Saksbehandler: Kristina Frestad Jørgensen

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristina Frestad Jørgensen Arkivsaksnr.: 13/ Arkiv: Dato: L ENGENE 100, DETALJREGULERINGSPLAN â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) med reguleringsbestemmelser for Engene 100 kan legges ut til offentlig ettersyn når følgende endringer og justeringer er innarbeidet i planmaterialet: 1) Det offentlige grøntarealet er flyttet til det sørvestre hjørne av kvartalet grensende til Solbakken og Bragerhagen (vedlegg 5). Innkjøring til parkeringskjeller via det offentlige grøntareal vil ikke være tillatt. 2) Bygg A grensende til Solbakken og Engene (vedlegg 5) - Antall etasjer skal ikke overstige 5. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. 3) Bygg B mot Engene (vedlegg 5). - Antall etasjer skal ikke overstige 5. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. Bebyggelsen skal trappes ned til 2 etasjer mot nabobebyggelse mot øst (vedlegg 5). 4) Bygg C mot øst (vedlegg 5): - Antall etasjer skal ikke overstige 3. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket mot øst. 5) Bygg D mot Bragerhagen (vedlegg 5). - Antall etasjer skal ikke overstige 4, øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. Bebyggelsen skal trappes ned til 2 etasjer mot nabobebyggelse i øst. 6) Prosentandelen av det offentlige grøntarealet som kan inngå som en del av det fellesprivate utearealet (MUA) er settes til maksimalt 20 %. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á

2 â ENGENE 100, DETALJREGULERINGSPLAN Hensikten med saken Formålet med det innkommende planforslaget er å tilrettelegge for boligbygging og et offentlig grøntområde. Hensikten med saken er å drøfte om planforslaget skal legges ut på offentlig ettersyn. Saksutredning Bakgrunn Gjeldende kvartal grenser til Solbakken mot øst, Engene i nord, Bragerhagen i sør og Hofgaards gate i vest. I dag ligger det en bensinstasjon og to mindre bygninger (Bragerhagen 17 og 19) som brukes delvis til blandet næringsformål og boligformål. De to sistnevnte bygningene er ombygde Drammenshus oppført rundt Disse er ikke oppført kulturminneregistrering over verneverdige bygninger i Drammen kommune. Det er ingen gjeldende reguleringsplan for kvartalet. I Kommuneplanens arealdel er kvartalet avsatt til Bybebyggelse. Området inngår også i Kommunedelplan for Sentrum (Sentrumsplanen) vedtatt I Sentrumsplanen er gjeldende kvartal avsatt til Bybebyggelse (blandet formål). Videre er det i Sentrumsplanen stilt krav om et offentlig grøntareal på kvm plassert innenfor kvartalet, eksakt plassering skal fastlegges gjennom reguleringsplan. I saksfremlegget vil Rådmannen særlig sette fokus på to temaer; byggehøyder og plassering av det offentlige grøntarealet. Byggehøydene i foreliggende plan avviker fra høydebestemmelsene i Sentrumsplanen. Det er få offentlige parker og kvartalslekeplasser på Brakerøya. Gjeldende planforslag innholder det eneste nye grøntarealet for allmennheten som er avsatt i Sentrumsplanen ved fremtidig utvikling av Brakerøya. Derfor er utforming og plassering av dette på tomten svært viktig. Eiendomsforhold Området eies av: Gbnr. 113/11 - Bragerhagen 17: Bragerhagen AS Gbnr. 113/12 - Bragerhagen 19: Bragerhagen AS Gbnr. 113/138 - Engene 100: Bragerhagen AS Gbnr. 113/6022, 113/6004 og 113/6013 Tilliggende veier Planforslaget Planforslaget er utarbeidet av Halvorsen & Reine As på vegne av Bragerhagen AS c/o Stor Oslo Prosjekt AS. Kvartalet som dekkes av planforslaget har et areal på om lag 6,62 daa. Formålene i planen er boligbebyggelse, offentlig grøntareal samt offentlig vei og fortau. Planforslaget tilrettelegger for bygging av ca. 75 boenheter med variert leilighetsstørrelse. Planforslaget legger opp til hovedsakelig leiligheter og muligheter for townhouse innenfor deler av arealet. Byggehøyder Planområdet omfatter felt B90 og B92 i Sentrumsplanen. For gjeldende kvartal er gesimshøyden 7 m hvilket innebærer 2 etg. med tilbaketrukket 3 etg. I tillegg åpner Sentrumsplanen for differensiering av høyder med følgende retningslinje for kvartalet: byggehøyden for kvartalene er veiledende, noe differensiering av høyder og etasjeantall kan vurderes gjennom reguleringsplan. I

3 foreliggende planforslag varierer byggehøydene. Maksimal byggehøyde på tilbaketrukket etasje er satt til kote 22 m.o.h langs Solbakken (vedlegg 1). Det tilsvarer 4 etg. med tilbaketrukket 5 etg. Offentlig grøntareal Planforslaget inkluderer et offentlig grøntareal på 647 kvm jmf. krav i Sentrumsplanen. Dette er i planforslaget plassert mot sør på midtre del av kvartalet langs Bragerhagen. Grøntarealet er omkranset av boligbebyggelse mot øst og vest, og er adskilt fra det fellesprivate gårdsrommet gjennom en høydeforskjell på ca. 1,2 m. Utbyggingsavtale skal sikre opparbeidelse av offentlig grøntareal. Fellesprivat uteoppholdsareal Majoriteten av boenhetene planlegges med private sør- eller vestvendt balkong på min.3 kvm som i hovedsak henvender seg mot felles uteoppholdsareal. I tillegg tillates takterrasse for deler av bebyggelsen. Felles uteoppholdsareal er planlagt på bakken delvis over parkeringslokk/kjeller. Gårdsrommet er orientert mot sør og har en bredde på ca. 40 meter. Kravet til felles uteoppholdsareal er satt til min. 15 kvm pr. boenhet i tråd med Sentrumsplanen, av disse reserveres minimum 100 kvm til lekeplass. Bestemmelser i Sentrumsplanen åpner for at boligbebyggelse i gjeldende kvartal kan få dekket noe av kravet til felles uteoppholdsareal i det offentlige grøntarealet, men evt. hvor mye skal fastlegges i reguleringsplanen. Forslagsstiller har foreslått at 40 % av det offentlige grøntarealet kan medregnes i MUA (minste uteoppholdsareal) for planlagt boligbebyggelse. Trafikk, parkering og veiforbindelser I dag er det mulig å krysse området med bil mellom Bragerhagen og Engene. Det er ikke mulig i planforslaget. Asplan Viak har utarbeidet trafikkanalyse for oppdragsgiver og konkluderer med at planforslaget ikke vil gi en merkbar endring av trafikkbelastningen i gatenettet rundt planområdet. Utbyggingsavtale skal sikre opparbeidelse av fortau langs Bragerhagen, Engene og Solbakken, samt veiareal i Solbakken. Planforslaget tilrettelegger for gangstier og smett for gående gjennom området. I tråd med Sentrumsplanen er det satt krav om opprettholdelse av siktlinje i Holmens gate ved avstand mellom bygningene. Atkomst til planområdet med bil skjer via innkjørsel til parkeringskjeller via Bragerhagen. Parkeringsplasser for bil og sykkel er foreslått etter gjeldende parkeringsvedtekter i Drammen. Biloppstillingsplassene er plassert i parkeringsskjeller hovedsakelig under bebyggelse og delvis under felles gårdsrom. Støy I støysonekartet i kommuneplanen ligger planområdet i hovedsak i gul støysone, men rød sone rundt krysset Solbakken-Engene og krysset Bragerhagen-Holmens gate. Asplan Viak har utarbeidet støyrapport på bakgrunn av beregnet trafikktall, fremskrevet til Det er laget støysonekart med høyder 1,5 og 4 m over terreng, i tillegg er det foreslått mulige tiltak på fasader på hvert plan. Foreløpige beregninger viser at det kan være behov for tiltak for skjerming av støy på fasade retning Hofgaards gate, deler av fasade langs Solbakken, samt deler av fasade mot Bragerhagen. Skjermvegger i varierende høyde, samt innglassete balkonger mot Engene 100 og mot øvre del av Solbakken er foreslått som tiltak. Planforslaget stiller krav til detaljert støyutredning ved søknad om rammetillatelse, tilpasset leilighetsløsninger og endelig plassering av balkonger og takterrasser.

4 Flom- og skredfare, risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Asplan Viak har foretatt vurderingene av luftkvalitet for prosjektet (vedlegg 10). Det er konkludert med at ny bygningsmasse blir liggende utenfor forurensningssonene med tilfredsstillende forurensningskonsentrasjon i henhold til T-1520 for trafikkforutsetningene som er lagt til grunn. NGI har foretatt geotekniske undersøkelse av tomten. Det er registrert leire og kvikkleire i grunnen. Hvis kjeller legges dypere enn 2,5 meter under bakkenivå skal det gjennomføres tiltak for å stabilisere grunnen (vedlegg 8). På grunn av slak helning av terrenget, forholdsvis stor avstand til elven, erosjonssikring av elvebredden vurderer NGI sannsynligheten for kvikkleireskred å være liten. Tiltak må ivaretas ved utgravning av tomten. Detaljerte løsninger dokumenteres ved tillatelse av tiltak. Det er påvist forurensning av grunnen spesielt i nordre del av tomten. Golder Associates utførte i 2011 en undersøkelse samt tiltaksplan for håndtering av forurensning. Rådmannens vurdering Bokvalitet i sentrum Brakerøya består av flere historiske lag hvilket gir et blandet bygningsmiljø med mye eldre småhusbebyggelse (Drammenshus), noen blokkvartaler og rester av den gamle industribebyggelsen med ny bruk (handel, kontor/bolig) (figur 1). Området er hovedsakelig inndelt i kvartalstruktur hvor bebyggelsen følger gatestrukturen. Noen næringsbygg samt boligblokkene som ble bygget ut etter saneringsplanen for Brakerøya (1976) forholder seg ikke til gatestrukturen. Disse boligblokkene har andre dimensjoner og følger andre romlige prinsipper (større totalhøyde og bebyggelse tilbaketrukket fra gaterommene). Eksempel på dette er nabotomtene mot vest der boligblokkene har åpne parkeringsarealer ut mot gaterommene for å få tilstrekkelig lys (figur 1). Dette bebyggelsesmønsteret er ikke noe Sentrumsplanen legger opp til å videreføre. Sentrumsplanen legger derimot opp til videreføring av kvartalstruktur. På denne delen av Brakerøya er det stort potensial for å skape bykvartaler med høy gårdsromskvalitet. Bebyggelse med høy boligkvalitet søker Sentrumsplanen å ivareta gjennom bestemmelser om blant annet kvartalstruktur, byggehøyder og tilrettelegging for gode offentlige grøntområder. Byggehøyder må ses i sammenheng med grad av sentralitet, bredde på tilgrensende gater, plasser og landskap. Størrelse på kvartaler og byggehøyde er avgjørende for å få inn tilstrekkelig lys og sol. Intensjonen i Sentrumsplanens for gjeldende område er å styrke bomiljøet nord for Tomtegata hvor boligfunksjonen er dominerende (Engene 100 inngår i dette, se figur 1).

5 Figur 1. Skråfoto Brakerøya. Rød sirkel viser planområdet. Byggehøyder I likhet med store deler av kvartalsstrukturen på denne delen av Bragernes, er gesimshøyden for gjeldende kvartal i Sentrumsplanen satt til maksimalt 7 m. Sentrumsplanen åpner imidlertid for noe differensiering av høyder innenfor gjeldende kvartal. Gjeldende planforslag ligger innenfor et område som i fremtiden vil gjennomgå større strukturelle endringer; Sykehuset med arbeidsplasser flyttes til Brakerøya, Lierstranda skal utvikles og det planlegges tunge kollektivløsninger mellom Brakerøya/Lierstranda og Bragernes. Dette vil kunne medføre behov for justering av enkelte rammer i Sentrumsplanen i dette området i forbindelse med felles planarbeid mellom Drammen og Lier om utvikling av Brakerøya/Lierstranda. Den strukturelle endringen som det legges opp til vil kunne forsvare en høyere utnyttelse i dette kvartalet enn sentrumsplanen foreskriver, men det er vesentlig at utforming og plassering av ny bebyggelse tilpasser seg eksisterende bebyggelse og gatesnitt. Foreliggende planforslag foreslår 4 etg. med tilbaketrukket 5 etg. langs Solbakken, 3 etg. med tilbaketrukket 4 etg. langs Engene, 2 etg. med tilbaketrukket 3 etg. på midtbygget mot øst og 3 etg. med tilbaketrukket 4 etg. mot Bragerhagen (vedlegg 1). Et nybygg på 5 etg. etter TEK 10 vil medføre vesentlig høyere bebyggelse enn føringene gitt i Sentrumsplanen for gjeldende kvartal. Det er Rådmannens vurdering at mulighet for økt gesimshøyde i deler av kvartalet må vurderes opp mot gatesnitt, solforhold og nabobebyggelse, samt prosjektets evne til å skape gode uteromskvaliteter gjennom utforming og plassering av det offentlig grøntarealet, øvrige utearealer og bebyggelse. Rådmannen vurderer at nybygg på 5 etg. kan tillates langs Engene og deler av Solbakken (ihht. vedlegg 5). Det er generelt sett en utfordring at eiendomsutvikler ikke råder over et fullt kvartal, og det må derfor tas spesielt hensyn til boligene i øst som ligger innenfor samme kvartal. For å hensynta nabobebyggelse mot øst som er vesentlig lavere og preges av småhusbebyggelse vurderer

6 Rådmannen at nybygg skal trappes ned til 2.etg. langs hele eiendomsgrensen mot øst (vedlegg 5). Videre vurderer Rådmannen at bebyggelse sørøst på tomten langs Bragerhagen kan trappes fra 2 etg. til maksimalt 4 etg. mot vest (vedlegg 5). Rådmannen presiserer at det er viktig at mulighet for økte høyder må ses i sammenheng med plassering og utforming av det offentlige grøntarealet. Utearealer Offentlig grøntareal Eksisterende og ny befolkning på Brakerøya trenger nye offentlige grøntarealer. Alternative plassering av grøntarealet har vært diskutert mellom administrasjonen og forslagsstiller (se vedlegg 3). Rådmannen vurderer at det offentlige grøntarealet bør plasseres sørvest på tomten mot Bragerhagen og Solbakken (vedlegg 5). Denne plasseringen vil gi best mulig solforhold og i størst mulig grad skjerme det offentlige grøntområde mot trafikkstøy. Det vil øke brukskvaliteten både for det offentlige grøntarealet og gårdsrommet/fellesområdet tilknyttet boligene. I tillegg gir denne plasseringen grunnlag for tydelig avklaring av forholdet mellom offentlig, fellesprivate og private uteoppholdsarealer. Det er av betydning med tanke på hvordan utearealene kan bidra til positiv sosial interaksjon og ikke konflikt mellom allmennheten og beboere på tomta. Ved plassering av det offentlige grøntarealet i sørvestre hjørne grensende til Solbakken og Bragerhagen ser Rådmannen at det kan være mulig å utvikle et helhetlig godt prosjekt der utforming og plassering av bebyggelse og uteområder kan bidra til å tilføre området nye byroms- og boligkvaliteter. Forslagsstiller har valgt å plassere grøntarealet midt på tomten (mot syd) omkranset av boliger i øst og vest, det fellesprivate gårdsrommet mot nord og Bragerhagen mot sør (Vedlegg 1). En slik innramming vil privatisere det offentlige grøntarealet og gi det mindre fysisk og visuell kontakt med omgivelsene. Det resulterer i at det oppleves som mindre tilgjengelig og mer privat. Dette vil være en svært uheldig konsekvens, spesielt med tanke på at dette er det eneste avsatte fremtidige offentlige grøntarealet i denne delen av byen. Fellesprivate utearealer Det er Rådmannens vurdering at for det fellesprivate gårdsrommet kan det tillates en utforming som gir et noe mer skjermet gårdsrom enn det offentlige grøntarealet. Gode sol og lysforhold vil i likhet med det offentlige grøntarealet være viktig for å sikre gode brukskvaliteter. Rådmannen vurderer at å tillate 40 % av det offentlige grøntarealet som en del av det fellesprivate uteoppholdsarealet vil kunne bidra til privatisering av grøntarealet. Derfor foreslår Rådmannen å redusere andelen av det offentlige grøntarealet som kan inngå i det fellesprivate til maksimalt 20 %. Flom og skredfare Det er lagt frem risiko- og sårbarhetsanalyse for prosjektet. I henhold til Sentrumsplanen skal bebyggelse som ligger under kote 2,3 moh. være sikret mot skader fra flom tilsvarende 200 års flommen. Konklusjon og anbefalning Det er positivt at kvartalet utvikles med boliger med ulike leilighetsstørrelser og et offentlig grøntareal i tråd med ønsket utvikling. Det innsendte planforslagets organisering av bebyggelse og plassering av det offentlige grøntarealet vil imidlertid ha en negativ innvirkning på prosjektets boog uteromskvalitet. Det vil være en uønsket konsekvens for områdets omgivelseskvalitet og for eksisterende og fremtidige beboere. Det foreslås derfor at det offentlige grøntarealet plasseres i det sørvestre hjørne langs Bragerhagen og Solbakken

7 En mindre justering av høyder ansees også nødvendig av hensyn til nabobebyggelse mot øst, som ligger innenfor samme kvartal. Rådmannen anbefaler at planforslaget med bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn iht i Plan- og bygningsloven når følgende endringer og justeringer er innarbeidet i planmaterialet: 1) Det offentlige grøntarealet er plassert i det sørvestre hjørne av kvartalet grensende til Solbakken og Bragerhagen (se vedlegg 5). Innkjøring til parkeringskjeller via det offentlige grøntareal vil ikke være tillatt. 2) Bygg A grensende til Solbakken og Engene (vedlegg 5) - Antall etasjer skal ikke overstige 5. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. 3) Bygg B mot Engene (vedlegg 5). - Antall etasjer skal ikke overstige 5. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. Bebyggelsen skal trappes ned til 2 etasjer mot nabobebyggelse mot øst (se vedlegg 5). 4) Bygg C mot øst (Vedlegg 5): - Antall etasjer skal ikke overstige 3. Øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket mot øst. 5) Bygg D mot Bragerhagen (vedlegg 5). - Antall etasjer skal ikke overstige 4, øverste etasje skal være tre meter tilbaketrukket. Bebyggelsen skal trappes ned til 2 etasjer mot nabobebyggelse i øst. 6) Prosentandelen av det offentlige grøntarealet som kan inngå som en del av det fellesprivate utearealet (MUA) er settes til maksimalt 20 %. Vedlegg: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Alternative plasseringer av offentlig grøntareal 4. Planbeskrivelse 5. Alternativ prinsippskisse (høyder og plassering av offentlig grøntareal). 6. Trafikkanalyse 7. Geoteknisk vurdering knyttet til detaljregulering 8. Grunnundersøkelse (Geo-sondering) 9. Tiltaksplan grunnforurensning Engene Overvannsvurdering 11. Luftkvalitet Engene Støyrapport Engene Energiløsninger Engene ROS-analyse 15. Uttalelser ved varsel om oppstart for reguleringsplan for Engene 100 (5 stk). á