REGULERINGSPLAN FOR OTTO LØVENSKIOLDSGATE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR OTTO LØVENSKIOLDSGATE GBNR. 300/2727 m.fl. BESKRIVELSE 1. Bakgrunn Løvenskiolds gate AS ønsker å omregulere eiendommene mellom Saudegata og Gvarvgata, som tidligere har vært brukt av Rønning Maskin AS, til boligformål. I tillegg til disse eiendommene omfatter planen resten av kvartalet samt nabokvartalet i vest med gatenett, og er i hovedsak avgrenset som gjeldende reguleringsplan for området. Arken Arkitektkontor AS er engasjert for å utarbeide reguleringsplanen. 2. Planstatus Gjeldende reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan for et område innenfor Bøgata, Rektor Ørns gate, Saudegata og Duestien, stadfestet I gjeldende plan er tomtene der det er aktuelt å bygge nye boliger regulert til byggeområde erverv. Kommuneplanens arealdel Tomtene er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. 3. Beskrivelse av planområdet Planområdet er på ca 10,3 daa og består av eksisterende konsentrert småhusbebyggelse langs Amtmand Aalls gate og gamle forretnings- og verkstedlokaler med mye parkering/oppstillingsplasser på byggetomtene. Disse har et samla areal på ca 3 daa. Området grenser til en syd-nordgående gangvegforbindelse i øst (Otto Løvenskiolds gate), mot boliggate og boligbebyggelse i vest, mot Saudegata og eksisterende konsentrert boligbebyggelse i syd og mot Gvarvgata og konsentrert boligbebyggelse i nord. Området heller svakt mot syd, med et gjennomsnittlig fall på ca. 1:50, og mot vest med en brattere skrent langs Løvenskiolds gate. Området har gode solforhold. Fra Otto Løvenskiolds gate Saudegata Øst 8 Arken Arkitektkontor AS 1

2 Bilverkstedet, Gvarvgata 11 Tidligere Rønning maskin på Gvarvgata 11 På tomteområdet som tenkes bebygget med boliger står det i dag 3 bygninger: - Verkstedhallen fra ca som tidligere ble brukt av Rønning Maskin. - Bilverkstedet, en murbygning fra ca 1920-åra (ikke vist på kart fra 1919). - Et bolighus fra rundt 1900, på Saudegata Øst 8. Ingen av disse bygningene er klassifisert som A- eller B-objekter i kulturminnevernplanen. De foreslås revet i reguleringsforslaget. Riksvegen som tidligere gikk gjennom Duestien og Amtmand Aalls gate er lagt om og går nå i rektor Ørns gate. Den gamle riksvegtraseen er opparbeidet som miljøgate i gode materialer med innsnevringer, opphøyde kryssområder og parkeringslommer. 4. Eiendomsforhold De aktuelle byggetomtene omfatter eiendommene gbnr. 300, 3381/3382/2725/2727, som eies av Løvenskioldsgate AS. Planområdet omfatter for øvrig 8 bebygde boligeiendommer. Gatenettet er kommunalt. Planområdet omfatter også en kommunal lekeplass ved Amtmand Aalls gate. 5. Planprosess Det ble holdt forhåndskonferanse , for å avklare forutsetninger for planarbeidet. Til stede var representanter fra kommunen, utbygger og Arken Arkitektkontor. Forhåndsvarsling ble foretatt den med annonse i TA og Varden og brev til berørte parter og offentlige myndigheter, med frist for uttalelse den Innkomne forhåndsmerknader 1. Statens vegvesen, datert Det er viktig at gang- og sykkelvegen øst for området blir bevart. Utover dette har de ingen merknader til planarbeidet nå. Kommentar: Gs-vegen blir bevart. 2. Telemark Fylkeskommune, datert Det er ingen kjente kulturminner i området. Dersom en ved tiltak i marka skulle støte på slike, må arbeidet stanses og det regionale kulturminnevernet varsles. Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanens arealdel og ikke i konflikt med regionale arealinteresser. Fylkeskommunen har ingen innvendinger mot at reguleringsarbeidet igangsettes. Arken Arkitektkontor AS 2

3 3. Ingunn Margrethe Kongsbakk og Nils Ofstad, datert Det er en lettelse å slippe transport av landbruksmaskiner på tunge lastebiler i boliggateområdet i deres nærhet, og de går ut i fra at det ikke er aktuelt å etablere tilsvarende maskin- eller småbedrifter på det området som nå er fraflyttet. Skiens Automobilverksted holder til i lokaler som etter deres syn er av historisk betydning og bør bevares så lenge som mulig. Dette industribygget har i stor grad samme bygningsmasse som da det ble reist. Det vil være av betydning for byen å bevare dette som et eksempel på verkstedlokale fra før krigen? De går ut i fra at det er tenkt seg boliger på eiendommen og at det tenkes tett og lav trehusbebyggelse i eks. to etasjer. Ingen av beboerne på østsiden av gang- og sykkelvegen vil være interessert i bygg høyere enn to etasjer. I fbm anleggelse av gangveg ble det beholdt en del trær for å gi et parkmessig uttrykk. Trærne har liten verdi og kan etter deres vurdering fjernes. Plassering av evt. nye trær må vurderes nøye. Kommentar: Se beskrivelse av planforslaget under pkt Fylkesmannen i Telemark, datert På grunn av kapasitetsproblemer kan ikke Fylkesmannen gi uttalelse i fht barn og unges interesser og universell utforming. De forutsetter at kommunen på eget grunnlag trekker inn disse temaene i planarbeidet. Aktuelle tema vil være leke- og oppholdsareal, trafikksikker skoleveg og adkomst til uteareal der barn og unge oppholder seg. Kommentar: Temaene som nevnes blir behandlet i planforslaget. 6. Beskrivelse av planforslaget Arealøkonomisering/utnyttingsgrad For å lette utbyggingspresset på verdifulle landbruks- natur- og friluftsområder, er det en overordnet retningslinje at det skal legges til rette for en høy utnyttelse på arealer som tas i bruk til utbyggingsformål. Med dette menes mer enn 2,2 boliger pr. daa. Arealet som tenkes bygd ut her er et meget sentralt tomteområde som er godt egnet for boliger og det er derfor ønskelig at det får en høy utnyttelse. Tettheten for dette området kan bli ca. 10 boenheter per daa. Konsentrert småhusbebyggelse (KS1 og KS2) Begge områdene foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse i samsvar med den arealbruken og bebyggelsen som finnes der i dag. Byggeområde for nye boliger Blokkbebyggelse (BL1) De eksisterende bygningene på BL1 foreslås revet, for å gi mulighet for best mulig utnyttelse av området. Dersom bilverkstedet skulle bevares ville dette gjøre det vanskeligere å utnytte tomta på en rasjonell måte. Ingen av de tre bygningene er klassifisert som A- eller B-objekter i kulturminnevernplanen. Planen legger til rette for bygging av boliger i 2-3 etasjer. Bygningene skal plasseres med vegg i gatelivet, slik det er tradisjon i strøket. Det foreslås at det kan bygges i 3 etasjer på en del av området langs Løvenskiolds gate, fordi her stiger terrenget mot øst slik at nivået på østsida av gata ligger ca en etasje høyere enn på tomta til de nye boligene. Arken Arkitektkontor AS 3

4 På hjørnet mot Saudegata / Amtmand Aalls gate legges det til rette for å bygge med huskropper som har slektskap med den eksisterende bebyggelsen i gata. Nye bygg skal utformes i vår tids formspråk, men med respekt for den gamle bebyggelsen i strøket. Lange bygningskropper skal deles opp. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan (ikke juridisk bindende) som viser en mulig måte å bebygge området på. Illustrasjonsplanen viser ca 30 enheter, men antall boenheter kan variere med størrelsen på leilighetene. Bebyggelsen skal ha skrå takflater. Lange bygningskropper skal deles opp. Utnyttelsesgraden (%BYA) på BL1 er foreslått til 50%. Åpen parkering skal medregnes i bebygd areal. Mange av tomtene i nabolaget har tilsvarende utnyttelsesgrad. Med 30 boenheter tilsvarer dette 10 boenheter per dekar. Maks byggehøyder er angitt som kotetall som følger: Boliger Kote gesims Kote møne KS KS BL1-Sone A ,5 BL1-Sone B ,5 BL1-Sone C ,5 BL1-Sone D Adkomst, Parkering Adkomsten til BL1 kan være fra Saudegata øst og/eller Gvarvgata. Hovedadkomsten for kjøretrafikk vil være fra syd, fra Saudegata øst. Terrenget er lavest i dette området, noe som gjør det enklest å få til rampe til parkeringskjeller her. For 1-2 roms leilighet skal det opparbeides 1 parkeringsplass per boenhet. For 3 roms og større leilighet skal det opparbeides 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Det skal settes av plass for enkeltgarasje som kan erstattes av parkeringskjeller. I tillegg skal det opparbeides 0,25 plasser pr boenhet i felles parkering. Med 30 boenheter som 3-roms leiligheter gir dette følgende parkeringsbehov: 1,5 parkeringsplasser pr boenhet x 30 boenheter: 45 plasser Gjesteparkering 0,25 biloppstillingsplasser pr boenhet x 30 boenheter: 8 plasser Sum 53 plasser Parkeringsbehovet for BL1 skal i hovedsak dekkes av parkeringskjeller, men et mindre antall gjesteparkeringsplasser kan etableres på bakkenivå. På illustrasjonsplanen som er utarbeidet er det vist 4 gjesteplasser på bakken, og det blir da 49 plasser i parkeringskjeller under byggene. Sportsboder Det skal etableres sportsbod på min 5 kvm per boenhet. Sportsboder skal fortrinnsvis plasseres i kjeller. Eksisterende avløpsledning Det går en gammel fellesledning for avløp tvers gjennom planområdet nær den vestre eiendomsgrensen på BL1. På grunn av dette er det satt av 10 meters byggeforbudssone mot vestre eiendomsgrense for BL1. Arken Arkitektkontor AS 4

5 Barn og unges interesser - Uteoppholdsareal og lekeareal Krav til uteoppholdsareal: BL1: 30m² pr boenhet X 30 boenheter: 900 m² Det er lagt opp til et større sammenhengende felles uteareal i BL1 med gangvegforbindelser til Gvarvgata og Saudegata. Dersom BL1 utnyttes maksimalt vil det være ca 1,5 daa med sammenhengende uteareal. Minstekravet til uteoppholdsareal kan derfor dekkes med god margin. Det skal etableres en sandlekeplass innenfor BL1. Nærlekeplassen FL1 ligger m fra de nye boligene. Det ligger også en lekeplass ved Byfogd Paus gate (200 m). Grendelekeplass dekkes dels av området på Bergsland (500 m) og dels av området ved Skien Ballklubb sitt anlegg (250 m). - Trafikksikkerhet, GS-veg og skoleveg Løvenskiolds gate som går forbi planområdet i øst gir en trygg forbindelse sørover mot sentrum og Lunde skole, og nordover mot jernbanestasjonen og Gjerpen-skolene. Amtmand Aalls gate er opparbeidet som miljøgate etter at riksvegtrafikken ble borte, og har lav fartsgrense, redusert kjørebanebredde og fortau. Det meste av arealet som skal bygges ut med boliger vil være bilfritt. Amtmand Aalls gate er opparbeidet som miljøgate Støy Det nye boligområdet vil i liten grad bli utsatt for veitrafikkstøy. Miljøverndepartementets retningslinjer for veitrafikkstøy (T-1442) gjelder, og om nødvendig skal nye boliger skjermes mot støy. Dette skal avklares i byggesaken. Grunnundersøkelser Det er lite sannsynlig at løsmassene i området er ustabile, selv om løsmassene består av hav- og fjordavsetninger. Det er likevel foreslått en reguleringsbestemmelse om at det skal utføres geotekniske vurderinger/grunnundersøkelser og redegjøres for eventuelle stabiliseringstiltak før igangsettingstillatelse gis. Arken Arkitektkontor AS 5

6 Det er foreslått en bestemmelse med krav om at før det gis igangsettingstillatelse skal det være gjennomført undersøkelser av grunnen i h.h.t. SFT s retningslinjer for forurenset grunn. Evt. tiltak som er nødvendige skal dokumenteres. Universell utforming Med universell utforming menes at omgivelsene utformes slik at de kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig. Tilgjengelighet for alle sikres gjennom fellesbestemmelsene ved et krav til tilgjengelighet i uteområdene, og gjennom krav til detaljert dokumentasjon ved igangsettingstillatelse Arken Arkitektkontor AS 6