DETALJREGULERINGSPLAN AV VARDHEIM, PLANID GANGS BEHANDLING OG INNSTILLING TIL ENDELIG VEDTAK

Transkript

1 Saksframlegg Arkivsak: 11/ Sakstittel: DETALJREGULERINGSPLAN AV VARDHEIM, PLANID GANGS BEHANDLING OG INNSTILLING TIL ENDELIG VEDTAK K-kode: L12 Saken skal behandles av: Kommuneplanutvalget Kommunestyret Rådmannens tilråding til vedtak: Randaberg kommune vedtar, med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan av Vardheim, datert Grunnlagsdokumenter: 01 Plankart 02 Reguleringsbestemmelser 03 Planbeskrivelse 04 Illustrasjoner 05 Sol- og Skyggeanalyse 06 ROS-analyse 07 Sjekkliste ROS 08 Geoteknisk rapport 09 Vurdering naturmangfold 10 Innspill fra Lyse Elnett AS, Innspill fra Randaberg kirkelige fellesråd, Faglig råd fra Stavanger biskop og bispedømmeråd, Innspill fra Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdeling, Innspill fra Statens vegvesen,

2 Bakgrunnen for saken: Den ble mulighetsstudie for Randaberg sentrum vedtatt. Her legges det følgende føringer for Vardheim området: «Administrasjonslokaler for kommunale tjenester beholdes, og utvidelser vurderes ved framtidige behov. Resterende område nyttes til behov og funksjoner nedfelt i plan for «Aktiv omsorg 2020». Det utredes mulighet for å utvide arealet ved Ryfylkes DPS med en mulig 3. etasje og en delvis 4. etasje på den bakre del av bygningsmassen.» Kommunestyret vedtok den utbyggingsstrategi for Vardheimprosjektet. Randaberg kommune utlyste så en begrenset plan- og designkonkurranse for utforming av nye Vardheim, der prosjektet «Sunnhetsgrenden» vant. Prosjektet måtte etterpå tilpasses politisk vedtak om å plassere nybygget i parken istedenfor på skråningen bak eksisterende bebyggelse. Reguleringsplanen er derfor basert på skisseprosjekt II, med siste endringsdato Omega Areal AS varslet oppstart av planarbeidet så tidlig som , men reguleringsplanen ble satt på vent til endelig skisseforslag forelå. Frist for innspill til planoppstart var Det ble varslet utvidelse av planområdet , slik at planen nå også omfatter Solbakken barnehage. Innkomne merknader til planoppstart og utvidelsen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Planforslaget ble 1. gangs behandlet i KPU (sak 42/14) og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det er kommet inn 5 merknader til planforslaget, alle fra offentlige myndigheter. Lyse Elnett AS, Henviser på eksisterende gasstrase innenfor planområdet, og kravene knyttet til den. Informasjon er videreformidlet til prosjektledelsen, og blir ivaretatt. Randaberg kirkelige fellesråd, Mener at høy bebyggelse tett opp mot kirken ikke er noen god løsning, og at terrasse/veranda mot kirkegården vil kunne oppleves som belastende både for beboere ved Vardheim og brukere av kirkegården. Opplyser om at det ikke lenger er behov for kjølerom på Vardheim, men at det er viktig å planlegge med livssynsåpnet stillerom. Det er nødvendig med en viss høyde på bygget for å kunne finne plass til alle nødvendige rom og fasiliteter. Samtidig er det av driftsmessige grunner ikke aktuelt å lokalisere sykehjemmet /omsorgssenteret helt eller delvis et annet sted. For å forhindre at bygget virker overskyggende og massiv mot kirken, er det lagt særlig vekt på bygningskroppens utforming. Balkonger og terrasser vil være et viktig tilbud til beboerne, særlig de som ikke er i stand til å forlate huset på egenhånd lenger. Å legge disse uterommene på nordsiden, for å unngå utsikt mot kirkegården som vinduene uansett vil ha, kan rådmannen ikke anbefale. Det vises videre til kommentar til innspill datert (se planbeskrivelsen). Innspillene til romprogram er videreformidlet til prosjektledelsen.

3 Stavanger biskop og bispedømmeråd, (faglig råd) Henviser til innspill fra Randaberg kirkelige fellesråd, og stiller seg bak dette. Henviser videre til både kirkelov og gravferdslov, og ber om at det tas hensyn til byggehøyder og avstand. Minner på at det må søkes dispensasjon fra kirkelovens 22, femte ledd om en skal bygge innenfor 60m fra kirken. Mener at oppføring av bygningen er et forstyrrende element som ikke ivaretar respekt for gravplassen. Det vises til lov om Den norske kirke 21 Oppføring av ny kirke m.v.. I femte ledd, der det står følgende: «I spredtbygd område er bebyggelse ikke tillatt nærmere kirke enn 60 meter uten tillatelse av departementet.» Videre vises det til rundskriv T-3/00 Forvaltning av kirke, Forvaltning av kirke, kirkegård og kirkens omgivelser som kulturminne og kulturmiljø: «Det er ikke avgjørende om kirken ligger i en landkommune eller bykommune. Med "spredtbygd område" menes område som ikke er bymessig (dvs ikke urbant område).» Randaberg sentrum er definert som kommunesenter i regionalplan for Jæren. «Godkjent arealdel til kommuneplan og kommunedelplan med arealbruksformålene 1, 3, 4, 5, og 6, som innebærer byggetiltak innenfor 60-meterssonen og hvor biskop/bispedømmeråd har sagt seg enig i arealbruken, gjelder som dispensasjon fra byggeforbudet» Området er satt av til offentlig formål (arealbruksformål 1) i gjeldende kommuneplan. Rådmannen kan heller ikke se at utvidelse av eksisterende omsorgssenter og sykehjem vil medføre vesentlig økt forstyrrelse av gravplassfreden. Det vises ellers til kommentar til innspill fra Randaberg kirkelige fellesråd. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdeling, Fylkesrådmannen er negativ til forslaget om at tap av dagens parkområde foreslås kompensert med at nybygget settes opp på pæler, pga. vind- og solforhold. 2. Anbefaler at bestemmelsen omarbeides i samsvar med forskrift om Miljø og helse i barnehagen. (Uteareal ca. 24m2 for barn under 3 år, 33m2 for barn over 3 år) 3. Anbefaler å ta med en bestemmelse i planen som sier at kvalitets- og utformingskravene, intensjonene i planen og skisseprosjektet ikke fravikes videre i prosessen. 1. Skisseprosjektet legger opp til gode utendørs oppholdsrom i flere etasjer, og det er lagt opp til et parkområde mellom omsorgssenteret og Solbakken barnehage. De beboerne som kan benytte seg av uteområdene på egenhånd, vil i tillegg kunne nytte forskjellige tilbud utenfor planområdet, både torget (urbant rom med cafe, sittebenker osv.) og Varen (grøntområde) er like ved. Beboerne som ikke lenger er i stand til å forlate huset alene, vil ikke være tjent med åpne uteområder på bakkeplan, for disse er de interne uteområdene, som prosjektet legger opp til i de øvre etasjene, av mye større betydning. 2. Plankart og bestemmelse er oppdatert i henhold til innspillet, som tilsvarer dagens situasjon. 3. Kravene er satt i bestemmelsenes 7-8. De er også nærmere beskrevet i planbeskrivelsen.

4 Statens vegvesen, Uttaler seg som vegeier av fv 478 (Torvmyrveien). 1. Eksisterende rabattbredde må opprettholdes 2. Gang- og sykkelveier over offentlig avkjørsler skal vises gjennomgående i plankartet 3. Siktlinjer i avkjørslene mot gang- og sykkelvei på 3 x 25m iht. N100 må reguleres inn. 4. Radius i avkjørslene må trekkes ut til eksisterende kjørebanekant 5. Formålet til avkjørslene må reguleres til privat eller kommunalt areal 6. Eksisterende gangfelt vest for o_sv må justeres iht. den nye avkjørselen. 1. Veiprofilet for hele Torvmyrveien skal planlegges med enhetlig standard, og må derfor være i samsvar med gjeldende del 2 av områdereguleringsplan for Sentrum øst. 2. Gjennomgående gang- og sykkelvei er lagt inn på plankartet i henhold til vegvesenets uttale. Det er lagt til juridiske linjer som viser kjørebanefeltet på tvers av gang- og sykkelveiene. 3. Siktlinjer mot gang- og sykkelvei på 3 x 25m er lagt inn på plankartet. 4. Dersom radius blir trukket ut mot dagens kjørebanekant, vil planen ikke være i samsvar med gjeldende plan for Sentrum øst (del 2), som forutsetter en oppgradering av Torvmyrveien. Se også punkt 1. Innspillet tas derfor ikke til følge. 5. Avkjørslene er regulert som offentlige i SOSI- kodingen, og har fått påskrift i plankartet som viser til at disse er offentlige. 6. Avkjørsler og gangfelt er regulert slik at disse er i henhold til gjeldende plan for Sentrum øst. I den gjeldende planen er gangfeltet flyttet. Formålet for gang- og sykkelvei viser derfor til den nye plasseringen, like vest for o_skv2. Lovverk/retningslinjer: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. PBL Behandling av reguleringsplanforslag.) Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. (Jf. PBL Vedtak av reguleringsplan.) Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. PBL. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Kommunen har konkludert med at planen ikke krever konsekvensutredning. Formålet er i tråd med overordnede planer (offentlig tjenesteyting), og viderefører dagens bruk av området (sykehjem, bo- og aktivitetssenter). Det er foretatt en vurdering av konsekvensene som bygging i nåværende parkområde vil medføre (vedlegg 03 planbeskrivelse, s.36 ff), og en vurdering iht. naturmangfoldloven (vedlegg 10). Gjeldende planer:

5 Vardheimområdet er uregulert. Reguleringsplan for Solbakken barnehage inngår i planforslaget. Området er avsatt til offentlig formål i kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum. Kommuneplanen og sentrumsplanen gir føringer for parkeringsdekning, bygningers utforming, uteoppholdsarealer med mere. Regionalplan for Jæren gir føringer iht. universell utforming og klima- og energiplanlegging. For en opplisting av gjeldende overordnede og tilgrensende planer, og betydningen de har for området, se planbeskrivelsen S Beskrivelse av planområdet: Planområdet omfatter dagens Vardheim, samt park foran omsorgsboligene og Solbakken barnehage inkl. uteområder og parkering. Nærheten til kirken og kirkegården krever at det tas spesielt hensyn til disse. Den delen av området som er foreslått for fortetting, er relativt flatt, og det er i utgangspunkt gode solforhold. Området er forholdsvis sterk utsatt for vind, noe som fører til at dagens park er lite brukt. Eksisterende bebyggelse består av sykehjem, bo- og aktivitetssenter, samt Solbakken barnehage. Bygningene er oppført i veldig forskjellige stiler, med stor forskjell i volum, fasadeutforming og takform. Dette gir området et noe «rotete» preg, og står i stor kontrast til kirken på andre siden av Torvmyrveien. Området grenser til områderegulering for Randaberg sentrum øst på tre sider, og vil ift. adkomst og trafikk påvirkes av den, samt den generelle trafikkøkningen som må forventes i årene framover. Omlegging av krysset mellom Randabergveien og Torvmyrveien vil føre til økt trafikk langs området, og må tas hensyn til ved plassering og utforming av avkjørslene fra fylkesveien. Beskrivelse av planforslaget: Reguleringsformål Planforslaget omfatter offentlige anlegg tilhørende helse- og omsorgstjenesten, samt eksisterende barnehage. I tillegg legger planforslaget opp til at en kan etablere ulike tjenestetilbud som frisør, fysioterapeut og lignende innenfor området.

6 Bebyggelse Den nye utbyggingen er en utvidelse av det eksisterende helse- og omsorgssenteret Vardheim. Bygning 4C kan rives til fordel for ny bygning. Det er lagt opp til en ny bygning på dagens uteområde, 4G. Det er også tillatt med delvis riving og påbygging på bygning 4D og 4E. Eksisterende omsorgsboliger er planlagt beholdt i eksteriør, men det er åpnet for etablering av dagsenter. Barnehagen forblir uendret i forhold til dagens situasjon. Maksimal mønehøyde for bebyggelsen er satt til 47,4 m.o.h., som er noe høyere enn det sentrumsplanen tillater. Høyden er derimot nødvendig for å kunne etablere en første etasje som er egnet for publikumsrettet virksomhet, øvrige etasjer som oppfyller de tekniske krav (f. eks. ventilasjon) som stilles for helse- og omsorgstjenester, og samtidig skape et variert

7 taklandskap. Taklandskapet er viktig for det ønskete arkitektoniske utrykket, og vil få bebyggelsen til å fremstå mindre dominerende enn et lavere bygg med enhetlig takflate. Dette gjelder særlig mot kirken, da det nye bygget hovedsakelig vender gavlvegger mot sør. I skisseforslaget er utbyggingen på Vardheim definert i fire byggetrinn: 1. byggetrinn: Bokollektiv, sykehjem, (evt. frisklivssentral, frisør og fotpleie i første etg.). Parkering og garderobe til ansatte i kjeller. 2. byggetrinn: Bygg 4C rives og byggingen av Sunnhetsgrenden fortsetter med kantine, produksjonskjøkken, felles resepsjon, administrasjon, helsesenter osv. Parkeringsarealet i p- kjeller utvides byggetrinn: Utvidelse av Sunnhetsgrenden etter behov. Trafikk, adkomst, parkering Området vil få samme antall adkomster som i dag, hvorav adkomst til barnehage inkl. parkering forbli uendret. Adkomst mellom 4C og 4E/D er ikke flyttet. Den skal tilrettelegges for liten lastebil, samtidig som den skal utformes slik at den tydelig underordner seg fylkesveiene. Eksisterende adkomst vest for 4C stenges. Det opparbeides ny adkomst ved vestre plangrense, som vil føre direkte i parkeringskjeller. Bortsett fra vareleveranse og trafikk til barnehagens parkeringsplass vil området være bilfritt. Dette vil forbedre forholdene for gående og syklende. Støy Området er utsatt for trafikkstøy fra Torvmyrveien. Dette tas hensyn til i prosjekteringen av bygningene langs veien. Planforslaget krever videre støyutredning for inne- og uterom. Utearealer I skisseprosjekt Sunnhetsgrenden II er tap av parkområde planlagt kompensert med at nybygget settes på pæler. Området under bygget vil kunne brukes som offentlig og halvprivat uterom, og det skapes plass for forskjellige servicetilbud. Videre er det planlagt terrasser og gårdsrom. Solstudien viser at store deler av gårdsrommene er skyggefulle store deler av dagen, spesielt fra september til mars. Skisseprosjektet kompenserer for dette med økt kvalitet på uterommene når det gjelder utforming, beplanting og møblering. Det er blant annet lagt opp

8 til store plantekasser, for å sikre et grønt preg også i de indre gårdene. Det vil være viktig i den videre planleggingen å ta hensyn til solforholdene når det gjelder blant annet valg av planter og møblering. Solforholdene er ikke problematisk for selve bebyggelsen, siden de skyggefulle fasadene tilhører gangareal og behandlingsrom, ikke boenheter. Den nye bebyggelsen forverrer heller ikke solforholdene for omkringliggende eksisterende bebyggelse. Universell utforming Skisseforslaget er utarbeidet med medvirkning fra dagens brukere av Vardheim, og det er lagt sterk vekt på universell utforming i hele prosjektet. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser av planforslaget er vurdert i eget kapittel i planbeskrivelsen (vedlegg 03, s. 37 ff). Området vil fremstå som et tilbud til brukerne og allmenheten. Forholdene for fotgjengere vil forbedres, og det legges opp til økt servicetilbud til fordel for alle Randabergs innbyggere og besøkende. Utvidelsen av dagens senter vil gi betydelig bedre forhold for beboerne. Det legges til rette for økt antall arbeidsplasser. Negative konsekvenser kan oppstå i forhold til solforholdene, men dette kan avverges i planløsningen. Planforslaget vil medføre noe økt trafikk, men i lyset av de andre utbyggingsprosjektene i Randaberg vil dette være av liten betydning. Rådmannens vurdering: Rådmannen konkluderer med at prosjektet vil være til fordel ikke bare for brukerne av Sunnhetsgrenden, men vil også gjøre området mere brukbart og attraktivt for resten av Randabergs innbyggere. Spesielt muligheten for å etablere flere servicetilbud i den foreløpig åpne 1. etasjen vil føre til at prosjektet gir mere tilbake til sentrum enn det tar. Det vil imidlertid være spesielt viktig for prosjektet og hele Randaberg sentrum, at de høye kvalitets- og utformingskravene og intensjonene i planen og skisseprosjektet ikke fravikes videre i prosessen. Rådmannen anbefaler at Randaberg kommune vedtar detaljreguleringsplan av Vardheim. Saksbehandler: Anna Katharina Kraus Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Områderegulering for Randaberg sentrum øst, planid Reguleringsplan for Solbakken barnehage, planid Særutskrift: Tekniske tjenester, Helse og oppvekst