Søknad om dispensasjon - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum. Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato Planutvalget

Transkript

1 Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 2016/ /2016 Arkiv: 4/4 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf Søknad om dispensasjon - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato Planutvalget Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Søknad om tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - 3 Si tuasjonskart, M=1:500 4 Plantegning - strandsetra bua 5 Fasadetegninger, M=1:75 6 Bilder av eksisterende seterbygning - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 7 Historikk / intensjon 8 Uttalelse fra Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - 9 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - 10 Tilleggsopplysninger angående søknad - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - 11 Høringsuttalelse fra Hedmark fylkeskommune - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl 19-2 gis Marianne Strand dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til seter på eiendommen gnr 4 bnr 4 på Strandsetra som omsøkt. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, miljø og plan vi kulturvernseksjonen, Hedmark Fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Bakgrunn Marianne Strand søker om oppføring av tilbygg til seter. Tiltaket fører til en utvidelse av bruksarealet på 15 m2. Totale bygningsmasse på eiendommen i dag består av to seterhus og fjøs med et samlet bruksareal på 172 m2. Setra ligger i et Lnf-område i kommuneplanens arealdel der ny

2 eller vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger ikke er tillatt. I tillegg retningslinjer for utnyttelse av setereiendommer: 1. All ny bebyggelse innenfor seterlandskapet bør underordne seg den eldre seterbebyggelsen i størrelse, form, farge og materialvalg. Ny bebyggelse bør plasseres slik at tundannelsen blir beholdt eller forsterket. Naturmateriale som stein, tre og torv bør benyttes som byggemateriale. 2. Det tillates ikke oppført nye fritidshus på setervollen. 3. Verandaer bør ikke oppføres. Uteplasser bør legges på terreng. 4. Setereiendommer som benyttes til fritidseiendommer kan tillates utbygd med opprinnelig bygningsvolum. Bygningene bør da plasseres på de gamle hustuftene og ha samme størrelse og utforming som opprinnelig bygg. Fjøs, låver og andre uthus skal tilstrebes sitt opprinnelige utseende, også når disse brukes på annen måte enn opprinnelig. 5. Setervollene bør ikke tilplantes, og tilgroing med trevegetasjon bør unngås. Planting av bær og prydbusker, samt enkelte trær inntil bygningene som antas å forbedre totalmiljøet kan gjøres. Gjerder rundt setervoller bør holdes ved like. 6. Det bør ikke etableres luftstrekk over/gjennom setervollene. Videre bør terrenginngrep ved framføring av veger, og ved bygging av nye bygg skje skånsomt og i henhold til lokal byggeskikk, jf. punkt 1. I henhold til Regionalplan Rondane-Sølnkletten ligger eiendommen i sone 2 der det kan gis rom for tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente bebygde fritidseiendommer utenfor regulerte felt innenfor en øvre ramme på 120 m2 bruksareal (BRA). Bruksarealet overstiger øvre ramme på 120 m2, og saken må behandles som en dispensasjon fra planen i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Søker begrunner søknaden med følgende momenter: Min intensjon er å bevare husets interiør slik det er i dag. Samtidig opprettholde muligheten for seterdriften i fremtiden. Huset har også historisk verdi. Formålet med tilbygget er et oppholdsrom for avlastning av «vinterstua», uten større inngrep i det opprinnelige bygget. Et tilbygg er avgjørende i ønsket om å restaurere det. Tilbygget vil bli bygget i samme stil som på de gamle seterhusene på nabosetra Opphusvollen. Den vil plasseres på vestsiden av «bua», og vil erstatte en nåværende overbygget veranda på ca. 9 m2. Setertunet består av to bygninger som i samme stil som da vil overskride et BRA på 120 m2. Dette er to separate hus brukt i drift, og kan ikke likestilles med en ren fritidseiendom. Man må se det i forhold til hva det var i fortiden. Det må også brukes skjønn på om det er av interesse å bevare disse. Byggeskikk kommer ikke i konflikt med opprinnelig byggeskikk og husets eksteriør. Dette gir en minimal utvidelse av «bua» Saken er sendt på høring og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( )Planfaglige forhold: Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av saken gjør en samlet vurdering av tiltaket i forhold til bakenforliggende hensyn i overordnet lov- og planverk, og om det er presedensskapende i forhold til sammenlignbare eiendommer. Dette må legges til grunn for vedtaket. I denne vurderingen må hensynet til villreinens arealbruk og Regional plan for Rondane Sølnkletten inngå. ( ) ( )I denne konkrete saken mener fylkesdirektøren generelt ut fra tiltakets art, volum, beliggenhet og utforming at detkan anses som akseptabelt i forhold til den regionale planen, men er skeptisk i forhold til eiendommens totale bygningsvolum. Total bygningsmasse etter en evt. utbygging vil overskride den regionale planens øvre ramme med nærmere 90 m2, og kommunen må derfor ut fra sin kunnskap om tilsvarende eiendommer vurdere om tiltaket vil medføre økt ferdsel inn i villreinens område. Denne vurderingen må synliggjøres i behandlingen og legges til grunn i vedtaket. og har ut over dette ingen vesentlige planfaglige merknader til saken. Kulturvernfaglige forhold Nyere tids kulturminner Setermiljøer- og bygninger er et prioritert tema i Hedmarks fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Hedmark var Norges nest største seterfylke og seterområdene med stor tidsdybde har regional kulturminneverdi i Hedmark. I

3 Stor-Elvdal finnes en rekke interessante og autentiske setre som må ivaretas. Objektet som søkes tilbygget er et eksempel på dette. For bevaring av seterarven er ny bruk av bygningen på deres egne premisser en ønsket strategi. For å oppnå ny bruk ser vi ofte at tiltakshavere ønsker å bygge til. For tilpasning av tilbygg til antikvarisk bebyggelse bør det ligge et ønske eller en hensikt om en viss arkitektonisk balanse mellom tilbygde og eksisterende bebyggelse. Sammenbinding i en eller annen form med arkitekturen i det byggverk som tilbygges eller påbygges er forutsetningen, enten med direkte referanser til eldre byggestiler, eller på et abstrakt nivå. Tilbygg bør forholde seg til eksisterende bebyggelse i skala, rytme, form. Bygningen skal fremstå som et «historisk lesbart tidsdokument», slik at det fremgår tydelig hva som er nytt og gammelt. Gjennom dette er det uansett en tilpasning i prinsipiell arkitektonisk forstand siden ideen tar sitt utgangspunkt i den allerede eksisterende struktur. Utfra antikvarisk synspunkt vil ikke skisserte tilbygg forringe kulturminneverdiene på Strandsetra. Tilbygget innpasses på en god måte og legger til rette for videre bruk av bygningen på dens egne premisser.( ) Fylkesmannen i Hedmark: Hovedkriteriene for tillatelse til dispensasjon etter plan- og bygningslovens framkommer i 19-2, andre avsnitt: at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fylkesmannen har vurdert saken ut fra sine fagområder og bemerker at sætra ligger innafor sone 2, buffersone, i regional plan for Rondane og Sølnkletten. I denne sona kan det gjennom avklaring av lokalisering og omfang i kommuneplanen gis rom for utvidelse inntil 120 m2 på eksisterende fritidseiendommer. I dette tilfellet ligger bygningsmassen godt over det totalarealet kommuneplanen kan gi rom for. Fylkesmannen frarår derfor at det blir gitt dispensasjon, og vi viser også til Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten gikk i mot søknaden i møte , sak 2016/18. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon i dette tilfellet, må den begrunne nærmere hvorvidt lovens kriterier er oppfylt. Fylkesmannen viser her til 19-2, fjerde avsnitt hvor det fremgår at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, og at det ikke bør gis dispensasjon når en direkte berørt statlig/regional instans har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen ber om å få tilsendt kopi av vedtaket så snart det er fattet. Fylkesmannen har kompetanse til å påklage vedtaket i den utstrekning forholdet berører våre saksområder direkte, jf. plan- og bygningsloven 1-9 tredje avsnitt. Villreinnemnda Villreinnemnda gjorde i møte då følgende vedtak: Villreinnemnda viser til regional plans rammer for bruksareal, og mener at en dispensasjon i denne saken vil ha en klar og svært uheldig presedensvirkning. Dispensasjon må derfor avslås. Følgende saksutredning forelå: Saken er veldig viktig med tanke på presedensvirkningen. Bruksarealet på eiendommen er allerede stort. Inkludert et tilbygg vil det totale bruksarealet ligge på 190 m2. Dette er langt over det som er fastsatt i retningslinjene i regional plan. Dersom dette skulle bli en framtidig praksis, vil den samlede belastningen på villreinområdet øke vesentlig pga. økt overnattingskapasitet og dermed økt ferdsel. Jeg mener at dette isolert sett er tilstrekkelig til å avslå dispensasjon. Det skulle derfor ikke være grunn til å vurdere saken ytterligere ut fra andre lovverk. Jeg har så langt ikke gjort dette. Vurdering For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene de dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

4 Videre står det i 19-2, 4. ledd; Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Eiendommen er en landbrukseiendom, setra er SEFRAK-registrert. Omsøkt utvidelse av bruksarealet måler seg til 15 m2. Etter omsøkt utvidelse vil totalt bruksareal på setra måle seg til 187 m2. Rådmannen vurderer utvidelsen til ikke å være en vesentlig utvidelse. I Regionalplan Rondane-Sølnkletten, sone 2, der det kan gjennom avklaring av lokalisering og omfang i kommuneplanen gis rom for utvidelse inntil 120 m2 på eksisterende fritidseiendommer. I denne saken har høringsinstansene vurdert tiltaket ulikt. Fylkeskommunen mener tiltaket kan være i tråd med bestemmelsene for området, mens Fylkesmannen og villreinnemda mener det motsatte. Hva er en seter? En seter er i utgangspunktet bestående av bygningsmasse knyttet til landbrukseiendoms utnyttelse av utmarksressursen, så som utmarksbeite, utslåtter m.m. Tradisjonelt var setra knyttet til melkeproduksjon i sommerhalvåret, der en i tillegg også brakte med seg gårdens øvrige husdyr for beiting og liknende. Slik sett er en seter under en landbrukseiendom, uavhengig av aktiv drift, en viktig del av landbrukseiendommens ressursgrunnlag. Omfanget av slik tradisjonell utnyttelse av setereiendommene er i dag sterkt redusert (i underkant av 20 landbrukseiendommer i Stor-Elvdal), men bygningsmassen representerer fremdeles viktige kulturmiljøer. I tillegg anses det viktig å opprettholde en bygningsmessig god standard, slik at en eventuelt for fremtiden vil kunne gjenoppta aktiv seterdrift. Stor-Elvdal kommune har lang tradisjon i setring. Iht. kommuneplanens arealdel er det registrert 54 seterområder, hvorav Strandsetra er registrert som et område med stor kulturverninteresse. Det er utarbeidet retningslinjer for utnyttelsen av seterområdene. Hovedmålet med retningslinjene er å ta vare på seterlandskapet og seterbebyggelsens særegenhet. Videre opplyser kulturantikvarisk myndighet at setermiljøer- og bygninger er et prioritert tema i Hedmarks fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Er det da riktig å behandle setereiendommer som eksisterende fritidseiendom i Regional plan for Rondane og Sølnkletten? Rådmannen mener det kan være riktig å behandle setre som er fradelt fra landbrukseiendom til hytteformål, som eksisterende fritidseiendom i Regional plan for Rondane og Sølnkletten. Setereiendommer som ikke er fradelt, anses følgelig som en del av landbrukseiendommen, og således ikke som en fritidseiendom uavhengig av dagens faktiske benyttelse. Regional plan for Rondane og Sølnkletten har følgende generelle retningslinjer for seter- og utmarksbebyggelse: «Seter- og utmarksbebyggelse representerer viktige kulturhistoriske verdier i området. Det er generelt positivt og viktig at eksisterende utmarksbebyggelse og seterbebyggelse tas vare på, vedlikeholdes og restaureres for bruk. Bebyggelsen bør tas vare på som en ressurs for landbruket og bør generelt ikke fradeles til fritidsformål. Ved søknader om nybygging, tilbygg og ombygging av bebyggelse på eksisterende setervoller bør det generelt legges særskilt vekt på tilpasning til kulturlandskap og kulturmiljø. Slike retningslinjer eller bestemmelser bør utformes i den enkelte kommune og tas inn som del av kommuneplan (jf. PBL 11-11).»

5 Dette er det eneste vi har å forholde oss til vedrørende seterbebyggelse innenfor regionalplan for Rondane Sølnkletten, som hovedsakelig omfatter områder i Hedmark og Oppland som var landets største seterfylker, hvor seterområdene med stor tidsdybde har regional verdi. Søker ønsker å restaurere en gammel seter som står for forfall. Hun ønsker å opprettholde det originale produksjonsrommet samtidig som hun vil utvide beboelsesarealet og søker dermed om tilbygg til setra, framfor ominnredning av produksjonsrommet. Iht. retningslinjer for eksisterende fritidsbebyggelse, sone2, i regionalplan for Rondane Sølnkletten hadde dette vært greit hvis bruksarealet etter utvidelse hadde vært lavere enn 120 m2. Bestemmelsen sier at for eksisterende bebygde fritidseiendommer i sone 2, kan det gis rom for tilbygg, uthus og anneks utenfor regulerte felt innenfor en øvre ramme på 120 m2 bruksareal. Hvilke vurderinger ligger til grunn arealet på 120 m2? Er det i vurderingene tatt hensyn kulturminner som setre med stor bu, tomme høyløer og fjøs. Bygninger med forholdsvis stort areal som vi har et ansvar for i å ivareta for ettertiden, noe som også er underbygget i planens generelle retningslinjer. Rådmannen er uenig i med fylkeskommunen, fylkesmannen og Villreinnemnda i deres vurderinger om at dette er en eksisterende godkjent fritidseiendom. Villreinhensyn - bevaring av kulturmiljø og landskap. Vi har overordna planer som ivaretar både villrein og nyere kulturminner, som eks. seterbygninger. Hva når disse planene ikke «snakker» sammen? Fra antikvarisk myndighet gis det følgende signaler: For bevaring av seterarven er ny bruk av bygningene på deres egne premisser en ønsket strategi. For å oppnå ny bruk ser vi ofte at tiltakshaver ønsker å bygge til. Signalene fra fylkesmannen og villreinnemda fokuserer kun på det totale bruksarealet, antall sengeplasser, dette til tross for at kulturminnene skal være ivaretatt i planen. Rådmannen ønsker å synliggjøre svakheten ved å bruke bruksareal som måleparameter i en slik sammenheng. En mulig løsning på en slik rigid bestemmelse er rivning og gjenoppføring av arealeffektive enheter, framfor bevaring. Hvilket vern har disse bygningene ved en rivningssøknad? Hvilke muligheter har eier da bygningen er revet? Hva med ikke tellende bruksareal, eks. hems? Hvilket forhold får folket til villreinen og setereiendommen sin? Hva er det vi ønsker å tillate med disse gamle setrene som ble plassert i våre fjellområder lenge før byggeforskrifter, reguleringsplaner, regionalplaner ble vedtatt? Rådmannen mener at i tillegg til villreinhensyn så har man også et ansvar for å ta vare på de gamle seterbygningene som kulturminner og kulturmiljøer. Ved å tillate en mindre utvidelse kan man unngå at disse går tapt og blir erstattet med nye bygninger, der det kan tilrettelegges for mange flere soveplasser, samt øke standarden betraktelig. Noe som igjen fører til økt bruk av hytta og området. Rådmannen mener det er uheldig å være så restriktive til arealutvidelse, at setereierne tvinges til drastiske tiltak som riving framfor ivaretakelse av eldre seterbygninger, alternativt å la bebyggelsen stå til forfall. Det er snakk om å oppføre et mindre tilbygg til en seter som allerede er der og som er viktig å ta vare på. Rådmannen mener med dette at både med tanke på villreinhensyn og historien disse seterbygningene forteller, så er det bedre å tillate en mindre utvidelse av boarealet enn å risikere at disse setrene blir erstattet med nye bygg, eller står til ytterligere forfall. Vil saken kunne skape presedens? Ja, en kan påregne mindre tilsvarende utbygginger innenfor setereiendommer med et høyere bruksareal enn 120 m2 i buffersonen, sone2.

6 Rådmannen vil presisere at i denne saken har fylkeskommunen uttalt tiltaket kan være i tråd med bestemmelsene. Fylkeskommunen er i tillegg til høringsinstans også planeier og det vil derfor være naturlig for rådmannen å vektlegge denne uttalelsen. Naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Dette omfatter alle beslutninger som berører naturmangfold etter plan- og bygningsloven, sektorlover og naturmangfoldloven. 8. (kunnskapsgrunnlaget) Eiendommen er sjekket opp mot ulike registre; Naturbase, Villreinbase, Miljøstatus og Kilden. Eiendommen ligger innenfor leveområdet og barmarksbeite for villrein iht. naturbase. Kunnskapsgrunnlaget med hensyn på villreinens leveområder anses å være tilstrekkelig. 9. (føre-var-prinsippet) Ikke relevant da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å treffe en beslutning. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Tiltaket vil ikke medføre en økning i den samlede belastningen på økosystemet. En kan påregne mindre utbygginger innenfor de eksisterende setereiendommene, men den samlede belastningen vil fortsatt anses som liten. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Anses ikke som relevant. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Anses ikke som relevant. Konklusjon Da saken ikke omhandler en fritidseiendom, men en del av en landbrukseiendom, kan rådmannen ikke finne åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, siden tiltaket er av et begrenset omfang som ikke vil medføre vesentlig økt ferdsel utover eksisterende situasjon. Fordelene vil være seterbygningen blir ivaretatt, en bygning som anses som et viktig kulturminne og som er del av et viktig kulturmiljø. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon.