Endring av regler for anneks og seterhus - 1. gangsbehandling

Transkript

1 Nord-Fron kommune Politisk sak Endring av regler for anneks og seterhus - 1. gangsbehandling Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 117/ HHV Saksansv.: Hanne Hvattum Arkiv: L12, &00 Arkivsaknr.: 13/1257 Journalpost: 13/13880 Bakgrunn for saka: Planutvalget startet i august 2012 en innledende drøfting av eksisterende regler for anneks i Nord-Fron kommune. Dette medførte også at det kom ønske om endring av reglene for seterhus. Etter en grundig prosess, hvor også utvalg for landbruks-, utmarks- og miljøsaker hadde saka til behandling, ble det lagt fram en prinsippsak for kommunestyret i møte Kommunestyret gjorde slikt vedtak i sak 8/13: 1. Det skal ikke legges begrensninger på innholdet i anneksene, og regelen om at det ikke tillates kjøkken skal fjernes. 2. Arealbegrensningen på anneks fjernes, slik at hver enkelt hytteeier selv disponerer sitt totale bruksareal innenfor de rammene hver enkelt reguleringsplan eller overordna plan gir for eiendommen. 3. På setre kan det føres opp totalt 150 m 2 BRA til bruk som boligformål. Hver enkelt setereier avgjør selv, innenfor rammen av det totalt tillatte bruksarealet, hvor mange bygninger til boligformål som skal føres opp. 4. Endringene i pkt. 1-3 over skal innarbeides i kommunens reguleringsplaner og i arealdelen av kommuneplanen. Alle tiltak vil samtidig fortsatt være søknadspliktige etter pbl som tidligere. For at prinsippene over skal kunne gjøres gjeldende som juridisk bindende regler, må de tas inn både i aktuelle reguleringsplaner, og i arealdelen av kommuneplanen. Nord-Fron kommune har 47 reguleringsplaner som omhandler fritidsboliger. Det vil være hensiktsmessig å foreta en fellesbehandling av disse planene. Framgangsmåten er tidligere avklart med juridisk avdeling hos Fylkesmannen i Oppland. Både Ringebu og Sør-Fron har tidligere benyttet seg av denne metoden i forbindelse med endring av regler som gjelder for flere planområder. Den ble det varslet oppstart av arbeidet med å endre reglene for gjerding, anneks og seterhus, i samsvar med prinsippvedtak i kommunestyret den I den forbindelse kom det 4 merknader til endringene av reglene for anneks og seterhus. I forbindelse med varselet om oppstart, kom det merknader som krevde en noe mer grundig utredning mht. anneks og seterhus enn for gjerder. Det ble derfor bestemt å sette endringen for anneks og seterhus på vent til man fikk mer kapasitet i administrasjonen. I tillegg var det fornuftig å vente til regionalplan for Rondane og Sølnkletten var ferdig. Nå er denne ferdigbehandlet hos Miljøverndepartementet, og

2 administrasjonen kommer derfor tilbake med 1. gangs behandling av de endringene som omfatter anneks og seterhus. Planfaglig vurdering: Ved varsel om oppstart for endring av reglene for anneks og seterhus, kom det inn følgende merknader: 1. Bjørn Inge Raknes, Synes det er et meget godt forslag å fjerne arealgrensen for anneks, slik at hytteeier selv disponerer sitt totale bruksareal. Mener også at det er et meget godt forslag å fjerne begrensningen på innholdet i anneksene, og dermed fjerne regelen om at det ikke skal tillates kjøkken. Kommentar: Den innkomne merknaden er fullt ut i samsvar med kommunestyrets prinsippvedtak den i sak 8/ Oppland fylkeskommune, regionalenheten, De nye reglene for anneks og seterhus gir kun regler for hvor mye som kan bebygges pr. tomt. Dette gir mulighet for 2 eller flere fritidsboliger pr. tomt. Denne endringen bryter med tidligere praksis med 1 fritidsbolig pr. tomt. Som kommunen er kjent med, har det i flere år pågått et arbeid med å revidere fylkesdelplan i Rondane med hensikt bl.a. å ivareta villreinhensyn. Villreinen er utsatt for forstyrrelser, og det er et mål og ikke legge opp til en økning av bebyggelse eller ferdsel i sårbare områder. I arbeidet med ny regional plan for området har tomtereserven vært et viktig tema, og planen legger ikke opp til en økning utover det som er regulert i nasjonalt villreinområde eller i nærområdene til villreinområdet (buffersona). Å gi muligheter for flere fritidsboliger pr. tomt i områder som har betydning for villrein kan derfor være konfliktfylt. Vi mener denne reguleringsendringen betyr en grunnleggende endring i måten å definere tomteutnytting på, noe som vil få konsekvenser for hvordan man ser på planreserven i kommunen. Sannsynligheten for at saken vil skape presedens i andre kommuner i Rondaneområdet er også tilstede. I arbeidet med å endre reguleringsplanene blir det derfor viktig med grundige utredninger av konsekvensene av denne endringen for villreinen, både i kommunen som helhet og i den enkelte reguleringsplan. Vi kan ikke utelukke innsigelser dersom villreinhensyn blir skadelidende. Kommentar: Det er korrekt som regionalenheten påpeker, at de foreslåtte endringene bryter med tidligere praksis. Bakgrunnen for dette er at Nord-Fron kommune gjennom en bred behandling har kommet fram til at man ønsker å gi hver enkelt hytteeier en større frihet til selv å bestemme hvordan tomta skal utnyttes. I ytterste konsekvens kan det medføre at det settes opp 2 jevnstore hytter, men sannsynligheten for at dette vil skje i en stor andel av byggesakene er liten. Bakgrunnen for dette er at Nord-Fron kommune har en forholdsvis stram arealgrense pr eiendom, og de fleste ønsker å sette seg opp hytter som overstiger m 2. Skal man ha muligheten for å ha to hytter samt uthus, vil størrelsen på den enkelte hytta bli så liten, at det etter alt å dømme ikke blir attraktivt å velge denne løsningen. Kommunen ser i stedet for seg at annekset nok fortsatt vil framstå som et typisk anneks, samtidig som det gir mulighet

3 for å benytte annekset som en mer frittstående enhet, bl.a. dersom flere generasjoner er på hytta samtidig. Med tanke på villreinen, så mener vi dette er godt tatt hensyn til i den nye regionalplanen for Rondane med tanke på en eventuell konflikt med villreininteressene. Dette vises også gjennom at fylkesmannen i Oppland har trukket sine innsigelser til reguleringsplan for Furusjøen etter at regionalplanen ble vedtatt, og reguleringsplan for Furusjøen har allerede implementert de foreslåtte regelendringene mht. anneks. 3. Oppland fylkeskommune, kulturarvenheten, De nye reglene for anneks og seterhus gir mulighet for at det kan bygges totalt 150 m 2 BRA til bruk som boligformål på regulerte setre. Så vidt vi kan se vil dette gi mulighet for 2 eller flere fritidsboliger pr. tomt. Kulturarvenheten har pr. dags dato ikke oversikt over hvilke setre som ligger innenfor regulerte områder, og eventuell verneverdi av disse. De nye reglene vil endre karakteren på setereiendommene og det vil derfor være viktig i arbeidet med å endre reguleringsplanene å vurdere eventuell verneverdi på setrene innenfor regulerte områder. Dersom det er setereiendommer som allerede er regulert til bevaring i gjeldende planer, bør dette i utgangspunktet videreføres i nye planer. Kommentar: Her ser vi at det dessverre har sneket seg inn en feil ved varsel om oppstart. I prinsippvedtaket som ble fattet av kommunestyret den i sak 8/13, står det ikke noe om at regelendringen gjelder for seterhus i regulerte områder, og det er heller ikke hensikten med vedtaket. Regelendringen gjelder generelt for setre, men for setre som ligger innenfor Frydalen landskapsvernområde, og som omfattes av forskrift om setrer og tilleggsjord m.m i statsalmenning, vil det være disse regelverkene som styrer videre utnytting/utbygging av den enkelte seter. Er det i tillegg setre som ligger innenfor regulert område, og som er regulert til bevaring, er det naturlig at disse opprettholder sin planstatus. Dette kommer som en naturlig følge av at plankartet ikke skal endres ved de varsla justeringene, slik at alle eiendommer fortsatt vil opprettholde dagens planstatus. 4. Fylkesmannen i Oppland, Fylkesmannen regner med at forslag om regelendringer for anneks vil kunne føre til en praksis framover der fritidseiendommer i større grad blir utformet med to mer jevnstore bygg eller hytter. Dette vil i sin tur kunne føre til at disse enklere kan benyttes av to familier, selv om de formelt sett tilhører samme eiendom og enhet. Slik sett kan endra regelverk legge grunnlaget for større bruk og trafikk i hytteområdene, selv med et uttrykkelig delingsforbud. Generelt sett er dette uproblematisk, bortsett fra for de hytteområdene som grenser inn mot villreinen sitt leveområde. I slike hytteområder er det ikke ønskelig med tiltak som legger til rette for økt bruk, og dermed også sannsynligvis økt trafikk. Fylkesmannen forutsetter at disse problemstillingene blir utgreid på en objektiv og grundig måte ved høring av planforslaget. Vi kan likevel ikke se bort fra at forslaget blir møtt med innsigelse fra vår side. Fylkesmannen vil heller ikke se bort fra at seterhus i regulerte områder i enkelte tilfeller har behov for et samla bruksareal for boligdelen på 150 m 2. Vi forutsetter likevel at det foreligger en landbruksfaglig vurdering av dette spørsmålet ved offentlig

4 ettersyn, og at behovet blir vurdert ut fra et rent landbruksfaglig hensyn, og ikke begrenset av hensynet til likebehandling mellom setereiere og hytteeiere. Kommentar: Når det gjelder merknaden mht. hyttestørrelser vises det til kommentar i pkt. 2. Den miljøfaglige siden mht. anneks kommer som egen vurdering i denne saka. Se kommentar i pkt. 3. mht. til seterhus og regulerte områder. Det vises ellers til at spørsmålet om større areal på seterhus gjennomgikk en bred landbruksfaglig vurdering i forbindelse med behandlingen av prinsippsaka. Saka ble utredet av kommunens landbruksmyndigheter, og det ble fattet eget vedtak i saka i utvalg for landbruks-, utmarks- og miljøsaker. Vi har likevel valgt å ta inn en egen landbruksfaglig vurdering i denne saka, for å gi den en så bred utredning som mulig. Som merknadene viser, er det i stor grad regionale myndigheter som uttrykker skepsis til de varsla endringene av reglene for anneks og seterhus. Kommunen mener ut fra et planfaglig ståsted, at villreinhensyn i stor grad er hensyntatt gjennom at det nå foreligger endelig vedtak fra Miljøverndepartementet i regionalplanen for Rondane-Sølnkletten. Det er i denne planen ikke lagt begrensninger på kommunens regulerte hytteområder. Det faktum at en endring av reglene vil kunne gi mulighet for å bygge større anneks enn hva som tillates i dag, vil i svært liten grad medføre at det bygges to jevnstore enheter. Som nevnt tidligere, så har kommunen slike arealgrenser at vi ikke kan se at dette vil være attraktivt, da det går på bekostning av størrelsen på hytta. De færreste som bygger ny hytte i dag, vil bygge hytte på m 2. I tillegg må det vektlegges at de områdene som grenser inn mot villreinområdene i stor grad er utbygd. Endringen i disse områdene vil etter alt å dømme innebære at det kan settes inn kjøkken i annekset, evt. et mindre tilbygg dersom tomta ikke allerede er bebygd med maksimalt tillatt bruksareal. Så lenge det ikke vil være tillatt å dele opp allerede eksisterende hyttetomter, vil det være fåtallet av dagens tomter som faktisk har igjen så mye areal at de kan bygge ut annekset vesentlig eller føre opp et anneks på m 2. For seterhusene sin del, vil en økning i arealet gi en etterlengtet mulighet til å bygge ut arealet noe på en del setereiendommer, men heller ikke her vil restarealet være særlig stort. Mange ønsker i tillegg å disponere arealet slik at de kan bygge en ekstra hytte, for gjennom det å generere ekstrainntekter gjennom utleie. For noen vil en økning også gi anledning til å bygge et ekstra seterhus for selv å kunne benytte setra om sommeren, da budeia som regel legger beslag på eksisterende seterhus. For enkelte områder i kommunen, vil det være andre regelverk som kommer inn og overstyrer kommunens overordna planverk. Dette gjelder setre i statsallmenninger som kommer inn under forskrift om setrer og tilleggsjord m.m. i statsallmenning, samt setre og hytter innenfor Frydalen landskapsvernområde. Sistnevnte kommer inn under forvaltningsplan for Rondane mht regler for bygging / ombygging / restaurering. Forskrift om setrer og tilleggsjord m.m. i statsallmenning sier at det er opp til det enkelte fjellstyre å ta stilling til hvor mange og hva slags hus som kan føres opp, og hvor store disse kan være. For bygninger i Frydalen landskapsvernområde, skal alle tiltak behandles etter 4 i nasjonalparkforskriften, og det vil bli lagt stor vekt på at det er reelle behov for nye

5 bygninger før en evt. tillatelse blir gitt. I tillegg gir forvaltningsplanen retningslinjer for størrelser på bygninger: Luseby: Bygningsmiljø med stor verneverdi, 10 av ca. 20 bygninger er SEFRAK-registrert, og bygningene bør fortsatt ha en enkel standard. Bør ikke utvides. Hytteområdene: Totalt tillatt BRA pr tomt er 70 m 2. Seterområdene: Seterhus bør ikke overstige 70 m 2 og kokhus bør ikke overstige 30 m 2. Som oversikten over viser, så er det kun for hytter i Frydalen landskapsvernområde at det er gitt et endelig arealkrav, for alle andre områder vil det være den konkrete søknaden til nasjonalparkstyret etter 4 i nasjonalparkforskriften som bestemmer om bygging tillates og evt. størrelsen av slik bygging. Sånn sett vil det være randsonene mot nasjonalparken/landskapsvernområdet som kan medføre konflikter, men her er det allerede godkjente reguleringsplaner som angir totalt tillatt bruksareal, slik at en fri disposisjon innenfor dette arealet ikke vil medføre økt utbygging. For seterområdene vil endringene gi anledning til en utvidelse fra 110 m 2 BRA til 150 m 2 BRA, dvs. 40 m 2 BRA ekstra. Sett fra en planfaglig side, kan man ikke se at 40 m 2 ekstra BRA pr. eiendom vil gi store konflikter i forhold til villreinen, da de aller fleste setrene som grenser mot villreinområdene er mye benyttet allerede i dag uten at dette oppleves konfliktfylt. Bruken i selve trekktiden reguleres også i stor grad gjennom at eiendommene langs Peer Gynt seterveg ikke er tilgjengelige med bil før etter 1. juni, i henhold til forvaltningsplanen. Miljøfaglig vurdering: Saken omhandler åpning av regelverket slik at det nå er opp til hver enkelt hytteeier og selv ta stilling til hvor store hytter og anneks det skal bygges på eiendommen. Den øvre grensen for BRA og BYA i hver enkelt reguleringsplan endres ikke. Når det gjelder områder innenfor verneområder så vil dette regelverket bli overstyrt av andre regler, og det vil derfor ikke være en relevant problemstilling i forhold til verneområder. Innenfor villreinens leveområde er det få regulerte områder i Nord- Fron som endringen vil ha virkning for. Koltjønnlia kan nevnes som eksempel, her er øvre grense per tomt 110 m2 BRA, og denne endringen vil derfor ikke ha noen nevneverdig effekt på villrein. For øvrig så kan plan- og miljøkonsulenten heller ikke se at endringen vil ha andre negative miljøeffekter. Når det gjelder forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 jf 7 så vurderer en saken slik at det her er såpass små endringer innenfor eksisterende arealgrenser på regulerte tomter at kunnskapsgrunnlaget 8 er tilstrekkelig for å fatte vedtak i saken. Når det gjelder 9 «føre var prinsippet» så mener en fra miljøfaglig ståsted at denne ikke er relevant i denne saken all den tid det ikke er endring i øvre arealgrenser. Samme vurdering gjelder også for og 12 vurderes som ikke relevante i denne saken da disse kun omhandler disponering av areal innenfor allerede regulerte tomter der øvre arealgrense i reguleringsplanene ikke er opp til vurdering. Landbruksfaglig vurdering: Endring av regler for seterhus i Nord-Fron var diskutert med faglagene i kommunen (Nord-Fron Bondelag, Nord-Fron Bonde og småbrukarlag og Kvikne Bondelag) i møte den Faglagene ga uttrykk for at det er ønskelig med samme type

6 regler for setrer som for fritidseiendommer med hensyn til størrelse til bolig. Det var påpekt at flere setrer har aktiv drift med melkeproduksjon, noe som gjør at det er behov for et større boareal på setrer enn det dagens regelverk åpner opp for. Tilbakemeldingen fra faglagene var at ingen av seterhusene til bolig bør være over 90 m 2 og at eierne selv bør kunne få velge hvordan totalarealet på ev. 150 m 2 skal disponeres på setereiendommen, dvs. regulere behovet for antall hus på en annen måte enn i dag. Faglagene påpekte videre at det er viktig å benytte tradisjonell og lokal byggeskikk ved en evt. utvidelse av bolighus på setrer. Dette for å ivareta kulturverdiene i seterområdet. Utvalg for landbruks-, utmarks- og miljøsaker behandla Prinsippsak om anneks og seterhus i Nord-Fron kommune i møte den , sak 80/12. Nord-Fron har lange tradisjoner med seterdrift og er fortsatt en av kommunene som har flest setrer i aktiv drift. I overkant av 30 setrer driver med melkeproduksjon. I tillegg er setrene benyttet i forbindelse med tilsyn av dyr på beite, innhøsting av fôr, vedlikehold av gjerder m.m. Dersom det blir åpnet for å kunne utvide areal til boligformål på setrer, gir dette mulighet for å drive utleievirksomhet, dvs. som tilleggsnæring for landbrukseiendommen. Det er viktig å legge til rette for at nye generasjoner av setereiere kan øke «standarden» på bygg som benyttes til boligformål, dette for å sikre videre drift av setrene. De aller fleste setrene i kommunen har fra gammelt av både sel og vinterstugu. Det har derfor vært tradisjon å ha to beboelseshus på setra. Ut i fra en landbruksfaglig vurdering vil en tilrå at det i regelverk for bygninger til boligformål på setrer blir åpnet for en økning i arealet til boligformål. Ingen seterhus som benyttes til boligformål bør være over 90 m 2 og eierne bør selv få velge hvordan totalarealet skal disponeres i forhold til antall bygninger. En vil påpeke at det er svært viktig at tradisjonell og lokal byggeskikk blir benyttet ved en evt. utvidelse av eksisterende bolighus/nybygg på setrer, dette for å ivareta særprega seterstuler og kulturlandskap i kommunen. Husene på setra bør danne tunform og evt. nybygg/tilbygg bør innordne seg eksisterende bygningsmiljø. Takvinkel, proporsjoner på bygningene, materialvalg o.l. er viktige element for å ivareta det tradisjonelle preget. Utvidelse av bygninger til boligformål må ikke komme i konflikt med jordbruksareal på setra. Bygging i stats- og bygdeallmenning, i Frydalen og på Fagerlisetra følger egne regler. Rådmannsledelsen sin vurdering: Rådmannsledelsen viser til vurderingene over, og slutter seg til konklusjonen av disse, nemlig at reglene for anneks og seterhus bør endres i samsvar med vedtatt prinsippsak. Det er viktig at de faglige vurderingene kommer fram. Rådmannsledelsen bemerker likevel at hensikten med denne saken er å få innarbeidet allerede vedtatte regler i gjeldende planverk. Det er viktig å forholde seg til de prinsippvedtak som er gjennomført slik at det ikke oppstår omkamper på endringer som allerede er vedtatt.

7 Synspunkter på om det er områder hvor de allerede vedtatte reglene ikke bør innføres vil kunne være tema i denne runden. Eksempler på slike områder er eiendommer innenfor Frydalen landskapsvernområde, seterhus i statsallmenninger samt seterhus på Fagerli. For seterhus på Fagerli har reguleringsplanen allerede egne regler, som tillater et større bruksareal enn hva prinsippvedtaket av i sak 8/13 åpner opp for, og det synes ikke hensiktsmessig å innføre skjerpende regler i dette området så lenge dette allerede er omfattet av en reguleringsplan. Rådmannsledelsen støtter de vurderingene som er gjort med hensyn til villrein, og kan ikke se at de vedtatte prinsippene for anneks og seterhus vil initiere store konflikter. Som den miljøfaglige vurderingen påpeker, er det ytterst få områder som ligger i nær tilknytning til villreinområdene. Disse har i dag totalarealbestemmelser som gjør at en endring ift. anneks ikke vil medføre økt bruk eller belastning på området. Administrasjonssjefen legger saka fram for planutvalget med slik: Innstilling: 1. Planutvalget vedtar med hjemmel i pbl å legge følgende regelendringer for anneks og seterhus ut til offentlig ettersyn: 1.1 Det skal ikke legges begrensninger på innholdet i anneksene, og regelen om at det ikke tillates kjøkken skal fjernes. 1.2 Arealbegrensningen på anneks fjernes, slik at hver enkelt hytteeier selv disponerer sitt totale bruksareal innenfor de rammene hver enkelt reguleringsplan eller overordna plan gir for eiendommen. 1.3 På setre kan det føres opp totalt 150 m 2 BRA til bruk som boligformål. Hver enkelt setereier avgjør selv, innenfor rammen av det totalt tillatte bruksarealet, hvor mange bygninger til boligformål som skal føres opp. Setereiendommer innenfor reguleringsplan for Fagerli har egne bestemmelser som fortsatt skal gjelde. 2. For setre i statsallmenninger legges forskrift om setre og tilleggsjord m.m i statsallmenning til grunn, og søknad skal sendes fjellstyret for det aktuelle området. 3. For eiendommer innenfor Frydalen landskapsvernområde, er det forvaltningsplanen for Rondane som legges til grunn, og alle tiltak skal behandles av nasjonalparkstyret etter 4 i nasjonalparkforskriften. 4. Endringene i pkt skal innarbeides i følgende planer: Arealdelen av kommuneplanen, vedtatt Avstjønna hytteområde, vedtatt Bakkerud-Risdal, vedtatt Bleikmyra, vedtatt Brennseterhøgda, vedtatt Brennseterlia, vedtatt Brennseterlia hytteområde sør, vedtatt

8 Brennseterlia nord, vedtatt Dyrtjønnlia, vedtatt Fagerlisetra, vedtatt Fefor hytteområde, vedtatt Feforkampen fjellstue, vedtatt Flakken hytteområde, vedtatt Flåbekklia hytteområde, vedtatt Furulia, vedtatt Heimstulen, vedtatt Gnr 203 bnr 16 i Skåbu, vedtatt Holslåa B4 (Sikkilsgrenda), vedtatt Kammane, vedtatt Kampen hytteområde, vedtatt Klevstadlykkja hytteområde, vedtatt Koltjønnlia hytteområde, vedtatt Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, vedtatt Kviknehøgda II B, vedtatt Li i Kvikne, vedtatt Ljoshaugen hytteområde, vedtatt Låvåshaugen nord og Stølane hytteområde, vedtatt Låvåshaugen sør, vedtatt Merravika, vedtatt Nerseterlia, vedtatt inkl endring tomt 1b-8b vedtatt Nysætra, vedtatt Resset aust hytteområde, vedtatt Resset, vedtatt Samsgarden-Snubbmoen, vedtatt Siltjønnlia, vedtatt Skardfjellgrenda, vedtatt , inkl endringer i bestemmelser vedtatt Skåbu fjellpark del 1, vedtatt Steindalshøgda nord, vedtatt Søre Kviknehøgda, vedtatt Tiurlia, vedtatt Tiurlia nord, vedtatt Tiurlia H2, vedtatt Vardfjell, vedtatt Øybekklia, vedtatt Øyvassosen, vedtatt Åsen hytteområde, vedtatt Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-117/ Vedtak: Samrøystes som innstillinga.

9