BESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE

Transkript

1 BESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE Plandato: Sist revidert: Godkjent: i sak 39/16 i KOM Plan-ID: Definisjoner: - PBL Plan og bygningsloven - BYA Bebygd areal beregnes etter TEK 10. Tillatt bebygd areal i prosent av netto tomteareal - MUA - Minste uteoppholdsareal, angis som kvadratmeter (m 2 ) per bolig 1 PLANENS FORMÅL Planen legger til rette for en høyere utnyttelse av eiendommene mellom Panoramavegen og Berghellinga. Reguleringsformålet endres fra frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger) til konsentrert småhusbebyggelse. Samtidig gis mulighet for frittliggende småhus i størstedelen av området. Det reguleres fortau langs Panoramavegen. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart. Planområdet omfatter eiendommene med gnr./bnr. 75/37, 75/28 og 75/1. Planen erstatter deler av Reguleringsplan for Berg terrasse II ( ), plan-id og deler av Reguleringsplan for Østre del av Berg gård ( ), plan-id REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER Området reguleres til følgende formål (PBL 12-5): Sosi-kode angitt i parentes. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 NR. 1) - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) - Energianlegg, trafo (1510) - Lekeplass (1610) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 NR. 2) - Veg offentlig og felles (2010) 1

2 - Fortau offentlig (2012) - Annen veggrunn grøntareal offentlig og felles (2019) GRØNNSTRUKTUR - Turveg (3031) OMRÅDER MED HENSYNSSONE I REGULERINGSPLAN (PBL 12-6, JF. 11-8) - Frisiktsone, H140_1-2 - Fareområde høyspenningsanlegg, H370_1 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgekrav a) Tekniske planer: Utbygging kan ikke finne sted før det foreligger tekniske planer for veg, vann og avløp og strømforsyning som er godkjent av Gjøvik kommune. b) Felles lekeplass skal være opparbeidet i samsvar med plan for uteareal godkjent av kommunen før midlertidig brukstillatelse kan gis den første boenheten innenfor planområdet. Felles uteoppholdsareal tilhørende aktuell bolig skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kan gis. Dersom boligene ferdigstilles i vintersesongen settes fristen for opparbeidelse av lekeplass og uteoppholdsareal til 1. juli første barmarkssesong. c) Turvegforbindelsen f_tv skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kan gis den første boenheten innenfor planområdet. d) Ledningsanlegget for overvann oppstrøms planområdet skal være utbedret og vannet ledes inn i overvannssystem i turveidraget felt f_tv før det gis igangsettingstillatelse for boliger. e) Tomtedelingsplan: For felt BK1-3 skal det foreligge plan for tomtedeling før utbygging kan finne sted innenfor det aktuelle feltet. Planen skal være godkjent av Gjøvik kommune. f) Teknisk plan som viser høyde, bredde og stedlig plassering for mur langs Panoramavegen skal godkjennes av Gjøvik kommune før utbygging av felt BK2 og BK3 kan igangsettes. Mur skal være ferdigstilt før brukstillatelse/ferdigattest kan gis i felt BK Situasjonsplan Før byggearbeidene kan påbegynnes skal det foreligge godkjent situasjonsplan for hvert delfelt/tomt. Den skal vise planlagt bebyggelse, plassering og utforming av atkomst, snumulighet, stigningsforhold, parkeringsplasser inkl. sykkelparkering, areal for renovasjon og andre markfaste installasjoner. Planen skal videre vise terrengbehandling med gamle og nye kotehøyder, forstøtningsmurer, tomtegrenser, bevaring/planting av vegetasjon m.m. (jfr. bestemmelser til kommuneplanens arealdel). Kommunen kan kreve tegninger som viser bebyggelsens høydetilpassing i forhold til omkringliggende bygninger og vegetasjon. 4.3 Estetisk utforming 2

3 Det skal tillegges betydelig vekt på estetisk kvalitet ved utforming av ny bebyggelse og utomhusanlegg. Ny bebyggelse skal utformes slik at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg når det gjelder volumer, takform, stiluttrykk, materialbruk og fargesetting. Dersom småhusbebyggelse bygges med flate tak, skal evt. tredje plan være tilbaketrukket fra fasadelivene i underliggende etasje. Bebyggelsen skal ha underetasje eller avtrappes/terrasseres med flere plan for å tilpasses terrenget. Takterrasser med rekkverk skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Garasje/carport skal ha tilsvarende materialvalg og farge som hovedhuset. Glasserte takstein tillates ikke. Ei heller takstein med skarpe iøynefallende farger. Ved tiltak i området skal det legges særlig vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske egenskaper i forhold til materialbruk, dimensjoner og fargebruk. 4.4 Tekniske anlegg Nye høyspentlinjer, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv- /datakommunikasjon og lignende skal innenfor planområdet legges som jordkabler. Tilsvarende gjelder ved større utskiftninger eller utbedringer av eksisterende nett. Innenfor alle formål med unntak av trafikkareal, kan det tillates plassert små tekniske fellesanlegg som nettstasjoner (små trafoer / kabelskap) osv. Utforming av slike anlegg skal beskrives i søknad om tiltak. Det samme gjelder kabler og ledninger. Anleggene må plasseres og utformes slik at de praktisk og estetisk er til minst mulig sjenanse. 4.5 Overflatevann, vann og avløp Overflatevann fra gårdsplasser og kjøreveg skal ledes til fordrøyningsanlegg innenfor planområdet. Det skal anlegges et fordrøyningsanlegg for overvann som fordrøyer overvann fra planområdet. Overvann som kommer fra områder utenfor planområdet skal kunne ledes ut i eksisterende overvannssystem. Vannet fra ubebygde tomter ledes til fordrøyning på egen tomt før det ledes ut på nærliggende terreng. Bebyggelse kan fundamenteres under ledningsdybde. 4.6 Universell utforming og tilgjengelig boenhet Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det sikres god tilgjengelighet for alle ved vektlegging av prinsippene om universell utforming, jf. PBL 12-7 nr. 4. Uteoppholdsarealer, parkeringsarealer, inngangspartier samt veger innad i planområdet skal, i den grad terrenget tillater det, tilfredsstille kravene til universell utforming iht. Byggteknisk forskrift (TEK 10) kap. 8 og 12. Boligene skal i utgangspunktet ha trinnfri atkomst, og dersom dette ikke kan gjennomføres skal dette framkomme i byggesøknaden, jf. 8-6 i TEK 10. Nye boenheter med inngang på annet plan enn hovedplan skal forberedes for ettermontering av trappeheis eller løfteplattfrom. For nye boenheter skal minimum 60 % være tilgjengelig boenheter, dvs. med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. 3

4 Felles nærlekeplass skal inneholde møteplass på minimum 25 m 2 med sitteplasser som er universelt utformet og elementer som stimulerer sansene, gir allsidig motorisk utvikling, stimulerer til fysisk aktivitet og sosial utvikling. Bruk av pollenrike trær og planter, som for eksempel or, bjørk og hassel skal unngås. 4.7 Uteoppholdsareal Private uteoppholdsarealer: Minste uteoppholdsareal (MUA) for eneboliger 200 m 2 pr boenhet. MUA for sekundærleilighet 50 m 2 pr boenhet (skjermet og atskilt). MUA for tomannsboliger 150 m 2 pr boenhet. MUA for rekkehus og flerfamiliehus 30 m 2 pr boenhet. Private uteplasser skal ha solinnfall i sommerhalvåret og skjermes mot støy og biltrafikk. Felles uteoppholdsarealer: MUA for konsentrert småhusbebyggelse er 25 m 2 pr boenhet. Verandaer, balkonger, terrasser Verandaer, balkonger og terrasser skal ikke ha større areal enn 30 m 2 og skal ikke være sammenhengende over mer enn to av boligens fasader. Verandaer med høyde over 0,5 m. eller mer over terreng skal medregnes ved beregning av utnyttelsesgraden for tomta. Takterrasser Takterrasser skal utformes slik at de blir til minst mulig sjenanse for nabo. Takterrasser skal i forhold til utforming og størrelse tilpasses slik at den harmonerer med bygget for øvrig og kan ikke omfatte hele takflaten. Rekkverk skal i sin helhet ikke overstige regulert maksimal tillatt høyde for bygningen. Fastmonterte konstruksjoner inne på taket skal ikke ha en byggehøyde som overstiger topp rekkverk eller parapet/veggliv. Løst utstyr som følger av takterrassens bruk (parasoller og lignende) skal umiddelbart etter bruk demonteres/fjernes. Det er ikke tillatt å plassere paviljonger/partytelt på takterrasse. 4.8 Avkjørsler og parkering Boliger langs Berg terrasse i felt BK1 skal ha avkjørsel fra Berg terrasse som vist på reguleringsplankart. Felt BK2-3 skal ha avkjørsler fra Veg 3 Berghellinga. Felt BK4 kan ha avkjørsel fra Veg 3 Berghellinga eller fra Panoramavegen. Avkjørsler skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 5 meter. I tilknytning til avkjørselen skal det fortrinnsvis være mulig å vende aktuell kjøretøytype på egen eiendom eller felles atkomstveg. 4.9 Radon 4

5 Alle bygg skal prosjekteres og utføres med radonforbyggende tiltak slik at evt. innstrømming av radon fra grunnen begrenses. Tiltakene utføres i henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, felt BK1-4 a) Innen området skal det oppføres konsentrert og/eller frittliggende småhusbebyggelse. I felt BK1-3 skal det etableres minimum 3 og maksimum 4 boenheter i hvert område. I felt BK 4 er minste antall boenheter 4 og største antall 5. Prinsipp for byggenes plassering i forhold til terreng og veger skal i utgangspunktet følge Terrengsnitt A-C, datert og Terrengsnitt D, datert Eneboliger kan kjedes med inntil fire sammenhengende enheter. I eneboliger kan det tillates sekundærleiligheter med bruksareal (BRA) inntil 60 m 2 forutsatt at sekundærleiligheten ligger i tilknytning til eneboligen. b) Byggehøyder: BK1-3: Høyeste tillatte gesims- og mønehøyde målt som maksimal høyde fra ferdig planert terreng er 10,0 m. Høyeste tillatte gesims- og mønehøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng er 9,0 m. BK4: Høyeste tillatte gesims- og mønehøyde målt som maksimal høyde fra ferdig planert terreng er 11,0 m. Høyeste tillatte gesims- og mønehøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng er 10,0 m. c) Byggetetthet: BK1-3: Prosent bebygd areal (%-BYA) skal være mellom 25 og 45 %, som regnes for feltet samlet. BK4: Prosent bebygd areal (%-BYA) skal være mellom 30 og 50 %, som regnes for feltet samlet. d) Takform: Bebyggelse i BK1 skal ha pulttak. I BK2-4 tillates både flatt tak, pulttak og saltak. Det kan etableres takterrasser på inntil 50 % av takflaten. Plassering av disse skal være enhetlig innenfor feltet. Takform skal gruppevis være enhetlig. Ved pulttak skal takvinkel være mellom 6 og 15 grader. Ved saltak skal takvinkel være mellom 18 og 34 grader. e) Frittliggende garasjer og uthus skal framstå som underordnet i forhold til boligen, og kan verken ha samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m 2. Maksimal gesims- og mønehøyde er 5,0 m, målt til gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Garasjen/carporten skal ha samme takform som boligen med unntak av pulttak på boligen, da kan garasjen ha flatt tak. Ingen del av garasjen kan innredes til boligformål. f) Parkering: BK1-3: Det skal avsettes minimum to p-plasser pr bolig inkludert evt. garasje/carport. BK4: Det skal avsettes minimum 1 p-plass pr bolig i parkeringskjeller/underetasje. I tillegg kan det etableres 0,5 gjesteplasser pr. bolig på terreng. Det skal avsettes sykkelparkering med minimum 2 plasser pr. boenhet over 60 m Garasjer Garasjer (både frittliggende og sammenbygd med bolig) kan plasseres nærmere regulert veg enn regulert byggegrense under forutsetning av at øvrige hensyn blir ivaretatt og vegmyndigheten finner det forsvarlig. Felt BK1: Garasjer kan plasseres i eiendomsgrense/formålsgrense mot Berg terrasse ved parallell innkjøring. 5

6 Felt BK2-3: Garasjer kan ikke plasseres nærmere formålsgrensen mot regulert kjøreveg enn 2 meter ved parallell innkjøring og 5 meter ved innkjøring vinkelrett på kjørevegen. Minste tillatte avstand til nabogrense for garasje/uthus er 1 meter. 5.4 Lekeplass (L) Lekeplass er felles for boligene i planområdet, og skal utformes som nærlekeplass iht. bestemmelser i kommuneplanens arealdel og Gjøvik kommunes veileder for leke- og aktivitetsområder. På lekeplassene kan det etableres lekeapparater som klatrestativ, sandkasse, faststøpt vippe, bord, benker og lignende. Lekeapparater skal ha støtdempende underlag. Det skal benyttes støtdempende materialer som gjør det lett å trille fram og bruke lekeapparatene. Ved valg av lekeapparater skal det legges vekt på at barn med nedsatt funksjonsevne skal kunne delta i leken men også at de kan gi utfordringer til alle. Arealet kan benyttes til nedgraving av anlegg for fordrøyning av overvann. Fordrøyningsanlegg må være slik prosjektert og utformet at det ikke er en ulempe for lekeplassen. Løsning skal avklares med Gjøvik kommune. 5.5 Energianlegg, trafo (T) Område vist i reguleringsplankart skal benyttes til transformatorstasjon. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjøreveg (veg 1, 2 og 3) Veg 1 del av Panoramavegen - reguleres til offentlig veg. Veg 2 - del av Berg terrasse reguleres som felles veg og opparbeides i 4,0 4,5 m bredde inklusiv skulder. Vegen benyttes som atkomstveg til felt BK1. Veg 3 reguleres som felles atkomstveg for felt BK2-4. Vegen er hovedatkomst til felt BK2-4 og kan benyttes av felt BK1. Vegen skal opparbeides med 4,0 m kjørebredde (inklusiv skulder). Det skal være en faglig vurdering av oppbyggingen av bærelag og forsterkningslag basert på resultater av nødvendige grunnundersøkelser. Det skal hovedsakelig være åpen håndtering av overvann. Detaljtegninger på oppbygging, skiltplan, gatelys, vurdering av siktsoner og overvannshåndtering skal oversende kommunen og godkjennes før bygging. 6.2 Fortau Det kan etableres fortau i 2,5 m bredde + skulder 0,25 m, som vist på plankart. 6.3 Annen veggrunn - grøntareal Det kan etableres støttemurer i annen veggrunn langs alle veger. Langs Veg 2 kan det anlegges pukksatt drensgrøft. 7 GRØNNSTRUKTUR 6

7 7.1 Turvegtrasé Turveg f_tv1 skal opparbeides med minimum 2,0 m bred gangsti. Det tillates vedlikehold av vann- og avløpsledning i traseen. Eksisterende bekkegrøft langs turveien tillates justert og tilpasset turveitraseen, og skal pukksettes. 8 OMRÅDER MED HENSYNSSONE I REGULERINGSPLAN 8.1 Fareområde høgspenningsanlegg, H370 Fareområde reguleres i nødvendig avstand fra trafostasjon, innenfor Energianlegg trafo (T). 8.2 Sikringssone frisikt, H140_1 I område med frisiktsone skal vegetasjon holdes nede og det er ikke tillatt å sette opp installasjoner som hindrer fri sikt i sonen, i høyde mer enn 50 cm over nivået på tilstøtende veger. I frisiktsonene skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over tilstøtende vegers nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær inntil 15 cm i diameter som ikke hindrer sikten tillates. Ved nærmere plassering av avkjørsler, må kravene til frisikt tilfredsstilles. 9 RETNINGSLINJER 9.1 Varsel og undersøkelser etter lov om kulturminner (KML) Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. 7