PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7)

Transkript

1 Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Åsane, gnr. 189 bnr. 63 mfl. Myrdalshovden Nasjonal arealplan-id 1201_ Saksnummer Siste revisjonsdato bestemmelser Vedtatt av bystyret dd.mm.åååå Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. 1 Planens hensikt PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) avdelingsleder Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for etableringen av et boligområde med gode kvaliteter. Området skal bygges ut med en tydelig miks av boligstørrelser for å sikre en variert beboergruppe. Det er planens intensjon at bebyggelsen skal oppføres uten en tydelig bakside. Dette skal sikre attraktive fasader opp mot felles uterom og den eksisterende tilliggende bebyggelsen. Planforslaget er illustrert med svalganger som er bredere enn en standard svalgang. Formålet med dette er å skape en halvprivat sone utenfor den enkelte svalgangen. For bygg 1-3 kan en slik sone ha funksjon som uteoppholdsareal. I bygg 4 er sonen tiltenkt barnevognparkering eller tilsvarende arealbehov. De felles uteområdene skal opparbeides som soner med ulike karakter. Området skal likevel fremstå som et helhetlig sammenhengende boligprosjekt. Uteområdene skal utformes slik at det er tilrettelagt for aktivitet og opphold for ulike alders- og brukergrupper, herunder ulike aldersgrupper for barn og unge. Grøntområdet i nord, f_but2 er primært tiltenkt opparbeidet for barn, mens f_but1 i større grad er tenkt opparbeidet for voksne. Sittegrupper innenfor f_but1 kan skjermes ved etablering av pergola eller andre romdannende elementer. Planen skal legge til rette for at beboere velger gange, sykkel eller kollektiv som reisemiddel, og det skal fokuseres på gode løsninger for gange og sykkel til og gjennom planområdet. Områdets interne gatetun skal være et område for fotgjengere og aktivitet og skal opparbeides med en materialbruk som tydelig signaliserer dette. Gatetunet skal opparbeides slik at en renovasjonsbil kan passere gjennom området, men skal sperres med bom eller tilsvarende for å hindre annen kjørsel. Side 1 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

2 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Vann, avløp og overvannshåndtering VA-rammeplan datert er en del av reguleringsplanen og er bindende for planlegging og utførelse av vann- og avløpsanlegg, inklusive overvann og flomveger. Endring av VA-rammeplan krever revisjon godkjent av Vann- og avløpsetaten. Endringer krever dokumentert samtykke fra berørte parter Før det søkes om igangsettingstillatelse/tillatelse til tiltak skal det søkes om forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Detaljert plan over VA-anlegg inklusive overvann og flomveger skal være i samsvar med VA-rammeplanen. Endring av terrenghøyde over eksisterende vann- og avløpsledninger skal godkjennes av Vann- og avløpsetaten VA-rammeplan datert skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling I forbindelse med detaljprosjektering skal det utføres grunnundersøkelser som viser avstand til grunnvannstand og grunnens beskaffenhet (infiltrasjonskapasitet). Dette skal ligge til grunn for en vurdering av funksjonaliteten av de foreslåtte infiltrasjonsmagasinene for overvann. 2.2 Byggegrenser ( 12-7 nr. 2) Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser. Der ikke annet er angitt i plankart er formålsgrense byggegrense. 2.3 Støy ( 12-7 nr. 3) Planløsning og stille side Alle boenheter skal ha minst én fasade som venter mot stille side hvor støynivået ikke overstiger L den = 55 db. Minimum ett soverom skal ha vindu mot stille side Støyutsatte sider Felt BBB2 og BBB3: Støynivå ved fasade skal ikke overstige L den = 65 db Felt BBB1 og BBB4: Støynivå ved fasade skal ikke overstige L den = 70 db Uteoppholdsareal Støynivå på uteoppholdsareal skal ikke overstige nedre grenseverdi for gul støysone jf. T Felt BBB1 og BBB4: Private uteplasser kan glasses inn for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Det tillates etablert støyskjerming for å oppnå tilfredsstillende forhold jf punkt d og e. 2.4 Renovasjon Renovasjonsløsninger i planområdet skal utarbeides i henhold til renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) datert I forkant av søknad om rammetillatelse skal det foretas en utredning om mulighet for tilkobling til stasjonært bossug eller etablering av mobilt bossug. Hvis annen løsning viser seg forsvarlig og bedre egnet, skal det utarbeides ny RTP som skal oversendes BIR og Bymiljøetaten til uttale. 2.5 Anleggsperiode T-1442 skal følges i bygge- og anleggsperioden Det skal utarbeides plan for å redusere naboulemper og håndtering av sikkerhet i anleggsperioden Side 2 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

3 3 Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg (felt BBB1-4 og f_but1-2) Arkitektur og estetikk Ved etablering av svalganger skal det gjøres tydelig grep for å artikulere fasaden slik at disse ikke fremstår som sammenhengende horisontale bånd Uteoppholdsareal og lekeplasser a Det skal etableres minimum 40 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Maksimalt 50 % av det totalet arealet kan ligge på tak. Minimum 50 % av arealet skal være fellesareal. Minimum 50 % av boligene skal ha privat uteoppholdsareal b Ved en trinnvis utbygging skal det vises at arealkravene tilfredsstilles for det enkelte byggetrinnet c Felles uteoppholdsareal skal tilfredsstille følgende krav: - Ha tilfredsstillende støyforhold jf. T Halvparten av arealet skal ha sol i minst 4 timer ved vårjevndøgn. - Arealene skal opparbeides med god og varig kvalitet Parkering for bil og sykkel a Parkering for bil skal etableres i felles parkeringsanlegg under bakken med adkomst via f_skv2. Parkeringskjelleren skal etableres innenfor bestemmelsesområde #2 jf Det skal legges til rette for strømuttak for p-plassene for bil b Anlegg for sykkelparkering skal tilrettelegges for oppbevaring av sykkelvogner og transportsykler. Det skal etableres direkte inngang til sykkelparkeringen fra utendørs fellesareal c Det skal legges til rette for 2,5 sykkelparkeringsplasser og maksimalt 1 biloppstillingsplasser per 100 m2 BRA bolig d Minimum 10 % av biloppstillingsplassene skal være utformet for personer med nedsatt funksjonsevne Dokumentasjonskrav og særskilt underlag til byggesaksbehandlingen ( 12-7 nr. 12) a Utomhusplan Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan som viser: Plassering og høyde på innganger Sykkelparkering Støyskjermingstiltak Oppstillingsplass for brannbil Renovasjonsløsninger Arealbruk innenfor bestemmelsesområde #1 Ytterligere detaljert utomhusplan med beplantning, belysning og belegning skal legges ved søknad om igangsettingstillatelse. Ved trinnvis utbygging skal det dokumenteres at krav stilt i er tilfredsstilt for det enkelte byggetrinnet b Behov for etablering av nettstasjon og plassering innenfor formål f_gv3 skal avklares med BKK Nett. Side 3 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

4 c Det skal utarbeides plan for håndtering og deponering av overskuddsmasser Blokkbebyggelse BBB Formål Innenfor formålene tillates det etablert blokkbebyggelse med tilhørende felles og private uteoppholdsareal Grad av utnytting Maksimal utnyttelse for det enkelte felt er som følger: BBB1: % BRA = 355 % BBB2: % BRA = 255 % BBB3: % BRA = 315 % BBB4: % BRA = 225 % Byggehøyder Maksimale byggehøyder for det enkelte delfelt fremgår av plankartet. Byggehøyden skal avtrappes innenfor det enkelte delfelt i tråd med høydene i kartet. Det tillates at takoppstikk overstiger maksimal byggehøyde på inntil 20 % av takflaten. Takoppstikk inkluderer tekniske installasjoner, heishus, rekkverk og støyskjerming av uteoppholdsareal Takflater a Alle takflater tillates benyttet til etablering av private og/eller felles uteoppholdsareal. Maksimalt 30 % av arealene som skal inngå i beregning av fellesareal tillates etablert som takterrasser b Felles uteoppholdsareal på tak skal ha innslag av jorddybde på minimum 50 cm. Dette kravet kan tilfredsstilles vha. plantekasser c Det tillates tilrettelagt for parsellhager eller andre former for urbant jordbruk d Takflater som ikke benyttes til uteoppholdsareal skal etableres som grønne tak Innglassede balkonger Ved etablering av innglassede balkonger i felt BBB1 og BBB4 skal disse utformes slik at de kan åpnes opp. Det skal også sikres gode daglysforhold på balkongen og arealene innenfor Andre krav om utforming Boliger med direkte inngang fra fellesareal på bakkeplan, skal sikres en privat sone i tilknytning til inngang til boligen BBB I sør skal første etasje trekkes inn og formes slik at det skapes rom for etableringen av en trapp/adkomstsone mellom fortauet o_sf23 og fellesarealet f_but1. Dette skal ses i sammenheng med gangvegen som skal etableres innenfor f_sgg Følgende krav skal tilfredsstilles for boenheter som etableres i byggets første etasje: - Boenhetene skal ha minimum 2.5 m fri takhøyde - Den enkelte boenhet skal etableres med et privat uteoppholdsareal mot f_but Toppetasjen skal formes som et separat volum som er trukket tilbake fra fasadelivet. Side 4 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

5 3.1.4 BBB BBB3 Ved etablering av uteoppholdsareal på tak, skal disse være trukket tilbake fra fasaden som henvender seg mot Salhusvegen 14 og 16. Uteoppholdsarealene skal opparbeides slik at det ikke blir direkte innsyn til disse boligene Toppetasjen skal formes som et separat volum som er trukket tilbake fra fasadelivet Takterrasse Deler av takflaten skal opparbeides med en felles takterrasse for BBB1-BBB4. Denne terrassen skal dimensjoneres slik at den kan benyttes til urbant jordbruk/parsellhager Inngangsparti a Heis og trapp i BBB3 skal gi tilkomst til felles takterrasse for alle beboerne i BBB1-BBB4. Beboere i BBB4 skal ha tilgang til parkeringskjeller via BBB3. Dette skal gjenspeiles i utformingen av heis- og trappehus som skal formes åpen og utadrettet b Plan 2 skal utformes slik at det etableres universelt utformet gangtilkomst fra BBB4 til heisen i plan BBB Hovedtilkomsten til bygget skal være fra gangveg i f_but2 som angitt i illustrasjonsplan datert via en passasje gjennom bygget. Denne passasjen skal ha minimum 5 meter fri høyde Bebyggelsen innenfor BBB4 skal formes slik at den skal ha en tydelig vertikal oppdeling. Mot f_but2 skal dette sikres gjennom variasjon i materialbruk, fargebruk, vindusutforming og/eller utforming av private uteoppholdsareal. Mot nordøst skal det gjøres tilsvarende grep. Det skal etableres gangtilkomst fra o_sgs til nordsiden av bygget. Denne skal lede til inngang til byggets underetasje Arealene nord for bygget skal opparbeides som tilkomstsone med tiltalende uttrykk. Det kan tillates etablert sykkelparkering utenfor byggegrensen Uteoppholdsareal, f_but Innenfor formålene skal det etableres felles og private uteoppholdsareal og gangforbindelser f_but a Formålet skal opparbeides for varierte typer opphold. Det skal etableres soner med bord og benker. Innenfor formålet skal det etableres et lekeareal tilpasset småbarn b Formålet skal opparbeides med jorddybde på minimum 50 cm for de sonene som skal beplantes, og det skal etableres noen soner med jorddybde 80 cm til trær. Den ekstra jorddybden kan løses vha. plantekasser eller tilsvarende løsninger Side 5 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

6 f_but a Formålet skal opparbeides med sone for småbarnslek og lekeareal for større barn (over 7). Arealene skal ha varierte tilbud for ulike aldersgrupper av barn. Innenfor formålet skal det opparbeides gangveg som sikrer tilkomst til boligene i BBB4 jf b Av de arealene som skal inngå i beregning av felles uteoppholdsareal, skal minimum 50% være universelt utformet. Sone for småbarnslek og deler av lekearealet for større barn skal være universelt utformet c Innenfor formålet skal det etableres gangforbindelse som knytter f_sgt til f_sgg2 som angitt i illustrasjonsplan datert Denne skal opparbeides med samme belegning og bredde som f_sgg2 jf d Det tillates etablert støyskjerm og/eller -voll for å sikre tilfredsstillende støyforhold. Støyskjerming skal etableres med åpne transparente felt for å sikre visuell kontakt mellom uteoppholdsarealet og o_sgs e Ved en trinnvis utbygging av området, der f_but2 opparbeides som uteoppholdsareal før BBB4 er bygget ut, tillates det etablert midlertidige støyskjermingstiltak for å sikre tilfredsstillende støyforhold for arealet. Disse tiltakene skal finne sted innenfor f_but2 og/eller BBB Eierform Formål som er angitt som felles er felles for alle boliger i BBB Vann og avløpsanlegg, o_bva Eksisterende pumpehus kan videreføres. Arealene rundt pumpehuset skal opparbeides slik at det fremstår som en helhetlig del av utearealet Renovasjon, f_bre Innenfor formålet skal det etableres nedkast for avfall som angitt i renovasjonsteknisk avfallsplan jf Løsningene skal utarbeides i henhold til BIRs krav Det skal sikres 11 m fri høyde over renovasjonsanlegg 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Utforming ( 12-7 nr. 1) Tiltak skal utformes slik det fremkommer av plankart Dokumentasjonskrav ( 12-7 nr. 12) Tekniske tegninger skal være godkjent av vegmyndighet i forkant av søknad om tillatelse til tiltak Eierform Formål som er angitt som felles er felles for alle boliger i BBB1-4. Unntak fra dette er f_sv1, f_sv2, f_sv5, f_skv5 og f_skv6 som skal være felles for de eiendommene som har sin adkomst fra disse Side 6 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

7 3.2.2 Kjøreveg, f_skv Arealbruk Formålet skal opparbeides som kjøretilkomst til parkeringskjeller Fortau, o_sf1-10 og f_sf Formålene skal opparbeides som offentlig fortau med bredder angitt i plankart. Unntak fra dette er f_sf11 jf o_sf5 skal opparbeides med nedsenket kantstein ved innkjørings- og utkjøringspil for å tilrettelegge for kjøretilkomst til f_sgt1 for renovasjonsbil Fortau f_sf11 er felles for beboere innenfor gnr 189/bnr Fortau o_sf3 skal opparbeides med 3 meter bredde og tilpasses eksisterende løsning for Myrdalsvegen o_skv1. Dersom o_skv1 etableres hht. plankartet skal fortauet utvides tilsvarende det som fremkommer av plankartet Gatetun f_sgt Formålet skal opparbeides som ankomstsone for gående til bebyggelsen i BBB1-3 og som sone for aktivitet og opphold. Materialbruken skal vise at dette er hovedfunksjonen til gatetunet Mot BBB2 skal det etableres et areal som skal være tilrettelagt for opphold og aktivitet for ungdom. Det skal etableres sittemøbler og annet tilpasset ungdom Maksimal stigning i gatetunet skal være 10 % Innenfor formålet skal det anlegges en kjørbar sone tilrettelagt for renovasjonsbil som angitt i renovasjonsteknisk avfallsplan, inn- og utkjøring skal skjer i samsvar med piler. Det skal sikres minimum 4.5 meter fri høyde over kjøresone Det skal etableres bom eller tilsvarende tiltak som hindrer kjøring i gatetunet med unntak av renovasjonsbil Oppstillingsplass for renovasjonsbil skal etableres ved f_bre. Denne skal etableres i henhold til BIR sine krav. Det skal sikres maksimalt 6 % helning i lengderetning og 2 % tverrfall Gangveg, f_sgg f_sgg1 Gangvegen skal opparbeides som rampe som kobler fortau o_sf3 til fellesområdet f_but1. Denne kombinert med trapp som skal etableres innenfor BBB1 skal være hovedtilkomst til området fra sør f_sgg2 Innenfor formålet skal det etableres gangveg med minimumsbredde 2 meter. Gangvegen skal opparbeides med fast dekke og belysning. Gangvegen skal ses i sammenheng med gangforbindelse gjennom f_but2 som angitt i , punkt c. Side 7 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

8 3.2.6 Gang- og sykkelveg, o_sgs Den eksisterende gang- og sykkelvegen skal videreføres som i dag. Det tillates tiltak for å lage tilkomst til BBB4 fra g/s-vegen Annen veggrunn, o_svg Annen veggrunn grøntareal langs f_skv2 skal opparbeides på en tiltalende måte. Det tillates etablert murer. 3.3 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) Vegetasjonsskjerm, f_gv1-4 og o_gv f_gv a Formålet skal opparbeides med grønn karakter, og området skal fremstå oversiktlig. Det skal beplantes med tett/lav vegetasjon eller trær med høy krone for å skape et oversiktlig og trygt område b Det kan etableres nettstasjon innenfor formålet. Plassering og utforming avklares med BKK Nett i forkant av søknad om igangsettingstillatelse Eierform f_gv1-3 er felles for alle boenheter innenfor BBB1-4. f_gv4 er felles for eiendommene som har sin tilkomst fra f_sv2. 4 Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 4.1 Sikrings-, støy- og faresoner ( 11-8 a) (sone H140) Frisiktsone I frisiktsonen skal det være fri sikt 0,5 meter over nivået til de tilstøtende vegene. 4.2 Hensynssone bevaring kulturmiljø, H Trondhjemske postvei Tiltak som berøres hensynssonen skal forelegges Byantikvaren for uttale. 5 Bestemmelser til bestemmelsesområder 5.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde (område #1) Dersom det tilrettelegges for en renovasjonsløsning der renovasjonsbilen ikke skal kjøre via gatetunet, skal det ikke legges til rette for kjøring og arealene benyttes til uteoppholdsareal, gatetun og/eller gangveger. Justert arealbruk skal fremkomme av utomhusplan som grunnlag for søknad om rammetillatelse. 5.2 Bestemmelser til bestemmelsesområde (område #2) Innenfor bestemmelsesområdet skal det etableres felles parkeringsanlegg jf a. 6 Rekkefølgebestemmelser 6.1 Før rammetillatelse (felt BBB1-BBB4) Plassering og utforming av nettstasjon skal være avklart med BKK Nett Grunnundersøkelser jf skal være gjennomført Side 8 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

9 6.2 Før igangsettingstillatelse (felt BBB1-BB4) Før det kan utstedes igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at eksisterende boliger er sikret vann- og avløp i anleggsperioden. 6.3 Før bebyggelse tas i bruk (felt BBB1-BBB4) Før bebyggelsen tas i bruk, skal følgende tiltak være ferdigstilt: - VA-anlegg for det aktuelle byggetrinnet - Felles og privat uteoppholdsareal for det aktuelle byggetrinnet jf Kjøreveg f_skv2 - Fortau o_sf2 - Gatetun f_sgt - Renovasjonsløsning innenfor f_bre - Parkeringsplasser for bil og sykkel i henhold til krav angitt i Før BBB1-BBB2 kan tas i bruk, skal følgende formål være ferdig opparbeidet: - Fortau o_sf3 jf Uteoppholdsareal f_but1 - Gangveg f_sgg Før BBB3 kan tas i bruk, skal følgende tiltak være ferdig opparbeidet: - Fortau o_sf5 - Gatetun f_sgt - Felles takhage på bygget Før BBB4 kan tas i bruk, skal følgende formål være ferdig opparbeidet: - Gangveg f_sgg2 med tilhørende vegetasjonsskjerm, f_gv1 og f_gv2 - Uteoppholdsareal f_but2 - Vegetasjonsskjerm f_gv3 6.4 Rekkefølge i tid BBB1-BBB3 skal etableres før BBB4 bygges ut. Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene VA-rammeplan, datert Renovasjonsteknisk avfallsplan datert Side 9 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID