Reguleringsbestemmelser for (pbl 12-7) Planid: Årstad, gnr.158, bnr. 75 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Mindre reguleringsendring

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser for (pbl 12-7) Planid: Årstad, gnr.158, bnr. 75 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Mindre reguleringsendring Mindre reguleringsendring av plan og Saksnummer: Dato sist revidert: FELLESBESTEMMELSER (pbl 12-7 ) 1.1 Utfyllende planer Planer og dokumentasjon ved søknad om tiltak Før rammetillatelse gis for B/F/K skal det utarbeides en samlet prinsipplan for hele strandpromenaden med tilstøtende gangveier. Prinsipplanen skal angi nærmere hvor promenaden skal være forsterket slik at den tåler fortøyning av større båter, vise høyder langs kaifronten, nedtrappinger til sjøen, område for fortøyning av båter, samt prinsippene for belysning, materialbruk og møblering. Områdene hvor strandpromenade og gangveier møtes skal vektlegges mht. utforming av ulike identiteter. Prinsipplanen skal godkjennes av kommunen og legges til grunn ved søknad og behandling av rammetillatelser av de enkelte tilstøtende byggefeltene Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en utomhusplan, den skal være godkjent av bygningsmyndigheten før tillatelse til tiltak gis. Utomhusplanen skal vise sammenhengen med tilstøtende offentlige arealer, herunder blant annet overnevnte prinsipplan for kaipromenaden og gangveiene. Planen skal vise materialbruk, høydekoter, anlegg for avfallshåndtering/bossug, adkomster og innganger, bruk av ubebygde arealer, inkludert leke- og uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealene skal ha god fagmessig utforming og varierte lekeområder skal ivareta barn i ulike aldersgrupper. Utomhusplaner for alle offentlige uteoppholdsarealer og utforming av tverrforbindelser som skal være offentlige skal godkjennes av Grønn etat før igangsettingstillatelse i henhold til rekkefølgekravene gis. Kommunen kan kreve en overordnet farge- og materialplan for området som gir retningslinjer for de ulike feltene. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det leveres en detaljert farge- og materialeplan. Generelt bør bruk av lyse fasadematerialer mot Damsgårdsveien tilstrebes VA-rammeplan I planområdet kan tiltak etter pbl 20-1 ikke godkjennes før det foreligger en godkjent rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking Automatisk fredete kulturminner Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene

2 underrettes, jf Lov om kulturminner 8,2. ledd Støytiltak Alle nye boliger i planområdet skal støyisoleres slik at innendørs støynivå holdes innefor gjeldende støyforskrifter. Uteoppholdsarealer skal ha et støynivå under 55 dba Avfallsplan Ved søknad om tiltak må det foreligge en avfallsplan for byggeog anleggstiltak, samt miljøsaneringsplan for rivningstiltak, jf forurensningsloven m/forskrift Tilknytning til fjernvarmeanlegg, tilretteleggelse for bossug Innenfor planområdet skal alle nye bygg installeres med vannbåren varme. Kommunen kan stille krav om tilknytning til fjernvarmeanlegg. All ny bebyggelse innenfor planområdet skal utstyres med og tilknyttes bossug. Plassering for nedkast for bossug skal fastlegges i utomhusplanen Radonfare Måling av radon i grunnen og i tilkjørte masser skal dokumenteres senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse av grunnarbeid. Eventuell tiltaksplan skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak Forurensning i grunnen og på sjøbunn Ved alle tiltak på land og i sjø skal forurensede masser håndteres etter de krav som miljømyndighetene stiller Tiltak i sjøen Tiltak som bygging, graving og utfylling i sjø, samt andre tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i sjøområdet krever tillatelse fra BOH, jf havneloven 27, første ledd. Dersom det skal utføres mudring, skal Bergen Sjøfartsmuseum varsles. Dersom det under arbeid i sjøområdet påvises marine kulturminner, plikter tiltakshaver å umiddelbart stoppe arbeidet og å varsle Bergen Sjøfartsmuseum. 1.2 Rekkefølgekrav Før igangsettingstillatelse Det skal utarbeides teknisk detaljplan for avkjørsel og fortau. Overvannshåndtering, flomveier og veilys skal vises. Planene skal godkjennes av Samferdselsetaten. Detaljplaner for veger skal vise hvordan kravene til vegteknisk standard blir oppfylt. Plassering av nye avkjørsler skal fremgå Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest: Teknisk infrastruktur, som vann, avløp, overflatedrenering og belysning skal ferdigstilles før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Avfallsløsning i henhold til utomhusplan skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. O_GS2 (halvparten av gangvei 1 som vist i reguleringsplan for Damsgårdssundet Sør )

3 og gang- sykkelveg O_GS1 og O_GS3 skal ferdigstilles ved utbygging av B/F/K. Private og felles uteoppholdsarealer med nødvendig støyskjerming skal være opparbeidet. Støyisolering/- skjerming skal utføres av utbygger og være ferdigstilt før det utstedes brukstillatelse til bebyggelsen. Støyskjermer skal utføres i varige materialer og ha en tiltalende utforming som harmonerer med den øvrige bebyggelsen, følgende materialer kan benyttes tre/bygningsplater, glass, vegetasjon, jord og/eller stein. Gang- og sykkelbro over Damsgårdsundet skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det kan gis igangsettingstillatelse for ny utbygging innenfor planområdet. Torg T1(som i plan ) skal opparbeides med permanent dekke før siste felt innenfor F1, F3-F6, F8-F11 (som i plan ) kan tas i bruk. Krysset Lotheveien/Michael Krohns gate skal være gjennomført eller sikret gjennomført før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt kan være sikret gjennomført, anses oppfylt for angjeldende byggeområde dersom tiltakshaver/ grunneier enten har inngått forpliktende utbyggingsavtale med Bergen kommune eller forpliktende avtale med Statens Vegvesen om gjennomføring av tiltaket Arkitektur Bygningene skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet. De skal gjenspeile dagens bygningsteknologi og arkitektur og utføres med varige materialer med høy håndverksmessig standard. Kvartalet skal gis en egen identitet. Fasadene skal gis et lyst preg. Ved innsending av rammesøknad skal det leveres farge- og materialplan som redegjør for prosjektet, og hvordan den overordnede farge- og materialplanen (hvis en slik er utarbeidet) er hensyntatt. Byggverk skal utformes med bevisste overganger til tilgrensende bebyggelse. Spesielt skal forholdet til bevaringsverdige bygninger tas hensyn til. Kvartalet skal ha hovedinngang henvendt mot Damsgårdsveien Ubebygde områder Ubebygde områder skal gis en tiltalende utforming/opparbeidelse. Utelagring tillates ikke. Utsalgsboder, kiosker, transformatorer og lignende tillates bare oppført der de etter kommunen sitt skjønn ikke er til ulempe for naboer og offentlig ferdsel Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges som premiss for alle nye tiltak i planen. Strandpromenade og andre offentlige og private uteoppholdsarealer skal tilrettelegges for funksjonshemmede og rullestolbrukere. 1.3 Arkitektur, estetikk og kvalitet

4 1.4 Eierforhold Felles arealer Følgende arealer skal være felles for B/F/K og felt F4 i reguleringsplan for Damsgårdssundet nord ( ): Kjøreveg: f_v Gangveg/gangareal: f_g1 Følgende arealer skal være felles for B/F/K: Gårdsplass: f_gp1 Parkeringskjeller: f_phu Offentlige områder Følgende arealer skal være offentlige: Gang/sykkelveg: O_GS1- O_GS3 1.5 Vertikalnivå Reguleringsplanen regulerer for to vertikalnivå, reguleringsformål på grunnen og reguleringsformål under grunnen. Reguleringsformål angitt på grunnen gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå under grunnen. Reguleringsformål under grunnen gjelder under fremtidig bakkenivå. Parkeringsanlegg under gårdsplass regnes som under bakkenivå. Der det er vist på plankartet tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) 2.1 Formål, byggegrenser og utnytting Formål Området skal opparbeides som bolig/forretning/kontor med tilhørende uteområder. Endelig plassering av bebyggelse og formålsgrenser kan justeres i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Boliger innenfor planområdet skal ha en viss variasjon av leilighetstyper og en minimumsstørrelse på 25 m Gårdsplass Gårdsplassen skal gis en tiltalende utforming/opparbeidelse. Det tillates etablert nettstasjon/trafo i formålet. 2.2 Byggehøyder Byggehøyden er angitt med maksimum byggehøyde for feltet. Tilbaketrukne etasjer utover byggehøyde vist på plankartet tillates ikke. Heishus og takoppbygg for ventilasjon kan være inntil 1,5 m høyere enn de angitte maksimumshøyder. Slike takoppbygg kan utgjøre maksimalt 15 % av byggets grunnflate. Takoppbyggene skal være tilbaketrukket fra gesimsen og gis en arkitektonisk utforming, slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. 1. etasje skal ha en etasjehøyde på 3,5-4 meter. 2.3 Grad av utnytting Maksimal utnyttelse skal ikke overskride 7365 m 2 BRA. Grad av utnytting inkluderer areal over og under grunnen.

5 2.4 Byggegrenser Byggegrensen går i formålsgrensen. Det tillates mindre justering av formålsgrensen mot gårdsplass i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Det tillates utstikk, balkonger på inntil 1 meter ut over formålsgrensen mot gangveier, havnepromenade og gårdsplass. Fri høyde under utkragningene skal være minimum 5 meter over offentlig areal. 2.5 Uteoppholdsareal for bolig Alle boenheter skal ha tilgang til minimum 6m 2 privat uteoppholdsareal i form av balkong eller terrasse. Felles uteoppholdsarealer tillates løst på bakkeplan over parkeringskjeller og på takterrasser samt i offentlig park eller plass. Totalt skal det opparbeides minst 24 m 2 uteoppholdsareal pr. 100 m 2 bolig, herav skal min. 14 m 2 løses innenfor planområdet. Arealene skal opparbeides og ha gode kvaliteter for opphold og lek, samt være godt sikret. Ved utforming av parker og lekeplasser skal man ta hensyn til trafikkstøyen fra Damsgårdsveien, for eksempel ved å etablere opphøyde terrasser for opphold og rolig lek. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2) 3.1 Kjøreveger f_v skal opparbeides som forbindelse mellom Damsgårdsveien og offentlig gangvei langs, samt innkjøring til parkeringsanlegg felt F4 i reguleringsplan for Damsgårdssundet nord ( ) og innkjøring til parkeringsanlegg for B/F/K. Avkjørsler til parkeringsareal er vist med piler på plankart. Nøyaktig plassering avgjøres i byggesaksbehandlingen. Det tillates varelevering i tilknytning til innkjøring til parkeringsanlegget. 3.2 Gangveg/gangareal Offentlig gangveg O_GS1 og O_GS2 (offentlig strandpromenade) skal opparbeides etter detaljerte byggeplaner som bl.a. skal vise koter, materialbruk, grøntareal, trapper, håndtering av overflatevann, møblering og belysning. Byggeplanene skal være godkjent av kommunen. Gangveiene og strandpromenaden skal gis en tiltalende utforming som gjenspeiler områdets urbane karakter. Det tillates etablert parkeringskjeller/bodareal under offentlig gangvei. Strandpromenaden skal være sammenhengende og følge sjøfronten. Promenaden skal ha minimum bredde på 4 meter. O_GS1 (fortau/gang/sykkelvei) skal etableres som vist på planen. Nøyaktig plassering avgjøres i byggesaken. Felles gangveg f_g1 skal opparbeides som gangforbindelse mellom Damsgårdsveien og

6 offentlig strandpromenade langs sjøen. Nøyaktig plassering avgjøres i byggesaksbehandlingen. 3.3 Parkeringshus/-anlegg Parkeringsdekning for bil og sykkel skal være i samsvar med enhver tids gjeldende norm for Bergen kommune. Frikjøp av parkeringsplasser tillates. Parkeringsdekning inklusiv sportsbod tillates løst i innendørs parkeringsanlegg i felt F4 og eller F5-2 (i reguleringsplan for Damsgårdssundet nord ), og /eller i felles parkeringsanlegg for B/F/K under bakkenivå. Parkeringsanlegg i underetasjen kan ha himling inntil 1 meter over terreng. Garasjeanleggene skal ha parkeringsplasser for funksjonshemmede med tilstrekkelig takhøyde for kassebiler med lift for funksjonshemmede. 4 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 4.1 Frisiktsoner I området mellom frisiktlinje og kjørevei (frisiktsone) skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 meter over veiplanet på tilstøtende veier. Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak Seksjonsleder