BERGEN KOMMUNE ÅRSTAD, GNR.15, BNR. 429 MFL., DELFELT S7 MINDEMYREN Nasjonal arealplan-id 1201_ PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7)

Transkript

1 (Kommunelogo legges inn her etter planvedtak, bruk anbefalt logo) Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 BERGEN KOMMUNE ÅRSTAD, GNR.15, BNR. 429 MFL., DELFELT S7 MINDEMYREN Nasjonal arealplan-id 1201_ Saksnummer Siste revisjonsdato bestemmelser Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Planens intensjon er å transformere arealet til et bymessig område med boliger med kvartalsstruktur, høyskole, barnehage, forretning, kirke og allmennyttige formål med tilhørende god infrastruktur knyttet til gang- og sykkeltilbud gjennom bl.a. offentlige gatetun og torg. Det er lagt vekt på at ny utbygging skal ta hensyn til kulturminnene innenfor planområdet. Planen tilrettelegger med næringslokaler for ulike typer handels- og servicetilbud på gateplan mot Kanalveien som særlig henvender seg mot nærområdet. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert FELLES BESTEMMELSER 1.1 Støy Det tillates boligbebyggelse ut mot kjørevei med støynivå ved fasade mellom 55 db Lden og 73 db Lden, dersom boligene har balansert ventilasjon, veggkonstruksjon og vinduer som sikrer innvendig støynivå på høyst 30 dba, samt stille side der støynivå ved fasade ikke overskrider 55 db Lden. Minst halvparten og minimum ett soverom skal ha vindu mot stille side. Støy fra veg og bane vurderes separat Minimum 50 % av uteoppholdsarealet i henhold til minimumsnormen skal ikke ha støynivå over 55 db Lden. Uteareal utover minimumskravet der støynivået er høyere, tilrettelegges for lek og opphold som er forenlig med støynivå. 1.2 Arkitektur, estetikk og kvalitet Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell

2 og arkitektonisk helhetsvirkning sett i sammenheng med eksisterende omgivelser. Riktig lyssetting bør være et element i helhetsvurderingen for mellomrom/fellesrom og torg. 1.3 Byggegrenser Byggegrenser ligger i formålsgrensen for BKB1 og BKB2 og delvis for BKB3, BBH og f_sph. Eventuelle rømningstrapper tillates plassert utenfor formålsgrenser og byggegrenser. 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.2 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det vedlegges en utomhusplan for planområdet, som bl.a. skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. Ved søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:500 for planområdet som viser plassering av boligene, torg med belegg og møblering, sykkelparkering, HC-parkering, varelevering, interne veger og felles uteoppholdsareal. Planen skal vise: - at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet, samt sammenheng med tilstøtende offentlige arealer. - utforming og opparbeiding av terreng. - hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. - opparbeiding av stier, areal for opphold og rekreasjon i tillegg til lekeareal for barn. - utforming av offentlig torg. Det skal settes krav til god arkitektur, utforming og materialvalg som gir godt samspill med eksisterende bygg i Martens Brødfabrikk BOP1, administrasjonsbygg BOP2 og torg f_st1 Sammen med utomhusplanen skal det leveres en skriftlig redegjørelse som bl.a. viser hvordan bestemmelsene er oppfylt Masser i grunnen Masser skal undersøkes og dokumenters med hensyn til forurensning. Evt. forurensede masser skal håndteres i samsvar med tiltaksplan. 2.4 Vegtekniske planer Det skal utarbeides tekniske detaljplaner for offentlige vegområdet/avkjørsler og overvannshåndtering. Tekniske detaljplaner sendes kommunal vegmyndighet og skal være godkjent av rett myndighet. 2.5 Tilrettelegging for fjernvarmeanlegg I samsvar med konsesjonsområde for fjernvarme skal bygningene i området tilrettelegges for fjernvarme, med mindre det kan dokumenteres energiløsninger som er mer miljøvennlige. 2.6 Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som skal godkjennes av BIR og leveres som vedlegg til søknad om rammetillatelse. Renovasjonsløsning med rørbasert type avfallssystem bør prioriteres. 2.7 VA-rammeplan Godkjent VA-rammeplan datert legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Side 2 av 9

3 2.8 Overvann Overvannshåndtering skal løses i samsvar med Bergen kommunes retningslinjer for overvannshåndtering. Elementer på torg og plasser med åpne vannkanaler er del av overvannshåndteringen. Jf Dokumentasjon av barnehagedekning Barnehagedekning skal dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis for boliger Eksisterende bebyggelse Søknad om rivning av bygg som planen forutsetter fjernet skal vedlegges dokumentasjon i samsvar med byantikvarens retningslinjer. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Utbyggingsavtaler Rekkefølgekrav hva angår områdeplan Mindemyren (plan nr ) der tiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt for det aktuelle tiltaket dersom utbygger/grunneier har inngått avtaler med Bergen kommune og/eller andre offentlige parter Før igangsettingstillatelse Uttalelsen fra VA-etaten datert skal være vurdert i overensstemmelse med punkt 3. Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Kjørevei o_skv fram til og med f_sv, og fortau o_sf1 og o_sf2 skal være ferdig opparbeidet. Torg f_st1 skal være sikret opparbeidet for BOP1. Gatetun f_sgt2 skal være ferdig opparbeidet. Renovasjonsløsning skal være etablert for det enkelte felt i den rekkefølge de bygges ut, og være i samsvar med godkjent RTP. For barnehagen skal barnehagens uteareal i BBH og BUT skal være ferdigstilt. Sykkelparkering for boliger, høyskole, barnehage og kirke skal være etablert for det enkelte formål og i den rekkefølge de bygges ut. VA-løsninger etablert i samsvar med godkjent/evt. revidert VA-rammeplan. Veilys skal være ferdig oppgradert/etablert tilpasset den enkelte utbyggingsetappe. 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål Følgende arealer skal være offentlige: Kjøreveg o_skv Fortau o_sf1-3 Torg o_st2 Gatetun o_sgt1 Annen veggrunn - tekniske anlegg o_svt 4.2 Felles arealformål Følgende arealer skal være felles for angitte eiendommer: Gatetun f_sgt2 er felles for feltene BKB1-2 og BOP1-2. Torg f_st1 er felles for feltene BKB1-2 og BOP1-2 Veg f_sv er felles for felt BKB1-3, BBH og BOP1-2. Side 3 av 9

4 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1. Utnyttingsgrad Grad av utnytting innenfor feltene skal ikke overstige %-BRA som er angitt på plankartet BRA beregnes uten tillegg for tenkte plan i arealer med stor takhøyde i BOP1 og 2 og BKB Boliger innenfor BKB Innenfor formålene BKB1-3 etableres det leiligheter av varierende størrelse. Minimum 20 % av boenhetene skal ha bruksareal over 70 m 2, og minimum 10 % skal ha bruksareal over 80 m Det etableres parkeringsanlegg under BBH i f_sph Boligene skal utføres med universell utforming. Det gjøres unntak for leiligheter som er mindre enn 50 m2 der minst 50 % av boligene skal utformes etter prinsippene om universell utforming De to delfeltene BKB1-2 og BKB3 skal utformes med to separate arkitektoniske uttrykk Ingen nye boliger skal være mindre enn 35 m² BRA pluss boder. 5.3 Byggehøyder Maksimale byggehøyder er angitt på plankart Byggehøydelinjer for BKB1 og BKB2 er vist i plankart med en nøyaktighet på 1 meter i plan Takoppbygg for heis, ventilasjonsanlegg og andre tekniske installasjoner kan tillates inntil 4 meter over maksimal byggehøyde. Takoppbygg skal gis en arkitektonisk utforming slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Installasjonene skal være tilbaketrukket fra gesimsen og dekke maks 15 % av den totale takflaten. Dersom det etableres solcellepanel, solfangere, varmepumper eller andre miljøvennlige løsninger, kan det tillates at mer enn 15 % av takflaten dekkes. Levegger, ventilasjonssjakter, heis- og trappehus kan maksimalt dekke 15% av takflaten. Det tillates rekkverk for takterrasser også på gesims utover angitte byggehøyder Det tillates levegger, ventilasjonssjakter og lignende maksimalt 2 meter utover angitt byggehøyde. 5.4 Utforming Bygningsvolumene skal utformes slik at helheten oppleves som variert både i høyde og uttrykk. BKB1 og BKB2 skal være høyhus langs Kanalveien med inntil 9 etasjer for bygg BKB1 og inntil 10 etasjer for bygg BKB Byggene BKB1 og BKB2 skal være trukket inn med søyler slik at søylene i rutenett danner arkade på alle sider. Det skal ikke være søyler med rutenett mot torg f_st1 i bygg BKB Mot kulvert skal søyler være inntrukket. 5.5 Parkering Bilparkering for boligene, høyskole og kirke kan skje i parkeringsanlegg f_sph vist i vertikalnivå 1 i plankart Bilparkering for BKB1-3, BOP1-2 eller BBH kan etableres utenfor planområdet For boliger i BKB1-3 kan det etableres fra 0 til maksimum 30 parkeringsplasser Høyskole, barnehage og kirke kan disponere inntil 30 bilparkeringsplasser Bil- og sykkelparkering for BFS blir på egen grunn Det avsattes 5 % parkeringsplasser til forflytningshemmede, minimum tre parkeringsplasser. Side 4 av 9

5 Sykkelparkering vil følge minimumskrav i tabellen under. Parkering skal som hovedregel etableres innendørs, i tillegg til ved inngangspartiene. Løsninger med og uten overbygning etableres, og det skal gis anledning til sikring mot tyveri. Parkeringskrav Enhet Sykkel Bolig 100 m² 2 Forretning/handle 1000 m² 6 Barnehage 10 barn 1 Skole 10 årsverk 30 Idrettsanlegg 10 personer 2 Forsamlingslokale 10 sitteplasser Det settes av areal til parkering for moped/motorsykkel i parkeringsanlegg Minst 10% av bilparkeringsplassene i garasjen skal ha lademulighet. Det skal tilrettelegges for etablering av ladepunkt ved hver parkeringsplass. 5.6 Felles leke- og uteoppholdsareal for boliger Det skal etableres minimum 15 m² uteoppholdsareal per boenhet Felles uteoppholdsareal for BKB1-3 kan etableres innenfor boligarealet både på terreng og på takterrasser. I tillegg benyttes felles uteoppholdsareal innenfor felt BOP1 2, BBH, BUT, samt torg f_ ST Felles takterrasser innenfor BKB1-3 kan medregnes i felles uteoppholdsareal dersom hensyn til tilgjengelighet, solforhold, støyskjerming og sikkerhet i utforming er ivaretatt Minimum 50 % av uteoppholdsarealene skal ligge i umiddelbar tilknytning til hovedinnganger. Inntil 50 % av uteoppholdsarealene kan være møteplass/ lekeplass, gatetun, torg, park, grøntareal innenfor en gangavstand på 300 meter Minimum 50% av uteoppholdsarealet i henhold til skal ikke ha støynivå over 55 db Lden Ved utformingen av leke- og uteoppholdsareal skal det legges vekt på å skape et variert og bredt tilbud for alle aldersgrupper, barn, ungdom, voksne og eldre. Utformingen skal ha høy kvalitet i formgiving og materialbruk som gir godt samspill med eksisterende bygg Deler av takterrasser skal ha plantekasser eller jorddybde som er tilstrekkelig til å plante busker, blomster eller annen vegetasjon Krav til uteoppholdsareal går foran utnyttelsesgrad. 5.7 Boligbebyggelse frittliggende (BFS) Formål BFS er eksisterende bebyggelse, og grad av utnytting innenfor BFS skal ikke overstige %-BYA og eksisterende mønehøyder som er angitt i plankartet. 5.8 Offentlig eller privat tjenesteyting (BOP1-2) BOP1 er eksisterende bebyggelse som kan bygges om for undervisning og kirke Hovedinngang til BOP1 blir fra torg f_st1 via ny trapp delvis under eksisterende utkraging Varelevering for BOP1-2 løses innenfor f_sgt2 til angitte avtalte tider og sted Det er tillatt med kjøring rundt BOP1 for nyttekjøretøy og bevegelseshemmede Området mellom BOP1, BOP2, BKB3, BBH og BUT skal benyttes som gangareal og uteundervisningsområde for barnehage og høyskole. Tilrettelegging av området skal ha fokus på variert inviterende bruk, og skal tilrettelegges med variert møblering som oppleves som attraktiv for ulike aldersgrupper og aktiviteter BOP2 er eksisterende bebyggelse som kan bygges om for undervisning, tjenesteyting og kontor. Kombinasjon med andre allmennyttige formål kan tillates BOP2 kan bygges på med inntil 2 fulle etasjer, samt en mindre tilbaketrukket etasje i forbindelse med takterrassen med byggehøyde som vist i plankartet Det er tillat med takterrasse på BOP2. Takterrassen skal være felles for BOP1-2. Side 5 av 9

6 5.9 Barnehage (BBH) Innenfor BBH kan det etableres barnehage Bebyggelsen med barnehage skal speile småhusbebyggelse i øst. Ulike takvinkler kan være et virkemiddel Eksisterende bygg innenfor BBH kan rives i overensstemmelse med Barnehagen innenfor BBH skal ha inngang fra gangveg i øst som vist i illustrasjonsplan. Det etableres gangveg langs plangrensen i sørøst fra Elvebakken og som ender i BUT. Stigningsforhold er vist i illustrasjonsplan For barnehage er minimumskrav til uteoppholdsareal 10 m 2 pr barn. Uteoppholdsarealet løses innenfor barnehageformål BBH og i BUT. Alt areal innen BUT og BBH kan regnes med for å tilfredsstille kravet til uteoppholdsareal For å kompensere for det lave kravet til kvadratmeter skal det stilles særlig strenge krav til utforming og brukervennlighet av arealet innenfor BBH og BUT Antall barn i barnehage skal fastsettes etter netto leke- og oppholdsareal pr. barn i samsvar med til enhver tids gjeldende retningslinjer Uteoppholdsareal (BUT) Uteoppholdsarealet BUT er del av uteoppholdsareal knyttet til barnehagen innenfor BBH. Arealet skal tilrettelegges for frilek Innenfor BUT kan det etableres toalett med infrastruktur til bruk for barnehagen Boligbebyggelse bolig/tjenesteyting, felles bestemmelser for BKB Brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 meter for BKB1 og Det tillates maksimalt tilsammen 2000 m 2 forretning i BKB1 og 2. Forretningsbebyggelse skal ha publikumsrettede funksjoner, og forretninger skal vendes ut mot offentlig gate med høy 1. etasje. Varelevering og avfallshåndtering for BKB1 og 2 skal skje fra f_sgt2, og all manøvrering i forbindelse med varelevering skal skje på f_sgt Det er tillat med felles takterrasse i BKB1 2. I byggesak må det gjennomføres nye støyanalyser for hver takterrasse for å sikre tilfredsstillende støyforhold Arealer for sykkelparkering for BKB1-2 samt boder for beboerne, skal plasseres under dekket i gårdsrommet Boligbebyggelse blokkbebyggelse, bolig og tjenesteyting (BKB1) Innenfor BKB1 kan det etableres blokkbebyggelse. 1.etasje skal inneholde publikumsrettet virksomhet mot Kanalveien og mot torg f_st1. 1. etasje kan også inneholde undervisning. 2.etasje kan inneholde ulik tjenestevirksomhet. Bolig kan etableres fra 3. etasje Det tillates innglassede balkonger mot Kanalveien I sammenheng med soverom er areal bak innglasset balkong å regne som stille side for leiligheter som ikke har fasade med stille-side-kvalitet Boliger i BKB1 skal ha inngang fra Kanalveien Bygget er avtrappet mot nord og sør, og deles opp som vist i plankart Boligbebyggelse blokkbebyggelse, bolig og tjenesteyting (BKB2) Innenfor BKB2 kan det etableres blokkbebyggelse. Blokk BKB2 skal ha et åpent midtparti utformet som ett kvartal med åpent gårdsrom. Gårdsrommet skal innby til opphold og ulik aktivitet for beboerne i blokk BKB2. 1.etasje skal inneholde publikumsrettet virksomhet mot Kanalveien og mot torg f_st1, og mot felles overbygd areal mot øst BKB2 kan være utkraget over f_sgt Det tillates innglassede balkonger mot Kanalveien. Side 6 av 9

7 I sammenheng med soverom er areal bak åpne balkonger med tilfredsstillende støynivå å regne som stille side Boliger i BKB2 skal ha inngang fra f_sgt2 og Elvebakken Bygget avtrappes mot sørøst og deles opp som vist i plankart Boligbebyggelse blokkbebyggelse, kombinert bebyggelse og anlegg (BKB3) Innenfor BKB3 kan det etableres blokkbebyggelse. Boenhetene skal speile småhusbebyggelsen sørøst for planområdet. Ulike takvinkler kan være et virkemiddel Boliger i BKB3 skal ha inngang fra felles uteoppholdsareal som vist i illustrasjonsplan. BKB3 ligger over idrettshall og har kontakt med terrenget i sør og øst I 1. etasje av BKB3 kan det etableres idrettshall med minimums høyde på 7 meter. Idrettshallen skal ha inngang og vinduer mot BOP1 slik at området oppleves som trygt og inviterende. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Veg (SV) f_sv skal opparbeides med fast dekke. 6.2 Kjøreveg (SKV) o_skv skal opparbeides med fast dekke. 6.3 Fortau (SF1-3) o_sf1-2 skal opparbeides med fast dekke o_sf3 skal opparbeides som vist i plankart og i samsvar med plan Endelig avkjørsel løses i evt. ny plan for gbnr. 15/95 og/eller 15/ Ved avkjørsler over fortau skal det være nedsenket kantstein. 6.4 Torg (ST1-2) Torg f_st1 skal opparbeides med kjøresterkt dekke med gode varige kvaliteter og fungere som gangakse knyttet til framtidige etableringer i samsvar med plan og plan Torg f_st1 skal tilrettelegges med variert møblering som oppleves som attraktiv for ulike aldersgrupper og aktiviteter. Hovedinngang til BOP1 blir fra f_st1 og trapp kan etableres. Åpne overvannsløsninger benyttes som et estetisk element for bortleding og fordrøyning av overflatevann Torg f_st1 skal være bilfri. Det er tillatt med kjøring rundt BOP1 for nyttekjøretøy og bevegelseshemmede Torg o_st2 skal være bilfri og del av offentlig torg jf. plan Gatetun (SGT1-2) o_sgt1 skal opparbeides med fast dekke, og er del av gangvegsystemet mot plan og er knyttet til torg o_st f_sgt2 skal opparbeides med fast kjøresterkt dekke, og er del av gangvegsystemet mot f_st1. Området er del av varelevering og snuhammer og skal holdes fritt for møblering Annen veggrunn teknisk (SVT) Annen veggrunn teknisk o_svt er veiareal langs Elvebakken som kan benyttes som del av veiareal. Side 7 av 9

8 6.7 Parkeringshus/-anlegg (SPH) Innenfor f_sph som vist i vertikalnivå 1, kan det etableres parkeringsplasser for bil og sykkel samt boder Parkeringshus/-anlegg f_sph kan etableres i inntil tre etasjer Avkjørsler Eksisterende avkjørsler opprettholdes der dette fremgår med piler på plankartet Planlagte avkjørselspiler er vist retningsgivende i plankartet Veilys Veilys knyttet til veier og torg skal oppgraderes/etableres etter avtale med rette veimyndighet. 7 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 7.1. Sikringssone, frisikt, H140 (pbl 11-8 a) I frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende veiers plan Infrastruktursone (pbl 11-8 b) Innenfor H410 ligger avløpstunnel som ikke kan flyttes eller endres på noen måte Kulturminner Hovedtrekk i fasaden til BOP1 skal bevares, slik at opplevelse og integritet til den opprinnelige Martens brødfabrikk tas vare på Siktlinjer fra nord og vest med tilhørende gangakser, og byrom knyttet til Kanalveien mot BOP1 sitt eksisterende anlegg, skal tas hensyn til Opprinnelig eksteriør på BOP1 knyttet til tak skal bevares. Nye tiltak skal ikke forringe opplevelsen av takets opprinnelige karakter Administrasjonsbygget i BOP2 kan bygges på med inntil 2 fulle etasjer samt én mindre, tilbaketrukket etasje i forbindelse med takterrasse. Nye fasader samt nye tiltak i eksisterende fasader skal være i tråd med hovedgrep i opprinnelig fasadeuttrykk. 8 BESTEMMELSESOMRÅDER (kartforskriften) 8.1 Bestemmelsesområde Innenfor #1 og #2 er det tillat avstand på minimum 2 meter til avløpstunnel som vist i plankart og området skal alltid være tilgjengelig fra oversiden med en høyde på 7 meter Innenfor #3 kan det etableres adkomst til parkeringshus/-anlegg under BBH. Tilkomst skal opparbeides med fast dekke Innenfor #4 kan det etableres trapp til BKB3 og BBH Innenfor #5 kan det etableres felles gangveg med minst 4,0 meters bredde. Side 8 av 9

9 VEDLEGG A. JURIDISK BINDENDE B. RETNINGSGIVENDE 1. VA-rammeplan fra Norconsult, datert Støyanalyse fra Sweco datert Illustrasjonen Prinsipp siktlinjer datert fra Norconsult er retningsgivende for ivaretakelse av siktlinjer i øyehøyde mot kulturminnet Martens Brødfabrikk/BOP1. 4. Illustrasjonsplan K90_illustrasjonsplan_revE03 fra Norconsult datert er retningsgivende når det gjelder plassering og stigning for gangveg mellom BBH og BUT. Side 9 av 9