Forslag til detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, gnr. 32, bnr gangs behandling

Transkript

1 Bjerkreim kommune Saksbehandler: ArkivsakID: 14/111 Arkivkode: FA-L12, GBNR-32/024 ingeniør Anette Espedal Saksnummer Utval Møtedato 095/14 Formannskapet Forslag til detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, gnr. 32, bnr gangs behandling Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Plankart Coop Vikeså Bestemmelser Planbeskrivelse Merknad til reguleringsplan Coop Uttale til reguleringsplan for Coop Vikeså, gnr 32, bnr Uttale til oppstart av detaljreguleringsplan Innspill til oppstart av planarbeid for Coop Vikeså Målebrev gnr 32, bnr 2, tinglyst Innspill til oppstart av detaljregulering for Coop Vikeså Uttale til planvarsel for utviding av Coop viekså Bestemmelser kdp Vikeså Saken gjelder: Kommunen har mottatt forslag til reguleringsplan for Coop Vikeså. Det må tas stilling til om planforslaget skal tas til behandling og sendes på høring. Faktiske opplysninger: Kristiansen & Selmer-Olsen AS er engasjert av Coop Vikeså for utarbeiding av detaljreguleringsplan for gnr 32, bnr 24. Formålet med planen er å legge til rette for utvidelse av butikklokalene samt oppgradering av trafikkarealer og parkeringsløsning for butikken. Det fremgår av planbeskrivelsen av foreløpige planer er å utvide eksisterende butikklokaler med ca. 580 m² til ny Coop Byggmix forretning med egen elektro- og landbruksavdeling. Landbruksavdelingen kan utvides med ytterligere 440 m². Planen åpner for en mulig fremtidig utnyttelse med mesanin etasjer. Planområdet er avgrenset E39 i vest, fv. 503 i nord og kommunale veger i øst og sør. Planområdet er på ca. 10 daa. Det ble varslet oppstart av planarbeidet den Rogaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Rogaland, NVE, Statens vegvesen, Bjerkreim kommune og Bjerkreim Eiendom har gitt innspill til oppstartsvarselet. Innspillene er referert og kommenter av planlegger i kapittel 4.3 i planbeskrivelsen.

2 Rådmannen vil i liten grad bemerke innspillene og kommentarene som planlegger har knyttet til disse. Det orienteres likevel om at det ikke foreligger konkrete planer for igangsetting av områdeplanarbeid for hele sentrumsområdet på Vikeså. Gjennom brev og møter i løpet av våren 2014 har kommunen invitert grunneierne i sentrum til et samarbeid om en slik plan. Kommunen har ikke lyktes i å få til noe samarbeid om områdeplan. Det anses ikke aktuelt å utarbeide noe områdeplan for Vikeså sentrum uten gjennom et samarbeid med grunneierne. Formannskapet er i møtet den blitt orientert om at rådmannen ikke ser det som aktuelt å sette i gang noe områdeplanarbeid for Vikeså sentrum i 2014, slik som målsatt i kommunal planstrategi for Vurdering av planforslag: Byggegrenser I det vesentligste er byggegrensene sammenfallende med formålsgrensen for bebyggelsesområdet. For deler av F/K2 er det likevel regulert inn særskilt byggegrense langs kommunal veg. I henhold til innspill fra kommunen er det regulert byggegrense i en minste avstand på 9 meter fra vegkanten av kommunal veg i øst (Nesjane). Fra den kommunale vegen i sør (Sløyfå) er byggegrensen plassert i en avstand på 5 meter fra vegkanten. Sistnevnte byggegrense er likevel ikke lagt inn langs hele denne strekningen i F/K2. I planforslaget er byggegrensen langs Sløyfå avsluttet 12,5 meter fra F/K1, hvor eksisterende permanente bebyggelse på eiendommen er oppført. I planleggers kommentar til kommunens innspill blir det forklart at ønsket byggegrense til kommunal veg Sløyfå kan bli vanskelig å etterkomme da eksisterende bygg er bygget nærmere vegen enn 5 meter og fremtidig utvidelse er tenkt som en forlengelse av eksisterende bygningskropp. Bakgrunnen for kommunens innspill om sikring av en viss avstand mellom kommunal veg og byggeområde er for å unngå en utvikling/utbygging i sentrum som medfører gater som oppleves som mørke og trange. Aksometritegningene av planlagt og eksisterende bygg på 32/24 viser at det ikke planlegges oppføring av ny tett/massiv vegg like inntil Sløyfå for å utvide eksisterende bygningskropp. Disse tegningene viser at det planlegges et takoverbygg hvor lastebiler kan rygge inn for varelevering, se side 13 i planbeskrivelsen. Rådmannen vurderer denne løsningen til å være en akseptabel bruk av det aktuelle arealet. Det rås likevel til at det legges inn en byggegrense i en minste avstand på 1 meter fra vegkanten for denne delen av F/K2. Utforming av bygninger i planområdet I oppstartsmøtet for planen gav kommunen innspill om at utforming av bygninger bør beskrives i planen. Bakgrunnen for dette er at det i reguleringsplansammenheng bør avklares om plasthall skal aksepteres som en varig bygning i området. Det er gitt tillatelse til oppføring av midlertidig plasthall på 32/24 den Det ble i utgangspunktet gitt tillatelse til at denne kunne stå i to år. Tillatelsen er senere blitt fornyet to ganger. I henhold til vedtak av må lagerhallen være tatt ned innen I forbindelse med behandling av søknad om midlertidig plasthall er kommunen blitt fortalt at plasthallen tjener til lagring av landbruksrelaterte varer. Dersom de ikke får tillatelse til å ha hallen stående, vil de måtte lagre disse varene utendørs, slik som tidligere. Det forventes at det med tiden vil være et avtagende behov for at virksomheten driver med salg av denne type varer. Dette er grunnene Coop Vikeså legger frem for at det ikke er ønskelig å etablere et permanent bygg for lagringsvirksomheten. Av forslag til reguleringsbestemmelser punkt 2.2 fremgår det at bebyggelse skal plasseres og utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende bygningsmasse og omgivelsene. Tiltaket skal gis en god materialbruk og skal utformes med høy arkitektonisk kvalitet. I planbeskrivelsen er det i punkt 5.2 videre beskrevet at utforming av bygninger innenfor planområdet skal ses i sammenheng og tilpasses hverandre mht. form og uttrykk.

3 Eksisterende hall kan bli værende, og kan reduseres i størrelse alt etter behovet for landbruksprodukter. Med tanke på utforming av bygninger gir planbeskrivelsen en mer detaljert beskrivelse av hva slags type bebyggelse som kan aksepteres i planområdet enn det som fremgår av forslaget til bestemmelser. Rådmannen presiserer at bestemmelser som skal ha juridisk virkning for planområdet må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. En plasthall vil være kontroversiell med hensyn til formuleringen i punkt 2.2 i forslaget til reguleringsbestemmelser. Dersom plasthall skal aksepteres i planområdet, bør det presiseres i bestemmelsene. Rådmannen viser til PBL 29-1 og 29-2 hvor det er satt krav om at tiltak som behandles etter plan- og bygningsloven skal gis en god arkitektonisk utforming. Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Rådmannen mener at plasthallen på 32/24 ikke har visuelle kvaliteter som tilfredsstiller kravene i estetikkparagrafene i plan- og bygningsloven. Plasthallen ble i utgangspunktet akseptert som en midlertidig løsning for en periode på to år. I november 2015 har hallen stått der i 6 år. Selv om det antas at behovet for lagring av landbruksrelaterte varer er avtagende, er tydeligvis lagringsbehovet mer av permanent karakter i og med plasthallen er omtalt i planbeskrivelsen som et tiltak som skal bli værende, men som eventuelt kan reduseres i størrelse alt etter behov. I henhold til bestemmelsene for kommunedelplan for Vikeså skal ny bebyggelse virke til å styrke eksisterende gateløp (Nesjane). Rådmannen er av den oppfatning at det er fullt mulig å føre opp et permanent lagerbygg med god arkitektonisk utforming og som senere kan bygges om til butikkfasader og inngangsparti som vender mot gateløpet i sentrum. Det foreslås at det i bestemmelsene presiseres at plasthall ikke er tillatt. Bestemmelsen vil ikke ha tilbakevirkende kraft på hallen som er godkjent frem til november Gangveg Det fremkommer av reguleringsplanen at ny gangveg planlegges etablert på midten av parkeringsfeltet som er regulert nordøst i planområdet. Denne er videreført som regulert fotgjengerfelt både over parkerings-/manøvreringsarealet på Coops tomt og over kommunal veg Nesjane. Med hensyn til tilrettelegging for fremkommelighet med sykkel, vogn eller andre fremkostmiddel på hjul som benyttes på gs-veg, så betinger denne løsningen at ny åpning etableres i rabatten nord for den kommunale vegen her. Videre finner rådmannen det som en forutsetning at eksisterende åpninger nordvest i disse rabattene tilbakeføres. Dette bør legges inn som et rekkefølgekrav. Rådmannen mener at det ikke bør etableres fotgjengerfelt over den kommunale vegen Nesjane. Fotgjengerfelt kan medføre falsk trygghet da de myke trafikantene ofte er mindre oppmerksomme når fotgjengerfelt benyttes for å krysse kjøreveg. En åpning i rabattene på begge sider av kjørevegen anses å være hensiktsmessig tilrettelegging for gående og syklende. Parkeringsareal Rådmannen slutter seg i det vesentligste til dimensjoneringsgrunnlaget som er benyttet for beregning av parkeringsplassbehov for virksomheten Coop Vikeså. Rådmannen stiller seg undrende til at Statens vegvesen vil nekte at arealene langs E39 og fv. 503 benyttes som parkerings- og manøvreringsareal. I reguleringsplan for Vikeså, vedtatt i 1999, er dette området avsatt til felles område til parkering, se bilde under.

4 Riktignok er det slått fast i 1 i bestemmelsene for kommunedelplan for Vikeså at denne planen ikke anses gjeldende. Dette fordi kommunen mente det var behov for ny regulering før videre utvikling av sentrumsområdet. Butikkvirksomheten på 32/24 er etablert i henhold til reguleringsplan av At området som er akseptert som parkeringsareal i tidligere plan ikke lengre skal kunne benyttes til dette formålet ved vider utvikling av virksomheten, fremstår som et urimelig krav. Rådmannen finner vegvesenets krav svært uheldig. Slik det fremkommer av plankartet for kommunedelplan for Vikeså vil veiføringen ved ny avkjørsel fra fremtidig/omlagt E39 ikke komme i konflikt med planområdet for Coop Vikeså, se bilde under. Som følge av omlegging av E39 er det naturlig at dagens trase for E39 blir nedklassifisert til fylkesveg. Rådmannen rår til at planen fremmes slik som den er fremlagt i planforslag av Vegvesenet oppfordres til å revurdere sine krav. I sør grenser Coops eiendom 32/24 mot kommunal veg. Eiendommen for denne kommunale vegparsellen går helt til eiendomsgrensen av vegparsellen E39. Denne vegen gir adkomst til eiendommen 32/35 (blomsterbutikken). Rådmannen finner det uheldig at regulert parkeringsplass i vest strekker seg over denne kommunale vegen. Hele den kommunale vegen bør vises som kjøreveg i reguleringsplanen. Hensyn til flom I henhold til flomsonekart som NVE har utarbeidet for området rundt Svelavatnet, så er hele planområdet flomutsatt. Ved en 200-årsflom er det ventelig at vannet kan stige til kotehøyde 78,8. Dagens terreng på omsøkt tomt ligger på ca. kote 78. Det er en utfordring å finne

5 hvordan en skal ta hensyn til flomfaren i tilstrekkelig grad samtidig som nye byggverk skal plasseres hensiktsmessig i høyde med tanke på bruk og tilgjengelighet. Kommunen har i løpet av de siste årene vurdert ulike alternativ til flomvern. Det er ikke funnet noen hensiktsmessig måte å hindre vann fra å flomme inn over Vikeså sentrum når det er flom i området. I kommunedelplan for Vikeså er det satt krav om at gulvhøyden i ny bebyggelse må etableres på kotehøyde 79,1 eller høyere. Kravet gjelder også ved vesentlig endring eller utvidelse av eksisterende bebyggelse. Reguleringsplaner bør i utgangspunktet følge opp bestemmelser og føringer gitt i overordnet plan. Tiltak som detaljreguleres i reguleringsplan for deler av Vikeså sentrum bør være innenfor rammene gitt i kommunedelplan for Vikeså. Det orienteres om at det i 2013 gitt dispensasjon fra aktuelt krav i kommunedelplanen i forbindelse med godkjenning av tilbygg til misjonshuset på gnr 32, bnr 77. Det ble akseptert at gulvet etableres på et lavere nivå under forutsetning av at bygget utformes slik at det tåler en eventuell oversvømmelse. Også i forbindelse med oppføring av tilbygg til Felleskjøpbutikken ble det i 2012 akseptert at gulvet kunne etableres på et lavere nivå enn det som regnes som flomsikkert nivå i henhold til flomsonekartene for Vikeså. Saken ble ikke behandlet som en dispensasjon fra bestemmelsene til kommunedelplan for Vikeså i og med planen ikke var vedtatt på dette tidspunktet. Byggesaken ble likevel vurdert i forhold til krav gitt i teknisk forskrift. Tilbyggets høydeplassering ble akseptert under forutsetning av at byggverket ble gitt en flomsikker utforming. I punkt 5.4 i planbeskrivelsen er det redegjort for utfordringene som Coop Vikeså har med å imøtekomme kravet om at laveste gulvhøyde skal etableres på kotehøyde 79,1. Høyde på ferdig gulv i eksisterende bygg ligger på kote 78,6. Det å heve gulvet i tilbygget med 0,5 meter vil vanskeliggjøre funksjonaliteten og driften av forretningen da butikkene er ment å henge sammen men åpne løsning. Ramper med riktig stigningsforhold for å ta opp høydeforskjeller mellom nytt og eksisterende for å ta hensyn til tilgjengelighet for alle samt bruk av varetraller etc. vil være plasskrevende og uhensiktsmessig. Slike tiltak vil gå utover verdifulle arealer til forretningen og vil være til stor ulempe for driften av forretningen. Videre skisseres det hvordan hensynet til flom kan ivaretas selv om det bygges under flomsikker høyde; bygg oppføres i konstruksjoner som tåler flom, elektriske installasjoner plasseres i flomsikker høyde og nederste hyller i reoler brukes ikke til varer som ødelegges ved eventuell flom. Bestemmelsene i teknisk forskrift 7-2 sikkerhet mot flom, gjelder sikkerhet mot saktevoksende flommer som normalt ikke medfører fare for menneskeliv. Intensjonen med bestemmelsen er å sikre byggverk mot større materielle skader så vel som å sikre mot fare for mennesker. Forskriften åpner for at byggverk kan dimensjoneres og konstrueres slik at det tåler belastningen av en eventuell flom og skader således unngås. På denne bakgrunn mener rådmannen at løsningen som skisseres i reguleringsplanen for Coop Vikeså anses akseptabel. Rådmannen mener at bestemmelsen i punkt 5.2 må skrives om. De to setningene i denne bestemmelsen er motstridende. Rådmannen forstår planforslaget samlet sett slik at det er ønskelig å tilrettelegging for bygging under flomsikker høyde mot at tiltakene utformes slik at de vil tåle en eventuell flom. Rådmannen rår til at aktuell bestemmelse gis følgende formulering: Ny bebyggelse innenfor flomsonen kan tillates etablert under flomsikker høyde mot at tiltaket dimensjoneres og utformes slik at det tåler belastningen av en eventuell flom og skader således unngås. Planforslag i forhold til kommunedelplan for Vikeså I henehold til 2.1 i bestemmelsene for kommunedelplan for Vikeså skal det ved utarbeiding av reguleringplaner spesielt redegjøres for: Forhold til kulturminner.

6 o Det er ikke registrert kulturminner eller verneverdige bygninger i planområdet. Det anses ikke nødvendig å utrede temaet ytterligere. Håndtering av overvann. o Planforslaget legger ikke opp til nedbygging av areal som ikke allerede er etablert med harde flater asfaltert. Gjennomføring av tiltak i planen vil ikke medføre endringer i eksisterende ledningsnett, bekkeløp eller vassdrag. Fare for ras. o Jamfør aktsomhetskart for ras/skred er det ikke fare for ras i planområdet. Det anses ikke nødvendig å utrede temaet ytterligere. Kulepunktene 1, 3, 4 og 6 i 3.2 i bestemmelsene til kommunedelplan for Vikeså bør innarbeides i reguleringsbestemmelsene for Coop Vikeså; 1. Alle 1. etasjer i ny bebyggelse skal ha en minimumshøyde (ok gulv til uk etasjeskille) på 3,5 m, og fasader og innganger mot gate skal tilrettelegges slik at 1. etasje kan ha publikumsrettede virksomheter. 2. Maks gesimshøyde er 12 m og maks mønehøyde er 13 m. Høyere byggehøyder kan fastsettes i reguleringsplan for deler av bebyggelsen. 3. Ny bebyggelse skal virke til å styrke eksisterende gateløp, og stimulere til at parkering kan løses som fellesløsninger for flere eiendommer. 4. All form for lagervirksomhet skal skje innendørs, eller på områder hvor eksisterende eller planlagt bebyggelse hindrer innsyn. 5. Grøntområder skal etableres med høy estetisk og funksjonell kvalitet. Områdene skal videre oppfylle funksjon som parkareal i sentrum, som rekreasjonsområde for omkringliggende bebyggelse og som klimatisk og biologisk faktor. 6. Etablering av næring som vil kunne påføre restriksjoner for andre funksjoner i sentrum tillates ikke. 7. Eneboliger tillates ikke. Reguleringsplanforslaget er ellers funnet å være innenfor rammene som er fastsatt i kommunedelplanen. Økonomiske konsekvenser: Planen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for barn og unge: Planen ivaretar hensynet til barn og unge ved at det reguleres fortau, gangveg og fotgjengerfelt på butikkens eiendom. Beredskapsmessige konsekvenser: Tiltak som reguleres i planen medfører ingen beredskapsmessige konsekvenser. Gebyr: Det skal i samsvar med Bjerkreim kommune sitt gebyrregulativ, vedtatt av kommunestyret den i kommunestyresak 063/13, betales følgende gebyr: Behandlingsgebyr for detaljreguleringsplan kr ,- (11 300,- + (10 x 2 100,-))

7 Rådmannen sitt forslag til vedtak: Bjerkreim kommune tar i medhold av Plan- og bygningsloven kapittel 12 detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, gnr 32, bnr 24, til behandling. Kommunen vedtar etter Plan- og bygningsloven at forslag til detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse, datert , blir sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Lengst vest i F/K2 reguleres det byggegrense med en minste avstand på 1 meter fra vegkanten av Sløyfå. 2. Regulert fotgjengerfelt over kommunal veg Nesjane tas ut av reguleringsplanen. 3. Det legges inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om etablering av nye åpninger i rabattene på begge sider av Nesjane ved regulert gangveg nordøst i planområdet samtidig som eksisterende åpninger nordvest i disse rabattene tilbakeføres. Dette skal være gjennomført før det kan utstedes ferdigattest for ny bebyggelse i F/K1. 4. Hele den kommunale vegen Sløyfå skal vises som kjøreveg i reguleringsplanen. Følgelig må 60 m² med parkeringsareal lengst sørvest i planområdet omreguleres. 5. Det skal presiseres i punkt 2.2 i bestemmelsene at plasthall ikke er tillatt. Samtidig tas fjerde avsnitt i punkt 3.1 ut av bestemmelsene. 6. Punkt 5.2 i bestemmelsene gis følgende formulering: Ny bebyggelse som plasseres innenfor flomsonen kan tillates etablert under flomsikker høyde mot at tiltaket dimensjoneres og utformes slik at det tåler belastningen av en eventuell flom og skader således unngås. 7. Kulepunktene 1, 3, 4 og 6 i 3.2 i bestemmelsene til kommunedelplan for Vikeså innarbeides i reguleringsbestemmelsene for Coop Vikeså Formannskapet - Møtebehandling: Rådmannen sitt forslag ble enstemmig vedtatt. FSK-095/14 Vedtak: Bjerkreim kommune tar i medhold av Plan- og bygningsloven kapittel 12 detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, gnr 32, bnr 24, til behandling. Kommunen vedtar etter Plan- og bygningsloven at forslag til detaljreguleringsplan for Coop Vikeså, med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse, datert , blir sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Lengst vest i F/K2 reguleres det byggegrense med en minste avstand på 1 meter fra vegkanten av Sløyfå. 2. Regulert fotgjengerfelt over kommunal veg Nesjane tas ut av reguleringsplanen. 3. Det legges inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om etablering av nye åpninger i rabattene på begge sider av Nesjane ved regulert gangveg nordøst i planområdet samtidig som eksisterende åpninger nordvest i disse rabattene tilbakeføres. Dette skal være gjennomført før det kan utstedes ferdigattest for ny bebyggelse i F/K1. 4. Hele den kommunale vegen Sløyfå skal vises som kjøreveg i reguleringsplanen. Følgelig må 60 m² med parkeringsareal lengst sørvest i planområdet omreguleres. 5. Det skal presiseres i punkt 2.2 i bestemmelsene at plasthall ikke er tillatt. Samtidig tas fjerde avsnitt i punkt 3.1 ut av bestemmelsene. 6. Punkt 5.2 i bestemmelsene gis følgende formulering: Ny bebyggelse som plasseres innenfor flomsonen kan tillates etablert under flomsikker høyde mot at tiltaket dimensjoneres og utformes slik at det tåler belastningen av en eventuell flom og skader således unngås. 7. Kulepunktene 1, 3, 4 og 6 i 3.2 i bestemmelsene til kommunedelplan for Vikeså innarbeides i reguleringsbestemmelsene for Coop Vikeså.