SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Rådmann Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 16/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Rådmann Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 16/ EVENTUELT KJØP AV KULØR N Ferdigbehandles i: Kommunestyret Saksdokumenter: 16/3533-1: Tilbud kjøp eiendom 16/3533-2: Møtereferat /3533-3: Møtereferat /468-6 : Leieavtale Kulør n 14/468-46: Tilleggsavtale leie Kulør n 15/421-1 : Søknad om spillemidler 15/421-2 : Tilsagn om spillemidler 15/421-5 : Mottatte spillemidler ved eierskifte spørsmål til Kulturdep. 15/3533-6: Svar fra Kulturdep. spillemidler 16/ vedlegg nr 9: Lånekalkulator 33,5 mill, 40 år 1,7% og 2% rente 16/3533 vedlegg nr 11: Kart området Kulør n Saksopplysninger: Forhistorien er følgende: Ordfører fikk i forbindelse med et orienteringsmøte med Hemne Prosjekt AS forespørsel om kommunen kunne være interessert i å kjøpe Kulør n, eid av deres datterselskap Kulturbygget AS. Ordfører drøftet så spørsmålet med rådmann, og det ble besluttet å lufte spørsmålet med formannskapet før en gikk videre med saken. Formannskapet gav sin muntlige tilslutning til å gå videre med saken. Rådmann ved enhetsleder kultur rettet en muntlig forespørsel til eierne som så kom med et skriftlig tillbud (vedlegg 16/3533-1, datert ). Det ble deretter innledet samtaler om kjøp, jfr referat fra møter og vedlegg 16/ og 3. I tilbudet ble følgende muligheter skissert (jfr tilbudsbrev vedlegg 16/3533-1): Tomt med bygg gnr 101/bnr ,8 m2. Byggets hovedetasje / grunnflate er på 1.360m2 og kjeller 65 m2. Gjenstående tomt gnr 101/bnr delt m2 tomt elvebredden, tomt mot Øragata 650m2 og parkeringsplass m2.

2 Hemne kommune har forhandlet om tomt med bygg gnr 101/bnr ,8m2 og deler av gnr 101/bnr 60: Tomt mot Øragata på 650m2 og parkeringsplass 2.059m2. Kommunen har ikke fremmet ønske om kjøp av 101/60 tomt ved elvebredden. Dels på grunn av at dette vil påvirke totalprisen og dels ved at denne delen av eiendommen er regulert til bolig, og at planene var i ferd med å realiseres. En har sett det som tilstrekkelig å erverve plassen foran / ved siden av bygget. Hemne kommune har pr. i dag en leieavtale på Kulørn med tilhørende parkeringsareal fram til Leiesummen er i henhold til revidert avtale kr pr. år. I avtalen ligger forsikring bygg, utvendig vedlikehold og vedlikehold / service tekniske installasjoner. Kommunen dekker selv renhold, brøyting / strøing, strøm, varme, vann og «andre utgifter relatert til driften av lokalene». Det vil si at ved et eventuelt kjøp, vil utgifter til forsikring og vedlikehold komme i tillegg til lånekostnader. Leien reguleres årlig i samsvar med endringen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks for «bolig, lys og brensel». Første regulering En indeksregulering ligger pr i dag på mellom 2,5% og 3% årlig. Bygget er gitt spillemidler på kr. 1,5 mill. fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune jfr tilsagn av (vedlegg 15/421-2). Et spørsmål som er reist, er om selskapet Kulturbygget AS får beholde tilskuddet hvis forutsetningene for tildelingen brytes. Hemne kommune har i brev av (vedlegg 15/421-5) rettet forspørsel til Kulturdepartementet om hva som skjer med spillemidlene om Hemne kommune kjøper selskap eller eiendom og om pris vil ha betydning. Svar på forespørselen foreligger nå: Dersom Hemne kommune erverver aksjene i selskapet for å drive videre med samme formål, beholder man spillemidlene i selskapet. Dersom Hemne kommune erverver eiendommen, dvs innholdet i selskapet, må spillemidlene betales tilbake da det er selskapet som har mottatt midlene og det skal ikke drives videre med samme formål. Hemne kommune er tilbudt å kjøpe følgende for en sum av 33.5 mill. kr.: Tomt med bygg Gnr. 101/bnr 667 Kulør n 2.572,8 m2 / bygg 1360 m2. Deler av Gnr. 101/60: Tomt mot Øragata 650m2 og parkeringsplass m2. I tillegg kommer dokumentavgift på 2,5% - kr ,-. Dette er engangskostnader og bør eventuelt dekkes av fond for å få ned lånebeløp. I følge søknad om spillemidler, er eiendommen finansiert innenfor en ramme på 20 mill. kr. kommunen sitter ikke på kunnskap om andre kostnader som egeninnsats etc. Det er beregnet låneopptak på 33.5 mill. kr. over 40 år med henholdsvis dagens rente (1,7%) og 2% rente. Rentesituasjonen vurderes til å være relativt stabil lav. En utvikling i økonomiplanperioden for Hemne kommune vurderes til å ligge mellom 1,7% og 1,9% flytende. Kommunen vurderer ellers om renten bør bindes for en større del av låneporteføljen. En binding i dag innebærer en binding på 5 år i flg. finansreglementet. Det er pr. i dag liten forskjell på flytende og fast rente.

3 I henhold til nedbetalingsplan vil årlige renter og avdrag ligge over lavere enn dagens leie det første året, og synkende etter som gjeld betales ned. For 2% rente vil årlig belastning ligge ca under dagens leie. Vurdering: Fordeles hele kjøpesummen (33,5 mill. kr.) på byggets grunnflate, erhverves eiendommen eventuelt for en sum på kr kr. pr m2. Ser en på kostnaden med et nytt bygg i dag, er ikke dette spesielt høyt. I tillegg må det tas i betraktning at alt parkeringsareal er med i regnestykket. Søknad om spillemidler og finansieringsplan, viser at bygget / anlegget har kostet Kulturbygget AS 20 mill. kr. Hvis Hemne kommune skal kjøpe Kulør n, må det settes opp en avtale som fanger opp de eventualiteter som er drøftet med selger og eventuelt andre relevante forhold. Ut fra svaret fra Kulturdep. Bør Hemne kommune kjøpe aksjeselskapet «Kulturbygget AS» for at spillemidlene forblir i selskapet. Økonomiske konsekvenser: Dokumentavgiften er pr. i dag 2,5% av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet, det vil si kr ,-. Avgiften dekkes av kjøper og kommer i tillegg til kjøpesum. Det foreslås at avgift dekkes av disposisjonsfondet slik at lånesummen holdes nede. Gevinsten av gapet mellom renter / avdrag ved lån og leiesum, tilbakeføres disposisjonsfondet årlig til forbruket til avgiften er dekket opp. Ved kjøp vil ytre vedlikehold og vedlikehold / serviceavtaler tekniske anlegg falle på kommunen. Dette anslås til kr ,- årlig. Bygget / tekniske anlegg er nytt, og vi forventer lave utgifter de første åra. Etter hvert som lån betales ned, vil det bli godt rom i gapet mellom årlig leiesum i dag og renter / avdrag til at et kjøp forsvares økonomisk. Brøyting / strøing / renhold dekkes i dag utenfor leiekontrakten. Det medfører ingen endring i forhold til kjøp. Leiekontrakten reguleres årlig i forhold til konsumprisindeks. Vi regner mellom 2,5% og 3% årlig. Siste regulering var på kr ,- Vi må regne med mellom ,- og ,- i årlig økning i leiesum. Ved et lån betaler kommunen ned på bygget og de årlige kostnadene går ned. Etter som åra går, vil et kjøp framstå som mer og mer lønnsomt økonomisk. Den årlige belastningen ved betaling av renter og avdrag vil ligge under dagens leie både med hensyn til 1,7% og 2% rente. Rentesituasjonen er sannsynligvis relativt stabil de nærmeste åra. Kommunen kan binde renta innenfor dette nivået i 5 år. Da vil en gjeld ha blitt redusert med ca 4 mill. kr. Dette bidrar til at årlige utgifter holdes under dagens nivå med leie av lokaler. Indeksreguleringen nevnt ovenfor bidrar til at regnestykket blir ytterligere positivt. Et utgangspunkt for et eventuelt kjøp vil være om de årlige belastningene på budsjettet blir lavere enn dagens med leie. Dette er et selvstendig vurderinsgkriterium, selv om en da selvfølgelig ikke skal kjøpe til enhver pris. Selve prisen på eiendommen må vurderes for seg selv. En m2- pris på mellom og pr. m2 inkludert tomt og parkeringsareal, er etter rådmannens oppfatning ikke spesielt høy.

4 En kan også vurdere om gapet mellom inngangsprisen i flg. Finansieringsplan på 20 mill. kr. og kjøpsprisen på 33,5 mill. kr er stort. Det bør egentlig ikke ha noen betydning hvis en vurderer prisen på eiendommen til å være akseptabel og regnestykket ved kjøp går i hop i forhold til framskrevne utgifter i økonomiplanen. Ved fortsatt leie, vil konsumprisindeksen sørge for at leien følger prisstigningen. Etter 20 år vil kommunen med dagens leie ha betalt mellom 40 og 45 mill. kr. i leie forutsatt en konsumprisindeks på mellom 2% og 3%. Ved kjøp med en rente på memellom 1,7% og 2% vil kommunen ha betalt mellom 45 og 47 mill.kr etter 40 år. Forskjellen er at vi da ikke eier bygget og enten må fortsette å leie elle kjøpe det ut for en tilsvarende sum. Eiendommen vil da i realiteten være betalt 2 ganger. Miljømessige konsekvenser: Kulør n er nærmeste nabo til Wesselgården, den andre kommunale «kultureiendommen» i sentrum. En kan se for seg at kommunen ved å eie begge eiendommene med tilhørende areal, vil ha mulighet for å kunne forskjønne området og dermed gi sentum og Øragata et løft. Det er også positivt at Hemne Prosjekt er i ferd med å realisere et leilighetsprosjekt på nabotomta ved elva. Ingen Ingen. Mulige personalmessige konsekvenser: Konsekvenser for universell utforming: Konsekvenser for barn og unge: Positive ringvirknineg ved at kommunen eier en sammenhengende kultureiendom fra Hasselvegen til Wesselveien. Mulighet til å forskjønne området og legge til rette for et attraktivt område å oppholde seg på. Utvalg: Kommunestyret Møtedato: Sak: 110/16 Resultat: Saken trekkes Arkivsak: 16/ Tittel: SAKSPROTOKOLL - EVENTUELT KJØP AV KULØR'N Behandling: Dokument 16/ ble ettersendt den Saken trekkes. Vedtak: Saken trekkes

5 * * * * * * * Ny behandling: Nye saksdokumenter: 16/ Møtereferat / Kulør n notat om tilførte verdier i bygget 16/ Overdragelse av Kulør n fra Hemne Prosjekt AS 16/ Vurdering ang evt salg av Kulør n til Hemne kommune Saksopplysninger Rådmannen har gjennomført nye forhandlinger om kjøp av Kulør n i tråd med vedtaket fra formannskapet. I denne forbindelse ble det overlevert beregning av lønnsomheten for kommunen å kjøpe framfor å leie. Notatet er utarbeidet på oppdrag fra Hemne Prosjekt AS av MerkantilNor AS. Hemne Prosjekt AS bad om at notatet ble vedlagt saken. Etter å ha drøftet saken, hvor rådmannen bl.a. redegjorde for formannskapets enstemmige vedtak, bad Hemne prosjekt om litt tid til å formulere en del tilleggsopplysninger og til å vurdere kommunens utspill. Rådmannen mottok deretter den vedlagte tilbud om kjøp for kr 33,1 mill. Dette betyr at prisen er redusert med kr ,-. Vedlagt tilbudet er også en redegjørelse for momenter som ligger inne i deres totale kostnader og verdivurdering. Vurdering: Forhandlingene er nå sluttført og kommunen har fått et endelig tilbud om kjøp som ligger kr under forrige tilbud. Dette bedrer ytterligere lønnsomheten for kommunen med rundt i året de første 4 åra. Foreliggende tilbud er så langt rådmannen kom i siste forhandlingsrunde. Kjøpet vurderes fremdeles som lønnsomt framfor å leie. Det blir stadig mer lønnsomt å eie framfor å leie etter som tiden går. Rådmannens råd er fortsatt at kommunen bør kjøpe eiendommen Kulør n, og følgende tilråding fremmes: Rådmannens tilråding: 1. Hemne kommune vedtar å kjøpe selskapet Kulturbygget AS. 2. Avtalte eiendomspris på kr. 33,1 mill. legges inn som bud på eiendommen med tilbudt tomt og parkeringsareal. 3. Det skal gjennomføres en bud / akseptrunde, etterfulgt av en Due Diligence (DD) før endelig kjøpekontrakt inngås. 4. Avtale om kjøp utformes mellom rådmann og selger og legges fram for kommunestyret for endelig godkjenning og finansiering. Vedtak om kjøp forutsetter at en blir enig om avtale. 5. Rådmannen gis fullmakt til å sette vilkår i budrunde og legge inn bud på eiendommen.

6 6. Utgifter til gjennomføring av prosess dekkes av disposisjonsfondet. Rådmannen får fullmakt til å foreta budsjettregulering.