Saksframlegg. Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Kongens gate 49, gnr. 403, bnr. 207.

Transkript

1 Saksframlegg KONGENS GATE 49 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 05/3699 Saksbehandler: Randi Lile Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Kongens gate 49, gnr. 403, bnr Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Per Solem Arkitektkontor AS, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 1

2 Sammendrag/ bakgrunn Planforslaget fremmes av Per Solem Arkitektkontor AS som forslagsstiller, på vegne av eier Berg gårdsselskap AS for planområdet Kongens gate 49, gnr. 403 bnr Eiendommen Kongens gate 49 ligger på Kalvskinnet, på hjørnet mellom Kongens gate og Smedbakken. Eiendommen som ønskes omregulert er på 672 m² med en bygning som ble oppført rundt Bygningen har et særpreget arkitektonisk uttrykk med store fasadeflater i keramisk flis. Reguleringsendringen innebærer ikke en ombygging eller påbygging av den eksisterende bebyggelsen. Gårdeier skal iverksette diverse innvendige og utvendige rehabiliteringsarbeider i bygget, men det skal eksteriørmessig ikke endres. Saken gjelder omregulering fra formålet forretning/ kontor til bolig/ forretning/ kontor. Det er andre til femte etasje som søkes omdisponert til boligformål. Eiendommen brukes til kontor/forretning og bolig i dag. Boligbruken er delvis uten hjemmel. Kommunen har utarbeidet forslag til ny reguleringsplan for Kalvskinnet, og Kongens gate 49 inngår i dette planområdet. I reguleringsplanen for Kalvskinnet er det lagt føringer for å motvirke hyblifiseringen i sentrale byområder. Ved regulering til boligformål er det ønske om flere familieleiligheter. Det er derfor i denne saken satt et tak på 14 leiligheter for at det ikke skal bli for små enheter. Krav til opparbeidelse av uteareal og mulighet for at gårdsrommet kan tilrettelegges for uteopphold har vært vektlagt større betydning enn full parkeringsdekning. Parkeringskravet til boligene er satt lavere enn kravet i parkeringsnormen for. Argumentet for å kunne tillate lav parkeringsdekning er eiendommens sentrale beliggenhet og gode kollektivtilknytning, samt behovet for å tilrettelegge gårdsrommet bedre for uteopphold. Multiconsult har utarbeidet en støyrapport i forbindelse med arbeidet med reguleringsplanen. Forespørsel om regulering av området ble behandlet i bygningsrådet , med positivt vedtak om videre planarbeid på vilkår av at det opparbeides uteplass i tilknytning til boligene. Planforslaget ble vedtatt lagt ut på høring og offentlig ettersyn på delegasjon Planstatus I kommuneplanens arealdel er eiendommen Kongens gate 49 vist som eksisterende bybebyggelse. Retningslinjene til arealdelen sier at i disse områdene bør det ved boligfortetting vektlegges en variert boligstruktur, uteoppholdsarealer og trygg atkomst til rekreasjonsarealer. Gjeldende reguleringsplan for området er Midtbyplanen, stadfestet Kongens gate 49 er i denne planen regulert til formålet forretninger, kontor. Kvartalet forøvrig er regulert til boligformål. Bebyggelsen på motstående side av Kongens gate mot nord er regulert til forretning, kontor. Det er utarbeidet forslag til ny reguleringsplan for Kalvskinnet, og Kongens gate 49 inngår i dette planområdet. Det er lagt føringer for at reguleringsplanen for Kalvskinnet skal motvirke hyblifiseringen i sentrale byområder. Ved regulering til boligformål er det ønske om flere familieleiligheter. Dette må legges til grunn for en eventuell omregulering av Kongens gate 49 i en egen plan. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Eiendommen Kongens gate 49 ligger på hjørnet Kongens gate/smedbakken. I kvartalet for øvrig er bygningene regulert til bolig- eller blandet formål. Bygningen ble oppført rundt 1960 og har et særpreget arkitektonisk uttrykk med store fasadeflater i Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 2

3 keramisk flis. Det er et eksponert og spesielt bygg i bybildet. Bygningen har 6 etasjer mot Kongens gate og 5 etasjer inn mot gårdsrommet i sør/vest. De to nederste etasjene benyttes til forretninger og kontorer. Fasadene er trukket tilbake fra gateløpet med brede fortausarealer foran forretningene. Andre til fjerde etasje har hatt en blandet bruk med bl.a. boliger og kontorer. Femte etasje er tilbaketrukket og her har det tidligere vært vaktmesterleilighet. Det er en egen inngang fra Smedbakken til disse etasjene. Hele arealet på bakkeplan i dette bykvartalet er asfaltert og benyttes til parkering. Forholdene for parkering og adkomst er uoversiktlige. Eiendommen ligger i nærheten av parken ved Museums plass med mulighet for lek og rekreasjon. Planprosess Det ble kunngjort oppstart av reguleringsarbeidet i Adresseavisa Naboer, berørte parter og offentlige instanser ble varslet pr. brev datert Planen ble sendt ut på høring og til offentlig ettersyn den med frist for å sende inn merknader Det er etter høringen gjennomført møter/ dialog med oppdragsgiver for å avklare adkomstforhold, parkering og krav til uteoppholdsareal. På grunn av denne dialogen er fristen mellom 1. gangsvedtak og 2. gangsvedtak i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker overskrevet med drøyt to måneder. Sammendrag av innkomne innspill etter varsling: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Forutsetter at problematikken rundt støy blir vurdert og at disse vurderingene følger med når planen legges ut til høring. Kommentar: Støyrapport er utarbeidet og de tiltak som er forutsatt i rapporten må gjennomføres. Rapporten følger med saken som utrykt vedlegg. Nabo Helge Weidemann Moxness: Skriver at det er vanskelige parkeringsforhold og adkomst til bakgården grunnet stor frekvens av feilparkering. Mener at kapasiteten i boligsoneparkeringen og for parkeringshusene i nærheten er sprengt. Han hadde spørsmål til boenhetenes eierforhold, størrelser og hvordan parkeringen er tenkt løst. Kommentar: Det er arbeidet med utomhusplanen for å bedre på forhold rundt parkering og adkomst, blant annet er antall parkeringsplasser redusert. Det foreslåes at det settes et tak på antall leiligheter for å motvirke hyblifisering. Det vil ikke være mulig å forby utleie av leilighetene. Parkeringssituasjonen er ryddet opp i ved at det tillates færre parkeringsplasser, disse er lagt på egen grunn og med adkomst via offentlig grunn. Førstegangsbehandling Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak, FBR PLN 2438/05, vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Det vises til utrykt orienteringsvedlegg 1. Merknader etter offentlig ettersyn Merknader som har kommet inn fra miljøenheten og boligenheten er omhandlet i planforslaget. Sør-Trøndelag fylkeskommune, : De er enige i at det av hensyn til uteoppholdsareal og parkering ikke bør være flest mulig små leiligheter. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, : Ingen merknader til planen. Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 3

4 Statens vegvesen, : Ingen merknader til planen. Nabo Elin Hofstad, Hun er redd for at støyskjermen mellom uteplassen for boligene og Kongens gate skal hindre alt utsyn fra hennes leilighet til Kongens gate og ønsker at det ikke skal bygges støyskjerm. Kommentar: Det er nødvendig med støyskjerming for å få tilfredstillende uteoppholdsarealer, det foreslås i bestemmelsene at det skal tilstrebes noe gjonnomsyn i den støyskjermende leveggen. Beskrivelse av planforslaget Den etterfølgende beskrivelse av prosjektet og konsekvenser er forslagsstillers beskrivelse av planforslaget. Det er foretatt noen endringer og redaksjonelle justeringer. Arealbruk Eiendommen ønskes omregulert fra formålet forretning/kontor til blandet formål bolig/forretning/kontor for å kunne å oppnå en mer fleksibel bruk av eiendommen. De to nederste etasjene med innganger fra gateplan forutsettes opprettholdt til forretning/ kontor. Størrelse på tomt: 672 m² Sokkeletasje og 1. etasje: Formål: Forretning/ kontor etasje: Formål: Bolig Bebyggelsen eksteriør forutsettes opprettholdt som dagens situasjon. Andre til femte etasje planlegges for leiligheter fra 45 m² til 90 m². Det tillates bygd maks 14 leiligheter. Arkitektonisk forutsettes det at bygget ikke endres. Byggets struktur og oppbygging er uten innvendige bærende vegger noe som gjør fleksible planløsninger mulig. Boligene vil ikke få egne balkonger med unntak av leilighetene i 5. etasje. Det planlegges to felles taksterrasser for de øvrige leilighetene, samt uteplass på bakken. Parkeringsløsning Det etableres 5 parkeringsplasser for boligene på egen tomt. Dette er under normen, men på grunn av den sentrale plasseringen og nærhet til offentlige kontorer anses disse leilighetene ikke ha særlige behov for parkering. Kongens gate har godt utbygget kollektivtransport med både buss og trikk. Det er også mulig med parkering i Sandgata p-hus, Leutenhaven p-hus og i tillegg er det parkeringsmuligheter med avgiftsparkering i omkringliggende gater og plasser for besøkende. Området har boligsoneparkering. Rekreasjonsområder Planlagt fellesareal for uteopphold tenkes utført med et eget belegg og med plantekasser og sittemøbler. Plassen avskjermes mot bakgårdens trafikk og parkering gjennom at det mot Kongens gate oppsettes et støyskjermende gjerde i hensiktsmessig utførelse og nødvendig høyde. I umiddelbar nærhet er parken ved Museumsplass som en trafikkskjermet grønn lomme med muligheter for uteopphold og lek. Det er også et mindre grøntområde nord for Hospitalskirken. Ved Skansen, i ca. 10 minutters gangavstand, er et grøntområde. I motsatt retning har vi E. C. Dahls parken med lekeplass og grøntområder, samt områdene i tilknytning til Nidelva. Infrastruktur Adkomstene opprettholdes som i dag. Kontorer og forretninger i sokkel- og 1. etasje benytter egne innganger. Adkomst for varelevering skjer via Kongens gate. Leilighetene benytter egen inngang. Bygget Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 4

5 inneholder bad/våtrom som gjør det unødvendig med nye installasjoner av vann- og avløpsanlegg. Kollektivtilbudet er godt utbygd i Kongens gate med både buss og trikk. I tillegg er det kort avstand til togstasjonen på Skansen. Støyforhold Eiendommen er støyutsatt og det er foretatt støyberegninger. Tiltak for å oppfylle Miljøverndepartementets krav vil bli iverksatt gjennom fasadeisolering og lydkrav til vinduene. Det vil bli etablert balansert ventilasjonsanlegg med filtrering av innblåsningsluft. Konsekvenser av planforslaget Endring fra næringsvirksomhet til bolig Eiendommen er i dag regulert til kontor/forretning. Blandet formål, kontor/forretning/bolig, gir en mer fleksibel bruk av bygget. Dette vil imidlertid medføre noe avgang på næringsarealer i Midtbyen, men for aktiviteten på gateplan vil ikke omreguleringen medføre endringer da de to nederste etasjene forutsettes oppretthold til forretningsformål. Disse har store glassfasader og direkte inngang fra gatene. En bruksendring til boliger fra 2. etasje vil gi en klar funksjonsdeling av bygget uten å endre gatebildet og tilbudet på forretningslokaler. Planlagt gjennomføring Det planlegges å bygge boliger i etasje så snart reguleringsplanen er godkjent. Konsekvenser for natur og miljø Eiendommen er støyutsatt og støyberegninger er derfor foretatt. Tiltak for å oppfylle Miljøverndepartementets krav vil bli iverksatt gjennom fasadeisolering og lydkrav til vinduer. Det vil bli etablert balansert ventilasjonsanlegg med filtrering av innblåsingsluft. Boligkvalitet Ut fra byggets konstruksjoner og fasadeinndeling er det flere muligheter til å finne tilfredsstillende planløsninger for boligene. Skissene som følger saken viser løsninger for forskjellig størrelse på leilighetene. Byggets frie beliggenhet vil gi gode lysforhold, og gjennom fasadeisolering, lydvinduer og balansert ventilasjon kan tilfredsstillende støyskjerming oppnås. Kravet til private uteoppholdsarealer er det derimot ikke mulig å oppfylle. Felles takterrasser vil gi et tilbud, men bruksverdien av dette vil være begrenset. Nærhet og tilgjengelighet til offentlige grøntarealer i Midtbyen er derimot god og må vektlegges ved vurderingen. Parkering Situasjonen i dag er at det parkeres langs byggets fasader mot sør og mot gårdsrommet (i vest). Dette utgjør til sammen 14 parkeringsplasser som leies ut. Det er imidlertid ikke ønskelig at alt areal på bakkeplan disponeres til parkering. Det settes krav om at deler av dette arealet opparbeides til uteoppholdsareal. Et argument for å kunne tillate lav parkeringsdekning er eiendommens sentrale beliggenhet og gode kollektivtilknytning. Skolekapasitet og barnehagedekning Antallet boliger vurderes til ikke å ha konsekvenser for disse forholdene. Kalvskinnet skole har god kapasitet. Rådmannens vurdering Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 5

6 Endring fra næringsvirksomhet til bolig En omregulering av Kongens gate 49 fra forretning/ kontor til bolig/ forretning/ kontor vil medføre en avgang på næringsarealer i Midtbyen. Rådmannen mener det skal vises tilbakeholdenhet med å omgjøre større næringseiendommer i Midtbyen til bolig. Når det allikevel anbefales en omregulering av Kongens gate 49, er det fordi eiendommen naturlig knytter seg opp mot resten av et kvartal som for en stor del betraktes som et boligkvartal. For dette kvartalet er det næringsarealene mot gatene som er viktige for å aktivisere gatebildet. De to nederste etasjene, 1. etasje og sokkel, forutsettes opprettholdt til forretningsformål, og næringsarealene her har store glassfasader og egne innganger på bakkenivå. Det forutsettes i tillegg at adkomst for varelevering opprettholdes som i dag, via Kongens gate. Adkomsten til de øvrige etasjene i bygningen skjer fra egen inngang til et innvendig trapperom med heis. En omregulering av disse etasjene til boligformål vurderes til ikke å ha vesentlige konsekvenser for aktiviteten i området. En bruksendring til boliger fra 2. etasje vil gi en klar funksjonsdeling av bygget uten å endre gatebildet og tilbudet på forretningslokaler. Vurdering av forslaget, forslag til endringer Rådmannen finner det positivt at bygningen blir rehabilitert, samtidig som den beholder sitt opprinnelige fasadeuttrykk. Ut fra byggets konstruksjoner og fasadeinndeling er det flere muligheter for å finne tilfredstillende planløsninger for boligene. Skissene som følger saken viser løsninger for forskjellig størrelse på leilighetene og ulik rominndeling. Byggets fri beliggenhet vil gi gode lysforhold. Tilfredstillende støyskjerming kan oppnås gjennom fasadeisolering, lydvinduer og balansert ventilasjon. Det har vært en klar forutsetning fra kommunen i løpet av planprosessen at det skal planlegges større boenheter i området. Når saken ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt ut på høring anbefalte rådmannen et tak på 14 leiligheter i bygget. Dette aksepterte forslagsstiller. Uteoppholdsarealer Felles takterrasser og uteplass på bakkeplan vil gi et tilbud som er godt egnet for voksne beboere. For barn og unge kompenseres manglende uteområde med nærhet og tilgjengelighet til offentlige grøntarealer i Midtbyen, se avsnitt barn og unges interesser. Gjennom en dialog med forslagsstiller er uteoppholdsplassen blitt noe større enn da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Utearealet er foreslått slik at den kan få en naturlig tilslutning til resten av gårdsrommet dersom/ når dette opparbeides. Gårdsrommet er langstrakt mot vest og uteplassen vil få ettermiddagssol. Forslagsstiller har hatt kontakt med naboeiendommen Kongens gate 51 for å diskutere opprusting av gårdsrommet for borettslaget Kongens gate 51. Rådmannen mener at det er positivt hvis man greier å lage en plan for uteopphold i dette kvartalet som i dag er preget av biler og trafikk. Parkering Situasjonen i dag er at alt areal på bakkeplan for eiendommen benyttes til parkering. Adkomst/ rygging skjer via naboeiendommer og via fortau til Kongens gate. Parkeringssituasjonen er uoversiktlig for hele bakgården. Det har vært viktig i dette arbeidet at det utarbeides en plan for denne eiendommen for en framtidig situasjon. En opprusting av denne eiendommen må ikke båndlegge arealer som forhindrer en framtidig opprusting av hele bakgården. Når planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn var det foreslått 11 plasser. I etterkant av den offentlige høringa har det vært arbeidet for å forbedre utearealet for boligene. Rådmannen finner at det kun er mulig å opparbeide 5 parkeringsplasser på egen grunn, av disse bør minimum to være avsatt til parkering for bevegelseshemmede. Antallet parkeringsplasser er godt under normen, dekningen er 0,36 pr. leilighet. Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 6

7 Et argument for å kunne tillate lav parkeringsdekning er eiendommens sentrale beliggenhet og god kollektivtilknytning. Det er gangavstand til Midtbyens private og offentlige servicetilbud, til rekreasjonsarealer og til både buss, trikk og tog. Forslagsstiller oppgir at det er gode parkeringsmuligheter i parkeringshusene i nærheten og boligsoneparkering i området. Det forutsettes at plassene er felles for alle boligene. Det settes ikke av parkering til næringsarealene på egen grunn. Det er allikevel ingen garanti for at framtidige beboere vil leie parkeringsplasser i parkeringshusene. Det er boligsoneparkering i området. Barn og unges interesser Området ligger i en bysituasjon med de utfordringer dette medfører for å oppnå tilfredstillende leke- og uteoppholdsarealer. For eiendommen Kongens gate 49 er det mulig å få til en uteplass på egen grunn på bekostning av parkeringsplasser. Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene til opparbeiding av uteområdet. Uteoppholdsareal skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for boliger i bygget. Samfunnsmessige konsekvenser Kalvskinnet skole har god kapasitet og antallet boliger vurderes til ikke å ha konsekvenser for skolekapasitet og barnehagedekning. Eiendommen har kjøreadkomst fra Smedbakken. Det er god tilknytning til Midtbyens gang- og sykkelvegnet langs kanalen og Nidelven. I Kongens gate er det holdeplasser for både buss og trikk, og det er gangavstand til togstasjonen ved Skansen. Bygget har heis og trinnfri adkomst slik at leilighetene vil være tilgjengelige for rullestolbrukere. De fleste leilighetene er planlagt slik at kravene til livsløpsstandard oppfylles. Konklusjon Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Kongens gate 49, gnr. 403 bnr. 207, sist endret med bestemmelser sist endret , vedtas. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Sakvedlegg 1: Reguleringskart, sist endret Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist endret Orienteringsvedlegg 1: Situasjonsplan Kongens gate 49 Orienteringsvedlegg 2: Skisser av planløsning for boligene Orienteringsvedlegg 3: Foto eksisterende bygning Utrykt orienteringsvedl. 1: Delegasjonsvedtak, utleggelse til offentlig ettersyn og innkomne merknader fra offentlig ettersyn Utrykt orienteringsvedl. 2: Støyrapport fra Multiconsult datert Saksfremlegg - arkivsak 05/3699 7

8 Saksfremlegg - arkivsak 05/ / 06