DETALJREGULERINGS AV VISTNESVEIEN

Transkript

1 Saksframlegg Arkivsak: 15/ Sakstittel: DETALJREGULERINGS AV VISTNESVEIEN 24, 26 og gangs behandling og endelig vedtak PLANID K-kode: PLAN Saken skal behandles av: Kommuneplanutvalget Kommunestyret Rådmannens tilråding til vedtak: Detaljreguleringsplan av Vistnesveien 24, 26 og 32, gnr.59 bnr 61 og 101 m. fl., planid , med tilhørende bestemmelser, vedtas etter plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at planen er offentlig kunngjort i avisene. En eventuell klage sendes til kommunen. Grunnlagsdokumenter: Vedlegg: 01. Plankart 02. Reguleringsbestemmelser 03. Planbeskrivelse 04. Illustrasjonsplan 05. Illustrasjon byggegrense 06. Illustrasjoner 3D 07. ROS-Analyse 08. Sjekkliste ROS 09. Støyutredning 10. Uttalelse SVV om midlertidig avkjørsel 11. Innspill til offentlig ettersyn 12. Møtereferat drøftingsmøte med FM 13. Opprettholdelse av innsigelse FM 14. Innspill til begrenset høring Andre dokumenter:

2 KPU-sak 16/16 KST-sak 27/16 Bakgrunnen for saken: Teknaconsult AS fremmer på vegne av Dekar AS detaljreguleringsplan for gnr/bnr 59/61, Vistnesveien 24, 26 og 32. Formålet med planen er i samsvar med kommuneplanen, hvor området er satt av som framtidig boligbebyggelse, og regionalplanen som setter krav om min. 4 boliger per dekar for dette området. Likevel har det i løpet av planarbeidet oppstått en del uenigheter mellom ulike parter og myndigheter. I oppstartsmøtet ga rådmannen tilbakemelding om at det var ønskelig at hele området blir regulert under ett, og planoppstart for begge tomtene ble varslet den I det videre arbeidet med planforslaget tok forslagstiller ut gnr/bnr 59/101 av planområdet, fordi naboen ønsket det. Da planforslaget ble behandlet i KPU den (sak 16/16) avviste utvalget den med følgende begrunnelse: 1. Forslag til detaljreguleringsplan av Vistnesveien 24 og 26 med tilhørende bestemmelser avvises og legges ikke ut til offentlig ettersyn. 2. Kommuneplanutvalget viser til at en eventuell utbygning av Vistnesveien 24 og 26 bør ses i sammenheng med en eventuell utbygging av gnr 59 bnr 101, og at planforslaget derfor har en uhensiktsmessig planavgrensning. 3. Kommuneplanutvalget viser også til at området (gnr 59 bnr 61) i gjeldende kommuneplan er avsatt til fremtidig boligformål, men likevel ligger innenfor grense for langsiktig jordbruk, jf. også Regionalplan for Jæren Det er derfor naturlig at kommunen i forbindelse med kommuneplanen for foretar en ny og oppdatert vurdering av fremtidig arealbruk av området. Vurderingen må foretas med utgangspunkt i jordvernhensyn og antatt befolkningsutvikling/behov for boligareal. Tiltakshaver krevde vedtaket forelagt kommunestyret til avgjørelse, og saken kom til behandling i KST den (sak 27/16). Det ble fattet følgende vedtak: Kommunestyret vedtar forslag til detaljreguleringsplan av Vistnesveien 24 og 26, med tilhørende bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i samsvar med plan- og bygningsloven og 12-11, med følgende endring: I reguleringsbestemmelsenes 3.6 strykes delsetningen «med unntak av de 2 eksisterende boliger som kan erstattes med 2 nye eneboliger i rekke.» Planbeskrivelsen oppdateres tilsvarende. Vistnesveien 32 (Eiendom gnr/bnr 59/101) innlemmes i planen. Skisse for samlet plan datert legges til grunn. Plandokumentene oppdateres tilsvarende. Før 2. gangs behandling skal tiltakshaver framlegge støyutredning med forslag til ev. nødvendige støyreduserende tiltak. Utredningen skal utarbeides av fagkyndig. Årsaken til innlemmelsen av Vistnesveien 32 (Eiendom gnr/bnr 59/101) er ønsket om en helhetlig utvikling av området, samt at krav til tetthet og boliger vil være likt

3 uavhengig av om området reguleres alene eller innlemmes i denne detaljreguleringsplanen. Tetthetskrav følger av at området er avsatt til fremtidig boligutbygging i gjeldende Kommuneplan. Det presiseres fra Kommunestyrets side at området ikke vil være prioritert for utbygging med det første og at utbygger må forholde seg til prioriteringer i Boligbyggeprogrammet. Det oppdaterte planforslaget, med de vedtatte endringene, ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist Det kom alt i alt 6 innspill (vedlegg 11, kommentert i saksopplysningene). Ett av dem var en innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland, fordi planforslaget ligger innenfor langsiktig grense for landbruk og arealdisponering ikke var i tråd med kartskisse og resultat fra meklingsmøtet i Den ble det avholdt drøftingsmøte mellom RK og FM om saken, uten at en klarte å komme til enighet om hvordan meklingsresultat fra 2004 skulle tolkes. I etterkant av møtet bestemte FM seg for å opprettholde innsigelsen. For å unngå en langvarig saksgang bestemte tiltakshaveren seg å imøtekomme innsigelsen, og planforslaget ble revidert i større grad. Endringene ble sendt på begrenset høring med frist , og FM trakk innsigelsen i brev datert Det kom også et innspill fra eieren av gnr/bnr 59/101, som førte til noen mindre endringer i reguleringsbestemmelsene, og det ble foretatt noen justeringer i plankart (jevn bredde på gs-veien, frisiktsoner). Saksopplysninger: Lovverk/retningslinjer: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. (Jf. plan- og bygningslovens 12-8 Oppstart av reguleringsplanarbeid.) For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i 4-1 (Planprogram). Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. PBLs Behandling av reguleringsplanforslag.) Når private forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og 12-10, jf. PBLs Behandling av private reguleringsplanforslag.

4 Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. (Jf. PBLs Vedtak av reguleringsplan.) Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter 12-11, ikke satt i gang senest ti år etter vedtak av planen, skal kommunen før avgjørelse av byggesøknad etter planen, påse at planen i nødvendig grad er oppdatert. Tiltakshaver er ansvarlig for å skaffe nødvendige opplysninger og dokumentasjon for kommunens vurdering. ( 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan) Varsel om planoppstart: Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeid i Stavanger Aftenblad Berørte parter og offentlige instanser ble varslet i e-post og brev. Det kom inn 5 merknader til oppstartsvarselet. Forslagstilleren har kommentert merknadene i planbeskrivelsens punkt 10. Et unntak er merknaden fra Fylkeskommunens kulturminneavdeling, som er nevnt i punkt Kopier av alle merknadene ligger i KPU-sak 16/16. Beskrivelse av planområdet: Området er ikke tidligere regulert. Det er avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanen, selv om den ligger innenfor langsiktig grense for landbruk. På grunn av sin beliggenhet skal området ifølge regionalplan for Jæren utbygges med 4-8BE/daa. Planforslaget grenser til reguleringsplan for Randaberg sentrum vest og reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Vistnesveien. Planforslaget omfatter et areal på ca. 9 daa, og ligger i overgangen fra sentrumsbebyggelse til landbruksareal. Det finns ca. 3,5 daa fulldyrka jord i planområdet, og dagens bebyggelse består av tre eldre eneboliger og tre driftsbygninger. Området er tilnærmet flat og har gode solforhold, men er utsatt for vind fra vest og støy fra rundkjøringen og Vistnesveien. Den har i dag god kollektivanbinding med buss nr. 8 og 15. (I framtiden vil buss nr. 15 falle bort), og ca. 500m gåavstand til hovedbussholdeplassen i Jon Torbergssons vei.

5 Planområdet (markert) grenser til Reguleringsplan for Randaberg sentrum vest (ID ) Fylkeskommunens Kulturavdeling har vært på befaring, og vurderer sannsynligheten for at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner som svært liten. Ovennevnte og tekniske forhold er detaljert beskrevet i planbeskrivelsen (punkt 5). Beskrivelse av planforslaget: Alle eksisterende bygninger i området skal rives, og erstattes med til sammen 34 boenheter i rekkehus og leilighetsbygg (7 eneboliger i rekke og 3 leilighetsbygg med til sammen 27 BE). Det etableres en samlet adkomst til hele området, og et nedgravd renovasjonsanlegg. Planområdet skal også romme en ny trafo (Lyse). Gang- og sykkelveien langs Vistnesveien er tilpasset standarden i de tilgrensende reguleringsplanene. Bebyggelsen er planlagt i tre etasjer, med maks byggehøyde på kote 39,5. Vegetasjonsskjermen er beholdt i planforslaget, selv om den er ikke påkrevd av Fylkesmannen, for å effektiv skjerme landbruksvirksomheten mot utilsiktet ferdsel fra boligområdets lekeplasser. For detaljert beskrivelse av planforslaget og den planlagte bebyggelsen samt arealregnskap, se punkt 6 i planbeskrivelsen.

6 Innkomne merknader: Offentlig ettersyn Lyse Elnett AS Randaberg bondelag Merknad Ingen merknader, ser behovet sitt ivaretatt Er imot at området skal bygget ut, da det vil skape presedens for lignende tomter. Forslagsstillers kommentar Ingen kommentar Planområdet er avsatt til boligbebyggelse på KP. Planforslag er i tråd med KP. Rådmannens vurdering Tas til orientering. Pga. den spesielle situasjonen i KP kan saken ikke bli brukt som presedens for lignende tomter. Bergit Odland Ønsker ikke at eiendom 59/101 inkluderes i planen. Minner på vernesonen mot landbruk. Henviser til kommunens vedtak. Overholdes i revidert planforslag. Plangrense er satt av RK i politisk vedtak. Er ivaretatt i revidert utkast. Påpeker at nødvendig HCparkering, lekeplasser og tilkomst må etableres særskilt på begge dagens tomter, da det er ingen ønske for snarlig utbygging på 101. Eiendommene må ses i sammenheng i planarbeidet, det er derfor planlagt med HC-parkering, tilkomst og lekeplasser på begge tomter. Midlertidig tilkomst er ivaretatt i rekkefølgebestemmelse 3.9. Rådmannen tilslutter seg tiltakshaverens vurdering. Statens Vegvesen RogFK Regionalpl Anser det som uheldig at RK velger å se bort fra krav om byggegrense, men besluttet å ikke fremme innsigelse. Anser det som uheldig at lekeplassene ikke oppfyller regionalplanens retningslinjer. Oppfordrer til å begrense parkering til maks 1,5 plasser per BE, og at bestemmelsene omfatter minimumskrav for sykkelparkering. Ingen merknader. Lekeplasser i revidert planforslag er utvidet. Tas til orientering. (Uenigheten gjelder hvilke type bygg og anlegg byggegrensen skal gjelde for, ikke byggegrensen i seg selv.) I forhold til antall BE anses lekeplassene som å være stor nok. Samlet parkeringsdekning for hele området ligger på 1,6 PP/BE. Sykkelparkering antas løst i parkeringsanleggene. Fylkes mannen Innsigelse Framstilling av området i gjeldende KP anses som tegnefeil. Arealdisponering i planforslaget er ikke i tråd med meklingsresultat. Etter drøftingsmøtet: Opprettholder innsigelsen, Revidert planforslag har 20m byggegrense til søndreliggende landbruksareal. Den byggefrie sonen nyttes til lekeplass og uteoppholdsareal. Vegetasjonsskjermen beholdes for å skjerme FM trakk innsigelsen i brev datert (etter begrenset høring, se der og vedlegg 14).

7 men kan frafalle den om det sikres et byggefritt område på minimum 20m mot LNF i sør. Området kan nyttes som friområde. boligbebyggelsen mot landbruk. Innsigelsen imøtekommes ved revidert planforslag. Begrenset høring Fylkes mannen Merknad Trekker innsigelsen med vilkår om at planen blir vedtatt i samsvar med revidert planforslag. Forslagsstillers kommentar Rådmannens vurdering Tas til orientering. Bergit Odland Mener at det må lages lignende rekkefølgekrav for tekniske infrastruktur som for midlertidig tilkomst. ( 3.9) Mener at kommunen må sørge for at nødvendige rettigheter til eksisterende bebyggelse blir tinglyst, og at dette må være et rekkefølgekrav. Mener det må presiseres hvordan avtalen mellom eierne i området skal se ut i praksis og detalj, og at tilkobling til infrastruktur må være iht. kommunale retningslinjer. Reguleringsplaner ta ikke stilling til infrastruktur under bakken, dette er gjenstand for tekniske planer. Tinglysning er en privatrettslig avtale, og kan ikke kreves i reguleringsplaner. Alle krav til infrastruktur vil alltid følge de gjeldende tekniske forskriftene, og kontrolleres av kommunen når de tekniske planer forelegges i forbindelse med byggesaken. Syns det er besynderlig med et rekkefølgekrav som krever et privat avtale. Rådmannen er enig i at det er ikke hjemmel for å kreve eller beskrive privatrettslige avtaler i en reguleringsplan. Punktene er derfor tatt ut av bestemmelsene. Krever at vegetasjonsskjermen må fortsette langs hele vestlige grensen av området, og at hele bebyggelsen må forskyves 4m mot øst. Avstandskravene skal tas på eiendom 59/61. Mener at dette vil også føre til bedre uteområder på eiendom 59/101. Vegetasjonsskjermen er ikke påkrevd av FM. RK anser den som nødvendig for å beskytte LNFområdene mot utilsiktet ferdsel fra lekeplassene (ballspark osv.). Den er derfor ikke nødvendig mot private terrasser. Rådmannen ser planområdet som en enhet, ikke som to separate tomter. Vi har vurdert forslaget, men mener at verdien av et større sammenhengende

8 uteområde, som er skjermet for vind, støy og støv, vil være mye høyere enn større private uteområder til en liten del av boligene. Rådmannens vurdering: Rådmannen anser det som en fordel at Fylkesmannens innsigelse måtte imøtekommes, da dette førte til en bedre plassering av bebyggelsen på tomten, som skapte større sammenhengende leke- og uteoppholdsarealer. Det samlede lekeplassområdet i planen er nå på tilnærmet 1500 m 2, og oppfyller dermed regionalplanens retningslinje. I tillegg er det skapt et sammenhengende felles uteoppholdsareal mellom BBB1 og BBB2, som med egnet opparbeidelse kan bli til en fin møteplass for beboerne. Sykkelparkering er ikke definert i planen, men med bakgrunn i de valgte boligtypene og at hver boenhet vil få et tilhørende carport, anses dette ikke som et stort problem. Det kan vurderes å kreve at det etableres sykkelparkering i nærhet til leilighetsbyggenes inngang (f. eks. på f_bu1 for BBB1). Støyvurdering for området, som krevd i vedtak til 1. gangs behandling, er utarbeidet av Sinus, og viser at det er ikke behov for støyskjerm langs veien. Lokale tiltak i fasadene til de berørte husene, og en lokal støyskjerm som skjermer uteområdet og en del av fasaden til boligen på tomt T7 vil være tilstrekkelig. En slik skjerm kan etableres uten konflikt med frisiktskravene. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan av Vistnesveien 24, 26 og 32, gnr.59 bnr 61 og 101 m. fl., planid , med tilhørende bestemmelser, vedtas etter plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at planen er offentlig kunngjort i avisene. En eventuell klage sendes til kommunen. Saksbehandler: Anna Katharina Kraus Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Særutskrift: Teknaconsult AS Dekar AS Bergit Odland

9