Trondheim kommunerevisjon. Rapport 5/2014 N Notat om kjøp av Vistamar

Transkript

1 Trondheim kommunerevisjon Rapport 5/2014 N Notat om kjøp av Vistamar

2

3 3 Henvendelse fra Peder Morset Eiendom om kjøp av Vistamar Bakgrunnen for dette notatet er at Kontrollkomiteen har fått en henvendelse datert 4. februar 2014 fra Peder Morset Eiendom AS i forbindelse med en bystyresak om kjøp av Vistamar. Saken gjelder kjøp av eiendommen Vistamar med bygning fra Peder Morset Eiendom AS. På bakgrunn av denne henvendelsen ble Trondheim kommunerevisjon bedt om å utarbeide et notat til Kontrollkomiteens møte 10. februar Innledning Peder Morset bygde sykehjemmet Vistamar med 29 rom. Planen var at stiftelsen skulle ta ansvaret for fem rom, mens 24 rom skulle benyttes av Trondheim kommune. Med dette som utgangspunkt inngikk Trondheim kommune en leieavtale med Peder Morset om leie av 24 av de 29 rommene. Det ble inngått en driftsavtale med stiftelsen som regulerte driften av anlegget og en tilleggsleiekontrakt som presiserer partenes forutsetninger i den opprinnelige leieavtalen. Første driftsår hadde anlegget lavt belegg. Som en følge av lavt belegg på sykehjemmet valgte formannskapet å endre målgruppen for anlegget. Formannskapet vedtok i møte 19. mai 2010 at målgruppen i stedet skal være: - 12 forebyggende plasser - 12 rehabiliteringsplasser Av disse skulle minimum to plasser selges til andre kommuner, og for disse to plassene ble det ikke avsatt driftsmidler. Kommunen bevilget derfor kun drift til 22 plasser. I en flertallsmerknad knyttet til formannskapets vedtak sies det at målsettingen er at virksomheten Vistamar skal avhendes, men at det på det tidspunktet ikke er marked verken for salg eller fremleie. Rådmannen bes om å jobbe videre med en slik løsning på lengre sikt. Etter at målgruppen for Vistamar ble endret har belegget vært tilfredsstillende. Som nevnt ble sykehjemmet bygd med 29 rom, der Peder Morset skulle ta ansvar for fem rom. Peder Morset har imidlertid ikke benyttet disse fem rommene og har etter oppstart av sykehjemmet søkt å få Trondheim kommunen til å overta driftsansvaret også for disse rommene. Dette har kommunen ikke villet ta ansvaret for da dette krever tilførsel av driftsmidler. Fra rådmannen opplyses det at kommunen har søkt å selge disse to rommene til andre kommuner, og også leie disse ut til pårørende, men at disse to rommene stort sett har stått tomme. Situasjonen i dag er at 22 av de 29 rommene ved sykehjemmet er i bruk til pasientbehandling. Rådmannens saksfremlegg og den politiske behandlingen av dette Rådmannen hadde i perioden etter formannskapets vedtak kontakt med Peder Morset Eiendom AS. På bakgrunn av denne kontakten ble det fremforhandlet en kontrakt om at kommunen skulle kjøpe eiendommen Vistamar. Kjøpekontrakten ble lagt frem for bystyret i møte 6. desember I kjøpekontrakten var kjøpesummen fastsatt til 75 millioner kroner pluss omkostninger. Samlede kostnader for kommunen ved kjøp var estimert til cirka 80 millioner kroner. I forbindelse med salget ble eiendommen i oktober 2011 verdivurdert til 32 millioner kroner i det spanske markedet. Bakgrunnen for den lave verdivurderingen var et kraftig prisfall i det spanske eiendomsmarkedet. I saksfremlegget anbefaler rådmannen at kommunen skal kjøpe Vistamar helsehus. Saken ble behandlet i Finans- og næringskomiteens møte 4. oktober På bakgrunn av spørsmål fra representanter i komiteen ble saken utsatt til møtet den 22. november Rådmannen utarbeidet et eget notat datert 15. november 2012 med svar på spørsmålene. Spørsmålene som ble tatt opp av finanskomiteen berørte blant annet økonomiske forhold ved kjøp av eiendommen, rollen som eiendomsbesitter og om formålet ved kjøp var salg eller fortsatt drift. 1 Bystyresak 197/12 Rapport 5/2014 N Kjøp av Vistamar

4 4 Feil! Det er ingen tekst med den angitte stilen i dokumentet. Revisjonens kommentarer Rådmannen redegjorde i sitt tilleggsnotat om de økonomiske sidene ved kjøpet og at det ikke forelå planer om videresalg av Vistamar. Rådmannen anbefaler fortsatt å kjøpe eiendommen. Finanskomiteens flertall innstiller imidlertid på at kommunen ikke skulle kjøpe eiendommen. Saken ble behandlet i bystyrets møte 6. desember Under bystyrebehandlingen ble det argumentert både for og mot kjøp. Argumentet mot kjøp var knyttet til det svake eiendomsmarkedet i Spania, at eiendommen var verdsatt betydelig lavere enn kjøpesum, usikkerhet med hensyn til fremtidig utvikling i eiendomsmarkedet, usikkerhet til fremtidig bygningsmessige driftskostnader og at kjøp ikke ville gi vesentlig billigere drift enn i dag. Argumentet for kjøp var at over tid vil dette være mest økonomisk gunstig, at eiendommens verdi var knyttet til leieavtalen med kommunen og at kommunen kunne benytte hele eiendommen. I debatten ble det også fremhevet at kommunen om mulig også burde fremforhandle en bedre avtale. Under bystyrebehandlingen stemte 56 representanter (27Ap, 18H, 6FrP, 2R, 2MDG, 1PP) mot kjøp, mens 11 representanter (4V, 4SV, 2KrF, 1Sp) stemte for rådmannens opprinnelige forslag om å kjøpe eiendommen. Peder Morset sine innspill etter bystyresaksbehandling Peder Morset mener at saksfremlegget til bystyret ikke ga en fyldig nok fremstilling av kjøpet. De har en klar formening om at de fullstendige økonomiske konsekvensene ikke ble fremlagt, men at det var prinsipielle og politiske føringer som lå til grunn for avgjørelsen. Peder Morset har satt opp et regnestykke som viser de økonomiske konsekvensene ved å eie eller leie. De har beregnet de økonomiske effektene over den resterende leieperioden for kommunen til å kunne utgjøre en besparelse på 44 mill kr og mener at dette burde vært synliggjort for politikerne (se vedlegg 1). Rådmannen sine kommentarer til saken Revisjonen har i forhold til Peder Morsets innspill fått et notat fra rådmannen. I notatet fremhever rådmannen at man i kommunens beregninger har lagt vekt på de gjennomsnittlige årlige endringene i kommunens utbetalinger. Rådmannens beregninger inneholder blant annet renter og avdrag knyttet til låneopptak. I saksfremlegget la rådmannen ikke vekt på å synliggjøre hvert enkelt punkt i leieavtalen i forhold til besparelser. Rådmannen gir også noen kommentarer til Peder Morsets regnestykke der de peker på at det vil eksistere noe usikkerhet knyttet til fremtidige bygningsmessige driftskostnader og eventuelle salgsgevinster (se vedlegg 2: Rådmannens notat av 6.februar 2014). Revisjonens kommentarer Revisjonen har gjennomgått forutsetningene for det saksframlegget som rådmannen sendte bystyret i forbindelse med at man foreslo kjøp av sykehjemmet. Etter vår vurdering ga saksframlegget en enkel fremstilling av saken. Den ble overfor finanskomiteen ytterligere belyst i et tilleggsnotat og komiteen innstilte på at kommunen ikke skulle kjøpe Vistamar. Når det gjelder Peder Morsets fremstilling av saken legger de vekt på at kommunen kan oppnå bedre rentebetingelser enn dagens eier, påslag (3,5 prosent) på husleien bortfaller, de overtar fem ekstra rom og vil få gevinst ved salg. Over 16 år har de beregnet en besparelse på 44 mill kr for kommunen. Rådmannen har i sitt notat lagt til grunn en høyere rente enn det Peder Morset opererer med. Videre viser rådmannen til at påslaget (3,5 prosent) skulle dekke huseiers faste utgifter. Når det gjelder de ekstra rommene, vil det være knyttet driftsutgifter til å ta disse i bruk som Peder Morsets regnestykke ikke hensyntar. Rådmannen mener også det er usikkerhet knyttet til en salgsverdi i fremtiden. Rådmannen viser også til at han har basert sitt regnestykke på de gjennomsnittlige Rapport 5/2014 N Kjøp av Vistamar

5 5 kapitalutgifter som et kjøp vil medføre for kommuneregnskapet. Dette inkluderer at kommunens låneopptak nedbetales lineært over 38 år. 2 Når det gjelder Peder Morsets beregninger, legger disse til grunn at kommunen slipper påslaget på 3,5 prosent. Vi mener disse beregningene overser det forhold at kommunen vil få avdrag på lån som sine kapitalkostnader (revisjonen har anslagsvis beregnet disse til 2,1 millioner kroner pr år) 3 og at gevinsten på 44 millioner kroner dermed er overvurdert. Mulig salgsgevinst frem i tid for anlegget er etter vår vurdering svært usikkert. Ut over dette har ikke revisjonen noen kommentarer til Peder Morsets beregninger. Rådmannens beregninger er basert på de effekter som et kjøp vil få for kommuneregnskapet. Han viser til at kapitalkostnadene vil bli noe høyere første år for deretter å avta, men at samlet over tid vil det bli mer gunstig å eie bygget samtidig som man får disposisjonsrett over hele bygget. 2 Vurderingsreglene åpner for at kommunen kan benytte 50 år som avdragstid, siden dette er et sykehjem. 3 Basert på et låneopptak på 80 millioner kroner avskrevet over resttiden på 38 år. Rapport 5/2014 N Kjøp av Vistamar

6

7

8

9 Kommunaldirektør finansforvaltning NOTAT Til: Trondheim kommunerevisjon Vår referanse 12/ (26927/14) Vår dato Fra: Kommunaldirektør finansforvaltning Carl-Jakob Midttun Kopi til: Kommunaldirektør helse og velferd Helge Garåsen Kommunens behandling av kjøp av Vistamar i 2013 I følge notat fra Peder Morset Eiendom AS er Trondheim kommune påført en ekstra regning på ca 44 millioner kroner som ikke var synliggjort i saksframlegget. I saksframlegget hadde rådmannen satt fokus på de gjennomsnittlige årlige endringene i utbetalinger som et kjøp vil medføre. En kommune må også ta hensyn til avdrag på lån i en slik vurdering. Gjennomgangen viste lavere utgifter over byggets levetid ved kjøp enn ved fortsatt leie. På denne bakgrunn anbefalte også rådmannen bystyret om å kjøpe Vistamar. Peder Morset Eiendom AS har basert sine lønnsomhetsberegninger på følgende forutsetninger: Billigere finansiering. Det var i saksframlegget forutsatt 4 % rente ettersom Trondheim kommune kunne inngå fastrenteavtale over 10 år da saken ble skrevet. Vi ser at Peder Morset Eiendom AS forutsetter at det var mulig ta opp lån til 2,67 % rente på det tidspunktet. Den gjennomsnittlige renten på Trondheim kommunes lån var ved utgangen av august 2012, 4,14 % p.a.. Gjennom året ble det samtidig observert en nedgang i markedsrentene, både når det gjelder lang fastrente og flytende rente. Det bar bud om at den gjennomsnittlige lånekostnaden for kommunens nye lån ville falle ytterligere utover året, og trekke den gjennomsnittlige rentekostnaden nedover. En estimert finansieringskostnad for dette prosjektet på 4 prosent synes således ikke urimelig. Dette rentenivået kunne også låses inn over en lang periode, hvis prosjektet hadde blitt finansiert med et langt lån med fast rente. Det var i saken oppgitt at gjennomsnittlige årlige kapitalutgifter var estimert til 3,7 millioner kroner. I tillegg kommer utgifter til periodisk utskifting og vedlikehold. Rådmannen skrev videre:.men det totale utgiftsnivået blir lavere enn en fortsettelse av inngått leieavtale. Budsjettert utgift i 2012 var oppgitt til 5 millioner kroner.

10 TRONDHEIM KOMMUNE Kommunaldirektør finansforvaltning Vår referanse 12/42730 Vår dato Påslaget på 3,5 % I følge leieavtalen skal Trondheim kommune betale et påslag på 3,5 % av Trondheim kommunes prosjektkostnad som knyttes til leiearealet. Påslaget var ment å dekke administrasjon, deler av FDV og ytre vedlikehold. Den utgiften er innarbeidet i budsjettert utgift på 5 millioner kroner, jf. 5. avsnitt på side 2 i saksfremlegget, og inngår derfor i den anslåtte besparelsen ved kjøp. Rådmannen synliggjorde ikke besparelsen for hvert enkelt punkt i leieavtalen i saksfremlegget, men viste en forventet utvikling basert på usikre anslag for både fortsatt leie og kjøp. Verken Peder Morset Eiendom AS eller Trondheim kommune har erfaring med eiendomsdrift i Spania, men ettersom FDV-utgiftene i dette tilfellet er uavhengig av eierform er ikke disse utgiftene spesifisert i saken. Gratis rom Trondheim kommune leier 24 rom og har driftsmidler til 22 av disse rommene. Det er totalt 29 rom i bygningen. Peder Morset eiendom har beregnet en gratis verdi av disse 5 rommene. Det er uklart hva utleier mener ettersom Trondheim kommune skulle betale 75 millioner kroner for bygningen. Trondheim kommune ikke har driftsmidler til å benytte disse rommene til pasienter. Man kan også fra kommunens ståsted, gitt at disse 5 rommene ikke anses nødvendige for det samlede tilbudet, legge tilgrunn at marginalverdien er nær 0. Som det framgikk av saken har Trondheim kommune allerede to plasser uten driftsmidler. Økt gevinst ved salg I følge leieavtalen skal en eventuell salgsgevinst (salgssum kostpris) deles likt mellom partene. Saken ble skrevet på et tidspunkt hvor verdivurderingen var ca 32 millioner kroner mens avtalt kjøpesum var 75 millioner kroner. Sannsynligheten for tap var på det tidspunktet vurdert som langt større enn gevinst. Rådmannen hadde ingen planer om å selge Vistamar og viste derfor bare de årlige utgiftene ved å eie bygningen. Det er også slik at rådmannen gjennom sitt tilleggsnotat av som ble utarbeidet på bakgrunn av spørsmål fra representantene Aas og Halvorsen, ga klar tilbakemelding på at en verdivurdering på 32 millioner kroner isolert sett var en konservativ tilnærming, jf. spørsmålet om å inkludere leiekontrakten i verdivurderingen eller ikke. Rådmannen viste gjennomsnittlige årlige kapitalutgifter som et alternativ til husleieutgifter, og synliggjorde gjennom det at kapitalutgiftene ville bli lavere enn fortsatt leie ettersom det er det som er relevant opplysning for Trondheim kommune. Dette var også grunnlaget for rådmannens anbefaling om kjøp /14

11