REGULERINGSPLAN 1743 DELFELT B2, STEINBRUDDET I KROKEN

Transkript

1 REGULERINGSPLAN 1743 DELFELT B2, STEINBRUDDET I KROKEN UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saken skal behandles i følgende utvalg: Byrådet Byrådens innstilling til vedtak: Reguleringsplan 1743 for delfelt B2 i Steinbruddet Kroken, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht. PBL Øyvind Hilmarsen byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvikling

2 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse ROS-analyse Situasjonsplan Illustrasjonsplan/uteromsplan Terrengsnitt AA HH Typiske planer/parkeringskjeller Prinsipp løypeprofil Sol- og skyggediagram Udatert 12. Perspektiver Udatert 13. Arealoppsett Driftsplan plan for istandsetting og sikring Ferdigattest skredsikring Støyutredning Miljøplan for Steinbruddet i Kroken plan for tiltak i anleggsfasen 18. Gjennomføringsplan for steinbruddet og boligområdet i Kroken 19. Notat Multiconsult Kroken steinbrudd avslutningsplan 20. Tredjepartskontroll av sikringsplan av Steinbrudd 21. Redegjørelse for overvann Lunheim revidert sikringsplan 22. Sammenstilling av planer for istandsetting og fra Direktoratet fra Mineralforvaltning Kroken sør skredfarevurdering av planlagte utbyggingsområder 25. Illustrasjoner fra 3D-modell av Steinbruddet Udatert som viser før/etter-situasjon 26. Innkomne forhåndsmerknader til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Udatert Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplan 1536 Steinbruddet i Kroken

3 02 Planfakta Berørte eiendommer Planområdets størrelse Gjeldende reguleringsformål Foreslåtte reguleringsformål Reguleringsplanen omfatter eiendommene 15/1547, 15/1548, del av 15/339 og 15/5/1 (festegrunn). Planområdet er på ca 102 daa. Området er i gjeldende reguleringsplan 1536 regulert til offentlig trafikkareal, kommunalteknisk anlegg, bolig, kombinert bolig/forretning, offentlig friområde og turveg/lysløype. Reguleringsplan 1743 foreslår å regulere området til bolig, uteoppholdsareal, forretning/kontor/tjenesteyting, øvrige anlegg, kjøreveg, gang/sykkelveg, parkering, parkeringskjeller, annen veggrunn, friområde og turveg. Foreslåtte areal for hvert formål Kommentar til tabellen: samlet regulert areal er større enn planområdet (areal på bakkenivå), grunnet regulering av parkeringshus/-anlegg under bakkenivå. Antall boliger Innenfor områdene B2-1 og B2-2 kan det oppføres inntil 230 boenheter. Samlet tillatt BRA for B2-1 og B2-2 er m², parkeringskjeller og boder ikke medberegnet. Overflateparkering medregnes i BRA, 18m² pr parkeringsplass. 2

4 Areal for lek og opphold Type bolig og boligstørrelse I tilknytning til boligene skal det opparbeides nærlekeplasser på minimum 150 m² for hver 25. boenhet, maksimalt 50 m fra boligen. Det skal opparbeides kvartalslekeplass på minimum 3000 m², som skal betjene boligene. I tillegg skal det opparbeides offentlig strøkslekeplass på minimum 6000 m² som skal betjene hele nærområdet. I tilknytning til boligutbyggingen vil det også bli etablert tursti og lysløype i offentlig friområde. I området skal det etableres fire rekker boligbygg; -på nederste nivå i B2-2 plasseres to punkthus -på øverste nivå i B2-2 plasseres et terrassehus -på nederste nivå i B2-1 plasseres seks punkthus -på øverste nivå i B2-1 plasseres tre høyhus. Under bolighusene i B2-1 skal det etableres sammenhengende parkeringskjeller som betjener hele boligområdet. Mellom bebyggelsen i B2-2 skal det etableres gjesteparkering. Leilighetene fordeler seg på; -28 stk på ca 60 m² -81 stk på ca 80 m² -92 stk på m² -9 stk på m² Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse inkludert balkong er 104 m². Ekskludert balkong er gjennomsnittlig leilighetsstørrelse 85 m². 3

5 Illustrasjon 3: utsnitt fra situasjonsplan som viser bebyggelsesstrukturen (se også vedlegg 6) Andre relevante planfakta Før utbygging i steinbruddet kan skje, må bruddet tilbakeføres og sikres. Det skal sprenges bort masser fra dagens steinbrudd, som brukes til å planere området, før det legges ut vekstjord og området revegeteres. Sikrings- og tilbakeføringstiltak er beskrevet i plan for istandsetting og sikring (vedlegg 14). Det vil bli sprengt ut en ikke ubetydelig andel masser i forbindelse med boligutbyggingen og istandsettingen av steinbruddet. Utsprengningen av masser fra steinbruddet vil også skje utenfor avgrensning av dagens brudd. Masseregnskapet for området viser at det totalt skal transporteres ut ca m³ masser fra området. Det har derfor blitt utarbeidet en gjennomføringsplan og en miljøplan for anleggsperioden som beskriver hvilke avbøtende tiltak som skal gjennomføres for å minske belastningen på nærområdet. 4

6 Illustrasjon 4: skjæring og fylling ved istandsetting av steinbruddet 03 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Reguleringsplan 1743 bygger på reguleringsplan De overordnede føringer har vært avklart i 1536, og disse intensjonene videreføres i I utarbeidelsen av 1536 ble det presentert en løsning på sikringen av steinbruddet. Det ble i den forbindelse godkjent en sikrings- og istandsettingsplan. Denne løsningen er det gått bort i fra i arbeidet med 1743, og til grunn for utbyggingen i 1743 ligger et annet konsept for sikring- og istandsetting av bruddområdet. Sikrings- og istandsettingsplanen må derfor gjennomgå en ny godkjenningsprosess internt i Tromsø kommune. 5

7 04 Planvurde ring Bakgrunn Forhold til overordnete planer Reguleringsplanforslaget bygger på reguleringsplan 1536 for Steinbruddet i Kroken, som stiller krav om detaljregulering. Planen detaljregulerer delområde B i Reguleringsplanen er i henhold til overordnet reguleringsplan 1536, med unntak av tre forhold; Det ble gjort en justering av delområdegrensen, deler av F3 og B3 fra delområde C ble innlemmet i denne planen. Utvidelsen ble gjort etter anbefaling fra Byutvikling, for å kunne oppfylle arealkravet til lekeplasser i forhold til antall boenheter. Illustrasjon 5: viser avvik fra delområde B i 1536 Område K1 foreslås regulert til forretning/kontor/tjenesteyting i stedet for bolig/forretning. Byråden mener at en slik formålsjustering vil gjøre område K1 mer fleksibelt med tanke på etablering av ulike typer næringsvirksomhet. En funksjonsblanding vil kunne føre til mer liv i området, og være et positivt tilskudd til nærmiljøet. Tillatt høyde på bakerste rekke av bebyggelse i B2-1 er økt 3-4 meter over regulert gesimshøyde i gjeldende plan. Dette er gjort for å åpne for en høyere, men slankere, bebyggelse i dette området. Byutviklingssjefen mener dette er en god løsning, da slankere bebyggelse vil gi mindre skyggevirkning, samtidig som området har et terreng som tåler bebyggelse med en viss høyde. Mål for plan Planen legger til rette for transformering av området, fra nedlagt steinbrudd til boligområde, kombinert med næring og større offentlige friområder. Til grunn for utbyggingen ligger et omfattende sikrings- og istandsettingsarbeid for selve steinbruddet. 6

8 Gjennomføring av planen vil føre til at et område med høy sikkerhetsrisiko og som fremstår som et sår i landskapet, blir omgjort til et boligområde med tilhørende utearealer og større offentlige friområder. Etter istandsetting av bruddet vil terrenget være utjevnet og steinbruddet vil ikke lenger utgjøre noen risiko for brukere og beboere i området. Reguleringsplanen legger opp til å gjøre et område som i dag er utilgjengelig om til et område som kan benyttes av allmennheten. Hovedinnhold Prinsipper for fysisk utforming Terrenget i området er svært bratt, og utfordrende å plassere bebyggelse i. Bebyggelsen er derfor plassert i 5 rekker. Nederste rekke består av forretning/kontor/tjenesteyting, senket inn i terrenget. Neste rekke består av frittliggende punkthus, neste et terrassehus og de to øverste rekkene består av hhv frittliggende punkthus og høyhus. Illustrasjon 6: snitt gjennom de fem rekkene med bebyggelse Det er lagt vekt på god terrengtilpasning og at bygningene skal ta opp store deler av terrengfallet. Det må likevel foretas en del utsprengninger i bakkant av bebyggelsen for å få inn nok lys og areal til lek. Etablering av adkomstvegen med tilfredsstillende stigningsforhold krever også terrenginngrep. Det at planområdet er svært bratt, gjør at området tåler bebyggelse med en viss høyde. Den bakerste rekken med bolighus er den høyeste, med en tillatt kotehøyde opp til C Det at bygningene er slanke og fremstår som tydelige punkt i landskapet gjør at bebyggelsesstrukturen ikke vil oppfattes som en vegg. Bygningsvolumet til forretning/kontor/tjenesteyting nederst i området bygges i sin helhet inn i terrenget, med kun en fasade mot Diamantvegen. Rekkene med boligbebyggelse terrasseres gradvis videre oppover i terrenget. Disse høyhusene er til gjengjeld de smaleste. Tilgjengelighet Da planområdet er svært bratt er universell utforming en utfordring. Traseen for adkomstvegen med dobbeltsidig fortau tilfredsstiller kravene til universell utforming. Bebyggelsesstrukturen med tilhørende utearealer er lagt opp slik at bebyggelsen i område B2-2 har felles adkomst på nivået mellom punkthusene og terrassehuset. For bebyggelsen i B2-1 trekkes adkomstvegen med gang/sykkelveg helt opp mellom disse. Fra de to adkomstnivåene er det universelt utformet adkomst til parkeringskjeller, leiligheter og tilhørende uteareal. 7

9 Byråden mener løsningen med etableringen av to nivåer er en tilfredsstillende, tatt i betraktning det bratte terrenget i planområdet. Det er lagt vekt på å få adkomstvegen med fortau tilpasset kravene til universell utforming, samt at beboerne i de enkelte byggene vil ha universelt utformet adkomst til innganger, parkeringsareal og til sine leiligheter med tilhørende uteareal (nærlek). Beboere i B2-2 har universelt utformet adkomst til kvartalslekeplassen mens beboere i B2-1 har universelt utformet adkomst til strøkslekeplassen. Pga stigningen i området har det ikke vært mulig å få turstien/lysløypa universelt utformet gjennom området. Forbindelsene i området anses likevel som godt i varetatt, da fortauene langs adkomstvegen tilfredsstiller uu-krav til stigningsforhold, og at det er mulig å komme fra de nedre delene av området og opp til de øvre ved å bruke fortauet langs adkomstvegen. Trafikk og atkomst Hovedatkomsten til området blir etablert som en forlengelse av Diamantvegen. Adkomstvegen ender blindt, med snuplass, øverst i området. Det er krav om etablering av rundkjøring i kryssene Fv53/Planetvegen og Fv53/Diamantvegen. Dette som en følge av at utbyggingen i steinbruddet vil føre til en trafikkøkning langs eksisterende vegnett. All parkering i tilknytning til boligene vil bli etablert i parkeringskjeller under terreng, med unntak av gjesteparkering og parkering for forretning/kontor/tjenesteyting. Det blir etablert 1,25 biloppstillingsplass pr boenhet. Uterom Reguleringsplanen tilfredsstiller krav til nærlek, kvartalslek og strøkslekeplass. Planen utløser krav om strøkslekeplass i området. Kvartals- og strøkslekeplassen vil bli opparbeidet som vist på illustrasjonsplanen, og vil blant annet inneholde flerbruksbane, sittebenker/skjermede soner for opphold, og ulike balanse-, hoppeog klatrestativ. Kvartalslekeplassen blir felles for beboerne i området, mens strøkslekeplassen overtas av Tromsø kommune og vil betjene den samlende utbygging på Lunheim. Sol- og skyggediagrammene viser at samtlige lekeareal har tilfredsstillende solforhold. Det vil også bli etablert en tursti/lysløype i bakkant av bebyggelsen. Denne vil inngå som en del av det overordnede turvegnettet i Lunheim/Kroken-området. Infrastruktur Avfallshåndtering: det er krav om etablering av søppelsug i området. Tidspunkt for gjennomføring er sikret gjennom reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. Fjernvarme: planområdet ligger ikke innenfor Troms Krafts konsesjonsområde for fjernvarme, så det stilles ikke krav om tilkobling til fremtidig fjernvarmenett. VA: det er krav om etablering av vann- og avløpsanlegg i området. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. 8

10 Konsekvenser for natur, miljø og samfunn Støy Utbygging av ønsket boligantall vil føre til en endring av dagens støysituasjon grunnet trafikkøkningen utbyggingen vil generere. Støyutredningen viser eksisterende og fremtidig støysituasjon for området, og foreslår støydempende tiltak som vil tilfredsstille kravene i forskriften T-1442 og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Det vil gjøres tiltak som skjermer eksisterende og fremtidige beboere fra vegstøyen. Friområder og lekeplasser innenfor støysonen vil også skjermes. Etablering av nødvendige støydempende tiltak er sikret gjennom rekkefølgekrav. Innslagspunkt er satt på bakgrunn av konklusjoner og anbefalinger fra støyutredningen. Sysselsetting Det legges til rette for etablering av forretning, kontor og tjenesteyting som potensielt kan skape arbeidsplasser. Landskap Gjennomføring av reguleringsplanen vil få store landskapsmessige konsekvenser, da den fordrer en istandsetting av dagens steinbrudd. I dagens steinbrudd skal pallene sprenges bort, og steinen brukes til å fylle opp gropene slik at terrenget blir jevnet ut. Det skal fylles på med jord og tilslutt revegeteres. Det store dominerende hullet i landskapet som bruddet utgjør i dag blir borte, og med tiden vil bruddstedet bli tilnærmet likt de omkringliggende fjellskråningene. Sprengning og utjevning av terrenget vil føre til at overgangen til det naturlige terrenget rundt bruddet vil bli mindre kontrastfylt. Istandsetting i henhold til sikrings- og istandsettingsplanen vil omdanne bruddet til et slags «amfi» i bakkant av boligområdet. Dette terrenget vil skille seg fra det tilgrensende, naturlige terrenget, ved at det vil se mer konstruert ut. Høydekotene vil ligge mer parallelt, og ikke med utspring, innsnevringer og platåer som det naturlige terrenget har. Tilsåing og revegetering med stedegen vegetasjon vil derimot bidra til at kontrastene mellom det konstruerte og det naturlige terrenget blir redusert, da vegetasjonen delvis vil skjule terrengformasjonene. 9

11 Illustrasjon 7: utsnitt fra plan for istandsetting og sikring for steinbruddet. Viser terrenget etter istandsetting og sikring. (se også vedlegg 14) Illustrasjon 8: utsnitt fra 3D modell som viser steinbruddet etter istandsetting og sikring, med planlagt bebyggelse i forkant. Sett fra vest. (se også vedlegg 25) 10

12 Illustrasjon 9: utsnitt fra 3D-modell som viser steinbruddet etter istandsetting og sikring, med planlagt bebyggelse i forkant. Sett fra Fylkesveg 53. (se også vedlegg 25) Istandsetting av steinbruddet Den viktigste forutsetningen for utbygging i steinbruddet er at bruddområdet skal sikres og istandsettes, på bakgrunn av plan for istandsetting og sikring (vedlegg 14). Konsekvensene av og begrunnelsen for dette arbeidet er ytterligere beskrevet og dokumentert i vedleggene 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 og 25. Før det kan igangsettes tiltak iht reguleringsplanen skal Tromsø kommune ved Eiendom ha godkjent planen for istandsetting og sikring. Rekkefølgekrav hjemler at ingen utbygging kan skje før bruddet er istandsatt og sikret i henhold til godkjent sikringsplan. Den nye sikringsplanen fra 2011/2012 legger opp til et helt annet konsept for istandsetting og sikring enn sikringsplanen presentert gjennom arbeidene med En istandsetting av bruddområdet, kombinert med selve utbyggingen, vil føre til et ikke ubetydelig masseoverskudd. Byråden har stilt spørsmål til det store masseoverskuddet som følge av istandsetting og sikring av bruddet. Byråden anser masseoverskudd som følge av utbyggingen (byggegroper, utgraving av parkeringskjeller, etablering av adkomstveg) som uproblematiske, men har ønsket en nøyere redegjørelse for masseoverskuddet som følge av sikrings- og istandsettingsarbeidet. Tiltakshaver har levert utfyllende materiale som bekrefter at det valgte sikrings- og istandsettingskonseptet er nødvendig og forsvarlig for å oppnå stabilitet i bruddområdet, og for å få til en varig god løsning. 11

13 Byråden legger vekt på at belastningen for nærområdet ikke skal bli for stor i anleggsfasen. Utkjøring av en slik mengde overskuddsmasser setter strenge krav til avbøtende tiltak i anleggsperioden. Tiltakshaver har derfor utarbeidet en gjennomføringsplan for sikring og istandsetting av steinbruddet og klargjøring av byggeområdet til boliger (vedlegg 18). Denne bygger på og viderefører målsetningene i miljøplanen (vedlegg 17) og sikrings- og istandsettingsplanen (vedlegg 14). I gjennomføringsplanen tas det sikte på å levere overskuddsmasser til utbygging på Tønsnes havn. Dette er et forhold som det ikke kan settes vilkår om i reguleringsplanen for steinbruddet. Økonomi og finansiering ROS Lunheim Utbyggingsselskap AS er utbygger i området, og er ansvarlig for finansiering av prosjektet. Opparbeidelse av offentlig arealer (trafikkareal, strøkslekeplass) vil ivaretas gjennom utbyggingsavtaler med Tromsø kommune Eiendom. Analysen viser at det er størst fare for jord-, sørpe- og snøskred i planområdet, samt risiko knyttet til sprengning og transport av steinmasser under anleggsperioden. Analysen foreslår avbøtende tiltak for hvert risikoområde. Disse tiltakene er innarbeidet i reguleringsplanforslaget. Det er allerede foretatt sikring mot snøskred i området, ferdigattest for tiltaket er vedlagt saken. For risiko knyttet til tiltak i anleggsperioden er det utarbeidet en egen miljøplan og en gjennomføringsplan for anleggsperioden. Kriterier for gjennomføring Det vil bli inngått en utbyggingsavtale mellom Tromsø kommune Eiendom og Lunheim utbygging AS. Reguleringsbestemmelsene inneholder flere rekkefølgekrav som ligger til grunn for utbyggingen. Innslagspunkt for rekkefølgekravene er søknad om igangsettingstillatelse. Ingen boligutbygging i steinbruddet kan skje før bruddet er istandsatt og sikret i henhold til godkjent sikrings- og istandsettingsplan. Konfliktforhold Varsel om oppstart avdekket ingen uløste konfliktforhold. 05 Vurdering av forhåndsmerknader og evt. innsigelser Fylkesmannen i Troms Det må utarbeides en ROS-analyse for planarbeidet. Universell utforming må ivaretas i planarbeidet. Byrådens kommentar Forslagsstiller har fått utarbeidet tilfredsstillende ROS-analyse. Universell utforming er ivaretatt i den grad det har vært mulig. Planområdet er svært bratt, og det har derfor vært vanskelig å legge 12

14 kravene til universell utforming til grunn for hele utbyggingen. I vurdering av planen legger Byråden vekt på at de mest vesentlige elementene i planområdet er blitt universelt utformet; adkomstvegen med fortau, adkomstene til lekeplassene (nær-, kvartals- og strøkslek), adkomstene til parkeringskjellere og bebyggelse, samt at det er tilrettelagt for heis i all bebyggelse. Statens Vegvesen Byrådens kommentar BaByLe Byrådens kommentar SVV forutsetter at deres innspill, avklaringer og rekkefølgebestemmelser om infrastrukturtiltak på og ved fylkesvegen blir ivaretatt og videreført i planarbeidet. Ønsker å bli informert og involvert i alle forhold som berører fylkesvegen. Forutsetter at tilrettelegging for gode og trafikksikre løsninger for gående og syklende blir ivaretatt, samt kollektivtransport. Rekkefølgekrav fra plan 1536 videreføres uten endringer. Det reguleres fortau langs begge sider av adkomstvegen i planområdet, og legges til rette for fotgjengeroverganger. Ønsker en detaljert utomhusplan som viser lekeplass/uterom, og avstander til disse, samt lekeplassenes sammenheng med kjøreveger, gangveger og friareal. Barnerepresentanten er opptatt av sikkerheten for barn ved bratte skråninger, stup og veg. Krever særskilt tilrettelegging for lekeplass, trafikksikker adkomst, god belysning og snøopplag utenom lekeplassområdene. Det vil bli etablert nærlek, kvartalslek og strøkslek innenfor planområdet. Lekeplassene er detaljert i uteromsplanen. Antall, størrelse, beliggenhet og avstand til lekeplassene er iht Tromsø kommunes krav. Snøopplag har blitt etablert uavhengig av lekeplassene. Nærlekeplassene vil ha trafikksikker adkomst, da disse ligger mellom boligbebyggelsen. Adkomsten til kvartalslekeplassen vil bli sikret gjennom fortau og fotgjengerovergang. Strøkslekeplassen vil ha trafikksikker adkomst via turvegen/friområdet eller fortau. 13

15 07 Konklusjon Reguleringsplanforslaget er i henhold til rammene gitt i gjeldende reguleringsplan Reguleringsforslaget legger opp til en god løsning på bebyggelsesstrukturen i området, gitt det vanskelige terrenget å plassere bebyggelse i. Boligområdene vil få tilfredsstillende leke- og uteoppholdsarealer. Funksjonsblanding i felt K1 er positivt for å kunne tiltrekke seg ulik næringsvirksomhet til området. Det er levert tilstrekkelig dokumentasjon på at sikrings- og istandsettingsarbeidene bør utføres som beskrevet i sikrings- og istandsettingsplanen, et konsept som vil føre til stabilitet i terrenget samtidig som det vil gi en landskapsmessig god løsning for området. Det er positivt at forslagsstiller har utarbeidet en miljøplan og en gjennomføringsplan for anleggsperioden, da det har blitt tatt stilling til hvordan anleggsarbeidene skal påvirke eksisterende boligområder i minst mulig grad. Da steinbruddet er godt synlig fra flere steder i byen, vil en istandsetting føre til at et i dag dominerende element i landskapet blir borte. Denne endringen vil likevel kunne betegnes som positiv, da steinbruddet fremstår som et sår i landskapet i dag. En realisering av planforslaget vil føre til en estetisk oppgradering av området. Byråden anbefaler at forslag til reguleringsplan 1743 legges ut til offentlig ettersyn. Byråden/ME 14