Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest - 1. gongs behandling. Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 011/ Reidun Inger Tøfte

Transkript

1 Nord-Fron kommune Politisk sak Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest - 1. gongs behandling Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 011/ Reidun Inger Tøfte Saksansvarleg Arkiv Arkivsaknr. 14/1255 Hanne-Kristine Risdal L12 Journalpost 15/11 Vedlegg: 1. Rondablikk Vest Plankart 2. Forslag til reguleringsføresegner for Rondablikk Vest 3. Rondablikk vest - planbeskrivelse 4. Merknader ved varsel om oppstart - Rondablikk vest 5. ROS-analyse RondablikkVest 6. Reguleringsføresegner - alt. 2 - Rondablikk vest.doc Oppsummering av saka: Det er utarbeidd forslag til reguleringsplan for Rondablikk vest. Planforslaget gjeld omregulering av areal som er avsett til næringsformål og legg opp til 6 tomter for fritidsbebyggelse. Administrasjonssjefen tilrår å leggje forslaget ut til offentleg ettersyn med nokre mindre justeringar i planføresegnene. Bakgrunn for saka: Forslag til detaljreguleringsplan for Rondablikk vest er fremma av Sparebank 1 Gudbrandsdal (S1G). Konsulentfirmaet Norconsult har utarbeidd planforslaget på vegne av S1G. Formålet med planen er å leggje til rette for bygging av frittliggjande fritidsbustadar ved omregulering av tidlegare «Detaljreguleringsplan for del av Rondablikk (R1A)» av Denne planen følgde opp Reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde av , og arealet var i detaljreguleringsplanen lagt ut til næringsformål med tanke på bygging av utleigehyttar. I reguleringsplanen av 2008 har området nemninga R1a (Rondablikk). Etter konkursen vår 2011 har Sparebank 1 Gudbrandsdal hatt ansvar for alle eigedomar som tidlegare låg under Rondablikk Eiendom AS. Banken ønskjer ikkje å bli sitjande som eigar, men det har vist seg svært vanskeleg å selje Rondablikk høyfjellshotell og tilhøyrande eigedomar med dagens regulering. Planutvalet behandla i møte sak PU - 19/14, søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal om omregulering av tre område ved Rondablikk. Planutvalet gav positive signal til at det blir starta arbeid i privat regi for å endre reguleringsformål frå byggjeområde - næring til fritidsbebyggelse for m.a. området R1a i reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Planutvalet gjorde slikt vedtak i sak PU 19/14: 1. Planutvalet ser positivt på søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal (skriv av og ) om at det blir starta arbeid i privat regi for å endre

2 reguleringsplan for eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved Rondablikk, jf. 4-1, 12-8 og 12-9 i pbl. 2. Utgangspunktet er å endre formål frå næring til fritidsbebyggelse, og planutvalet legg vekt på at det ikkje er snakk om å ta i bruk nye areal, men ønskje om anna bruk av tidlegare planavklart areal. I sak PU - 72/14 vart område R5c trekt ut og erstatta med område R4. Planområdet ligg like sørvest for Rondablikk høyfjellshotell og omfattar 6,6 dekar. Planen omfattar heile eller delar av eigedomane gnr./bnr. 383/15, 383/65, 383/66 og 383/67. Alle eigd av Sparebank 1 Gudbrandsdal. Planområdet er bebygd med ein einebustad med tilhøyrande garasje som tidlegare var brukt som bestyrarbolig for hotellet (gnr. 383 bnr. 15). Området består elles av utmarksareal. Planforslaget som nå er utarbeidd viser 6 tomter for fritidsbebyggelse med storleik på om lag 1 daa eller noko mindre. Planforslaget legg opp til adkomstveg i planområdet med avkøyring / kryss mot Rondablikkvegen. Alle hyttetomtene vil ha avkøyring til denne vegen. Frist for innspel og merknader ved varsel om planstart var sett til Det kom 3 innspel / uttaler; frå Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune (vedlegg 4). Planfagleg vurdering: Planforslaget er ikkje i samsvar med Reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, men arealet er allereie lagt ut til utbyggingsområde i gjeldande reguleringsplan / bebyggelsesplan. Kommunen vurderer at ei omregulering ikkje vil ha vesentlege konsekvensar for miljø og samfunn, og at planarbeidet ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing, vurderinga kjem fram av vedlegg 3, s. 6. Planforklaringa gjev likevel ei vurdering av verknader som følgje av planforslaget. Planområdet ligg i område definert som leveområde for villrein. I forvaltningsplanen for Ronande-Sølnkletten ligg området i utviklingssona (sone 3). Generelt skal det leggjast vekt på at denne sona har ei stor samfunnsmessig betydning, og at det er krav om avbøtande tiltak for å dempe ferdsel og aktivitetar inn i nasjonalt villreinområde. Forvaltningsplanen opnar likevel for fortetting og utviding av bebyggelsen gjennom eksisterande reguleringsplaner. Planutvalet har tidlegare gjeve positive signal til omregulering av område R1a frå næringsformål til fritidsbebyggelse, og ein viser til vurderinga som er gjort i sak PU 19/14. Ein vil enklare kunne sjå positivt på nye tomter som fortetting i eksisterande hytteområde der veg og evt. anna infrastruktur allereie er etablert. Eitt av dei mest aktuelle områda vil da vere fortetting av areal omkring Rondablikk. Samandrag og Norconsult si vurdering av innkomne merknader ved planstart kjem fram i vedlegg 3. Ein er i stor grad samd i dei vurderingane som er gjort. Nedafor har ein teke med nokre punkt som ein ønskjer å kommentere nærare: - Fylkesmannen i Oppland (FMOP): «Fylkesmannen minner om at slik omregulering har som resultat ei varig omdispoering av attraktive og sentrale

3 næringsområde, som ikkje utan vidare vil kunne bli erstatta. Dette gjeld særlig for slike område som er omfatta av regional plan for Rondane Sølnkletten. Her vil etablering av nye næringsområde måtte vurderast opp mot villreinomsyn. Nord-Fron kommune må difor veie ønskje om å realisere ei utbygging av dei tre aktuelle og sentrale områda rundt Rondablikk til fritidsbustader opp mot behovet for næringsareal i dette området.» Vurdering: Ein tek synspunkta til orientering. Kommunen har ved tidlegare omfattande planprosessar lagt vekt på å leggje til rette areal for utvikling av Rondablikk. I ettertid har S1G arbeidd vidare med moglege planar for å sikre den økonomiske drifta. Banken meiner at dersom ein skal lykkast med å behalde aktivitet på og rundt hotellet, er ein avhengig av at dei nærliggjande områda blir utvikla i tråd med det marknaden etterspør. For å styrke driftsgrunnlaget for hotellet, samt unngå at omkringliggjande område blir liggjande brakk, er det søkt om omregulering av m.a. Rondablikk vest. Dette er bakgrunn for at ein i sak PU 19/14 samla sett var positive til omsøkte reguleringsendring. Ein meiner såleis det allereie er gjort ei avveging av ulike interesser (næring kontra fritidsbebyggelse). I sak PU 120/14, er det vedteke å lage ei prinsippsak om avklaring av ny arealbruk Kvamsfjellet. Planforslaga for Rondablikkdokka og Rondablikk vest bør likevel tas opp til behandling før ei slik prinsippsak føreligg. Medan nye søknader om omregulering / fortetting truleg bør avvente ei slik prinsippsak. Når det gjeld omsynet til villreinen vil omsøkte regulering ikkje ta hol på nye område, men føre til endra formål i allereie planavklarte byggjeområde. Området er regulert som næring for bygging av inntil 12 utleigehytter i Detaljregulering for R1a Rondablikk. Utnyttingsgraden vil bli lågare ved ei omregulering (utnyttingsgrad BRA = 15%). Ein kan derfor ikkje sjå at ei reguleringsendring her som omfattar 6 hyttetomter vil medføre auka belastning. Ein støttar elles plankonsulenten si vurdering av at ei omregulering her ikkje bør utløyse krav om avbøtande tiltak i forhold til villreinen. - FMOP: «Fylkesmannen tilrår krav om visualiseringar, som viser nær- og fjernverknad av planlagd utbygging. Ei vurdering av landskapsverknad bør innarbeidast i planskildringa.» Vurdering: Plankonsulent viser til at terrenget er flatt og at hyttebebyggelsen kan tilpassast utan store terrenginngrep. Han viser også til at reguleringsbestemmelsane frå reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde er vidareført nærast likelydande i planforslaget, og at dette vil sikre at utbygginga vil følgje lokal byggjeskikk og at estetikk blir teke omsyn til. Frå planfagleg side er ein samd i plankonsulenten si vurdering. - Oppland fylkeskommune (OFK): Skriv m.a. følgjande: «Arealer som ligger nært eksisterende bedrifter er kanskje de mest verdifulle med tanke på næringsutvikling. Vi ber derfor kommunen om å gjøre en ny vurdering av området «Rondablikk vest.»».

4 Vurdering: Ein er samd i at området som blir kalla Rondablikk vest ligg svært sentralt i høve til hotellet, også med tanke på utviklingsmoglegheiter. Ein viser elles til vurderinga gjort over av FMOP sitt innspel om omdisponering av tomter. I planforslaget er det ikkje lagt opp til høgare utnyttingsgrad enn dei rammene som ligg i Reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, dvs. ein utnyttingsgrad i område regulert for fritidsbustadar på BRA = 15%. Forslaget til reguleringsbestemmelsar er i hovudsak i tråd med reguleringsplanen for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Det er gjort nokre mindre justeringar i reguleringsføresegnene i planforslaget detaljreguleringsplan for Rondablikk vest, dette er teke inn i alternativ 2, jf. vedlegg 6. Rådmannsleiinga si vurdering: Rådmannsleiinga viser til den planfaglege vurderinga. Det er viktig å leggje til rette for å kunne oppretthalde aktivitet på Rondablikk noko som vil vere positivt for Kvamsfjellet som destinasjon. Reguleringsplanane som nå er fremma vil kunne vere med å bidra til dette. RL er som tidlegare oppteken av korleis eigaren vil nytte evt. frigjort kapital til å styrke / utvikle Rondablikk som reiselivsområde. Lokal bank har over ei tid drifta hotellet og har vist interesse av å få til utvikling av området. Det er eit moment som også er positivt i totalvurderinga. Administrasjonssjefen legg saka fram for planutvalet med slik Innstilling: 1. I medhald av plan- og bygningslova vedtek planutvalet å leggje forslag til detaljreguleringsplan for Rondablikk vest ut til offentleg ettersyn slik det går fram av vedlagte plandokument. 2. Alt. 2 Reguleringsføresegner Rondablikk vest blir vedteke. 3. Administrasjonssjefen får fullmakt til å gjere evt. redaksjonelle endringar i plandokumenta. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-011/ Behandling: Administrasjonen ga ei orientering om saka og la fram følgjande forslag til endra innstilling med nytt punkt 2: Planutvalget gir administrasjonen fullmakt til å legge fram forslag til nye reguleringsbestemmelser, basert på vedtak/drøftinger i PU-sak 013/15, samordning av regelverk.

5 Innstilling med nytt punkt 2 vart samrøystes vedtatt. PU-011/ Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova vedtek planutvalet å leggje forslag til detaljreguleringsplan for Rondablikk vest ut til offentleg ettersyn slik det går fram av vedlagte plandokument. 2. Planutvalget gir administrasjonen fullmakt til å legge fram forslag til nye reguleringsbestemmelser, basert på vedtak/drøftinger i PU-sak 013/15, samordning av regelverk. 3. Administrasjonssjefen får fullmakt til å gjere evt. redaksjonelle endringar i plandokumenta.