Markedsrapport Q2 2007

Transkript

1 Markedsrapport Q Scandinavian Property Development ved Stein Haugbro Gjesteartikkel: Utvikling av Norges mest attraktive område Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Antyding til høyere yield, grunnet stadig stigende langrente Side 6 Glitnir Norsk Næringsmegling Nye trender og tendenser i utleiemarkedet Side 12 Union Eiendomskapital Grundighet er alfa omega ved valg av investeringsprodukt Side 16 Property Group AS

2 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Partnere i Glitnir Property Group AS Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting og Knut M. Stokke Property Group AS Leder Glitnir Property Groups markedsrapport gjelder for våre tre forretningsområder Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS og UNION Eiendomskapital AS. Glitnir Norsk Næringsmegling Det siste kvartalet har 10-års swaprenten steget ca. 50 punkter og vi ser en liten økning i yielden Det er fortsatt høy etterspørsel etter gode objekter og mye kapital som skal investeres. Næringseiendom er fortsatt en sterkt etterspurt aktivaklasse. Stadig flere gårdeiere oppfatter at det ikke bare er økende etterspørsel og generelt «gode tider» som har gitt leietakerne en økende betalingsvillighet og -evne. Det er også tendenser til større bevissthet i forhold til å avskaffe skjulte leierabatter. Mye har skjedd siden utleierne stod med luen i hånden og tilbød leietakere historisk lave leiepriser og lange periodevise leiefritak. Disse rabattene er for lengst historie, men det er oppstått noen nye som ikke dekkes i økende leiepriser. Det er disse rabattene bevisste utleiere mener markedet nå skal betale for. Union Eiendomskapital Norske investorer har i dag stor investeringskapasitet og investeringslysten etter eiendom er høy. Tilgangen på kapital fra egenkapitalmarkedet er ubeskrivelig god og det dukker stadig opp nye deltagerlystne aktører. Veksten har vært størst blant eiendomssyndikater og eiendomsfond. Den siste utviklingen viser at egenkapitalmarkedet i større grad enn tidligere også søker eiendomsinvesteringer i utlandet. Glitnir Property Group og Leimdörfer etablerer ledende nordisk megler- og rådgivningsforetak innen næringseiendom Glitnir Property Holding ble etablert ved sammenslåingen av det norske selskapet Glitnir Property Group (morselskapet til Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS og UNION Eiendomskapital AS) og det svenske selskapet Leimdörfer AB, som har kontorer i Stockholm og Helsingfors. Etableringen av det nye selskapet er et resultat av en prosess hvor Glitnir Property Holding AS, har inngått en avtale om å overta 91 prosent av aksjene i Leimdörfer Holding AB. Målet med denne sammenslåingen er å utvide både tjenester og geografisk spredning i det nordiske markedet. Glitnir Property Group AS 2 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

3 Innhold Property Group AS Innhold Gjesteartikkel: Utvikling av Norges mest attraktive område Markedet for salg av næringseiendom Eksempler på solgte eiendommer Status utleie Mange kommende reforhandlinger gir økt trykk i randsonen Eksempler på inngåtte leiekontrakter Union Eiendomskapital Leimdörfer Handel og handelssteder Bygg og anlegg Inflasjon Konjunkturer Renter Markeder Arbeidsledighet og sysselsetting Boligmarkedet BNP Hotellmarkedet Partnere og ansatte i Glitnir Property Group Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi

4 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Gjesteartikkel: Utvikling av Norges mest attraktive område Stein Haugbro Adm. direktør Scandinavian Property Development ASA Scandinavian Property Development ASA (SPD) har kjøpt indrefileten av utbyggingsområder langs Oslofjorden. Det finnes ikke lignende områder igjen i Oslo/Akershus. Området har nærhet til by og vann, samtidig som det skal skapes grønne omgivelser og store friområder. Ved årsskiftet 2006/07 ble det inngått avtale mellom eierne av m 2 utbyggingsrett på Fornebu og SPD om salg av området for ca. NOK 5 mrd. SPD ble stiftet i et samarbeid mellom Aberdeen og Enskilda hvor Aberdeen skulle forvalte selskapet og Enskilda være selskapets finansielle rådgiver i forbindelse med egenkapitalinnhentingen. Kjøpet ble gjennomført etter at det ble hentet NOK 3 mrd. i ny egenkapital og at selgerne tok ca. NOK 1 mrd. av salgssummen i aksjer. Historien om Fornebu Fornebuområdet består av en halvøy med et areal på ca. NOK 3 mill. m 2. Området var primært eiet av Oslo kommune og Staten og i 1939 åpnet Norges hovedflyplass på Fornebu. I forbindelse med flyplassens 50 års jubileum i 1989 hadde anslagsvis NOK 75 mill. kommet og reist gjennom Fornebu og ved nedleggelsen i 1998 var tallet kommet opp i nesten NOK 100 mill. passasjerer. Nordmenn er blant dem som flyr aller mest, og det beviser at flyet er et viktig transportmiddel både innenlands og for reiser til utlandet. Fornebu var den viktigste internasjonale lufthavn i Norge, men også den mest betydningsfulle for innenlandstrafikken. Den knyttet alle landsdeler til hovedstaden på en effektiv måte. I flere årtier har spørsmålet om lokalisering av en samlende hovedflyplass på Østlandet opptatt myndighetene og allmennheten. I 1992 vedtok Stortinget å flytte hovedflyplassen til Gardermoen. Den 8. Oktober 1998 vinket SK 333 på vei til Bergen lett med vingene og tok en ekstra runde ekstra lavt for å hilse folket. Alle lys ble slukket, og det ble malt store hvite kryss på rullebanen. Bærum kommune Geografisk ligger området i Bærum. Bærum er derfor planmyndighet for utbyggingen av Fornebu. Intensjonene for etterbruk av flyplassområdet er at den skal ha en nasjonal og internasjonal betydning. Hovedvisjoner Det foreligger en Kommunedelplan for Fornebu som er hovedplanen for utbyggingen av Fornebu. I tillegg til dette legger Bærum kommune mange premisser for utbyggingen av Fornebu. Som en ledetråd mot det lokalsamfunn en ønsker at Fornebu skal bli, har kommunestyret trukket opp et sett med visjoner og mål som fokuserer på miljø, næringsutvikling, boligbygging, rekreasjon og friluftsliv: Mennesket i sentrum I utviklingen av Fornebu skal menneskets ønsker og behov settes i sentrum slik at området skaper trivsel for beboere, nærmiljøet og andre brukere. Et godt nærmiljø Gjennom utbygging og vern på Fornebu skal området bli et utstillingsvindu for moderne miljøtenking i utforming av ny tettstedsbebyggelse Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q2 2007

5 Utvikling av Norges mest attraktive område (fortsatt) Områdets utforming med boliger, næring og rekreasjon skal skje i harmoni med landskapet, naturgitte omgivelser og eksisterende tettstedsutforming i tilstøtende områder. Næringsliv og sysselsetting Med sine fysiske kvaliteter og sin nærhet til hovedstaden og viktige kommunikasjonsmessige knutepunkter skal den fremtidige utvikling av Fornebu bidra til styrking av næringslivets konkurransekraft overfor utlandet. Boligbygging Området skal gi et variert botilbud som ivaretar interessen til ulike befolkningsgrupper og skal bidra til å lette utbyggingspresset på friluftsarealer, landbruksområder og grønne lunger i eksisterende bebyggelse. Endelig godkjennelse av kommunedelplan 2 for Fornebu Kommunedelplan 2 er den planen som gjelder. Etter en lang prosess ble KDP-2 godkjent av Miljøverndepartementet med følgende vedtak: Unntatt fra departementets godkjenning er utfyllende bestemmelser om grad av utnytting og veiledende byggehøyder som begrenser boligtallet til Departementet legger til grunn at antallet boliger økes til minst Økningen i boligtallet bør fordeles etter en helhetlig vurdering og i hovedsak innpasset i områder avsatt til boligformål. Det forutsettes videre at Bærum kommune i det videre planarbeid tilrettelegger for nødvendige arealer til etablering av et IT- og kunnskapssenter med næringsvirksomhet innenfor de rammer som Stortinget har vedtatt. Med dette til grunn har Bærum kommune vedtatt at det eneste stedet på Fornebu man får bygge helt ned til sjøen er i Rolfsbukta. Departementet legger til grunn at det gjennomføres en restriktiv parkeringspolitikk, som blant annet innebærer maksimalt én parkeringsplass pr 80 kvm brutto kontorareal. For boliger er det 1,2 parkeringsplasser per bolig,og bare 15% av parkeringen på Fornebu skal være på bakkeplan. SPDs planer på Fornebu SPD kan bygge over boliger og m 2 næring (handelssenter, kontor, hotell, storhandel og nærhandel i «bydelene»). Det forutsettes å bygge i gjennomsnitt ca 500 boliger pr. år. På boligsiden er det solgt enheter i både Rolfsbukta, Hundsund og Fornebu Hageby til sammen over 300. I Rolfsbukta er de første 161 leilighetene under bygging med innflytting tidlig i I tilknytning til Sjøflyhavna kro planlegges det i samarbeid med IT-Fornebu en marina med over 500 båtplasser, restaurant og et seilsportsenter. Ferdig utbygget vil Fornebu inneholde boliger for mennesker i tillegg til et tilsvarende antall arbeidsplasser. Dette betyr at Fornebu vil bli på størrelse med en god norsk by som Lillehammer eller Sandefjord.. Bærum kommune har planer om å anlegge totalt 5 grendesenter på Fornebu som skal inneholde kirke, bibliotek, skoler og andre servicefunksjoner for beboerne. Hundsund grendesenter er allerede under bygging og her kommer den første ungdomsskolen. Grendesenteret vil også innholde svømmehall i tillegg til et flunkende nytt idrettsanlegg som skal disponeres av Snarøya Sportsklubb og Bærum kommune. Den første barneskolen vil bli bygget på Storøya grendesenter. Scandinavian Property Development ASA er et nystartet eiendomsselskap som vil investere i større utviklingsprosjekter innen de fleste eiendomssegmenter i Skandinavia. Selskapet vil ta en ledende rolle innen eiendomsutvikling i dette markedet. I løpet av 2007 vil SPD etablere en portefølje med en blanding av rene utviklingsprosjekter og næringseiendom med et utviklingspotensial. Selskapet har allerede kjøpt eiendom på Fornebu til en verdi av om lag 5 mrd. kroner. SPD har som målsetting å nå en porteføljestørrelse på NOK mrd. kroner innen utgangen av inneværende år. Selskapet administreres og forvaltes av Aberdeen Property Investors. SPD planlegger å søke notering av selskapets aksjer på Oslo Børs i andre halvår Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q2 2007

6 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom Det siste kvartalet har 10-års swaprenten steget ca. 50 punkter og vi ser en liten økning i yielden Det er fortsatt høy etterspørsel etter gode objekter og mye kapital som skal investeres. Næringseiendom er fortsatt en sterkt etterspurt aktivaklasse. Antyding til høyere yield, grunnet stadig stigende langrente Mange kontoreiendommer i sentrale strøk omsettes i dag til rekordhøye kvadratmeterpriser. Prestisjebyggene prises så høyt at eiendommenes løpende leieinntekter gir lavere direkteavkastning enn investorene kan få ved å sette pengene i banken. Markedet begynner nå å ta innover seg den stigende langrenten som igjen gjør utslag på en høyere yield. Det skjer stadig endringer i parameterne som man vektlegger i verdivurderingene av næringseiendom. Situasjonen har vært; leietakernes soliditet og lengde på leiekontraktene har vært tungt vektlagt 10-års swap-rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 mai-2004 sep-2004 jan års swap-rente Realrente (KPI) mai-2005 sep-2005 jan-2006 mai-2006 sep-2006 Realrente (KPI-JAE) jan-2007 jun-2007 Kilde: Bloomberg i verdivurderingene. Korte kontrakter ble ofte likestilt med økt risiko. I dagens marked er det blitt enda viktigere å kunne vurdere potensialet der dagens leietakere og leienivå er mindre avgjørende. Anledning til å kunne reforhandle leieavtalene byr ofte på muligheter. Ettersom det i dagens marked er mange pengesterke leietakere på jakt etter lokaler, er det avgjørende å kunne vurdere potensialet og ha evnen til å få inn nye leietakere til sterkt økte priser. Eiendomsmarkedet har de siste årene blitt drevet av lavere renter, og så oppgang i leieprisene og høy etterspørsel etter eiendom. Det ble Yield 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-1998 mai-1999 sep-2000 jan-2002 mai års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat sep-2004 jan-2006 mai-2007 Kilde: Eiendomsverdi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q2 2007

7 Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) satt leieprisrekord tidligere i mai, da det nyopprettede meglerhuset Arctic Securities leide lokaler i Haakon VIIs gate 6 i Oslo for over NOK per kvadratmeter. 10 års-swap renten har steget jevnt siden februar i år, opp ca. 50 punkter fra 5,05 prosent. Norges Bank har satt opp den korte renten ti ganger siden bunnen i mars 2004 og de fleste makroøkonomene tror på en styringsrente på 5,25 prosent mot slutten av året. Sjefsøkonom Knut Anton Mørk i Handelsbanken Markets uttalte seg til bladet Næringseiendom i mai at eiendomsinvestorene har liten grunn til å frykte økte langerenter i tiden fremover. Den lange renten styres i større grad av den lange renten i USA sier Mork, og venter en liten nedgang i de lange rentene på seks måneders sikt. Hans prognose for 10-årlig obligasjonsyield er ned fra 4,88 til 4,70 prosent i løpet av seks måneder. Psykologien i markedet er fortsatt god. Hovedindeksen på Oslo Børs kryper oppover og setter stadig nye rekorder. Oppgangen er støttet av bedre inntjening i selskapene. Mange selskaper ekspanderer og har behov for økte arealer. Vi har i Norge en historisk lav arbeidsledighet, mange har opplevd et godt lønnsoppgjør og det er mye penger i markedet. I disse gode tider stiller markedet for næringseiendom høye krav til profesjonalitet og kreativitet og medfører at eiendomsaktørene ønsker å bli større og sterkere for å kunne møte utviklingen i markedet. Tyngde og kunnskap er ofte helt avgjørende for å kunne gjøre riktige og betydelige grep for tjene penger på investeringene. Næringseiendomsmarkedet gjennomgår en konsolidering der store aktører dominerer markedet. For å stille sterkere i konkurransen på det europeiske markedet slo Glitnir Norsk Næringsmegling seg sammen med svenske Leimdörfer i april i år. Mange norske Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker Mai. 07 Hovedkvarter Stavanger Aftenblad Stavanger Kontor/handel Diverse Apr. 07 Apotekergata 10 Oslo Kontor ,75% Schibsted AS Apr. 07 Rica Hotel Bodø Bodø Hotell ,60% Rica Mar. 07 Hinna Park Stavanger Kontor ,90% Diverse Mar. 07 Bragernes Torg 2 og Østre Storgate 4-6 Drammen Kontor/handel ,40% Feb. 07 Jernbaneverket Hamar / Lillehammer Kontor n/a 5,60% eiendomsaktører er aktive i utlandet og det er mye penger i som skal plasseres. I mai hentet Orkla Finans sammen med BSA Capital NOK 1,6 mrd.og Terra NOK 500 mill. i egenkapital, til kjøp av næringseiendom i Tyskland. Vi ser også at flere store eiendomsaktører benytter seg av det gode Sparebanken Øst, Drammen Kino m.fl. Feb. 07 Sven Oftedalsvei 2-8 Oslo Lager/kontor/laboratorier ,50% Statens legemiddelverk og Norsk Medisinaldepot Jan. 07 Hovfaret 17, Hoffsveien 17 og Tvetenveien 4 Oslo Kontor n/a 5,30% Diverse Feb. 07 Biskop Gunerius gate 14 B Oslo Kontor/handel ,63% Posten Des. 06 Stålfjæra 24 Oslo Kontor/lager n/a TDC Song AS Des. 06 Nedre Strandgate 41, 42 og 43 Stavanger Kontor ,51% GE Money Bank m.fl. Des. 06 Gamle Forusvei 25 Stavanger Kombi ,91% Diverse Des. 06 Bogstadveien 3-5 Oslo Handel ,00% Gina Tricot Retail AB, TBL Shop Oslo 1 AS m.fl. Des. 06 Rema Nord Handel ,58% Rema 1000 Des. 06 Kjelsåsveien 168 Oslo Kombi ,01% Diverse Des Skeidar-eiendommer Handel ,51% Skeidar Des. 06 Vassbotnen 15 Stavanger Kontor ,00% Diverse markedet og legger eiendom ut for salg. Blant annet skal DnB Nor selge vel m 2 næringslokaler på Aker Brygge. Målet er å inngå en avtale om salg før sommeren. Vi tror bunnen på yieldkurven er passert hvis ikke den lange renten snur, og vi har tro på en noe høyere yield fremover. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 7 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

8 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Gjennomførte (kjøpte) syndikeringsprosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter) Prosjekter siste 5 år i perioden fra tom Inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Verdi (MNOK) BSA Capital DnB NOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS n/a n/a SEB Enskilda Fearnley (1) First Securities (2) n/a n/a Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Malling & Co Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS Samlet for syndikeringsprosjekter Brutto verdi siste 5 år for Fearnley er fra Tall for First er fra Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr (MNOK) Antall eiendommer Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 70% 9,5% ,98% 7,9 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% 3,3% ,3% 5,4 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% 6,2% ,9% 6,1 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 60% 4,0% ,3% 5,4 DnB Eiendomsfond 71% 6,0% ,0% 8,5 Utviklingseiendomsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Scandinavian Property Development Norge Investert i land Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q2 2007

9 Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Selskaper Hovedliste - børsnotert: Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA n/a 7,8 Norwegian Property ASA ,9% 7,3 Olav Thon Eiendomsselskap ASA (1) n/a 3,0% 4,0 Steen & Strøm ASA 1279 n/a 3,2% 3,0 Unoterte: Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS (2) ,0% 6,0 1 Tall for Olav Thon Eiendomsselskap er fra Inkl. deleide eiendommer på 100% basis Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv ,2% 4,8 Gjensidige Eiendom (1) KLP Eiendom AS ,0% 6,1 SpareBank ,0% 5,9 Storebrand Eiendom AS ,6% 4,7 Vital Eiendom AS forvalter (1) ,9% 4,7 1 Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Arealledighet Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,7% 4,1 Andenæs Eiendom AS ,7% 4,0 Aspelin Ramm Gruppen ,2% 7,9 Avantor ASA ,0% 5,77 Braathen Eiendom (tild. EAB) ,2% 4,0 Entra Eiendom AS ,5% 11,1 Ferd Eiendom ,0% 1,7 Ica Eiendom AS ,2% 6,0 Stor Ulven AS ,0% 4,8 Linstow Eiendom AS (1) ,0% 4,2 Mustad Eiendom AS ,6% 6,5 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,2% 4,3 OBOS Forretningsbygg AS ,6% 4,2 Oslo Areal (2) ,2% 5,0 Pecunia AS ,0% 6,4 Reitan Eiendom ,5% n/a Sektor Gruppen AS ,9% 3,4 T. Klaveness Eiendom AS (3) ,0% 6,0 Vika Eiendomsforvaltning AS ,9% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 1 Tall for Linstow er fra Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet 3 Tall for T. Klaveness Eiendom er fra Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q2 2007

10 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Eksempler på solgte eiendommer Salg av: Fr. Nansens Plass 9 AS Selger: Alpine AS og Galleri Eiendom AS Kjøper: Holmen Industri AS Salg av: Lillesand Senter Selger: G. Malmgård AS Kjøper: Lillesand Senter AS Glitnir Property Group AS 10 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

11 Eksempler på solgte eiendommer (fortsatt) Salg av: Fr. Nansens Plass 5 AS Selger: Familie Kjøper: AS Høyres Hus Salg av: Gudes gate 12 AS Selger: Ragde Eiendom og Breidablikk Eiendom Lillestrøm AS Kjøper: Veidekke Eiendom AS og Trend Eiendom AS Salg av: Vallø Selger: T. H. Holm Eiendom AS Kjøper: AC Nor Gruppen AS Salg av: Trollåsveien 6 Selger: Fri Eiendom AS Kjøper: Trollåsveien 6 AS Salg av: Ole Deviks vei 18 Selger: Storebrand Eiendomsfond AS Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 11 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

12 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Pris pr. Leietid Adresse m 2 m 2 /år år Type Karenslyst Alle Kontor Karenslyst Alle Kontor Karenslyst Alle Kontor Dronning Maudsgate Kontor Dr. Maudsgate Kontor Gjerdrums vei Kontor Gullhaugveien Kontor Aker Brygge - Snekkerbygget Kontor Aker Brygge - Snekkerbygget Kontor Aker Brygge - Verkstedhallene Lager Grev Wedels plass Kontor Grev Wedels plass kontor Aker Brygge - Terminalbygget Butikk Aker Brygge - Verkstedhallene Butikk Aker Brygge - Verkstedhallene Kontor Gullhaugveien Lager Gullhaugveien Kontor Aker Brygge - Snekkerbygget Kontor Aker Brygge - Terminalbygget Kontor Brobekkveien Kontor Vi går mot varmere og lysere tider. Særlig har temperaturen steget i utleiemarkedet. I kjølevannet av det kokende leiemarkedet, ble den magiske kroners grensen brutt allerede ved påsketider, og det oppleves også et trendskifte i forhold til generelle leievilkår og betingelser. Det er på alle måter utleiers marked i sommer. Nye trender og tendenser i utleiemarkedet Stadig flere gårdeiere oppfatter at det ikke bare er økende etterspørsel og generelt «gode tider» som har gitt leietakerne en økende betalingsvillighet og -evne. Det er også tendenser til større bevissthet i forhold til å avskaffe skjulte leierabatter. Mye har skjedd siden utleierne stod med luen i hånden og tilbød leietakere historisk lave leiepriser og lange periodevise leiefritak. Disse rabattene er for lengst historie, men det er oppstått noen nye som ikke dekkes i økende leiepriser. Det er disse rabattene bevisste utleiere mener markedet nå skal betale for. Kortere leietid, mva og økte byggekostnader Leietaker krever nå større fleksibilitet, således at det etterspørres og forventes en generelt kortere leieperiode, og fortrinnsvis også exitmulighet i leiekontrakten. Det er en klar tendens at leiekontraktenes lengde er redusert, uten at dette er nevneverdig gjenspeilet i leieprisene. Et hyppigere leietakerskifte krever oftere ombygging, og dermed økte investeringskostnader for utleier. Det er derfor økende bevissthet blant utleierne i forhold til at kortere leieavtaler bør gi en høyere leiepris, og at exitkostnader bør dekkes av leietaker i sin helhet. Det er ingen tvil om at økte byggekostnader gjenspeiles i høyere salgspriser. Dette er allerede godt innarbeidet hos boligkjøperne. Leietakertilpasninger koster utleier tilsvarende mye, og med stadige større krav og forventninger fra leietakeres side, har den andelen av tilpasningene som regnes som «gårdeierkostnad», eller grunninvestering, faktisk blitt større. Det har kun vært en liten del av tilpasningene, som leietaker anser som særtilpasninger, som utleier har lyktes i å tillegge leieprisene. Trenden peker nå mot at leietaker tillegges den totale kostnaden ifm oppgradering uten at «as is»- leien, som utleier legger til grunn, reduseres nevneverdig. Det er totalt sett få bransjer som i dag ikke driver mva.-pliktig virksomhet. Likevel har flere av disse bedriftene dominert store deler av leiemarkedet den siste tiden, og særlig bedrifter innen finansielle tjenester. Dette er kvalitetsbevisste leietakere som etterspør og forventer «prime» beliggenhet og svært høy kontorstandard. Kun det beste er godt nok og investeringene kan derfor være betydelige. At leietaker ikke får fradrag for inngående mva medfører at utleier heller ikke får fradrag for de investeringene som gjøres i tilknytning til leieforholdet. Altså er det 25% dyrere å tilpasse et lokale som følge av manglende mva.- fradrag. I tillegg reduseres utleiers fradragsrett for mva. ved generelle rehabiliteringer og vedlikehold, tilsvarende som andelen av ikke mva.- pliktige leietakere i eiendommen øker. Enkelte utleiere har startet en trend med å kreve en mva.-kompensasjon fra disse leietakerne. Andre har valgt å kreve leietaker for husleie tillagt mva., uavhengig av om leietaker får fradrag for mva. eller ikke. Slike og andre markedstilpasninger tror vi leietakermarkedet kan være modne for å akseptere. Hvorfor et etterslep av skjulte rabatter i et brennhett marked? Det har vist seg at kontorledigheten har blitt absorbert i et betraktelig raskere tempo enn markedet har klart å forutse eller oppfatte, spesielt gjelder dette for CBD-området. Leieprisene har riktignok steget som følge av den økende etterspørselen, men ikke i tilsvarende proporsjonal tempo og grad som ledighetskurven har sunket. Det ble så sent som høsten 2006 tilbudt prime- lokaler til fastpris, selv med flere seriøse interessenter til de samme lokalene. Hadde det vært arrangert en «budrunde» ville nok den dokumenterte leieprisen for denne perioden og segmentet vært høyere, fordi leietakernes betalingsvillighetspotensial aldri ble vist. Det har vært flere markante leieprisøkninger i eiendomsmarkedet etter dette og det faktum at de fleste aktørene i eiendomsbransjen uttrykket «sjokk» når både og kroners grensen ble brutt, underbygger at det ikke bare har vært et etterslep på leierabatter, men også leiepris. Økt bevissthet blant utleierne i forhold til leierabatter kan medføre en ytterligere økning i leieprisene. Glitnir Property Group AS 12 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

13 Status utleie (fortsatt) Leiepris segmenter NOK A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Leiepris-korridor, Prestisjesegmentet kontor Oslo NOK Maks. leiepris Markedsleie Min. leiepris LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. m 2 prestisje (NOK) Stigning (1) siden Q Stigning (2) siden Q A. Prestisje-lokaler & 45% 116% 70% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet & 40% 107% 58% C. Høy standard, forøvrig & 38% 110% 57% Fra toppen i Q til bunnen i Q sank leieprisene med prosent 1 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden siste topp i Q «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q «Siste år» angir den nominelle endringen i leienivået de siste 12 måneder Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i «hovedgatene» i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. NOK Stigning (3) siste år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 13 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

14 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Mange kommende reforhandlinger gir økt trykk i randsonen Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Pris pr. Leietid Adresse m 2 m 2 /år år Type Brobekkveien Lager Gjerdrumsvei Kontor Gjerdrumsvei Kontor Gullaugtorg Kontor Lysakertorg Kontor u.etg Lysakertorg Kontor Gullhaugvn Kontor Gullahaugvn Kontor Nydalsveien Kontor Nydalsvn Kontor Karoline Kristiansens vei Kontor Nedre Vollgate Kontor Nedre Vollgate Kontor Fr. Nansensplass Kontor Karoline Kristiansens vei Kontor Stanseveien Lager Schweigaardsgate Kontor Skabosvei Kontor Mange reforhandlinger i 2008 vil gi økt trykk på ytre sentrum Området Vika- / Aker Brygge omtales nå som «fullt utleid» og det er stor kamp blant leietakerne om de lokalene som slippes i markedet som følge av kontraktsutløp. Området har siden vår siste markedsrapport, opplevd historiske leieprisrekorder og vi tror det kun er kort tid før også disse leieprisnivåene blir passert. Central Business District (også kalt CBD) har også merket en radikal nedgang i arealledigheten, noe som har resultert i en markant leieprisoppgang i området. Leieprisøkningen i CBD var i 1. kvartal 2007 alene på hele ca. 23,5 prosent (Eiendomsverdi Næring) og alle piler peker fortsatt oppover. Det er spesielt moderne bygningsmasse, eller nyrehabiliterte lokaler som har størst prisøkning i dette området. Eldre, umoderne lokaler med manglende eller reduserte tekniske kvaliteter, lider fortsatt under dagens leietakers høye forventninger og krav til standard. I perioden , når leiemarkedet var på sitt laveste nivå, var det mange bedrifter som tidligere var lokalisert i utkanten av sentrum, som så sitt snitt til å flytte mer sentralt, og til Aker Brygge/ Vika eller CBD. På grunn av bedriftenes økende behov for fleksibilitet og mulighet til raskt å kunne foreta omstruktureringer i et marked i stadig endring, ble leietakers ønske om en kort leiekontrakt forsterket. Dette resulterte i at svært mange leietakere i denne perioden valgte å inngå leiekontrakter på gjennomsnittlig 5 år. Som følge av bl.a. dette, er det i 2008 alene, ca like mange leiekontrakter som utløper, som i hele 2006 og 2007 til sammen. De som i denne perioden valgte å inngå en 5 års leiekontrakt på lave leienivåer, er nå i en posisjon, hvor de skal reforhandle avtalen innen Disse bedriftene vil bli møtt med svært høye leieprisforventninger fra utleier og vil enten måtte betale en markant høyere leie enn hva de er vant til, eller flytte ut av sentrumsområdene. For de bedriftene som ikke føler det som en absolutt nødvendighet å være i sentrumsområdet, vil det være naturlig å velge sistnevnte alternativ; altså å flytte ut av CBD. De leietakerne som vil velge å flytte ut av sentrum på dette grunnlaget, vil trolig påvirke leiemarkedet i de sentrumsnære områdene Helsfyr/ Bryn/ Nydalen i øst, samt Skøyen/ Lysaker i vest. Etterspørselen etter lokaler i disse områdene forventes derfor å øke sterkt i året som kommer. Vi ser allerede antydninger til dette i form av en lavere arealledighet på Helsfyr/Bryn og i Nydalen, men effekten tror vi vil bli ytterligere forsterket når flere av de bedriftene som vi her har omtalt, nå skal reforhandle sine nåværende leieavtaler. Fordeling av kontrakter som løper ut (m 2 ) Eiendomsverdi Glitnir Property Group AS 14 Glitnir Markedsrapport Q

15 Eksempler på inngåtte leiekontrakter Utleie av: Karoline Kristiansens vei 1-9 Leiepris: kr. m 2 Areal: 827 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Fr. Nansensplass 9 Leiepris: kr. m 2 Areal: 260 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Schweigaardsgate 14 Leiepris: kr. m 2 Areal: 675 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Karoline kristiansensvei 3 Leiepris: kr. m 2 Areal: 450 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Nedre Vollgate 5 Leiepris: kr. m 2 Areal: 470 m 2 Type: Kontor Leietid: 7 år Utleie av: Stanseveien 20 Leiepris: 800 kr. m 2 Areal: m 2 Type: Lager Leietid: 10 år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 15 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

16 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Union Eiendomskapital Egenkapitalmarkedet for ulike eiendomsinvesteringer har vært rekordhett den siste tiden, og som et resultat av dette, dukker det stadig opp nye aktører som ønsker å ta del i denne utviklingen. Til tross for betydelig økt konkurranse om investorenes gunst, er tilgangen på kapital fra egenkapitalmarkedet rekordhøy. Valg av riktig investeringsprodukt og forvalter kan bety den store forskjellen for å sikre seg optimal avkastning. Grundighet er alfa omega ved valg av investeringsprodukt Brorparten av kapitalen som er hentet til eiendomsinvesteringer kommer fra investorer som investerer i indirekte fonds- og fondsliknende produkter der investor har liten grad av påvirkning på forvalters investeringsbeslutninger og liten eller ingen ekstern kvalitetssikring av de investeringene som gjennomføres på investors vegne. Til tross for særdeles stor etterspørsel etter eiendomsinvesteringsprodukter i Norge de senere år er dette et tema som det har vært overraskende lite fokus på. Norske investorer har i dag stor investeringskapasitet og investeringslysten etter eiendom er rekordstor. Nye investeringsmiljøer innenfor eiendom henter inn mer kapital til nye eiendomsprodukter enn noen gang. Størst vekst har det vært blant eiendomssyndikater og eiendomsfond. Eiendomssyndikater er en velkjent selskapsform i Norge og har eksistert i markedet lenge. Næringseiendom som fondsprodukt, derimot, fikk sitt store gjennombruddsår i Norge i I henhold til DnB NOR Næringsmegling handlet disse aktørene eiendom for til sammen mer enn NOK 25 mrd. i Norge i fjor. Dette tilsvarte ca. 37 prosent av totalomsetningen på ca. NOK 68 mrd. i følge DnB. Den senere tiden har vi også sett en klar tendens til at egenkapitalmarkedet i Norge søker eiendomsinvesteringer utenfor Norges grenser. I dag kan man investere i eiendomsprosjekter i bl.a. Tyskland, Sveits, Bulgaria, Romania, Russland, Asia og Brasil for å nevne noen. Uten at vi vet eksakt hvor mange fondsliknende strukturer med fokus utenfor Norges grense som er eller har vært tilgjengelig for retail investorer den siste tiden, har vi grunn til å tro at dette dreier som et sted mellom 20 og 30 nye strukturer. Med så mange ulike investeringsprodukter å velge mellom kan det være vanskelig å vite hvor man bør investere. En investeringsbeslutning, enten den er i Norge eller i utlandet, bør uansett dreie seg om det samme å oppnå best mulig risikojusterte avkastning. For å oppnå dette er det viktig å gjøre en grundig vurdering på investeringstidspunktet. En «smart» investeringsbeslutning starter med å velge riktig forvalter. Når man velger forvalter er det i utgangspunktet viktig å fokusere på forvalters evne og vilje til å skape verdi: forvalters «track record», investeringsstrategi og insentivordninger. En forvalters track record sier noe om hvor gode historiske resultater forvalter har hatt ved forvaltningen av liknende investeringsprodukter. Dette er et viktig område som mange investorer glemmer å se på. De fleste selskaper som har forvaltet en eller flere eiendomsinvesteringer i mer enn ett år bør kunne vise til konkrete avkastningstall. Det er også viktig at forvalters track record kan relateres til nye investeringsprodukter. En utfordring i dag er at en stor andel av eiendomsselskapene/ fondsselskapene i markedet er nye det siste året, med lite eller Glitnir Property Group AS 16 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

17 UNION Eiendomskapital (fortsatt) ingen avkastningstall å vise til. I slike situasjoner blir det viktig å se på forvalters kompetanse til å skape verdi innenfor eiendom. Har forvalter operativ erfaring fra forvaltning av eiendom eller kun erfaring fra corporate-virksomhet/kapitalforvaltning fra andre aktivaklasser? Hvis man vurderer en eiendomsinvestering i utlandet bør investor bli overbevist om at forvalter har kompetanse og erfaring god nok til å konkurrere med de utenlandske forvaltnings- og investeringsmiljøene innenfor eiendom. I henhold til INREV (1), en interesseorganisasjon for aktører innenfor det unoterte markedet for europeiske eiendomsprodukter, er det pr. mai 2007 i underkant av 500 åpne og lukkede fondsprodukter i det europeiske eiendomsmarkedet som forvalter en samlet totalkapital på ca. NOK mrd. UNION Eiendomskapital har grunn til å tro at det i Norge er hentet inn i størrelsesorden NOK 7 8 mrd. i egenkapital til europeiske eiendomsprodukter den senere tiden. Selv om majoriteten av kapitalen fra de internasjonale aktørene er allerede er investert, vil det med en så stor kapitalbase alltid være mye kapital som søker nye investeringer. Den «norske» kapitalen har med andre ord betydelig konkurranse i jakten på gode investeringer, og betydningen av å velge forvalter med riktig kompetanse er avgjørende. Hvis man investerer i et selskap forvaltet av en aktør med lite eller ingen track record er det viktig å bruke god tid på å sette seg inn i selskapet og forvalteren. Pass på at forvalter har en klar og konkret investeringsstrategi. Investeringsstrategien bør være fundamentert i grundige analyser av markedet og ha mekanismer som kvalitetssikrer eiendomskjøpene. Hvis selskapet har mange investorer er det anbefalt at selskapet har en investeringskomité med en reell 1 European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. Europeiske Eiendomsfond - Geografisk fokus og antall aktører Antall aktører Storbritannia Frankrike Tyskland Italia Nederland Spania Portugal Belgia Sveits Tsjekkia Polen Ungarn Finland Sverige Luxemburg Østerrike Andre kvalitetssikring av både investeringsstrategi og eiendomskjøp på vegne av investorene. Dette er det meget få aktører som har i det norske markedet. Sist men ikke minst, er det viktig å se på forvalters insentivordninger. Det vil si strukturer som sikrer at forvalter og investor «sitter i samme båt». Er forvalter tilstrekkelig motivert til å levere avkastning til investor over tid? Investerer forvalter egne midler i selskapet? Først og fremst er det viktig at forvalter har muligheten til å tjene mer hvis 0 Kilde: INREV og IPD investor tjener mer. Det er også viktig å se på hvor hvilke andre investeringsmandater forvalter er ansvarlig for og at de har tilstrekkelig bemanning til å håndtere disse. Man velger indirekte investeringsløsninger fordi man ikke har de rette forutsetninger som skal til for å gjøre jobben selv, og da er det viktig at man velger den forvalteren som er best egnet til å gjøre jobben for deg som investor. Vår oppfordring til investor er som følger: Vær grundig og kritisk til det som presenteres, og les prospektene nøye før investering. Valg av investeringsløsning/forvalter kan i mange sammenhenger sammenlignes med det å «gifte seg». Velg den forvalter som er «tent» på oppgaven og husk at «pen innpakning» alene ikke er godt nok. På sikt er det andre kvaliteter som er viktig. Som forvalter er det til syvende og sist kun en ting som gjelder når man forvalter andres og egne penger: Evne og vilje til å være best i klassen. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 17 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

18 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Leimdörfer Leimdörfer is a leading Nordic investment bank specialised on property transactions. In 2006, the company executed property transactions with an aggregate value above 2.7 billion. Leimdörfer has a particularly strong market position in public transactions as financial adviser in 10 of the latest 18 public to private transactions of property companies on the Swedish stock market. Company Snapshot Founded in 1992, Leimdörfer has 40 employees with offices in Stockholm and Helsinki. The office in Helsinki was established in late summer 2006 and Leimdörfer has rapidly achieved a strong market position in Finland including six current mandates with an expected sales price around 700 mill. Leimdörfer offers property related financial- and strategic advisory services across: Transactions, Financing, Corporate Finance and Strategic Advisory. Transactions In 2006 and 2007 YTD, Leimdörfer executed property transactions with an aggregate value above 3.8 billion. Notable transactions include sole financial adviser to Islamic bank Kuwait Finance House in the divestment of a Swedish logistics portfolio for 420 million, sole financial adviser to Swedish publicly traded Hufvudstaden in the divestment of World Trade Center Stockholm for 280 million and sole financial adviser to global private equity company Blackstone in the divestment of an office portfolio in Stockholm and Malmoe for 210 million. Historically, key success factors for Leimdörfer have been profound financial expertise and a wide-ranging network of domestic and international investors and debt providers. Many large international investors have made their very first investments on the Swedish property market in transactions lead by Leimdörfer and in 2007 YTD bids from investors based in almost 20 different countries have been received. In addition, Leimdörfer has extensive experience of divesting owner occupied properties (a.k.a. sale and leaseback transactions) covering aspects such as structuring lease agreements to achieve an optimal balance between price and operational flexibility and solving potential accounting issues. Previous clients include a large number of Nordic blue chip companies as well as a majority of the largest Nordic private equity firms. Corporate Finance Leimdörfer is the leading financial adviser in property related Corporate Finance transactions on the Swedish market. The company s services include buyouts of publicly traded property companies, spin-offs, stock market introductions and non-cash equity issues. Leimdörfer has been financial adviser in 10 of the latest 18 public to private transactions of property companies on the Swedish stock market. In 2006, Leimdörfer acted as sole financial adviser to publicly traded property company LjungbergGruppen in the acquisition of private property company Atrium Fastigheter for approx. 1.1 billion ( Acquisition of the Year Swedish real estate magazine Fastighetsvärlden). In addition 2006, Leimdörfer was joint financial adviser to car dealer company Bilia in the spin-off and stock market introduction of the company s property portfolio under the name Catena. Financing Leimdörfer was the first financial property adviser to offer independent debt advisory services on the Swedish property market. Leimdörfer provides advisory services covering all aspects of capital structure, risk management and acquisition financing. Key clients include Glitnir Property Group AS 18 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

19 Leimdörfer (fortsatt) publicly traded property companies, institutional investors, private equity funds and other large domestic and international property owners. Strategic Advisory Leimdörfer acts as strategic adviser to owners, boards of directors and managements in publicly traded property companies, institutional investors and other major property owners. Mandates include, e.g. asset allocation analysis, business strategy formulation and evaluations of repurchases and redemptions of shares for publicly traded property companies. Research An important platform for Leimdörfer s financial advisory offering is the company s strong in-house research capabilities. The research aims at combining modern financial theory and know-how from the property market in order to identify business opportunities. Valuation of Swedish publicly traded property companies and their properties is offered through the Company Overview (a daily updated version available on-line) and market reports are issued regularly. The intention is to also cover Norwegian and Finnish publicly traded property companies in the Company Overview in the future. Leimdörfer and Glitnir Property Group By joining forces, Leimdörfer and Glitnir Property Group create a property specialised investment bank with unparalleled strength on the Nordic markets. The new company will benefit from Leimdörfer s strong international network, Corporate Finance expertise and research platform as well as Glitnir Property Group s dominant position on the Norwegian property market and Fund Management expertise. PartnerS in Leimdörfer Sven Dahlin Partner Per Erlandsson Partner Peter Leimdörfer Partner Louise Richnau Partner Lars-Erik Nyman Partner Sten Westerberg Partner Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 19 Glitnir Markedsrapport Q2 2007

20 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Handel og handelssteder Den sterke konsumveksten de siste årene har fortsatt så langt i 2007, og sogar skutt ny fart. På årsbasis forventer man en konsumvekst på snaue fem prosent. VAREKONSUMET NOE NED Omsetningsvolumet i detaljhandelen utenom kjøretøyer og bensin steg sesongjustert marginalt i årets første kvartal. Fra mars til april kunne man knapt registrere noen økning. Det var økt forbruk av de fleste varegruppene, men konsumet av klær og skotøy og kjøp av egne transportmidler bidro særlig til veksten i varekonsumet. Omleggingen av bilavgiftene bidro til store bilkjøp og dermed blir veksten i husholdningenes forbruk svært sterk i første kvartal Det er grunn til å regne med at konsumveksten fremover blir litt lavere. Dette bekreftes med de siste tallene fra bilhandelen; så langt i år er bilkjøpene betydelig redusert. VI DRIKKER MINDRE Det var nedgang i alle varegrupper utenom elektrisitet, men spesielt færre bilkjøp i april trakk totalen ned. Konsumet av mat og drikkevarer gikk ned fra mars til april, mens konsumet av matvarer øker. Den generelle nedgangen var først og fremst drevet av lavere konsum av klær og sko. KJØPESENTER PÅ GANG Målt i omsetning blir nye Sandvika Storsenter Skandianavias største kjøpesenter i Senteret skal etter planen åpnes oktober i år. Olav Thon og kollegaene har tro på at kundene vil strømme til kjøpesentrene, og venter en fortsatt vekst i privat forbruk på grunn av en forventet økt lønnsvekst. Dette til tross for et høyere rentenivå. Videre sikret Amfi Eiendom seg nylig enda et kjøpesenter. Dermed teller Amfi-kjeden til sammen 49 kjøpesentre over det ganske land. Detaljomsetningsindeksen Prosentvis endring i forhold til samme periode året før. Tremåneders glidende gjennomsnitt Utvikling 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Detaljomsetningsindeksen Kilde: Norges Bank Glitnir Property Group AS 20 Glitnir Markedsrapport Q2 2007