Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak.

Transkript

1 Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Årstad, gnr. 162, bnr. 551 mfl. Bjørnsons gate Nasjonal arealplan-id 1201_ Saksnummer Siste revisjonsdato bestemmelser Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. avdelingsleder 1 Planens hensikt Reguleringsplanen har som mål å utvikle et lokalsenter for Kronstad bydel og for det nye campusområdet i tilknytning til høyskolen. Det nye kvartalet vil være et viktig nodepunkt for Bybanens nye transferstatsjon og ha et bredt spekter av tilbud. Planens kombinerte formål; forretning, tjenesteyting, bevertning, kontor, undervisning og boliger vil legge til rette for å sikre mangfoldet, og en variert aktivitet i kvartalet gjennom store deler av døgnet. Slik sett vil det både gi puls til et viktig lokalsenter og sikre sosial kontroll og trygghet.kvartalet vil ha en høy arkitektonisk kvalitet tilpasset campusområdet. Reguleringsplanen og byggeprosjektet er utviklet i tett dialog med Bybanen, og den videre utbyggingen vil være basert på en fint avstemt logistikk med Bybanens anlegning av ny banetrasé og nytt bybanestopp med nye, viktige byrom på Kronstad. Side 1 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

2 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Vann, avløp og overvannshåndtering VA-rammeplan datert er en del av reguleringsplanen og er bindende for planlegging og utførelse av vann- og avløpsanlegg, inklusiv overvann og flomveger. Endring av VA-rammeplan krever godkjenning av Vann- og avløpsetaten. Endringer krever også dokumentert samtykke fra berørte parter Før det søkes om igangsettingstillatelse/tillatelse til tiltak skal det søkes om forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Detaljert plan for VA-anlegg inklusiv overvann og flomveger skal være i samsvar med VA-rammeplanen. Endring av terrenghøyde over eksisterende vann- og avløpsledninger skal godkjennes av Vann- og avløpsetaten. VA rammeplan datert skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. 2.2 Støy Støynivå på felles utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke overstige L den = 55 db. Dersom støynivå er høyere enn dette, skal det etableres støyskjermingstiltak Det kan tillates boliger med støynivå utenfor vindu som overskrider L den = 55 db, dersom Følgende 3 forutsetninger er oppfylt: Støynivå utenfor vindu til oppholdsrom ikke overskrider L den = 70 db fra veg eller bane. Boligene har stille side hvor minimum ett soverom har vindu. Boligene skal ha balansert ventilasjon Private uteoppholdsareal med støynivå som ikke overstiger L den = 55 db kan regnes som stille side for boligene I bygge- og anleggsfasen skal støyretningslinjene i T-1442 legges til grunn 2.3 Renovasjon Boliger Renovasjonsløsning for boligene skal etableres som nedgravde løsning innenfor felt f_sgt jf Det skal utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) for boligdelen som skal godkjennes av BIR i forkant av søknad om rammetillatelse Dagligvare Renovasjonsløsninger for dagligvarebutikken skal etableres innenfor butikkens egne areal Øvrige formål Renovasjonsløsning for øvrige formål skal tilrettelegges innenfor bestemmelsesområde #4 jf , punkt E og 5.3. Side 2 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

3 2.4 Parkering Parkering skal etableres i felles parkeringsanlegg under bakken med adkomst via f_skv3. Anlegget etableres i parkeringskjeller under vertikalnivå Parkeringsdekning skal beregnes i henhold til tabell under. Krav til sykkel er minimumskrav og bil maksimum (unntak bolig som skal ligge mellom de oppgitte tallene). Treningssenter skal regnes som forretning/service. Beregningsgrunnlag Bil Sykkel Bolig 100 m2 BRA 0,4-1 plasser 2,5 plasser Forretning, service 1000 m2 BRA 10 plasser 12 plasser Kontor 1000 m2 BRA 3 plasser 12 plasser Restaurant/ pub/kafe 1000 m2 BRA 1 plasser 6 plasser Det tillates etablert maksimalt 34 parkeringsplasser for bil, dette skal fordeles på de ulike formål Det skal legges til rette for ladepunkter for elbil ved samtlige parkeringsplasser Minimum 5 % av p-plassene skal være utformet og reservert for personer med nedsatt funksjonsevne (HC-parkering). 2.5 Energibruk Nybygget er i konsesjonsområdet for fjernvarme og vil bli tilknyttet dette. Dersom BKK Varme ikke vil tilknytte og forsyne bygget med fjernvarme, vil andre miljøvennlige energiløsninger i tråd med gjeldende teknisk forskrift bli benyttet. 2.6 Kotehøyder Der det i reguleringsbestemmelsene er angitt kotehøyder på bakkeplan, kan det tillates avvik fra de angitte høydene i samråd med Bybanen utbygging. 2.7 Vertikalnivå Reguleringsplanen regulerer for tre vertikalnivå: under bakkenivå, vertikalnivå 1 på bakkenivå, vertikalnivå 2 over bakkenivå, vertikalnivå 3 Reguleringsformål angitt på bakkenivå, gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå over eller under bakkenivå, eller angitt nærmere under Vertikalnivå 1 - under bakkenivå Formålet viser mesaninetasjen som henvender seg til Bjørnsons gate i nord og bybanens uterom i sør. Nivået ligger på kote Formålet følger eksisterende konstruksjon i vest og går inn under fortauet o_sf4 som i dag Vertikalnivå 2 - På bakkenivå Vertikalnivået følger eksisterende høyder langs Inndalsveien med inngang til BKB3 på kote k+26,9. Side 3 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

4 2.7.4 Vertikalnivå 3 - Over bakkenivå Formålenes forhold til vertikalnivå 2: - BKB5 omfatter følgende formål: o Utvidelse av BKB1 i plan 2 og 3 som krager ut over f_st. o Næringsformål i plan 3 som kobler BKB1 og BKB3. o Boligformål i plan 4-6 i kombinasjon med BBB. - Bestemmelsesområde #5 viser maksimal byggehøyde for næringsdelen av BKB5. - BBB erstatter BKB3 i plan 4. - BKB4 skal opparbeides som en forlengelse av plan 3 i BKB1. Der det er vist på plankartet, tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. 2.8 Eierform Følgende areal er angitt som felles og skal være felles for alle formål innenfor planområdet: - Gatetun f_sgt - Torg f_st - Kjøreveg f_skv3 Side 4 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

5 3 Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg (felt BKB1-5 og BBB.) A. Arkitektur, estetikk og kvalitet Bebyggelsen skal gis en materialbruk og en utforming som reflekterer at fasadene er vegger i et viktig offentlig byrom med høy standard. Arkitekturen og bygningsvolumene skal hensynta et variert naboskap. Arkitekturen skal fremheve at utbyggingen utgjør et komplett kvartal og skal samtidig bryte det opp i en underdeling av bygningsvolum. Volum, fasadeuttrykk og materialbruk skal sikre en tydelig oppdeling av prosjektet som skal fremstå som separate lesbare bygg på bakkeplan. Kvartalet skal ha en tydelig horisontal todeling av prosjektet som skal synliggjøres i ulik farge og materialbruk. Kvartalets base/nedre volum skal ha en rolig utforming slik at landskap og terreng kommer tydelig frem. Horisontale linjer skal fremheves, og materialer og fargevalg skal underbygge det tunge og solide. Kvartalets øvre etasjer (vertikalnivå 3) skal være en kontrast til basen. Dette skal understrekes med vertikale linjer og materialvalg av en lettere karakter enn det som utgjør basen. B. Utnyttelsesgrad Det enkelte formål kan bebygges med den utnyttelsesgrad som fremgår av plankartet. BRA skal beregnes uten tillegg for tenkte plan C. Byggegrenser Der ikke annet er angitt i plankartet, tilsvarer byggegrensen formålsgrensen. Rømningstrapper tillates plassert utenfor angitte formålsgrenser, men skal ikke være til hinder for hovedformålet. D. Byggehøyder Ny bebyggelse kan maksimalt oppføres med den byggehøyden som er angitt i plankartet. Byggehøydene for BKB1-5 inkluderer rekkverk og støyskjerming på tak, disse skal fremstå som en integrert del av fasaden. For BBB og boligdel av BKB5 tillates det etablert rekkverk på takterrasse som går 1.5m utover maksimal byggehøyde, rekkverk på BBB/BKB5 skal være tilbaketrukket. Det tillates at takoppstikk som trappe- og heishus, tekniske installasjoner o.l. kan overstige maksimal byggehøyde. Til takhage på BKB1 og BBB/BKB5 skal det etableres tilkomst med heis. E. Takflater Takflater som ikke skal ha funksjon som uteoppholdsareal på tak, skal etableres som grønne tak. Takoppbygg for heis og ventilasjonsanlegg skal gis en arkitektonisk utforming slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Tekniske installasjoner skal trekkes tilbake fra fasadeliv mot offentlig gate/byrom. F. Takhager Det tillates etablert takhager/uteoppholdsareal på alle takflater. Side 5 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

6 G. Første plan Det skal etableres publikumsrettet næringsvirksomhet i bebyggelsens første plan mot Inndalsveien og Bjørnsons gate. Fasader mot Inndalsveien skal ha stor grad av transparens og det skal etableres flere publikumsinnganger fra fortau langs Inndalsveien o_sf og fra torg f_st. Foliering skal ikke benyttes mot Inndalsveien eller bybanetorget sør for BKB3 og skal begrenses i størst mulig grad mot torg f_st. H. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert er retningsgivende for utbyggingen av planområdet. I. Utomhusplan Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligger utomhusplan som viser: - Plassering og høyde på innganger - Sykkelparkering - Støyskjermingstiltak - Oppstillingsplass for brannbil - Renovasjonsløsninger - Arealbruk innenfor formålet o_sv - Plassering av lekeapparat tilpasset forskjellige aldersgrupper. Dersom det er mulig br det opparbeides lekeareal for barn innenfor Torg, f_st, og/eller Gatetun, f_sgt. Utomhusplanen skal koordineres med Bybanen Utbygging for å sikre sømløse overganger mellom areal innenfor og utenfor planområdet. Ytterligere detaljert utomhusplan med beplantning, belysning og belegning skal legges ved søknad om igangsettingstillatelse. J. Takhageplan Søknad om rammetillatelse skal omfatte en overordnet takhageplan som viser planlagt arealbruk og prinsipper for opparbeidelse. Planen skal vise at uteoppholdsarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet. Dette skal ses opp mot utomhusplanen jf. punkt I. Ved søknad om igangsettingstillatelse innleveres detaljert takhageplan som skal vise: materialbruk, belysning, møblering, plassering av lekeapparat tilpasset forskjellige aldersgrupper og beplantning. Beplantning i uteoppholdsareal skal skje ved bruk av stedegne planter og/eller nyttevekster, gjerne pollinatorvennlige. K. Søknad om rammetillatelse skal vedlegges uttale fra byarkitektetaten Kombinert bebyggelse - BKB1, BKB2 og BKB4 A. Formål Innenfor for angitt kombinert bebyggelse kan det etableres kontor, treningssenter, detaljhandel, bevertning, undervisning og/eller tjenesteyting. Det tillates etablert uteoppholdsareal på taket av bebyggelsen med rekkverk og/eller støyskjerming jf. punkt D. B. BKB1 Søknad om rivning av eksisterende bebyggelse skal omfatte dokumentasjon jf. Byantikvarens krav. C. BKB2 Eksisterende bebyggelse innenfor formålet skal videreføres. D. Uteoppholdsareal på tak Side 6 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

7 Det tillates etablert uteoppholdsareal på taket av de ulike formålene og det skal etableres trapp som kobler nivåene. Det skal etableres trinnfri adkomst fra BBB til takterrasse på BKB1. Takterrassenene skal benyttes til felles uteoppholdsareal for boligene jf punkt C. E. Renovasjon Det etableres renovasjonsløsning innenfor BKB1 jf. bestemmelsesområde #4 og og 5.3. F. Nettstasjon Det skal etableres nettstasjon innenfor BKB1 jf. bestemmelsesområde #4. Det skal etableres tilkomst til nettstasjonen fra o_sf04 som skal være tilgjengelig for BKK Nett. Utforming og dimensjonering skal avklares med BKK Nett som en del av byggesaken Kombinert bebyggelse, BKB3 A. Formål Innenfor angitt kombinert bebyggelse kan det etableres kontor, forretning, undervisning og/eller tjenesteyting. Det tillates etablert takterrasser. B. Innganger Det skal etableres inngang til boligene i BBB fra torg f_st og fra gatetun f_sgt via BKB3. C. Byggehøyder Maksimal byggehøyde for formålet er angitt til k Volumet skal avtrappes som angitt i illustrasjonsplan. D. Krav til materialbruk Som angitt i punkt A skal det sikres en tydelig todeling i materialbruk og fasadeuttrykk. Ved inngangspartiet som skal etableres fra f_sgt skal denne todeling brytes, og fasadematerial fra boligdel BBB skal trekkes helt ned til gateplan/f_sgt Kombinert bebyggelse, BKB5 A. Formål Innenfor formålet skal det etableres kontor, undervisning, tjenesteyting og/eller bolig. Plan 4-6 skal være boligformål, plan 2 og 3 skal omfatte ett eller flere av de øvrige formålene. Det tillates etablert uteoppholdsareal på taket av bebyggelsen. For plan 4-6 og uteoppholdsareal på tak gjelder bestemmelsene angitt under B. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for formålet er k+42 jf. bestemmelsesområde #5 og k+50 for øvrige deler. C. Formålet tillates bebygd ut over plangrense i vertikalnivå 2 slik det fremgår av plankartet Bolig, BBB A. Formål Formålet BBB er gjeldende for plan 4-6 og skal bebygges som boliger med tilhørende private og felles uteoppholdsareal. Det tillates etablert takterrasse. B. Boligstørrelse Det skal sikres en variasjon i boligstørrelsene med 2-, 3- og 4-roms leiligheter. Det tillates ikke etablert boliger med areal under 35 m2 BRA + bod. C. Uteoppholdsareal Boligene skal etableres med minimum 7m2 privat og 15 m2 felles uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal skal etableres som takterrasser på BKB1, BKB2 og BBB. I tillegg til arealene som Side 7 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

8 etableres som felles takterrasser, kan inntil 50 % av arealkravet avregnes mot nærliggende offentlige torg, gatetun eller parker. Private uteoppholdsareal skal etableres med tette rekkverk der dette kreves for å tilfredsstille støykrav jf. støyrapport datert Det tillates etablert innglassede balkonger dersom kravene ikke tilfredsstilles uten Næringsformål, BN A. Formålet kan omfatte treningssenter, forretning, bevertning og kiosk og skal ha adkomst fra Bjørnsons gate og fra bybanetorget i sør. Innkjøring til parkeringskjeller skal finne sted via formålet. B. Inngangsparti fra bybanetorget skal etableres på k C. Det tillates etablert underetasje i nivå under BN. I underetasjen kan arealet som omfattes av bestemmelsesområde #6 benyttes til næringsvirksomhet/ treningssenter. De øvrige arealene skal benyttes til boder, parkering for bil og sykkel, trapper/heis og teknisk infrastruktur. D. Det tillates etablert varelevering for forretning i BKB3 innenfor formålet. Plassering av vareleveringen er markert med avkjørselspil innenfor o_sv. Vareleveringen skal etableres på kote Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (SKV, SF, ST og SGT) A. Materialbruk Materialbruk i formål som grenser opp mot reguleringsplan for bybanen (arealplan-id ) skal avklares mot med Bybanen utbygging. B. Vegtekniske tegninger For offentlige vegareal skal det utformes detaljtegninger som viser hvordan kravene til vegteknisk standard blir oppfylt. Plassering og utforming av nye avkjørsler skal fremgå Veg, o_sv A. Innenfor formålet tillates det etablert løsninger for gange, sykkel og bil. B. Arealet skal opparbeides på en slik måte at det etableres helhetlige, gode og trafikksikre løsninger for gående og syklende fra Bjørnsons gate til bybanen. Eventuelle tiltak for gående og syklende innenfor formålet skal være en naturlig forlengelse av de løsninger som etableres som følge av utbyggingen av bybanen (arealplan-id ). C. Innenfor formålet skal det legges til rette for tilkomst til varelevering i BKB3/BN markert med avkjørselspil. Formålet skal også tilrettelegges slik at det er kjøretilkomst til bybanestoppet i sør over formålet dersom Bybanen utbygging ser behov for dette. D. Utomhusplan jf punkt I skal vise hvordan området skal opparbeides. Arealbruken skal avklares med Bybanen utbygging Kjøreveg, o_skv1-2 og f_skv3 A. Kjørevegene skal opparbeides med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre justeringer i samråd med aktuell vegmyndighet i forbindelse med byggesaken. Side 8 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

9 B. o_skv2 Lommen skal være tilrettelagt for stopp i forbindelse med varelevering og henting av avfall. C. f_skv3 Formålet skal opparbeides som inn- og utkjøring til parkeringskjeller Fortau, o_sf1-4 A. Arealene skal opparbeides med de bredder som fremkommer av plankartet. B. Det tillates kjøring over o_sf4 til f_st jf punkt D. Ved avkjørselspil skal fortau o_sf4 nedsenkes med en viskant på min. 3 cm. høyde Torg, f_st A. Torget skal opparbeides som adkomstsone for boliger og næringsareal og som offentlig gjennomgang mellom Bjørnsonsgate og Inndalsveien. Formålet skal opparbeides med en helhetlig materialbruk. Mot bybanens arealer i sør skal formålet opparbeides på kote +27. B. Arealet tillates møblert som uteservering tilknyttet serveringsfunksjoner i BKB1. Dette må ikke komme i konflikt med gode gangsoner. C. Innenfor formålet skal det etableres hovedinngang til boligene i BBB. Det tillates etablert sykkelparkering der denne ikke kommer i konflikt med de øvrige formålene. D. Det tillates kjøring i formålet for utrykningskjøretøy og i tilknytning til vedlikehold, leveranser o.l. Kjøring til formålet skal finne sted fra Bjørnsonsgate over o_sf4 som angitt med avkjørselspil Gatetun, f_sgt A. Innenfor formålet skal det etableres tilkomstsone til boligene. Det tillates etablert sykkelparkering der denne ikke kommer i konflikt med de øvrige formålene. Formålet skal opparbeides med helhetlig materialbruk. B. Det skal etableres renovasjonsløsning for boligene som angitt i illustrasjonsplanen. Tiltaket skal utføres i henhold til renovasjonsteknisk avfallsplan jf. BIRs krav til løsninger jf Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 4.1 Sikrings-, støy- og faresoner ( 11-8 a) (Frisikt H140) I frisiktsonene skal det til en hver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan. 5 Bestemmelser til bestemmelsesområder 5.1 Bestemmelsesområde #1 og #2 Innenfor bestemmelsesområdene tillates det tilrettelagt for kantstopp for buss. Tiltak skal utføres i samråd med vegeier. 5.2 Bestemmelsesområde #3 Det tillates at nybygg innenfor BKB1 krager utover fortau o_sf4 innenfor bestemmelsesområdet. Det skal være minimum 4 meter fri høyde over fortauet. Side 9 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

10 5.3 Bestemmelsesområde #4 Innenfor bestemmelsesområde #4 skal det etableres renovasjonsløsning for alle formål som ikke er bolig eller dagligvareforretning. Det skal legges til rette for renovasjonsløsning med hovedtilkomst fra Bjørnsonsgate. Innenfor samme bestemmelsesområde skal det etableres nettstasjon. Det skal være tilkomst til nettstasjonen via f_st. 5.4 Bestemmelsesområde #5 Bestemmelsesområde #5 angir hvilke deler av BKB5 som skal bygges ut maksimal byggehøyde k Bestemmelsesområde #6 Bestemmelsesområdet markerer hvilke deler av etasje under BN som tillates benyttet til treningssenter. De øvrige delene av underetasjen tillates benyttet til parkering for bil og sykkel, garderobe for ansatte i forbindelse med sykkelparkering, tekniske rom og boder til boligene. 6 Rekkefølgebestemmelser 6.1 Før igangsettingstillatelse Før det gis igangsettingstillatelse for arbeid på kommunalt veiareal, skal kommunal vegmyndighet ha tilsendt og godkjent tekniske detaljplaner for det offentlige vegområdet / avkjørsel, inklusivt veglys, skiltplan og overvannshåndtering Det skal utarbeides plan for kjøring til og fra anlegget og inne på byggeplass Det kan ikke gis tillatelse til tiltak med unntak av rivning før det foreligger tinglyst avtale om overtagelse av areal innenfor gnr 162 bnr Det skal foreligge rigg- og anleggsplan som er omforent og koordinert med Bybanen utbygging. 6.2 Før bebyggelse tas i bruk, BKB1-5 og BBB Alle formål Før det gis midlertidig brukstillatelse for formål innenfor planområdet skal følgende være utført: A. Vann- og avløpsnett være ferdigstilt i samsvar med godkjent rammeplan for VA. B. Renovasjonsløsning for det aktuelle formålet skal være ferdigstilt. C. Offentlig veiareal skal være ferdigopparbeidet i samsvar med godkjent teknisk detaljplan for området Kombinert bebyggelse, BKB3 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for dagligvareforretning innenfor formålet, skal følgende tiltak være ferdigstilt: A. Torg f_st fra Inndalsveien frem til BKB3, det skal være etablert sykkelparkering innenfor formålet. B. Veg o_sv og varelevering Side 10 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID

11 6.2.3 Kombinert bebyggelse, BKB1-5 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for formål utover dagligvare, skal følgende tiltak være ferdigstilt: A. Fortau o_sf4, torg f_st, kjøreveg o_skv2 og f_skv3 B. Parkering for bil og sykkel Næringsbebyggelse, BN Før det gis midlertidig brukstillatelse for mesaninetasjen, BN, skal følge være ferdigstilt: A. Bybanetorget skal være ferdigstilt i slikt omfang at BN er sikret tilkomst fra hhv. f_st og o_sf Bolig, BBB Før det gis midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor planområdet skal følgende være utført: A. Uteoppholdsareal skal være opparbeidet i hht. krav til mengde og kvalitet. Opparbeidelse skal være i henhold til godkjent takplan jf punkt J. B. Torg f_st, gatetun f_sgt, fortau o_sf1-4 og innkjøring til parkeringskjeller f_skv3. Opparbeidelse skal være i henhold til godkjent utomhusplan jf punkt I. C. Parkering for bil og sykkel Side 11 av 11 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID