AS Kongsberg Tomteselskap Innspill til arealstrategi for Kongsberg ved rullering av kommuneplanens arealdel

Transkript

1 AS Kongsberg Tomteselskap Innspill til arealstrategi for Kongsberg ved rullering av kommuneplanens arealdel 1. Hensikt Hensikten med dette notatet er å legge frem AS Kongsberg Tomteselskap (KTS) sine innspill til ny arealdel ved rullering av kommuneplanen for Kongsberg kommune (KK) på en helhetlig måte. KTS har tidligere i arbeidet med kommuneplanen kommet med innspill til den vedtatte samfunnsdelen. ( se vedlegg 1) Notatet bygger på selskapets vurderinger av gjeldene markedssituasjonen i Kongsberg, KK sine vedtatte planer, samt en overordnet behandling av våre arealposisjoner i selskapets styre. Notatet er videre en overbygging for de konkrete forslagene til endring av arealformål som er kort omtalt i punkt 5 og ligger med som egne vedlegg. Sweco har bistått KTS med utarbeidelse av innspillet og har utarbeidet transportanalyse for de ulike område. Denne ligger ved som vedlegg 2 For KTS er selskapets vedtektsfestede formål, strategisk plan og virksomhetside førende for våre vurderinger. 2. Bakgrunn AS Kongsberg Tomteselskap (KTS) har som formål å erverve, utvikle og selge tomter og tomtearealer til bolig- og næringsformål, samt bidra til å løse utbygging av infrastruktur ved forskuttering for tiltak som har betydning for utvikling av selskapets framtidige prosjekter. Selskapet besitter i dag betydelige arealreserver (egen eiendom samt grunnervervsavtaler). Tomteselskapet har satt sitt preg på kommunen gjennom sin tilrettelegging for boligbygging siden Nærmere 2500 husstander eller hver 4. innbygger i Kongsberg bor i hus eller leiligheter hvor tomteselskapet har stått for tomteopparbeidelsen. 3. Grunnlag - Kommuneplan og arealdel med forventninger om omstilling Kommunestyret i Kongsberg kommune vedtok våren 2018 Kommuneplan for Kongsberg Her legges det opp til at både kommunen og Kongsbergsamfunnet gjennomfører en omstilling til et mer bærekraftig samfunn. Innsatsområder er næringsutvikling, vekst og attraktivitet, klima og endringer i kommunale tjenester. Utbyggingsstrategien anses viktig for arbeidet med innsatsområdene. Planen konkretiseres gjennom målformuleringer som f.eks.: I det pågående teknologiskiftet er det mulighet for betydelige samfunnsinnovasjoner, både innen privat og offentlig tjenesteyting, på lokalt, regionalt og nasjonalt nivå. Kongsberg kommune kan være en pådriver for en slik utvikling ved å ta i bruk utviklingskontrakter også med lokalt næringsliv. Kongsberg kommune legger til rette for langsiktig befolkningsvekst. Kommunen beholder og tiltrekker seg unge innbyggere. Det skal legges til rette for tilflytting av unge voksne i aldersgruppen år, ungdom og studenter. Det er et mål at Kongsberg er et lavutslippssamfunn i 2030 og at Kongsberg legger til rette for en bydel som kan karakteriseres som en «øko/miljølandsby». 1

2 Tilrettelegge for arealbruk og infrastruktur slik at samfunnets energibehov blir redusert. Korte avstander og miljøvennlig transport skal prioriteres. I byområdet skal veksten i transportbehovet løses med gange, sykkel og kollektivreiser. I områder utenfor byområdet med dårlig busstilbud, vil lavutslippsbil og kompiskjøring være et godt alternativ. Øke bruken av energieffektiv bygningsteknologi, av klimanøytrale energikilder og tre som byggematerialer. I 2030 har Kongsberg et utbyggingsmønster som ivaretar klimautfordringene, et mangfoldig tomte- og boligtilbud og et utbyggingsmønster som legger til rette for vekst og bidrar til sunn kommuneøkonomi. Det legges også opp til aktiv eierstyring av kommunale utbyggingsselskaper for å nå kommuneplanens målsettinger. Det pekes spesielt på Kongsberg kommunale eiendom KF og AS Kongsberg Tomteselskap som kommunale utbyggingsselskaper. Også strategiske eiendomskjøp anses som et virkemiddel for å nå målene i kommuneplanen. Det pekes også på at utbyggingsmønsteret i kommunen har konsekvenser for kommunal økonomi gjennom behovet for kapasitet i grunnskolene, driftskostnader for teknisk infrastruktur, utgifter til skoleskyss og drift av veier. Effektiv utnyttelse av både sosial og teknisk infrastruktur vil derfor bli viktig for å redusere kommunens investerings- og driftskostnader. Omstilling til lavutslippssamfunnet kan også bety en endret vurdering av hva som er mest optimal rekkefølge av utbyggingsprosjekter. Det pekes også på behov for å ta hensyn til de raske endringer innen transportområdet (grønn mobilitet) ved utbygging/transformasjon av områder og infrastruktur. I utkast til planstrategi er det også pekt på at flere av FNs bærekraftmål er relevante også for kommunens utviklingsarbeid (spesielt mål 9, 11, 13 og 15) Det er i budsjett for 2019 også prioritert en forstudie angående mulig etablering av det som har fått navnet Økolandsby. Det igangsettes også et prosjekt for å få frem ideer og bearbeide disse for en videreutvikling av Kongsberg by. Prosjektet inngår som et eget delprosjekt ved innspill til Kommuneplanens arealdel og bør spesielt se på hvordan enkelte bydeler kan bevare og forsterke sin egenart, slik at bydelenes ulike kvaliteter fremheves. KTS har vært i dialog med initiativtakere og gjennomført flere møter vedrørende temaet. 4. Våre generelle vurderinger Som bakgrunn for rulleringen av arealdelen ligger det et svært omfattende kunnskapsgrunnlag. KTS har gjennomgått og lagt dette til grunn for sine planer. For dette notatet ønsker vi imidlertid å ha spesiell oppmerksomhet på kommunens opptelling av tomtereserven, Boligmarkedsundersøkelsen som kom rett før jul 2018, samt rapporten knyttet til klimaeffekter av fortettingsstrategi signert Rambøll i Tomtereserve Oversikten over tomtereserven forutsettes lest med henblikk på avsatte områder i hver enkelt del av kommunen. Vår erfaring er at tomtekjøperne har klare preferanse på hvor de ønsker å bosette seg 2

3 - Like lite som ledige tomter på Gamlegrendåsen hjelper kjøperen som vil bosette seg i Jondalen opplever vi 60 ledige tomter i Hvittingfoss, Jondalen og Efteløt som like lite relevante for kjøperen som vil bo i Kongsberg by. Tyngde i reserven ligger i dag i sentrumsplanen (omtalt som 2000 enheter) vedtatt i 2011 og Sydbyen (1500 enheter) som er avsatt i forrige kommuneplan. KTS har for egen del vurdert omkostningen ved en full utbygging av Sydbyen til høyere enn fordelen og har ikke sett forutsetningene til stede for utvikling av annet enn næringsområdet beliggende mellom jernbane og Gomsrudveien. Det forutsettes da at gjeldene rekkefølgekrav/bestemmelser legges til grunn. For områdene Raumyr, Madsebakken, og Gamlegrendåsen (østsiden av byen) er det relativt små/få områder/enheter som skal tilføres fremover. Det er her verdt å påpeke at de overnevnte områdene oppnår i gjennomsnitt de høyeste salgsprisene jf. Boligmarkedsundersøkelse. Det bør tilføres nye enheter her, fordi det er i disse områdene folk vil bo. Boligmarkedsundersøkelsen: I Boligmarkedsundersøkelsen har vi spesielt merket oss at det er over 5000 personer som hver dag pendler inn til byen og at det er en netto innpendling på omtrent 2000 personer. Dette er personer som innehar kompetanse som industrien og arbeidsgiverne her i byen er avhengig av for å kunne fortsette utvikling og vekst. For å sette det i perspektiv var det i ,4% innpendlere som andel av sysselsatte med arbeid i kommunen, i 2017 hadde dette steget til 32,5% (kilde SSB). Andelen har riktignok vært stabil siden 2012, men å gjøre flere av disse innpendlerne til innbyggere i kommunen bør ha prioritet også i denne kommuneplanrulleringen. Videre har vi merket oss at aldersgruppen 75 + får stor vekst. Verdt å merke seg er at denne gruppen i undersøkelsene viser liten flyttevilje. I denne gruppen er det få nye innbyggere til kommunen, ei heller er det en gruppe byens næringsliv kan forvente å hente arbeidskapasitet og kompetanse fra inn i fremtiden. Undersøkelsen gjør her et poeng ut av at dersom man får disse ut av sine eneboliger og over i leiligheter vil det være et stort overskudd av eneboliger i kommunen. Etter vår vurdering oppleves denne forutsetningen om at man ved å bygge flere leiligheter til denne gruppen vil få sirkulasjon i boligmarkedet overdrevet. Prisen på gruppens prefererte nye bolig overstiger langt det gruppen sett under et kan se for seg å få betalt for sin gamle enebolig ved eventuelt salg. - Vi mener dette kan være med å forklare hvorfor ikke tesen om sirkulasjon fungerer i praksis. I gruppen mellom 25 og 35 år oppgir 7 av 10 at de foretrekker å bo romslig, men mindre sentralt, heller enn kompakt og sentralt. For denne gruppen må ikke pris undervurderes og må antas å ha betydning for svarene som er gitt. Rapport knyttet til klimaeffekter: Overordnet planstrategi forutsetter sentrumsnær fortetting og transformasjon før nye arealer tas i bruk. Rapporten følger hovedtrekkene av dette og konkluderer med at en vekst i byområdene i sone A og B vil gi en betydelig prosentvis utslippsreduksjon sammenlignet med en vekst der også fremtidige utbyggingsområder «lenger» ut fra byen inngår. For å oppnå utslippsreduksjonen forutsettes det at ca 33% av nye boenheter kommer i sone A og ca 60% kommer i sone B. Imidlertid har ikke rapporten forutsatt elektrifisering av bil/bilpark, ei heller er det lagt inn forventing om endret adferd knyttet til bruken av bilen eller el-sykkelen i perioden det beregnes for. 3

4 I Innbyggerundersøkelsen fra 2017 er luft og vannkvaliteten noe av det innbyggerne er mest fornøyd med vedrørende klima i kommunen. Luftkvaliteten er med andre ord ikke et lokalt problem slik respondentene opplever det. Redusert bilbruk som del av et nasjonalt tiltak for å minske utslipp av Co2 er ikke mindre relevant fordi man lokalt ikke opplever problemer. KTS har historisk vært utbygger av området som tidligere ikke er bebygd. Transformasjon av tidligere industriområder og fortetting av eksisterende bolig- eller næringsområder har ikke selskapet frem til nå engasjert seg i. Det er vår vurdering at Kongsberg ikke kan oppnå ønsket vekst i gruppen +25 ved ensidig fortetting og transformering i allerede bebygde områder. KTS støtter at sentrum av Kongsberg har rom for fortetting og transformasjon og for bylivet vil det være positivt om man kunne få flere bosatt sentralt i sentrum. Man kan ikke styre hvem som bosetter seg i enhetene, men kommunen bør stille kvalitetskrav til uteområder og kreve variasjon vedrørende størrelse på leiligheter. Det viktigste er uansett at det flytter flere brukere til et større utvalg tjenester i sentrum. Imidlertid er det ikke noen by i Norge som ikke opplever at spesielt småbarnsfamiliene flytter ut av sentrum når de får barn. Hvor man ønsker å bo avhenger av hvilken fase man er i livet ønsker man flere barnefamilier/unge voksne i Kongsberg trenger man utvikling i områder også utenfor sentrum. Utbyggingsrekkefølge: For boligprisene og valgfriheten til boligkjøperne vil det være til fordel om man begrenser bruken av rekkefølgekrav i utviklingen av nye områder. Fordelen for de nevnte må måles opp mot ulemper naboer kan oppleve ved langvarige pågående prosjekter, samt hvilke infrastrukturoppgraderinger KK må foreta i det aktuelle området. Det er vår bekymring at dersom man strammer inn på rekkefølgen og dermed manipulerer utbudet av boliger vil man kunne risikere et større behov for kommunal deltagelse knyttet til boligformidling og diverse støtteordninger. Det er i samfunnsdelen av planen pekt på utfordringer med overvann og felles avløpsledninger for spillvann og overvann. I tillegg er skolekapasitet på barneskolenivå en knapp faktor på Madsebakken og Gamlegrendåsen. De nevnte områder er blant de mest populære områdene for barnefamilier i byen. Det er vår oppfatning at KK bør utrede utvidelse av kapasitet her, heller enn å bygge en ny skole lengre sør. En for stramt praktisert utbyggingsrekkefølge kan også medføre at det oppstår udekkede behov blant boligkjøperne, som da ikke finner nok utvalg av boområder eller boliger som tilfredsstiller deres preferanser. Det kan i gitte tilfelle medføre at man etablerer seg i nærliggende områder utenfor kommunen. Ut fra en slik betraktning bør markedets behov og preferanser vektlegges høyere. Sett fra markedsaktørenes ståsted kan det være at kommunens målsettinger om tilflytting og vekst i innbyggertallet lettere oppnås ved større utvalg av boområder og boliger, heller enn at utvalget begrenses med for stram utbyggingsrekkefølge. 5. Endring arealformål KTS forventes å spille en rolle som markedsregulator og må derfor prioritere å øke tilbudet av rimelige tomter som de fleste har mulighet for å kjøpe. 4

5 Tomteprisene er påvirket av geografisk lokalisering og kostnader for opparbeidelse. Sentrumsnære tomter er attraktive for mange og prises vesentlig høyere enn landlige tomter utenfor sentrum. Man får med det en konflikt mellom krav til rimelige tomter og «sykkelavstand» til sentrale funksjoner. På et overordnet nivå arbeider KTS langsiktig for å kunne tilby aktuelle tomteområder i alle deler av kommunen og både vest, syd og nord for byen, i tillegg til tiltak også inne i sentrum. Dette for å kunne oppfylle de målsetningene kommunen som eier har satt for selskapet. Under følger en kort gjennomgang av kommunen fra sør til nord: Hvittingfoss Folketallet og antall elever i barnehage/skole har vært fallende i flere år i Hvittingfoss. På denne bakgrunn har KTS satt ekstra fokus på å finne mulige prosjekter i Hvittingfoss. Tilbakemeldingen lokalt er at man har hatt mangel på «attraktive» tomter å tilby ungdom som har flyttet ut. Søk etter områder med attraktiv og sentrumsnær beliggenhet og gode sol- og utsiktsforhold har blitt vektlagt. Grunnforholdene i Hvittingfoss er generelt svært krevende med ustabile masser og kvikkleire. Dette har også gjort de mest sentrumsnære områder som ligger avsatt i dagens kommuneplan for kostbare å bygge ut. Det er avsatte områder i dagens kommuneplan som utifra kart ikke skal være berørt av kvikkleire, men disse er lokalisert i uforholdsmessig lang avstand fra tilknytningspunkt for vann og kloakk. I området Fossfjell ønskes det avsatt et område til boliger på omkring 60 daa. Tenkt bebyggelse er hovedsakelig frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse ( Innspill 1) Vis a vis KA bygget er det i gjeldene kommuneplan et området avsatt til næring. Arealet ligger i tilknytting til etablert boligområde og har tidligere vært regulert til bolig. Vi foreslår dette tilbakeført til bolig i neste kommuneplan (Innspill 2) Efteløt I Efteløt er det fortsatt noen ledige tomter i boligfeltet regulert ved idrettsplassen. Ved forrige rullering ble det tatt inn et område for bolig nordover i forlengelse av eksisterende avkjøring. I dette området arbeides det med etablering av dagligvare. Dette vurderes tilstrekkelig i neste kommuneplanfase. Kongsberg sentrum - syd Utbyggingsområdet benevnt Kongsberg syd i gjeldene kommuneplan ligger avsatt som byens utbyggingsreserve på sikt. Området forutsetter omfattende investeringer i ny infrastruktur og forutsetter en stegvis utvikling. Det er et åpent spørsmål om dette lar seg gjennomføre. For å øke mulighetene for utvikling er vårt innspill til ny arealdel følgende: Næringsområdet beliggende mellom jernbane og Gomsrudveien gis mulighet for også å huse industri. I tillegg bør det vurderes om større deler av det avsatte boligområde heller burde vært avsatt til næring, slik at man kunne hatt næring på begge sider av jernbanen. I et slikt perspektiv er det naturlig å tenke seg at næring har et stort transportbehov og slik sett kunne ha nyttiggjort seg jernbanen, som faktisk ligger der. Det åpnes for en sammenkobling av eksisterende Ove Gjeddesvei og utbyggingsområdene i nordre del av «Sydbyen» via ny vei i underkant av Lafteråsen (Innspill 3) 5

6 Det legges til rette for nærtjenester i forlengelsen av dagens Kiwi butikk, langs Ove Gjeddesvei. (Innspill 4) Man benytter dagens Lafteråsenvei til å etablere to mindre boligområder, et på hver side av veien ( innspill 5) Kongsberg sentrum - øst Gamlegrendåsen har vært prioritert som byens utviklingsområde i snart 40 år. Det er etter hvert mange som er født og oppvokst på Gamlegrendåsen som kunne tenkte seg å flytte tilbake til det samme området, men som helst vil ha noe nytt å bo i. Frem til Eilertsløkka ligger Petter Aurdahlsvei med bebyggelse på en side og turområdet på den andre siden. KTS erkjenner at dette er en viktig kvalitet for beboerne på Gamlegrendåsen. Imidlertid mener vi det er mulig å ivareta kvalitetene turområdene har for beboerne i området og samtidig gi nye innbyggere tilgang og mulighet til å bosette seg i like flotte og populære områder som dagens beboere har hatt glede av så langt. I forlengelsen av boligfeltet i Budstikka ser vi mulighet for en utvidelse. Madsebakken / Frydenbergåsen har mange av de samme kvalitetene som Gamlegrendåsen og er et populært boområde. Adkomst må bli via Gamleveien. Støy fra motorsportbanen legger begrensinger på deler av tomta. Vi foreslår dermed følgende: Boligområde med tydelige og avklarte grøntkorridorer beliggende omtrent fra avkjøringen til Langekjennveien og frem til Eilertsløkka. ( Innspill 6) Området rundt grusbanen på Løvåsløkka er i ferd med å gro igjen med kratt. Vi forslår å gjøre noe av dette om til bolig, flytte banen lengre mot sørvest og ruste den opp med nytt dekke, samt legge til rette med smetter/stier slik at snarveier ivaretas. Det opparbeides videre en ny gangvei ned fra Løvåsveien til g/s-vei fra Trysil-Knutsvei til Åsen skole/kemner Ruuds vei, som gruses og gis belysning. Arealene nede langs g/s-veien foreslår vi omregulert fra bolig til grøntområde slik at man sikrer mulighet for leik og akebakke om vinteren, da med belysning fra gangvei. (Innspill 7) Kongsberg sentrum nord Sammenhengende bebyggelse fra byen i retning Bevergrenda slutter i dag ca 1,5 km fra Knutepunktet. Dersom man skulle valgt utbyggingsretning for byen basert på avstand og høydeforskjell i forhold til Knutepunktet og sentrum av Kongsberg by, ville Bevergrenda vært en klar kandidat. Flaskehalsen har vært dagens veiløsning. KTS mener dette kan la seg løse ved å legge opp til en trinnvis utbygging av nåværende regulerte «nye» vei til Bevergrenda, med utgangspunkt i nordenden av Baneveien. I første steg må man benytte Frogsvei rundt Edvardsløkka før man kobler seg på ny vei i regulert trase fra Kampestadveien og nordover forbi eksisterende bebyggelse i Hengsleveien. Her kan man da tilgjengeliggjøre PK sitt allerede avsatte boligområde nederst i Kampestadlia. Grepet muliggjør videre en sanering av nåværende jernbaneovergang til Østenløkka. Steg to vil være å bygge det manglede mellomstykke fra Baneveien og langs Vibehaugen. Steg tre kan være en fortsettelse av veien i retning nordover. 6

7 Dette er et grep som på sikt vil muliggjøre en nedgradering av eksisterende Fv. 88 til adkomst for noen få boliger og ellers gang/sykkelvei langs Lågen. Strekningen er i dag mye brukt som trase for syklister nordover mot Numedal. Dette er en populær og mye benyttet rute. Det fremtidige bydelssenteret på Edvardsløkka vil gjøre avstanden til servicefunksjoner kort og skolekapasiteten på Raumyr skole er god. I tillegg vil ny bru over Lågen gjøre avstand til idrettsanlegg og fritidstilbud på Skavanger kort. Vi foreslår dermed følgende: Boligområde som bebygges med frittliggende og konsentrerte boliger ved «inngangen» til Bevergrenda med adkomst fra Østenløkka frem til ny vei er på plass ( innspill 8) Opprusting og utvidelse av grøntareal på Skytterløkka og etablering av noen boligtomter inn mot eksisterende bebyggelse. ( innspill 9) Boligområde med frittliggende bebyggelse Bevergrenda vest økosamfunn.( Innspill 11) Jondalen KTS har fått vedtatt en reguleringsplan med 20 tomter beliggende i tilknytning til idrettsplassen og skolen i Jondalen. For denne planperioden vurderes det ikke aktuelt for KTS å komme med nye innspill. 6. Konklusjon: Kongsberg Tomteselskap har som mål med dette innspillet å komme i en posisjon hvor vi i neste kommuneplanperiode kan nå målsettingen om å være en markedsregulator knyttet til prisdannelsen på nye tomter. Vår tilnærming er at et gunstig prisnivå på tomter vil være positivt knyttet opp til kommunens målsetting om vekst i befolkningen og ikke minst at det vil gi bosted til arbeidstagere som vil være med å sikre tilgangen på kompetent arbeidskraft for industri og arbeidsliv her i byen. Boligmarkedsundersøkelsen finner at 1/3 av de unge kjøperne vil kjøpe tomt for å bygge selv. Størrelsen på denne gruppen vil etter vår mening avhenge av pris og tilbud både i Kongsberg og i kommunene rundt. Vi tror at man ved å styre boligutvikling i retning øst og nord vil korte nede reiseveien og ikke minst kunne tilby nye innbyggere områder som har vist seg å være veldig populære. For Kongsberg og miljøet er det bedre at innbyggerne kjører 3 km til jobb hver vei, enn at de pendler inn og kjører 30 km hver vei. Sydover tror vi det er riktig å satse enda mer på næring. Det vil være et gode for byen å kunne ha et større industri/næringsområde i så «kort» avstand fra byen. Vi mener man bør se større muligheter i jernbanelinja som allerede ligger igjennom området i forhold til næringer med et stort transportbehov. Kongsberg Øyvind Holm Daglig leder Tor Einar Lundteigen Prosjektsjef 7

8 8