Markedsrapport Q1 2008

Transkript

1 Markedsrapport Q Glitnir Real Estate Glitnir Real Estate Styrker satsningen på rådgivning ved grenseoverskridende transaksjoner Side 4 Gjesteartikkel av Espen A. Jorvang i Fokus Kreditt Endring i bankenes rammebetingelser Side 6 Glitnir Norsk Næringsmegling Markedet for salg av næringseiendom Aktiviteten flater ut Side 8 Glitnir Norsk Næringsmegling En gang prestisje alltid prestisje? Side 12 Union Eiendomskapital UNION Eiendomskapital Tror på eiendomsfond i et urolig marked Side 16 Property Group AS

2 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Property Group AS Leder Glitnir Property Groups markedsrapport gjelder for våre forretningsområder Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS, UNION Eiendomskapital AS/Union Capital AS og BSA Kapitalforvaltning AS. Glitnir Norsk Næringsmegling AS Beregninger fra DnB NOR Næringsmegling viser at fjorårets totale omsetning av næringseiendom endte på ca. NOK 53 mrd., mot ca. NOK 68 mrd. i Den fallende omsetningen av næringseiendom siden sommeren 2007 er en trend som har vist seg å fortsette inn i Aktørene i utleiemarkedet opplever en tendens mot en endret oppfatning av hva som utgjør prestisjeområder, og vår utleieavdeling stiller spørsmålet: En gang prestisje alltid prestisje? Glitnir Real Estate AS Glitnir Real Estate AS har siden oppstart for halvannet år siden gjennomført transaksjoner med et salgsvolum på ca. NOK 2,5 mrd. Ansettelse av ny partner, fra mars i år, bidrar til å styrke konsernets satsning på rådgivning mot internasjonale investorer. Union Eiendomskapital AS Investering i eiendomsfond er en investeringsform som innebærer en tryggere og mer fornuftig spareform for mange, pga. av lavere risiko enn investering i aksjer samt de diversifiseringsegenskaper eiendom gir sammen med aksjer og obligasjoner. Glitnir Property Group Samarbeidet med med svenske Leimdörfer AB og norske BSA AS etter sammenslåingene i fjor, er godt i gang. BSA flyttet inn i samme lokaler som Glitnir Property Group på Filipstad Brygge i januar i år. Med virkning fra 1. mars i år heter BSA Capital AS og BSA Invest AS hhv. UNION Capital AS og UNION Asset Management AS. BSA Kapitalforvaltning AS er uendret. Glitnir Property Group AS 2 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

3 Innhold Property Group AS Innhold Glitnir Real Estate... 4 Gjesteartikkel: Bankenes rammebetingelser... 6 Eksempler på solgte eiendommer Markedet for salg av næringseiendom Status utleie...12 Union Eiendomskapital...16 Internasjonal økonomi...18 Norsk økonomi Arbeidsledighet og sysselsetting...20 Renter Inflasjon...22 Handel og handelssteder Markeder...24 Hotellmarkedet Bygg og anlegg Boligmarkedet Ansatte i Glitnir Property Group Glitnir Property Group AS 3 Glitnir Markedsrapport Q Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi

4 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Sonja Horn og Fredrik Leonthin ansatte i Glitnir Real Estate AS Glitnir Real Estate Sonja Horn er nylig ansatt som partner i Glitnir Real Estate AS for å styrke konsernets satsning på rådgivning mot internasjonale investorer. styrker satsningen på rådgivning ved grenseoverskridende transaksjoner Sonja Horn (34) har 12 års erfaring fra bank/finans, hvorav 8 år med finansiering av næringseiendom. Sonja har i løpet av disse årene opparbeidet seg betydelig erfaring med risikovurdering, verdsettelse av selskaper, finansiering av større transaksjoner og prosjektfinansiering. «Etter å ha jobbet på fremmedkapitalsiden i transaksjoner i flere år ser jeg frem til å jobbe med å tilrettelegge, strukturere og gjennomføre attraktive investeringer for eiendomsinvestorer.» I Glitnir Real Estate skal vi fungere som utenlandske investorers forlengede arm i det nordiske markedet. Vi skal legge til rette for at internasjonale investorer lykkes med å realisere sin nordiske investeringsstrategi. Glitnir Real Estate tilbyr internasjonale investorer «one point of entry» i det nordiske eiendomsmarkedet. Sammen med våre samarbeidspartnere, tilbyr vi rådgivning i hele verdikjeden - fra identifisering av investeringsobjekt til gjennomføring av transaksjon og forvaltning av eiendom. Når man skal investere utenfor sitt hjemmemarked skal det oppleves som verdiskapende å ha med Glitnir Real Estate som en lokal partner som; tilbyr analysedekning (markedsanalyser for utleie/kjøp av næringseiendom; kontor, handel, lager, hotell). Har lokal markedskompetanse i Norge, Sverige, Finland identifiserer attraktive investeringsmuligheter og muliggjør off market transaksjoner tilbyr et komplett transaksjonsteam, herunder rådgivning i budprosessen, bistå med finansieringsstrukturer, teknisk/ juridisk Due Dilligence, oppgjør. Tilrettelegge for en profesjonell forvaltning av eiendommene. Fredrik Leonthin (33), partner i Glitnir Real Estate, har arbeidet de siste 18 månedene med denne satsingen og har i denne tiden gjennomført en rekke transaksjoner med et samlet salgsvolum på ca. NOK 2,5 mrd. «Ansettelsen av Sonja Horn bidrar til en betydelig styrking av «teamet» i Glitnir Real Estate. Vi tror kombinasjonen av å kunne tilby hele investors verdikjede, samt å ha god rådgiverkompetanse, vil legge grunnlaget for en solid oppdragsmengde i tiden fremover.» Glitnir Property Group AS 4 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

5 glitnir real estate (fortsatt) Investors verdikjede Definere investeringsstrategier Identifisere kjøpsobjekter Eksklusiv prosess REAL ESTATE Bud/ aksept Verdiskapende rådgivning for investor Due Dilligence/ Closing Forvaltning Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 5 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

6 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Gjesteartikkel: Bankenes rammebetingelser ESPEN A. JORVANG Direktør Næringseiendom, Fokus Kreditt Gjennom de siste 6-8 månedene er bankenes rammebetingelser blitt betydelig endret. Hva har skjedd og hvordan påvirker dette bankenes appetitt for eiendomsfinansiering? Endring i bankenes rammebetingelser De fleste eiendomsbesittere har nok i større eller mindre grad registrert en holdningsendring blant bankene. Denne endringen kan i all hovedsak relateres til to forhold; bankenes fundingsituasjon og risikoen for negativ utvikling i verdiene på næringseiendom (les: høyere yieldnivåer). Det første forholdet vil nok merkes langt raskere enn det sistnevnte, og vies derfor størst oppmerksomhet i denne artikkelen. Utvikling kredittspreader 5 års løpetid, referanserente: 3 mnd. NIBOR b.p Q1-07 Q4-07 Q1-08 Danske Bank/SHB/Nordea DnbNOR Større sparebanker Mindre sparebanker Terra Kilde: Danske Markets Gjennom de nå etter hvert så mye omtalte subprime-lånene og etterfølgende usikkerhet om bl.a høyt gearede transaksjoner, har finanssektoren selv fått erfare hvordan det er å miste tillitt hos sine långivere; det svir kraftig! Konsekvensene er forskjellig hos de enkelte banker, men ingen slipper unna, og også de nordiske bankene har fått betydelig dyrere fundingkostnad. Dette er vist i figuren ovenfor. Bankenes funding er en funksjon av profilen i utlånsporteføljen der det vil være elementer av en rekke forskjellige løpetider. Det er derfor ikke slik at bankenes totale fundingkostnad har steget med b.p. på ett år, men generelt kan man si at jo lenger denne situasjonen vedvarer jo høyere blir bankenes gjennomsnittlige funding kostnad. Dette er kostnader som kunden må være beredt på å dekke. Vi ser allerede at prisnivået på nye kreditter er i ferd med å gjenspeile dette. I tillegg til dette skjer det endringer i reglene for bankenes kapitaldekning. Enkelt forklart betyr dette at banker må allokere egenkapital i forhold til risikoen i sine utlån. Dette betyr mer egenkapital ved høye belåningsgrader og tilsvarende mindre dersom belåningsgraden er under et gitt nivå. Totalt gir dette en situasjon der bankene vil bli mer selektive i forhold til hvilke prosjekter som belånes, hvor mye de kan belånes med og ikke minst til hvilken pris de belånes. Alt for å få en best mulig avkastning på egen egenkapital, samt minst mulig behov for å hente «dyr» ny kapital. Det er betydelig usikkerhet knyttet til hvor lenge denne unormale situasjonen/krisen i likviditets- og kredittmarkedet vil vare, og hvordan en ny hverdag i finansiering av næringseiendom vil se ut. I mellomtiden vil banknæringen opptre mer nøkternt med en fortsatt sterk fokus på løpende god likviditet og god sikkerhetsdekning. Vi vil derfor anbefale eiendomsinvestorer å sikre seg god tilgang på egenkapital den nærmeste tiden, slik at interessante eiendomsprosjekter fortsatt kan realiseres. Glitnir Property Group AS 6 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

7 Eksempler på solgte eiendommer Salg av Banebakken 38 Selger: Tilrettelagt av Union Eiendomskapital Kjøper: Tilrettelagt av BSA Salg av Hans Nilsen Hauges VEI 1, Fredrikstad Selger: Privat Kjøper: Union Eiendomskapital for Storebrand Eiendomsfond Salg av Sandgata 28, Trondheim Selger: Ragde Eiendom og Breidablikk Eiendom Kjøper: Union Eiendomskapital for Storebrand Eiendomsfond Salg av Quality Hotel Mastemyr Selger: City Finansiering Kjøper: Home Properties Salg av Hans Burums vei 30 ANS Selger: NKI Kjøper: Anthon B Nilsen Eiendom AS Salg av Sommerrogaten Selger: Eiendomsspar Kjøper: DnB NOR Markets Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 7 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

8 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom 2007 startet med samme fart som 2006 sluttet, og det så lenge ut til at omsetningen av næringseiendom ville bli like høy som i Sommeren 2007 skjedde det noe i finansmarkedene i USA den såkalte sub prime krisen oppstod. Flere Amerikanske banker befant seg i løpet av høsten og vinteren i en kreditt krise og dette innvirket på finansmarkedene i resten av verden. Som en konsekvens av dette sakket omsetningen i fjorårets siste halvår akterut i forhold til årets 6 første måneder. Denne trenden har fortsatt inn i Aktiviteten flater ut Rekordomsetningen fra 2006 på ca. NOK 68 mrd. ble ikke, som man en stund kunne tro, overgått i Beregninger fra DnB NOR Næringsmegling viser at fjorårets totale omsetning av næringseiendom endte på ca. NOK 53 mrd. To hovedfaktorer som forklarer nedgangen i omsetningen er økende avkastningskrav som følge av den finansielle uroen, og bortfall av betydelige kjøpergrupperinger. Kjøpere som Norwegian Property, Norgani og eiendomsfondene kjøpte relativt mye eiendom i 2006, og disse selskapene hadde en langt lavere kjøpsaktivitet i Markedet er mettet for eiendomsfondene som har finansiert seg i privatmarkedet, og flere av fondene har blitt stengt for videre emisjoner. Mye tyder på at USA er i en resesjon, og Amerikanske myndigheter er nærmest desperate for å forhindre dette. Federal Reserve har kuttet renten med 2,25 prosent siden september 2007 og frem til i dag (uke 10, 2008). Bare i januar i år har de kuttet renten med 1,25 prosent. I tillegg har Federal Reserve tilført likviditetslån på flere milliarder dollar til amerikanske banker. Folk føler seg utrygge, mange har mistet jobbene sine og klarer ikke å betjene sine lån.. Bedriftenes produksjon stopper opp og dette har ført til at børsene globalt har falt betraktelig den siste tiden. I Norge har børsen falt ca. 18 prosent hittil i år (10. mars 2008) som følge av usikkerhet rundt den økonomiske fremtiden. Flere norske makroøkonomer har spådd at Norges bank kommer til å heve renten et par ganger i løpet av Kjerneinflasjonen i Norge havnet på 1,9 prosent for januar, mot en forventning på 2,1-2,2 prosent. Dette vil være en dempende faktor for heving av styringsrenten i fremtiden. Som følge av den generelle usikkerheten og troen verdensøkonomien har 10-års SWAP-renten sunket med ca. 53 punkter fra sist topp som var 5,83 prosent (sommeren 2007) til 5,30 prosent (uke 10, 2008). Det blir spennende å følge utviklingen av de internasjonale markedene i tiden som kommer. Uroen som har oppstått har utvilsomt påvirket markedet for næringseiendom, og vi er nå i en fase hvor markedet må tilpasse seg den nye situasjonen. Et annet moment er at bankene har redusert låneutmålingen samt økt marginene på lån som følge av at risikoen har steget. Faktorer som kan ha en positiv innvirkning på dagens yield er at den lange renten har falt tilbake til der den var for et år siden, inflasjonen er ventet å øke betraktelig, leieprisene er kraftig opp, og det bygges svært lite nybygg. Vi tror at yielden* skal noe opp, og velger å øke den med 25 punkter i første kvartal i års swap-rente Rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 okt-2004 aug-2005 juni-2006 april-2007 feb års swap-rente Realrente KPI Realrente KPI-JAE Kilde: Bloomberg Glitnir Property Group AS 8 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

9 Yield Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Rente / Yield 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 nov-2004 sep-2005 juni-2006 april-2007 feb års stat Anslag netto yield* Spread yield mot ti års stat * Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand, med 7-10 års leiekontrakter med solide leietakere. Yield for eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 mill. og en kjøpesum på NOK 100 mill. gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill) Kilde: Eiendomsverdi Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum m 2 Leietaker Jan. 08 Jan. 08 Drammensveien 288 (Gjensidige-bygget) Akersgaten 55 (VG-bygget) Oslo Kontor Gjensidige Forsikring, Tieto Enator Oslo Kontor og handel Schibsted Eiendom AS (92 %) Des. 07 Mauritz Kartevolds plass 1 Sandnes Kontor Sandnes kommune Des. 07 Trafostasjoner (portefølje 34 stk Hafslund) Oslo og Akershus Annet Hafslund Nett Des. 07 Kokstadveien 23 Bergen Kontor Nera/Eltek Des. 07 Kongsberg Næringsbygg 1 AS/ 4 AS Kongsberg Kontor Nov. 07 Christiania Qvartalet Oslo Kontor Forsvarsbygg m.fl. Okt. 07 Lienga 6 Mastemyr Kontor Stabburet Sep. 07 Dyrskueveien 44 Skedsmo Kombibygg n/a DSV Solution Sep. 07 Solheimsveien 10 Lørenskog Handel, kontor, lager El-kjøp Aug. 07 Tevlingveien 23 Oslo Kontor og handel Siba, Bohus m.fl. Aug. 07 IBM-bygget Oppegård Kontor og utvikling IBM Aug. 07 Helsfyr Atrium Oslo Kontor AF Gruppen m.fl. FMC Kongsberg Subsea AS og Kongsberg Næringsutvikling AS Jul. 07 Kongsberg Industribygg Kongsberg Kontor/produksjon Kongsberg Gruppen og Volvo Aero Norge AS Jul. 07 Stranden 21 m.fl DNB NORs Hovedkontor Oslo Kontor, handel, restaurant DnB NOR m.fl. Jun. 07 Hinna Park Stavanger Kontor og handel n/a Diverse Jun. 07 Arcus Produksjon og kontor, Hasle Oslo Prod., lager, kontorutvikling Arcus Jun. 07 Akerselva Atrium Oslo Kontor og handel NHST Media Group Mai. 07 KLP-bygget Bjørvika Oslo Kontor KLP Mai. 07 Tollbugata 20 Oslo Hotell n/a Rezidor Mai. 07 Hovedkontor Stavanger Aftenblad Stavanger Kontor/handel n/a Diverse Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 9 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

10 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Gjennomførte (kjøpte) syndikerings prosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra tom Inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Verdi (MNOK) DnB NOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley First Securities Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Malling & Co Syndikering AS 3 (1) UNION Eiendomskapital AS (2) Samlet for syndikeringsprosjekter Kjøpsrådgivere/tilretteleggere for et pensjonsfond 2 Union Eiendomskapital og BSA Capital rapportert samlet etter sammenslåing i Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr (MNOK) Antall eiendommer Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 65% 18,8% ,30% 7,8 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% 11,2% ,8% 6,6 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% 15,5% ,2% 6,4 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 60% 17,3% ,8% 6,6 DnB Eiendomsfond 72% 4,6% ,0% 7,2 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 75% 20,0% ,0% 12 Nordisk Areal I AS (1) 69% 27,0% ,0% 2,9 Ryger (First Securities) 75% 15,0% ca. 0 9,7 1 Fondet etablert Utviklingseiendomsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Investert i land Scandinavian Property Development ASA Norge, Danmark (1) Hansa Property Group Norge 1 SPDE har 80% av aksjene i investeringen i Danmark (Odense) Glitnir Property Group AS 10 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

11 Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Selskaper Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA n/a 11,0 Norwegian Property ASA ,7% 6,5 Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,0% 4,0 Steen & Strøm ASA ,3% 3,2 Northern Logistic Property ,7% 8,0 Unoterte Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS (1) ,0% 5,5 1 Inkl. deleide eiendommer på 100% basis Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv (1) ,6% 4,9 Gjensidige Eiendom (2) SpareBank ,4% 5,9 Storebrand Eiendom AS ,8% 4,7 Vital Eiendom AS forvalter ,3% 4,4 1 Tall for Nordea Liv er fra Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS (1) ,3% 4,1 Andenæs Eiendom AS ,0% 4,5 Avantor ASA ,9% 5,74 Braathen Eiendom ,0% 2,9 Entra Eiendom AS ,0% 10,4 Ica Eiendom AS ,5% n/a Stor Ulven AS ,0% 4,8 Linstow Eiendom AS ,0% 2,6 Mustad Eiendom AS ,6% 6,3 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,2% 4,1 OBOS Forretningsbygg AS ,3% 4,0 Oslo Areal (2) ,5% 5,0 Pecunia AS ,0% 5,5 Reitan Eiendom ,4% n/a Sektor Gruppen AS ,7% 3,8 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 1 Inkl. deleide selskaper 2 Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 11 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

12 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Adresse Aker Brygge - Administrasjonsbygget Areal m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type ,7 Kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,3 Kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,3 Kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,3 Kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,6 Butikk Aker Brygge - Verkstedhallene ,0 Kontor Caspar Storms vei Kombi Drammensveien 134 Hus ,4 Kontor Drammensveien ,0 Kontor Drammensveien Kontor Essendropsgate Kontor Fernanda Nissens gate Kombi Grev Wedels Plass Kontor Grønnhavn Kontor Grønnhavn Kontor Haslevangen Lager Ibsenkvartalet ,0 Servering Ibsenkvartalet ,2 Kontor Ibsenkvartalet ,0 Kontor Indexbygget Kontor Hva er det som egentlig betegner et prestisjebygg? Mange vil trolig automatisk tenke på det noe forslitte utrykket; beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. I en rekke eiendoms- og markedsrapporter omtales prestisjebeliggenhet som et eget segment med egne leienivåer, mens nye, kvalitetsleieobjekter utenfor det eksisterende geografiske prestisjenåløyet benevnes som «kvalitet med en god beliggenhet». Men er det beliggenhet alene som faktisk avgjør hvorvidt et bygg befinner seg i prestisjesegmentet? Og vil en by i endring kunne skape nye, eller flere prestisjebeliggenheter? Og er det også slik at de eiendommene vi er vant til å omtale som prestisjeeiendommer alltid vil inneha en slik tittel? En gang prestisje alltid prestisje? Mange av dagens bedrifter er svært kvalitetsbevisste, har en god betalingsvilje- og ikke minst utviser gode betalingsevner. Dette gjelder stort sett uansett om det er den best kvalifiserte arbeidskraften som skal sikres, tjenester som skal kjøpes, eller dersom det skal leies nye lokaler. Erkjennelsen av at kvalitet koster synes å være godt innarbeidet, og det råder en bevissthet om at man får det man betaler for. I et presset arbeidsmarked øker også behovet for å leie gode lokaler med best mulig beliggenhet, tatt i betraktning egen bransje. Men leietakerne forventer ikke å finne kvalitet bak et skilt som sier: «ledige lokaler kun NOK 800 pr. m 2 / år». Og aller minst forventer de ikke å betale et slikt lavt leienivå i det som oppfattes som prestisjeområdet. Paradoksalt er det da vi ikke finner den samme bevisstheten hos utleierne; som i dagens marked faktisk er av den oppfatning at prestisjeområdet i Oslo nå har utvidet seg til store deler av hovedstaden. Vika og deler av Aker Brygge er Oslo s prestisjebeliggenhet nummer en, og innehar noen av Norges mest attraktive kontoradresser. Tunge og solide institusjoner blant annet innen shipping, advokatvirksomhet og finans er solid forankret, og betaler en leiepris som i svært stor grad overstiger gjennomsnittsleieprisen i Oslo. Det er også i dette området hvor konjunkturendringer og eventuelle korrektiver i leieprisene først merkes. Det er dog store prisforskjeller innenfor området som følge av svært varierende standard på eksisterende bygningsmasse. En eiendom blir altså ikke prestisje kun som følge av beliggenhet alene. Vi mener det er en rekke faktorer som må være til stede for at en eiendom skal kunne kalles og oppleves som et prestisjebygg, og dermed oppnå de høyeste leieprisene. Og dette handler ikke bare om kvaliteter som umiddelbart kan tillegges en eiendom eiendommen bør også ha den nødvendige touchen av ærverdighet, arkitektur eller historie. Det vi mener betegner en prestisjeeiendom i dagens marked er selvsagt riktig adresse, men det er også en forutsetning at eiendommen tilfredsstiller alle moderne og etterspurte tekniske kvaliteter som tidsmessig inneklima, infrastruktur for tele-/ data, et moderne farge- og materialvalg i lokaler og fellesarealer, samt gjerne attraktive fellesfasiliteter. I tillegg skal eiendommen ha den rette miksen av leietakere. Det er videre en grunnleggende forutsetning at eiendommen er profesjonelt driftet slik at leietakerne opplever en trygghet i forhold til daglig drift, og at gårdeier er i økonomisk stand til å ivareta eiendommens vitalitet på kort og lang sikt. Det er altså ikke bare viktig med jevnlig teknisk vedlikehold, det forventes også at det tilføres eiendommen en merverdi i form av jevnlige påkostninger og tidsmessige revitaliseringer. Flere investorer og eiendomsselskap har kun til hensikt å plassere penger i eiendom, og er mindre opptatt av foredling av formuesgodet. Eventuelle investeringer og påskostninger begrenses da gjerne til et minimum og gjøres kun i forbindelse med utleie. Det er særlig etter slike transaksjoner vi ser tendenser til at prestisjebygg på sikt kan begynne å miste sin glans blant eksisterende leietakere og nye interessenter. På den annen side finnes det også en rekke eksempler på eldre og utidsmessige eiendommer, langt i fra prestisjesegmentet, som er solgt til profesjonelle eiendomsbesittere, og brakt tilbake til moderne tidsalder. Det er i dag et lite geografisk område i Oslo som kan påberope seg å være prestisjesegmentet. Men vi tror det på sikt kan bli flere slike områder fordi Oslo er en by i endring med ny skyline, endret kystlinje og en rekke planlagte nybyggprosjekter og områder. Nybygde Tjuvholmen har i kraft av sin forlengelse fra Aker Brygge en naturlig prestisjebeliggenhet. Bjørvika har også dette potensialet, men neppe før byggestøvet har lagt seg og området er ferdig utviklet. Glitnir Property Group AS 12 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

13 Status utleie (fortsatt) Arealledighet, Tendens og Leie pr. m 2 for nye eller totalrehabiliterte lokaler Arealledighet % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% g 4 700* k 3 300* k 3 300* LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q Min. Maks. Gj.snitt Tendens Stigning (1) siden Q Stigning (2) siden Q Stigning (3) siste år A. Prestisje-lokaler % 154% 57% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet & 63% 141% 40% C. Høy standard, forøvrig & 56% 110% 32% Fra toppen i Q til bunnen i Q sank leieprisene med prosent 1 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden siste topp i Q «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q «Siste år» angir den nominelle endringen i leienivået de siste 12 måneder k 1 800* Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre øst/indre syd Ytre vest Ytre nord/øst/syd Asker/Bærum *) Leie pr. m 2 for nye eller totalrehabiliterte lokaler Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i «hovedgatene» i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. k 1 550* k 3 300* k 2 250* k 1 900* Leiepris segmenter NOK A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo Utleiegrad 100% 96% 92% 88% 84% 80% Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje NOK Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 13 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

14 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie (fortsatt) Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Adresse Areal m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type Karenslyst Alle Kontor Karenslyst alle Butikk Karenslyst alle 8 b Kontor Karoline Kristiansens vei Kontor Klingenberggaten Kontor Leif Trondstadsplass Butikk Lysaker Kontor Nedre Vollgt Kontor Nydalen Kontor Nydalen Kontor Nydalen kontor Nye Vakås vei Kontor Sandakerveien Kontor St. Olavsgate Kontor Strandveien 50 (godthaap) Kontor Th. Meyers gt Kontor Tordenskjoldsgate 6B Kontor Vollsveien 2a Kontor Vollsveien 2b Kontor Østre Aker vei Kontor Øvre Vollgate Kontor Vi går en spennende tid i møte i utleiemarkedet for næringseiendom. På tross av et turbulent aksjemarked og endrede økonomiske konjunkturer, ser vi foreløpig ingen tegn til et svakere utleiemarked. Etterspørselen etter gode kontorleieobjekter er fortsatt sterk og det er fortsatt et forholdsvis lavt utbud av nye arealer Børsnedgang og endrede økonomiske rammefaktorer verden over har gitt en påminnelse om at ingen trær vokser inn i himmelen. Det er stor usikkerhet knyttet til aksjemarkedet og noen går så langt som å forvente en nordisk finanskrise. I kontorleiemarkedet utgjør finansnæringen en stor del av prestisjesegmentet. Disse leietakerne har utvist størst betalingsvillighet og betalingsevne i løpet av det siste året, og kan også vise en rekordstor ansettelsesvekst. Bedrifter vokser derfor ut av lokalene etter bare få måneder og det finnes eksempel på bedrifter som nå besitter flere adresser i prestisjesegmentet. Selv om de økonomiske fremtidsutsiktene er usikre er det viktig å bemerke seg at husleiekostnadene fortsatt utgjør en liten del av omsetningen til de fleste bedrifter. Og det har vist seg, for enkelte bedrifter, å være en betraktelig dyrere investering å leie for små lokaler, kontra å leie for store. En ansatt i dette segmentet omsetter betraktelig mer enn han koster i antall kvadratmeter. Tilbudet av prestisjelokaler i Vika og Aker Brygge, som kan ledigstilles innen kort tid, er fremdeles svært lite. De leienivåene som er oppnådd på kontorlokaler i Vika og Aker Brygge i siste halvdel av 2007 ser ut til å holde seg inn i OSLO SENTRUM I henhold til Eiendomsverdi Næring sine tall fra Q4 2007, fremkommer det at Indre by sentrum har hatt den største prosentvise utviklingen i forhold til oppnådde gjennomsnittlige leiepriser. Etter flere år med tilnærmet flat utvikling i sentrum, steg gjennomsnittsprisene i dette segmentet med hele 25 prosent i Den gode utviklingen i dette segmentet betyr at flere gårdeiere først nå ser det som regningssvarende å oppgradere eldre gårder til en moderne standard. Spørsmålet er om dette er å være for sent ute, eller om de timer markedet maksimalt. Et område med flere slike planlagte rehabiliteringsprosjekter er Kvadraturen. Området er sentralt beliggende i forhold til offentlig kommunikasjon og har virkelig blitt satt på kartet med leiepriser opp mot NOK pr. m 2 / år. Den store mangelvaren i Oslo sentrum er fortsatt effektive kontorbygg med en god og moderne standard. I de få eiendommene som blir lagt ut i markedet, med forholdsvis rask overtakelse, erfarer vi noe så uvanlig som budrunder blant interessentene. RANDSONENE Mangel på moderne og arealeffektiv bygningsmasse, samt sterkt stigende leiepriser i sentrum og CBD, er en medvirkende faktor til at bedrifter trekker ut mot randsonene rundt sentrum. Typiske områder med et økende fokus er Bryn/ Helsfyr, Økern, Lysaker, Skøyen, samt Oslo Syd. I tilknytning til en økende arealabsorpsjon, ser vi tendenser til økende leiepriser. På Lysaker har Microsoft fått flere nye naboer i Lysakerlokkets siste byggetrinn, med leienivåer opp mot NOK pr. m²/år. I annen moderne bygningsmasse på Lysaker er det inngått leiekontrakter på leiepriser over NOK pr. m²/år i nyere bygg. Tilsvarende lokaler ble for bare 2 kvartaler siden tilbudt i markedet til NOK pr. m²/år. I Nydalen har leietagerne fortatt mulighet til å få moderne og effektive kontorarealer på leienivåer fra NOK pr. m²/år og oppover. Det har også blitt inngått leieavtaler på lokaler i totalrehabiliterte bygg til over NOK pr. m²/år. Vi tror at randsonen vil få en svært god utvikling i tiden som kommer. Flere bedrifter med ønske om moderne kontorlokaler vil trolig i større grad vurdere områder utenfor sentrum, ettersom tilbudet stadig blir mindre. Med dagens byggekostnader er det få utbyggere som kan tilby nybygg til under NOK pr. m²/år. I områder med høyere tomtekostnader vil leieprisene bli betydelig høyere. Dette vil trolig også gi seg utslag i en videre oppgang i leieprisene i randsonen. Glitnir Property Group AS 14 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

15 ! Eksempler på inngåtte leiekontrakter Utleie av: Drammensveien 44 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 1023 m 2 Type: Kontor Leietid: 10 år! Utleie av: Nedre VollgATE 5 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 492 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år! Utleie av: Fernanda Nissens gate 3 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 2400 m 2 Type: Kombi Leietid: 5 år! Utleie av: Th. Meyers gate Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 755 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Sandakerveien 114 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: TordenskjoldsgATE 6B Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 606 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 15 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

16 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Union Eiendomskapital tror på eiendomsfond i et urolig marked Eiendomsfond er et attraktivt investeringsprodukt som har blitt meget populært i Norge de siste årene. Eiendom har en historisk avkastning og risiko som ligger noe lavere enn aksjemarkedet men høyere enn obligasjonsmarkedet, og er dermed en fornuftig spareform for mange. Eiendom gir også gode diversifiseringsegenskaper i en investeringsportefølje med aksjer og obligasjoner på grunn av lav til negativ samvariasjon med sistnevnte aktivaklasser. En investering i eiendom bør derimot vurderes som en langsiktig investering, da det er begrenset likviditet i eiendomsfond kombinert med relativt høye etableringskostnader. Dette er forhold som tilsier at aktivaklassen ikke egner seg for kortsiktig sparing. Aksjemarkedet har vært gjenstand for betydelig kursfall og volatilitet den senere tiden. Siden toppnoteringen i juli i fjor har verdiene av selskapene på Oslo Børs falt med 18,9 prosent, mens fallet hittil i år har vært 13,3 prosent. De børsnoterte eiendomsselskapene har også falt kraftig. Eiendomsindeksen OSE 4040 Real Estate, som representerer kursutviklingen til seks av de største børsnoterte eiendomsselskapene i Norge har falt 18,6 prosent siden toppnoteringen i november i fjor, og 12,3 prosent siden nyttår. Verdien av norske eiendomsfond har derimot ikke falt nevneverdig den siste tiden. I disse dager verserer hyppige spekulasjoner i media om de børsnoterte eiendomsselskapenes kursfall den senere tid kan signalisere dårligere fremtidsutsikter for unoterte norske eiendomsfond. Med andre ord, er det risiko for at eiendomsfondene skal falle like kraftig som Oslo Børs og de børsnoterte eiendomsaksjene har gjort? Det er egentlig lite bevis som tyder på at dette vil skje. UNION Eiendomskapital er ikke uenig i at det i det korte bildet er usikkert hvordan markedet vil utvikle seg, og at det vil kunne forekomme perioder med negativ avkastning for eiendomsfond også. Men så lenge investorer opprettholder et langsiktig perspektiv mener vi at det er liten grunn til bekymring. Glitnir Property Group AS 16 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

17 UNION Eiendomskapital (fortsatt) Sammenlikner man den historiske utviklingen på Oslo Børs med den historiske utviklingen i eiendomsmarkedet i Norge de siste 20 årene ser man at det er meget lav korrelasjon mellom aksjer og eiendom. Eiendomsselskaper som er notert på børs derimot har en tendens til å følge børsens oppgang og nedgang temmelig nøyaktig. Man kan derfor også argumentere for at de børsnoterte eiendomsaksjene trolig har vært for høyt priset på grunn av en sterk korrelasjon til en ellers sterk børsutvikling i Norge de senere årene. Forutsatt at eiendomsfond og børsnoterte eiendomsselskaper gjør sine investeringer i det samme markedet er det ingen grunn til at avkastningen i de børsnoterte eiendomsselskapene skal være høyere enn for fond over tid. Forskjellen vil være de børsnoterte eiendomsselskapenes betydelig høyere volatilitet som følger av korrelasjonen til børsens utvikling for øvrig. Eiendomsfondene er imidlertid ikke upåvirket av usikkerheten i finansmarkedet. Renteoppgangen samt den generelle usikkerheten i markedet har medført at avkastningskravet for visse typer eiendom har steget. Ett av våre eiendomsfond har eksempelvis hatt en nedgang i eiendomsverdiene for enkelte eiendommer i både tredje og fjerde kvartal Det er uansett verdt å merke seg at de grunnleggende driverne i eiendomsmarkedet, slik som kjøpsinteresse, lange renter, inflasjon og forventet leievekst er attraktive. Det er stor etterspørsel etter eiendom, og vi ser en økende interesse fra internasjonale investorer som ønsker eiendomseksponering i Norden. Det siste eksemplet på dette er NIAMs siste eiendomsfond som skal investere opptil NOK 25 mrd. i de nordiske eiendomsmarkedene. De lange rentene har falt tilbake som følge av usikkerheten i markedet, og inflasjonen forventes å øke fra 1,6 prosent i 2007 til 3,0 prosent i Det er samtidig for lav nybygging av kontorlokaler i Oslo og de andre storbyene i forhold til etterspørselen i markedet. God etterspørsel etter nye lokaler og lav ledighet sannsynliggjør en fortsatt god leievekst i 2008 og Hvis man i tillegg ser på utviklingen til fire av de største eiendomsfondene i Norge ser man at kursutviklingen har vært meget stabil de senere årene. En sammenlikning av utviklingen til eiendomsfondene med utviklingen til de børsnoterte eiendomsaksjene viser at dette også er tilfelle når sistnevnte hadde relativt store korreksjoner i både mai 2006 og juli Ved begge anledninger fortsatte eiendomsfondene sin utvikling til tross for korreksjonene i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i at de grunnleggende verdidriverne for eiendom fortsatt er attraktive, har vi ingen tro på en vesentlig nedgang i verdiene for eiendomsfondene. At vi i en kortere periode vil kunne oppleve svakere utvikling enn forventet i et lenger perspektiv kan ikke utelukkes, men vi mener det er sannsynlig at eiendomsfondene vil klare seg godt uavhengig av korreksjoner i aksjemarkedet. Eiendomsfond vs. børsnoterte eiendomsaksjer Endring jan-2006 april-2006 aug-2006 nov-2006 OSE4040 Real Estate OSEBX feb-2007 juni-2007 sep-2007 Eiendomsfond Indeks* Fremtids-utsikter *Eiendomsfond Indeks viser den vektede gjennomsnittlige kursutviklingen til fire ledende eiendomsfond i Norge. jan-2008 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 17 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

18 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Internasjonal økonomi Er USA i en resesjon eller er de det ikke? Ekspertene er ikke enige, og har svært ulike forventninger til Den tidligere sentralbanksjefen Alan Greenspan sa i januar at analyser ikke indikerte at USA var i en resesjon. Samtidig har tapene i finanssektoren vært større enn tidligere antatt, konsumveksten har avtatt og økende arbeidsledighet og fallende boligpriser bidrar heller ikke i riktig retning. Usikkerhet og lavere vekst Hard eller myk landing i USA? Det avgjørende spørsmålet er om landingen i USA vil bil hard eller myk. Markedsrapporter fra norske analytikermiljøer hevder at aksjemarkedet er moderat priset, og at likviditeten kan utvikle seg positivt som følge av sentralbankenes politikk. Faren for at det blir verre i USA før det blir bedre, er likevel til stede, og skulle det vise seg at tilbakegangen varer over flere kvartaler, vil det ramme den globale økonomien i større grad enn inntjeningsestimatene legger opp til i dag. Den amerikanske sentralbanken venter nå at den økonomiske veksten vil svekkes mer i 2008 enn tidligere anslått. Det nye anslaget er en vekst på mellom 1,3 og to prosent, ned fra 1,8 til 2,5 prosent som var spådommen i november. USA-konjunktur vil spre seg Hele OECD-området vil merke nedgangen i USA, men selv om forventningene også svekkes i Europa, ser man ikke tilsvarende svakhetstegn i den løpende statistikken; verken i Europa eller Asia. I januarutgaven av Consensus Forecasts anslår prognosemakerne en BNP-vekst hos amerikanske handelspartnerne på 2,6 prosent i år og 2,7 prosent neste år. Til sammenlikning var veksten i 2007 på 3,2 prosent. Fortsatt tosifret vekst i Kina Vekst i innenlandsk etterspørsel og økt regional handel gjør at Kina ikke blir så sterkt svekket av at veksten i USAs import i år ventes å falle til fattige 1,6 prosent. For Kina ventes en BNP-vekst i år på 10,9 prosent og ytterligere ca. 10 prosent i Eksporten ventes å stige med fantastiske 20 prosent i år og ytterligere 18 prosent i 2009 i følge Økonomiske Oversikt fra Nordea januar Utviklingen innbærer at Kina blir stadig viktigere med hensyn til å holde fart i verdensøkonomien og sikre høye priser på norske råvarer. Konklusjonsmessig bidrar utviklingen ute til generell usikkerhet også i Norge herunder eiendomsmarkedet. Effekten blir litt mer avventende aktører som igjen bidrar til at veksten i de samlede bruttoinvesteringene i fast realkapital faller fra 9,6 prosent i 2007 til 1,1 prosent i Videre vil de internasjonale konjunkturene bidra til betydelig lavere eksportvekst de nærmeste to årene. I edruelighetens navn vil vi påpeke at tallene ikke tyder på noen nedgangskonjunktur internasjonalt, men snarere lavere veksttendenser. BNP-vekst (1) USA 2,9 2,2 1,6 2,6 Euroområdet 2,9 2,6 1,6 1,9 Handelspartnere 3,5 2,6 1,9 2,1 Norsk eksport (2) Samlet eksport 0,4 3,2 0,4 1,2 Råolje og naturgass -6,6-2,4-3,4 1,4 Tradisjonelle varer 6,2 9,0 4,8 0,9 1 BNP-vekst anslag fra Consensus Forecasts februar 2008, gjengitt på 2 Kilde: SSB, Konjunkturtendensene for Norge og utlandet Glitnir Property Group AS 18 Glitnir Markedsrapport Q1 2008

19 Norsk økonomi Avdempet vekst, men sterk nok til økt sysselsetting Optimisme og sterk vekst i investeringene, eksport og privat konsum har sammen med betydelig arbeidsinnvandring og produktivitetsforbedringer bidratt til at BNP for Fastlandet har økt med hele 5 prosent i snitt de siste fire årene. På tross av en sterk finansiell situasjon i staten, husholdningene og bedriftene kan ikke Norge som en liten og åpen økonomi unngå konsekvensene av en avmatning i de internasjonale konjunkturene. Et eksempel av vår avhengighet av utlandet er at eksporten (inkl. tjenester) utgjorde hele 46 prosent av BNP i I tilegg til svakere vekst hos våre handelspartnere peker SSB på høyere rente og sterk krone som faktorer som vil svekke den økonomiske veksten fremover. Vi vil oppleve nedgang i BNP-veksten både i år og neste år før det er duket for tiltagende oppgang i 2010 og Bruttoinvesteringene i fast realkapital på Fastlandet har økt med ca. 10 prosent i snitt de siste fire årene. I år derimot ventes veksten å bli kun 2,6 prosent før nivået synker med 0,5 prosent i Ser vi på underkategorien Næringer ventes investeringene å øke med 6 prosent i år, men kun med fattige 0,5 prosent i Bildet nyanseres imidlertid av at husholdningenes konsum vil ha en SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser i Norge (Prosentvis prisendring fra samme periode året før hvis ikke annet oppgitt) årlig vekst over 3 prosent i hele prognoseperioden. Denne tunge komponenten i økonomien utgjorde om lag 48 prosent av BNP for Fastlandet i Den totale innenlandske etterspørselen (privat og offentlig konsum + bruttoinvesteringer i Fastlands-Norge) ser ut til å øke med 3,5 prosent i år, 2,5 prosent i 2009, 2,6 prosent i 2010 og 3,2 prosent i Bedrifter som hovedsakelig har sine kunder innenlands ser således ut til å ha en mer positiv utvikling enn mer eksportavhengige virksomheter. På tross av lavere vekst i verdiskapningen venter SSB en økning i sysselsettingen på 1,3 prosent i år og ytterligere 1,0 prosent neste år. Et annet positivt forhold er at renta er i ferd med å nå toppen. SSB spår sågar kutt på 0,75 prosent utover i perioden i tråd med en ventet styrking av kronen. Konklusjonsmessig og med hensyn til eiendomsmarkedet tilsier den økonomiske utviklingen fortsatt litt økning i arealbehovet, men oppgangen reduseres utover i perioden fordi sysselsettingsveksten avtar frem til Prognoser Bruttonasjonalprodukt 3,3 2 1,5 1 3,9 2,7 2,5 3,5 1,8 1,6 2,1 3 Fastlands-Norge 2,9 2 1,4 1,3 4,4 4,6 4,8 6 2,8 1,5 2,3 3,3 Bruttoinvestering i fast realkapital -3,5-1,1-1,1 0,2 10,2 13,3 7,3 9,6 3,5 1,1 1,4 2,7 Herav bruttoinvesteringer i Fastlands-Norge -1,4 3,9 2,3-3,6 9,3 12,7 7,6 9,2 2,6-0,5 0,1 2,1 Eksport 3,2 4,3-0,3-0,2 1,1 1,1 0,4 3,2 0,4 1,2 1,8 3,8 Tradisjonelle varer 3,3 1,8 0,6 2,9 3,4 5 6,2 9 4,8 0,9 2,9 6,2 Import 2 1,7 1 1,4 8,8 8,7 8,1 8,6 4,7 3,8 3,4 4,5 Driftsbalansen overfor utland, mrd. kroner 222,4 247,5 192,3 195,9 221,6 316,6 373,4 390,6 406,2 343,5 350,9 415,2 Konsum i husholdninger mv. 4,2 2,1 3,1 2,8 5,6 4 4,7 6,4 3,9 3,2 3,2 3,8 Sysselsatte personer 0,6 0,4 0,4-1 0,5 1,2 3,4 3,8 1,3 1 0,6 1,1 Pengemarkedsrente (nivå) 6,8 7,2 6,9 4,1 2 2,2 3,1 5 5,7 5,1 5,1 5,8 Realrente etter skatt (nivå) 2,7 3,3 4,8 2,2 2,5 1,3 0,7 3,3 1,2 3 2,7 2,2 Husholdningenes utlånsrente (snitt for året) 8 8,8 8,4 6,5 4,2 3,9 4,3 5,7 6,6 6,2 6 6,6 10-års benchmark statsobligasjoner (januar) (1) 4,59 5,3 5,5 Råoljepris i kroner (nivå) (2) Boligpris (selveier) 14,1 7,1 4 1,6 10,1 7,9 12,9 12,3 2,9 0,2 0,3 4,8 1 Kilde: Nordea Økonomisk oversikt januar Gjennomsnittlig spotpris Brent Blend Glitnir Property Group AS 19 Glitnir Markedsrapport Q Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi

20 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Arbeidsledighet og sysselsetting Vi økte antall sysselsatte i Norge med personer siste kvartal i fjor. Mot slutten av året utgjorde da arbeidsledigheten 2,4 prosent av arbeidsstyrken. Likevel har vi en betydelig lavere vekst enn tidligere, og en av hovedårsakene er mangelen på kompetent arbeidskraft. Det er nå 1,4 ledige pr. ubesatt stilling. Dette er det laveste tallet vi har hatt siden Sysselsettingsvekst skyldes arbeidsinnvandring fra øst Den sterke veksten i norsk sysselsetting kommer både av en generell økning i delen som er sysselsatt og av arbeidsinnvandring; spesielt fra de nye EU-landene i Øst-Europa. En større del av arbeidsinnvandrerne får nå oppholdstillatelse på mer enn seks måneder, enn tidligere. Ifølge sesongjusterte tall fra AKU var det siste kvartal sysselsatt hele flere enn i samme periode i Ledigheten blant innvandrerne er nå på det laveste nivå på 18 år, og gikk siste år ned fra seks til 4,4 prosent. Det betyr at den registrerte ledigheten utenom innvandrerne ble redusert fra 1,8 til 1,3 prosent. Redusert vekst de neste årene De to siste årene har Norge hatt en sysselsettingsvekst man ikke har sett maken til på 20 år. Når den økonomiske veksten reduseres de neste årene, vil det også bety redusert sysselsettingsvekst. Den store arbeidsinnvandringen som har muliggjort den sterke veksten, vil trolig også reduseres. I følge SSB (febr. 2008) øker sysselsettingen med 1,3 prosent i år og ytterligere 1,0 prosent i Grovt regnet betyr veksten drøye nye sysselsatte i sum for 2008 og I 2006 hadde Oslo & Akershus en andel av sysselsettingsveksten på 26 prosent. Legger vi denne andelen til grunn også for prognoseperioden innebærer dette en økning i hovedstadsområdet på snaue sysselsatte i 2008/2009. Konklusjonsmessig innebærer sysselsettingsveksten isolert sett økt etterspørsel etter arealer. Sysselsetting i Norge Kvartalstall Norge Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Arbeidsstyrken i Norge Sysselsatte i Norge Arb.styrken i Akershus Sysselsatte i Akershus Arb.styrken i Oslo Sysselsatte i Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB Glitnir Property Group AS 20 Glitnir Markedsrapport Q1 2008