Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Kongens gate 43, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 142/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Kongens gate 43, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 14/47732 Vedtak: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Kongens gate 43 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN arkitekter AS datert og senest endret med bestemmelser senest datert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Notater fra rådmannen datert , og lagt på innsyn. Ordfører Rita Ottervik (Ap) viste til notat fra rådmannen datert og tok opp forslag til endret innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Kongens gate 43 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN arkitekter AS datert og senest endret med bestemmelser senest datert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest datert Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og ordførerens forslag ble ordførerens forslag enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Kongens gate 43, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 14/47732 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Kongens gate 43 som vist på kart i målestokk 1:500, merket PLAN arkitekter AS datert og senest endret med bestemmelser senest datert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, vedlagt som vedlegg 1. 1

3 Innledning Det innsendte planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver og oppdragsgiver Stiftsstaden AS. Komplett planforslag forelå Planarbeidet for Kongens gate 43 har hovedsakelig to formål: 1) Legge til rette for ny bebyggelse på en tomt der de gamle byggene er revet. 2) Endre reguleringsformålet fra forretning/kontor til forretning/kontor og bolig. Eiendommen ble i 2010 regulert til forretning/kontor, og reguleringen forutsatte riving av bebyggelsen i Kongens gate 43 og uthusene i Smedbakken 5. Hovedgården i Smedbakken 5 ble imidlertid regulert til bevaring, og er fortsatt intakt, men i dårlig forfatning. Tomten har en fremtredende plassering på hjørnet av Smedbakken og Kongens gate, med tett by på alle kanter. Det er trafikkstøy fra to sider; fra Kongens gate og Smedbakken. Hovedutfordringen i planarbeidet har derfor vært å finne gode løsninger for bolig slik at bokvaliteten kan bli akseptabel. En viktig premiss har også vært å finne en gunstig blanding mellom boligareal og næringsareal. Det er i tillegg lite tilgjengelig areal til uterom. Tiltakshaver ønsker å legge til rette for nye bygninger med blandet bruk av bolig og forretning/kontor på de to ledige tomtene, samtidig som eksisterende bygning i Smedbakken 5 bygges om og innlemmes i et sammenbygget anlegg. Boligarealet er tenkt brukt til bofellesskap med 15 hybler som har felles kjøkken, bad og oppholdsrom. Alle hybler bortsett fra de to som er i første etasje i eksisterende bygning i Smedbakken 5, har vindu mot stille gårdsrom. Rådmannen mener at dette er akseptabelt ut fra en helhetlig vurdering, men både fylkesmannen og Statens vegvesen har innsigelse til planen vedrørende støy. For dem er dette en prinsippavklaring om bokvalitet når det gjelder støy. De mener at krav til stille side må gjelde for hver enkelt hybel (soverom), ikke bare for boenheten. Hyblene har tilgang til fellesrom (stue og kjøkken) som har stille side. Planen kunne vært løst om man fjernet de to hyblene. Dialogmøte mellom kommunen og fylkesmannen og Statens vegvesen er holdt, uten at det er blitt enighet. Også for rådmannen har saken en prinsipiell side. Om støykrav til boliger skal gjelde for hver enkelt hybel i et bofellesskap, kan det bli vanskelig å utvikle boliger i tilsvarende eksisterende småhusbebyggelse i Midtbyen. Rådmannen mener det er viktig at det blir flere studentboliger generelt og flere boliger i Midtbyen. Når boligene skal være midlertidige, mener rådmannen at de godt kan ligge der forholdene ikke er optimale for permanente boliger. I vedtak om prinsipper for behandling av plansaker med studentboliger, har bygningsrådet vedtatt at kommunens boligkrav i kommuneplanens arealdel kan fravikes for sentralt lokaliserte studentboliger og etter en konkret vurdering av studentboligprosjektets samlede kvaliteter. En helhetlig og konkret vurdering er gjort i denne saken. Planområdet er en del av et bevaringsverdig bygningsmiljø. I planarbeidet har det derfor vært viktig å lage rammer for nybyggene som tar tilstrekkelig hensyn til den antikvarisk verdifulle bebyggelsen og det arkitektoniske særpreget i Kongens gate. Planforslaget er i samsvar med hovedtrekkene og rammene i kommuneplanens arealdel. Rådmannen mener det foreliggende planforslaget legger til rette for en akseptabel boligkvalitet og at stedets arkitektoniske særpreg kan ivaretas på en god måte. 2

4 Tidligere vedtak og planpremisser Planstatus Reguleringsplan for Kongens gate 43 og Smedbakken 5, gnr/bnr 403/204 og 403/166, ble vedtatt Området er regulert for kombinert formål: forretning/kontor. Forholdet til overordnet plan og gjeldende regulering I kommuneplanens arealdel for perioden (KPA) er området vist som sentrumsformål med krav om tetthet på minimum 10 boliger per dekar. Området ligger også langs kollektivåre i KPA. Planforslaget er i tråd med KPA når det gjelder arealformål og utnytting. Temaer fra Veileder for byform og arkitektur Temaene i veilederen som er spesielt aktuelle i denne saken, er fortetting med kvalitet samt historiske bygningsmiljø skal bevares og at sentrumsområder og hovedårer skal være bymessige. Risiko - og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Viktige tema i ROS-analysen er: Risiko for tap av kulturminner, boligområde som utsettes for forurensing av støv og støy fra trafikk og utsettes for risiko for storbrann. Konklusjoner fra analysen er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser. Vurdering Planforslagets bebyggelse er en kompakt og godt utnyttet anlegg som glir godt inn i den lave trehusbebyggelsen i området. Anlegget består av både ny og gammel bebyggelse og av flere bygningskropper med terrasser og gårdsrom mellom dem, noe som er en vanlig måte å bygge på i Sanden-Løkkan området. Arealet i bygningsmassen er fornuftig disponert, med næringsareal på bakkeplan mot den trafikkerte Kongens gate og boligareal i resten av anlegget. Bygningskroppene og en skjermvegg mellom dem, sikrer at støyforholdene blir akseptable i gårdsrommet, som er anleggets stille side. Også terrassene og balkongen, som er beboernes uterom, skjermes for støy på denne måten. Boligens vindu mot stille side er sikret ved vinduer i både veggflaten og takflaten på bygningene. Slik anlegget er planlagt har det små negative konsekvenser for naboer. Den nye bebyggelsen skal ikke være en kopi av bebyggelsen som sto her før og arkitekturen skal vise at det er bygninger fra vår tid. Samtidig underordner nybyggene seg områdets karakter, slik at den omkringliggende bebyggelsens typiske trekk blir synlige. I materialbruk og detaljering vil bygningene samspille med den verdifulle bebyggelsen fra til 1800-tallet omkring. Avveiing av konsekvenser Tomten har en svært eksponert beliggenhet i Kongens gate, i et kvartal som har en verdifull og ensartet bebyggelse fra 1700-tallet, og den har stått ubebygd lenge. Det er derfor positivt for bygningsmiljøet at dette hullet i bystrukturen tettes igjen. Planforslaget er i tråd med den overordnede strategien om å fortette byen innover i eksisterende bebygde arealer, bevare trehusbyen, og legge til rette for boliger for ungdom/studenter. Planforslaget er i tråd med overordnede målsettinger i kommuneplanens arealdel og samordnet areal- og transportplanlegging. 3

5 Det er positivt at flere kan få bolig sentralt på Kalvskinnet, et område med mange bykvaliteter vest i Midtbyen. Det er imidlertid en utfordring å få til god boligkvalitet med god nok støyskjerming og gode solbelyste uteplasser i en tett bysituasjon som denne. Boligen er ikke tenkt brukt som permanent bolig. Det foreligger en tinglysning om at boligen skal brukes som studentboliger i 20 år. En slik tinglysning må til for at det skal være tilstrekkelig at 20 prosent av boenhetene oppfyller kravene til tilgjengelig boenhet. Hjemmel for å dispensere for tilgjengelighetskravet for private studentboliger er gitt i TEK , paragrafens 7. ledd. Rådmannen mener at krav om stille side fra kommuneplanens arealdel er oppfylt fordi bofellesskapet må betraktes som en boenhet. Dermed er ikke planforslaget i strid med arealdelens bestemmelse Fylkesmannen og Statens vegvesen mener at hver hybel må ha stille side. Rådmannen er ikke uenig i at dette er en kvalitet som bør tilstrebes, men der det er vanskelig å oppnå denne kvaliteten, må rådmannen forholde seg til lov og forskrift. En så streng praksis til støyskjerming som Staten legger opp til her, vil også ha vesentlige konsekvenser for oppgradering av eksisterende boliger i Midtbyen. Rådmannen mener løsningen er akseptabel fordi: De to hyblene har tilgang til felles oppholdsrom som har stille side. Planlagt boligareal i første etasje i Smedbakken er en fortsettelse av dagens boligbruk. Heller ikke i dag har boligene stille side. Det at boligen er planlagt som bokollektiv sannsynliggjør også at den kan bli brukt som midlertidig bolig. Det kan aksepteres at midlertidig boliger ikke har like god bokvalitet som permanente boliger. Det vil være mulig å gjøre tiltak i vindusåpningene som gir lydsluse. Trafikktallene som er brukt i støyrapport er litt for høye sammenlignet med de siste trafikkmålinger kommunen har utført. Dette gir derfor en noe gunstigere situasjon med tanke på støy. Boligene ligger i øvre del av gul støysone. Det er foreslått å redusere krav om uteareal fra 30 kvadratmeter til 10 kvadratmeter per 100 kvadratmeter bolig. Rådmannen mener at dette er akseptabelt fordi det er tilstrekkelig med annet uteareal, blant annet i offentlige parker i nærheten. Publikumsrettet næring i første etasje på nybygget vil være positivt for gatelivet i Kongens gate. Det historiske bygningsmiljøet er av høy verdi på begge sider av Kongens gate. Detaljreguleringen legger opp til bebyggelse som skal spille sammen med eksisterende bebyggelse fra og tallet. Rådmannen mener at utforming innenfor dette spennet er en viktig balansegang og at det i byggesaken må brukes tid på å finne den rette utformingen med tanke på detaljering, materialbruk, størrelser, form, skala og rytme. Byantikvaren skal involveres i dette arbeidet. Det er ikke planlagt parkeringsplasser for bil, kun for sykler. Det forutsetter at beboerne sykler og går, og dette er positivt i et folkehelseperspektiv. I tillegg vil flere boliger i Midtbyen, fremfor et mer spredt utbyggingsmønster i områder med mindre trafikk, på sikt gi lavere vekst i transportarbeid, og gi større miljøgevinst og folkehelsemessig gevinst for bysamfunnet som 4

6 helhet. Uterommet er begrenset, men det er tilstrekkelig med store uteoppholdsareal i kort avstand. Dessuten er det kort avstand til service- og kulturtilbud og til et mangfold av sosiale møteplasser. Samlet konsekvens for folkehelsen vurderes derfor som akseptabel. De negative konsekvensene for omgivelsene med støy- og støvplager i anleggsperioden, oppveies også av de positive konsekvensene av tiltaket. Økonomiske konsekvenser for kommunen Trapper og ramper som anlegges på fortau langs Smedbakken for å kunne komme inn i den bygningen som skal være tilgjengelig, ligger på kommunens tomt utenfor planområdet. Det må lages en avtale om drift og vedlikehold av dette, på linje med andre avtaler kommunen har om etablering av forhager i gatene i området. Medvirkningsprosess Det har vært dialog med fylkesmannen og Statens vegvesen uten at det er blitt enighet. Se høringsuttalelser fra fylkesmannen og Statens vegvesen og rådmannens kommentar til dette i planbeskrivelsen. Her beskrives uenigheten. Sør-Trøndelag fylkeskommune og Fortidsminneforeningen har hatt synspunkter på utformingen av detaljer ved bygningene. Noe av dette er tatt til følge i bestemmelsene. Se deres høringsuttalelser i planbeskrivelsen. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Planbeskrivelse Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Illustrasjoner... Sett inn saksutredningen over denne linja Vidar Vollan saksbehandler 5