_a2. Der o_a2 møter sjø på innside av molo skal det lages en trapping av plassen ned til sjø/fjære o_a3- allmenning Området o_a3 skal sikre en sammenhengende grønn og tydelig forbindelse mellom Yrjarsgate og o_f2. Dette området skal fungere som en inngangsportal til fjæreparken. Eksisterende store trær skal bevares. 5.4 Torg o_t1 Det skal etableres en Fru Ingers plass på o_t1 med siktforbindelse fra plassering av statue av Fru Inger til Austrått. Torget skal opparbeides med beplantning, belysning, sykkelparkering og benker. På torget skal det tydelig markeres inngang til kultursenter, tinghus og hurtigbåtterminal. Det tillates ikke bilparkering på torget. Torget er kjørbart for varelevering o_t2 Det skal etableres et torg på o_t2 som skal være en utvidelse av Yrjarsgate og en overgang mellom Yrjarsgate og o_a2. Torget skal beplantes, belyses og møbleres. Torget skal tilrettelegges for handel og marked, f.eks bondens marked. Det tillates ikke permanent parkering på torget. Torget skal ha en tydelig forbindelse til o_a2. Torget er kjørbart for varelevering. 5.5 Pir Generelt Pirer skal være offentlig tilgjengelige for gående og syklende og planlagt etter prinsipper for universell utforming. Det tillates ikke bilkjøring på pirer annet enn til drift, vedlikehold og nødvendig levering av utstyr til tilknyttede funksjoner. Fram til havna eventuelt blir avhendet som fiskerihavn, er det havne- og farvannsloven som regulerer bruk og sikringstiltak på moloanleggene o_pir 1 Det tillates etablert et sjøbad i tilknytning til o_pir 1. Det tillates etablert mindre permanente og temporære strukturer med publikumsrettede funksjoner; f.eks til sjøbadet, kunst, utstillinger og lignende. Det skal etableres værbeskyttelse for gående og syklende frem til sjøbad. Eksisterende kotenivå skal beholdes hvis det godkjennes i ROS-analyser o_pir 2 Det skal etableres værbeskyttelse for gående og syklende frem til ny fergekai. Eksisterende kotenivå skal beholdes hvis det godkjennes i ROS-analyser. 15

16 5.6 Kombinertformål vei/biloppstilling ferge/parkering o_p1 o_p1 er fortsettelse av fylkesvei 710 frem til ferjekai. Dette arealet skal opparbeides som biloppstillingsplass for fergeavganger samt at det skal opparbeides areal for dag-/døgnparkering. Det skal plantes sammenhengende trerekker og vegetasjonsbelter mot BK1 og mot o_pir 3. Det skal også legges inn trerekker mellom noen av linjene for biloppstilling slik at o_p1 fremstår med grønn karakter sett fra sjø og boligområder. Gode gang og sykkelforbindelser ut til pir og inn til sentrum skal sikres. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Overordnet I reguleringsplaner skal det legges vekt på å etablere og videreføre sammenhengende grønnstrukturer. 6.2 Friområder Friområde o_f1 Området o_f1 skal sikre en sammenhengende grønn forbindelse mellom det tilgrensende arealet til FV 710 og FV 245 og o_f Friområde o_f2 Området fra Bruholmen nord for planområdet til BK2 skal være offentlig friområde. Dette skal både fungere som en buffersone mellom næringsområder og fjære, og som et rekreasjonsog friluftsområde for Brekstads innbyggere og tilreisende. Friområdet skal sørge for en kontinuerlig sammenheng, også hva gjelder vegetasjon, mellom friluftsområdet ved Bruholmen i nordøst og allmenningen o_a2 i sørvest. Verdifulle beiteområder for fugl i strandsone og fjære skal bevares. Landarealene i strandsonen skal ha buktninger som bestemmes etter nærmere bunnundersøkelser (jf Plan- og bygningsloven ). Buktningene skal utformes på en slik måte at vannkvaliteten ikke forringes. Det skal benyttes stedegen vegetasjon og naturlig re-vegetering. I størst mulig grad skal friområdet bestå av naturlig fære med en opparbeidet randsone inn mot sentrum. Det kan tilrettelegges for fugletitteraktiviteter og møtesteder for folk og mindre fugletitterhus/fotoskjul tillattes oppsatt. Det skal utarbeides en egen forskrift for tiltak og bruk av området. Innenfor o_f2 skal det opprettes en gang- og sykkelvei/turvei som forbinder o_a2 med turveien som går videre til Hovsfjæra. Ved planlegging, prosjektering og utførelse av tiltak i fjæresonen skal det stilles krav til naturfaglig vurdering av fjære, artsmangfold og bevaring av de stedsspesifikke verdifulle naturforhold. Det tillates etablering av bygg knyttet til våtmarkssenteret på inntil 800 m2 innenfor o_f2. Bygget kan plasseres innefor angitt byggegrense i tilknytning til avkjørsel Havnegate/Meieriveien. Alle tiltak innenfor o_f2 skal ta særlige hensyn til natur og fugleliv både i drifts- og anleggsfasen. En detaljert illustrasjonsplan skal ligge til grunn for opparbeidingen av grøntområdene i fjæreområdet. Denne skal utarbeides i samråd med miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen og Våtmarksenteret. 16

17 6.3 Park og lek Meieriparken o_pa3 Arealet er offentlig og skal opparbeides som en bymessig park. Arealet skal inneholde steder for opphold, lek og værbeskyttelse. Eldre, eksisterende trær skal bevares. Det tillates utvikling av de to byggene som står i parken. Byggene skal gis en publikumsrettet og samlende funksjon, f. eks café, og henvende seg både mot Yrjarsgate, allmenning o_a2 og parken. I Meieriparken skal det legges til rette for lek for flere aldersgrupper av barn og ungdom. Planlegging og utvikling av Meieriparken bør skje i medvirkningsprosess sammen med barn og ungdom. 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE 7.1 Brekstadfjæra Naturområde i sjø og vassdrag Fjæra skal bevares og det tillates ikke andre tiltak innenfor formålet enn de som bedrer forhold for natur og dyreliv. Verdifulle beiteområder for fugl i strandsone og fjære skal bevares. Landarealene i strandsonen skal ha buktninger som bestemmes etter nærmere bunnundersøkelser (jf. Plan- og bygningsloven ) Det rike fuglelivet og fuglenes livsmiljø i området bør ikke forstyrres, særlig av hensyn til vade- og andefugl. Det bør gjøres en naturfaglig vurdering av om det er hensiktsmessig å legge inn en bølgedemper og kunstig øy i fjæra eller på grunt sjøareal for å bedre vilkår for fugl og for å redusere konsekvensene av utfyllinger. 7.2 Badeområde Området skal opparbeides etter godkjent utomhusplan. 7.3 Småbåthavn Småbåthavn skal være offentlig tilgjengelig. Mindre tilhørende funksjoner tillates oppført, som for eksempel sted for båtslipp. Det tillates ikke oppsetting av gjerder. Parkering for nordre småbåthavn kan tilknyttes parkeringshus i S9. «Kiss and ride» skal opparbeides i tilknytning til båthavna. 7.4 Havneformål i sjø HS1 Området er avsatt til trafikk- og liggehavn for lastebåter, fiske- og småbåter, hurtigbåt og ferge. Ulike fartøy lokaliseres i forhold til nødvendige dybde- og kaiforhold. Ferjetrafikk skal på sikt flyttes ut av havneområdet. Inntil nytt ferjeleie og småbåtanlegg nord for ferjeleiet er etablert, kan det tillates flytebryggeanlegg for småbåter langs nordre molo. Inntil havna evt. blir avhendet som fiskerihavn skal alle søknader om flytebryggeanlegg godkjennes av Kystverket. 7.5 Havneformål i sjø HS2 Området er avsatt til trafikk - og liggehavn for fiske og småbåter. Flytebrygger tillates etablert i området. Inntil havna evt. blir avhendet som fiskerihavn skal alle søknader om flytebryggeanlegg godkjennes av Kystverket. 17

18 8 HENSYNSSONE KULTURMILJØ OG VERDIFULL VEGETASJON Innenfor områder angitt med hensynssone ligger eldre bebyggelse der bygningsmiljø og store eldre trær skal bevares. For bygg angitt med bevaring skal byggenes utforming, detaljering, konstruksjon og fasade ivaretas i stor grad. For bygg som ikke er spesielt angitt med bevaring på plankartet tillates modernisering og utbedring såfremt overordnet bygningsstruktur og historisk referanse ivaretas. 18