REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /32 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: LSKJ Dato: YTREBYGDA, GNR. 119, BNR. 3, RÅ /GRØNSTØLEN, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Helga Raa, Svein Raa og Bergen Tomteselskap planforslag for et område i Ytrebygda bydel mellom Fana Stadion og Siljustøl. Hovedformål: boligbebyggelse Planområdet er totalt på ca. 120 daa og planforslaget legger til rette for ca. 244 nye boenheter. Hovedvekten av den nye bebyggelsen forslås etablert på nordsiden av Flyplassvegen mens det legges til rette for ca. 21 nye enheter sør for denne. Planforslaget legger til rette for ulike typer bebyggelser innenfor de ulike delene av planområdet. Det legges i hovedsak rette for blokkbebyggelse i 2-5 etasjer, i tillegg til rekkehus i 1 etasje og noen enkelte eneboligtomter. Adkomstløsninger Planforslaget viser en differensiert adkomstløsning som fordeler seg på Siljustølvegen, Harald Sæverudsveg, Grimseidvegen og Holtavegen.

2 Hovedandelen av de nye boenhetene har adkomst via Siljustølvegen som utvides fra dagens standard til kjøreveg med to felt med tilliggende gang- og sykkelveg. Den eksisterende broen over Flyplassvegen reguleres til gang- og sykkelbro og planforslaget legger videre til rette for at det anlegges ny kjørebro over Flyplassvegen. De ca. 21 boenhetene sør for Flyplassvegen får kjøreadkomst via avkjørsel fra Grimseidvegen. Holtavegen blir adkomstveg for ca. 9 nye boenheter og Harald Sæverudsveg blir adkomstveg for ca. 20 boenheter. Grønnstrukturer og uteoppholdsareal Nordre del av planområdet reguleres til friområde i tråd med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan for Råstølen. Det legges til rette for turveg opp gjennom Folldalen. Planforslaget har avsatt areal til felles uteoppholdsareal innenfor de ulike delfeltene. I hovedfeltet nord for Flyplassvegen er det avsatt areal til kvartalslekeplass/balløkke opp mot friområdet i Folldalen. Terreng Planforslaget legger til rette for at deler av planområdet, nord for Flyplassvegen, fylles ut i henhold til reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal Sørås. Utfyllingen medfører at en sentral kolle på Grønstølen fjernes og at planområdet blir liggende høyere enn Flyplassvegen.Det gjøres ikke inngrep i terrenget i området avsatt til friområde Støy Flyplassvegen er den primære støykilden i området. For å sikre tilfredsstillende støyforhold for nye boliger og utearealer, innebærer planforslaget at det etableres støyskjerming på begge sider av Flyplassvegen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 15

3 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) Planstatus I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til boligområde, byggeområde, friområde, idrettsanlegg og LNF område. Formålene er videreført i ny kommuneplan som er under sluttbehandling. Venstre: Kommuneplanens arealdel Høyre: Kommuneplanens arealdel 2010 B30 nord for Flyplassvegen er regulert til massedeponi og bolig i reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal Sørås. Ny reguleringsplan for samme strekningen ble vedtatt i bystyret , hvor Statens Vegvesen har gått bort fra å bruke området til massedeponi. Planprosess Ved oppstart av planarbeid var Bergen kommune ved Idrettsetaten en av forslagsstillerne til planforslaget som innebar en regulering av areal avsatt til idrettsformål sør for Flyplassvegen. Arealet var tiltenkt regulert til by-arena som var av slikt omfang at det utløste behov for konsekvensutredning. Som følge ble det sammen med varsel om planoppstart lagt ut et planprogram. I september 2010 trakk imidlertid Idrettsetaten seg ut av planprosessen og området avsatt til idrettsformål er som følge ikke lenger en del av planområdet. Ved opprinnelig varsling av planoppstart var hovedadkomst tenkt fra Holtavegen og Grimseidvegen. Forslagsstiller har gjennom merknader fra oppstart, både fra private og Samferdselsetaten, gått bort fra den opprinnelig tiltenkte løsningen. Det ble som følge foretatt en utvidet varsling som innebar Haralds Sæverudsveg som mulig adkomstveg. Dette medførte en rekke nye merknader knyttet til vegløsning. Den endelige løsningen er kommentert under avsnittet trafikkløsninger. Side 3 av 15

4 Hovedformål Planforslaget legger til rette for ca. 244 boenheter på sør og nordsiden av Flyplassvegen. Hovedvekten av boligene planlegges nord for Flyplassvegen, mens det legges til rette for ca. 21 boenheter sør for Flyplassvegen. Utnyttelsesgraden for de ulike byggefeltene varierer fra % BRA = 30 % til % BRA = 174 % Bebyggelse nord for Flyplassvegen Planområdet nord for Flyplassvegen er i hovedsak ubebygd i dag (med unntak av 4 eksisterende bygg) og planforslaget legger til rette for ca. 220 nye boenheter. I henhold til forslagsstillers planbeskrivelse er de ulike boligområdene planlagt med ulike typer bebyggelse tilpasset terreng, støy- og adkomstforhold og tilpasning til tilgrensende boligområder. Volumstudie bebyggelsen Nord for Flyplassvegen Felt BB1-BB3 Feltene utgjør hoveddelen av de foreslåtte boenhetene. Bebyggelsesstrukturen og byggehøydene er i stor grad bestemt av støy fra Flyplassvegen, solforhold og utsikt. Bebyggelsen er lavest mot Flyplassvegen og blir høyere bakover i feltet. Dette er for å sikre tilfredsstille kravene til støy. For feltene BB1 og BB2 er maksimal byggehøyde satt til 2 etasjer mot Flyplassvegen og 3 og 4 etasjer i bakkant mot felles grøntareal. I felt BB3 legges det til rette for bebyggelse opp til 5 etasjer. Illustrasjonsmaterialet til planforslaget viser den foreslåtte bebyggelsens volumer. Planforslaget forutsetter at terrenget blir løftet i forhold til dagens terrengnivå, og fagetaten vurderer at dette, kombinert med støyskjermingen mot Flyplassvegen, vil medføre en reduksjon av fjernvirkningene av prosjektet. Fagetaten anser likevel den foreslåtte bebyggelsen inkludert parkeringsanlegg som massiv og har ikke tatt endelig stilling til byggehøydene i prosjektet. Felt BB4 Felt BB4 legger til rette for lavblokk med opp til 2,5 etasjer. Dette er det av de foreslåtte byggeområdene som i størst grad vil føre til terrenginngrep i de grønne skråningene som omkranser planområdet. Det er ikke utarbeidet snitt som viser omfanget av byggets terrenginngrep, dette skal utarbeides før 2. gangs behandling av saken. Som følge har fagetaten ikke tatt endelig stilling til feltet. Side 4 av 15

5 Felt BB5 Feltet har adkomst fra Harald Sæverudsveg og ligger høyt i terrenget sammenlignet med de øvrige byggeområdene. Fagetaten har ikke spesielle merknader til feltet, men gjør oppmerksom på at det kan være aktuelt å justere formålsgrensen mot kollen rett nord for feltet. Felt BK1 Innenfor felt BK1 legges det til rette for rekkehus i en etasje med adkomst fra Holtavegen. Fagetaten har ingen spesielle merknader til feltet. Fagetaten ber imidlertid om at det i forkant av 2. gangs behandling utarbeides illustrasjonsmateriale som viser mulig utbygging av feltene BB4, BB5 og BK1 da disse er dårlig belyst i det eksisterende planmaterialet. Eksisterende bebyggelse i felt BF3 Felt BF3 omfatter en eksisterende bygning. Denne er i kommunens register oppført som driftsbygning, men benyttes i dag som bolighus i strid med gjeldende regelverk. Videre ligger bygningen i henhold til kommunens støykart innenfor gul støysone. Fagetaten stiller seg negativ til at eiendommen reguleres til enebolig, og det må i den videre prosessen avklares hvilken reguleringsstatus feltet skal ha. Fagetaten anser det som aktuelt at BF3 innlemmes i felt BB4 og blir en del av denne bygningsmassen. Fagetaten har i møte med forslagsstiller diskutert at kollen innenfor feltet bør inngå i det sammenhengende friområde mot nord, og ber om at dette rettes opp før 2. gangs behandling av saken. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealer nord for Flyplassvegen Planforslaget legger til rette for uteoppholdsareal av varierte størrelser innenfor planområdet. Som følge av at store deler av arealene nord for Flyplassvegen fylles ut, vil uteoppholdsarealene bli opparbeidet og ikke bestå av naturlig terreng. Fellesarealer innenfor det enkelte felt er sikret gjennom krav i bestemmelsene og byggegrenser i plankartet. I BB5, BB6 og BK1 er byggegrenser satt for å sikre tilstrekkelig lekeareal som oppfyller kvalitetskravene i kommuneplanen. Det er satt av to større grøntarealer innenfor planområdet. UA1 er avsatt lengst nord i planområdet i overgangen til friområde, og i henhold til planforslagets reguleringsbestemmelser skal det opparbeides kvartalslekeplass innenfor feltet. UA2 er avsatt til en sentral grønn korridor gjennom feltet. I henhold til forslagsstillers planbeskrivelse er Side 5 av 15

6 området tenkt benyttet til turveg og felles grøntareal med mulighet for åpen håndtering av overflatevann. Det er satt rekkefølgekrav om at arealet skal være opparbeidet før ferdigattest. Fagetaten anser uteoppholdsarealene som godt ivaretatt i planforslaget. Bebyggelse på sørsiden av Flyplassvegen Området sør for Flyplassvegen er avsatt til boligområde (B42) i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger til rette for blokkbebyggelse i to etasjer (felt BB6) samt en eneboligtomt (BF8) med adkomst fra Grimseidvegen. Det legges til rette for ca. 21 boenheter innenfor de to feltene. Fagetaten har etter sin gjennomgang av planforslaget vurdert det slik med at det er flere forhold som taler i mot at det skal tillates en utbygging sør for Flyplassvegen som foreslått. Denne vurderingen er i hovedsak gjort med bakgrunn i forhold knyttet til kulturminner og støyskjerming som omtalt i avsnittene under. Konsekvensene av tiltaket medfører rivning av de eksisterende gårdsbygningene og oppføring av en dominerende støyskjerming, noe som fagetaten anser som svært omfattende konsekvenser for å legge til rette for ca. 21 boenheter. Fagetaten vil påpeke området B42s store kulturhistoriske verdi (jfr. neste avsnitt). Dersom det skal bygges ut her bør det skje på en skånsom måte som tar mer hensyn til eksisterende kulturmiljø. Slik fagetaten ser det bør felt B42 vurderes i sammenheng med området avsatt til idrettsformål. En samlet vurdering av disse områdene vil medføre mer helhetlig løsning med hensyn til arealbruk og støyskjerming som tar bedre hensyn til kulturmiljøet. Som følge anbefaler fagetaten ikke at det legges til rette for nye boliger sør for Flyplassvegen. Vi kan eventuelt vurdere foreslått eneboligtomt. Eksisterende situasjon på sørsiden av Flyplassvegen Foreslått fremtidig situasjon på sørsiden av Flyplassvegen Side 6 av 15

7 Kulturminner I merknad til oppstart, signaliserer Hordaland Fylkeskommune at området sør for Flyplassvegen er et viktig kulturminneområde der kjente kulturminner i sammenheng med landskapet er en viktig kilde til førhistorien. De påpeker videre at området er i stor grad nedbygd og videre utbygging vil kunne være i strid med nasjonale interesser. På gårdstunet Rå står en bautastein som trolig daterer seg til jernalderen. Som følge av Fylkeskommunens merknad til oppstart er det gjennomført arkeologiske undersøkelser i området og det er påvist ytterligere ett automatisk fredet kulturminne, en forhistorisk åker. Forslagstiller har som følge lagt en båndleggingssone over de to automatisk fredete kulturminnene. Videre ligger de to innenfor felt BF5 hvor det ikke kan oppføres nye boliger. Mindre kan tillates det det kan dokumenteres at tiltakene er i henhold til kravene til hensynssone kulturmiljø. Videre er gårdstunet Rå registrert med fire bygninger i SEFRA registret, et landsdekkende register av eldre bygninger og andre kulturminner. En gjennomføring av planforslaget vil medføre at samtlige bygninger med unntak av våningshuset (se illustrasjon) vil måtte rives. Bygningene har interesse som kulturminner enkeltvis, men den samlede tunstrukturen med det omkringliggende landskapet er av unik karakter. Fagetaten opplever et økt utbyggingspress på tidligere landbrukseiendommer i sentrale deler av Fana og Ytrebygda hvor gårdshusene foreslås revet. Av forslagsstillers planbeskrivelse fremgår det at gården Rå kan ha blitt ryddet så tidlig som de første århundrene etter år 0. Gården er som følge en viktig del av områdets kulturhistorie, og fagetaten stiller seg negativ til den foreslåtte rivningen av de eksiterende bygningene. Fagetaten påpeker at det tidligere er gjort arkeologiske undersøkelser nord for Flyplassvegen uten at det er registrert funn. Området rundt Siljustøl berøres ikke av planforslaget. Støyskjerming Flyplassvegen løper tvers gjennom planområdet og er den primære støykilden innenfor planområdet. Deler av planområdet ligger innenfor rød støysone. Forslagsstiller har utarbeidet støyrapport som konkluderer med at området kan utbygges med tilfredsstillende støyforhold for boliger og uteoppholdsareal dersom det gjennomføres støyskjermingstiltak. Tiltakene innebærer i hovedsak etablering av støyskjerm på begge sider av Flyplassvegen. Illustrasjon av støyskjerming nord for Flyplassvegen Forslagsstiller har tidligere arbeidet med at støyskjermingen mot nord skulle etableres som en voll som kunne beplantes mot Flyplassvegen, men har i ettertid gått bort fra dette til fordel for en støyskjerm. Bakgrunn for dette er krav fra Statens Vegvesen om at det skal avsettes areal Side 7 av 15

8 langsmed Flyplassvegen til en eventuell fremtidig etablering av dobbeltsidig gang og sykkelveg. Planforslaget legger til rette for en ca. 200 meter lang støyskjerm på sørsiden av Flyplassvegen. Dette kan synes svært omfattende med tanke på at området på sørsiden kun skal utbygges mot øst, men i henhold til støyrapporten kreves det en støyskjerming av dette omfanget for å skape tilfredsstillende støyforhold for ny bebyggelse innenfor felt BB6. Forslagsstillers snitt av Flyplassvegen med dobbeltsidig støyskjerming Den foreslåtte skjermingen vil medføre at det grønne åpne arealet mot sør blir innestengt. Området representerer i dag en viktig del av det åpne kulturlandskapet på sørsiden av Flyplassvegen, noe som er en del av bildet som møter tilreisende som ankommer Bergen fra flyplassen. Videre vil gående og syklende som forflytter seg langs strekningen bevege seg mellom to støyskjermer i stedet for i et åpent landskap som er dagens situasjon. Den foreslåtte utbyggingen mot nord legger til rette for over 200 boliger og kan ikke gjennomføres uten at det oppføres støyskjerming. Fagetaten anser fordelene ved utbyggingen som større enn ulempene ved at det oppføres støyskjerming. Fagetaten vurderer imidlertid støyskjermingen mot sør som svært omfattende for en relativ liten utbygging. Parkering Planforslaget legger til rette for parkering på bakkeplan og i sokkel. Fordelingen mellom de ulike delområdene er vist i vedlegg F. For BB1 og BB2 skal parkering skje langsmed støyskjermingen mot Flyplassvegen (i felt PP1 og PP2). Planforslagets reguleringsbestemmelser åpner for at det kan oppføres carport/parkeringshus med 1 etasje. Planforslaget sikrer ikke en helhetlig utbygging av de to parkeringsfeltene. Fagetaten vil i den videre prosessen vurderer om det skal knyttes ytterligere bestemmelser til disse parkeringsarealene med hensyn til utforming. Trafikkløsninger Forslagsstiller har undervegs i prosessen vurdert ulike adkomstløsninger til planområdet, og har til dels møtt sterke protester fra naboer. Det planforslaget som nå fremmes til offentlig ettersyn har en differensiering av adkomstvegene som vist i illustrasjon under. Fagetaten stiller seg i utgangspunktet positiv til den foreslåtte løsningen da denne vil medføre minimale terrenginngrep og en delvis forbedring av eksisterende trafikksituasjon. Side 8 av 15

9 Planforslaget legger til rette for differensiert adkomst til de ulike delfeltene Siljustølvegen Hovedfeltet i planforslaget, med ca. 190 boenheter, får sin adkomst gjennom Siljustølvegen. Vegen utvides fra dagens standard til tofelts bilveg med tilliggende gang- og sykkelveg. Gangog sykkelvegen er regulert til 3,25 meters bredde. Planforslaget legger til rette for at eksisterende bro skal benyttes som gang- og sykkelbro mens det etableres ny bro for biler. Tiltaket medfører at eksisterende enebolig i felt BF10 må flyttes. Planforslaget medfører en sterk økning av trafikk i Siljustølvegen, en veg som er skoleveg for mange barn bosatt på Råstølen og elever ved Skeie skole. Fagetaten anser imidlertid trafikksikkerheten som godt ivaretatt da gang- og sykkelvegen kan benyttes fra Harald Sæverudsveg til Grimseidvegen uten at den krysser kjøreveg. Det etableres ikke nye avkjørsler i Siljustølvegen. Fagetaten er positiv til den foreslåtte løsningen med forbehold om at Statens Vegvesen godkjenner at det etableres ny kjørebro over Flyplassvegen. Den nye broen vil ikke påvirke eksisterende kjøremønster i området, men fagetaten påpeker at det må belyses hvordan anleggsfasen skal gjennomføres med færrest mulig konsekvenser for det overordnede kjøremønsteret på Flyplassvegen. Holtavegen Planforslaget legger til rette for at de åtte boenhetene i felt BK1 samt enebolig i BF2 skal ha adkomst fra Holtavegen. Det legges til rette for turveg fra planområdet og opp til Holtavegen, dette er kommentert under gang- og sykkelforbindelser. Utover dette påvirker planforslaget ikke trafikksituasjonen i Holtavegen. Harald Sæverudsveg Harald Sæverudsveg foreslås som adkomstveg til ca. 20 boenheter i felt BB5. Planforslaget legger til rette for offentlig veg med fortau frem til gang- og sykkelveg ned til Flyplassvegen. Harald Sæverudsveg er dimensjonert for å tåle en slik økning i trafikken. Planforslaget legger til rette for at adkomstveg til Siljustøl skal skje fra Harald Sæverudsveg. Det legges til rette for snumulighet for buss samt parkeringslomme for buss ved adkomsten til Siljustøl. Forslagsstiller opplyser videre at parkeringsplass til Siljustøl kan opprettholdes slik den er i dag. Turbusser til Siljustøl benytter i dag i stor grad Siljustølvegen, men det er ikke Side 9 av 15

10 tilrettelagt for parkering for busser fra sør. Fagetaten anser den foreslåtte løsningen som tilfredsstillende. Grimseidvegen Planforslaget legger ikke til rette for utbedringer av den eksisterende situasjonen langs Grimseidvegen. Fagetaten har ikke enda tatt stilling til om det bør stilles rekkefølgekrav i planen som knytter seg til oppgraderinger av fortau langs vegen og avventer merknader fra aktuelle høringsparter. Det henvises til vedlegg L for forslagsstillers vurderinger med hensyn til de foreslåtte trafikkløsningene. Gang- og sykkelforbindelser Planforslaget legger til rette for en forbedring av gang- og sykkelforbindelsene i området. Det etableres sammenhengende gang- og sykkelveg fra Grimseidvegen til Harald Sæverudsveg, dette er kommentert over. Med bakgrunn i eksisterende situasjon vil de eksisterende eneboligene på gnr/bnr 199/13 og 199/199 ha adkomst via denne gang- og sykkelvegen. Det etableres videre en ny forbindelse fra Siljustølvegen til Holtavegen. Denne forbindelsen er ikke eksisterende i dag og fagetaten anser denne som svært viktig da knytter sammen områder som ikke har en slik forbindelse i dag. Den foreslåtte forbindelsen vil kunne utgjøre en viktig skoleveg for elever ved Rå ungdomsskole og Nordahl Grieg videregående skole og i tillegg gi god forbindelse fra disse skolene til Fana stadion. Ny gangforbindelse opp til Holtavegen Deler av forbindelsen (TV1) oppfyller ikke kravene til gang- og sykkelveg og forslagsstiller har som følge regulert denne som turveg. Turveger skjøttes av Grønn Etat og blir ikke brøytet på vinteren slik som gang- og sykkelveger gjør. Videre er den innerste delen av Holtavegen inn til TV1 regulert til felles veg og det er ikke regulert inn fortau eller g/s-veg. Det er eksisterende garasjer på begge sider av vegen, noe som skaper en uoversiktlig situasjon. Holtavegen har i dag ikke fortau eller g/s-veg. Det er store utfordringer med stigningsforhold ved TV1 og eierforhold langs Holtavegen og som følge har fagetaten forståelse for den valgte løsningen i planforslaget. Fagetaten anser det imidlertid som svært uheldig at man i planforslaget ikke har lyktes med å sikre en offentlig, trafikksikker skoleveg fra planområdet og frem til ungdomsskolen og den videregående Side 10 av 15

11 skolen. Fagetaten har som følge ikke tatt endelig stilling til utforming og eierform for forbindelsen fra Siljustølvegen til Holtavegen. Planforslaget legger i tillegg til rette for en gangforbindelse gjennom gårdstunet Rå og under Flyplassvegen i eksisterende tunnel. Denne forbindelsen vil ikke delvis gå via en trapp. Dette kommer som følge av at terrenget nord for Flyplassvegen løftes og en trinnfri gangforbindelse mot nord ville medføre store terrenginngrep. Grønnstrukturer Byggeområdene nord for Flyplassvegen grenser mot arealer regulert som friområde i plan for Råstølen (plan nr ). Friområdet opprettholdes med mindre justeringer i grensen mellom boligformål og grønt. Et mindre areal innenfor friområdet berøres av utfyllingen av området, dette arealet er i planforslaget avsatt til kvartalslekeplass/balløkke (UA1). Friområdet mot nord videreføres dermed som et skogområde med turstier og mulighet for naturlig lek. Det ligger også som en buffer mot eksisterende bebyggelse mot nord. I merknad fra Grønn Etat til planoppstart påpekes det at planområdet er en del av en grønn korridor som binder sammen et større område nord og sør for Flyplassvegen. Grønn etat ber om at det etableres en nord-sør gående grøntstruktur i 30 meters bredde som kan bidra til å styrke denne korridoren. Grønn Etat ber videre om at denne korridoren ledes mot undergangen under Flyplassvegen. Forslagsstiller har lagt den overordnede grønnstrukturen i ytterkantene av byggeområdet på Grønstølen, slik at de grønne skråningene skaper en ramme rundt bebyggelsen. Videre påpeker forslagsstiller at de visuelt viktigste kollene og vegetasjonsområdene i skråningene opp mot Siljustøl/Råstøl og Holtavegen/Holtastøl vil bli bevart som naturområder. Fremfor en sentral nord-sør gående korridor legger planforslaget til rette for en øst-vest gående grønnstruktur gjennom byggeområdet. Bakgrunn for dette er blant annet at hevingen av terrenget vanskelig lar seg kombinere med en korridor mot undergangen. Med bakgrunn i heving av terrenget, støyskjerming og Flyplassvegen som en naturlig barriere, vil grøntarealer på nord og sørsiden av vegen kunne fremstå som sammenhengende på kart, men ikke i virkeligheten. Fagetaten stiller seg derfor positiv til den foreslåtte grønnstrukturen i planforslaget selv om dette går imot ønske fra grønn etat med hensyn til en nord-sør gående korridor. Terreng Planområdet karakteriseres av overgangen fra åpent kulturlandskap til daldraget Folldalen med bratte skogkledde skråninger. En gjennomføring av planforslaget medfører at det tidligere landbruksarealet nord for Flyplassvegen fylles opp og flates ut. Utfylling skjer i henhold til reguleringsplan for E39/Rv580 Rådal Sørås og medfører at området løftes opp over Flyplassvegen. Utfyllingen påvirker i liten grad arealet avsatt til friområde. Side 11 av 15

12 Vassdrag og overvannshåndtering I sin merknad til planoppstart påpeker Vann- og avløpsetaten (VA-etaten) at eksisterende vannveier bør holdes åpne og ikke legges i rør. VA-etaten anbefaler videre at vannveier som i dag er lagt i rør åpnes opp. Det fremgår også i merknad fra Grønn Etat at vann lagt i rør bør åpnes opp. Disse merknadene er knyttet til et eksisterende bekkedrag som løper nord-sør i området som i dag er lagt i rør gjennom deler av planområdet. Fagetaten har diskutert muligheten for å hente den eksisterende bekken frem i dagen og sikre en åpen vannføring gjennom planområdet med forslagsstiller. En gjennomføring av planforslaget medfører imidlertid en utfylling og heving av terrenget i planområdet som vil vanskeliggjøre det å hente bekken opp i dagen. Dette vil i så fall medføre omlegging av bekken og inngrep inn i den urørte delen av dalføret. Nord i planområdet opprettholdes bekken åpen som den er i dag. Illustrasjonsplanen viser en åpen overvannshåndtering sentralt i planområdet I planforslagets illustrasjonsplan er det vist åpen overvannshåndtering innenfor fellesareal UA2. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal området ha en utforming som bidrar til lokal overvannshåndtering og fordrøyning. Flomveier som etableres i planområdet legges med fall mot dette området. En slik løsning med åpen overvannshåndtering kan gi gode kvaliteter til fellesområdene. Fagetaten har ikke tatt endelig stilling til om planforslagets bestemmelser i tilstrekkelig grad sikrer intensjonene om åpen overvannshåndtering. Vedlegg I viser forslagsstillers VA-rammeplan med tilhørende illustrasjoner. Universell utforming Kravene til universell utforming er innarbeidet i planforslagets reguleringsbestemmelser. I henhold til forslagsstillers planbeskrivelse oppfyller imidlertid ikke Siljustølvegen eller turveg til Holtavegen kravene til universell utforming som følge av stigningsforhold. Dette medfører at personer med nedsatt funksjonsevne ikke vil kunne bevege seg ut av planforslagets hovedfelt uten assistanse. Skolekapasitet I en rekke private merknader til planoppstart påpekes det at skolekapasiteten i området ikke er tilstrekkelig til å dekke den foreslåtte utbyggingen. Av forslagsstillers kommentarer til merknadene fremgår det at forslagsstiller antar at kommunen vil stille krav om tilstrekkelig skolekapasitet før en utbygging kan finne sted. Dette er ikke tatt med i planforslagets reguleringsbestemmelser. Side 12 av 15

13 Barneskolekapasiteten i Ytrebygda bydel var et diskusjonstema våren 2012, og i møte fattet bystyret vedtak om utvidelse av kapasiteten ved Skeie og Søråshøgda barneskoler. Videre sa vedtaket at regulering av skoletomt for Thunesflaten skole fullføres og det tas stilling til om nye skole skal bygges ved neste rullering av skolebruksplanen. Fagetaten har ikke mandat til å ta stilling til hvordan det kan etableres tilstrekkelig skolekapasitet, men påpeker at det pågår planprosesser for en rekke boligområder i nærheten av dette planområdet. Disse planene innebærer blant annet de følgende: Folldalsheia (plan id ): Det foreslås ca. 180 nye boenheter Fagerheim (plan id ): Det foreslås ca. 260 boenheter Råtun/Råvarden (plan id ): Det foreslås ca. 50 nye boenheter Da dette er planprosesser på ulike stadier, er det ikke avklart hva som blir det totalt antall nye boenheter i området i de kommende årene. Det kan imidlertid fastslås at dette er et område med stort potensiale/press for utbygging av boliger hvor skolekapasitet vil kunne bli et problem med den nåværende kapasiteten på Skeie og Søråshøgda barneskoler. Det må derfor vurderes om det skal stilles rekkefølgekrav til tilstrekkelig skolekapasitet før en utbygging kan finne sted før 2. gangs behandling. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og det løper hovedledning for fjernvarme gjennom planområdet. I merknad til planoppstart påpeker BKK varme at tiltak kan pålegges tilknytningsplikt jfr. bystyrevedtak. Planforslagets reguleringsbestemmelser åpner imidlertid for alternative energiløsninger dersom disse er bedre utfra samlede miljø-, energiog samfunnsmessige betraktninger. Fagetaten vil ta endelig stilling til bestemmelsens ordlyd med bakgrunn i merknader til offentlig ettersyn. Renovasjon Planforslagets reguleringsbestemmelser stiller krav om at avfallshåndtering skal skje innenfor bebyggelsen eller på eget areal avsatt til formålet. Bestemmelsene stiller videre krav om at det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i forbindelse med rammesøknad. Da det er over to år siden kunngjøring av planoppstart, påpeker fagetaten at BIR i senere tid har stilt krav om at RTP skal være godkjent av dem i forkant av byggesaken. Videre er det ikke avsatt arealer til avfallshåndtering i plankartet, og fagetaten avventer merknader fra BIR før det tas endelig stilling planforslaget er tilstrekkelig utarbeidet på dette punktet. Planfremstilling Før saken kan fremmes til 2.gangs behandling er det behov for en presisering, rydding og strammere struktur av forslag til reguleringsbestemmelser samt opprettinger i plankartet. Fagetaten anser det som aktuelt at de ulike delområdene vil bli kjøpt opp og utviklet av ulike utbyggere og vil som følge legge spesielt fokus på planens rekkefølgebestemmelser. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Fagetaten stiller seg negativ til utbygging på sørsiden av Flyplassvegen og ber om at dette reguleres sammen areal avsatt til idrettsformål når dette reguleres i fremtiden. Behovet for å legge inn rekkefølgekrav om tilstrekkelig skolekapasitet før området kan utbygges må vurderes. De må vurderes om felt BF3 skal inngå i felt BB4. Formålsgrensen for feltet endres slik at kollen utgjør del av friområdet. Side 13 av 15

14 Det avklares om det skal legges inn rekkefølgekrav om oppgraderinger langs Grimseidvegen. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 3, Rå /Grønstølen, Reguleringsplan. Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 14 av 15

15 Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 30, fil nr 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 30, fil nr 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 31, fil nr 2 D. Merknadsoppsummering med kommentarer, datert , dok 35, fil 3 E. Illustrasjonsplan datert , dok nr 30, fil nr 8 F. Snitt, solstudier, fotomontasjer, datert , dok nr 30, fil nr 6 G. Landskapsrapport, datert , dok nr 30, fil nr 9 H. Kulturminnegrunnlag, datert , dok nr 30, fil nr 16 I. VA-rammeplan, datert , dok nr 30, fil nr 17 a. VA løsninger, datert , dok nr 30, fil nr 13 b. Eksisterende VA- og fjernvarmeanlegg, datert , dok nr 30, fil nr 13 c. VA - Flomveier datert , dok nr 30, fil nr 14 d. Nedbørsfelt datert , dok nr 30, fil nr 15 J. Lengdeprofiler veg, datert , dok nr 31, fil nr 3 og 4 K. ROS- analyse, datert , dok nr 33, fil nr 2 L. Trafikkvurderinger og løsninger, datert , dok nr 27, fil nr 19 M. Luftkvalitet rapport, , dok nr 27, fil nr 6 N. Støyrapport, datert , dok nr 27, fil nr 5. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Asplan Viak Bergen AS, Postboks 2304 Solheimsviken, 5824 BERGEN - Asplan Viak AS, Fabrikkgaten 3 Postboks 2304, 5824 BERGEN Side 15 av 15