SOLA KOMMUNE. Dato: Hensikten med planen er å legge til rette for boliger med tilhørende anlegg.

Transkript

1 SOLA KOMMUNE FORSLAG TIL Reguleringsbestemmelser for plan 0571, detaljregulering for Joa 34/2,6 og 4 I medhold av 12-7 og i plan og bygningsloven av har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte XXXXXX som sak xxxx/xx. Dato: Formål Hensikten med planen er å legge til rette for boliger med tilhørende anlegg. 2 Krav til søknad om tillatelse til tiltak Det skal søkes samlet rammesøknad/byggemelding for hvert delfelt. Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak). Dette gjelder også for anleggsarbeidet innenfor utbyggingsområdet. Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskriftene for både fly- og veitrafikkstøy. Støytiltakene skal sikre uteoppholdsarealer med nivå for veitrafikkstøy under 52 Lden, jf. T Innglassing av fasade aksepteres som løsning. Alle boliger skal ha en stille side, med maks 52 Lden veitrafikkstøy, og maks 45 Lnight for flystøy. Lufting mot lokalt avskjermet område eller innglasset balkong, solskjerming av rom, og ventilasjon med god luftutskiftning og kjøling aksepteres. Hensyn til områdestabilitet skal dokumenteres ved søknad om tiltak, og løsninger må detaljprosjekteres av geoteknisk sakkyndig. Detaljprosjekteringen må omfatte løsninger for fundamentering, krav til gjennomføring av gravearbeid og eventuelle krav om stabiliserende tiltak. Ved søknad og tiltak må det følge nøyaktig posisjon og størrelse på eventuelle tårnkraner. Det må foreligge en positiv radioteknisk vurdering av byggeprosessen med bruk av kraner, før det gis rammetillatelse. Utomhusplaner Det skal utarbeides utomhusplan for fellesområdene i målestokk 1:200 for trafikkarealer og grønnstruktur. Planen skal vise terrengbearbeiding, kotehøyder, materialbruk, beplantning, lekeutstyr, møblering, adkomster, skilting, vannavrenning, belysning, sykkelparkering, vinterbruk (lagring av sand/snø) og andre faste elementer. Bebyggelsens plassering og

2 høyde skal være målsatt ved inngangspartier og mot andre tilstøtende arealer. Utomhusplaner for fellesområdene skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis. Det skal utarbeides en formingsveileder som legger til rette for harmonerende material- og fargebruk innenfor hele feltet. Formingsveilederen skal beskrive materialbruk, taktekking, rekkverk, utforming av terrasser, boder, levegger, variasjon i takform o.l., og skal vedlegges ved byggesøknad. Tekniske planer for samferdselsanlegg Trafikkanlegg (kjøreveg, gang- sykkelveg m.m.) skal opparbeides etter detaljerte tekniske planer i samsvar med kommunalteknisk veinorm for Jæren, og som er godkjent av vegmyndigheten (Kommunalteknikk / Statens vegvesen) før tiltaket kan iverksettes. Sammen med de tekniske planene skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. 3 Rekkefølgekrav 1. Tekniske planer og utenomhusplaner skal være godkjent av Sola kommune før aktuelle tiltak kan igangsettes. 2. Ved gradvis utbygging av planområdet skal tilhørende lekeplasser og fellesområdet opparbeides. Det må til enhver tid i anleggsperioden være sikker gangatkomst fra boliger til disse funksjonene. 3. Ved utbygging skal o_bre opparbeides. Det må til enhver tid i anleggsperioden være sikker gangatkomst fra boliger til disse funksjonene. Boliger i Fjordveien kan benytte o_bre til oppstillingsareal for søppeldunker frem til nedgravd løsning blir etablert. 4. Ny kjørevei til utbyggingsområdet og fortau langs denne skal være etablert før innflyttingstillatelse til nye boliger kan gis. 5. Ved etablering av ny kjørevei og adkomst til Fjordveien i nord, skal dagens adkomst i sør stenges for kjørende. 6. Nødvendige støyskjermingstiltak langs Nesbuveien og i bygning må være etablert før innflyttingstillatelse til nye boliger kan gis. 7. Gang- sykkelanlegg langs Nesbuvegen, o_sf2, o_ss og o_sgs1 o_sv, o_sp, o_sh1 og o_sh2 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for nye boliger. 8. Kryss mellom Joavegen og Fv 510 skal være utbedret før det gis brukstillatelse til mer enn 20 boliger i planområdet. 9. Fortau langs Joavegen, o_sf1 og o_sf2 i plan 0522, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger. 10. Før gjennomføring av tiltak registreres dagens situasjon på tilstøtende eiendommer. Vibrasjoner måles og dokumenteres i anleggsfasen. 11. Før utbygging må det gjennomføres tiltak for trafikkregulering slik at krysset Nesbuvegen / Eivindvegen ikke får økt belastning. 12. f_g1, f_ G2 og o_gdt skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i BB Før det gis igangsettingstillatelse, skal tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet dokumenteres.

3 4 Universell utforming Universell utforming er lagt til grunn for fellesarealene i planarbeidet, iht. gjeldende regelverk i TEK10. Nye boenheter skal tilrettelegges for bygging som tilgjengelige boenheter. Lekeplasser skal tilpasses prinsipper om universell utforming. Det skal ikke plantes busker eller trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner i områdene. Fargebruk, materialer og oversiktlighet skal være utført på best mulig måte for å ivareta synshemmede. O_SF2 skal ha maks stigning på 1:20. Det skal etableres trinnfri gangforbindelse med maks stigning 1:20 fra o_sf2 til BB3/f_BLK2, og fra o_sf2 til gjennom BB4 til undergang under Nesbuvegen. Resterende offentlige gangforbindelser skal ha maks stigning på 1:20, med maks 1:12 på kortere strekk. 5 Kulturminner Ved eventuelle funn ved gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet, jfr. Lov om kulturminner 8, 2. ledd. 6 Håndtering av matjord Overskudd av matjorda fjernes før anleggsarbeidet påbegynnes og fraktes/legges ut på jordbruksareal der matjorda kan nyttes på en landbruksfaglig tilfredsstillende måte. Matjorda skal, så langt det er mulig, brukes på tilgrensende/lokale landbrukseiendommer. Før matjord fjernes fra opphavseiendommen skal det tas prøver for påvisning av eventuell forekomst av gul/hvit potetcystenematode ("potetål") og analyseresultatene sendes kommunen og Mattilsynet i god tid før tiltaket påbegynnes. 7 Radioteknisk vurdering av kraner i utbyggingsperioden All bruk av tårnkraner innenfor hele planområdet der bommen overskrider kote 22 meter over havet, skal sendes Avinor Flysikring for radioteknisk vurdering og godkjenning. All bruk av mobilkraner innenfor hele planområdet der maksimal høyde på kranarmen overstiger 40 meter over havet, skal sendes Avinor Flysikring for radioteknisk vurdering og godkjenning. 8 Fellesbestemmelser Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2. Det må ikke settes i verk graving, bygging, sprengning eller lignende, uten å sørge for egnede tiltak mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og lignende for naboeiendommer, jf grannelova 5. Ved utbygging av bebyggelse og anlegg skal ikke grunnvannstanden endres.

4 Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrense, og i henhold til maksimal utnyttelse m 2 BRA for hvert delfelt som vist i bestemmelsene. I BRA regnes ikke parkeringsanlegg, utvendig bod eller sykkelparkering. Balkonger, søyler, boder, overbygd sykkelparkering, levegger kan overskride byggegrenser. Alle påførte høyder for bygg og anlegg, samt veger eller nytt terreng, kan justeres med + / - 50 cm. Ved justering av høyder må grunnforhold og løsning for vei og VA vurderes særlig. 9 Levegger og skjerming av hage og uteområder Bebyggelsen skal tilpasses uteområdene som skal opparbeides samtidig med bebyggelsen, se 3, punkt 1. Det skal tilstrebes en lett overgang mellom privat og offentlig areal. 10 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) BB1 BB4 Området kan utbygges med inntil 79 boenheter. Det tillates 4 etasjer, parkeringsanlegg ikke medregnet. Bebyggelse skal oppføres med flatt tak. BB1 og BB2 skal avtrappes mot vest, BB3 og BB4 skal avtrappes mot sør, ved at 3. etasje trekkes inn minimum 3m, og 4. etasje minimum 6 mdet tillates takterrasser ved avtrappede etasjer.blokkenes langsider kan også avtrappes for å gi rom for balkonger. Alle leiligheter skal ha vinduer mot sør eller vest. Topp gulv, TG, fremgår av plankartet. Maks møne/høyeste gesims er 13 meter. Maks tillatte BRA parkeringsanlegg ikke medregnet: BB m 2. BB m 2 BB m 2 BB m 2 Det skal avsettes 1,5 parkeringsplass for bil pr bolig, og minimum 2 sykkelparkeringsplasser per bolig. Privat bilparkering og gjesteparkering løses i parkeringsanlegg under bakken.5 % av plassene skal være for funksjonshemmede. Parkering for sykkel kan enten løses i parkeringsanlegg under bakken, eller på terreng i nærheten av inngangssoner. Sykkelparkering skal være overdekket. Minimum 5% av oppstillingsplassene skal være utstyrt med ladepunkter for elbil og sykkel. MFUA skal være minst 30 m 2 pr boenhet. Her inngår sandlekeplasser, men ikke kvartalslekeplass. Tomtene er felles for alle boenhetene. Fasade i parkeringsanlegg skal utformes slik at de utgjør et positivt element i uterommene. Det skal være universelt utformet gangforbindelse mellom f_blk2 og o_blk1. Overgangen skal utformes på en slik måte at rekkverk ikke blir påkrevd.

5 Uterom over parkeringskjeller skal være utformet slik at de gir tilstrekkelig sikkerhet og trygghet med særlig vekt på barns bruk. Uterom over parkeringskjeller skal inneholde vegetasjon og ha et grønt preg. De må være tilstrekkelig vekstmasser, dreneringslag og tilstrekkelig dimensjonert dekke. På min 20% av dekket skal jordtykkelsen være 1,2 m slik at det kan plantes trær og større vegetasjon og min 30% må tåle buskvegetasjon med 40 cm jordtykkelse. Resterende dekke skal ha min 15 cm jord for gress eller harde dekker. Vanningsanlegg tilrettelegges ved behov. For BB3 og BB4 er fasader mot sør og øst utsatt for veitrafikkstøy og avbøtende tiltak må gjennomføres for å sikre skjerming av uteoppholdsareal og innemiljø må dokumenteres ved byggesøknad Det skal etableres trinnfri gangforbindelse med maks stigning 1:20 fra o_sf2 til BB3/f_BLK2, og fra o_sf2 til BB4/gjennom BB4 til undergang under Nesbuvegen. Renovasjon O_BRE Innenfor område o_bre skal det etableres nødvendige nedgravde avfallscontainere. Det er avsatt areal til 6 fraksjoner. Området er offentlig. Lekeplass BLK Lekeplass f_blk2 - f_blk3, o_blk1 skal opparbeides etter detaljplaner i mål 1:200 godkjent av kommunen. Området skal opparbeides og tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå. Detaljplanene skal gjøre rede for terrengbehandling, markbelegg, beplantning, lekeutstyr og møbler, belysning og andre installasjoner. Planen skal utarbeides av fagkyndige. f_blk2 er felles for BB1 BB3. f_blk3 er felles for BB4. Arealene f_blk2 f_blk3 skal ha varierte aktivitetsmuligheter og være tilpasset barn med ulikt funksjonsnivå. Energianlegg BE O_BE kan benyttes til ny nettstasjon. 11 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) Det kan etableres fartsreduserende tiltak om nødvendig. Kjørevei - o_skv Sone der gangforbindelse krysser kjørevei mellom o_blk1 og gangforbindelse øst for o_bre skal ha et dekke som skiller seg fra resten av veibanen. Annen veggrunn teknisk anlegg Annen veggrunn ved bussholdeplass langs Nesbuvegen skal være overgangbar. Annen veggrunn mellom ny adkomstvei og gang- og sykkelvei i vestre del, skal være opparbeidet slik at arealet ikke er overkjørbart.

6 Leskur/plattformtak O_SP skal benyttes til busskur. 12 Grønnstruktur (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Turdrag o_gdt O_GDT1 og o_gdt2 opparbeides med sti med henholdsvis 3 og 2 meters bredde og grusdekke. Grønnstruktur f_g1 og f_ G2 Områdene skal beplantes, og skal inngå i grøntplan. 13 Landbruks-, natur- og friluftsformål pbl 12-5, 2. ledd nr. 5) Arealet skal være lagt til rette for landbruksdrift. 14 Hensynssoner (pbl 12-6) Sikringssone - Frisikt H140_1 I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbaner. Faresone annen fare Grunnen består av kvikkleire, og det må tas særlig hensyn til områdestabilitet. Alle grunnarbeider i området må utføres med stor forsiktighet. Se også særlige krav til søknad om tiltak.