Saksframlegg. Trondheim kommune OKSTAD ØSTRE DELER AV GNR 320 BNR 2 FORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV PLANARBEID. Arkivsaksnr.: 08/ (68460/09)

Transkript

1 Saksframlegg OKSTAD ØSTRE DELER AV GNR 320 BNR 2 FORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV PLANARBEID Arkivsaksnr.: 08/ (68460/09) Saksbehandler: Ingrid Risan ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har behandlet forespørsel om igangsetting av reguleringsplan for del av eiendommen Okstad østre, gårdsnr./bruksnr. 320/2, fremmet av JSTArkitekter AS på vegne av Nordic Estate AS, og gir følgende råd om planarbeidet: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker frarår at det settes i gang planarbeid for Okstad østre. Det vises til begrunnelse i saksfremstillingen. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens ::: Sett inn innstillingen over denne linja 1

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Saken gjelder reguleringsforespørsel i henhold til plan- og bygningslovens 30. På vegne av utbygger Nordic Estate AS (tidligere Trondheim Eiendomsutvikling AS) forespørres det om regulering med bakgrunn i ønske om utvikling av boligbebyggelse på deler av eiendommen Okstad østre, gnr./bnr. 320/2 (sone 1 og 2, se orienteringsvedlegg 1.3). Bakgrunnen for at det først fremmes en forespørsel er at aktuelt planområde er vist som LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde) i kommuneplanens arealdel , slik at en utbygging i området vil være i strid med denne. Tilsvarende forespørsel ble behandlet av bygningsrådet i november 2008, men er innsendt for ny behandling da forslagsstiller/utbygger mener at rådmannen i sin innstilling feilaktig la til grunn at hele eiendommen skulle reguleres, og at bygningsrådet derfor kan ha behandlet forespørselen på feil grunnlag. Rådmannen opprettholder sin innstilling fra forrige behandling om å fraråde igangsetting av regulering. Området ønskes i sin helhet opprettholdt som et viktig LNF-område i tråd med kommuneplanens arealdel. Det vises til interesser knyttet til vilt, biologisk mangfold og landskapshensyn. Bakgrunn Forespørselen ble innsendt av JSTArkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av utbygger Nordic Estate AS. Det innsendte materialet er vist i orienteringsvedlegg 1. Planområdet omfatter følgende eiendom: Del av eiendommen Okstad østre, gårdsnr./bruksnr. 320/2. Forespørselen gjelder sone 1 og 2 av eiendommen, som vist på kart i orienteringsvedlegg 1.3. Tilsvarende forespørsel ble innsendt og behandlet av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker frarådde i sitt vedtak at det ble igangsatt planarbeid for Okstad østre. Begrunnelsen var at foreslått utbygging var i strid med arealbruk i kommuneplanens arealdel, som viser hele området avsatt til LNF-område. Landskapshensyn samt interesser knyttet til vilt og vilttrekk og biologisk mangfold ble vektlagt. Bakgrunnen for at saken fremmes på nytt så kort tid etter bygningsrådets vedtak er forslagsstillers og utbyggers oppfatning av at det kom for dårlig fram i saken at forslaget bare gjaldt deler av eiendommen, og ikke de delene av eiendommen som ligger innafor Nidelvkorridoren eller som benyttes til jordbruk i dag. De mener derfor at bygningsrådets medlemmer kan ha misforstått forslaget, og dermed fattet sitt vedtak på feil grunnlag. Rådmannen er imidlertid av den oppfatning at det riktige utbyggingsområdet gikk fram av saksframlegget og vedlagt kartmateriale, men ser at bl.a. omtale av opsjonsavtale som omfattet hele eiendommen kan ha skapt noe uklarhet. Forespørselen har vært drøftet med følgende: Miljøenheten og stabsenhet for byutvikling i Trondheim kommune. 2

3 Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område, se orienteringsvedlegg 2. For store deler av planområdet gjelder reguleringsplan r141, Reguleringsplan for Okstad boligområde, stadfestet Arealene er i hovedsak vist som spesialområde friluftsområde, med offentlig gangog sykkelveg. Videre gjelder for deler av planområdet r141ac, Reguleringsplan for Okstad østre, vedtatt Arealene er vist som spesialområde friluftsområde med offentlig gang- og sykkelveg. For mindre deler av planområdet gjelder r141j, Endret reguleringsplan for Okstad boligområde, stadfestet , r141n, Reguleringsplan for boligområde Okstad syd felt J, Vannposten, vedtatt , r141ab, Endret reguleringsplan for boligområde Okstad syd, delfelt J, Solbakken, vedtatt , samt r141ai, Endret reguleringsplan for Okstad østre, B3-B11, vedtatt For disse planene berøres i hovedsak regulert felles lekeareal eller spesialområde friluftsområde. Tilgrensende reguleringsplaner i sør er boligplanene r141ac og r141ai nevnt over i tillegg til boligplanen r141w, Bebyggelsesplan for Okstad syd, felt J, Solbakken, vedtatt Nord for planområdet gjelder boligplaner for Kroppanmarka. Planområdet, eksisterende forhold som har betydning for planspørsmålet LNF-område Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område, og er hovedsakelig regulert til friluftsområde. I bestemmelsene til arealdelen står det at spredt bolig- og ervervsbebyggelse ikke er tillatt, med mindre bebyggelsen er tilknyttet stedbunden næring. Det vil si at det tillates kun bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til driften av næringen er nødvendig å plassere på stedet. I LNF-områder bør hensynet til langsiktig forvaltning av natur- og kulturlandskap legges til grunn for landbruk, vern og allmenn rekreasjon, jf. temakart i grønn kommunedelplan, markaplanen og landbruksplanen. Kantvegetasjon og åkerholmer som er viktig for naturmiljø og landskap bør bevares og utvikles. I kommuneplanmelding Langsiktig byvekst og jordvern fra 2005 er hele planområdet vist som såkalt D-område, dvs. høyt prioriterte LNF-områder. Viltinteresser I viltkart for Trondheim er områdene det søkes igangsatt planarbeid for markert som svært viktige viltområder, se orienteringsvedlegg 3.1. I tillegg er sone 1 (se orienteringsvedlegg 1.3) markert som trekkveg for vilt, se orienteringsvedlegg 4. Sammenhengen i grønnstrukturen inkludert skogene og dyrkamarka er avgjørende for at en god viltkorridor skal fungere og kan opprettholdes. Det har de siste årene blitt stadig vanskeligere for viltet å passere mellom øst og vest i kommunen på grunn av de mange barrierer som har etablert seg over tid. E6 og andre sterkt trafikkerte veger, bolig- og næringsutbygging er sentrale barrierer. Ved en utbygging i og i nærheten av viktige viltområder må en også ta ansvar for at konflikten mellom utbygging og viltet vil øke. I bystyresak 0126/03, Viltforvaltningen i Trondheim, står det at de største utfordringene i viltforvaltningen er angitt å være følgende: Ivareta alle viltarter og deres leveområder, bl.a. gjennom offentlig planarbeid og ellers ved anlegg, utbygging og drift. Minimalisering av konfliktforhold mellom viltet på den ene siden og samfunnets øvrige interesser ved eksempelvis trafikk, bosetting, landbruk, annen næring og virksomhet på den andre siden 3

4 gjennom informasjon og tiltak. I Handlingsplan for naturmiljøet i Trondheim Bærekraftig forvaltning og bevaring av biologisk mangfold, vedtatt i bystyret , står det under tiltak for viltarter, viltområder og jakt: Ved plan- og byggesaksbehandlingen i kommunen skal viltinteressene ivaretas. Svært viktige viltområder skal ikke omprioriteres til anlegg og ombygging. Det skal opprettholdes eller skapes nye grønne korridorer mellom by- og markaområdene slik at det er flere sammenhengende grøntdrag mellom den indre bysonen og markaområdene. Biologisk mangfold I gjeldende kommuneplanens arealdel står det i retningslinjene under punktet om Naturpregete områder og grønnstruktur: I områder svært viktig for vilt (A) eller med verdi viktig (B), svært viktig lokalt (C), viktig lokalt (D) for biologisk mangfold, samt større sammenhengende naturområder og viltkorridorer, jf. temakart, skal økologiske funksjoner søkes opprettholdt. Området mellom Nidelvkorridoren i øst og E6 i vest, inklusive det aktuelle planområdet, er registrert som svært viktig lokal naturverdi (verdi C), se orienteringsvedlegg 3.2. Området har innslag av løvblandingsskog (verdi C), gammel barskog (verdi B) og gråorheggeskog (verdi C). Dette er skog med høy produksjonsevne og som over tid kan utvikle et rikt biomangfold med blant annet rikt fugleliv. Skogene er sentrale oppholdssteder for hjortevilt og sone 1 i planforslaget har registrert småvilt og spurvefugl. Skogen her er truet av hogst og byggearbeider. Viktigheten av bevaring og utvikling av det biologiske mangfoldet i tettbebyggelsen tas opp i flere vedtakspunkter i Handlingsplan for naturmiljøet i Trondheim: De bynære områdene er fast tilholdssted for mange arter. Størrelse, form og vegetasjon har særlig betydning for hvilken verdi et område skal ha som oppholdssted, sprednings- og vandringskorridor. Større og mindre skogområder i tettbebyggelsen er spesielt nevnt som viktige bynære områder for biologisk mangfold. Videre presiseres det: Gjennom kommunens fortettingspolitikk er det viktig at den mest verdifulle grønnstrukturen med økosystemer bevares og at fragmentering unngås. Landskap Planområdet ses sammen med resten av eiendommen på som en viktig del av et helhetlig jordbrukslandskap og bynært jordbruk og et viktig kulturlandskap. Hoveddelen av planområdet, (område B og C, se orienteringsvedlegg 1.5), er kupert og svært bratt, og vegetasjonen består av tett blandingsskog. Brinken er et viktig landskapsdrag som er godt synlig fra sentrale bydeler og danner en variasjon i åssida. Åssida er et av byens viktige landskapstrekk med grønt preg og trær med silhuettvirkning. Strukturen i jordbrukets kulturlandskap med kombinasjon av åpne produksjonsarealer, åkerholmer, trerekker, bekkedaler og randvegetasjon og bebyggelse i jordbrukets kulturlandskap må opprettholdes. Høydedraget markerer et skille mellom omgivelsestyper som skog og bebyggelse. Skrenten er viktig og markerer områdeavgrenset vegetasjon. Geoteknikk 4

5 Deler av området (område D) ligger innafor kvikkleiresone med middels faregrad (temakart til kommuneplanens arealdel). Hele planområdet er svært bratt og vil være krevende å bygge ut. Det vil være nødvendig å gjennomføre geotekniske undersøkelser før en eventuell planprosess igangsettes. Boligbehov Boligbyggebehovet beregnes med utgangspunkt i prognoser for befolkningsutvikling og forutsetninger om befolkningens boligbehov og -preferanser innafor rammen av det boligmarkedet tilbyr av både brukte og nye boliger. Behovet for nye arealer til boligformål bestemmes av det samlede boligbyggebehovet i kommunen og av hvor stor del av boligbyggingen som skjer innafor det eksisterende byggeområdet i form av fortetting/byomforming. Kommuneplanens arealdel har en uttalt ambisjon om å bidra til fortsatt fortetting. Bystyret har i miljøpakke for transport vedtatt at 80 % av all boligbygging skal skje som fortetting. Omsøkt område anses ikke som viktig i forhold til boligforsyningen. Ved forrige rullering av kommuneplanens arealdel ble det vurdert flere innspill om boligutbygging i kommunen. Omsøkt område ble også vurdert. Forslag til nye areal til bolig ble beskrevet og analysert, og arealanalyser foretatt for å få frem arealkonflikter. Ved prioritering av områder ble også prognoser for bl.a. bolig og skolekapasitet lagt til grunn for vurderingene om utbygging. Utbyggingsforslag som den gang ble avvist var ikke i samsvar med utbyggingsstrategien om fortetting av eksisterende byggeområder og supplerende utbygging. Omsøkt tomt var under forrige arealdel også avsatt til LNF-område. Under rullering av kommuneplanens arealdel kom det innspill om utbygging av omsøkt tomt, gnr./bnr. 320/2. Det har i all kommuneplanlegging i Trondheim kommune over lang tid vært lagt til grunn at bygging i LNF-områder er uønsket, først og fremst i forhold til fortettingsstrategien, med sikte på å unngå transport og i tillegg til urasjonell infrastruktur. Hensikten med planarbeidet Bakgrunnen for utbyggers ønske om omregulering av deler av eiendommen er at man ved endret arealbruk kan styrke områdets status som boområde, samt gi et attraktivt tilskudd til Trondheims boligtilbud. Det er etter utbyggers oppfatning viktig at boligtilbudet blir mer variert og at leilighetsprosjekter med spesiell arkitektonisk karakter og kvalitet blir del av det totale boligtilbudet i bynære landlige områder. Planen er tenkt delt i fire hoveddeler (se kart i orienteringsvedlegg 1.5): A: Supplering av småhusbebyggelsen i randsonen mot sør i Kroppanmarka, bestående av enkelttomter for eneboliger/flermannsboliger. B: Et sammenhengende vegetasjonsbelte fra Okstad skole i vest fram til Nidelvkorridoren. C: Punktbebyggelse på toppen av skråningen/brinken, knyttet til vegsystemet for de nye boligfeltene på høydedraget av eiendommen Okstad østre. D: Bebyggelse i nordvendt skråning ved atkomstveg til de nye boligområdene på høydedraget øst for gårdsanlegget Okstad østre. Hensikten med reguleringsforespørselen er å få avklart om det er aktuelt å akseptere en fremtidig utbygging på tomta. Spørsmålet som bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker skal ta stilling til, er om det foreligger et behov for å regulere eller omregulere området til boligbebyggelse og om det bør igangsettes reguleringsarbeid. Se for øvrig orienteringsvedlegg 1 for fullstendig innsendt reguleringsforespørsel. 5

6 Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen vil understreke at foreslått type bebyggelse ikke er vurdert, da forespørselen er av prinsipiell art; utbygging eller ikke. Forslagsstillers intensjon om å foreta en skånsom utbygging med bl.a. forslag om bebyggelse på påler (område C) for å begrense terrenginngrep, vurderer rådmannen som lite relevant i denne sammenheng. Rådmannen har tatt stilling til spørsmålet om utbygging eller ikke på bakgrunn av interesser knyttet til vilt og vilttrekk, biologisk mangfold og landskapshensyn, i tillegg til overordnede vurderinger knyttet til arealbruk som ble utført ved rullering av arealdelen. Det blir stadig vanskeligere for viltet å passere mellom øst og vest i kommunen på grunn av de mange barrierene. Man ser imidlertid at viltet er fleksibelt i valg av veger og at nye veger tas i bruk når opprinnelige og prioriterte veger sperres. Sannsynligvis nærmer det seg en smertegrense for øst-vest trekket ved Okstad. Alle barrierene som finnes både på østsida og vestsida av E6 tilsier at utviklingen ikke kan fortsette med ytterligere fortetting som gir flere barrierer. Utbygging her vil føre til en ytterligere innsnevring av vilttrekket. Status på området i kpa 2009 er LNF-område, vurdert som høyt prioritert i kommuneplanmeldinga Langsiktig byvekst og jordvern. Spørsmålet om å utnytte eiendommen til boligformål har tidligere vært oppe under rullering av arealdelen, senest i Den gang ble forslaget om utbygging avslått med bakgrunn i at utbygging her ikke var i samsvar med kommunens fortettingsstrategi. De grønne interessene med svært viktig skog og svært viktige viltinteresser og vilttrekk i området ble også trukket fram. Okstad er tatt inn som en av de tre viktigste gjennomgående grønnstrukturene i byen. Forslagsstiller skriver at hensikten med å endre arealbruk er at man kan etablere et vesentlig tilskudd til bolig- og befolkningsgrunnlaget i området og dermed styrke status som boområde. Etter rådmannens oppfatning har kommunen ved avsatt arealbruk (LNF-område) i arealdelen vurdert hvilken hensikt og formål man har for området. Dette er gjort gjennom en helhetlig vurdering av kommunens arealer i en prosess hvor flere viktige temaer er sett i sammenheng (fortetting, transport, kollektivdekning, jordvern, miljøforhold etc). I LNF-områder er langsiktige forvaltningshensyn av natur- og kulturlandskap for landbruk, vern og rekreasjon vektlagt. Disse verdiene er vurdert å gå foran ønsket om boligbygging, samt det forhold at Okstad skole har underkapasitet og er nedleggingstruet. Situasjonen med bakgrunn i fortettingsstrategien er styrket gjennom miljøpakken for transport. Tiltak vedrørende elgkorridorer i Okstadbakken i tilknyting til E6 (se orienteringsvedlegg 1.16) gjennomføres av Statens vegvesen i nært samarbeid med Trondheim kommune. Tiltakene går på en sikrere passering for viltet over E6. Hvordan trekket vil utvikle seg i framtida, vil først og fremst være et produkt av videre utbygging og fortetting i området som gir ulike barrierer. Det er et klart mål for Statens vegvesen og Trondheim kommune at det etableres en permanent viltovergang over E6 i området der dagens viltovergang er. Både for dagens overgang og en mer permanent overgang er det viktig med ledegjerder inn mot overgangen på E6. Når det gjelder den viktige grønnkorridoren over Kroppanmarka er det vesentlig at denne ikke innskrenkes ytterligere. Området er en viktig del av det totale vilttrekket mellom øst og vest i kommunen. For å sikre dette trekket er det om å gjøre å utvikle grønnkorridoren med sammenhengende trevegetasjon. For overgangen over E6 er skogene på begge sider i nærheten av overgangen svært viktige. Skogen på østsida av viltovergangen er en direkte forlengelse av grønnkorridoren Kroppanmarka. Det er derfor viktig å bevare og utvikle denne. 6

7 De planlagte tiltakene for E6 minsker ikke betydningen av Kroppanmarka som viltkorridor. Planene og tiltakene for E6 i Okstadbakken vil derimot forsterke betydningen av grønnkorridoren i Kroppanmarka som viltkorridor. Området som ønskes regulert utgjør et viktig landskapsdrag. Eksisterende utbygging på Okstad-området er godt synlig i landskapet. En videre utbygging i området vil understreke dette og innebære en total omdanning av området og gi store inngrep i landskapet. Rådmannen vil ut fra en totalvurdering og etter gjennomgang av overnevnte forhold, ikke anbefale at det igangsettes planarbeid med sikte på å åpne for bygging av boliger på det aktuelle arealet fordi: - utbygging av eiendommen eller deler av denne anses ikke å være i tråd med kommuneplanens arealdels intensjoner, retningslinjer og bestemmelser - hensynet til viltet og svært viktig viltkorridor mellom øst og vest i området er viktig å ta vare på - utbygging vil medføre tap av verdi for biologisk mangfold - en utbygging vil medføre betydelige terrenginngrep og ha store konsekvenser for fjernvirkningen Utbygging i område A som gjelder en supplering av bebyggelsen i Kroppanmarka vil være mindre dramatisk for landskapet enn den øvrige utbygginga, men ut fra hensyn til viltkorridorer og biologisk mangfold vil rådmannen heller ikke anbefale dette. En reguleringsprosess er tid- og kostnadskrevende og berører flere private parter. En regulering bør derfor ikke igangsettes når det er overveiende sannsynlig at det ikke vil føre fram. Rådmannen vil på denne bakgrunn ikke anbefale at det settes i gang arbeid med privat arealplan som omsøkt for deler av eiendommen Okstad østre, gnr./bnr. 320/2.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg Orienteringsvedlegg 1: Innsendt planforespørsel Orienteringsvedlegg 2: Utsnitt kommuneplanens arealdel Orienteringsvedlegg 3: Viltkart og kart med registrering og verdisetting av biologisk mangfold (temakart kpa) Orienteringsvedlegg 4: Kartutsnitt Okstadbakken, flaskehalser og vilttrekk 1:4000 7

8 8