Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Formannskapet Kommunestyret. Vedtak om ekspropriasjon av veirett over eiendommen gnr/bnr 63/2

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 62/1 Arkivsaksnr: 2019/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Formannskapet Kommunestyret Vedtak om ekspropriasjon av veirett over eiendommen gnr/bnr 63/2 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 16-2 vedtar Stjørdal kommune å ekspropriere veirett og rett til utvidelse av vei over eiendommen gnr/bnr 63/2 i samsvar med reguleringsplan Rykkja Vestre, vedtatt Vedlegg: Vedlegg: 1. Søknad om samtykke til ekspropriasjon av veggrunn - Rykkja Vestre grendafelt, datert 21. februar 2. Vedlegg til søknad: Om Johan Haakensensv 3. Vedlegg til søknad: Kart 4. Vedlegg til søknad: Avtale om vei 5. Vedlegg til søknad: Bestemmelse gjeldende Johhan Hågensensv 6. Vedlegg til søknad: Ang. gjennomføring av reguleringsplan Gunnar Skjervold 7. Vedlegg til søknad: Oversiktstegning Kart Veg- VA rykken vestre 8. Vedlegg til søknad: Oversiktstegning - Kart Veg- VA rykken vestre 9. Vedlegg til søknad: Lengdeprofil - Kart Veg- VA rykken vestre 10. Innsigelse til sak brev fra Snorre Revhaug, datert 6. mars Fakta korrigering - søknad om samtykke til ekspropriasjon av veggrunn brev fra Jostein Opheim, datert 6. mars Kommunens varsel til Jostein Opheim om mottatt søknad om samtykke til ekspropriasjon av vegrett samt for utvidelse av veg over gnr/bnr 63/2 for etablering av vegadkomst til regulert grendefelt, datert 3. mai Svar på varselbrev fra Jostein Opheim, datert 29. mai 2019

2 14. Oversendelse av mottatte merknader til søknad om samtykke til ekspropriasjon til søker, datert 26. juni Innkalling til møte i forbindelse med søknad om samtykke til ekspropriasjon av vegrett og utvidelse av veg over eiendommen gnr/bnr 63/2, datert 25. juni E-post fra søker, datert 28. juni Aksept på møteinnkalling fra søker, e-post 28. juni Avslag på møteinnkalling fra Jostein Opheim, datert 22. juli Avlysning av møte i forbindelse med søknad om samtykke til ekspropriasjon av vegrett og utvidelse av veg over eiendommen gnr/bnr 63/2, brev datert 12. august Reguleringsbestemmelser Rykkja vestre grendafelt 21. Plankart_Boligfelt Rykkja vestre_a1_m1000_ vedtatt plan Planbeskrivelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag Rådmannen er etter en vurdering kommet til at det synes det klart at vilkårene for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.) 16-2 er til stede. Stjørdal kommune bør på vegne av Gunnar Skjervold ekspropriere rett til bruk av vei og utvidelse av vei over eiendommen gnr/bnr 63/2. Ved vurderingen er viktigheten av å gjennomføre reguleringsplanen og legge til rette for økt boligbebyggelse på Skatval i samsvar med vedtatt reguleringsplan et viktig moment. Saksopplysninger Reguleringsplan for Rykkja vestre grendafelt, planid 3-044, ble vedtatt Reguleringsplanen ble påklaget av Snorre Revhaug den 6. desember 2016 og Jostein Opheim den 5. januar Klagen ble forberedt av komite plan i utv.sak 15/17, 8. februar 2017, og oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for avgjørelse. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fattet vedtak om å stadfeste kommunens vedtak av reguleringsplanen den 24. april Grendefeltet er regulert på gnr/bnr 63/3, som eies av Gunnar Skjervold. Vegadkomst til grendefeltet er regulert via eksisterende vei, som må oppgraderes ved utvidelse med ca 1,5 meter i bredden samt oppføre gatelys. Det er flere grunneiere til denne vegen, og det er inngått avtale med samtlige grunneiere foruten eier av gnr/bnr 63/2, Jostein Opheim. Det fremgår følgende av planbeskrivelsen: «Utskiftningsprotokoll fra 1903 viser at det er utskilt vegareal fra gårdsbebyggelsen på 62/1 og ned til 63/3, med vedlikeholdsansvar pålagt 63/3. Tiltakshaver/forslagstiller er hjemmelshaver til både 62/1 og 63/3. Reguleringsbestemmelsene setter krav til etablering av opplegg for vedlikehold av vegen, og dette ansvaret plasseres hos tiltakshaver. Oppgradert adkomstveg vil kreve større areal enn beskrevet i utskiftningsprotokollen.» Det følger av reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2 Felles adkomst

3 «Felles privat atkomstveg fra kryss med kommunal veg og ned til boligområdet skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest til første bolig innenfor planområdet. Veien skal etableres med veibelysning. Veirett skal foreligge før fradeling av tomter i området og oppstart av anleggsarbeid.» «5.1. Adkomstveger Felles avkjørsel/privat vei er felles for alle boliger innenfor planområdet. Areal til veggrøfter er avsatt innenfor formålsgrensene. Tiltakshaver er ansvarlig for å etablere veglag, som skal ivareta opplegg for sommer og vintervedlikehold herunder rutiner for støvreduserende tiltak. Alle oppsittere pliktes å delta i ordningen. VA ledninger og kummer tillates plassert innenfor arealet. 5.2 Annen veggrunn Omfatter veggrunn til grøfteareal, skjæringer og fyllinger.» Skjervold har forsøkt å inngå avtale med Jostein Opheim, men ikke lykkes. Det bes derfor om Stjørdal kommunes samtykke til å ekspropriere rett til vei og utvidelse av veien over gnr/bnr 63/2. Det bes primært om ekspropriasjon av veggrunn (erverv) over eiendommen gnr/bnr 63/2, og ikke bare en bruksrett. Det er søkt om samtykke til ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven Søknaden om samtykke er vedlagt som vedlegg nr. 1. Det vises til søknaden i sin helhet. Fra søknaden hitsettes følgende: «2. Adkomsten til grendafeltet er medtatt i reguleringsplanen og følger eksisterende trase. Ca. 82 meter av vegen går over Jostein Opheims eiendom gnr. 63/2. Vegen ble etablert etter en jordskiftesak i 1903 hvor daværende gnr. 63/3 fikk rett til å anlegge vegen i tre meters bredde, jfr. pkt. 5 i vedlagte utskrift fra utskiftningsforretningen, bilag 1. Ingen av naboeiendommene, dvs. Skjervold, Opheim og Aursjø, fikk noen bruksrett til vegen fordi det var kun Johan Haakensen som eier av gnr. 63/3 som hadde behov for vegen. Det fremgår av bilag 1 at gnr. 63/3 alene måtte stå for opparbeidelsen og stikkrennene. 4. Reguleringsplanen angir en vegbredde på 4,0 meter samt 0,25 meter på hver side til grøft /fyllingskant, til sammen 4,5 meter. Det innebærer at vegen må utvides med 1,5 meter i forhold til dagens bredde, jfr. vedlagte reguleringskart hvor den aktuelle strekning på 82 meter over Opheims eiendom er markert med rødt, bilag 2. I reguleringsbestemmelsene er det ikke stilt krav til hverken fortau eller fastdekke, kun gatelys. I rekkefølgebestemmelsene pkt. 3.2 felles adkomst, er det forutsatt at vegrett skal foreligge før fradeling av tomter i området og oppstart av anleggsarbeid. I pkt 5.1 er det stilt krav om at tiltakshaver er ansvarlig for å etablere veglag som alle tomtekjøperne er forpliktet til å være medlem i. 5.

4 Gunnar Skjervold har lagt ned betydelige anstrengelser for å få til en avtale med Jostein Opheim for å få vegen utvidet fra 3 meter til 4,5 meter. Det er blitt gjennomført flere forhandlingsmøter og Skjervold imøtekom under disse alle krav som ble stilt fra Opheims side, herunder Opheims krav om fast dekke, utvidelse av vegen med vegskulder, asfaltering av innkjørselen til hans driftsbygning samt vegrett for Opheim og en hytte fradelt fra hans eiendom, jfr. vedlagte avtaleutkast med vedlegg, bilag 3. Som det fremgår av vedlegg til bilag 3, signerte alle de øvrige naboer, men ikke Jostein og Ingrid Opheim. 6. Gunnar Skjervold tok deretter kontakt med undertegnede, som sendte en henvendelse til Jostein Opheim den ,jf. bilag 4. Etter purring herfra, svarte Opheim, via SMS den , at han ikke hadde forandret mening siden han og Skjervold snakket om grendafeltet. Etter at Stjørdal kommune i epost av ikke ville gå inn for dispensasjon fra kravet til veibredde og gatelys for den del av vegen som går Opheims eiendom, er det ingen annen utvei for Skjervold enn å søke om kommunens samtykke til ekspropriasjon. 7. I henhold til pbl kan kommunestyret gi samtykke til ekspropriasjon bla. til fremføring av veg hvis det er stilt krav om dette etter 18-1, jf. pkt. 3.2 i rekkefølgebestemmelsene som nevnt foran. Rent saksbehandlingsmessig gjelder saksbehandlingsforskriften etter oreigningslova 29, jf. 12 og 30 nr.24, samt forvaltningsloven. Varslingsplikten etter orl. 12, annet ledd er oppfylt ved at alle berørte naboer har deltatt ved utarbeidelsen av avtaleutkastet og signert på dette. Opheim er varslet gjennom brevet herfra av Plikten til å forsøke en minnelig ordning er også oppfylt gjennom de førte forhandlinger, jf. orl 12, andre ledd og saksbehandlingsforskriftens pkt 1. Utredningsplikten etter orl. 12 første ledd må anses oppfylt gjennom planbehandlingen i og med at reguleringsplanen er helt ny. 8. Rent materielt gjelder orl. 2, annet ledd, hvoretter ekspropriasjon bare kan finne sted «utan det må reknast med at inngrepet tivllaust er til meir gagn enn skade». Dette innebærer at fordelene for eksproprianten må være større enn ulempene for ekspropriaten. Dette medfører en individuell vurdering av relevante fordeler og ulemper fra sak til sak, men det er et ufravikelig krav at hensynet til almenne samfunnsinteresser tilsier at inngrepet skal tillates. I vurderingen må det være utvilsomt at det er en overvekt av nytte i forhold til skade, men det stilles ikke store krav til overvekten, det er tilstrekkelig at det kan konstateres at overvekt er tilstede. 9. Det er lagt til grunn både i teori og rettspraksis, at ovennevnte vurdering etter 2 andre ledd, langt på veg allerede er foretatt gjennom behandlingen av reguleringsplanen, jf. RT og LB Jeg går derfor ikke nærmere inn på vurderingen etter orl. 2, andre ledd, men tillegger bare at ulempen for Opheim må anses å være minimal både i forhold til arealavståelsen og mulige ulemper.

5 10. På grunn av den steile holdning Jostein Opheim har utvist, ønsker Gunnar Skjervold å erverve all veggrunn, ikke bare en bruksrett. I avgjørelsen i LB 2007-l24897, som for øvrig er svært sammenlignbar med faktum i denne saken, motsatte grunneier seg ekspropriasjon av eiendomsretten til grunnen med den begrunnelse at hun som fortsatt eier av veggrunnen ville ha bestemmende myndighet mht. fremtidige tillatelser til å benytte vegen. Ved en eventuell fremtidig utvidelse av grendafeltet, må Skjervold ha muligheten for å tildele ytterligere tomtekjøpere vegrett. Denne muligheten vil bli ivaretatt gjennom utformingen av vedtektene for veglaget som må etableres, jf. pkt. 5.1 i reguleringsbestemmelsene. 11. Det samlede areal for den del av vegen som vil gå over gnr. 63/2 i henhold til reguleringsplanen utgjør 501,4 m2 med en bredde på 4,5 meter, jfr. vedlagte inngrepskart, bilag. 5. Utvidelsen av vegbredden fra 3 meter til 4,5 meter utgjør 274,85 m2, jf. vedlagte inngrepskart, bilag 6. Vegen må høyde-justeres noe i forhold til dagens trase, men dette medfører ikke noe økt arealinngrep, jf. vedlagte lengdeprofilkart, bilag På vegne av Gunnar Skjervold anmodes det om en rask behandling av søknaden om samtykke til ekspropriasjon, da et eventuelt etterfølgende skjønn for domstolene også vil ta sin tid. Utformingen av pkt. 3,2 i.f. i reguleringsbestemmelsene gjør at Gunnar Skjervold ikke kan iverksette anleggsstart før vegretten er klar.» Stjørdal kommune har etter mottak av søknad om samtykke til ekspropriasjon sendt varsel om mottatt søknad til Jostein Opheim, og gitt han mulighet til å uttale seg til søknaden, jf. vedlegg 12. Opheim har svart på varselet i brev datert 29. mai 2019, jf. vedlegg 13. Det vises til svarbrevet i sin helhet. Fra brevet hitsettes: «Undertegnede, Jostein Opheim har tidligere gitt uttalelse i denne saken. Ref. mars 2019 Saksbehandler velger å ignorere dette og holder tidligere kommunikasjon utenfor. De tidligere innsigelser står ved lag. Tydeligst er underkjennelse av dokument: veirett Ingen av naboene ser ut til å ha signert på det riktige avtaleutkastet. Dette var ikke utarbeidet 31/1/18. det er den datoen de signerte på veirett. (Manipulering av fakta?) Videre er det ikke anført hva de skriver under på. (blankofullmakt?) Kvaliteten på veien er i plan basert på ca. 13 boenheter, men det går tydelig frem at Skjervold har planer om betydelig flere, ca. 20 boliger til, ved en utvidelse av boligfeltet. Da blir det helt andre verdier veistandard og belastning, samt sikkerhetskrav skulle vært tuftet på. Er «Landbruksvei» godt nok? Konsekvensen av en ekspropriasjon: Motgår påstanden om at ulempen for 63/2 er minimal. Det får vidtgående konsekvenser både når det gjelder drift, og økonomisk fremtidig verdi av bruket som gårdsbruk. ( Dette gjelder også andre gårdsbruk)

6 Reguleringsplanen skulle aldri vært godkjent av kommunen når rettighetene til adkomst, og eiendomsforhold for boligfeltet ikke var avklart. Undertegnede gir ikke ubetinget veirett, og motsetter seg ekspropriasjon. I dette tilfelle må en huske at angjeldende planfelt ligger i et aktivt LNF område hvor hensyn til aktivt jordbruk skal telle mest.» Merknadene til søknaden ble sendt til søker for uttalelse 25. juni Det ble mottatt svar på e- post fra søker den 28. juni 2019 hvor følgende fremgår, jf. vedlegg 16: «Under henvisning til kommunens brev av , bekrefter Gunnar Skjervold at naboene har signert på det rette avtaledokumentet. Hvis Jostein Opheim fastholder sin påstand, må han dokumentere denne. Det foreligger ingen konkrete planer om utvidelse av boligfeltet, søknaden er forankret i gjeldende reguleringsplan. Hvor Jostein Opheim har sine opplysninger fra, er ukjent for Gunnar Skjervold. De kommer i hvert fall ikke fra ham selv.» I brev fra Opheim datert 6. mars 2019 fremgår følgende: «Det står at Gunnar Skjervold har lagt ned betydelig anstrengelser for å til en veiavtale. Noen ord om temaet over en kaffekopp, eller i fjøset, kalles forhandlingsmøter. Disse såkalte forhandlingsmøtene kom istand etter at De det refereres til i bilag 3,hadde signert en åpen uspesifisert avtale. Teksten som det refereres til om beskaffenhet, avtale omvei, er vedheftet og puttet på etterpå.» For å være sikker på at plikten til å forsøke å få til en minnelig ordning etter oreigningslova (orl.) 12, annet ledd er ivaretatt, samt et forsøke på å få partene til å komme fram til en minnelig løsning i saken, innkalte Stjørdal kommune partene til møte, jf vedlegg 15. Kommunen mottok svar fra Jostein Opheim i brev datert 22. juli 2019, vedlegg 18, hvor han avslo å møte. Rettslig grunnlag Ekspropriasjon kan gjennomføres med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan «Kommunestyret kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Kommunestyrets adgang til å foreta ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan bortfaller dersom ikke kommunestyrets vedtak om ekspropriasjon er gjort innen 10 år etter at planen er kunngjort etter femte ledd. Staten kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Reglene i tredje til sjette ledd gjelder tilsvarende. Så langt det er nødvendig for å gjennomføre reguleringsplan, kan kommunestyret selv med samtykke av departementet utvide ekspropriasjonen etter første ledd til å gjelde midlertidige eller permanente inngrep i grunn og rettigheter utenfor reguleringsområdet. Samtykke er likevel ikke nødvendig ved ekspropriasjon av grunn til vegskjæringer og fyllinger utenfor reguleringsområdet. Før kommunestyret gjør vedtak om ekspropriasjon etter første ledd og om å søke samtykke til ekspropriasjon etter tredje ledd, skal saken være best mulig klarlagt, og de som inngrepet er rettet mot, skal ha hatt mulighet til å uttale seg. Oreigningslova 12 og 28 gjelder tilsvarende. 12 første ledd andre punktum gjelder ikke.

7 Ekspropriasjon av enkelte tomter (bebygde eller ubebygde) bør i alminnelighet ikke foretas med mindre kommunen først har gitt eier eller fester en rimelig frist til å bygge i samsvar med planen, og fristen er oversittet. Ekspropriasjon i medhold av denne paragrafen kan ikke foretas når det gjelder grunn som i planen er satt av til landbruk etter 12-5 nr. 5.» Oreigningslova (orl.) 30 bestemmer at loven gjelder så langt den passer ved ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven, med mindre noe annet ikke er uttrykkelig fastsatt. Dette innebærer at orl. 2, 12 og 28 kommer til anvendelse. Vurdering Det er søkt om samtykke til ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven Rådmannens vurdering er at riktig hjemmel for å søke kommunestyrets samtykke til ekspropriasjon er planog bygningsloven 16-2, da pbl henviser til pbl. 18-1, som gjelder offentlig veg. Regulert veg som denne saken dreier seg om er ikke regulert til offentlig veg. Rådmannen har meddelt dette muntlig til søker, som sluttet seg til denne vurderingen. I tillegg skjer ekspropriasjon etter vedtatt reguleringsplan, noe som også tilsier at saken bør vurderes etter pbl Det fremgår av juridisk teori, Pedersen, Sandvik m.fl. Plan- og bygningsrett, del 1, 2. utgave, side 449: «Selv om det er kommunen som har ekspropriasjonsretten, har det vært godtatt at kommunen står som ekspropriant og gjennomfører ekspropriasjonen til fordel for et annet rettssubjekt som skal gjennomføre reguleringen.» Dette tilsier også at pbl kan benyttes. Reguleringsplanen for Rykkja Vestre, er stadfestet av Fylkesmannen, og er derfor en gyldig vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen er vedtatt Det er gjennom denne reguleringsplanen lagt til rette for etablering av grendefelt for 9 nye boliger på Rykkja vestre. Reguleringsplanen, sammen med planbeskrivelsen, har også lagt til rette for etablering/ utvidelse/ oppgradering av vegadkomsten til grendefeltet, og har beskrevet hvordan vegen skal utvides. Fristen for kommunestyrets adgang til å foreta ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan bortfaller dersom kommunestyrets vedtak ikke er gjort innen 10 år etter at planen er kunngjort etter pbl , femte ledd. Det er følgelig ingen tvil om at fristen ikke er utløpt. Saken skal være best mulig klarlagt, og de som inngrepet er rettet mot, skal ha hatt mulighet til å uttale seg Pbl. 16-2, fjerde ledd bestemmer: «Før kommunestyret gjør vedtak om ekspropriasjon etter første ledd og om å søke samtykke til ekspropriasjon etter tredje ledd, skal saken være best mulig klarlagt, og de som inngrepet er rettet mot, skal ha hatt mulighet til å uttale seg. Oreigningslova 12 og 28 gjelder tilsvarende. 12 første ledd andre punktum gjelder ikke.» Rådmannen har vurdert oreigningslovens 12. Saken skal være best mulig klarlagt og de som inngrepet er rettet mot, skal ha hatt mulighet til å uttale seg. Inngrepet er rettet mot Jostein Opheim, eier av gnr/bnr 63/2. Han er varslet om søknad om samtykke til ekspropriasjon ved brev fra Stjørdal kommune, datert 3. mai 2019, jf. vedlegg 12, samt ved kopi av søknaden om samtykke fra ekspropriantens advokat. Uttalelse er mottatt fra Opheim, jf. vedlegg 13.

8 Som det fremgår av plandokumentene, samt mottatte uttalelser fra Opheim, kan Rådmannen ikke se at det er kommet noen nye momenter som skulle tilsi at kommunen skulle endre standpunkt i saken når det gjelder gjennomføring av reguleringsplanen. Det fremgår av saksdokumentene fra 2. gangsbehandling av reguleringsplanen at Opheim hadde fremsatt merknader til planforslaget (utdrag fra Rådmannens saksfremlegg): «Pretor advokat (representerer grunneier av gnr/bnr 63/2 Jostein Opheim) Viser til at adkomsten til området er tenkt via utvidet bruk av eksisterende privat vei, som går over Opheims eiendom. Det foreligger per i dag ingen privatrettslig rett til slik bruk av den private vegen. Det vises til at bredden og standarden på den nye veien skal være landbruksvei klasse 3, dette er ikke en veistandard som ivaretar den blandende trafikken med myke trafikanter sammen med møtende biler i et uoversiktlig område. Pga. støy- og støvplagene som vil oppstå for blant annet Opheim ved trafikkøkningen, må kommunen stille krav om at både vei og gang- sykkelvei asfalteres. Pga. trafikkøkningen som reguleringsplanen legger opp til må det kreves at veistandarden heves og at det settes rekkefølgekrav om at det skal etableres en egen gang- og sykkelvei inn til planområdet. Rådmannens kommentar: Rådmannen har ikke lagt vesentlig vekt på at det er omtalt som landbruksvei, da statens vegvesens veinormal for lignende veier har tilsvarende spesifikasjoner. Det er i tillegg en landbruksvei, med adkomst til regulert lunningsplass for tømmer og adkomst til skog/utmark/dyrka mark. Rådmannen foreslår at teksten i bestemmelsene endres til felles avkjørsel/privat vei, fartsgrense 30 km/t, vegbanebredde iht. planforslaget. Iht. veinormal utgitt av statens vegvesen, kan en slik vei betjene inntil 50 boenheter når det gjelder blindveg. Reguleringsplanen har avsatt 4 meter veibredde pluss annet vegareal grønt og tosidig møteplasser hensiktsmessig plassert. Rådmannen har krevd utvidet bredde i den krappeste kurven, noe som gir bedre fremkommelighet og sikt. Det er ingen krav til egen gang- og sykkelveg for denne type veier. Det er ikke en gjennomkjøringsvei, men en blindvei med begrenset trafikk. Veien bør imidlertid ha belysning, noe rådmannen foreslår blir tatt inn i planens bestemmelser. Fast dekke vil kunne gi mindre støy og støv, og det vil kunne stilles krav om dette om man finner det rimelig. Stjørdal kommune har ingen veinormal som spesifiserer krav til felles private adkomstveier, så veistandard må vurderes for hvert område etter antall boliger, avkjørsler, gjennomkjøringsvei eller blindvei og miljøforhold. Det er så langt ikke tatt inn krav i bestemmelser om fast dekke på denne veien. Det står i reguleringsbestemmelsene at det skal dannes veilag som skal sørge for rutiner når det gjelder veivedlikehold. Når det gjelder adkomst gjennom utvidet bruk av veien som går over Opheims eiendom, konstaterer rådmannen at dette er privatrettslige forhold. Kommunen kan ta stilling til reguleringsplanforslaget, selv om det berører andres eiendom. Det vil imidlertid ikke være det samme som at et endelig vedtatt planforslag vil gi de nye regulerte tomtene automatisk veirett, ei heller gi ekspropriasjonsrett. Eiendoms- eller bruksrett til veien bør løses gjennom minnelig forhandlinger eller jordskifte. Forslagsstiller hevder at han har eiendomsrett til en parsell over Opheims eiendom, gjennom eldre utskiftingsdokumenter. Forslagsstiller eier både gnr/bnr 63/3 og 62/1, som ligger henholdsvis sør og nord for Opheims eiendom. Det ligger ikke til kommunen å ta stilling til denne eiendoms- eller evt. utvidet bruk av veirett. Etter at minnelig forhandling og evt. jordskifte er gjennomført, kan kommunen komme i den situasjon at de etter søknad må ta stilling til hvorvidt planen skal kunne gjennomføres med ekspropriasjon. Det må før tomtene kan bygges ut foreligge godkjent vei, vann og avløp til tomtene, jfr. plan- og bygningsloven. I rekkefølgebestemmelser pkt.3.2 er det stilt krav om opparbeidelse av veien før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest for første bolig. Veirett må foreligge samtidig med søknad om fradeling eller byggesaksbehandling.»

9 Videre fremgår det av Opheims brev datert 6. mars 2019 og 22. juli 2019 at vegadkomsten får store konsekvenser knyttet til drift av landbrukseiendommen da det vil øke risikoen ved kryssing av vegen med landbruksredskaper. Rådmannen legger til grunn at inngrepet i Opheims eiendom med utvidelse av veg og vegretter er vurdert i forbindelse med vedtakelsen av reguleringsplanen, og at det ikke er fremkommet opplysninger i saksforberedelsen av foreliggende sak som tilsier en ny, selvstendig vurdering av inngrepet. Saken anses tilstrekkelig opplyst og Opheim har fått fremmet sine synspunkter, jf. orl. 12, annet ledd. Rådmannen mener at det gjennom uttalelsene til saken ikke er fremkommet nye momenter av en slik betydning at det påvirker utfallet av saken. Forsøk på å oppnå minnelig løsning, orl. 12, annet ledd Før det gis samtykke til ekspropriasjon, bør det dokumenteres at det er forsøkt minnelig løsning. Kravet til forsøk på å oppnå minnelig løsning er imidlertid ikke strengt. Det vises til rettspraksis hvor det er formulert slik i Rt s 513: «Det vises til lovens 12 som ikke oppstiller som en absolutt regel at minnelig ordning skal søkes oppnådd, og merknadene til dette i Ot.prp.nr.43 (1957) side 31 der det blant annet sies at det ikke vil være heldig med en "ubetinget lovregel om at ekspropriasjonssøkeren i alle tilfelle først skal ha forsøkt å oppnå en minnelig løsning. En slik regel ville under en senere ekspropriasjonssak kunne gi anledning til ørkesløs prosedyre om hvorvidt dette vilkår virkelig er oppfylt".» Oreigningsloven 12, annet ledd, første punktum bestemmer at partene skal oppfordres til å forsøke å komme til en minnelig ordning før ekspropriasjon settes i verk. Dette er presisert videre i forskrift i medhold av oreigningsloven 29 nr. 1. Kravet er ikke ubetinget. Dersom det må antas at et slikt forsøk ikke vil lykkes eller at det vil føre til en urimelig forsinkelse, kan det unnlates. Det fremgår av søknaden om samtykke til ekspropriasjon at søker har forsøkt å få til en minnelig løsning. Dette er imidlertid bestridt av Opheim. Stjørdal kommune har også gjort forsøk på å kalle inn til et møte med partene, men som nevnt under saksopplysningene ble møtet avlyst da Opheim varslet at han ikke ville møte. Rådmannen er etter dette kommet til at vilkåret anses oppfylt. Krav om interesseovervekt Rådmannen legger til grunn at den generelle interesseavveiningen har Kommunestyret tidligere foretatt i forbindelse med vedtakelsen av reguleringsplan. I tilknytning til vedtak om ekspropriasjon må det foretas en vurdering av om inngrepet «tvillaust er meir til gagn enn skade», jfr. oreigningslova 2 andre ledd. I dette ligger det at det må være en overvekt av relevante fordeler i forhold til den skade ekspropriaten (den det eksproprieres fra) utsettes for som følge av vedtaket. Det skal tas hensyn til de samlede ulemper tiltaket medfører, ikke bare de som gir grunnlag for erstatning. Videre ligger det i «tvillaust», at det skal være klart at inngrepet er mer til gagn enn skade, men det er ikke et krav til kvalifisert interesseovervekt, jf. Rt s Det er den alminnelige regelen om simpel interesseovervekt som skal legges til grunn ved vurderingen, det vil si at fordelen ved inngrepet må antas å ville være overveiende i forhold til skaden inngrepet medfører. Rådmannen mener denne vurderingen langt på vei er gjort ved vedtakelsen av reguleringsplanen, der Kommunestyret gjennom vedtakelse av planen mente at det var samfunnsmessig nyttig å legge vegadkomsten til boligfeltet via eksisterende vei, til tross for at det var protester mot dette fra Opheims side.

10 Det anføres fra Opheim at naboer har signert på feil avtaleutkast, samt at ulempen med økt bruk av veien er stor, både mht. gårdsdriften og økonomisk fremtidig verdi av gården. Det anføres videre at det blir risikabelt og utfordrende å krysse vegen med landbruksredskap når det blir økt trafikk på vegen, samt at det meste av brukets dyrka areal ligger på nedsiden av vegen. Økningen i trafikk er til 9 nye boliger. Rådmannen mener dette er innenfor akseptabel økning, og kan ikke se at dette gir en såpass stor økt risiko med kryssing av vei eller andre ulemper for Opheim. Sett opp mot den samfunnsmessige nytten ved å gjennomføre reguleringsplanen vurderes inngrepet å være mer til gagn enn til skade. Når det gjelder avtaleutkastet er de anførsler Opheim fremsetter imøtegått av Skjervold. Rådmannen tar ikke stilling til dette, men legger til grunn at det er fremlagt et signert avtaleutkast, som er signert av alle parter unntatt Opheim. Rådmannen mener videre at allmenne samfunnsmessige interesser tilsier at ekspropriasjon skal finne sted. Ut i fra kommunens overordnede mål om bosetting, er det bestemt at bosettingen på Skatval skal økes, og det er vedtatt en reguleringsplan for å legge til rette for dette. Samfunnsmessig er dette et viktig grep i kommunens bosettingspolitikk. Det legges til grunn at den avveining som bestemmelsen foreskriver fullt ut er foretatt ved selve behandlingen av reguleringsplan Rykkja Vestre, vedtatt Det tillegges i denne forbindelse vekt på at planen er relativt fersk, den er undergitt en grundig behandling, og alle involverte er gitt anledning til å uttale seg. Det er samfunnsmessig viktig å få bygd ut det regulerte grensefeltet. Ekspropriasjon til bruk eller for erverv Det bes primært om ekspropriasjon av veggrunn (erverv) over eiendommen gnr/bnr 63/2, og ikke bare en bruksrett. Kommunen mener det primært bør eksproprieres en bruksrett, og ikke rett til å erverve veigrunn. Reguleringsplanen legger heller ikke opp til endringer i eierforhold. I tillegg går vegen over flere andre eiendommer, som det kun er gitt bruksrett for, og ikke fremlagt avtale om erverv. Ekspropriasjonsinngrepet skal ikke gå lenger enn det som er nødvendig for å realisere formålet, og det bare kan gjennomføres dersom det må regnes med at inngrepet «tvillaust er til meir gagn enn skade», jf. orl. 2, andre ledd. Bakgrunnen for at det bes om ekspropriasjon til erverv er beskrevet slik: «Ved en eventuell fremtidig utvidelse av grendafeltet, må Skjervold ha muligheten for å tildele ytterligere tomtekjøpere vegrett. Denne muligheten vil bli ivaretatt gjennom utformingen av vedtektene for veglaget som må etableres, jf. pkt. 5.1 i reguleringsbestemmelsene.» Ekspropriasjon kan gjennomføres med hjemmel i vedtatt reguleringsplan, jf. ovenfor. Det er i reguleringsplanen ikke vedtatt utvidelse av boligfeltet, og en fremtidig utvidelse kan derfor ikke legges til grunn som grunnlag for ekspropriasjon. Ut fra en vurdering av reguleringsplanen, og dens bestemmelser, fremgår det ikke at utskillelse av veg som egen parsell er en forutsetning for vegadkomsten. Dersom man skulle tillatt ekspropriasjon til erverv, ville spørsmål om hvem som skulle stått som eier av parsellen blitt tema, skulle det være Skjervold eller veglaget? Rådmannen finner derfor å foreslå at ekspropriasjon begrenses til rettighet til veg og utvidelse av denne, og ikke til erverv.

11 Konklusjon: Rådmannen er etter en vurdering kommet til at det synes klart at vilkårene for ekspropriasjon etter pbl er til stede. Rådmannen anbefaler at Stjørdal kommune, i medhold av plan- og bygningsloven 16-2, vedtar ekspropriasjon av rettighet til vei og rett til utvidelse av vei over eiendommen gnr/bnr 63/2 i samsvar med reguleringsplan Rykkja Vestre, vedtatt