Bestemmelser for Plannr 2672, Detaljregulering for Løkkeveien 97-99, Eiganes og Våland bydel

Transkript

1 1 Henning Larsen Architects/SWECO Norge AS Bestemmelser for Plannr 2672, Detaljregulering for Løkkeveien 97-99, Eiganes og Våland bydel Datert: Sist revidert: Formål 1.1 Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av eiendommen Løkkeveien 97 og 99 med bolig, kontor, forretning, tjenesteyting, atkomster og tilhørende utearealer og lekeområde med god kvalitet, samt vern av eksisterende verkstedhall. 2.0 Fellesbestemmelser Estetikk 2.1 Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene legges vekt på miljøog ressursvennlige løsninger og god landskapstilpasning. Parkering 2.2 Det tillates 63 bilparkeringsplasser til boligene. Dette tilsvarer 0,7 plasser pr. boenhet inklusiv gjesteparkering. Det tillates 0,9 bilparkeringsplasser pr 100 m 2 BTA næringsareal. Minimum 5% av bilparkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Samtlige parkeringsplasser skal tilrettelegges for fremtidig installasjon av el-billading. Det tillates avsatt nødvendige arealer til etablering av el-bil og el-sykkeldelingsordning i parkeringskjelleren. 2.3 Det skal tilrettelegges for minimum 3 sykkelparkeringsplasser per boenhet og 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 næringsareal. Minimum 30 % av sykkelparkeringsplasser skal tilrettelegges for el-sykkellading. Det skal anlegges minimum 20 sykkelparkeringsplasser for gjester på bakkenivå i nærheten av inngang for bolig og næringsarealer. Disse skal være overdekket.

2 2 Universell utforming 2.4 Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp ved utforming av felles utearealer der terrenget gjør det mulig. Dette omfatter blant annet akseptable stigningsforhold, terskelfrie overganger m.m. Området skal gis en oversiktlig utforming. Nær felles oppholdsområder, inngangspartier, luftevindu m.m. skal bruk av planter og trær som kan framkalle allergiske reaksjoner søkes unngått. Miljø og energitiltak 2.5 Prosjektet skal benytte fornybare energikilder som f.eks. geovarme, solcelle eller tilsvarende. 2.6 Det skal etableres vindusintegrert solcelle i takvinduer på eksisterende verkstedhall innen felt N Det skal etableres insektvennlige planter på tak/i felles uteoppholdsområder. 2.8 Det skal legges til rette for felles el-bildelingsordning. Enten internt i prosjektet eller ved at det etableres p-plasser tilknyttet en ekstern bildelingsordning. 2.9 Det skal legges til rette for elsykkeldeling. Enten internt i prosjektet eller i samarbeid med eksisterende ordning som f.eks. hjem-jobb-hjem. Blågrønn faktor - overvannn 2.10 Det stilles krav om en blågrønn faktor på minimum 0,4, men det skal tilstrebes så høy faktor som mulig Det skal framgå av teknisk plan tiltak for lokal overvannshåndtering. Tiltak for fordrøyning kan legges inn i felles uteoppholdsareal f_ut1 - f_ut3 og lekeareal f_l1 - f_l Overvann fra planområdet skal infiltreres lokalt før det fordrøyes. Løsningene som velges i tekniske planer skal ha dokumentert effekt. Avrenningen fra området skal ikke bli større enn før utbygging For Bygg A og E skal det etableres solcelle eller grønne tak på øverste takflate. Øvrige takflater for bygg A-G skal opparbeides med grønne tak bestående av sedum eller liknende, der det ikke er private terrasser. Nettstasjon 2.14 Eksisterende nettstasjon skal saneres. Det skal etableres en ny nettstasjon i delfelt N1. Nettstasjonen integreres i bygningsmassen, skal ha tilfredsstillende ventilasjon og direkte kjøreatkomst hele døgnet for stor lastebil.

3 3 3.0 Krav til søknad om byggetillatelse Utomhusplan 3.1 Overordnet utomhusplan Ved rammesøknad til første byggetrinn skal det foreligge samlet overordnet utomhusplan for hele planområdet i målestokk 1:500. Planen skal fastsette hovedbruk av arealene (lek, opphold, plantefelt, trafikkarealer for nødetater, gangforbindelser m.m.), høyder på terreng, samt overordnet overvannshåndtering og flomveier. Det skal dokumenteres at blågrønn faktor på 0,4 er innfridd. Planen skal være basert på prinsippene om universell utforming. Utomhusplanen skal være godkjent av kommunen før rammetillatelse gis. 3.2 Utbyggingsplan som vist i vedlegg 1 definerer de ulike byggetrinn, utbyggingsrekkefølge og hvilke arealer og tiltak som inngår i det enkelte utbyggingstrinn. Bensinstasjon skal rives som del av første byggetrinn. 3.3 Teknisk utomhusplan Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det for hvert byggetrinn foreligge en detaljert teknisk utomhusplan i målestokk 1:200 for alle ubebygde arealer i eller knyttet til det aktuelle byggetrinn. Planen skal være basert på samlet overordnet utomhusplan. Planen skal vise terrengbearbeiding, kotehøyder, materialbruk, beplantning, lekeutstyr, møblering, adkomster, skilting, vannavrenning, belysning, sykkelparkering, vinterbruk (lagring av sand/snø) og andre faste elementer. Bebyggelsens plassering og høyde skal være målsatt ved inngangspartier og mot andre tilstøtende arealer. Opparbeidingen skal oppfylle norm for utomhusanlegg i Sør- Rogaland. Planen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. 3.4 Sammen med rammesøknad skal det foreligge dokumentasjon på at innendørs støy er iht. teknisk forskrift og krav fastsatt i reguleringsbestemmelser. 3.5 Opparbeidelse av tilhørende fellesareal, offentlig areal og ubebygde deler av tomten (jf. utomhusplan for byggetrinnet), skal være gjennomført før det kan gis brukstillatelse innenfor et byggetrinn. Tekniske planer 3.6 Trafikkanlegg (kjøreveg, gatetun, gang- og sykkelveg m.m) skal opparbeides etter detaljerte tekniske planer godkjent av vegmyndigheten før tiltaket skal iverksettes. Sammen med de tekniske planene skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Tekniske planer som berører fv. 446 skal oversendes Statens vegvesen til gjennomsyn. 3.7 Tekniske planer skal sikre at overvann fordrøyes lokalt innenfor planområdet. 3.8 Tilfluktsrom for sivilforsvaret og hovedavløpstunnel må hensyntas i tekniske planer.

4 4 Støy 3.9 Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon som viser at krav til innendørs og utendørs støynivå tilfredsstilles. Dette gjelder både støy fra vegtrafikk og båter til kai i Vågen Støyskjerming mot Løkkeveien kan utformes som kombinasjon av mur, jordvoll, skjerm og beplantning. Endelig plassering og utforming kan fravike fra markering i plankartet så fremt støykrav i reguleringsbestemmelsene oppfylles. Maks tillatt høyde for mur mot Løkkeveien er 1,0 meter. Maks tillatt lengde for mur mot Løkkeveien er 40,0 meter Boenheter med fasade i gul eller rød støysone iht. T-1442 skal ha minst ett soverom med luftemulighet mot stille side. Dette kan være et lokalt støyavskjermet område, f.eks. helt eller delvis innglasset, skjermede franske balkonger etc. Dersom området er helt innglasset må det være tilstrekkelig ventilert slik at krav til lufting mot det fri (uteluft) i TEK kan anses som ivaretatt Alle boenheter skal ha tilgang til private utearealer og felles uteareal med støyforhold som tilfredsstiller grenseverdiene i retningslinjen T Lekeplasser skal ha støynivå som ligger under nedre grense for gul støysone i T Det kan imidlertid aksepteres at deler av lekeplass f_l2 har et støynivå på inntil L den =60 db. Anleggsfasen 3.14 For anleggsfasen skal det utarbeides anleggsplan som sikrer atkomst for omkringliggende boligbebyggelse, og sikrer trygg og god fremkommelighet for gående og syklende Grenseverdiene i retningslinje T-1442, Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, skal legges til grunn for anleggsfasen, begrensning av støy i anleggsperioden skal følges Ved behov skal det gjøres tiltak for å unngå støvspredning i anleggsperioden Trerekke nord for f_kv2, f_ut2 og f_l1 skal søkes bevart. Det tillates at trær midlertidig flyttes i anleggsperioden. Dersom trær skades må disse erstattes med tilsvarende trær.

5 5 4.0 Bebyggelse og anlegg Renovasjon (f_re1) 4.1 F_RE1 er felles for boliger innenfor B/N1, B/N2, B1, B2, B3 og B4 og skal opparbeides med nedgravde containere. Det skal anlegges minimum 4 nedgravde containere innenfor f_re1. Utformingen skal være i tråd med kommunalteknisk avfallsnorm Uteoppholdsareal (f_ut1, f_ut2 og f_ut3) 4.2 Regulert uteoppholdsareal er felles for boligene innenfor B/N1, B/N2, B1, B2, B3 og B Uteoppholdsarealet skal opparbeides i tråd med godkjent utomhusplan. Det skal være markerte gangsoner som gir atkomst til byggenes inngangsparti. Det skal være grøntareal og oppholdsareal. 4.4 Det skal etableres felles uteoppholdsareal på taket av N1. Det skal etableres trapp og heis til takflaten. Det skal være minimum 600 m 2 uteoppholdsareal inkl. areal til lekeplass. Utnyttelse 4.5 Tillatt utnyttelse er maksimalt m 2 BRA (eks. parkering). Det tillates maksimalt m 2 BRA til boligformål, resterende areal skal være næringsformål innenfor B/N1, B/N2 og N1. Areal til bil- og sykkelparkering, boder og mindre tekniske rom i underetasjer skal ikke medregnes i BRA. Maks areal til parkering, sykkelparkering, boder og mindre tekniske rom er m 2 BRA. 4.6 Det tillates maksimalt oppført 90 boenheter innenfor planområdet. 4.7 Det tillates oppført maksimalt 7 etasjer fra Løkkeveien, ikke høyere enn kotehøyder angitt i plankart. Mot Haugvaldstads gate tillates maks 5 etasjer, ikke høyere enn kotehøyder angitt i plankart. Bolig/næring (B/N1 og B/N2) 4.8 Det tillates kun næringsareal på bakkeplan. Innenfor næringsareal tillates forretning, tjenesteyting og bevertning. 4.9 Næringsareal i første etasje skal ha direkte adkomst fra torg o_t1. Det skal være aktive, åpne og publikumsrettede førsteetasjer mot Løkkeveien Bestemmelser for boligformål: Det tillates ikke boenheter som er mindre enn 40 m 2. Minimum 80 % av boenhetene skal være lik eller større enn 55 m 2. Minimum 40% av boenhetene skal være lik eller større enn 80 m 2. Minimum 50% av boenhetene skal være minst 3-roms leilighet. Hver boenhet skal ha privat uteoppholdsareal på minimum 5 m 2 i form av privat balkong eller terrasse. Alle boliger skal ha minimum 2 sider med dagslys.

6 B/N1 skal ha inntrukket fasade i 1. etasje mot sør og vest. B/N2 skal ha inntrukket fasade i 1. etasje mot nord Det tillates at balkonger som ligger mer enn 3 meter over bakkeplan krages ut med inntil 2 meter utenfor bygge- og/eller formålsgrense. Utkraging tillates ikke over o_gt2 eller o_t1. Bolig (B1, B2, B3 og B4) 4.13 Bestemmelser for boligformål: Det tillates ikke boenheter som er mindre enn 40 m 2. Minimum 80 % av boenhetene skal være lik eller større enn 55 m 2. Minimum 40% av boenhetene skal være lik eller større enn 80 m 2. Minimum 50% av boenhetene skal være minst 3-roms leilighet. Hver boenhet skal ha privat uteoppholdsareal på minimum 5 m 2 i form av privat balkong eller terrasse. Alle boliger skal ha minimum 2 sider med dagslys Det tillates at balkonger som ligger mer enn 3 meter over bakkeplan krages ut med inntil 2 meter utenfor bygge- og/eller formålsgrense. Utkraging tillates ikke ut over o_gt2 eller o_t1. Næring (N1) 4.15 Det tillates næringsareal innenfor N1. Innenfor næringsareal tillates forretning, kontor, tjenesteyting og bevertning Eksisterende transformatorstasjon på bakkeplan skal saneres og ny transformatorstasjon skal etableres i N1 på bakkeplan mot o_gt1. Det skal være oppstillingsplass for kjøretøy for vedlikehold av transformatorstasjon Det skal etableres gjerde for å sikre uteoppholdsareal på taket av N1. Gjerdet skal minimum plasseres 2 meter fra takkant i øst for å bevare uttrykket mot Vågen og Gamle Stavanger Takflaten skal opparbeides med en kombinasjon av belegg, gress og buskfelt. Det må etableres sikring knyttet til takvinduer på hallens tak. Det skal etableres atkomst via trapp og heis til uteareal på tak. Fellesareal (B/N1, B/N2, B1, B2, B3, B4 og N1) 4.19 Innenfor delfelt B/N1, B/N2, B1, B2, B3, B4 og N1 skal det til sammen etableres minimum 2 gjestehybler og felles oppholdsareal.

7 7 Visuelt uttrykk 4.20 Nye bygg (B/N1, B/N2, B1, B2, B3 og B4) skal ha materialvalg av høy og god arkitektonisk kvalitet. Hovedmaterialer skal være tegl og metallplater. Nye bygg skal ha differensiert materialbruk og fargebruk som bryter opp volumene og fremhever den verneverdige bilhallen (N1). Det skal benyttes lyse farger i bebyggelsens nedre etasjer som henvender seg mot Gamle Stavanger og mørkere farger i de øvrige etasjene Eksisterende bygg, N1, vernes. Lekeplass (f_l1 og f_l2, takflate N1) 4.22 Lekeplassene er felles for boligene i planen (B1-B4 og B/N1-B/N2) 4.23 Det skal etableres minimum 6 m 2 sandlek per boenhet, sandlek skal ha minimum 50 % sol 21. mars klokken 15 og 21. juni klokken 18 og kan plasseres innenfor f_l1, f_l2 og på takflaten til N Dersom sol- og arealkrav oppfylles, kan sandlekeplass opparbeides innenfor to av områdene angitt i Kvartalslek (o_kl1) - byrom med lek 4.25 Innenfor feltet skal det etableres kvartalslek etter godkjente planer av kommunen. Området skal tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå. Trær som markert i plankart skal bevares. Kvartalsleken skal ivareta eksisterende naturkvaliteter og gis en utforming som harmonerer med tilgrensende parkformål, o_p1 og kulturminneverdier Innenfor kvartalslek o_kl1 skal det samlet være minimum 50 % sol på bakkeplan på referansetidspunktene 21. mars kl. 15 og 21. juni kl Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (o_kv1, f_kv2 og o_kv3) 5.1 Kjøreveg o_kv1 og o_kv3 er offentlige. For o_kv3 er det satt av plass til sykkelfelt. 5.2 F_KV2 er felles atkomst fra rundkjøring Løkkeveien til parkeringskjeller. F_KV2 skal dimensjoneres for kjøring med brannbil. Belegning skal harmonere med o_t1, men overgangen mellom torg og kjøreveg skal markeres. Fortau (o_f1) 5.3 Fortauet er offentlig. Offentlig fortau skal opparbeides i henhold til retningslinjer for opparbeidelse av gater og uterom i Trehusbyen Stavanger.

8 8 Torg (o_t1) 5.4 Torg, o_t1 skal utformes med gode oppholdssoner og variert beplantning. Bruk av trær, buskfelt og jordvoller for støydemping skal bidra til gode rom for opphold. Som hovedmateriale skal benyttes dekker av høyverdig kvalitet. Det skal etableres barriere mot Løkkevegen for å markere overgangen mot bilveg. Det tillates vareleveranser til næringsareal 5.5 Innen o_t1 skal det være en offentlig gangforbindelse som forbinder fortau langs Løkkeveien mot sør med fortau o_f1 i nord. Gangforbindelsen skal være markert med belegg og ha minimum en bredde på 2,5 meter. Gatetun o_gt1, o_gt2, o_gt3 og o_gt4 5.6 Gatetun o_gt1 - o_gt4 skal utformes i tråd med prinsippene for gatetun, med rom for opphold. Som hovedmateriale skal det benyttes dekker av høyverdig kvalitet. Dekket skal dimensjoneres for kjøring med brannbil. Trafikkmiljøet skal understrekes ved bruk av beplantning, belysning, blomsterkasser og ulike former for møblering. Det tillates vareleveranser til næringsareal. 5.7 O_GT1 skal opparbeides med trær og beplantning som skal binde sammen området med de øvrige sammenhengene i byen. Det må legges vekt på etablering og bevaring av vegetasjon/trær og å skape gode oppholdssoner. Innen o_gt1 skal det være en offentlig gang/sykkelforbindelse som forbinder Haugvaldstadgaten i sør med gang-/sykkelvei o_gs1 i nord. Gang/sykkelforbindelsen skal være markert med belegg og ha minimum en bredde på 3,0 meter. 5.8 o_gt2 Andasmauet er gangforbindelse fra Løkkeveien og ned til o_gt1 og kjøreatkomst til eksisterende boliger i Andasmauet. 5.9 O_GT3 og o_gt4 skal utformes i tråd med prinsippene for gatetun med rom for opphold. Gang- / sykkelveg (o_gs1) 5.10 O_GS1 skal opparbeides som en offentlig gang-/sykkelveg med gode forbindelser til tilstøtende lekeareal. Gangveg (o_gv1) 5.11 O_GV1 skal gi en forbindelse mellom o_f2 og eksisterende trapp.

9 9 Annen veggrunn (o_avg1) 5.12 Feltet er offentlig. Det skal etableres grøntareal. 6.0 Grønnstruktur Park (o_p1) 6.1 Park, o_p1, skal ha et parkmessig uttrykk i tråd med dagens situasjon. 7.0 Hensynssoner Frisikt 7.1 I områder avsatt til frisikt skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegers nivå. Bevaring kulturmiljø verkstedshallen (H570-1) 7.2 Hensynssone gjelder for felt N1. Bygget er regulert til hensynssone bevaring med næringsformålene forretning, kontor, tjenesteyting og bevertning. Bevaringsformålet skal sikre at bygningen ivaretas som et landemerke i bydelen, som et stykke modernistisk arkitektur fra 50-tallet, og som et minne fra massebilismens begynnelse i etterkrigstiden. 7.3 Bygningen tillates ikke revet. 7.4 Bygningen skal bevares med sitt nåværende utseende, inkl. takform, volum, karakter, materialbruk og fargesetting. Detaljer og materialbruk som er endret, skal ved utskiftning tilbakeføres til sitt opprinnelige utseende i den grad det er praktisk mulig med tanke på ny bruk av bygningen. Mindre fasadeendringer med tanke på ny bruk av bygningen kan tillates, så lenge de ikke forstyrrer bygningens karakter. 7.5 Det tillates etablering av atkomst via trapp og heis til takflaten og etablering av uteoppholdsareal med gjerde på taket. Dette skal være gode grøntareal, belegg av høyverdig kvalitet og lekeplass for felles oppholdsareal. Det skal være en buffersone på 2 meter på takflaten mot øst hvor det ikke tillates opphold eller tiltak, for å bevare uttrykket mot Vågen og Gamle Stavanger. 7.6 Det tillates etablering av nettstasjon (trafo) på bakkeplan mot øst. 7.7 Alle tiltak som går utover istandsetting/tilbakeføring med opprinnelig utførelse, materialbruk og fargesetting er søknadspliktige og skal sendes Byantikvaren til uttalelse. Bevaring kulturmiljø kvartalslek (H570-2) 7.8 Kvartalsleken ligger innenfor kulturmiljøet Gamle Stavanger og kvartalsleken skal utformes slik at det tar nødvendig hensyn til dette kulturmiljøet, bevarer særegne elementer og nye element skal forholde seg kulturmiljøet i Gamle Stavanger.

10 10 Bevaring Middelalderbyen (H730) 7.9 Deler av kvartalsleken ligger innenfor Middelalderbyen Stavanger og skal utformes slik at det tas nødvendig hensyn til dette kulturmiljøet, bevarer særegne elementer og nye elementer skal forholde seg til kulturmiljøet Middelalderbyen Stavanger. 8.0 Bestemmelsesområder 8.1 Bestemmelsesområde #1 Felles parkeringsanlegg for hele utbyggingen kan etableres i 2 underetasjer, innenfor bestemmelsesgrensen for anlegget. Det tillates etablert en mindre 3. underetasje til boder. De delene av parkeringsanlegget der dekket skal gi tilkomst for brannbil, skal dimensjoneres for gjeldende krav til brannbil. Ellers skal dekket dimensjoneres for å tåle den bruk som fremkommer av utomhusplanen. Parkeringskjeller kan inneholde parkeringsplasser for kjøretøy, sykkel og boder og mindre tekniske rom. 9.0 Rekkefølgekrav 9.1 Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. Forurensingsforskriften kap Før det gis brukstillatelse for byggetrinn 1, skal følgende være ferdigstilt: Overordnet utomhusplan for hele planområdet. Fortau, o_f1 Kjøreveg, F_KV2 Gang- og sykkelveg, o_gs1 Uteoppholdsareal f_ut1 Uteopphold og lekeplass på takflate N1 (vertikalnivå 3 over bakken) Minimum 6 m 2 sandlek per boenhet Renovasjonsanlegg, f_re1 Torg, o_t1 Kvartalslek, o_kl1 Eksisterende lekeplass vest for regulert kvartalslek skal istandsettes samtidig med opparbeidelse av o_kl1.

11 Før det gis brukstillatelse for byggetrinn 2, skal følgende være ferdigstilt: Gatetun, o_gt1 og o_gt2 Minimum 6 m 2 sandlek per boenhet Uteoppholdsareal, f_ut2 og f_ut3 Park, o_p Midlertidig opparbeidelse Dersom trinnvis utbygging stopper opp skal ubebygde arealer enten tilsåes, beplantes eller opparbeides med fast dekke. Det skal etableres midlertidig atkomst fra boliger til nedgravd renovasjon og kvartalslek i anleggsfasen. Vedlegg 1

12 12 Figur 1 Oversikt byggetrinn