Detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20 - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20 - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Skåren Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20, utarbeidet i målestokk 1:600 og datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer 5. Illustrasjoner, datert Temakart - innmålte trær, datert Sammendrag: På vegne av Gaupefaret 20 AS, har BAS Arkitekter AS oversendt forslag til reguleringsplan for Gaupefaret 20 til behandling. Formålet med planen er å fortette eiendommen med boligbebyggelse i form av to blokker forbundet med en parkeringsetasje. Byggene får til sammen ca. 20 leiligheter. Planområdet ligger i Gaupefaret på Grålum mellom kommunalt høydebasseng, Sarpsborg ASVO (tidligere Tune kommunelager) og eneboligbebyggelsen i Gaupefaret. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til bebyggelse og anlegg. Eiendommen ligger innenfor det som er definert som «bydelssenter Grålum» i kommuneplanens arealdel. I 1

2 henhold til 4.20 c. vil kommunen tillate en høyere arealutnyttelse innenfor området. Dette betyr at det tillates en annen type boligbebyggelse enn eneboliger. Området er uregulert. Planforslaget har skapt stort engasjement og det er kommet innvendinger fra både naboer, velforening og andre innbyggere. Hovedinnvendingene dreier seg blant annet om høyder, volum, at illustrasjoner og skisser som vist i planforslaget ikke viser et realistisk bilde av tenkt utbygging, økt trafikk i Gaupefaret, manglende forutsigbarhet vedrørende fortetting i Sarpsborg kommune, boligstruktur, grad av utnyttelse og konsekvenser for nabobebyggelse. Det er etter offentlig ettersyn gjort noen endringer i bestemmelsene og plankart etter innspill fra offentlige myndigheter og privatpersoner, som er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20 vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken BAS Arkitekter AS har på vegne av Gaupefaret 20 AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20. Formålet med planen er å fortette eiendommen med boligbebyggelse i form av to blokker forbundet med en parkeringsetasje. Byggene får til sammen ca. 20 leiligheter. Beskrivelse av området Planområdet ligger i Gaupefaret på Grålum mellom kommunalt høydebasseng, Sarpsborg ASVO (tidligere Tune kommunelager) og eneboligbebyggelsen i Gaupefaret. Området er uregulert. Områdets areal er på ca. 4,1 daa. Innenfor planområdet ligger det i dag en enebolig med naturtomt og en smal adkomstvei. Skrenten som eneboligen ligger på toppen av danner en tydelig silhuett sett fra vest. På naboeiendommen nord for planområdet har Sarpsborg kommune et høydebasseng og VA-ledninger. Sikkerheten til høydebassenget er sikret gjennom strengere krav til sprengning i Gaupefaret 20 og rekkefølgekrav om oppsetting av gjerde. Adkomst til VA-ledninger er sikret gjennom bestemmelse om at adkomsten til Gaupefaret 20 er felles for de planlagte boligene og den kommunale eiendommen. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til bebyggelse og anlegg. Eiendommen ligger innenfor det som er definert som «bydelssenter Grålum» i kommuneplanen. Grålum er ett av to bydelssenter i kommunen hvor kommunen ønsker å gi et tilbud til de som ikke ønsker å bo i sentrum, men likevel ønsker å bo sentralt med nærhet til butikker og servicetilbud. Høy befolknings- og arbeidskonsentrasjon samt god kollektivdekning er årsaken til at Grålum er definert som et bydelssenter. Bydelssentre skal ha konsentrert bebyggelse. I henhold til 4.20 c. vil kommunen tillate en høyere arealutnyttelse innenfor området. Planområdet og tilgrensende områder er uregulerte. 2

3 Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til boligbebyggelse blokkbebyggelse, vei, uteoppholdsarealer, lekeplass og renovasjon. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med småhusbebyggelse. Foreslått utbygging skiller seg fra bebyggelsen i området ellers. Planområdet ligger tilbaketrukket fra Gaupefaret og inngår dermed ikke i den etablerte strukturen med eneboliger. Ny bebyggelse utformes som blokker, men høyder og volum er tilpasset skalaen i området, samt at det er sikret variasjon og oppdeling av volumene. Fargebruk og materiale skal være slik at det glir fint inn i vegetasjonen og demper fjernvirkningen. Boligene foreslås som to nord-sør-orienterte blokker forbundet med en parkeringskjeller. Det er anslått at planen vil kunne gi ca. 20 boenheter. Antallet boenheter kan ikke bli høyere enn at kravet til parkeringsdekning og minste uteoppholdsarealer er ivaretatt. Det østre bygget er en lamell med to boligetasjer og parkering i underetasje. Det vestre bygget blir på tre etasjer hvorav kun én etasje ligger høyere enn parkeringskjelleren. Disse kobles sammen med et parkeringsplan i mellom, som også går under det østre bygningsvolumet (BBB). På lokket over parkeringskjeller etableres et felles uteoppholdsareal. Mot øst etableres en gårdsplass med sykkelparkering, samt en vegetasjonsskjerm mot nabo. Bygningene er planlagt oppført med bæresystem i massivtre. Alle trær med diameter over 30 centimeter er innmålt, i tillegg til 25 centimeters terrengkoter. Skråningen mot vest er lagt inn med formål naturområde grønnstruktur og tilknyttet en bestemmelse om at den naturlige vegetasjonen skal bevares. Parkering legges hovedsakelig under bakken i en parkeringskjeller under uteoppholdsarealet (f_but) og det østre bygget. Dette er synliggjort i plankart med bestemmelsesgrense # 1 og med tilknyttet bestemmelse 9. Planen åpner i tillegg for at det kan etableres noe gjesteparkering øst for bebyggelsen. Planen stiller krav om minimum 1 og maks 1,5 parkeringsplasser for bil per boenhet og 50 % av alle parkeringsplassene for bil skal ha fremlagt strøm for lading. I tillegg skal hver boenhet ha 2 parkeringsplasser for sykkel, med mulighet for lading av el-sykkel. Det er beregnet at utbyggingen vil kunne gi en økt trafikk i Gaupefaret på 120 bilturer i døgnet. Dagens trafikk er målt til 100 årsdøgntrafikk (ÅDT). Utbyggingen vil dermed gi en stor økning i prosent. Trafikken er imidlertid i utgangspunktet lav. Ettersom trafikken fortsatt vil være begrenset og Gaupefaret ligger i en 30-sone, vurderes trafikksikkerheten fortsatt som god. Veikryssene ved Ugleveien og Grålumveien kan håndtere den økte trafikken. Gangavstand til nærmeste bussholdeplasser er 300 og 600 meter. I nytt kollektivtilbud betjenes disse holdeplassene av stamlinjene: 14 Greåker-Hevingen og 4 Fredrikstad Kalnes. Begge rutene er planlagt med 30 minutters frekvens i rushtiden. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside 3

4 Utvalg for plan, miljø og teknikk gjennomførte en befaring i planområdet 21.mars Naboer og forslagsstiller var invitert. Representant fra Gaupefaret velforening og forslagsstiller la fram sitt syn på saken. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 11/18, forslag til reguleringsplan for Gaupefaret 20, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 31 merknader. Etter offentlig ettersyn initierte tiltakshaver til et møte for berørte naboer i Gaupefaret. Møtet ble avholdt 12. februar Forslagsstiller og Sarpsborg kommune deltok også på møtet. Hensikten med møtet var å presentere planforslaget samt åpne opp for spørsmål fra naboene. Gaupefaret velforening har kommet med flere innspill og spørsmål underveis i planprosessen etter offentlig ettersyn. Vedlagt sammendrag av innkomne merknader (vedlegg 4) inneholder kun innspillene sendt i høringsperioden ved offentlig ettersyn. Innspillene de har kommet med senere er tatt med inn i arbeidet med planen og spørsmålene de har kommet med er besvart per e-post. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Planforslaget har skapt stort engasjement og det er kommet innvendinger fra både naboer, velforening og andre innbyggere. Hovedinnvendingene dreier seg blant annet om høyder, volum, at illustrasjoner og skisser som vist i planforslaget ikke viser et realistisk bilde av tenkt utbygging, økt trafikk i Gaupefaret, manglende forutsigbarhet vedrørende fortetting i Sarpsborg kommune, boligstruktur, grad av utnyttelse og konsekvenser for nabobebyggelse. Det er flere av innspillene som er negative til en utbygging på Gaupefaret 20. Kommunedirektøren vil presisere at området ligger innenfor det som defineres som «bydelssenter Grålum» i gjeldende kommuneplans arealdel, og at kommunen derfor åpner for en høyere arealutnyttelse innenfor området. Planforslaget er etter offentlig ettersyn nøye gjennomgått av Sarpsborg kommune for å sikre at det ikke inneholder faktiske feil. Innspill om mulige feil er tatt med på lista over merknader som er imøtekommet fordi dette er kontrollert, men det er ikke avdekket at planforslaget inneholdt faktiske feil ved offentlig ettersyn. Tiltakshaver har vurdert innkomne merknader og gjort endringer for å imøtekomme innspillene. Disse endringene omfatter blant annet at den østre blokka er redusert med én etasje, det er lagt til areal for lek i direkte tilknytning til ny bebyggelse, plassering av renovasjon er flyttet og hensynssone for grønnstruktur er erstattet med formålet «grønnstruktur». Endringene er tatt inn i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg 4 - Fylkesmannen i Østfold og Statens vegvesens merknad om å redusere grensen for maksimum 2 parkeringsplasser for bil per boenheter. 4

5 - Fylkesmannen i Østfold, Statens vegvesen og Gaupefaret velforenings merknad om å vurdere alternativ til lokalisering av renovasjon. - Fylkesmannen i Østfold, Østfold fylkeskommune og Statens vegvesens merknad om å vurdere alternativ til lokalisering av lekeplass. - Fylkesmannen i Østfold og Østfold fylkeskommunes merknad om å endre hensynssone grønnstruktur til formål grønnstruktur. - Østfold fylkeskommunes merknad om at det bør synliggjøres i planens juridiske dokumenter at det tillates BYA 100% under uteoppholdsarealet f_but. - Østfold fylkeskommunes merknad om at høyden bør reduseres. - Østfold fylkeskommunes merknad om bruk av massivtre i konstruksjonene. - Østfold fylkeskommunes merknad om å vurdere sikkerhetsrisikoen fra vanntårnet med tanke på flomfare ved brudd eller annen skade på vanntårnet. - Østfold fylkeskommunes merknad om at bestemmelsen vedrørende lademulighet for EL-bil endres. - Østfold fylkeskommunes merknad om at målestav i plankart mangler. - Gaupefaret velforenings merknad om at det ikke er relevant å avmerke trær utenfor planområdet. - Gaupefaret velforenings merknad om at det er feil og villedende å si i planforslaget at det skal bevares en vegetasjonsskjerm mot øst. - Gaupefaret velforenings merknad om at det ikke er hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjeantall. - Gaupefaret velforening og Pia og Per Kjølbergs merknad om at BYA-beregningene i planforslaget er feil. - Innspill fra flere om at beregningsgrunnlaget for MUA er feil. - Innspill fra flere om at konsekvenser for sol og skygge ikke er grundig nok dokumentert. - Innspill fra flere om at konsekvenser for nabobebyggelse ikke er grundig nok dokumentert. - Innspill fra flere om en feilaktig fremstilling av planforslaget. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg 4 Merknad Begrunnelse Fylkesmannens i Østfolds merknad om å Planen har innregulert blokkbebyggelse som sette krav til minimum utnyttingsgrad kommunedirektøren mener er et godt nok Østfold fylkeskommunes merknad om at etasjeantall anbefales oppgitt Østfold fylkeskommunes merknad om å etablere fortau til lekeplass ved siden av veien (Gaupefaret). Mattilsynets merknad om at rørgater til og fra bassenget blir vurdert skjermet. Innspill fra flere om at blokkbebyggelse ikke passer inn i et etablert eneboligområde. grep for å sikre en høy utnyttelse. Kommunedirektøren mener at innregulerte kotehøyder er tilfredsstillende nok til å sikre etasjeantallene på ny bebyggelse. Ny utbygging innenfor planområdet utløser ikke krav om etablering av fortau langs kjøreveien Gaupefaret. Etter offentlig ettersyn er løsning for renovasjon flyttet fra kjøreveien. Kommunedirektøren mener derav at det ikke kan stilles krav om etablering av fortau langs kjøreveien. Rørgatene ligger utenfor planområdet. Kommunedirektøren har vurdert at det ikke stilles krav til skjerming av disse. Planområdet ligger innenfor det som er definert som «bydelssenter Grålum» og på bakgrunn av dette har kommunen åpnet for en høyere arealutnyttelse. Samtidig vil kommunedirektøren bemerke at planområdet ligger tilbaketrukket fra øvrige eneboliger langs kjøreveien Gaupefaret og 5

6 Innspill fra flere om at antall boenheter er for høyt og at det burde reguleres inn maks antall boenheter. Innspill fra flere om at ny bebyggelse har for stort volum, er for høyt, utnyttelsesgraden er for høy og følgelig at snitt og silhuett blir endret. Innspill fra flere om at parkeringsdekningen er for lav og bekymring for trafikksikkerhet og gateparkering. Pia og Per Christian Kjølbergs merknad om at planforslaget ikke inneholder retningslinjer og krav til utbygger for byggeperioden. Gaupefaret velforenings merknad om at f_but bør klassifiseres som bygning og ikke uteoppholdsareal. Gaupefaret velforenings merknad om at nytt bygg burde vært oppgitt med gesimshøyder og ikke kotehøyder. Trond Jelsnes Undrums merknad om å legge inn en bestemmelse som sikrer opparbeidelse av et tett og støydempende gjerde med en gjennomsnittshøyde på 180 cm over terreng langs hele grensen mellom Gaupefaret 20 og de naboene som ønsker det. Dag og Wenche Bromanders merknad om at inngår dermed ikke i den etablerte strukturen med eneboliger. Kommunedirektøren har ikke funnet grunnlag for et tak på antall boenheter. Antallet boenheter kan ikke bli høyere enn at kravet til parkeringsdekning og minste uteoppholdsareal er ivaretatt. Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller endret planforslaget ved å justere ned høydene på det høyeste bygningsvolumet mot nord, samt gjort noen justeringer mot sør for å imøtekomme noen av innspillene. Blokkbebyggelsen opprettholdes for øvrig. Kommunedirektøren mener derfor at deler av innspillet er imøtekommet. Planlagt utbygging vil gi en økning i trafikken, men trafikken er i utgangspunktet lav. Ettersom trafikken vil være begrenset og Gaupefaret ligger i en 30-sone, vurderes trafikksikkerheten fortsatt som god. Fylkesmannen og Statens vegvesen har i tillegg pekt på at parkeringsdekningen i utgangspunktet var for høy, derav har kommunen valgt å justere den ned. Utbyggingen medfører ikke krav om opparbeidelse av fortau langs kjørevegen Gaupefaret. Kommunedirektøren anser at trafikksikkerheten er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Hensynet til naboer i anleggsperioden vil sikres av annet lovverk ved siden av planog bygningsloven. Kommunedirektøren mener at det kommer godt nok fram i planen at det skal være et parkeringsanlegg under uteoppholdsarealet. Det er tatt inn et bestemmelsesområde #1 i kart og bestemmelser som illustrerer dette. Kommunedirektøren mener at det er mest hensiktsmessig å angi maks tillatte høyder med koter fremfor gesims når terrenget er skrånende. Videre inneholder planforslaget illustrasjoner med snitt som viser maks tillatte høyder som kommunedirektøren mener gir et godt nok bilde av hva som tillates av høyder. Kommunedirektøren ønsker ikke å regulere inn en slik bestemmelse i denne detaljreguleringsplanen. Slike tiltak må ivaretas mellom naboene uavhengig av denne planen. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i 6

7 det er å betrakte som saksbehandlingsfeil at stråling og eventuelle helseskader fra teletårn ikke er belyst i saken. kommuneplanens arealdel ( ) og en utbygging av flere boenheter vil ikke medføre økt stråling og eventuelle helseskader fra teletårnet. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Øvrige merknader og spørsmål til planforslaget er videre kommentert i vedlegg 4. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Det er ikke foretatt et eget medvirkningsopplegg mot grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge, i denne planen. Barnetråkkregistreringer har ikke vist at deler av planområdet er tatt i bruk til lek. Ønske om lekeplass i området er spilt inn fra naboene og regulert inn. I tillegg har allmennheten fortsatt tilgang til skogholtet rett nord for planområdet. Uteoppholdsareal og lekeplasser er sikret i planen. Skoleveisanalysen er lagt til grunn for å belyse antall barn som har Gaupefaret som skolevei. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planområdet er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Kommunedirektøren har, utfra tiltakets karakter, konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Ny forskrift om konsekvensutredning av 2017 trådte i kraft Planen ble startet opp før denne forskriften trådte i kraft, og planen omfattes følgelig ikke av forskriften av 2017, jf. 39 i ny forskrift. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Det er ikke registrert funn av spesielle naturmangfoldverdier innenfor planområdet. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Grunnerverv er nødvendig for å gjennomføre planen. Forslagsstiller må sikre seg rettigheter til grunn for opparbeidelse av kjøreveg (f_sv), renovasjon (f_bre) og deler av gult formål i nord (BBB). Denne grunnen er i dag eid av Sarpsborg kommune. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan, og forslagets tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. 7

8 Kommunedirektøren anbefaler at forslag til reguleringsplan for Gaupefaret 20, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Per i dag er transport i området hovedsakelig basert på bil. Planområdet har imidlertid god kollektivdekning og ligger godt koblet til hovedruter for sykkel. Parkeringsdekningen er nedjustert fra maks 2 til maks 1,5 p-plasser for bil etter offentlig ettersyn. I tillegg stilles det krav om minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet og mulighet for lading av el-sykkel. Planområdet er ikke støybelastet. Det er ikke registrert truede arter eller viktig biologisk mangfold i planområdet. Planen medfører ikke nedbygging av dyrket mark. Folkehelse: Framtidige beboere vil ha god tilgang til rekreasjonsområder ved Langemyr. Allmennheten har fortsatt tilgang til grøntområdene ved høydebassenget. Alle leilighetene får tilgang til universelt utformet uteareal. Planområdet ligger på en høyde. Utenfor planområdet vil det derfor ikke kunne oppnås universell utforming. 8