Markedsrapport Q3 2007

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Markedsrapport Q3 2007"

Transkript

1 Markedsrapport Q Gjesteartikkel av Advokat Anne Sofie Bjørkholt, Wikborg, Rein & Co. Viktig for eiendomsbransjen nye regler om mva-fradrag for fast eiendom og andre kapitalvarer fra 2008 Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Fortsatt høy aktivitet i markedet Side 8 Glitnir Norsk Næringsmegling Global oppvarming også i leiemarkedet! Side 14 Union Eiendomskapital Aktiv forvaltning skaper verdier Side 18 Property Group AS

2 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Partnere i Glitnir Property Group AS Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting og Knut M. Stokke Property Group AS Leder Glitnir Property Groups markedsrapport gjelder for våre tre forretningsområder Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS og UNION Eiendomskapital AS. Glitnir Norsk Næringsmegling Den finansielle uroen i markedet har bidratt til at 10 års-swapen har blitt korrigert fra en midlertidig topp i juli på drøye 5,8 prosent, til ca. 5,65 prosent pr. 20. september Sommeren i næringseiendomsmarkedet var i år som i fjor preget av relativt høy aktivitet. I 2006 ble det omsatt næringseiendom for NOK 68 mrd later til å bli et like godt år. Nye leieprisrekorder er nådd siden forrige kvartalsrapport, og fokus på ytterligere rekorder og spekulasjoner om leietakernes fremtidige betalingsvillighet for de beste objektene er enorm. Det er ikke bare i CBD-området at temperaturen i utleiemarkedet stiger, også i motsatt ende av prestigesegmentet og leieprisskalaen, har den generelle nedre grensen for betalingsvillighet og betalingsevne hevet seg betydelig sammenliknet med tidligere. Union Eiendomskapital Eiendomskapital har vokst kraftig siden oppstart i utgangen av 2004 og forvalter i dag en eiendomsportefølje på i overkant av NOK 9 mrd. Eiendomsporteføljen forvaltes gjennom selskapets to fondsmandater, Storebrand Eiendomsfond og Glitnir Real Estate Fund I, samt ytterligere 9 enkeltsyndikater. Som kapitalforvalter fokuserer Eiendomskapital på å gjøre gode kjøp, skape verdier på eiendommene og senere realisere eiendommene med gevinst. Et godt eksempel på dette er Ole Deviks vei 18 i Oslo, strategien bak kjøpet er beskrevet i artikkelen fra Union Eiendomskapital i rapporten. Glitnir Property Holding kjøper BSA Eiendomsinvesteringsselskapet BSA AS har slått seg sammen med Glitnir Property Holding. Gjennom denne transaksjonen forsterker Glitnir sin posisjon som en av de sterkeste aktørene i det nordiske eiendomsmarkedet. Målsetningen er at selskapene sammen skal vokse videre gjennom organisk vekst og ytterligere oppkjøp. Totalt forvalter selskapene i dag eiendom verdsatt til ca. EUR 2,7 mrd., og i 2006 opptrådte selskapene som rådgiver i eiendomstransaksjoner til sammenlagt ca. EUR 5 mrd. Den fusjonerte enheten vil til sammen ha 84 ansatte og kontorer i Oslo, Stockholm, Helsinki og Frankfurt. Glitnir Property Group AS 2 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

3 Innhold Property Group AS Innhold Gjesteartikkel: Nye regler om mva-fradrag Markedet for salg av næringseiendom Status utleie Union Eiendomskapital Handel og handelssteder Bygg og anlegg Inflasjon Konjunkturer Renter Markeder Arbeidsledighet og sysselsetting Boligmarkedet BNP Hotellmarkedet Partnere og ansatte i Glitnir Property Group Glitnir Property Group AS 3 Glitnir Markedsrapport Q Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi

4 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Gjesteartikkel: Nye regler om mva-fradrag Anne Sofie Bjørkholt Advokat, Wikborg, Rein & Co. Viktig for eiendomsbransjen - nye regler om mva-fradrag for fast eiendom og andre kapitalvarer fra 2008 Det er nå vedtatt nye, generelle bestemmelser om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer (dvs. bygg/anlegg og andre større driftsmidler som har lang brukstid). Reglene gjelder fra Reglene vil innebære vesentlige endringer ved omdisponering av fast eiendom og andre større driftsmidler, og vil få stor praktisk betydning innen eiendomsbransjen, blant annet med hensyn til oppfølging og dokumentasjon og ved overdragelser av eiendom. Bestemmelsene vil i hovedtrekk innebære at fradraget for inngående merverdiavgift skal justeres opp eller ned dersom tilknytningen mellom kapitalvaren og avgiftspliktige aktiviteter endres i en periode etter anskaffelsen. Dette vil for eksempel være tilfellet dersom kapitalvaren selges, tas ut eller det skjer andre bruksendringer i en periode etter anskaffelsen. Justeringsperioden vil være ti år for fast eiendom og fem år for andre kapitalvarer. Formålet med bestemmelsene er at fradragsføringen både faktisk og økonomisk skal gjenspeile kapitalvarens tilknytning til avgiftspliktig virksomhet over noe tid, og ikke bare tilknytningen på anskaffelsestidspunktet. Den korte frigjøringstiden på tre år som gjelder i dag anses konkurransevridende, kan redusere statens proveny og gi samfunnsøkonomiske uheldig tilpasninger. Det innføres ikke justeringsbestemmelser for merverdiavgift på reparasjons- og vedlikeholdskostnader på fast eiendom. Dessuten vil det bli en nedre beløpsgrense på NOK i inngående merverdiavgift (tilsvarende en kostnad på NOK , merverdiavgift ikke medregnet) knyttet til fast eiendom, slik at ikke enhver om- eller påbygging av fast eiendom vil omfattes av justeringsbestemmelsene. De nye justeringsreglene vil ikke bare gjelde fast eiendom (bygg og anlegg), men også andre større driftsmidler med lang brukstid. Dessuten kan fradraget for inngående merverdiavgift ikke bare reduseres, men også økes dersom tilknytningen til avgiftspliktig virksomhet øker etter anskaffelsen. For fast eiendom utvides perioden hvor man vurderer tilknytningen mellom kapitalvaren og avgiftspliktig virksomhet fra tre år til ti år. Forslaget vil i hovedtrekk innebære at regelverket på dette området harmoniseres med det regelverk som gjelder i EU. Alle andre land i EØS-området har allerede slike generelle justeringsbestemmelser. Hvilke anskaffelser skal omfattes av justeringsbestemmelsene? En forutsetning for at justering skal foretas vil være at anskaffelsen av kapitalvaren har skjedd til bruk i næringsvirksomhet. Dette omfatter også anskaffelser til bruk i virksomhet utenfor loven. En kapitalvare som er anskaffet til bruk i virksomhet som ikke er avgiftspliktig og derfor ikke har gitt fradragsrett, og som senere tas i bruk (helt eller delvis) i en avgiftspliktig del av virksomheten, vil således kunne oppnå en etterfølgende fradragsrett. Maskiner, inventar og andre større driftsmidler Forslaget innebærer at maskiner, inventar og andre driftsmidler skal omfattes av kapitalvarebegrepet. Den beløpsmessige defini- Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007

5 Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) sjonen av hva som skal anses som en kapitalvare skal ikke knyttes til anskaffelseskostnaden av kapitalvaren, men til den inngående merverdiavgiften som påløper ved anskaffelsen eller fremstillingen. Beløpsgrensen settes til NOK i inngående merverdiavgift. Dette tilsvarer en anskaffelseskostnad på NOK , merverdiavgift ikke medregnet. Justeringsperioden skal være fem år. Begynnelsen på justeringsperioden skal være det tidspunktet kapitalvaren ble anskaffet eller fremstilt. Beløpsgrensen skal gjelde for hver enkelt anskaffelse. Dette innebærer for eksempel at dersom man anskaffer to maskiner samtidig, og inngående merverdiavgift for hver enkelt maskin utgjør mindre enn NOK , så skal ikke inngående merverdiavgift justeres selv om avgiften ved anskaffelsen til sammen utgjør mer enn NOK Fast eiendom Fast eiendom, herunder ny-, om- og påbygging, skal omfattes av kapitalvarebegrepet. Justeringsperioden for fast eiendom skal være ti år. Justeringsperiodens begynnelse skal være det tidspunktet ny-, på- eller ombyggingen anses fullført, dvs. når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eventuelt når bygget eller anlegget etter en ombygging tas i bruk. Beløpsgrensen for ny-, på- eller ombygging på fast eiendom er foreslått satt til NOK i inngående merverdiavgift. Dette tilsvarer en anskaffelseskostnad på NOK , merverdiavgift ikke medregnet. Både tjenester og materialer som tilføyes eiendommen og kostnader til konsulenter o.l. som påløper i forbindelse med byggingen skal regnes med. Dersom det skjer flere byggetiltak på en fast eiendom i løpet av et år, for eksempel først en ombygging og så en påbygging, skal inngående merverdiavgift på de ulike tiltakene i løpet av året legges sammen ved vurderingen av om det foreligger en kapitalvare eller ikke. Inngående merverdiavgift på tiltak som utføres av eieren skal slås sammen med tiltak som utføres av leietakere. Inngående merverdiavgift på kostnader til drift, administrasjon, reparasjon og vedlikehold av en fast eiendom skal ikke omfattes av justeringsreglene. Det må derfor skilles mellom hva som skal anses som for eksempel en ombygging og hva som bare er reparasjon eller vedlikehold. Det avgjørende vil her være om eiendommens opprinnelige standard endres. I hvilke tilfeller skal det foretas justering? Justering av inngående merverdiavgift skal foretas i de tilfellene fradragsretten for en kapitalvare i løpet av justeringsperioden endres på en slik måte at den reduseres eller øker sammenlignet med forholdene ved anskaffelse av kapitalvaren. Typiske hendelser hvor det vil foreligge plikt til å justere inngående avgift vil være: Utskifting av leietaker Frivillig registrert utleier av bygg eller anlegg etter forskrift nr. 117 til merverdiavgiftsloven vil være omfattet av justeringsbestemmelsene. Dersom en avgiftspliktig leietaker skiftes ut med en leietaker som ikke er avgiftspliktig i løpet av justeringsperioden, vil dette utløse plikt til justering av fradragsført merverdiavgift på oppføringskostnadene. I dette tilfellet må fradragsført inngående merverdiavgift reduseres. Byttes eksempelvis en avgiftspliktig rådgivningsvirksomhet ut med en ikke-avgiftspliktig bank i år fem etter ferdigstillelsen av bygget, vil det foreligge plikt til justering fra år fem. Fradragsretten vil på den annen side øke dersom en ikke-avgiftspliktig leietaker skiftes ut med en leietaker som er avgiftspliktig i løpet av justeringsperioden. Leietaker endrer avgiftsstatus Dersom en leietakers avgiftspliktige bruk av lokalene øker eller reduseres, skal justering skje i forhold til dette. Eksempelvis vil en leietaker som driver 100 prosent avgiftspliktig rådgivningsvirksomhet og som tre år etter større påkostninger på eiendommen endrer sin virksomhet til å drive 70 prosent rådgivning og 30 prosent ikke-avgiftspliktig undervisning, utløse plikt til å justere fradragsført inngående merverdiavgift fra år tre og utover i forhold til bruken. Det vil for øvrig ikke gi rett til justering at leietakerens virksomhet går fra å være ikke avgiftspliktspliktig til å bli avgiftspliktig som følge av en lovendring. Dette gjelder for anskaffelser foretatt før lovendringen trådte i kraft. I tilfeller der avgiftsplikten innskrenkes som følge av en lovendring, slik at en virksomhet som tidligere var avgiftspliktig ikke lenger er det fordi aktivitetene den utøver unntas merverdiavgift, vil det imidlertid foreligge plikt til justering. Unntak fra å justere i slike tilfeller ville trolig stride mot de fellesskapsrettslige statsstøttereglene. Salg og annen overdragelse Ved salg av fast eiendom skal det skje en justering uavhengig av om eiendommen selges eller overlates til ny eier uten at det kreves opp vederlag. I et slikt tilfelle skal det alltid skje en reduksjon av fradragsretten, og overdragelsen må sidestilles med at eiendommen går over til ikke-fradragsberettiget bruk. Det vil imidlertid være mulig for den som overdrar eiendommen å unngå justering ved å overføre justeringsforpliktelsen til den som overtar eiendommen, se nærmere nedenfor. Overdragelse av fast eiendom som ledd i overdragelse av virksomhet eller del av denne samt fusjon/fisjon vil også utløse justeringsplikt. Det samme gjelder overføring av eiendom ved arv eller konkurs. Konkursboet vil imidlertid kunne overta justeringsforpliktelsen i Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007

6 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) den utstrekning boet overdrar virksomheten til en avgiftspliktig virksomhet. Konkurs og dødsfall utløser ikke plikt til tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift etter gjeldende rett. Endringen begrunnes blant annet med at det etter de nye justeringsreglene kun skal skje en forholdsmessig og ikke en full tilbakeføring av fradragsført inngående merverdiavgift. Salg av aksjer i et selskap som eier fast eiendom vil ikke utløse plikt til justering. Rett og plikt til å justere inngående avgift vil her følge eiendommen over til ny eier av aksjene. Ved salg av andre kapitalvarer enn fast eiendom skal det beregnes merverdiavgift av hele vederlaget. Dersom virksomheten ikke eller bare delvis har fått fradrag for inngående merverdiavgift, vil fradragsretten øke tilsvarende. Salget innebærer i dette tilfellet at kapitalvaren anses for å ha gått over til fullt fradragsberettiget bruk. Det økte fradraget som virksomheten har rett til kan imidlertid ikke overstige den utgående merverdiavgiften som skal betales ved salget. Tomme lokaler Dersom en leietaker flytter ut av lokalene slik at de i en periode står tomme, skal justering først foretas når lokalene igjen tas i bruk. Det skal heller ikke foretas noen justering dersom en bygning eller et anlegg brenner eller rives ned. Hvis brann eller lignende gjør at det bygges på nytt, vil dette anses som anskaffelse av en annen og ny kapitalvare. Fellesregistrering Fellesregistrering innbærer en endret bruk av virksomhetenes kapitalvarer. Justering av inngående merverdiavgift ved fellesregistrering kan både utløses ved en ny fellesregistrering, endringer i en eksisterende fellesregistrering (nytt selskap trer inn eller ut av gruppen) eller ved oppløsning av en fellesregistrering. Uttak Uttak av kapitalvarer til bruk privat eller til andre formål utenfor den samlede virksomheten skal følge de alminnelige uttaksbestemmelsene, og vil således gjelde både under og etter justeringsperioden for kapitalvaren. Uttak av kapitalvarer som skjer innenfor den samlede virksomheten (mellom avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig del av virksomheten) skal følge justeringsbestemmelsene. Dette vil også gjelde der en kapitalvare tas ut fra et selskap til et annet selskap i en fellesregistrert virksomhet. Bagatellgrense Det skal ikke foretas justering dersom endringen i fradragsprosenten sett i forhold til fradragsprosenten ved justeringsperiodens begynnelse er mindre en ti prosent. Dette innebærer at dersom fradraget for inngående merverdiavgift ved anskaffelsen av kapitalvaren var 50 prosent, må endringen skje til 60 eller 40 prosent for at det skal skje en justering. Hvordan skal justering skje? Samlet justering Ved opphør av virksomhet eller ved overdragelse av kapitalvarer, skal justering av inngående merverdiavgift foretas samlet for den resterende delen av justeringsperioden. Eksempel på justering Virksomheten oppfører et bygg i år én. 75 prosent er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Samlet inngående merverdiavgift utgjør NOK Fradragsberettiget merverdiavgift utgjør NOK I år seks selges bygget. År Bruk Årets andel av betalt mva. 1/10 av Årets andel av fradraget 1/10 av Årets prosent Reelt fradrag Årets justering 1 Blandet Blandet Blandet Blandet Blandet Salg Salg av bygget kan likestilles med at bygget går over til ikke-fradragsberettiget bruk, det vil si fradragsprosenten i år 6 til år 10 er null. Justeringen for disse årene innberettes samlet med kroner i terminen etter at salget skjedde. Årlig justering Ved justering som ikke skyldes opphør av virksomhet eller overdragelse av kapitalvare, skal inngående merverdiavgift justeres hvert regnskapsår i hele justeringsperioden. Justeringsbeløpet skal tas med i omsetningsoppgaven som en økning eller reduksjon av inngående merverdiavgift. For fast eiendom er det en tidel av den inngående merverdiavgiften som påløp i forbindelse med ny-, på- eller ombyggingen som vil være gjenstand for justering. For andre kapitalvarer vil en femdel av den inngående merverdiavgiften som påløp ved anskaffelsen være gjenstand for justering. Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007

7 Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) Dersom endret bruk eller overdragelse bare omfatter en del av en fast eiendom, skal det ikke foretas justering av inngående merverdiavgift som knytter seg til andre deler av eiendommen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen Ved overdragelse av fast eiendom og når kapitalvarer, herunder fast eiendom, overdras som ledd i overdragelse av virksomhet, skal det være adgang til å unnlate justering dersom og i det omfang ny eier overtar justeringsforpliktelsen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen vil for det første forutsette at ny eier er avgiftspliktig. Hvis ny eier skal kunne overta hele justeringsforpliktelsen for en kapitalvare, må vedkommende dessuten ha minst samme fradragsrett som det tidligere eier hadde på det tidspunktet kapitalvaren ble anskaffet. Dersom ny eiers fradragsrett er mindre enn tidligere eiers fradragsrett, kan ny eier bare overta den delen av justeringsforpliktelsen som svarer til ny eiers fradragsrett for kapitalvaren. Den resterende delen av justeringsforpliktelsen må i dette tilfellet justeres av tidligere eier. En slik hel eller delvis overtakelse forutsetter at ny eier erklærer at vedkommende overtar justeringsforpliktelsen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen blir trolig hovedregelen i praksis. Dette vil derfor bli et viktig punkt å ta hensyn til ved inngåelse av avtaler om overdragelse av fast eiendom og større driftsmidler. Dokumentasjon Det antas at de nye justeringsreglene vil innebære et betydelig arbeid i forbindelse med oppfølging og dokumentasjon på bruken av fast eiendom og andre større kapitalvarer. For fast eiendom vil det være bruken av arealene som skal dokumenteres. De nye justeringsbestemmelsene innebærer at alle avgiftspliktige virksomheter må kunne dokumentere de samlede oppføringskostnadene ved ny-, på- eller ombygginger samt endringer i bruken av lokalene i ti år etter fullføring. For andre kapitalvarer vil det først og fremst være tidsbruken av kapitalvaren i avgiftspliktig virksomhet som må dokumenteres. Praktiske konsekvenser ved salg av eiendom Selger For selger innebærer eiendomssalg en latent merverdiavgiftskostnad dersom kjøper ikke overtar justeringsforpliktelsen eller dersom kjøper har redusert fradragsrett. Selger må derfor avklare kjøpers fradragsrett. Har kjøper en mindre fradragsprosent enn selger, må selger etterjustere resterende del. Oppgir kjøper uriktig fradragsprosent, vil dette kunne innebære ansvar for selger overfor avgiftsmyndighetene. Derfor vil grundig kartlegging/dokumentasjon av avgiftsposisjon og avtaleregulering være svært viktig. Selger må påse at kjøper erklærer overtakelse av justeringsforpliktelsen. Kjøpers overtakelse av justeringsforpliktelsen innebærer at han innestår for at merverdiavgift justeres (innbetales) i den grad avgiftspliktig bruk reduseres etter overtakelsen. Kjøper I forbindelse med kjøp av en eiendom, må kjøper skaffe seg grunnlag for å vurdere eventuell egen justeringsforpliktelse etter overtakelse av bygget. For å skaffe seg slikt grunnlag trengs oversikt over blant annet selgers fradragsrett på overdragelsestidspunktet, den totale avgiftshistorikk på bygget (evt. tidligere eieres fradragsrett og overtakelseserklæringer) og oversikt over hvordan fradrag for inngående merverdiavgift fordeler seg på de ulike deler av bygget. Selv om selger i utgangspunktet selv har ansvar for korrektheten av sin egen fradragsføring, vil det være viktig for kjøper at selgers opplysninger stemmer av hensyn til kjøpers eventuelle justeringsforpliktelse. Kartlegging og dokumentasjon av byggets avgiftshistorikk samt avtaleregulering/garantier, vil derfor være viktig ved kjøp av eiendom. Ikrafttredelse De nye justeringsreglene skal tre i kraft 1. januar Dette innebærer at oppføring av fast eiendom som fullføres etter denne dato, vil omfattes av de nye reglene. Ønsker man og omfattes av eksisterende regleverk, hvor frigjøringstiden for fast eiendom kun er på tre år, er det derfor avgjørende at fullføring skjer innen utgangen av Det kan imidlertid være verd å merke seg at de nye justeringsreglene vil kunne slå gunstig ut dersom man kun har delvis fradragsrett for oppføringskostnader knyttet til et bygg, men har utsikter til at bruken av bygget i avgiftspliktig virksomhet vil øke i løpet av justeringsperioden. At en ikke-avgiftspliktig leietaker byttes ut med en avgiftspliktig, vil medføre at fradragsretten knyttet til bygget øker. Næringsmessig utleie av fritidseiendommer (hytter o.l.) Avslutningsvis kan det nevnes at de foreslåtte justeringsbestemmelsene, og da særlig utvidelsen av justeringsperioden fra tre år til ti år når det gjelder fast eiendom, vil danne grunnlag for at det i 2008 kan foreslås at all næringsmessig utleie av fritidseiendommer (hytter o.l.) blir omfattet av merverdiavgiftsloven. Slik utleie er i dag avgiftspliktig kun dersom utleien skjer i tilknytning til hotellvirksomhet o.l. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 7 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

8 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom Sommeren i næringseiendomsmarkedet var i år som i fjor preget av relativt høy aktivitet. I 2006 ble det omsatt næringseiendom for NOK 68 mrd. og 2007 later til å bli et like godt år. Fortsatt høy aktivitet i markedet Norwegian Property (NPRO) har fortsatt et svært høyt aktivitetsnivå. Før sommeren kjøpte de en portefølje på Aker Brygge fra DnBNOR for NOK 1,7 mrd. De har også endret sin eiendomsstrategi fra å kun fokusere på sentrumseiendom i de store byene i Norge, til å gå inn i hotelleiendom ved å by på hele Norgani Hotels som har hoteller i de nordiske landene. Situasjonen rundt Norgani var lenge svært dynamisk. Kampen om Norgani stod til slutt mellom nyetablerte Oslo Properties med Scandic og NPRO som medeier, og Aberdeen Property Investors og Petter Stordalen. Aberdeen er nå ute av budkampen og Oslo Properties kontrollerer i skrivende stund over 94% av Norgani. Krigen om Norgani og NPROs jakt på å fusjonere eller kjøpe opp det statseide eiendomsselskapet Entra Eiendom, bringer oss til den konklusjon at oppkjøpsbølgen i eiendomsmarkedet helt klart forsetter! Siden midten av juni 2007 har børsene verden rundt fått seg en kraftig korreksjon, dette kom som en følge av usikkerhet rundt de amerikanske subprime lånene. Den amerikanske sentralbanken, Federal Reserve, reagerte med å sette ned diskonteringsrenten med 50 punkter i midten av august for å dempe frykten i markedet. Federal Reserve uttalte samtidig at de er klar til å ta ytterlige grep for å begrense effekten uroen i finansmarkedet har på økonomien. Den finansielle uroen i markedet har bidratt til at 10 års-swapen har blitt korrigert fra en midlertidig topp i juli på drøye 5,8 prosent, til ca. 5,65 prosent pr. 20. september. Aktørene i dagens marked forventer at styringsrenten til Den Norske Sentralbanken vil nå en rentetopp første kvartal neste år. Forventningene til økte rentenivåer her i landet, er redusert betydelig den siste tiden som følge av uroen i markedet. Det blir spennende å følge om den internasjonale uroen får noen følger for de norske bankers utlån i fremtiden. Glitnir Norsk Næringsmegling holder yieldkurven på et uendret nivå for 3. kvartal års swap-rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 jun-2004 des-2004 mai års swap-rente Realrente (KPI) nov-2005 apr-2006 okt-2006 Realrente (KPI-JAE) mar-2007 sep-2007 Kilde: Bloomberg Glitnir Property Group AS 8 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

9 Yield Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% mai-1998 sep-1999 jan-2001 mai-2002 sep års stat Anslag netto yield* Spread yield mot ti års stat *Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand, med 7-10 års leiekontrakter med solide leietakere. Yield for eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill) jan-2005 mai-2006 sep-2007 Kilde: Eiendomsverdi Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker aug-2007 Tevlingveien 23 Oslo Kontor og handel ,3% Siba, Bohus og diverse aug-2007 IBM-bygget Oppegård Kontor og utvikling IBM aug-2007 Helsfyr Atrium Oslo Kontor ,8% AF Gruppen m.fl. jul-2007 Stranden 21 m.fl DNB NORs Hovedkontor Oslo Kontor, handel, restaurant ,5% DnB NOR m.fl. jun-2007 Hinna Park Stavanger Kontor og handel Diverse jun-2007 Arcus Produksjon og kontor, Hasle Oslo Produksjon, lager, kontor og utvikling Arcus jun-2007 Akerselva Atrium Oslo Kontor og handel ,1% NHST Media Group mai-2007 KLP-bygget Bjørvika Oslo Kontor KLP mai-2007 Tollbugata 20 Oslo Hotell Rezidor mai-2007 Hovedkontor Stavanger Aftenblad Stavanger Kontor/handel Diverse apr-2007 Alta Storsenter Alta Kjøpesenter Diverse apr-2007 Rica Hotel Bodø Bodø Hotell ,60% Rica mar-2007 Hinna Park Stavanger Kontor ,90% Diverse Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 9 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

10 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Gjennomførte (kjøpte) syndikerings prosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra tom Inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Verdi (MNOK) BSA Capital DnB NOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley First Securities (1) n/a n/a Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets (2) Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA (3) Pareto Private Equity ASA Malling & Co Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS Samlet for syndikeringsprosjekter Tall for First er fra Brutto verdi siste 5 år for Nordea Markets er fra Brutto verdi siste 5 år for Orkla Finans er fra Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr (MNOK) Antall eiendommer Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 70% 12,6% ,45% 8,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% 6,4% ,4% 5,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% 10,5% ,3% 6,9 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 60% 12,0% ,4% 5,3 DnB Eiendomsfond 73% 8,2% ,0% 9,0 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 77% 18,4% ,0% 10,2 Utviklingseiendomsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Scandinavian Property Development Norge Investert i land Glitnir Property Group AS 10 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

11 Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Selskaper Hovedliste - børsnotert: Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA n/a 7,6 Norwegian Property ASA ,8% 7,1 Olav Thon Eiendomsselskap ASA (1) ,0% 4,0 Steen & Strøm ASA 1279 n/a 3,2% 3,0 Unoterte: Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS (2) ,0% 5,7 1 Tall for Olav Thon Eiendomsselskap er fra Inkl. deleide eiendommer på 100% basis Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv ,3% 5 Gjensidige Eiendom (1) KLP Eiendom AS ,0% 6,5 SpareBank ,3% 5,8 Storebrand Eiendom AS ,5% 4,5 Vital Eiendom AS forvalter ,6% 5,0 1 Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal. Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Arealledighet Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,7% 4,1 Andenæs Eiendom AS ,2% 4,0 Aspelin Ramm Gruppen ,1% 7,8 Avantor ASA ,4% 5,57 Braathen Eiendom ,2% 4,0 Entra Eiendom AS ,6% 10,8 Ferd Eiendom ,4% 1,55 Ica Eiendom AS ,0% 6,0 Stor Ulven AS ,8% 4,8 Linstow Eiendom AS ,0% 3,2 Mustad Eiendom AS (1) ,6% 6,5 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,0% 4,1 OBOS Forretningsbygg AS ,0% 4,4 Oslo Areal (2) ,7% 5,4 Pecunia AS ,0% 3,9 Reitan Eiendom ,4% n/a Sektor Gruppen AS ,5% 3,5 T. Klaveness Eiendom AS (3) ,0% 6,0 Vika Eiendomsforvaltning AS ,9% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 1 Tall for Mustad Eiendom AS er fra Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. 3 Tall for T. Klaveness Eiendom er fra Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 11 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

12 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Eksempler på solgte eiendommer Salg av: Landerudsenteret AS Selger: Ragde Eiendom AS og Breidablikk Eiendom AS Kjøper: Handel Holding AS Salg av: Kallebäck - Göteborg Selger: Privat Kjøper: RBS Nordisk Renting Salg av: BSA Kontoreiendom AS Selger: Investorgruppe sammensatt av BSA Capital ASA Kjøper: City Center Properties AS Salg av: Hegdehaugsveien 25 Selger: T6 Holding AS Kjøper: Ferncliff Property AS Glitnir Property Group AS 12 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

13 Eksempler på solgte eiendommer (fortsatt) Salg av: Tordenskioldsgt 6 AS Selger: T6 Holding AS Kjøper: Aberdeen Pan-Nordic Norway AS Salg av: Plantasjen 4 eiendommer i Sverige, 3 i Finland Selger: Plantasjen AS Kjøper: Private equity kjøper fra UK Salg av: Askim Næringspark Selger: Tilrettelagt av Fearnley Finans Kjøper: Norsk Bransjesenter AS Salg av: Dyrskueveien 44 Selger: AS tilrettelagt av Union Eiendomskapital Kjøper: Osloinvest I AS Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 13 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

14 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type Stranden Kontor Bryggegata Kontor Hoffsveien Kontor Øvre Vollgate Kontor Henrik Ibsensgate Kontor Enebakkveien Kontor Spireaveien Kombi Strømsveien Kontor Grev Wedels plass Kontor Sandakerveien 24c Kontor Sandakerveien 24a Kontor Storgaten Kontor Storgaten Kontor Youngstorget Kontor Østre Akervei Kontor Brynsalleen Kombi Selv om sommertemperaturen i Oslo er synkende, er dette på ingen måte beskrivende for temperaturen i utleiemarkedet for kontorlokaler i Oslo- regionen. Nok engang er det satt leierprisrekord i Vika, med et leienivå som grenser opp mot tallet. Men det er også verdt å merke seg det som skjer i motsatt ende av prestigesegmentet og leieprisskalaen, hvor den generelle nedre grensen for betalingsvillighet og betalingsevne har hevet seg betydelig, sammenliknet med tidligere. Med et brennhett prestigesegment, er gjennomsnittstemperaturen i ferd med å stige jevnt i hele kontorleiemarkedet. Global oppvarming Også i leiemarkedet! Nye leierekorder Leieprisene i utvalgte eiendommer i Vika doblet seg fra desember 2006 til juni 2007, og med «All time high» på NOK 4 850,- pr. m²/år i juni 2007, er det naturlig nok rettet en enorm fokus på muligheten for ytterligere leierprisrekorder og spekulasjoner om leietakernes fremtidige betalingsvillighet for de beste objektene. Leieprisrekordene har skapt betydelige prisforventninger hos gårdeierne med ledige lokaler på kort og lang sikt, og sjelden har det geografiske segmentet Vika/ Aker Brygge vært større eller strukket seg over så store deler av Oslo sentrum, i hvert fall i utleiernes bevissthet, som det i skrivende stund synes å gjøre. Det er viktig å bemerke seg at disse leieprisrekordene kun representerer et fragment av et stort, allsidig og omfattende kontorleiemarked. Leiepristoppene er ikke gjengs leienivå for øvrig del av Oslo sentrum/ Oslo vest. Vi tror dog at det nye leienivået i Vika/Aker Brygge- området beviselig er etablert på tallet, og at dette nivået synes å være korrekt for den moderne bygningsmassen, dersom vi tar alle markedsfaktorer i betraktning. Leienivået i prestigesegmentet har vært karakterisert som underpriset i flere år, og har ikke fulgt den generelle prisstigningen i samfunnet. Så langt har de leiekontraktene som er inngått i det øvre prissjiktet i Vika vært betinget av en svært moderne standard og en forholdsvis umiddelbar ledigstillelse av lokalene. Dersom slike leiepriser skal oppnås på kontorlokaler som ledigstilles ett til to år frem i tid, må leietakerne ha en forventning og tro på en fortsatt stigning i leieprisene, og ikke minst en generell optimisme for egen fremtid og bransje. Er det med andre ord «bull» eller «bear» for en leietaker å binde seg til et fremtidig høyt leienivå, uten å vite eksakt hva som skjer med egen bedrift, bransje eller arbeidsmarked innen lokalene faktisk kan tas i bruk? De leietakerne som har is i magen vil neppe oppleve å få frostskader, dersom ikke en betydelig del av de fremtidige kontorlokalene brått absorberes av markedet. Likevel er det viktig for leietakerne å merke seg at få profesjonelle aktører i eiendomsbransjen har vært i stand til å forutse den formidable leieprisutviklingen som faktisk har inntruffet i inneværende år. Den videre leieprisutviklingen og arealabsorpsjonen vil derfor være styrt av markedet og dets forventninger. I skrivende stund synes de å være høye. Leieprisene stiger også «på bunn» Det konkrete motstykket til prestigelokalene og leieprisrekordene i A- segmentet i Central Business District (CBD), er sentrumseiendommene som befinner seg i E-segmentet. Dette segmentet er svært lite fremtredende i leiemarkedet, som følge av eiendommenes manglende moderne standard og minimumsfasiliteter. Lokalene har stort sett ikke vært foretrukket uansett leiepris. Dette er som følge av at tilbudet av moderne og rehabiliterte lokaler har vært stort, og leieprisene i en lengre periode vært forholdsvis lave. På bakgrunn av dette har Glitnir primært fokusert på leieprisutviklingen i segmentene A C i de siste års markedsrapporter, som dermed omfavner primærdelen av kontorleiemarkedet. Bevegelsene i leiemarkedet skjer alltid først i toppsegmentet, enten i form av en stigning eller nedgang i leieprisene. Glitnir Property Group AS 14 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

15 Status utleie (fortsatt) Leiepris segmenter NOK A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Leiepris-korridor, Prestisjesegmentet kontor Oslo NOK Maks. leiepris Markedsleie Min. leiepris LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. m 2 prestisje (NOK) Stigning (1) siden Q Stigning (2) siden Q A. Prestisje-lokaler & 45% 116% 70% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet & 40% 107% 58% C. Høy standard, forøvrig & 38% 110% 57% Fra toppen i Q til bunnen i Q sank leieprisene med prosent 1 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden siste topp i Q «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q «Siste år» angir den nominelle endringen i leienivået de siste 12 måneder Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i «hovedgatene» i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. NOK Stigning (3) siste år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 15 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

16 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie (fortsatt) Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type Østensjøveien Lager Brynsveien Kontor Grensenveien Kontor Brynsveien Kombi C. J. Hambros plass Kontor C. J. Hambros plass Kontor C. J. Hambros plass Kontor Stranden ,5 Kontor Stranden Kontor Sandstuveien Kontor Drammensveien Kontor Ulvenvn Kontor Kjelsåsveien Kombi Haakon VII s gate Kontor Haakon VII s gate Kontor Drammensveien Kontor Drammensveien Kontor Pilestredet Kontor Den markante økningen i leieprisen og de senere tids leierekorder i A- segmentet, har derfor vært medvirkende til at spennet i leieprisskalaene har vært strukket langt. Leieprisøkningen på toppen har nå ført til en «samling i bunnen» og den økende betalingsvilligheten i B- og C- segmentet forkorter nå spennet. Inngangsbilletten for et moderne kontorlokale i Oslo sentrum er med andre ord generelt høyere enn ved inngangen til forrige kvartal. Det har tidligere vært mulig å leie kontorlokaler i Oslo sentrum til under NOK 1 000,- pr. m²/år, noe som i dagens marked synes å være utopi. Leietakernes oppfatning synes også å være positiv i forhold til prisoppgang, samtidig som det er økt bevissthet på at kvalitet koster. Gårdeiere som markedsfører lokalene sine «for billig», eller under det som markedet anser som markedspris, sender derfor signaler om et lite salgbart produkt. Enorm leieprisøkning i Oslo sentrum En av det siste halvårets leieprisvinnere er nettopp det generelle kontormarkedet i Oslo sentrum. I konkrete eiendommer i sentrum har vi eksempler på leieprisøkninger på opp mot 40 prosent, siden 2. kvartal 2006 og frem til 2. kvartal I tillegg observeres det stor interesse og betalingsvillighet for kvalitetseiendommer i Kvadraturen, i området rundt Rådhuset og ved trafikale knutepunkter som Storgaten, Oslo Sentralbanestasjon, Nationalteateret og Egertorget. Arealabsorpsjonen har vært markant og etterspørselen oppleves fortsatt som betydelig større enn tilbudet. Den generelle eiendomsporteføljen i Oslo sentrum består av mye eldre bygningsmasse. Det understrekes derfor at det er renoverte eiendommer, eller forholdsvis nyoppførte bygninger, og lokaler med moderne tekniske innretninger og effektive løsningsmuligheter, som etterspørres. Det kan derfor være store variable leiepriser i eiendommer med tilnærmet lik beliggenhet. Skøyen/ Lysaker Det forventes snarlig ferdigstilles av flere nyoppførte kontoreiendommer i prestigesegmentet på Skøyen, og det knyttes stor interesse til leietakernes betalingsvillighet og oppnåelig leienivå for disse eiendommene. Fra å være et forholdsvis ensartet geografisk segment som primært har skilt mellom ny og eldre bygningsmasse, har Skøyen blitt betydelig prisdifferensiert den siste tiden. Det skilles nå prismessig mellom eksisterende, «nye» eiendommer, eldre bygningsmasse og prosjekterte eiendommer. Vi antar at dette spranget i leieprisene; både de prisene som oppnås og som etterspørres, trolig vil bli enda større i tiden som kommer. I tillegg opereres det med ulike leiepriser for fremleiekontrakter og der det kan avtales direkte kontrakter med utleier. Det mest avgjørende her synes å være tidspunktet for kontraktsutløp. På Lysakerlokket følges oppføringen av siste byggetrinn med argusøyne. Lokalene er i skrivende stund ikke utleid, men det knyttes store forventninger til oppnålig leienivå og sluttresultat. Det er generelt liten arealledighet på Lysaker, og områdene rundt. I vestkorridoren er det observert en leieprisøkning på prosent siste år i enkelte eiendommer, ettersom forholdsvis store arealer er absorbert. Bryn/ Helsfyr Lysakers motstykke i øst; Bryn/ Helsfyr, er fortsatt svært etterspurt av sentrumsleietakere, samt leietakere som i dag besitter lokaler lenger nord og øst. Leienivåene er også jevnt stigende i dette området, men leienivået varierer sterkt i forhold til nybygg/ renoverte eiendommer og eldre eiendomsmasse. Oppnådde leiepriser nærmer seg nå leienivåene i Nydalen, som hovedsakelig består av rehabiliterte lokaler og nyoppførte eiendommer. Glitnir Property Group AS 16 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

17 Eksempler på inngåtte leiekontrakter Utleie av: Drammensveien 102 Leiepris: kr. m 2 Areal: 429 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Haakon VII s gate 6 (2 kontrakter) Leiepris: kr. m 2 Areal: 634 m 2 Type: Kontor Leietid: 10 år og 7 år Utleie av: Ulvenvn 111 Leiepris: kr. m 2 Areal: m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Drammensveien 106 Leiepris: kr. m 2 Areal: 280 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Kjelsåsveien 168 Leiepris: 930 kr. m 2 Areal: m 2 Type: Kontor og lager Leietid: 5 år Utleie av: Pilestredet 27 Leiepris: kr. m 2 Areal: 769 m 2 Type: Kontor Leietid: 6 år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 17 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

18 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Union Eiendomskapital UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på strukturering og forvaltning av eiendomsinvesteringer på vegne av private og institusjonelle investorer. Som kapitalforvalter fokuserer Eiendomskapital på å gjøre gode kjøp, skape verdier på eiendommene og senere realisere eiendommene med gevinst. Et godt eksempel på dette er Ole Deviks vei 18 i Oslo. Eiendomskapital kjøpte eiendommen for Storebrand Eiendomsfond i 2. kvartal Siden kjøpstidspunktet har Eiendomskapital skapt betydelig merverdi på eiendommen utover den generelle veksten i markedet og Eiendomskapital anbefalte fondet dermed å selge eiendommen i 2. kvartal Salget resulterte i en egenkapitalavkastning for fondet på ca. 165 prosent. Aktiv forvaltning skaper verdier UNION Eiendomskapital UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på strukturering og forvaltning av eiendomsinvesteringer på vegne av private og institusjonelle investorer. Eiendomskapital har vokst kraftig siden oppstart i utgangen av 2004 og forvalter i dag en eiendomsportefølje på i overkant av NOK 9 mrd. Eiendomsporteføljen forvaltes gjennom selskapets to fondsmandater, Storebrand Eiendomsfond og Glitnir Real Estate Fund I, samt ytterligere 9 enkeltsyndikater. Aktiv forvaltning Nøkkelen til å skape verdier på en eiendomsinvestering i dagens marked ligger i aktiv forvaltning. Aktiv forvaltning kan forenklet oppsummeres i aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom. Eiendomskapital har de siste årene hatt en hovedmålsetting om å kjøpe gode eiendommer med oppside-potensial. Oppside-potensialet skal realiseres gjennom aktiv forvaltning, noe Eiendomskapital ved flere anledninger har bevist å evne. Ole Deviks vei 18 i Oslo Et godt eksempel på en eiendom som ble kjøpt med tanke på å skape merverdier før et eventuelt salg er Ole Deviks vei 18 i Oslo. Eiendomskapital kjøpte denne eiendommen for Storebrand Eiendomsfond i 2. kvartal Ole Deviks vei 18 er et kombinasjonsbygg bestående av høytlager, varmtlager, verksted- og kontorarealer. Bygget ligger på Alna/Teisen området i Oslo. Eiendommen fremstår i dag som et attraktivt kombinasjonsbygg med god standard og god beliggenhet. Når fondet kjøpte eiendommen var det seks leietakere i bygget. Den største leietakeren, Schløsser Møller Kulde AS leide ca. 65 prosent av arealene i bygget. De resterende arealene var leiet ut til fem mindre leietakere. Det var i tillegg ca. 600 m 2 ledige arealer i bygget ved overtakelse. Eiendomskapitals strategi bak kjøpet Eiendomskapital vurderte eiendommen som en meget spennende investering for Storebrand Eiendomsfond. Eiendommen ble kjøpt på en god yield sammenliknet med lignende eiendommer. Den gjennomsnittlige leien på eiendommen (ca. kr. 750 pr. m 2 ) ble vurdert til å ligge godt under markedsleie og de ledige arealene ble vurdert som en mulig oppside som fondet ikke betalte for. Målsettingen til Eiendomskapital var å øke leieinntektene på Glitnir Property Group AS 18 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

19 UNION Eiendomskapital (fortsatt) eiendommen ved å få inn en stor og solid leietaker som kunne ta de ledige arealene sammen med noen av de mindre arealene i bygget. De mindre arealene var leiet av mindre solide leietakere med korte leiekontrakter. På denne måten ville fondet øke verdien på eiendommen som resultat av økte leieinntekter og forbedret kredittverdighet på kontantstrømmen. Eiendomskapital mente det ville være mulig å oppnå en leie på mellom NOK 800 og pr. m 2 for de ledige arealene avhengig om den nye brukeren trengte lager/kombi eller primært kontorlokaler. Restrukturering av leieforhold Ved å bruke Eiendomskapitals nettverk og erfaring klarte fondet å tiltrekke flere interessenter til de ledige arealene på eiendommen. Valget falt omsider på ABB som er en verdensledende aktør innen kraft- og automasjonsteknologi. ABB ønsket å leie de ledige arealene på 600 m 2, men kunne gjerne tenke seg mer plass hvis det var mulig. Eiendomskapital klarte å frigjøre ytterligere ca. 300 m 2 ved å redusere arealet til en annen leietaker. Denne leietakeren ble flyttet til alternative lokaler i en eiendom også eiet av fondet. Dermed kunne Eiendomskapital tilby ABB ca. 900 m 2 nye arealer i bygget. ABB tegnet en fem års leiekontrakt med fondet hvor ABB betaler NOK pr. m 2 ca. 45 prosent over gjennomsnittlig leie på eiendommen. God verdistigning på eiendommen Restruktureringen gjorde at hele eiendommen oppnådde en verdistigning på ca. 45 prosent da den ble solgt i 2. kvartal. Dette resulterte i en egenkapitalavkastning for fondet på ca. 165 prosent (etter fratrekk for oppussingskostnader). Samtidig klarte fondet å redusere ledigheten på en av fondets nærliggende eiendommer som følge av flyttingen av den mindre leietakeren. Det skal ikke undervurderes at markedet for næringseiendom generelt har hatt en positiv utvikling, og at dette har hjulpet på verdiutviklingen på eiendommen, men en salgspris som er ca. 20 prosent høyere enn siste verdivurdering av eiendommen viser at verdiskapningen her har vært betydelig sterkere enn den generelle markedsutviklingen. Ole Deviks vei 18 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 19 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

20 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Handel og handelssteder Varekonsumindeksen økte sterkt frem mot sommeren. Det var særlig sterk vekst i varegruppen «andre varer», som blant annet inkluderer klær og sko, møbler, hvite- og brunevarer. FAMILIER I OSLO BRUKER MER ENN FAMILIER I NORD NORGE Snaut tusen i året bruker en Oslo- eller Akershus familie på husholdningen. I Nord-Norge er man mer moderate og legger igjen om lag hundretusen kroner mindre. I Oslo og Akershus handles det mest alkoholdrikker og tobakk, klær og skotøy, bolig, lys og brensel, møbler og husholdningsartikler, helsepleie samt restaurant- og hotelltjenester. Mens på transport, kultur og fritid samt andre varer og tjenester var det Sør-Østlandet som brukte mest penger. MINDRE MATVAREKONSUM BIDRO TIL NEDGANG I SOMMER Etter sterk vekst i juni, gikk varekonsumet ned i juli. Sesongjusterte tall viser en nedgang i varekonsumindeksen på knappe to prosent. Nedgang i konsum av matvarer bidro mest. Totalt sett var varekonsumet i juli i år nesten åtte prosent høyere enn i juli i fjor. RAPPORT HEVDER KJØPESENTRE TRUER BYENE Miljøverndepartementet mottok i sommer en rapport om miljøvennlige byer der det blant annet hevdes at sentrum dør ut til fordel for voksende kjøpesentre. Handelsstanden ser imidlertid på dette med andre øyne. «Det kan være viktig for en region å ha et kjøpesenter for å unngå handelslekkasje. For publikum er det viktig å ha en konsentrasjon av kjøpetilbud og tilgjengelighet. Det siste kan av og til være en utfordring for bysentrene», sier Jarle Hammerstad, informasjonssjef i Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon. «I Drammen er satsingen på nytt bysentrum i ferd med å endre byens omdømme, og dermed trekke boligpriser opp, å lokke til seg investeringer, kompetanse og gode skattebetalere. Byvekst er mantra for fremgang», ifølge rapporten fra Miljøverndepartementet. Detaljomsetningsindeksen Sesongjustert (2000=100), etter næring, tid og statistikkvariabel utvikling detaljomsetningsindeksen Kilde: SSB Glitnir Property Group AS 20 Glitnir Markedsrapport Q3 2007

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

Finansdepartementets fortolkningsuttalelse av 19. desember 2007 til forskrift om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer

Finansdepartementets fortolkningsuttalelse av 19. desember 2007 til forskrift om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer Finansdepartementets fortolkningsuttalelse av 19. desember 2007 til forskrift om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer Finansdepartementet har i forbindelse med ikrafttredelsen 1. januar

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR?

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? Prime yield 4,00% Største transaksjon: Statens Hus i Stavanger 51% av transaksjonsvolumet (2015) Ledighet 8,50%. Forventes å øke til 8,75%

Detaljer

Merverdiavgift og uttak lovendringer av 29. juni 2007

Merverdiavgift og uttak lovendringer av 29. juni 2007 Skattedirektoratet Saksbehandler Deres dato Vår dato Harald Th. Rød 02.07.2007 Telefon 22 07 79 84 Deres referanse Vår referanse 2007/228225/RR- AV/HRO/ Til fylkesskattekontorene Merverdiavgift og uttak

Detaljer

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014 Status og prognoser for næringseiendom Torsdag 6. mars 2014 Norsk økonomi på trendvekst fra 2015 Årlige prosentuelle endringer 2012 2013E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 1,8 2,1 2,5 3,1 BNP 2,9

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Kvartalsrapport Q4 25 2 Kvartalsrapport Q4 25 - Storebrand Eiendomsfond AS Vestre Rosten 79 i Trondheim, en av de første eiendommene som ble kjøpt for fondet. Eiendommen

Detaljer

Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014 Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil

Detaljer

Entras Konsensusrapport Januar 2014

Entras Konsensusrapport Januar 2014 Entras Konsensusrapport Januar 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo & Bærum Entra 2013: Kontrakter, prosjekter, kjøp

Detaljer

kvartalsoppdatering næringseiendom

kvartalsoppdatering næringseiendom kvartalsoppdatering næringseiendom 2 2004 2 2004 Innhold Sammendrag... 3 Makroøkonomi BNP utvikling Norge... 4 Inflasjon og renter... 5 Investering i næringseiendom Transaksjonsoversikt... 6 Yieldutvikling...

Detaljer

UEN. UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017

UEN. UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017 UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017 Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Kontakt 13 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel Hjem Sammendrag

Detaljer

Entras Konsensusrapport. 25. januar 2016

Entras Konsensusrapport. 25. januar 2016 Entras Konsensusrapport 25. januar 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS 1. kvartal 26 2 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondets avkastning i 1. kvartal ble 7,9%, nesten tre ganger forventet

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 3. KVARTAL 2010 www.northbridge.no EIENDOMSOPPDATERING Trollåsveien, Oppegård (100 %) En ny leietaker flyttet inn i 507 m 2 kontorlokaler 1. september

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

STATUSRAPPORT pr. 1. KVARTAL

STATUSRAPPORT pr. 1. KVARTAL NORTH BRIDGE Opportunity AS STATUSRAPPORT pr. 1. KVARTAL 2013 www.northbridge.no SAMMENDRAG Ordinær generalforsamling i North Bridge Opportunity AS (NBO / Selskapet) ble avholdt den 17. juni 2013. Selskapet

Detaljer

MERVERDIAVGIFT NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM. Estate Konferanse, 26. februar 2015 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen

MERVERDIAVGIFT NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM. Estate Konferanse, 26. februar 2015 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen MERVERDIAVGIFT NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM Estate Konferanse, 26. februar 2015 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen 1 AGENDA Lovendringer (10 min) Frivillig registrering

Detaljer

Entras Konsensusrapport. 14. oktober 2016

Entras Konsensusrapport. 14. oktober 2016 Entras Konsensusrapport 14. oktober 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene

Detaljer

Entras Konsensusrapport. 29. oktober 2015

Entras Konsensusrapport. 29. oktober 2015 Entras Konsensusrapport 29. oktober 2015 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene

Detaljer

Utbyggingsavtaler og merverdiavgift. Fra Kluge: advokat Torgils Bryn e.post: tb@kluge.no Tlf: 95 17 26 00 20. september 2007

Utbyggingsavtaler og merverdiavgift. Fra Kluge: advokat Torgils Bryn e.post: tb@kluge.no Tlf: 95 17 26 00 20. september 2007 Utbyggingsavtaler og merverdiavgift Fra Kluge: advokat Torgils Bryn e.post: tb@kluge.no Tlf: 95 17 26 00 20. september 2007 Hovedlinjer i merverdiavgiftsloven vedr fast eiendom. Utgangspunktet er at all

Detaljer

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme 1/10 NR. 6-7/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKAL-LEIER I OSLO-OMRÅDET OG "KYSTEN RUNDT" Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en

Detaljer

London Opportunities AS

London Opportunities AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS. 30. oktober 2013

Storebrand Eiendomsfond AS. 30. oktober 2013 Storebrand Eiendomsfond AS 30. oktober 2013 Agenda 1. Porteføljeinformasjon 2. Salgsstrategi for SEF 2 Porteføljeinformasjon 3 23. mai 2012 - Felix konferansesenter Fondets avkastningsmål er 8 12 % Investeringsrammer

Detaljer

Entras konsensusrapport

Entras konsensusrapport Entras konsensusrapport 28.04.2017 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo

Detaljer

Markedskommentar. 2. kvartal 2014

Markedskommentar. 2. kvartal 2014 Markedskommentar 2. kvartal 2 1 Aksjemarkedet Etter en svak start på året for aksjer, har andre kvartal vært preget av bred og solid oppgang på verdens børser som på ny har nådd nye toppnoteringer. Dette

Detaljer

Entras konsensusrapport

Entras konsensusrapport Entras konsensusrapport 11.07.2017 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo

Detaljer

RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER

RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER JON H. DAHLBERG ÅRSTAD DIREKTØR, NEWSEC ADVICE 8.10.2014 REFERANSER PORTEFØLJEVURDERINGER OLAV THON GRUPPEN Kontorporteføljen og Kjøpesenterporteføljen

Detaljer

Makrokommentar. Oktober 2014

Makrokommentar. Oktober 2014 Makrokommentar Oktober 2014 Turbulent oktober Finansmarkedene hadde en svak utvikling i oktober, og spesielt Oslo Børs falt mye i første del av måneden. Fallet i oljeprisen bidro i stor grad til den norske

Detaljer

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Sentralbanksjef Svein Gjedrem Næringseiendom. april Forventet konsumprisvekst om år Prosent. Kvartalstall.. kv. -. kv. Arbeidsgiverorganisasjoner

Detaljer

Makrokommentar. April 2015

Makrokommentar. April 2015 Makrokommentar April 2015 Aksjer opp i april April var en god måned for aksjer, med positiv utvikling for de fleste store børsene. Fremvoksende økonomier har gjort det spesielt bra, og særlig kinesiske

Detaljer

NOTAT JUSTERING AV INNGÅENDE MERVERDIAVGIFT OG MERVERDIAVGIFTSKOMPENSASJON REGNSKAPSMESSIG BEHANDLING

NOTAT JUSTERING AV INNGÅENDE MERVERDIAVGIFT OG MERVERDIAVGIFTSKOMPENSASJON REGNSKAPSMESSIG BEHANDLING NOTAT JUSTERING AV INNGÅENDE MERVERDIAVGIFT OG MERVERDIAVGIFTSKOMPENSASJON REGNSKAPSMESSIG BEHANDLING Fastsatt av styret i Foreningen GKRS 20.09.2012, med endringer 18.09.2013 og 23.04.2015 1. Innledning

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS under avvikling

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS under avvikling NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS under avvikling STATUSRAPPORT for 2. og 3. KVARTAL 2016 SAMMENDRAG North Bridge Nordic Property AS under avvikling (Selskapet/NBNP) solgte i 2012 og 2013 det vesentligste

Detaljer

Markedsrapport Q1 2008

Markedsrapport Q1 2008 Markedsrapport Q1 2008 Glitnir Real Estate Glitnir Real Estate Styrker satsningen på rådgivning ved grenseoverskridende transaksjoner Side 4 Gjesteartikkel av Espen A. Jorvang i Fokus Kreditt Endring i

Detaljer

Kort presentasjon av DNB Næringsmegling AS

Kort presentasjon av DNB Næringsmegling AS Kort presentasjon av DNB Næringsmegling AS Oppdrag: Utvikling av Marienlyst-området med ny multifunksjonshall Oppdragsgiver: Drammen kommune Drammen 11. Sept. 2012 Richard Gilde Senioranalytiker Bjørn-Erik

Detaljer

1.1. Hvilke kostnader (inngående merverdiavgift) skal regnes med ved en ny-, på- eller ombygging av fast eiendom?

1.1. Hvilke kostnader (inngående merverdiavgift) skal regnes med ved en ny-, på- eller ombygging av fast eiendom? Finansdepartementets fortolkningsuttalelse av 16. november 2007 om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer - Merverdiavgiftsloven 26 b-e I lov 29. juni 2007 nr. 45 vedtok Stortinget flere

Detaljer

Entras Konsensusrapport. 18. april 2016

Entras Konsensusrapport. 18. april 2016 Entras Konsensusrapport 18. april 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne

Detaljer

Makrokommentar. Januar 2017

Makrokommentar. Januar 2017 Makrokommentar Januar 2017 Rolig start på aksjeåret Det var få store bevegelser i finansmarkedene i januar, men aksjer hadde i hovedsak en positiv utvikling. Markedsvolatiliteten, her vist ved den amerikanske

Detaljer

Entras Konsensusrapport. 1. juli 2016

Entras Konsensusrapport. 1. juli 2016 Entras Konsensusrapport 1. juli 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 31. desember 2015

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 31. desember 2015 Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 31. desember 2015 Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er kroner 4,58, opp 4,3 % i 4. kvartal. Kursen er opp ca. 21 % utbyttejustert i 2015. Det

Detaljer

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK Aksjemarkedet var preget av uro knyttet til gjeldskrisen i PIIGS-landene. Dette ga seg spesielt utslag i avkastningen i aksjemarkedene i. kvartal, etter at gjeldssituasjonen i Hellas ble avdekket. I tillegg

Detaljer

Markedsrapport Q1 2007

Markedsrapport Q1 2007 Markedsrapport Q1 2007 Steen & Strøm ved Olav Line Utvikling av nytt og unikt senter på Økern Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Lav yield, tross noe høyere rentenivå Side 6 Glitnir Norsk Næringsmegling

Detaljer

Makrokommentar. September 2015

Makrokommentar. September 2015 Makrokommentar September 2015 Volatil start på høsten Uroen i finansmarkedene fortsatte inn i september, og aksjer falt gjennom måneden. Volatiliteten, her målt ved den amerikanske VIXindeksen, holdt seg

Detaljer

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært:

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært: 3788.2 NR. 06-07/2012 Kontormarkedet er generelt sett kjøligere, i følge Dagens Næringslivs eiendomsindeks 12. juni 2012. Kontorprisene faller i Kristiansand, Bergen, Trondheim og deler av Oslo. Det er

Detaljer

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Sentralbanksjef Svein Gjedrem Bergen,. mai s styringsrente Renten på bankenes innskudd i (foliorenten). Prosent 999 Kilde: Igangsetting av næringsbygg

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Makrokommentar. August 2016

Makrokommentar. August 2016 Makrokommentar August 2016 Aksjer opp i august Aksjemarkedene har kommet tilbake og vel så det etter britenes «nei til EU» i slutten av juni. I august var børsavkastningen flat eller positiv i de fleste

Detaljer

Makrokommentar. Mai 2015

Makrokommentar. Mai 2015 Makrokommentar Mai 2015 Relativt flatt i mai Verdens aksjemarkeder hadde en relativt flat utvikling på aggregert basis, til tross for at flere markeder beveget seg mye i mai. Innen fremvoksende økonomier

Detaljer

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE.

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. NR. 11/2014 Side 1/8 STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. DN S EKSPERTPANEL FORVENTER VIDERE VEKST I SALGSPRISENE. En kombinasjon

Detaljer

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013 Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger 20. November 2013 Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering

Detaljer

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS > 950 Aksjonærer i Norge > 1 450 Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU»)

Detaljer

Makrokommentar. Mars 2016

Makrokommentar. Mars 2016 Makrokommentar Mars 2016 God stemning i mars 2 Mars var en god måned i de internasjonale finansmarkedene, og markedsvolatiliteten falt tilbake fra de høye nivåene i januar og februar. Oslo Børs hadde en

Detaljer

Makrokommentar. Januar 2015

Makrokommentar. Januar 2015 Makrokommentar Januar 2015 God start på aksjeåret med noen unntak Rentene falt, og aksjene startet året med en oppgang i Norge og i Europa. Unntakene var Hellas, der det greske valgresultatet bidro negativt,

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest k profil 2010 UNION Eiendomsinvest UNION Eiendomsinvest Norge ASA 1. kvartal 2011 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Markedskommentar

Detaljer

Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 31. desember 2015

Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 31. desember 2015 Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 31. desember 2015 Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er kroner 3,84, opp 6,6 % i 4. kvartal. Kursen er opp ca. 32 % utbyttejustert i 2015. Det

Detaljer

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen The World according to First Finanskrisen bidro til en voldsom nedtur Politikksvarene ble

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 20 Aksjemarkedet Til tross for en turbulent start på 20, hvor jordskjelvet i Japan og den politiske uroen i Nord- Afrika og midtøsten har preget nyhetsbildet, så har verdens aksjemarkeder

Detaljer

ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE II ASA

ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE II ASA ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE II ASA Eiendomsfondet forvaltes av Aberdeen Property Investors Norway AS Tegningsperioden starter 15. august og avsluttes senest 14. september Denne presentasjonen er ikke en

Detaljer

US Recovery AS. Kvartalsrapport juni 2014

US Recovery AS. Kvartalsrapport juni 2014 US Recovery AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 212 P. Date Aksjemarkedet Man har, etter et svakt 2, vært vitne til en oppgang i aksjemarkedene i første kvartal i 212. Sterkere tiltro til verdensøkonomien har økt risikovilligheten

Detaljer

Markedskommentar. 3. kvartal 2014

Markedskommentar. 3. kvartal 2014 Markedskommentar 3. kvartal Aksjemarkedet Etter en svært sterkt. kvartal, har 3. kvartal vært noe svakere. MSCI World steg var opp,5 prosent dette kvartalet målt i NOK. Oslo Børs nådde all time high i

Detaljer

God Jul! Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør NR. 11/2010

God Jul! Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør NR. 11/2010 3560.1 Side 1/9 NR. 11/2010 Moderat leieprisøkning i Oslo det siste året, men fallende avkastningskrav har gitt salgsprisøkning på nye kontorbygg. I Kristiansand, Stavanger, Bergen og Trondheim har leieprisene

Detaljer

Makrokommentar. April 2017

Makrokommentar. April 2017 Makrokommentar April 2017 God stemning i finansmarkedene De globale aksjemarkedene hadde i hovedsak en positiv utvikling i april. Gode makroøkonomiske nøkkeltall, samt gode kvartalsresultater fra mange

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS

Global Eiendom Vekst 2007 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Drift,

Detaljer

OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017

OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017 OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017 OPAK AS Hovfaret 13 PB 128 Skøyen 0212 Oslo OPAK prisstigningsrapport 1 Leieprisvekst i Oslo siste halvår og med forventning om ytterligere prisvekst i tiden som kommer.

Detaljer

1) HOVEDPUNKTER OM DEN TYSKE ØKONOMIEN

1) HOVEDPUNKTER OM DEN TYSKE ØKONOMIEN 1 Q2-2016 2 1) HOVEDPUNKTER OM DEN TYSKE ØKONOMIEN GENERELT BUSINESS CLIMATE Brexit avgjørelsen skaper også usikkerhet i den tyske økonomien. Ifo forretningsklima-indeksen for tysk industri og handel sank

Detaljer

Hovedstyremøte 22. september 2004

Hovedstyremøte 22. september 2004 Hovedstyremøte. september Forutsetninger for rente og valutakurs og anslag på konsumprisene justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE) og produksjonsgapet i Inflasjonsrapport /. Prosent

Detaljer

Markedsundersøkelsen

Markedsundersøkelsen Flere transaksjoner og stigende kontorledighet på Forus. Bedriftene er optimistiske og tror på fortsatt vekst i sysselsettingen. Mindre nybygging på kontorsiden i regionen. Markedsundersøkelsen november

Detaljer

Makrokommentar. November 2016

Makrokommentar. November 2016 Makrokommentar November 2016 Store markedsbevegelser etter valget i USA Finansmarkedene ble overrasket over at Donald Trump vant det amerikanske presidentvalget, og det var store markedsreaksjoner da valgresultatet

Detaljer

Makrokommentar. August 2015

Makrokommentar. August 2015 Makrokommentar August 2015 Store bevegelser i finansmarkedene Det kinesiske aksjemarkedet falt videre i august og dro med seg resten av verdens børser. Råvaremarkedene har falt tilsvarende, og volatiliteten

Detaljer

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7 Månedsrapport 7/14 Den svenske Riksbanken overasket markedet Som vi omtalte i forrige månedsrapport ble markedet overasket av SSB s oljeinvesteringsundersøkelse og sentralbankens uttalelser på sist rentemøte

Detaljer

Norwegian Property. Industrifinansporteføljen. Desember 2006

Norwegian Property. Industrifinansporteføljen. Desember 2006 Norwegian Property Industrifinansporteføljen Desember 2006 Industrifinans-porteføljen 2 Kjøp av Industrifinans-porteføljen Norwegian Property kjøper 13 kontoreiendommer fra Rasmussengruppen for NOK 2.199

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR VICTORIA EIENDOM. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR. 31.12.2009 BEREGNET TIL KR 182 PR. AKSJE VED VERDSETTELSE AV EIENDOMSSPAR-AKSJEN

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5

Detaljer

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Sentralbanksjef Øystein Olsen Stasjonssjefsmøtet 2012 21. august 2012

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Sentralbanksjef Øystein Olsen Stasjonssjefsmøtet 2012 21. august 2012 Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi Sentralbanksjef Øystein Olsen Stasjonssjefsmøtet. august Fortsatt uro i finansmarkedene -års statsrenter for utvalgte land. Prosent 8 8 USA Tyskland Storbritannia

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm

Detaljer

Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS. Rapport pr. 30. september 2007

Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS. Rapport pr. 30. september 2007 Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS Rapport pr. 30. september 2007 1 Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsfond som har som formål å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje.

Detaljer

Makrokommentar. September 2016

Makrokommentar. September 2016 Makrokommentar September 2016 Markedsuro i september Aksjemarkedene hadde i sum en tilnærmet flat utvikling i september, til tross for perioder med markedsuro. Aktørene i finansmarkedet etterlyser flere

Detaljer

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum.

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum. PROSPEKT Strandveien Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, minutt fra Trondheim sentrum. Strandveien Et topp moderne signalbygg oppført av Veidekke Entreprenør AS for Obos Næringsbygg nærmer

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

God Jul! NR. 11/2011. Oslo, 12.12.2011. for OPAK AS. Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør

God Jul! NR. 11/2011. Oslo, 12.12.2011. for OPAK AS. Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør 3709.1 NR. 11/2011 OSLOS KONTORMARKED TROSSER KRISETIDENE MED PRISREKORD FOR NYE KONTORLOKALER. KONTORLEIEMARKEDET I OSLO UTVIKLER SEG MER POSITIVT ENN I DE STØRSTE BYENE. KUN STAVANGER HAR REGISTRERT

Detaljer

Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Rapport pr. 30. september 2007

Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Rapport pr. 30. september 2007 Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Rapport pr. 30. september 2007 1 Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsfond som har som formål å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje.

Detaljer

Utvalgte emner Merverdiavgift

Utvalgte emner Merverdiavgift Utvalgte emner Merverdiavgift Advokat/Partner Jan Ove Fredlund 4. juni 2014 Statens beregnede inntekter for 2014 65 MVA og fast eiendom OMSETNING AV FAST EIENDOM 1 Omsetning av fast eiendom er unntatt

Detaljer

Makrokommentar. November 2015

Makrokommentar. November 2015 Makrokommentar November 2015 Roligere markeder i november Etter en volatil start på høsten har markedsvolatiliteten kommet ned i oktober og november. Den amerikanske VIX-indeksen, som brukes som et mål

Detaljer

EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR EIENDOMSSPAR. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR. 31.12.2009 BEREGNET TIL KR 121 PR. AKSJE, EN ØKNING PÅ 8% FRA FJORÅRET. EIENDOMSSPARS

Detaljer

Hovedstyremøte. 25. april Vekstanslag Consensus Forecasts. BNP. Prosentvis vekst fra året før. anslag april 6. Verden Nord- Vest- Amerika Europa

Hovedstyremøte. 25. april Vekstanslag Consensus Forecasts. BNP. Prosentvis vekst fra året før. anslag april 6. Verden Nord- Vest- Amerika Europa Hovedstyremøte. april 7 Vekstanslag Consensus Forecasts BNP. Prosentvis vekst fra året før 8 7 7 8 anslag mars anslag april 7 anslag mars anslag april 8 Japan Asia uten Japan Japan Asia uten Japan Verden

Detaljer

Skatt og avgift ved konvertering fra næring til bolig - utvalgte emner. Boligdagene 2016 Strömstad 29. april

Skatt og avgift ved konvertering fra næring til bolig - utvalgte emner. Boligdagene 2016 Strömstad 29. april Skatt og avgift ved konvertering fra næring til bolig - utvalgte emner Boligdagene 2016 Strömstad 29. april Innledning ulike former for boligkonvertering og eksempler på prosjekter Hva innebærer boligkonvertering?

Detaljer

Markedsuro. Høydepunkter ...

Markedsuro. Høydepunkter ... Utarbeidet av Obligo Investment Management August 2015 Høydepunkter Markedsuro Bekymring knyttet til den økonomiske utviklingen i Kina har den siste tiden preget det globale finansmarkedet. Dette har gitt

Detaljer

Finansiell stabilitet 2/08

Finansiell stabilitet 2/08 Finansiell stabilitet 2/8 Pressekonferanse 2. desember 28 Fra uro til krise 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Differanse mellom tremåneders pengemarkedsrente og forventet styringsrente. Prosentenheter. 1. jun.

Detaljer

Markedskommentar. 1. kvartal 2014

Markedskommentar. 1. kvartal 2014 Markedskommentar. kvartal des. jan. jan. jan. jan. feb. feb. feb. feb. mar. mar. mar. mar. Aksjemarkedet Utviklingen i aksjemarkedene har vært relativt flat dersom man ser. tertial under ett. Oslo Børs

Detaljer

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015 Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015 Beregnet verdijustert egenkapital per 30. juni 2015 er NOK 6,62, opp 3,5 % (utbyttejustert) i 2. kvartal. Det har i etterkant av 2. kvartal

Detaljer

Makrokommentar. Oktober 2016

Makrokommentar. Oktober 2016 Makrokommentar Oktober 2016 Blandete markeder i oktober Oslo Børs hadde en god utvikling i oktober, med en oppgang på drøye 2 prosent. Internasjonalt var bildet noe blandet - i Kina og Japan var Shanghai-

Detaljer

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010 Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg Markedsstatus per tredje kvartal 21 NFF 13. oktober 21 UNION Gruppen Konklusjoner Forutsetninger for vårt markedssyn Transaksjonsmarkedet Kontorleiemarkedet

Detaljer