Saksframlegg. Detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38, offentlig ettersyn

Transkript

1 Saksframlegg Detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38, offentlig ettersyn Forslag til vedtak: Arkivsaksnr.: 14/19375 Bygningsrådet vedtar å legge ut to alternative forslag til detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38 ut til offentlig ettersyn, samtidig som de sendes på høring. Planforslagets alternativ 1 er vist på kart i målestokk 1:500, merket Faveo. Kartet er sist datert Bestemmelsene er sist endret Planforslagets alternativ 2 er vist på kart i målestokk 1:500, merket Trondheim kommune. Både kartet og bestemmelsene er datert Fram til sluttbehandling må det jobbes mer med fasader i samsvar med bygningsrådets flertallsmerknad i sak PS 6/14. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av boliger i stedet for kontor, og med en annen form på bygningene enn hva gjeldende reguleringsplan fra 2012 gir rammer for. For å få belyst saken på en best mulig måte gjennom høringsprosessen, har rådmannen benyttet seg av muligheten til å legge ut alternativer i tråd med plan- og bygningslovens Alternativ 1 er laget av forslagsstiller, mens alternativ 2 er utarbeidet av rådmannen. Forslagsstiller har ikke ønsket at det ble fremmet et alternativt forslag. Alternativ 1 medfører blant annet riving av eksisterende verneverdig bebyggelse og en komplettering av kvartalet. Forslaget er tilsvarende som i forespørselssak PS 6/14 som ble behandlet i bygningsrådet , men det avviker fra overordnede planer med hensyn på byform, arkitektur og kulturminnevern. Alternativ 2 ser på muligheten for utbygging med eksisterende verneverdig bebyggelse bevart. Forslaget er hovedsakelig i tråd med kommuneplanens arealdel, men avviker ved at det åpnes for østvendte og nordvendte boliger. Forslaget har ikke blitt forelagt bygningsrådet tidligere. Sør-Trøndelag fylkeskommune har varslet at planforslagets alternativ 1 kan utløse innsigelse basert på antikvariske vurderinger, fordi alternativet medfører riving av verneverdig bebyggelse. Saksfremlegg - arkivsak 14/

2 I begge alternativene legges det opp til boliger med næringslokaler i første etasje. Begge forslagene vil dermed bidra til flere boliger og gi flere gode næringslokaler i sentrum som bidrar til å styrke Midtbyen. Alternativ 1 tilrettelegger for cirka kvm fordelt på fem etasjer. Alternativ 2 har cirka 600 kvm lavere utbyggingsareal inkludert eksisterende bebyggelse, og nye bygg i fem og seks etasjer med variert byggehøyde. Både alternativ 1 og 2 har sine fordeler og ulemper. Alternativ 1 sikrer et større utbyggingsareal med flere boliger og butikklokaler, og den nye bygningsmassen kompletterer kvartalet ved å ha samme gesimshøyde som den omkringliggende bebyggelsen. Boligkvaliteten som oppnås i alternativ 1 er veldig god. Alternativ 2 legger også til rette for boliger og butikklokaler, og største gevinsten med forslaget er at eksisterende verneverdig bebyggelse bevares samtidig som den utnytter tomta på en akseptabel måte gjennom økt byggehøyde på deler av bygningsmassen. Kjøpmannsgata 36 er den siste intakte kjøpmannsgården i tre der bakgårdsbebyggelse er en integrert del av bygningsanlegget. Kjøpmannsgata er et av Trondheims viktigste kulturmiljø. Plassen Skipakrok er et viktig historisk sted og plassen danner en viktig forbindelse mellom Kjøpmannsgata og gågatenettet i Midtbyen. I planbeskrivelsen er det derfor spesielt sett på hvordan forslagene tar hensyn til denne plassen. Begge forslagene redegjør for hvordan den komplekse situasjonen kan håndteres, og begge har tilstrekkelig planfaglig kvalitet til å kunne anbefales, og begge ønskes belyst gjennom høringsprosessen for å etablere et best mulig beslutningsgrunnlag ved sluttbehandlingen. Alternativ 1 (til venstre) kompletterer kvartalet med ny bebyggelse. Alternativ 2 (til høyre) tar vare på antikvarisk bebyggelse og har et mindre kvartalsbygg med en høyere bakgårdsfløy. Innledning Planområdet omfatter eiendommene Kjøpmannsgata 36 og 38. Planområdet er på cirka 870 kvm. Komplett planforslag for alternativ 1 er innsendt Planforslaget er utarbeidet av Faveo prosjektledelse AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver og oppdragsgiver Villaservice AS. Alternativ 2 er vist i eget plankart og med egne bestemmelser og er behandlet i siste del av saksframlegget og er utarbeidet av rådmannen. Saksfremlegg - arkivsak 14/

3 Trondheim kommune Alternativ 1 til venstre og alternativ 2 til høyre skiller seg i volum og type bygg Planbeskrivelse Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslag for alternativ 1, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. En del forhold er også kommentert av rådmannen. Tidligere vedtak og planpremisser Begge alternativene følger opp intensjonene i arealdelen om byomforming og fortetting i sentrale byområder, og bygger opp under samarbeidet i Midtbyen Management mellom Trondheim kommune, gårdeiere og næringsliv i Midtbyen som er forankret i vedtak i sak PS 0048/12 av Framtidens byer, Sentrumsprosjektet. Planstatus I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som eksisterende bybebyggelse. Planområdet ligger innenfor hensynssone kulturmiljø og kulturlandskap, Midtbyen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt Begge eiendommer er regulert til forretning/ kontor og tillater riving av deler av bakgårdsbebyggelse med verneklasse C. Bygningen ut mot gate og tilliggende del av bakgårdsbebyggelse var planlagt bevart. Planen tillater kjeller. Det ble under forrige reguleringsprosessen jobbet med en løsning som ivaretar både verneinteresser og som legger opp til høy utnytting. Planen tillater kjeller. Illustrasjoner av gjeldende plan til venstre fra gata, til høyre bebyggelsens fotavtrykk Saksfremlegg - arkivsak 14/

4 Alternativ 1 er hovedsakelig i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel (KPA), men fraviker på bestemmelse vedrørende hensyn til historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi i bygningsmiljø. Flere retningslinjer i Midtbyveilederen og Veileder for arkitektur og byform blir ikke fulgt opp. Bestemmelser og temaer der forslaget fraviker, er delvis begrunnet i forslagsstillers vurdering. Alternativ 2 er i tråd med overordnede planer, bortsett fra bestemmelse i KPA om at ensidig østvendte og nordvendte boliger ikke tillates. Tidligere vedtak Vedtak i forespørselssak PS 6/14, Spørsmål om igangsetting av detaljregulering av Kjøpmannsgata 36-38: Bygningsrådet anbefaler igangsetting detaljregulering av området Kjøpmannsgata 36-38, gnr. 401, bnr. 258 og 311 på bakgrunn av materialet innsendt av forslagsstiller Faveo prosjektledelse AS datert Bygningsrådet vektlegger at det er ønskelig med god utnyttelse av tilgjengelige arealer i midtbyen, som en del av å utvikle midtbyen som et attraktivt sted for både handel, kontor og bolig. Planforslaget skaper et helhetlig uttrykk i bebyggelsen mellom Kjøpmannsgata og Krambugata, og bidrar til en tydeligere og mer ryddig innramming av Skipakrok. Flertallsmerknad: Flere steder innenfor elveslyngen er det rom før økt arealutnyttelse uten at det går ut over identiteten til midtbyen. En utvidelse av arealet i Kjøpmannsgata vil kunne bidra til at flere jobber og bor i sentrum. En så stor utnyttelse av arealet som forespørres i denne saken stiller imidlertid store krav til at de nye byggene gir noe tilbake til byrommet rundt seg, blant annet i form av arkitektonisk uttrykk. Merknadsstillerne forutsetter derfor at det fram til sluttbehandling jobbes grundig videre med å få til bedre fasadeuttrykk/mer spennende fasader enn det som kommer til syne i illustrasjonene til denne saken. Det forutsettes videre at det planlegges for publikumsaktivitet i første etasje. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene 401/311 og 401/258, begge eid av Kjøpmannsgata 38 DA. Beliggenhet Planområdet er avgrenset av Kjøpmannsgata i øst, Krambuveita i nord og nabotomtene med eksisterende bebyggelse i sør og vest. Kjøpmannsgata 36 er bebygd med et to etasjes hovedbygg ut mot gata og bakgårdsbebyggelse rundt et indre gårdsrom. Den benyttes i dag til butikk ( Løplabbet ) i første etasje mot gata og næring / tjenesteyting i øvrige arealer. På loftet i hovedhuset er det to boliger på cirka 40 og 60 kvm. Boligene har ikke tilrettelagt uteoppholdsareal, men bakgården har muligheter for uteopphold. Kjøpmannsgata 38 er i dag ikke bebygget, og i tomtegrensa er det et høyt gjerde mot Krambuveita og plassen med Skipakrok. Denne delen benyttes i dag til parkering, med inn- og utkjøring via portrommet. Saksfremlegg - arkivsak 14/

5 Planområdet ligger sentralt i Midtbyen og er markert med rødt. Omkringliggende bebyggelse er bybebyggelse fra ulike tidsaldre med blandet virksomhet, bl.a. forretninger og kontor, serveringssteder, kino, og hotell med kurs-/konferansearealer. Kjøpmannsgata 34 inneholder boliger i de øvre etasjene. Byggehøydene i kvartalet varierer fra 2 til 6 etasjer. Mot øst grenser planområdet mot øvre del av Kjøpmannsgata, med utsikt mot den grønne vollen ned mot nedre del av Kjøpmannsgata og bryggerekka mot Nidelva. Mot nord grenser planområdet til Krambuveita og plassen Skipakrok. Kunstverket Flytende, Flyvende med vannspeil og skulptur i granitt, av kunstner Geir Stormoen, dekker store deler av den 18 meter brede plassen. Foto av dagens bebyggelse og gjerdet som avgrenser bebyggbar tomt. Foto: Gulesider.no Grunnforhold Grunnboringer fra 1970 viste grunnforhold som er karakteristisk for Midtbyen. Grunnen består Saksfremlegg - arkivsak 14/

6 hovedsakelig av sand med tilfeldig forekommende lag av silt og grus, og kan som byjord inneholde forurensning av bl.a. bly og tjærestoffer. Dybde til fjell er stor. Planområdet er ikke registrert med faregrad på Trondheim kommunens aktsomhetskart -kvikkleire. Det går ingen offentlige ledninger over eiendommene i planområdet. Vann- og avløpsledninger ligger i Kjøpmannsgata. Kulturminner i grunnen Hele planområdet inngår i det automatisk fredede kulturminnet Middelalderbyen Trondheim, med intakte kulturlag fra middelalderen. Den arkeologiske forundersøkelsen som ble gjennomført i 2007 (NIKU: Rapport Arkeologiske utgravinger TA 2007/07; Arkeologisk forundersøkelse, miljøovervåking med kartlegging av tilstand på intakte kulturlag) viser aktivitetsspor etter bosetting og byggeaktivitet i middelalderen, med det eldste kulturlaget datert til AD og lag fra den eldste bosettingsfasen datert til AD De jordkjemiske analysene viste at intakte kulturlag har dårlig bevaringstilstand og bevaringsforhold som gjør dem sårbare for tiltak som medfører tilførsel av oksygen. Naturverdi og rekreasjonsverdi Arealet er uten vegetasjon, og brukes ikke til rekreasjon eller opphold for barn og unge. Stedets karakter Planområdet ligger på platået som avgrenses av Nidelva. Mot øst går skråningen ned mot elva. Planområdet er tilnærmet flatt med en svak stigning mot vest opp til om lag kote 7. Det er lite sol i gårdsrommet på den bebygde delen av tomten. Planområdet ligger i det ytterste kvartalet mot øst og bebyggelsen består derfor både av Kjøpmannsgatas tradisjonelle bebyggelse og etterkrigstidens forretningsgårder. Kjøpmannsgata 36 Kjøpmannsgata 36 er den siste intakte kjøpmannsgården i tre der bakgårdsbebyggelse er en integrert del av bygningsanlegget. Gatehuset med tilhørende tradisjonell bakgårdsbebyggelse er registrert på det antikvariske kartet i verneklasse C. Eiendommen har historie tilbake til tallet og Thomas Angell ble sannsynligvis født her, i 1692, se vedlegg. Bebyggelsen er trolig oppført kort tid etter bybrannen i 1841, bygd som en kjøpmannsgård av kjøpmannen Hans Arentz, som også eide en brygge mot Nidelva (Kjøpmannsgata 53). I årene holdt Frøken Storms pikeskole til her. Bilde av Kjøpmannsgata 36 (ukjent år) og bilde av bakgårdsbebyggelsen fra nåtid. Saksfremlegg - arkivsak 14/

7 Bebyggelsen i Kjøpmannsgata 36 har blitt modernisert gjennom årene, men har intakte aldersverdier, spesielt i interiøret. Det er en hvelvkjeller under bygget. Denne er sannsynligvis fra før 1708 og tilhørte en bygning som sto på tomten før brannen. Kjøpmannsgata Kjøpmannsgata består av flere sekvenser. Planområdet inngår i en rekke av bygninger langs Kjøpmannsgatas midtre del som strekker seg fra Gamle rådhus (dagens hovedbibliotek) til Olav Tryggvasons gate. I denne sekvensen har bygningene jevnt over en høyde på to etasjer unntatt forretningsgården i Kjøpmannsgata 34 som er høyere (se skravur). Kjøpmannsgatas unike karakter i denne sekvensen preges av de lave kjøpmannsgårdene på den ene siden og kjøpmennenes brygger (lagerhus) på den andre siden, og det har historisk vært en sammenheng mellom gårdene og bryggene. Kjøpmannsgata er et av Trondheims viktigste kulturmiljø. Flere bygg i området er registrert med høy eller svært høy antikvarisk verdi. Opprisset viser den lave bebyggelsen i 2 etasjer, og avvikende høyde i Kjøpmannsgata 34. Tomta er markert med rødt. Kvartalet Den historiske eiendoms- og bebyggelsesstrukturen har i dette kvartalet gjennomgått en rekke endringer. En del av det opprinnelige trehuskvartalet ble erstattet av høyere bygninger, karakterisert som funkisgårder, i søndre del av kvartalet på tidlig 50-tallet. Den opprinnelige trehusbebyggelsen i Krambugata og Kjøpmannsgata 38 ble ødelagt i en brann i 1959, og Krambuveita ble utvidet til en bredde på 18 meter. I 1995 ble plassen etablert. Dette førte til at gjenværende areal i Kjøpmannsgata 38 bare er 5-7 meter bredt. Den ledige tomten er smal (kart til venstre og midtre bilde). Kjøpmannsgata med Ola Brun gården (bilde til høyre) Lave bygårder med tilhørende brygger (til høyre), Kjøpmannsgata 36 og 34 før Ola Brun-gården ble bygd (til venstre). Saksfremlegg - arkivsak 14/

8 Forslagsstiller har laget en analyse av bygningsmiljøet og fasaderekka i Kjøpmannsgata som viser bygningstyper, gesimshøyder kvartaler og rytme, og som viser en by i endring. Analysen er vedlagt. Trafikkforhold Trafikkmengde i Kjøpmannsgata på den aktuelle strekningen er på ÅDT. Mange fotgjengere beveger seg langs begge sider av Kjøpmannsgata, og det er betydelig sykkeltrafikk i sykkelfeltene som inngår i en sentral hovedrute for sykkel. Planområdet tilhører Ila skolekrets, med en rettlinjet skolevegstrekning og fortau og lysregulerte kryss på hele skolevegstrekningen. Gangvegsystemet er en del av midtbyens gatestruktur, som byr på muligheter for snarveger for gående, uten at dette er registrert spesielt. Det er ikke registrert snarveger innenfor planområdet. Det er svært god kollektivdekning i Olav Tryggvasons gate med nærmeste holdeplass ca 150 m unna. Varelevering og søppelhenting foregår i dag med stopp i Kjøpmannsgata og transport via portrommet. Deler av planområdet er utsatt for støy fra Kjøpmannsgata og ligger i rød støysone, jf. kommunens støysonekart og støyrapport utarbeidet av Multiconsult Innover mot Cicignons plass går støybelastningen gradvis ned fra rød til gul støysone. Planområdet ligger inntil en av hovedtrafikkårene i Midtbyen og er dermed utsatt for luftforurensning. Kjøpmannsgata ved Krambuveita vil med stor sannsynlighet overholde forurensningsforskriftens grenseverdier for luftkvalitet, gitt dagens trafikkmengde og renholdsregime. Annen infrastruktur Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Beskrivelse av planforslag alternativ 1 Arealbruksformål er kombinert bolig/forretning/kontor. Bebyggelsen er en hjørnegård i fem etasjer uten kjeller. Eksisterende bebyggelse i Kjøpmannsgata 36 forutsettes revet, og hele planområdet vil bli bebygd. Bakgården vil bli bebygd i en etasje, og det vil bli tilrettelagt for uteopphold på taket av denne. Det tillates etablert kjeller under bebyggelsen. Ny bebyggelse i første etasje skal i hovedsak benyttes til næringsvirksomhet, mens de øvrige etasjene vil inneholde inntil 30 boliger eller kontor. Dette gir en tetthet på 34 boliger pr. daa. Første etasje planlegges med delvis inntrukket hjørne og planlegges benyttet som næringslokaler, inngang til trapperom, sykkelparkering, boder og renovasjon. Den nye bebyggelsen vil få et maksimum bruksareal over bakken på ca kvm. Stedstilpasning Alternativ 1 tilrettelegger for en komplettering av kvartalet, og ny bebyggelse viderefører eksisterende høyder på omkringliggende bebyggelse i kvartalet, men avviker fra den toetasjers høye Jensengården i Kjøpmannsgata 40. Saksfremlegg - arkivsak 14/

9 Struktur og plassering, volumoppbygning, høyder Bebyggelsen er en hjørnegård i et kvartal, der den omsluttende bebyggelsen gir et skjermet gårdsrom. Bebyggelsen er utformet med en bygningsdybde som kan gi gode dagslysforhold og gjennomlyste leiligheter. Hjørnegården består av ett volum med samme høyde. Arkitektoniske intensjoner Fasadene skal være av materialer med høy kvalitet. Dette er ikke sikret i bestemmelser. Åpninger i fasaden skal ha en rytme som er gjenkjennbar i bebyggelsen i omgivelsene. Illustrasjon viser utadvendt første etasje, som er noe inntrukket, og kontakten ut mot byrommet. Bomiljø og uterom Leilighetene vil ha varierende størrelse. Uterom vil være på private balkonger mot gårdsrom og på fellesareal på tak av første etasje i gårdsrommet. Støytiltak Uterom ligger på stille side. Leilighetene lengst mot Kjøpmannsgata ligger i rød støysone og må ha minst ett soverom og halvparten av oppholdsrom på stille side. Hjørneleilighetene har ikke stille side. Dette må justeres før sluttbehandling. Leilighetene lengre bort fra Kjøpmannsgata ligger i gul støysone. De fleste er gjennomgående og har en stille side. Noen leiligheter er ensidig belyst mot syd eller nord. De mot nord har ikke en stille side. Mot plassen og mot Kjøpmannsgata må det gjøres tiltak i fasaden. Parkering og avfallshåndtering Avfall håndteres i bebyggelsens første etasje. Det settes ikke av egne parkeringsplasser for bil. Det er avsatt plass til sykkelparkering for boligene i første etasje, med inngang fra plassen. Tilknytning til infrastruktur Bebyggelsen knyttes til fjernvarmenettet. Bygget skal ha sprinkleranlegg med foreslått tilknytning i privat vannkum. Forbruksvann kan enten Saksfremlegg - arkivsak 14/

10 tilknyttes i privat kum eller benytte eksisterende forbruksledning tilknyttet kommunal ledning. Spillvann kan ledes til kommunal kum eller benytte eksisterende spillvannsledning tilknyttet kommunal ledning. Overvann håndteres på egen tomt med infiltrasjon i byggegropen. Planlagt gjennomføring I alternativ 1 vil byggeområdet bli bygget ut samlet etter at Kjøpmannsgata 36 er revet. Forslagsstillers redegjørelse for forhold som i alternativ 1 ikke er i tråd med overordnede føringer Rådmannen mener at alternativ 1 er hovedsakelig i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel (KPA), men fraviker på bestemmelse vedrørende hensyn til historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi i bygningsmiljø og enkelte av retningslinjene i kommunens vedtatte veiledere. Forslagsstiller mener at alternativ 1 er akseptabel i forhold til de verdier som nevnes her, og viser til vedlegg 7, planbeskrivelsen. Under følger utdrag av forslagsstillers redegjørelse: KPA kapittel 9. Byforming og arkitektur 9.7: For tiltak inntil eksisterende bygning som i seg selv eller som del av et bygningsmiljø har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi, skal hensynet til slike verdier vektlegges. Det skal legges vekt på å legge til rette for bruk av historisk verdifulle bygninger. Forslagsstillers kommentar: Det er foretatt en helhetlig vurdering og for å få til en hensiktsmessig tomteutnyttelse og en helhetlig utforming av bebyggelsen i det aktuelle kvartalet, er det ikke mulig å bevare og ta i bruk Kjøpmannsgata 36 med tilhørende bakgård. KPA, bestemmelse 36, retningslinjer for hensynssone kulturmiljø og kulturlandskap: I områder avmerket som hensynssoner kulturmiljø og kulturlandskap skal den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen og områdenes særpregede miljø, herunder landskapsverdier, søkes bevart. Forslagsstillers kommentar: Som over. KPA, bestemmelse 36, bestemmelse for hensynssone Midtbyen: Bygningsmiljøet og byrommene er kulturhistorisk verdifullt, og det skal derfor legges stor vekt på bevaring av dette. Den historiske trehusbebyggelsen skal tas spesielt hensyn til. Forslagsstillers kommentar: Bygningsmiljøet i Kjøpmannsgata er en blanding av bygninger fra ulike epoker og forteller om en historisk utvikling av Midtbyen. Planforslaget utgjør en volummessig komplettering av et helhetlig funkiskvartal. (Hensynet til trehusbebyggelsen er ikke kommentert.) Midtbyveilederes hovedmål: Å bevare og videreutvikle Midtbyens særpreg og helhetsmiljø. Det er spesielt viktig å beholde Trondheims karakter som treby. Å utnytte arealene i Midtbyen så godt som mulig, innenfor hensynet til verneverdiene. Forslagsstillers kommentar: Det foreslåtte bygningsvolumet henvender seg til Kjøpmannsgata og plassen med Skipakrok og inngår dimensjoneringsmessig i et enhetlig funkiskvartal. Saksfremlegg - arkivsak 14/

11 Komposisjonsmessig og materialmessig snakker nybygget et språk som tilpasser seg den tradisjonelle arkitekturen i området. (En god utnytting innenfor hensynet til verneverdiene, og Trondheims karakter som treby er ikke kommentert.) Midtbyveilederes overordnede hensyn: Bygningsmiljø og byrom - Det skal legges stor vekt på å bevare bygningsmiljø og byrom. Trehusene: Det skal tas spesielt hensyn til den historiske trehusbebyggelsen. Midtbyveilederens retningslinjer for utforming i den nordøstre del av Midtbyen: Rekker av gjennomgående lave bygninger bør bevares. Det gjelder for eksempel langs hovedaksene i Cicignons plan; Munkegata og Kjøpmannsgata, hvor de lave husene forsterker aksenes uttrykk og refererer til da aksene ble anlagt. Nordlige kvartaler og deler av Olav Tryggvasons gate har også slike husrekker. Forslagsstillers kommentar: (Ikke kommentert) Veileder for arkitektur og byform, , Historiske bygningsmiljø skal bevares. og 5.11, Ta vare på antikvarisk verdifulle bygninger Forslagsstillers kommentar: Det er utført vurderinger av sammenhenger for helhet, særpreg og samspill mellom de ulike bygningsmiljøene. Forslagsstillers vurdering av virkninger av alternativ 1 Risiko- og sårbarhetsanalyse Analysen viser at det er nødvendig å ta hensyn til risiko ved kulturminner og vegtrafikkstøy. Virkninger for stedets karakter Planområdet inngår i et kvartal der søndre del ble oppført på 50- og 60-tallet og representerer en tidsepoke der det ble oppført større funkisgårder i Trondheim. Alternativ 1 utfyller helheten i kvartalet, som består av bebyggelse 5-6 etasjer. Forslaget har en tilsvarende dybde som eksisterende bebyggelse. Kjøpmannsgatas bygningsmiljø bestod opprinnelig av kjøpmannsgårder i tre og mur. En del av disse er bevart, men bygningsmiljøet som helhet forteller også en historie om midtbyens utvikling. Alternativ 1 føyer seg inn i en fasaderekke der ulike løsninger for nye bygg har kommet til uttrykk over tid. Dette gir en naturlig variasjon i byggehøyder og fasaderytme. Alternativ 1 tilfører gatebildet en åpen første etasje som henvender seg til gateplan i Kjøpmannsgata, og gir nye og utadrettede funksjoner i gatebildet. Forslagsstiller mener at volumet er enkelt og faller mer naturlig på plass i bybildet. Bygningsmiljøet i Kjøpmannsgata opprettholder en fasaderytme, og gis en naturlig variasjon i gesimshøyde, som vist i gateoppriss (se vedlegg 1). Saksfremlegg - arkivsak 14/

12 Virkninger for kulturminner og kulturmiljø Bygningen i Kjøpmannsgata 36 er opprinnelig del av et bygningsmiljø i Kjøpmannsgata, som består av kjøpmannsgårder på den ene siden av gata og brygger på den andre siden. Alternativ 1 medfører at bygningen i Kjøpmannsgata 36 rives. Virkning for naboer inne i kvartalet Ved å unngå å trekke volumet helt fram til eiendomsgrensen kan man ha uteareal og vinduer mot sør. Dette gir en vesentlig bedre utnyttelse av tomta. Virkninger for estetikk og arkitektonisk kvalitet Alternativ 1 legger rammer for nybygg som etter forslagsstillers mening kan høyne den arkitektoniske kvaliteten i området. Nybygget skal utformes med fasader som har høy arkitektonisk kvalitet. Bruken av bygget til næringsvirksomhet og boliger forsvarer ikke et ekspressivt og «spennende» fasadeuttrykk. Bygningen skal være enkel, underordne seg og ta farge av omgivelsene. Fasadeuttrykket er vist med en enkel repetisjon av vertikale vindusformater og er komposisjonsmessig tilpasset den tradisjonelle bebyggelsen i Kjøpmannsgata. Virkninger for byrom Alternativ 1 kompletterer byrommet ved å definere den siste veggen langs plassen Skipakrok. Dette tilfører inngangssoner, åpne fasader og endret aktivitet og gangmønster over plassen, noe som vil aktivisere denne delen av byromsforløpet Cicignons plass plassen Skipakrok i positiv retning. Forslagsstiller mener at dimensjonene på byrommet blir godt med en høy bygning på den ubebygde tomten. Sol- og skyggeforhold Sammenlignet med dagens situasjon vil forholdene blir noe dårligere på plassen og i Kjøpmannsgata noen tid på året og døgnet. For uteoppholdsarealet og balkongene i planområdet vil det være sol store deler av dagen om sommeren. Virkning for kulturminner i grunnen Forundersøkelser fra gjeldende reguleringsplan avdekket at bevaringsforholdene er slik at kulturlagene er sårbare for inngrep som kan medføre økt oksygentilførsel. Ny bebyggelse skal legges på bakken, og det skal ikke etableres kjeller som krever utgraving av jordlagene i samme grad som gjeldende regulering. Rekreasjonsbruk og barn og unges interesser Byens tilbud med butikker og enkle serveringssteder representerer et rekreativt tilbud for mange, og den nye bebyggelsen vil gi et økt tilbud innen dette. Forslaget utløser ingen endringer i forhold til barn og unges interesser. Økt attraktivitet i sentrum gleder barn og unge. Trafikkforhold Økt areal med handelsvirksomhet vil kunne medføre en viss økning av vareleveransene til området. Varelevering er forutsatt å foregå ved stopp i gata, slik som i resten av Midtbyen. Andel areal til næringsvirksomhet er imidlertid av begrenset omfang, så økningen av vareleveranse vil være marginal. Sosial infrastruktur Forslaget medfører flere boliger i Midtbyen, og er således i samsvar med kommunens overordnede mål om at flere skal bosette seg i sentrum. Planlagt bebyggelse gir et godt tilskudd til Saksfremlegg - arkivsak 14/

13 utvalget av boligtyper i sentrum. Det planlagte antall leiligheter har ikke noen betydning for skoleeller barnehagesituasjonen i bydelen. Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget for alternativ 1 medfører en økning i næringsarealene i Midtbyen, og med dette en økning av handelsareal (utadrettet virksomhet på gateplan). Dette vil medføre økt aktivitet i området og en styrking av Midtbyen som handelssentrum. Forslagsstillers konklusjon for alternativ 1 Den eksisterende situasjonen er vanskelig å utnytte med en gjenværende tomtebredde på bare 5-7 meter. Kjøpmannsgata 36 foreslås derfor revet. Forslagsstiller ønsker en enklere geometri som også gir bedre uteareal, bedre solforhold og bedre dagslysforhold i leilighetene. Volumene faller naturlig på plass i kvartalet og gata fordi omkringliggende bebyggelse i kvartalet er høy. Forslaget er en naturlig fullføring av et kvartal der all bebyggelse har en ensartet høyde på fem etasjer. Det rydder opp i en uavklart situasjon og gir plassen en romlig definisjon. Forslagsstiller mener at prosjektet vil styrke plassen og gi liv og aktivitet, og at solforholdene på plassen vil bli akseptable. Rådmannens vurdering av virkninger av alternativ 1 De beskrivelsene av virkninger der rådmannen er uenig med forslagsstiller, kommenteres temavis. Rådmannen mener at planforslaget for alternativ 1 gir et godt utgangspunkt for gode boliger i Midtbyen. Planforslaget viser stort sett gjennomgående boliger som har tilgang til stille side mot syd eller vest. Dette gir gunstige plasser for uteopphold, på balkonger og i gårdsrommet og på taket av første etasje. Leilighetene har god takhøyde og gode forhold for dagslys. Virkninger for stedets karakter Rådmannen mener at stedets karakter er sammensatt. Kvartalet har en karakter som er felles for mange av Midtbyens kvartaler og består av en blanding av forretningsgårder fra ulike tiår i etterkrigstiden. Men tomtens tilknytning til Kjøpmannsgata, som er en unik gate i byen med sine lave kjøpmannsgårder og tilhørende brygger, gir tomta en ekstra dimensjon som rådmannen mener er viktig å ta hensyn til. Alternativ 1 tar i første rekke hensyn til de høyeste bygningene fra nyere tid, mens hensynet til bevaring av Kjøpmannsgatas særpreg tillegges liten vekt. I dette gatebildet avviker Kjøpmannsgata 34 (Ola Brun-gården) fra de lave to etasjes bygårdene, med sine fem etasjer og inntrukket toppetasje. Tilføring av ytterligere en høy bygning i gata vil bidra til å endre Kjøpmannsgatas preg i denne delen av gata, og bidrar til at den historiske sammenhengen blir mindre tydelig. Virkninger for plassen med Skipakrok Skipakrok utgjør en offentlig plass som binder bryggemiljøet og Kjøpmannsgata sammen med Midtbyens gågatenett. Plassen ble opparbeidet i 1996 i forkant av tusenårs-jubileet, med et godt dekke og et stort og viktig kunstverk liggende i et vannspeil. Det er etablert benker i solveggen i nordre del. Plassen har kvaliteter som settes pris på av byens befolkning, og er et viktig sted i byen på grunn av sin historiske betydning. En ny bygning på den ledige tomten med utadrettede funksjoner på bakkeplan vil styrke aktiviteten på plassen, uansett om den er lav eller høy. Solforhold har derimot stor betydning for om en plass blir et godt oppholdssted, derfor vil tilrettelegging med kontinuerlig høy bebyggelse Saksfremlegg - arkivsak 14/

14 på sørsiden være uheldig. I alternativ 1 legges det opp til fem etasjer i hele bygningens lengde, som skyggelegger plassen store deler av året og dagen. Skyggen strekker seg helt over til veggen på Jensen-gården på motsatt side. Beskrivelse av planforslag alternativ 2 Arealbruksformål er kombinert bolig/forretning. Bebyggelsen er en gård i fem etasjer med inntrukket sjette etasje, uten kjeller. Det er en sidefløy i bakgården. Eksisterende bebyggelse i Kjøpmannsgata 36 med halve bakgårdsbygningen og hvelvkjellere bevares. Bakgården vil være åpen. Det legges til rette for felles uterom på tak. Ny bebyggelse i første og delvis andre etasje skal i hovedsak benyttes til næringsvirksomhet, mens de øvrige etasjene vil inneholde boliger. Det er ikke inntrukket hjørne. I tillegg til næring benyttes første etasje som inngang til trapperom, sykkelparkering, boder og renovasjon. Det er cirka 530 kvm i eksisterende bebyggelse over bakken (kjøpmannsgården og del av bakgårdsbebyggelsen). Tilbygget til kjøpmannsgården vil være cirka 90 kvm. Bygården med bakgårdsfløy vil være ca kvm. Planforslaget gir totalt cirka 2400 kvm BRA. Kjøpmannsgatas lave preg beholdes med kjøpmannsgården og tilbygget Stedstilpasning Planforslagets alternativ 2 forholder seg både til Kjøpmannsgata lave karakter og kvartalets bebyggelse av høyere forretningsgårder. Struktur og plassering, volumoppbygning, høyder Tilbygget til kjøpmannsgården vil være et tilsvarende lavt volum som kjøpmannsgården. Kvartalsbebyggelsen vil være en gård med rektangulær plan i fem etasjer med en bakgårdsfløy i seks etasjer. Bomiljø Det legges opp til boliger i etasjene over bakkeplan. Alle leilighetene kan få tilgang til stille side. Leilighetene i blokken mot plassen kan være gjennomlyste, mens bakgårdsfløyen vil gi ensidig belyste leiligheter vendt mot øst, som ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel Deler av nordfløyen vil også få norvendte ensidig belyste leiligheter. Et avbøtende tiltak vil være tilgang til felles takterrasse på taket av blokken mot plassen. Et lavt bygg mot øst vil dessuten åpne opp kvartalet mot bryggerekka og elva, og gi mer lys og luft for leilighetene inne i gårdsrommet. Saksfremlegg - arkivsak 14/

15 Støytiltak Kjøpmannsgården og tilbygget vil skjerme gårdsrommet for støy fra Kjøpmannsgata og skape et stille nok gårdsrom. Leilighetene nærmest Kjøpmannsgata vil måtte være gjennomgående. Parkering og avfallshåndtering Dette vil være likt som for alternativ 1. Tilknytning til infrastruktur Dette vil være likt som for alternativ 1. Forslagsstillers konklusjon for alternativ 2 Forslagsstiller mener at rådmannens alternativ gir løsninger som er dårlig egnet for bolig og som neppe tilfredsstiller kommunens uteromsnorm. Arealene på plan 1 vil være små og lite egnet til attraktive næringslokaler som kan aktivisere plassen. Planforslaget er en forverring i forhold til gjeldende plan etter de fleste vurderingskriterier. Forslagsstiller mener at de mangelfulle kvalitetene i rådmannens alternativ gjør at markedsprisene er for lave til at utbygging i henhold til planen kan bli regningssvarende og mener at planen derfor ikke vil bli realisert. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslagene medfører ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Samråd Det er gjennomført eget samrådsmøte med antikvariske myndigheter Det vises til vedlagte møtereferat. De antikvariske myndigheter anbefaler en utbygging som bevarer bebyggelsen i Kjøpmannsgata 36. Innspill til alternativ 1 Oppstart ble varslet til naboer, myndigheter og berørte parter, samt i Adresseavisen, Det er kommet inn seks innspill. Sør-Trøndelag fylkeskommune i brev viser til bevaringshensyn og hensynet til den historiske bryggebebyggelsen i Kjøpmannsgata og melder at det vil kunne komme innsigelse mot et planforslag som innebærer riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av en fem etasjer høy bygning mot Kjøpmannsgata. Forslagsstillers kommentar: Viser til egen fremstilling av virkninger av planforslagets alternativ 1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i brev viser til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 om behandling av støy i reguleringsplaner. Videre vises det til at grunnen må undersøkes nærmere med hensyn til forurensning, selv om eiendommen ikke berøres av kommunens aktsomhetskart for forurenset grunn. Fylkesmannen viser videre til krav om ROS-analyse og universell utforming. Forslagsstillers kommentar: Alle disse forhold behandles i planbestemmelsene eller i lover og forskrifter. Riksantikvaren i brev viser til at planområdet ligger innenfor «middelalderbyen Trondheim», som er et automatisk fredet kulturminne. Riksantikvaren har i gjeldende plan gitt dispensasjon fra den automatiske Saksfremlegg - arkivsak 14/

16 fredningen, forutsatt at det gjennomføres automatisk gransking av alle berørte automatisk fredede kulturminner. Dette må vurderes på nytt når det nå foreslås ny regulering. Krever at følgende bestemmelse tas inn: «Automatisk fredet kulturminne. Inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på kulturminnet på en måte som er nevnt i kulturminneloven 3, er forbudt uten særskilt tillatelse fra kulturminnemyndighetene.» Forslagsstillers kommentar: Riksantikvarens krav er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. TrønderEnergi i e-post gjør oppmerksom på at strømforsyning til eiendommen må avklares med energiselskapet. Forslagsstillers kommentar: Det er tatt inn krav om slik avklaring i planbestemmelsene. Trondheim og omegn boligbyggelag, TOBB, samrådsmøte Det er gjennomført et eget møte mellom eier av naboeiendommen 421/322, TOBB, og forslagsstiller den , hvor man diskuterte fremtidig bebyggelse og utnyttelse av kvartalet. Forslagsstillers kommentar: Ingen Fortidsminneforeningen i e-poster skriver at denne saken har stor betydning for foreningen, og at de ønsker å få tilsendt planmaterialet når det foreligger. Forslagsstillers kommentar: Foreningen er høringspart når forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens vurdering Kjøpmannsgata ligger i en komplisert bysituasjon der mange hensyn, og til dels motstridende hensyn, skal avveies. Derfor foreslår rådmannen å legge ut to alternativer til høring slik at man kan få belyst saken i et bredest mulig perspektiv: Alternativ 1 kompletterer det eksisterende kvartalet med høy bebyggelse, fremmet av forslagsstiller. Alternativ 2 bevarer og utvider den lave bebyggelse Kjøpmannsgata, og forsøker å finne en løsning som sikrer både vern og utbygging, fremmet som alternativ av rådmannen. Rådmannen er positiv til at det legges til rette for flere boliger i Trondheim sentrum slik begge alternativene gjør. Dette bidrar til å styrke byliv og handel i Midtbyen, og bidrar til en bærekraftig byutvikling som gjør det lettere for flere å leve miljøvennlig. Det er fordeler og ulemper med begge planforslagene. Alternativ 1 gir bedre og flere boliger enn alternativ 2. Boligene vender mot syd og vest, mot et stille og lukket gårdsrom. Uteoppholdsarealet er lagt på taket av første etasje slik at solforholdene blir akseptable. I alternativ 2 må noen boliger være østvendte. Dette er uheldig og krever tilrettelegging for uterom på takterrasse. Alternativ 2 vil med den lave bebyggelsen mot øst, gi mer lys og luft for leilighetene inne i gårdsrommet enn alternativ 1. Skipakrok er arnestedet for Trondheims mer enn tusen år lange historie. Plassen har derfor stor historisk betydning. Plassen er også en viktig forbindelse mellom bryggerekka i Kjøpmannsgata og gågatenettet i byen, og den har et potensial for økt bruk. Begge forslagene vil bidra til å gi aktivitet til byrommet med næringslokaler på gateplan. Alternativ 1 vil gi langt mer skygge enn alternativ 2, fordi det legges opp til en kontinuerlig høy bebyggelse mot syd i motsetning til Saksfremlegg - arkivsak 14/

17 alternativ 2 som har en avtrappende høyde. En omarbeiding av alternativ 1, med en åpning i deler av denne fasaden, ville kunne gi plassen bedre solforhold. Rådmannen er opptatt av at Trondheims karakter og identitet som by styrkes. Byens verneverdige trehusbebyggelse er en viktig del av denne identiteten. Etter hvert som andelen av denne bebyggelsen synker, får de resterende objektene og kulturmiljøene økt verdi. Kjøpmannsgata er en spesiell gate i Midtbyen fordi sammenhengen mellom de store bryggene på den ene siden og bygårdene på den andre side av festningsvollen danner et unikt kulturmiljø. Alternativ 1 tar i liten grad hensyn til Kjøpmannsgatas spesielle karakter, men bygger i stedet opp rundt den eksisterende bebyggelsen fra nyere tid i kvartalet. Resultatet er et ryddigere med mer ensformig bymiljø. Alternativ 2 forsøker å bevare og komplettere den lave trehusbebyggelsen, og skape en sammenheng mellom bymiljøet i Kjøpmannsgata og byens øvrige bebyggelse. Resultatet er et mer mangfoldig bymiljø og mer i tråd med det som er typisk for Trondheims bybilde. Gjennom høringen vil man kunne få belyst ulike sider av begge alternativene, og dermed få et grundig og godt beslutningsgrunnlag som kan framlegges til sluttbehandlingen. Konklusjon Rådmannen finner at planforslagene er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslagene er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslagene har en god planfaglig kvalitet og kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vidar Vollan saksbehandler Vedlegg: Vedlegg 1 Reguleringskart, alternativ 1 Vedlegg 2 Reguleringskart, alternativ 2 Vedlegg 3 Reguleringsbestemmelser, alternativ 1 Vedlegg 4 Reguleringsbestemmelser, alternativ 2 Vedlegg 5 Illustrasjoner av planforslag, alternativ 1 Vedlegg 6 Illustrasjoner av planforslag, alternativ 2 Vedlegg 7 Planbeskrivelse Faveo Vedlegg 8 Historisk utvikling av eiendommen og området Vedlegg 9 Støyrapport Saksfremlegg - arkivsak 14/

18 Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: Sak: 38/15 Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 14/19375 VEDTAK: Bygningsrådet vedtar å legge ut to alternative forslag til detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38 ut til offentlig ettersyn, samtidig som de sendes på høring. Planforslagets alternativ 1 er vist på kart i målestokk 1:500, merket Faveo. Kartet er sist datert Bestemmelsene er sist endret Planforslagets alternativ 2 er vist på kart i målestokk 1:500, merket Trondheim kommune. Både kartet og bestemmelsene er datert Fram til sluttbehandling må det jobbes mer med fasader i samsvar med bygningsrådets flertallsmerknad i sak PS 6/14. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Ottar Michelsen (SV), alternativt forslag pva SV og KrF: Bygningsrådet vedtar å legge ut detaljregulering av Kjøpmannsgata 36 og 38 ut til offentlig ettersyn, samtidig som saken sendes på høring. Bygningsrådet legger planforslag merket alternativ 2 til grunn for videre behandling, som vist på kart i målestokk 1:500, merket Trondheim kommune. Både kartet og bestemmelsene er datert Fram til sluttbehandling må det jobbes mer med fasader i samsvar med bygningsrådets flertallsmerknad i sak PS 6/14. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Votering Ved alternativ votering mellom innstillingen og Michelsens forslag ble innstillingen vedtatt mot 5 stemmer (1V, 1SV, 2KrF, 1PP) avgitt for Michelsens forslag. Saksprotokoll for Bygningsrådet

19 Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet