a I< MW IN NTRØN DELAG TINGRETT Avsagt: i Inntrøndelag tingrett Saksnr.: SKJ-lNTR Tingrettsdommer Espen Haug

Transkript

1 IN NTRØN DELAG TINGRETT Avsagt: i Inntrøndelag tingrett Saksnr.: SKJ-lNTR Dommer: Skjønnsmedlemmer: Tingrettsdommer Espen Haug sivilagronom Jon Rannem eiendomsmegler Stein Aksnes Saken gjelder: Innløsning av tomtefeste og innløsningsvilkår Sven Olof Widegren Advokat Per Aksel Hosar Astrid Grete Widegren Advokat Per Aksel Hosar mot Ola Kristian Folladal Advokat Stein Aage Sørvig a I< MW Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

2 SKJØNN Saken gjelder skjønn for rett til innløsning og innløsningsvilkår, herunder festetomtenes grenser og innløsningssum,.eventuelt fastsettelse av festeavgift. Bakgrunnen for saken Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren fester eiendommen gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15 i Verran kommune. Grunneier og bortfester er Ola Kristian Folladal. Eiendommen ligger ved sentrum av Malm. Den opprinnelige festekontrakten ble inngått 23. november 1934 mellom daværende grunneier Kr. Folladal og Otto Widegren og gjaldt bortfeste av "en hustomt til Otto Videgren og etterfølgende eiere av de på tomten opførte og opførendes husbygninger" fra eiendommen gnr. 5 bnr. l i Malm herred. Avtalt festetid var 40 år. Av festekontrakten fremgår at tomten hadde følgende beliggenhet og grenser: "Den festede tomt der har et grunnareal av ca 20 maal skal hete Bukten, skal innhegnes av festeren og begrenses således i mot øst til sjøen, mot sydlige hovedbølets innmark, mot vest til den gamle bygdevei og mot nord til hovedbølets innmark." Den 5. oktober 1954 ble festekontrakten forlenget med 50 år av de samme parter. Festekontrakten ble tiltransportert ektefellene Lennart Widegren og Solveig Widegren 28. august Lennart Widegren var sønn av Otto Widegren. Arealer har blitt fradelt fra festetomten ved flere anledninger, og det er oppført boliger på arealet mellom rv. 720 og sjøen. Saksøkerne Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren overtok festeretten den 31. desember Før festetiden var ute 5. oktober 2004 var det dialog mellom partene om innløsning av festetomten. Det ble imidlertid ikke oppnådd enighet. Saksøkerne fremsatte formelt krav om innløsning i brev 22. november 2007 til Ola Kristian Folladal. I e-post 3. juli 2008 tilbød Ola Kristian Folladal at Saksøkerne kunne innløse festetomten for kroner tilsvarende 40 % av râtomtepris og ut fra areal på 5,3 daa. Saksøkerne avslo tilbudet ved brev 15. juli Det ble vist til at den tilbudte prisen var vesentlig høyere enn indeksregulert verdi av råtomt og kapitalverdien av årlig festeavgift, SKJ-INTR

3 og det ble bedt om at festetomtens grenser og størrelse ble klarlagt som grunnlag for riktig regulering av festeavgift. I brev 31. august 2008 oversendte saksøkerne tre alternative beregninger av verdi for hele eiendommen på 20 daa. I brev 5. oktober 2013 opplyste saksøkeme at de hadde fått oversikt over tomtearealet og grenser, og at de derfor ønsket å fortsette forhandlingene om innløsning av festetomten. Det var deretter muntlig og skriftlig korrespondanse mellom partene om innløsning av festetomten, herunder festetomtens grenser og areal, samt festeavgiftens størrelse. På vegne av Ola Kristian Folladal meddelte advokat Stein Aage Sørvig oppsigelse av festeavtalen ved brev 13. februar Det ble opplyst at festeme ved fritidsfeste hadde anledning til å fornye festekontrakten på ubestemt tid etter tomtefesteloven 33 og at ny festeavgift i tilfelle ville bli kroner per år. Vedlagt var takst utarbeidet av Takstforum Trøndelag. I brev 18. mars 2016 skrev advokat Per Aksel Hosar på vegne av saksøkeme blant annet at de har forholdt seg til at festekontrakten ble forlenget med 10 år i 2004, men at det uansett er fremsatt et rettidig innløsningskrav med innløsningstid i 2014, og at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift. l Ie-post 26. april 2016 anførte saksøkte v/ advokat Sørvig at saksøkerne ikke har innløsningsrett under henvisning til landbruksunntaket for fritidsfeste, og det ble bedt om avklaring på om saksøkerne ønsket å forlenge festet. Saksøkeme v/advokat Hosar bestred i brev 27. april 2017 at landbruksunntaket kommer til anvendelse all den tid det gjelder feste til boligformål. Det fremgår at saksøkeme vil begjære skjønn dersom saksøkte motsetter seg innløsning, og at saksøkeme subsidiaert vil kreve forlengelse på samme vilkår som tidligere. Ved brev 13. mai 2016 fra saksøkte v/advokat Sørvig ble festeavgiften oppregulert til kroner per år. Samtidig ble det som minnelig ordning fremsatt tilbud om innløsning av festetomten, slik den fremgår av matrikkelen, for 25 ganger oppregulert festeavgift, med tillegg av bortfesters gebyr på kroner. Ibrev 9. juni 2016 fra saksørne v/advokat Hosar ble det foreslått som en minnelig løsning "at det innhentes en takst fra en takstmann som partene blir enige om og som fastsetter råtomtverdi på festetomten etter de begrensninger som følger av tomtefesteloven 37. F estetomten inkluderer også da de arealene som ligger langs sjøen og som Widegren hele tiden har ment tilhører festetomten. Innløsningssummen settes da til 40% av râtomtverdien basert på den nye taksten jf. 37." Av brev 21. juni 2016 fra saksøkte v/advokat Sørvig fremkom blant annet: SKJ-lNTR

4 "Ola F olladal vil ikke akseptere vederlag ved innløsning av festetomten for 40% av tomtens verdi. For det tilfelle at Widegren har innløsningsrett skal innløsning skje til 25 ganger oppregulert festeavgift. Jeg ber bekreftet at det ikke er uenighet om dette. Tilbud om minnelig løsning slik det fremgår av mitt brev av 13. mai 2016, anses avslått og er bortfalt." Saksøkerne v/advokat Hosar skrev bl.a. følgende i brev 31. august 2016: "Vi leser Deres siste brev som at det nå aksepteres innløsning, men med forbehold om at landbruksunntaket ikke kan anvendes. Vi legger til grunn at dette spørsmålet nå er ønsket skal prøves rettslig. For ordens skyld gjentas at det er bortfester som påberoper seg dette unntaket som må fremlegge nødvendig dokumentasjon. I nærværende sak er eiendommen uansett ikke et fritidsfeste og unntaket kan ikke komme til anvendelse. Videre fremgår det uttrykkelig av Deres brev at Deres klient fraskriver seg muligheten som grunneier har til å kreve innløsning etter unntaket om 40% av råtomtverdi. Dette aksepteres av fester og kan anses avtalt." Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren V/ advokat Per Aksel Hosar fremsatte 25. oktober 2016 begjæring om skjønn for lnntrøndelag tingrett. Ola Kristian Folladal v/advokat Stein Age Sørvig tok til motmæle i uttalelse av 25. november Det er etter dette utvekslet flere prosesskriv mellom partene. i i Skj ønnsforhandlinger ble holdt i Inntrøndelag tingrett 25. og 26. april Rett ble satt på kommunehuset på Malm i Verran kommune (dag 1) og ved Inntrøndelag tingrett i Steinkjer (dag 2). Retten mottok parts- og vitneforklaringer, og foretok befaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Saksøkeren Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren v/advokat Per Aksel Hosar har i det vesentlige anført: Fester har krav på innløsning etter tomtefesteloven 32. Landbruksunntaket i 34 tredje ledd, jf. tomtefesteforskriften 4, kommer ikke til anvendelse. Det dreier seg ikke om feste til fritidshus. Avgjørende er festeformålet ved avtaleinngåelsen, jf. Rt-20l Formålet med festeavtalen var å dekke festerens boligbehov. Eiendommen ble benyttet som fast bolig frem til 1999/2000. Det er ikke rettslig grunnlag for at festeforrnålet er endret ved ulik bruk. Endret festeformål krever ny festeavtale med uttrykkelig endring. Saksøker overtok festekontrakten med sikte på å flytte til eiendommen. Festeavtalen innebærer ikke plikt for festeren til å ha fast bopel på eiendommen, og det foreligger således heller ikke mislighold. Saksøker har oppgitt eiendommen som sekundaerbolig i selvangivelsen, og bruken har vært i samsvar med dette. Eiendommen er regulert til boligformål. Nåværende bruk er ikke i strid med boplikt eller andre offentligrettslige regler. Bortfester har ikke dokumentert at de øvrige vilkår i tomtefesteforskriften 4 er oppfylt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for tre regnskapsår før innløsningen. Det er ingen drift på gården, men noe utleie av innmark. Det er ingen konkrete planer eller andre opplysninger som sannsynliggjør drift innen fem år. Istandsetting av gården vil kreve betydelige investeringer SKJ-INTR

5 Etter hovedregelen i tomtefesteloven 37 skal innløsningssumrnen være 25 ganger årlig festeavgift oppregulert på innløsningstidspunktet. Forutsatt at avtalen ikke er gått over til å være tidsubestemt, er alternativet 40 % av råtomtverdi. Det er avtalt forlengelse av festeavtalen med 10år. Det er få eller ingen holdepunkter for annet enn at partene var enige om forlengelse til Bortfester har krevd innløsning etter 25 ganger årlig festeavgift. Dette er akseptert av fester og må anses avtalt. Innløsning skal følgelig skje til 25 ganger årlig oppregulert festeavgift. Utgangspunktet er at oppreguleringen av festeavgiften skal foretas med grunnlag i konsumprisindeksen. Annen regulering fremgår ikke av avtalen. Det følger av overgangsbestemmelsene i endringslov til tomtefesteloven 19. juni 2015 at bestemmelsen i tomtefesteloven 33 om såkalt engangsløft etter 15 fjerde ledd ikke kommer til anvendelse. Innløsning til 25 ganger årlig oppregulert festeavgift etter konsumprisindeks medfører at innløsningssummen vil utgjøre kroner. Ved alternativet 40 % av råtomtverdi skal det gjøres fradrag for verdiøkning tilført av festeren. Verdien kan ikke settes høyere enn om tomten ble utbudt kun med mulighet for å føre opp den bebyggelsen som er på tomten på innløsningstiden. Reguleringsplanen eller kommuneplanen er uten relevans for verdivurderingen. Bortfesterens takst bygger på uriktige prinsipper for verdivurdering og kan ikke legges til grunn. Råtomtverdien i Malm er mellom 8 og 44 kroner per m2. Det er mye ledige tomter i kommunen, og tomteprisene har i praksis stått stille siden Takst innhentet av fester er basert på korrekt mandat og er på 20-30kroner/m2. På grunn av den lave utnyttelsesgraden på om lag 2 %, vil riktig verdi trolig være nærmere 8 kroner/m2. Uansett er 95 kroner/m2 urealistisk og altfor høyt. Mest sannsynlig er råtomtverdien mellom 8 og 15 kroner/m2. Ved fastsettelse av grensene for festetomten må det tas som utgangspunkt at arealet i den opprinnelige festekontrakten er på m2. Imidlertid er en rekke tomter fradelt og bortfestet. Resterende arealer som ikke er solgt eller fradelt på nytt, men som i matrikkelen tilhører hovedbølet, omfattes fortsatt av festeavtalen. Det kommunale kartet stifter ingen rett, og det samme gjelder skylddelinger foretatt uten avtale med rette eier, jf. RG-l Arealer ligger under gnr. 5 bnr. l fordi arealene aldri har blitt oppmålt og matrikkelført. Bortfester har ikke bidratt til å avklare hvilke arealer som omfattes av festeavtalen. Det er ingen holdepunkter for at det er inngått avtale om tilbakeføring av arealer til hovedbølet. Bortfester har bevisbyrden for at tilbakeføring er avtalt med fester. lnnløsningen omfatter følgelig arealer som etter festeavtalen tilhører festetomten, men som i dag tilsynelatende ligger under hovedbølet. Saksøkerens påstand: l. Skj ønnet fremmes. 2. Ola Folladal dømmes til å betale sakens omkostninger SKJ-lNTR

6 Saksøkte Ola Kristian Folladal v/advokat Stein Aage Sørvig har i det vesentlige anført: Innløsning av festetomter har stor likhet med ekspropriasj on. Den som må avstå eiendom ved ekspropriasjonslignende tiltak, skal få full kompensasjon for dette Prinsipalt anføres at det ikke er innløsningsrett for saksøkernes festetomt. Landbruksunntaket i tomtefesteforskriften 4 kommer til anvendelse. Saksøkerne har imidlertid rett til å forlenge festetiden. Ola Folladal har i tilfelle rett til å regulere festeavgiften til 2 % av tomtens verdi. Skj ønnet omfatter fastsettelse av festeavgiften, jf. tomtefesteloven 15 fjerde ledd, både for det tilfelle at fester velger å fortsette festet og som grunnlag for beregning av innløsningsvederlag dersom retten finner at saksøker har innløsningsrett. Festekontrakten er ikke forlenget etter at den utløp 5. oktober Etter tomtefestelovens regler løper festekontrakten videre med den endring at bortfester gis rett til oppregulering av festeavgiften til 2 % av tomteverdien på reguleringstidspunktet, jf. tomtefesteloven 33 og 15 fjerde ledd. Festeforholdet gjelder feste til fritidshus. Opprinnelig festeformål var bolig/ småbruk, men formålet med festetomten har endret seg til fritidsbolig. Festerne bruker ikke eiendommen som bolig. De har aldri hatt fast bopel på eiendommen, og det har ikke vært fastboende på eiendommen i den perioden saksøkeme har hatt festeretten. Huset har en grunnflate på 60 m2, og det er overveiende sannsynlig at det brukes som fritidsbolig. Endringen av festeforrnål er stilltiende avtalt mellom partene og er praktisert i lang tid. Det var kontakt mellom partene i forbindelse med transport av festeavtalen, og bortfester har lagt til grunn at det er en fritidseiendom. Tjenende eiendom, Bratreit, gnr. 5 bnr. 1, er å anse som landbrukseiendom i henhold til vilkårene for landbruksunntaket. Ved vurderingen må det tas utgangspunkt i arealressursene på gården og driftsinntektene. Eiendommen er på nærmere 1 000daa, hvorav noe over 80daa er dyrket mark. Folladal driver eiendommen i næring og innleverer landbruksregnskap. Grasproduksj onen leies ut til entreprenør. Det dreier seg ikke om forpaktning. Eiendommen har driftsbygning og andre fasiliteter som kan begrunne landbruksvirksomhet. Bygninger, jord og skog er holdt ved like. Det er tilstrekkelig å vise til driftsregnskapet. Vilkåret om at 15 % av inntektene må komme fra bortfeste er også oppfylt. For det tilfelle at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse, gjør Ola F olladal subsidizert gjeldende at innløsningsvederlaget skal settes til 40% av tomtens verdi eller 25 ganger oppregulert festeavgift, avhengig av hva som gir høyest vederlag. Tomtefesteloven 15 fjerde ledd kommer til anvendelse. F esteavtalen ble ikke forlenget ved løpet 5. oktober 2004, og den løp derfor videre i medhold av torntefesteloven 10. Oppsigelse av festeavtalen ble meddelt ved brev 13. februar Festeavtalen utløper derfor 13. februar Endringsloven kommer derfor til anvendelse, og bortfester har rett til oppregulering SKJ-lNTR

7 av festeavgiften, jf. tomtefesteloven 15 fjerde ledd. Alternativt skal innløsningssummen fastsettes til 40 % av den takst/markedsverdi som fastsettes. Det er ikke inngått avtale om at innløsningssumrnen skal fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift etter konsumprisindeks. Partenes rettsforgj engere har i det minste muntlig inngått tilleggsavtale om grensene for festetomten slik det fremgår av målebrevet i matrikkelen. Saksøkerne har ingen rett til areal utenfor målebrevets grenser. Festearealet er på 5022 m2. Arealene mot sjøen er tilbakeført grunneiendommen. En tolkning av ordlyden i transport av areal l4. mai 1966 viser hvilke arealer som inngår i festetomten. Ola Folladal har ved gjentatte anledninger tilbudt Widergrens å innløse festetomten. Tilbudene er enten avslått eller ikke kommentert i det hele tatt. Saksøkerne skal derfor dekke saksøkers sakskostnader. Saksøktes påstand: 1. Skjønnet fremmes. 2. Ola Folladal tilkjennes sakskostnader. Rettens vurdering Det er ikke tvilsomt at innløsningskravet er rettidig fremsatt, og retten fremmer skjønnet til behandling med hjemmel i tomtefesteloven 37 andre ledd jf. 43. l. Rett til innløsning Innløsningsretten for "festetomt til bustadhus eller fritidshus" er hj emlet i tomtefesteloven 32, og spørsmålet er om unntaket i 34 tredje ledd, jf. forskrift av 8. juni 2001 nr for landbrukseiendommer, kommer til anvendelse. Bestemmelsen gir grunneier rett til fritak for innløsning dersom innløsningskravet gjelder tomt til fritidshus og festetomten tilhører en landbrukseiendom, og inntektene fra eiendommens samlede bortfestede areal som tilskudd til eiendommens driftsgrunnlag, tilsier at innløsning ikke bør skje. Det første spørsmålet er om det dreier seg om "tomt festa bort til fritidshus". I lovforarbeidene, Innst. O. nr. 85 ( ) under punkt 3.7, uttaler flertallet i Justiskomiteen i forhold til avtaler inngått før ikrafttredelsen av loven eller for eiendommer som over tid har endret bruk: "Flertallet mener at det må tas utgangspunkt i hva som var partenes hovedformål ved avtaleinngâelsen. Dersom festeren senere har endret bruken av tomten f.eks. fra fritidseiendom til bolig, skal den nye bruken kun legges til grunn dersom bortfester uttrykkelig eller stilltiende har godtatt denne bruksendringen på en slik måte at partene må anses for å ha endret sin opprinnelige avtale. Flertallet viser her til alminnelige prinsipper SKJ-INTR

8 for avtaletolkning. En slik de facto bruksendring kan således ikke automatisk være avgjørende for festerens irmløsningsrett. Bortfesteren må selv, dersom han blir klar over bruksendringen, sørge for å gjøre det klart overfor festeren at den faktiske bruksendringen ikke vil endre retten til innløsning. I de tilfeller hvor det har skjedd en overdragelse av festeretten eller et eierskifte på bortfestersiden, trer den nye parten inn i forgj engerens rettigheter. " I vedlegg til Innst. O. nr. 105 ( ) svarer Justisdepartementet følgende på spørsmål om skillet mellom boliger og fritidshus i forhold til landbruksurmtaket: "Dette skillet eksisterer allerede i loven, og det må antas at det normalt ikke er vanskelig å trekke dette skillet. Imidlertid vil det iblant foreligge tilfeller som kan være vanskelige å vurdere. I eldre avtaler fremgår festeformålet ikke nødvendigvis uttrykkelig, samtidig som hustypen ikke nødvendigvis fremgår av offentlige arkiv. Det må da skje en mer konkret bevisvurdering som i noen tilfeller kan være vanskelig å foreta mange år i ettertid. Det kan heller ikke utelukkes at omstendigheter i festeavtalenes løpetid kan få avgjørende betydning i noen tilfeller, som hvis spørsmålet om bortfesteren har godkjent overgang fra bruk som hytte, til bruk som bolig, kommer opp." (...) "Dette må som et utgangspunkt avhenge av hva som er eller anses avtalt mellom de to partene. Dersom formålet med festet ikke er å ha en permanent bolig, men et hus der festeren oppholder seg deler av året i rekreasjonsøyemed, er det tale om fritidsfeste. For øvrig vil det ha betydning hva tomten er lagt ut til i arealplaner etter plan- og bygningsloven og under hvilke forutsetninger det er gitt byggetillatelse, særlig hvis festeavtalen er taus. Det må bl.a legges til grunn at faktisk bruk som bolig i strid med festeavtalen og i strid med kommunale bestemmelser om bruken av huset, ikke fratar festeforholdet dets rettslige kategorisering som fritidsfeste i den utstrekning dette vil gå på bekostning av bortfesterens rettigheter etter festeavtalen og tomtefesteloven. Se for øvrig foregående punkt om spørsmål som i enkelte tilfeller kan oppstå når skillet skal trekkes i praksis, feks. knyttet til eventuell etterfølgende godkjenning fra bortfesteren." Utgangspunktet for vurderingen vil følgelig være hvilket festeformål som er eller må anses avtalt mellom bortfesteren og festeren. Dersom festeformålet på avtaletidspunktet er å sikre tomtegrunn for å dekke et boligbehov for festeren eller dennes nærstående vil det som utgangspunkt dreie seg om en "festetomt til bustadhus". Det i vises også til Rt-20l3-504 og uttalelse 28. oktober 2004 fra Justisdepartementets lovavdeling (JDLOV A), samt Falkanger og F alkanger, Tingsrett, 8. utgave, på s. 274 Etter festekontrakten av 23. november 1934 gjaldt det opprinnelige festeforholdet bortfeste av "en hustomt til Otto Videgren og etterfølgende eiere av de på tomten opførte og opførendes husbygninger". Det er således ikke tvilsomt at det opprinnelig avtalte festeformålet var "festetomt til bustadhus". Selv om det var tale om et småbruk med beiterett i utmark, var det sentrale ved avtalen å sikre festeren og etterkommerne bolighus. Retten legger til grunn at eiendommen er benyttet til boligformål i hele festeperioden frem til 1999/2000 da daværende fester Solveig Widegren flyttet fra eiendommen. Spørsmålet er etter dette om festeformålet senere er endret SKJ-lNTR

9 Som det fremgår, overtok Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren festeretten 31. desember Det er på det rene at festerne ikke har hatt fast bopel på festetomten, men at de har vært bosatt i Lørenskog kommune. Etter rettens syn er dette ikke tilstrekkelig til at festeformålet i nærværende sak kan anses å være endret mellom partene. Av Sven Olof Widegrenspartsforklaring fremgikk at eiendommen etter overtakelsen av festeretten i 2000 har vært benyttet som sekundærbolig. Eiendommen har i festernes selvangivelser vært oppgitt som boligeiendom, og det er betalt kommunale avgifter i samsvar med boligformål. Eiendommen er regulert til boligformål. Det er ikke søkt om bruksendring fra bolig til fritidsformål, og endret bruk vil også være i strid med reguleringsformålet. Retten legger videre til grunn at det ikke er boplikt på eiendommen. Retten finner på denne bakgrunn ikke at det er sannsynliggj ort at det festeformâlet er endret fra bolig- til fritidsformål, eller at dette er stilltiende avtalt mellom partene. Landbruksunntaket kommer dermed ikke til anvendelse. Skj ønnsretten tar følgelig ikke stilling til om de øvrige vilkår i forskriften 4 er oppfylt. Idet landbruksunntaket ikke får anvendelse er det ikke omtvistet at festetomten kan kreves innløst i medhold av tomtefesteloven 32 første ledd. Retten legger følgelig til grunn at Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren har rett til innløsning av festetomt gnr. 5 bnr. l fnr. 15 i Verran kommune 2. Vilkårene for innløsning Det følger av tomtefesteloven 37 annet ledd jf. 2 at retten skal fastsette innløsningsvilkår når partene ikke har blitt enige om disse. Partene er uenige om festetomtens grenser og innløsningssummen F estetomtens grenser Festetomtens grenser er i festekontrakten av 23. november 1934 beskrevet slik: "Den festede tomt der har et grunnareal av ca 20 maal skal hete Bukten, skal innhegnes av festeren og begrenses således i mot øst til sjøen, mot sydlige hovedbølets innmark, mot vest til den gamle bygdevei og mot nord til hovedbølets innmark." Det er på det rene at det opprinnelige festearealet på ca. 20 daa i ettertid er redusert. Videre er partene enige om - og skjønnsretten legger til grunn - at festeavtalen omfatter arealet på 5022 kvm. som ligger i tilknytning til bolighuset. Dette arealet fremgår av matrikkelen/målebrev og kommunens Situasjonskart og er mot øst avgrenset mot gang- og sykkelveg langs rv Etter rettens syn må det legges til grunn at grensene for dette arealet er i samsvar med det som fremkommer av målebrev og kommunens kart SKJ-lNTR

10 Omtvistet areal omfatter den del av den opprinnelige festeeiendommen som lå langs sjøen og som utgjør om lag 300 kvadratmeter, samt et område av omtrent samme størrelse som ligger mellom strandparsellen og boligbebyggelsen nedenfor rv. 720, og som utgjør matrikkelenheten gnr. 5 bnr. 1fnr. 14. Saksøker har ikke påberopt seg at øvrig areal øst for rv. 720 som er benyttet til boligbebyggelse, er omfattet av festeavtalen. Av tinglyst transport datert 14. mai 1966, undertegnet av Lennart Widegren og Olaf Folladal, fremgår følgende: "Nærværende grunnseddel tilstransporteres herved til Henry Ressem og hustru for så vidt det gjelder følgende areal oppmålt av herredsteknikeren Fra Idar Larsens eiendom Gullvik i retning nord langs riksveg m og langs strandlinjen i en Iengde av m. Fra strandlinjen til riksvegen langs Idar Larsens eiendom 37.9 m og den nordre paralelle grenselinje fra strandlinje til riksvegen 35 m. Nærværende grunnseddel tiltres av tidligere leier og grunneier. Alle rettigheter for nevnte område tilfaller Bratreit gnr.5 bnr. 1." Arealet utgjør i dag eiendommen gnr. 5 bnr. 65. Eiendommen ligger mellom rv. 720 og sjøen, lengst mot sør på den opprinnelige festetomten gnr. 5 bnr. 1fnr. 15. Ut fra det fremlagte kartmaterialet må det legges til grunn at den fradelte eiendommen gnr. 5 bnr. 65 ikke omfatter arealet langs sjøen. Spørsmålet blir dermed om transporten av festeretten 14. mai 1966 innebar at også arealet langs sjøen var omfattet slik at festeretten ble tilbakeført hovedbølet fra daværende fester av gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15. Skjønnsretten er av den oppfatning at det ikke er sannsynliggj ort at fester ved denne transporten har avstått arealet langs sjøen. Ordlyden i transporterklæringen av 14. mai 1966 er ikke entydig. Når det i erklæringen er benyttet uttrykket "Fra strandlinjen til riksvegen" kan dette isolert sett forstås som at eiendomsgrensen skal gå helt ned til sjøen. Imidlertid kan uttrykket også oppfattes kun som en presisering av hvilken grense det dreier seg om, og som er angitt å ha en lengde på 37,9 meter. Transporterklæringen beskriver lengdene på eiendommens sider/ grenser, hvorav to av sidene/ grensene beskrives som parallelle. Grensen "langs strandlinjen" er angitt å være 34,15 meter. Denne angivelsen fremstår som unødvendig dersom det var meningen at grensen mot øst skulle følge strandlinj en, jf at grenselinj ene mot nord og sør er parallelle. Lest i sammenheng, trekker ordlyden i erklæringen i retning av at sidene/ grensene på det beskrevne arealet består av rette linjer. Etter rettens syn gir ordlyden ikke tilstrekkelige holdepunkter for at grenselinj en mot øst skal være ensbetydende med strandlinjen. Dette er også i samsvar med grensene på den senere fradelte eiendommen gnr. 5 bnr. 65. I denne forbindelse legger retten vekt på at det i transporterklæringen er vist til oppmålinger foretatt av herredsteknikeren. Slik retten ser det underbygger også dette at festearealet som transporteres ikke omfatter arealet nærmest sj øen SKJ-INTR

11 Bortfester har heller ikke gjennom bevisførselen sannsynliggj ort at øvrig areal langs sjøen er tilbakeført hovedbølet, jf. angivelsen av eiendommens grenser i festekontrakten av 23. november Skjønnsrettens konklusjon er etter dette at festetomten gnr. 5 bnr. l fnr. 15 omfatter arealet på om lag 300 kvm ned mot sjøen. Mot øst avgrenses arealet av sjøen, og mot vest avgrenses det av eiendommene gnr. 5 bnr. 65, 73 og 76, samt gnr. 5 bnr. 1 fnr. 14. Retten tar dernest stilling til det resterende omtvistede areal. Etter bevisførselen legger retten til grunn at 21. desember 1965 ble opprettet festeavtale mellom grunneier og Verran kommune med gnr. 5 bnr. 1 fnr. 14. Eiendommene gnr. 5 bnr. 73 og 76 er senere utskilt fra dette arealet. Det omtvistede arealet som i dag utgjør fnr. 14, er således restarealet etter at nevnte bnr. 73 og 76 ble utskilt og bebygd med boliger. Etter skj ønnsrettens syn har det formodningen mot seg at det faktisk og rettslig er disponert over arealene uten at dette er uttrykkelig eller stilltiende avtalt med tidligere fester. I denne forbindelse vises det til at saksøkernes rettsforgj enger har bodd fast på eiendommen og nødvendigvis må ha registrert at det ble oppført bygninger og gjort faktiske inngrep på arealene mellom strandparsellen og riksvegen. Dette underbygger at nevnte fradelinger har skjedd i samråd med daværende fester. Retten finner grunn til å bemerke at det ikke er noe motsetningsforhold mellom at strandparsellen omfattes av festeavtalen, og at arealene mellom sjøen og riksvegen ikke tilhører festeeiendommen, all den tid det må anses klart at festerne uansett har rett til gangatkomst ned til sjøen over nåværende gnr. 5 bnr. l fnr. 14. Skjønnsretten finner det etter dette sannsynliggjort at gnr. 5 bnr. 1 fnr. 14 ikke omfattes av [ gjeldende festeavtale mellom partene. Oppsummert omfatter festetomten arealet på 5022 kvm. i henhold til målebrev og kommunens Situasjonskart, samt arealet langs sjøen på om lag 300 kvm, slik det er beskrevet over. 2.2 Innløsningssum. Tomtefesteloven ble endret ved endringslov 19. juni 2015 nr. 63 som trådte i kraft l. juli 2015, jf. lovvedtaket del II nr. l. Det er gitt overgangsregler i lovvedtaket del II nr. 2 flg. Tomtefesteloven 37 første ledd gir anvisning på flere måter for fastsettelse av innløsningssumrnen. Bestemmelsen har følgende ordlyd: "Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er SKJ-lNTR

12 avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate â setje opp det eller dei husa som er på tomta." Hovedregelen er beregningsmåten som fremkommer av 37 første ledd første punktum. Etter nevnte regel skal innløsningssumrnen fastsettes ved at festeavgiften "etter regulering på innltaysingstida", multipliseres med en faktor som angis i loven. Den kapitaliserte verdi av den fremtidige festeavgiften som derved fremkommer, gir da innløsningssummen. Multiplikatoren er angitt til 25. For andre tomter enn de som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren, kan likevel bortfester kreve at innløsningssummen skal være 40 % av tomteverdien på innløsningstiden, jf. tomtefesteloven 37 første ledd tredje punktum. Annet punktum ibestemmelsen gjelder etter sin ordlyd, både for multiplikatorregelen og 40 % regelen. Bestemmelsen forutsetter at forlengelse av festeforholdet ikke har funnet sted slik at det er blitt et tidsubegrenset og for bortfesteren uoppsigelig festeforhold, jf. bl.a. ordlyden "kunne ha vore lengd etter 33." Om forståelsen av tomtefesteloven 37 vises blant annet til Ot.prp.nr.42 ( ), lov om endringar i tomtefestelova, pkt. 8, merknader til lovframlegget: "Om ein kontrakt er tidsavgrensa eller tidsuavgrensa må avgjerast gjennom konkret avtaletolking. At ein kontrakt kan lengast etter reglane i tomtefestelova 33, jf. 34 andre ledd, gjer den ikkje til ein tidsuavgrensa kontrakt i relasjon til tomtefestelova 37, sjå Sørheimdommen (Rt avsnitt 48)." Fra Rt (Sørheimdommen), premiss 48 hitsettes: "For ordens skyld: Avgjørende for om festeforholdet er tidsbegrenset eller ikke, er hva som fremgår av selve kontrakten. Det er i denne sammenheng irrelevant at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubegrensede." Videre vises til lnnst.o.nr.97 ( ), Innstilling frå justiskomiteen om lov om endringar i tomtefestelova, pkt. 5.1, ulike endringsforslag: "Ein bortfestar som har inngått ein tidsuavgrensa kontrakt, har aldri hatt ei forventning om å kunne råde over tomta som eigar igjen. Ein må sjå det slik at skipinga av festeforholdet inneber ei varig omdisponering av tomta. Skipinga av festeforholdet inneber følgjeleg at bortfestaren si økonomiske interesse i tomta er avgrensa til dei framtidige festeinntektene. Departementet meiner etter dette at det i desse tilfella bør gjelde ein rein multiplikatorregel. Etter Justisdepartementets syn kan ein multiplikator på 25 vere eit rimeleg kompromiss SKJ-lNTR

13 Ein fordel ved å velje ein multiplikator på 25 er vidare at ein unngår einkvar tvil i høve til Grunnlova 105. I lys av høgsterettsdommen i Sørheimsaka finn Justidepartementet det klart at ein 25-gongerregel ikkje skaper problem i høve til Grunnlova 105." Tomtefesteloven 15 fjerde ledd - som det er henvist til i 37 første ledd annet punktum gir bortfester, i forbindelse med forlengelse av festeavtalen, rett til et engangsløft av festeavgiften. Fra bestemmelsen fjerde ledd første punktum siteres: "Ved lenging av feste etter 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frâdrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott av tiltak som er gjort av andre." Tomtefesteloven ble som nevnt endret ved endringslov 19. juni 2015 nr. 63 med ikrafttredelse 1. juli Overgangsregelen i lovvedtaket del ll nr. 2 lyder slik: "For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av torntefesteloven 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i 15 fjerde ledd frem til 1. januar " Videre følger det av overgangsregelen i nr. 4: "Ved innløsning gjelder 37 første ledd annet punktum bare hvis innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne før 1. juli 2016, skal det ved beregningen av innløsningssummen ikke tas hensyn til regulering av festeavgiften i medhold av overgangsregelen i nr. 2, jf. 15 fjerde ledd. I tilfeller som nevnt i 32 annet ledd gjelder 37 første ledd annet punktum bare hvis festeren døde etter ikrafttredelsen av loven." Som det fremgår, gjelder overgangsregelen i nr. 2 festeavtaler som er forlenget "i medhold av" tomtefesteloven 33 slik bestemmelsen lød før lovendringen, eller "i medhold av" den midlertidige loven. Om det er inngått avtale om beregning av ínnløsníngssum Retten tar først stilling til saksøkers anførsel om at det er inngått avtale om at innløsningssumrnen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift etter oppregulering på grunnlag av konsumprisindeks, og at muligheten til å kreve at innløsningssumrnen skal settes til 40 % av råtomtverdi er frafalt av grunneier. Dette er bestridt av saksøkte. Skjønnsretten vil bemerke at fester har bevisbyrden på dette punkt. Etter en samlet vurdering finner retten det ikke bevist at det er avtalt innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift. Brevet 21. juni 2016 fra advokat Sørvig gir riktignok etter ordlyden uttrykk for at innløsning skal skje "til 25 ganger oppregulert festeavgift", og at grunneier ikke vil akseptere SKJ-lNTR

14 innløsning til 40 % av tomtens verdi. Brevet må imidlertid ses i sammenheng med tidligere korrespondanse mellom prosessfullmektigene. Av brev 13. februar og 13. mai 2016 fra advokat Sørvig fremgår at grunneier tilbyr fornyelse av festekontrakten med festeavgift oppregulert til 2 % av tomteverdien, jf. tomtefesteloven 15 fjerde ledd. På denne bakgrunn kan det ikke være tvilsomt at "oppregulert festeavgift" i brevet av 21. juni 2016 må forstås som festeavgift oppregulert til 2 % av tomteverdien i medhold av tomtefesteloven 15 fjerde ledd. Retten finner det etter dette klart at det ikke er inngått noen avtale mellom grunneier og fester om at innløsningssummen skal fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift, og slik at grunneier har frafalt muligheten for å kreve innløsningssummen fastsatt til 40 % av råtomtverdien. Om festeavtalen er forlenget Festekontrakten utløp 5. oktober Partene er imidlertid uenige om avtalen ble forlenget. Skjønnsretten kan etter bevisførselen ikke se at det er sarmsynliggj ort at partene har avtalt forlengelse av festeavtalen. Det vises i denne forbindelse til brev 13. april 2005 fra advokat Sven-Jørgen Lindsetmo på vegne av bortfester. Anførselen om at festeavtalen ble forlenget i 10 år kan derfor ikke føre frem. Spørsmålet om forlengelse må følgelig vurderes ut fra tomtefestelovens deklaratoriske regler. Frem til 1. november 2004 hadde tomtefesteloven 10 første ledd første punktum følgende ordlyd: "Eit åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som ikkje er sagt opp skriftleg seinast to år før festetida er ute, vert lengd på oppseiing med lik oppseiingsrett for partane og elles på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller må reknast å fylgje av festeføremålet." Bestemmelsen omfattet på dette tidspunktet også åremålsfeste til bolig- og fritidshus. Først ved lov 19. juni 2015 nr. 63 ble bestemmelsen begrenset til å gjelde åremålsfeste til annet enn bolig- og fritidshus. Retten legger således til grunn at angjeldende festeavtale fra 5. oktober 2004, i samsvar med dagj eldende 10, gikk over til å bli en tidsubegrenset festeavtale med lik oppsigelsesrett for partene. Det vises til overgangsregelen i lovvedtaket 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 6. Festeavtalen er ikke forlenget "i medhold av" tomtefesteloven 33 og overgangsregelen i nr. 2 får ikke anvendelse. - [ SKJ-INTR

15 På vegne av bortfester meddelte advokat Sørvig oppsigelse av festeavtalen 13. februar 2016, jf. tomtefesteloven 9. Slik retten ser det utløper festeavtalen i utgangspunktet to år senere, dvs. 13. februar Tomtefesteloven 37 første ledd annet punktum kommer dermed i utgangspunktet til anvendelse. At festetiden er ute l. juli 2016 eller senere er etter overgangsregelen i nr. 4 første punktum tilstrekkelig, uavhengig av innløsningstiden, jf. ordet "e11er". Etter rettens syn vil derimot bestemmelsen i overgangsregelen nr. 4 annet punktum være uten betydning idet festeavtalen ikke er forlenget i medhold av 33, jf. overgangsregelen i nr. 2. Retten legger videre til grunn at festerne ved utløpet av festeavtalen 13. februar 2018 har anledning til å fornye festekontrakten på ubestemt tid i medhold av tomtefesteloven 33. Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren fremsatte formelt krav om innløsning 22. november Krav om innløsning skal etter 36 fremsettes senest ett år før innløsning, og retten legger til grunn at innløsningstiden er tidligst 22. november lnnløsningstiden er dermed inne mindre enn ti år før avtalen kunne ha vært forlenget etter 33. Vilkårene i tomtefesteloven 37 første ledd annet punktum er derrned oppfylt, og bortfester kan kreve regulering av festeavgiften etter 15 fjerde ledd som grunnlag for fastsettelse av innløsningssummen. Videre vil bortfester kunne kreve at innløsningssummen settes til 40 % av råtomtverdien, jf. 37 første ledd tredje punktum. Som det fremgår, legger retten til grunn at festeforholdet løp videre i medhold av 10 med oppsigelsesrett for bortfesteren. Bortfester har krevd innløsning etter den av beregningsmetodene som gir høyest innløsningssum. Innløsning skal følgelig skje til 25 ganger årlig oppregulert festeavgift, jf. 37 første ledd første og annet punktum. Som ledd i beregningen av innløsningssumrnen må det etter dette tas stilling til råtomtens verdi. Tomteverdien Eiendommens Verdi slik den står med bygninger er i utgangspunktet ikke relevant. Retten skal vurdere tomtens verdi uten bebyggelse. Ved verdsettelsen kan det ikke legges til grunn at tomten kan deles eller bebygges med flere eller større bygninger enn det som er ' eksisterende bygningsmasse. Spørsmålet er hva denne konkrete tomten vil antas å kunne ha innbragt for grunneier, dersom grunneier la den ut for salg. Det skal gjøres fradrag for verdiøkningen festeren har SKJ-lNTR

16 tilført eiendommen, som for eksempel vei, planering/bearbeiding av tomten, vann, avløp og strøm. Det vises til Thor Falkanger og Aage Thor F alkanger Tingsrett, 8. utgave side 297. I Prop.73 L ( ) side 79, heter det: "I tomteverdien skal det etter forslaget gjøres fradrag for verdiøkning på tomten som skyldes festerens egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten, jf. annet punktum. De nevnte bestemmelsene om beregning av tomteverdien i første og annet punktum svarer til beregningsreglene i 37 første ledd nåværende annet og tredje punktum." Den aktuelle eiendommen gnr. 5 bnr. l fnr. 15 i Verran kommune ligger i søndre del av Malm sentrum. Adressen er Olavegen 2 d. Eiendommen har adkomst via privat stikkveg fra offentlig veg. Avstand fra Malm til Steinkjer er ca. 31 km og kjøretid med bil er ca. 30 minutter. Boligeiendommen ligger nær og i utkanten av et etablert boligområde. Tomten ligger høyt med l80 graders utsikt mot Beitstadsundet. Tomten er østvendt og ligger i skrånende terreng ned mot gang- og sykkelveg langs Rv Den ligger ca. 65 meter fra sjøen i luftlinje, og i andre rekke fra strandlinj en. Rv. 720 og gang- og sykkelveg ligger således mellom bebyggelsen i første og andre rekke. Tomten er delvis opparbeidet med grøntarealer og beplantning. På grunn av størrelsen på tomten, hvor den faller mot øst, er festere beskyttet og vernet mot ny bebyggelse og framtidig innsyn. Det er peri dag lite innsyn fra naboer. Mot vest er det et grøntområde fortrinnsvis bevokst med løv- og krattskog. Retten tar utgangspunkt i at festetomten ut fra eksisterende bebyggelse har en utnyttelsesgrad på ca. 2 %. Det vil således være mulighet for å oppføre en enebolig på om lag 100 kvm. og ett uthus. Avhengig av vurdering av markedet, vil størrelsen på boligen kunne innvirke på prisen. Retten antar på generelt grunnlag at kjøpere ønsker enebolig med alle fasiliteter, og plass til en familie. Det betyr minst tre soverom, i tillegg til en kjøkkenog stueløsning med god plass, og minst ett baderom. Når boligen ikke kan bygges større enn 100 kvm., må dette antas å være prisdempende. På den armen side må det antas at tilhørende strandparsell med egen strandlinje, gjør festetomten totalt sett mer ettertraktet, og at begrensingene i boligens størrelse av den grunn har noe mindre innvirkning på tomteprisen. Retten har merket seg vitneførselen i saken og de fremlagte verdivurderingene. Det er betydelig sprik i vurderingene knyttet til markedsverdi for festetomten som råtomt SKJ-lNTR

17 Io Verdivurderingen av ll. desember 2015 fra Takst-Forum Trøndelag AS ved takstingeniør Inge Erik Granhus foretatt på vegne av saksøkte, konkluderer med at kvadratmeterprisen for tomten er 95 kroner, og med en tomtestørrelse på 5022,2 kvm. er tomteverdien vurdert til kroner. Vurderingen er foretatt ut fra at strandparsellen ikke inngår i eiendommen. I sin rettslige forklaring opprettholdt Granhus denne vurderingen. Saksøker har fremlagt takst av 24. januar 2017 utarbeidet av Norconsult AS ved takstmann Roald Stakset. I taksten er tomteprisen satt til 25 kroner per kvm. Saksøker har imidlertid gjort gjeldende at råtomtverdien må settes til om lag 8 kroner per kvadratmeter. Rettens vurdering er at 95 kroner for tomten som råtomt, fremstår som klart for høyt. Av verdivurderingen fra Takst-Forum Trøndelag AS fremgår bl.a.at "Tomteverdien/grunnen er verdsatt som råtomt/ubebygget uten påhefte av festeretten. Ornsetningsverdien er satt på grunnlag for eiendomstornter av tilsvarende beskaffenhet og beliggenhet. Det er ikke tatt hensyn til de bygninger som per i dag står oppført på eiendommen." Retten oppfattet Granhus sin rettslige forklaring slik at det ved taksten ikke var tatt hensyn til den begrensning i utnyttelse som følger av størrelsen på eksisterende bygningsmasse på eiendommen. På bakgrunn av den samlede bevisførsel antar retten at en selger i utgangspunktet vil kunne oppnå en pris per kvm. på 25 kroner for den del av tomten som ligger ovenfor Rv. 720 (hovedparsellen). Videre antar retten kvadratmeterprisen isolert sett må settes noe høyere for parsellen langs stranden. Etter dette antar retten at tomten som helhet uten infrastruktur (som råtomt), men inkludert strandparsellen, ville oppnådd en markedspris på kroner. Innløsningssum for festetomten basert på 25 ganger oppregulert festeavgift, jf. tomtefesteloven 37 første ledd jf. 15 fjerde ledd, blir dermed kroner. 3. Administrasjonsgebyr Saksøkte har fremsatt krav på administrasj onsgebyr på kroner i anledning begjæringen om innløsning av festetomten. Saksøker har bestridt at det er anledning til å ta et slikt gebyr. Etter bevisførselen legger skjønnsretten til grunn at administrasjonsgebyret i angjeldende sak skal dekke utgiftene med innløsningen. Tomtefesteloven har ingen regel som direkte fastslår at grunneier har adgang til å kreve et slikt gebyr. Imidlertid fastslår 38 annet ledd at fester skal bære alle utgifter ved fradelingen og hj emmelsoverføringen. Av forarbeidene, Ot.prp. nr. 28 ( ) side 29, fremkommer det videre at innløsning av eldre tomtefesteavtaler "er i røynda ei oreigning, og at bortfestaren vil på dette grunnlag ha krav på skadebot som ved oreigning. " SKJ-lNTR

18 I nærværende sak er det fester som har krevd innløsning. Etter en samlet vurdering finner skj ønnsretten etter dette at Ola Kristian Folladal kan kreve et gebyr for dekning av kostnader ved innløsning av festetomten. Administrasj onsgebyret er på kroner som må sies å dekke grunneiers utgifter ved innløsning i en ordinær sak som den foreliggende. Skj ønnsretten finner etter dette athsxven Olof Widegren og Astrid Widegren plikter å betale til Ola Kristian Folladal et gebyr på kroner for innløsning av festetomten. 4. Sakskostnader Retten skal avgjøre saksomkostningsspørsmålet etter reglene i tomtefesteloven 43 andre ledd, jf. skjønnsprosessloven 43, jf. tvisteloven kapittel 20. En part som har vunnet saken har krav på full erstatning for sine saksomkostninger. Saken er vunnet om parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, jf. tvisteloven 20-2 første og annet ledd. Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren har fått medhold i kravet om innløsning, dvs. at landbruksunntaket ikke får anvendelse. Imidlertid har ingen av partene fått medhold fullt ut med hensyn til hvilke arealer festetomten omfatter. Når det gjelder fastsettelse av innløsningssum, har Ola Kr. Folladal fått medhold i sine anførsler med hensyn til bere gningsmåte, herunder at det ikke var inngått avtale om fastsettelse av innløsningssum på grunnlag av festeavgift oppregulert etter konsumprisindeks. Den fastsatte innløsningssurrirnen ligger mellom partenes anførsler. Retten har vurdert hvor tyngdepunktet i saken har ligget, og finner at ingen av partene fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Det vises til anførslenes betydning og den tid som på ble brukt til de ulike spørsmålene under saksforberedelsen og skjønnsforhandlingene. Retten har også vurdert, men ikke funnet grunn til å anvende unntaksbestemmelsen i Begge parter må anses å ha fått medhold av betydning. Det foreligger derimot ikke tungtveiende grunner. Andelen av sakskostnadene som knytter seg til de punkter der partene har fått medhold, må anses omtrent likt fordelt. Ingen av de fremsatte forlikstilbudene har vært av en slik art at det kan anses urimelig at de er avslått. Som det fremgår, har partene vært uenige blant annet om festetomtens størrelse og hvilke arealer som omfattes. Hver av partene dekker egne sakskostnader. å Utgifter til rettens gebyr og godtgjørelse til skjønnsmedlemmene dekkes tilsvarende av hver av partene med en halvdel hver. Godtgjørelse til skjønnsmedlemmene fastsettes i henhold til egen oppgave. Skjønnet er enstemmig SKJ-INTR

19 m SLUTNING 1. Skjønnet fremmes for gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15 i Verran kommune. 2. Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren har rett til innløsning av festetomt gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15 i Verran kommune, i samsvar med innløsningsvilkårene slik disse fremgår foran. 3. Innløsningssummen for festetomt gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15 i Verran kommune settes til etthundretusen kroner. 4. Til den innløste tomten gnr. 5 bnr. 1 fnr. 15 ligger arealer i samsvar med innløsningsvilkårene slik disse fremgår foran. 5. Astrid Grete Widegren og Sven Olof Widegren betaler til Ola Kristian Folladal administrasj onsgebyr med titusennihundre kroner. 6. Hver av partene dekker egne sakskostnader. 7. De lovbestemte kostnader ved skjønnet fordeles med en halvpart på hver av partene. Retten hevet Mvíyí Ø Espen Haug Jon Rannem Stein Aksnes SKJ-lNTR