2 KRAV TIL SØKNAD OM RAMMETILLATELSE ELLER IGANGSETTINGSTILLATELSE

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser for: Plan 0589 Datert FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for bolig, forretning, kontor, tjenesteyting, hotell, bevertning, kjøpesenter/varehus. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (Pbl. 12-5, 2. ledd nr.1) - Sentrumsformål - Renovasjonsanlegg SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Pbl. 2-5, 2. ledd nr. 2) - Kjøreveg - Fortau - Gågate - Parkeringsplasser - Parkeringshus/-anlegg HENSYNSSONER (Pbl. 12-6) - Frisikt - Rekkefølgekrav infratstuktur BESTEMMELSESOMRÅDER (Pbl. 12-7) - Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg - Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer 2 KRAV TIL SØKNAD OM RAMMETILLATELSE ELLER IGANGSETTINGSTILLATELSE Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge dokumentasjon av støyforhold, overvannshåndtering, utomhusplan i målestokk 1:200 og tekniske detaljplaner for samferdselsanlegg. Søknad om tillatelse skal vise full utbygging med alle tilhørende byggeområder også dersom første byggetrinn ikke omfatter full utbygging. 2.1 Tekniske planer Tekniske planer må sikre tilstrekkelig høyde mellom topp parkeringskjeller og topp dekke på terreng, slik at det er plass til asfalt, terrengfall, belegningsstein inkl. settelag, samt avlastningsplate mot terreng. Alle tekniske planer skal godkjennes av Sola kommune. 2.2 Utomhusplaner Det skal utarbeides planer for uteområdene i tråd med formingsveileder for Sola sentrum og gjeldende norm for Utomhusanlegg i Sola kommune. Krav til utforming av planene beskrives i Normen. Ved innsending skal eventuelle avvik være listet opp. Utomhusplaner skal godkjennes av Sola kommune. 1

2 2.3 Krav til radioteknisk vurdering Alle nye bygg og anlegg samt påbygg/endring på eksisterende bygg og anlegg med maksimalhøyde over kote +22 meter over havet, skal sendes Avinor Flysikring for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknaden må det følge konkrete fasadetegninger, tegninger av tak, materialvalg, plassering og fasaderetning. Kommunen kan ikke gi igangsettingstillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for byggene/anleggene. 2.4 Krav til radioteknisk vurdering av kraner Dersom det skal benyttes mobilkraner over 40 meter over terreng eller tårnkraner der bommen overstiger kote +22 meter over havet, skal det sendes søknad til Avinor Flysikring om radioteknisk vurdering og godkjenning før det kan gis igangsettingstillatelse. Med søknaden må det følge nøyaktig posisjon og størrelse på kranene. Det må foreligge en positiv radioteknisk vurdering av byggeprosessen med bruk av kraner, før kommunen kan gi igangsettingstillatelse. Dersom det skal benyttes mobilkraner opp til 40 meter over terreng, kreves ikke særskilt radioteknisk vurdering. 2.5 Belysningsplan Av hensyn til sikkerheten for lufttrafikken ved Stavanger lufthavn Sola skal det utarbeides en belysningsplan for utbyggingsområdet som skal oversendes Avinor for vurdering og godkjenning før det kan gis igangsettingstillatelse. 2.6 Turbulensvurderinger Større bygg eller andre anlegg skal ha en høyde over eksisterende terreng der bygget/anlegget mv. ønskes plassert, som er mindre enn 1/35 av avstanden til rullebanens senterlinje. Dersom dette ikke kan oppfylles, må tiltakshaver (utbygger) gjennomføre og bekoste utredning av turbulensforhold og tilhørende risikoanalyse med vindstrømningsanalyse som grunnlag for en eventuell dispensasjonssøknad til Luftfartstilsynet. Utredning/risikoanalyse skal oversendes Avinor for vurdering og godkjenning. Avinor vil ikke tillatte byggeprosjekter som forverrer turbulenssituasjonen ved Stavanger lufthavn. 2.7 Krav til støyutredning Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, samt kommunale retningslinjer skal legges til grunn for gjennomføring av detaljreguleringen. Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak. Det gjelder også for anleggsarbeidet innenfor utbyggingsområdet. a) Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskriftene, som spesifisert i NS8175 for både fly- og veitrafikkstøy ved boliger og annen støyfølsom bebyggelse. b) Hver boenhet skal ha minimum 9 m 2 privat uteoppholdsareal med støynivå fra fly under Lden55 db og veitrafikkstøy under 52 db. Det er tillatt med støyskjerming eller klimaskjerming for å oppnå best mulig felles uteoppholdsareal. c) Boliger og annen støyfølsom bebyggelse skal ha skal ha minst ett soverom med luftemulighet mot stille side, der L night er maksimalt 45 db. Løsninger med lufting mot lokalt avskjermet område, innglasset balkong, solskjerming av rom, og ventilasjon med god luftutskifting og kjøling aksepteres. 2

3 3 REKKEFØLGEKRAV 3.1 Henvisning til rekkefølgekrav i områdeplan 0442 Sola sentrum Rekkefølgekrav i områdeplan 0442 Sola sentrum er fortsatt gjeldende dersom annet ikke framgår særskilt av bestemmelsene under. 3.2 Grunnundersøkelser Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2. Sendes for godkjenning til Sola kommune. Det må ikke settes i verk graving, bygging, sprengning eller lignende, uten å sørge for egnede tiltak mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og lignende for naboeiendommer, jf grannelova Strømbehov Før det kan gis igangsettingstillatelse må Lyse få tilsendt beregninger på effektbehovet for nybygget for å kunne ta stilling til om eksisterende trafo må utvides. 3.4 Formingsveileder Formingsveileder for Sola sentrum versjon mai 2016, eller en til enhver tid gjeldende formingsveileder for Sola sentrum legges til grunn. 3.5 Parkeringsordning Det kan ikke gis igangsettingstillatelse uten at eiendommen er sikret parkering i underjordisk parkeringsanlegg på egen eiendom eller gjennom å knytte seg til offentlig frikjøpsordning. Felt o_spp skal opparbeides eller sikres opparbeides før igangsettingstillatelse kan gis. 3.6 Gatetun og fortau a) Tilgrensende gatetun og fortau o_sgt1 og o_sf1 skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse b) Det skal være etablert sykkelparkering for beboere, ansatte og gjester innenfor feltet i henholdt til 6.6 før tiltaket kan tas i bruk. c) Utendørs sykkelparkering skal være utformet i henhold til formingsveileder for Sola sentrum. 3.7 VA-infrastruktur a) Før det gis igangsettingstillatelse for boliger eller annen bygning, skal det foreligge godkjente tekniske planer for vann og avløp, og for fordrøyning. b) Planer skal sikre opprettholdelse av et fungerende vann- og avløpsnett. c) Planen skal godkjennes av Sola kommunen /kommunalteknikk. 3.8 Adkomst a) Anlegg og tiltak for adkomst skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før igangsettingstillatele kan gis. b) Forutsatt at opparbeidelse av regulert adkomstvei er sikret etablert, kan kommunen gi samtykke, på vilkår, til en midlertidig adkomstløsning. 3.9 Varelevering Varelevering skal skje fra østsiden (ringveg øst). 3

4 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Tårnkraner/mobilkraner Dersom det skal benyttes byggekraner (tårnkraner/mobilkraner) over kote 53,4 meter over havet, skal Avinor Stavanger lufthavn Sola varsles på forhånd og godkjenne kranbruken. Tiltakshaver (utbygger) er ansvarlig for å gjennomføre en risikoanalyse for å sjekke ut om dette er akseptabelt i forhold til flysikkerheten. Det stilles i tillegg krav om at tiltakshaver (utbygger) får gjennomført en operativ vurdering. Anleggsarbeidet må følge forskrift om rapportering, registrering og merking av luftfartshinder av Universell utforming Universell utforming er lagt til grunn for nybygget og uteoppholdsareal, iht. gjeldende teknisk forskrift. Det skal ikke plantes busker eller trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner i områdene. Fargebruk, materialer og oversiktlighet skal være utført på best mulig måte for å ivareta synshemmede. 4.3 Estetikk Det skal legges vekt på kvalitet i arkitektonisk utforming. Fasader skal være av holdbare materialer med høy kvalitet av enten tegl, steinplater eller slipt betong. 4.4 Parkering Følgende parkeringskrav skal være gjeldende for området: - Bolig: 1 plass pr. bolig - Forretning: 1,2 plasser pr. 100 m 2 BRA - Kontor, næring og andre reguleringsformål: 1 plass pr. 100 m 2. Minimum 3 % av parkeringsplassene skal opparbeides som HC-plasser. Minimum 5 % av oppstillingsplassene skal være utstyrt med ladepunkter for elbil og elsykkel. 4.5 Overvann Overvannshåndtering skal utføres etter gjeldende kommuneplan. Det må sikres 400 m 2 på tak til blått tak/tak med fordrøying. Resterende takflater skal opparbeides som grønne tak. 4.6 Kulturminner Ved eventuelle funn ved gjennomføring av planen skal Rogaland Fylkeskommune varsles, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet, jfr. Lov om kulturminner 8, 2. ledd. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, 2.LEDD NR. 1) 5.1 Sentrumsformål Innenfor felt BS tillates det bolig, forretning, kontor, tjenesteyting, hotell, bevertning, kjøpesenter/varehus. 4

5 Maksimalt tillatt BRA for BS er m 2. Arealer under bakkenivå skal ikke medregnes i BRA. Utendørs areal under utkragede bygningsdeler, for eksempel inngangsareal til blokker skal ikke medregnes i BRA. BS1 skal ha næring/publikumsrettet virksomhet første etasje. BS2 skal ha næring/publikumsrettet virksomhet i de tre første etasjene Antall boliger Det tillates ikke mer enn 40 boliger i planområdet Høyder Maksimale høyder for topp tak er angitt i plankartet. Heis- og trappetårn tillattes å overstige maksimal byggehøyde med én etasje. Maks tillate høyde på heis- og trappetårn er +31, Boligstørrelser Boligene skal ha varierende størrelse: Minimum 5 boliger skal være større enn 100 m 2 (eksklusiv balkong/innglasset balkong/terrasse). Minimum 10 boliger skal være mindre enn 75 m 2 (eksklusiv balkong/innglasset balkong/terrasse). Minsteareal for boenhet er 50 m 2 BRA Plassering av inngangsparti Hovedinngangen for publikumsrettede virksomheter skal være mot gate eller torg Adkomst Adkomst til formålet skal være i henhold til avkjørselsymbol i plankartet. Adkomsten skal benyttes før ringveg øst er opparbeidet. Adkomsten må ta hensyn til planlagt høyde for ringveg øst Privat uteoppholdsareal Det skal totalt være minimum 800 m2 private balkonger/terrasser. Hver boenhet skal ha minimum 9m2 privat uteoppholdsareal på terrasse eller balkong. Tilsvarende 50% av leilighetene skal ha private balkonger med tilfredsstillende solforhold ved vårjevndøgn og sommersolverv (minimum 50% sol 21. mars klokken og 21. juni klokken 18.00). For de leilighetene som ikke har tilfredsstillende solforhold på private balkonger ved disse datoene er det sikret 200m 2 takterrasse med 100% sol Gjennomgående leiligheter Samtlige leilighetern skal være gjennomgående 5.2 Renovasjonsanlegg o_bre er areal for nedgravde beholdere. 5

6 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, 2. LEDD NR. 2) 6.1 Kjøreveg Kjøreveg skal utformes i tråd kommunaltekniske normer. Løsning skal godkjennes av Sola kommune. 6.2 Fortau Fortau skal utformes i tråd kommunaltekniske normer. Løsning skal godkjennes av Sola kommune. 6.3 Gågate o_sgt1 skal opparbeides eller sikres opparbeidet i henhold formingsveileder for Sola sentrum. Det skal være samsvar i opparbeidelsen av dekket på o_sgt1 og f_sgt2. Det tillates ikke å sette opp barrierer i overgang mellom o_sgt1 og f_sgt2. Det tillates etablert sykkelparkeringsplasser på f_sgt Parkeringsplasser o_spp1 skal være offentlige parkeringsplasser. 6.5 Parkeringsanlegg Boder for boliger tillates etablert i f_sph. Topp tak til parkeringsanlegget inkludert isolasjon skal være 1,2m under ferdig terreng. Parkeringskjeller støypes vanntett. Det skal sikres at nabotomt i sør ikke får noen ulemper ved utbygging av p-kjeller i denne plan. Tomten i sør må ha mulighet til å legge p-kjeller under bakken inntil egen eiendomsgrense. 6.6 Sykkelparkeringsplasser Det skal etableres 2 sykkelparkeringsplasser pr bolig i fellesanlegg. For øvrige reguleringsformål skal det etableres 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m2 BRA. Minimum 1 sykkelparkeringsplass per boenhet skal være under tak og innelåst 7 HENSYNSSONER (PBL 12-6) 7.1 Sikringssone frisikt H140_1 I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbaner. 7.2 Hensynssone Rekkefølgekrav infrastruktur H430_1 Det tillates midlertidig løsning for overvannledning gjennom parkeringsanlegget i kjelleretasjen frem til den kan erstattes av ny løsning. Løsningen skal oversendes og godkjennes av Sola kommune v/ kommunalteknisk avdeling. 8 BESTEMMELSESOMRÅDE (PBL 12-7) 8.1 Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer Innenfor bestemmesområdet #1 skal det opparbeides minimum 250 m 2 felles uteoppholdsareal, hvorav minimum 200 m 2 sandlekeplass. Lekeområdet kan gjerne integreres med annet felles utomhus areal for alle aldersgrupper. Det tillates 6

7 opparbeidelse av støysvake "soner" med en form for innglassing, takoverbygg eller andre tiltak. Utearealet må opparbeides i tråd med formingsveileder for Sola sentrum og gjeldende norm for utomhusanlegg i Sola kommune og være en del av utomhusplanen. Planen skal godkjennes av Sola kommune. 8.2 Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer Innenfor bestemmesområdet #2 skal det opparbeides takterrasse på minimum 200 m 2. Arealet skal utformes slik at det kan benyttes av beboere i alle aldre (0-100 år). Det skal etableres levegg, takoverbygg i glass og beplantning på takterrassen, samt støysvake soner. Utearealet må opparbeides i tråd med formingsveileder for Sola sentrum og gjeldende norm for utomhusanlegg i Sola kommune og være en del av utomhusplanen. Planen skal godkjennes av Sola kommune. 8.3 Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg Innenfor bestemmelsesområdet #3 tillates det balkonger fra kote +12 og oppover som overskrider byggegrense og reguleringsformålet sentrumsformål. 7