Møteinnkalling. Forfall meldes til servicetorget som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling.

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg: Åfjord - Det faste planutvalget Møtested: Åfjord rådhus Kommunestyresalen Møtedato: Tid: 09:00 Forfall meldes til servicetorget som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Innkalling er sendt til: Navn Funksjon Representerer Vibeke Stjern Ordfører ÅF-AP Gro Kristiansen Medlem ÅF-AP Bjørn Arne Hosen Medlem ÅF-AP Liv Marie Hugdal Medlem ÅF-KRF Jon Husdal Varaordfører ÅF-SP Tone Bårdli Medlem ÅF-SP Håkan Berdahl Medlem ÅF-H -1-

2 Saksnr Sakstittel Lukket PS 21/ Detaljplan Stokkhaugen II - andre gangs behandling PS 22/ /96/40 - Fradeling av boligtomt i Refsnes - Stein Refsnes Vibeke Stjern ordfører -2-

3 -3-

4 ÅFJORD KOMMUNE Arkiv: L12 Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 21/15 Åfjord - Det faste planutvalget Saksbehandler: Sverre Fjellheim 1630 DETALJPLAN STOKKHAUGEN II - ANDRE GANGS BEHANDLING Vedlegg Detaljplan Stokkhaugen del II, saksframlegg 1. gangs behandling 2 Stokkhaugen_Del II_ Planbeskrivelse 4 Planbestemmelser 5 ROS-sjekkliste Sakens bakgrunn og innhold: Dette planforslaget ble tatt opp til første gangs behandling i planutvalget , sak 9/15. Saken har ligget til offentlig ettersyn i tidsrommet Følgende har kommet med merknader: Fylkeskommunen har tidligere avgitt uttalelse om automatisk fredete kulturminner, og minner fortsatt om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Ingen andre merknader. Driftsavdelingen har merknader angående vannforsyning: Vannforsyning til området har også tidligere vært tema. Ved behandling av vann- og avløpsplan for Stokkhaugen, vedtatt i kommunestyret , ble det stilt som krav for tilkobling til kommunal vannledning at utbygger skifter ut kommunal 50 mm ledning med 63 mm fra kum til tilkoblingspunkt. Driftsavdelingen er ikke kjent med at dette er utført. Utbygger må dokumentere hva som er gjort med den kommunale vannledningen. VA plan fra 2003 viser at det ble planlagt å legge interne vannledninger i feltet med dimensjon 50 mm. Så vidt undertegnede kan se av reguleringsbestemmelsene for del II, som fremlegges nå, så skal 5 nye tomter tilknyttes eksisterende VA-anlegg (T25 T30). Hvilken vannforsyning som er beregnet for de øvrige nye tomter går ikke klart frem, men det kan synes som om disse også skal forsynes fra eksisterende felt (planbeskrivelsen pkt. 5.8). Det ble i 2003 påpekt at vannforsyning til området hadde for liten kapasitet og at det ble -4-

5 krevd økning av dimensjon. Når det nå planlegges å knytte 18 nye tomter på det kommunale vannverket, vil ikke bare den kommunale vannledningen ha for liten kapasitet, men de interne ledninger vil også sannsynligvis ha for liten kapasitet. Før planen behandles videre må det fremlegges VA-plan for hyttefeltet. Det må dokumenteres hva som i sin tid ble gjort med den kommunale vannledningen som ble krevd oppdimensjonert. Det må også vedlegges vurdering og beregning som viser at de valgte løsninger for de interne ledninger gir tilstrekkelig kapasitet. Før kapasitet på eksisterende tilførselsledning og interne ledninger i Stokkhaugen del I er avklart, vil det ikke bli gitt tillatelse til tilknytning i Stokkhaugen del II. Dette for å sikre at hyttebyggere og fastboende skal få en stabil, god vannforsyning når det gis tillatelse til tilknytning til kommunale vannverk. Vedrørende slukkevann i feltet, og området for øvrig, så har ikke de kommunale ledninger dimensjon til å regnes som tilstrekkelig brannvannforsyning. Fylkesmannen kommenterer: Fylkesmannen viser til merknader i forbindelse med varsel om oppstart, der det bl.a ble påpekt at behovet for naust og båtplasser burde tas inn i planarbeidet. Fylkesmannen savner en grundigere vurdering av behovet for nye naust og båtplasser. En økning på 18 tomter i området vil indirekte kunne føre til økt bruk og økt privatisering av strandsonen, og dette temaet burde følgelig vært utredet nærmere. Planforslaget Iegger opp til en forholdsvis konsentrert utbygging, noe som er fordelaktig ut fra at arealbruken til både byggegrunn og infrastruktur blir forholdsvis lav. Deler av planområdet er myrområde. Fylkesmannen viser til at myr er viktig å ivareta. I Norge er minst en tredjedel av myrene under skoggrensa drenert siste hundre år, og særlig myrer i lavlandet har vært utsatt for store inngrep, blant annet på grunn av omdisponering til utbygginger og landbruks- og skogbruksformål. Det er en stor utfordring med forvaltningen av våtmarker at økosystemtjenestene herfra er et fellesgode som kommer hele samfunnet til nytte, mens verdien for den enkelte som forvalter arealene, er lite synlig. Det er derfor viktig med god kunnskap og informasjon om betydningen av våtmarker som leverandør av viktige økosystemtjenester, slik at drenering og nedbygging av myr og annen våtmark reduseres så mye som mulig gjennom en helhetlig planlegging. Fylkesmannen ber om at det fortas en vurdering av konsekvensene som nedbyggingen av myrområdet vil få. Vegvesenet har ingen merknader. Vurderinger: Fylkeskommunens påminnelse er allerede ivaretatt i bestemmelsenes 2.1 Fylkesmannens merknad om nærmere utredning av båtplasser og naust må etter administrasjonens skjønn gå inn som del av den overordnede behovsvurdering for båtplasser som kommunestyret har bedt om under behandlingen av reguleringsendringen for Ånnvika, Stokksund. Når det gjelder myrområder innenfor denne planen, ser en ikke at dette vil ha stor betydning. Dette fordi myrene er veldig grunnlendte, og at eksisterende terreng skal bevares i størst mulig grad under utbyggingen. Ved nye synfaringer i området etter at hytteplasseringene ble markert, har en kommet til at tomtene T13 og T20 bør tas ut av planen. Dette fordi tomtene T13 T24 er ganske konsentrerte. Videre bør T26 flyttes ca 10 meter mot nordvest, og tomt T27 10 meter mot nordøst. Dette for å redusere silhuettvirkninger. -5-

6 Vannforsyningen. I brev av viser Snorre Storvik til at han i 2003 fikk tillatelse til å bygge ut hyttefeltet Stokkhaugen I med 6 til 8 hytter før det ble nødvendig med å legge ny og større ledning fra kommunens vannledning og til knutepunkt i hyttefeltet. Pr i dag er det bygget 4 hytter i dette feltet, og Storvik ber derfor om at denne tillatelsen også skal omfatte Stokkhaugen II. Han sier videre at han ser for seg å få lagt ny vannforsyning til områdene nordfra, fra hovedledningen ved Herfjordvatnet. Administrasjonen velger å gå for dette, men at det må foreligge en vann- og avløpsplan som kan godkjennes før det gis igangsettingstillatelse for nye fritidsboliget i både Stokkhaugen I og Stokkhaugen II. En går ut fra at også eksisterende avløpsledninger skal benyttes for å frakte kloakken fra felt II. Det betyr at ny utslippstillatelse må omsøkes, og større slamavskiller må nedsettes etter at feltene er utbygget med det antall hytter eksisterende utslippstillatelse er gitt for. Rådmannens innstilling: Det faste planutvalget godkjenner detaljplan Stokkhaugen hyttefelt del II, planid , på følgende vilkår: 1. Tomtene T13 og T20 tas ut av planen. Dette fordi tomtene T13 T24 er ganske konsentrerte. T26 flyttes ca 10 meter mot nordvest, og tomt T27 flyttes 10 meter mot nordøst. Dette for å redusere silhuettvirkninger. 2. Det settes inn en rekkefølgebestemmelse i planbestemmelsene som ny 3.3: «Før det kan gis igangsettingstillatelse for nye fritidsboliger i feltet, må det foreligge en godkjent vann- og avløpsplan. I tillegg må utslippstillatelse være gitt.» 3. Justerte plankart og bestemmelser må være kommunen i hende før detaljplanen oversendes kommunestyret til endelig godkjenning. -6-

7 ÅFJORD KOMMUNE Arkivsak: 2014/1954 Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato Åfjord - Det faste planutvalget Saksbehandler: Sverre Fjellheim 1630 DETALJPLAN STOKKHAUGEN DEL II Vedlegg 1 Stokkhaugen_DelII_ Planbeskrivelse 3 Planbestemmelser 4 ROS-sjekkliste Detaljplan Stokkhaugen II - prinsippsøknad utvidelse av hyttefelt Sakens bakgrunn og innhold: Allskog har på vegne av grunneier Snorre Storvik utarbeidet et forslag til detaljplan for Stokkhaugen del II. Dette er et planforslag som ligger inntil, og delvis overlapper eksisterende godkjent reguleringsplan for Stokkhaugen mot sørvest. Oversiktskart finnes i vedlagte planbeskrivelse. Det faste planutvalget behandlet, og godkjente prinsippsøknad om tiltaket i møte Saksframlegget til dette vedtaket er vedlagt. Reguleringsplanen for Stokkhaugen ble første gang godkjent av kommunestyret i Det er etter dette gjort endringer i 2004 og Adkomst til det nye planområdet vil gå etter eksisterende veg gjennom dagens planområde. Vann og avløp skal delvis tilkoples eksisterende anlegg, dels gjennom nytt anlegg. Det ble gitt utslippstillatelse for Stokkhaugen i Vurdering: Det nye området tenkes bebygd med til sammen 18 fritidshus med et tillatt bruksareal på inntil 110 m². Dette gir en relativt tett utbygging. Særlig tomtene og 24, samt tomtene Disse vil ha 25 m 30 m avstand mellom midtpunktene for byggene. Sør og øst for tomtene er det relativt bratt skråning med noe skogvekst som vil dempe silhuettvirkninger. -7-

8 Det at en har to samlede arealer for fritidsbebyggelse ses på som positivt, da det vil forenkle utparselleringen av tomtene. En kan lettere ta hensyn til innpasning av bygg og avkjørsler, og det blir enklere saksbehandling og godkjenning av senere tilleggsareal. Vurderinger gjort under synfaring: Tomtene 23 og 26 bør tas ut av planen, da det her er stor mulighet for silhuettvirkning. Til tomtene 16, 17, 18 og 27 bør det stilles særlige krav til lav utforming i bestemmelsene. Tomt 18 kan med fordel trekkes noen meter mot nordøst. I planbeskrivelsen er det gjort vurderinger etter Naturmangfoldsloven. Disse synes å være fyldestgjørende. Planbeskrivelsen behandler også de forhåndsuttalelser som er kommet fra andre myndigheter, og det er gjort en egen risikovurdering. Det er utført arkeologisk befaring. Oppsummering: Planforslag med vedlegg virker godt gjennomarbeidet. Utfordringen er den relativt tette utbyggingen som foreslås. Det må settes mer spesifikke krav til høyde og takutforming for en del av tomtene i bestemmelsene. Administrasjonen utførte befaringen før tomtene var markert i terrenget. De tomtene som ut fra vurderingen der og da burde tas ut kan en derfor komme tilbake til før andre gangs behandling og etter ny synfaring. Det bør settes inn en koordinatliste i pkt i bestemmelsene for hytteplasseringen. Rådmannens innstilling: Det faste planutvalget vedtar å ta «detaljplan for Stokkhaugen del II», planid: med plankart mottatt , og øvrige dokumenter mottatt opp til behandling. Plankart med de øvrige dokumenter legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker som annonseres på vanlig måte. Sakens dokumenter oversendes Fylkesmannen, fylkeskommunen, Trønderenergi, Telenor, vegvesenet og kommunens driftsavdeling til uttalelse. Før andre gangs behandling må det utføres endringer i bestemmelsenes pkt , og settes inn nytt siste avsnitt i pkt med strengere bestemmelser for hytteutforming på tomtene som blir mest eksponert i terrenget. -8-

9 , , , , , , / , / T29 36 T /3 TEGNFORKLARING Arealformål 0/ Fritidsbeb. - frittliggende / , T27 38 T Vann- og avløpsanlegg Kjøreveg , , /74 104/60 104/69 104/58 104/ /78 104/71 104/76 104/65 104/67 104/ T26 T /77 34 T16 Snupl VA f_v2 f_v T13 T14 T20 T T18 T24 34 T25 T19 41 T23 T22 T Plandata er digitalisert fra FKB og ortofoto 104/2 Digitalisering, redigering og grafisk utforming utført av ALLSKOG Ekvidistanse 5 m Geodetisk referanseramme, koordinatsystem og vertikalt datum: X,Y og Z, ETRS_1989_UTM_Zone_32N, NN2000 Kartmålestokk: 1:1 500 PlanID: Kartprodusent: ALLSKOG Linjer Kartgrunnlag: FKB lastet ned fra Norge digitalt: datert REGULERINGSPLAN MED TILHØRENDE BESTEMMELSER FOR STOKKHAUGEN HYTTEFELT DEL II SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN-OG BYGNINGSLOVEN 1.gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Offentlig ettersyn fra... til... 2.gangs behandling i det faste utvalget for plansaker 104/ Friluftsformål Planlagt bebyggelse Regulert senterlinje Reguleringsplan formålsgrense Reguleringsplanomriss 27 0/ SAKSNR. DATO 0/0 SIGN , , , / / /30 104/33 40 Meters , , , Kommunestyrets vedtak: PLANEN UTARBEIDET AV: Forslagsstiller: Snorre Storvik , , /29 32 SAKSNR. TEGNNR. SAKSBEH. 104/2 104/ , ,000000

10 DETALJPLAN, PLANBESKRIVELSE PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan, Detaljplan for Stokkhaugen hyttefelt Del II Datert: PlanID: Medlemsorganisasjon for skogeiere i Møre og Romsdal, Sør-Trøndelag, Nord-Trøndelag, Nordland og Troms Adresse: Sentralbord: Bankgiro: Ingvald Ystgaards veg 13A, Telefaks: Org.nr: N-7047 Trondheim E-post: firmapost@nord.skog.no Internett:

11 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. BAKGRUNN Hensikten med planen Forslagsstiller 3 2. PLANOMRÅDET Oversiktskart, beliggenhet Dagens situasjon Planstatus 5 3. PLANFORSLAGET Planens intensjon Planens dokumenter Planavgrensning Reguleringsformål 7 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Om planprosessen Oppsummering av innspillene 8 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Byggeskikk og estetikk Universell utforming Friluftsliv Landskap Lokalklima Biologisk mangfold, naturmangfoldloven Verneverdier, kulturminner Landbruk Risiko- og sårbarhet Infrastruktur 14 VEDLEGG

12 1. BAKGRUNN 1.1. Hensikten med planen Formålet med detaljplanen er å legge til rette for en utvidelse av hyttefeltet Stokkhaugen, som ligger på deler av eiendommen 104/3 i Herfjorden i Åfjord kommune. Utvidelsen vil være mot nord-øst i forhold til eksisterende hyttefelt. Det totale arealet på planområdet er på ca 42 daa Forslagsstiller Tiltakshaver: Snorre Storvik Konsulent: Allskog, Ellen Kristin Moe, utdannet arealplanlegger fra UMB, Universitetet for miljø og biovitenskap på Ås 2. PLANOMRÅDET 2.1 Oversiktskart, beliggenhet Eiendommen ligger i Herfjorden, 2,2 mil fra Årnes og 8 mil fra Trondheim. Planområdets beliggenhet 2.2. Dagens situasjon Planområdet ligger på et høydedrag/platå bestående av fjell, med et myrdrag i senter av området. Stokkhaugen har flott utsikt mot Linesøya og Linesfjorden og er solrikt året rundt. Under vises utsikten fra området mot Linesøya i vest. Området benyttes hverken i landbruk eller friluftsøyemed

13 Utsikt fra planområdet mot vest mot Linesøya Landskap i planområdet Stokkhaugen Del I (se plankart under) har regulert inn 14 tomter, område for naust og utleiehytter. I dag er 4 hytter bygd

14 Detaljplan Stokkhaugen Del I 2.3 Planstatus Arealet innenfor plangrensen er avsatt til LNF kommuneplanens arealdel fra 2010 (se kart under). Forut for igangsatt planprosess har det vært en prinsippavklaring med Åfjord kommune vedr en utvidelse av Stokkhaugen. Dette da formålet ikke er i tråd med arealformålet i kommuneplanens arealdel. Det ble i formannskapet vedtatt ( ) å åpne for en regulering av Stokkhaugen Del II på bakgrunn av at feltet blir en forlengelse av eksiterende hytteområde og deler av allerede utbygd infrastruktur kan benyttes. Et viktig moment var også at tiltaket ikke vil komme i konflikt med stedbundne næringsinteresser. Det ble også antatt at om forslaget har vært med i høringsrunden ved forrige kommuneplanrevisjon, ville det vært meget sannsynlig at det hadde blitt godkjent. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 5-14-

15 3. PLANFORSLAGET Detaljplankart for Stokkhaugen hyttefelt Del II. Det er foreslått 18 nye tomter for fritidsbebyggelse med tilhørende veg. Planområdet er på 42 daa Planens intensjon Planen har som mål å legge til rette for utbygging av et hyttefelt der tomter, veger og infrastruktur tilpasses området på best mulig måte. Resultatet skal være et hyttefelt med gode kvaliteter hvor tetthet av tomter forsvarer infrastrukturutbyggingen. Utnyttingen av området skal derimot ikke forringe trivselskvalitetene. Estetiske hensyn skal ivaretas med tanke på utforming av hyttene i feltet. Dette spesielt med tanke på at enkelte tomter blir liggende ganske eksponert. Utforming og fargevalg er spesielt viktig på disse tomtene Planens dokumenter 1. Plankart m /tegnforklaring 2. Planbeskrivelse 3. Planbestemmelser 4. Vedlegg - Referat oppstartmøte - ROS-sjekkliste - Innspill - Adresseliste 3.3. Planavgrensning Plangrensen følger eiendomsgrensen mot nord-vest, plangrensen til Stokkhaugen Del I mot sør-vest, kanten 6-15-

16 på høydedraget mot øst. Mot nord-øst går grensen hvor dette er terrengmessig naturlig i forhold til vegetasjon og helling på terrenget. For å få en bedre plassering på to av tomtene fra Stokkhaugen Del I er disse tatt med i planen. Plangrense stiplet strek. Stokkhaugen Del I rød strek Reguleringsformål Området reguleres til følgende arealformål: Formålsområde Fritidsbeb. - frittliggende Kjøreveg Parkeringsplasser Friluftsformål 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 4.1. Om planprosessen Da plantiltaket er i strid med overordnet plan, har saken vært politisk behandlet og det er gitt klarsignal til igangsetting av planprosessen. Dette er planprosessen: Vedtak i Det faste utvalget for plansaker den sak 32/

17 Det ble avholdt oppstartmøte mellom Åfjord kommune, grunneier den Planarbeidet ble meldt igangsatt i Adresseavisen og informasjon om oppstart av planarbeidet lagt ut på Åfjord kommune sin hjemmeside i ukene Statlige instanser, andre berørte, samt tilgrensede naboer blir tilskrevet med brev med frist til uttale på 4 uker. Følgende ble tilskrevet: Adresseliste: Åfjord kommune Øvre Årnes ÅFJORD postmottak@afjord.kommune.no Sør-Trøndelag fylkeskommune, Erling Skakkesgt. 14, 7004 Trondheim postmottak@stfk.no Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Statens hus, 7468 Trondheim postmottak@fmst.no Reindriftsforvaltningen i Sør-Trøndelag/Hedmark, Postboks 121, 7361 Røros roros@reindrift.no Sametinget, 9730 Karasjok samediggi@samediggi.no Norges vassdrags- og energidirektorat nve@nve.no Trønderenergi Kraft AS PB 9480 Sluppen 7496 Trondheim Naboer: OVE SVENSEN, 7177 REVSNES HALTSTRAND HARALD SVARTHOLTET TILLER STORVIK HALLGUNN NELLY TÆVEVEGEN VANVIKAN STJERN ELSE 7177 REVSNES LØVVIK JAN KRISTIAN 7177 REVSNES LØVVIK MAGNE ANDRE FREDERIK STANGS GATE 46 A 0264 OSLO HENRIKSSON ERIK SVEHØGDA HOMMELVIK MOLDEN ØYSTEIN KOLSÅSEN FLATÅSEN STJERN SVEIN KRISTIAN PERSAUNVEGEN 33 A 7045 TRONDHEIM SUMSTAD ARILD MARVIN KARLESTRANDVEIEN 3 A 7160 BJUGN NYTVEIT BÅRD ARNE VILHELM STORMS GATE TRONDHEIM THOMAS MORKEN, POSTBOKS BJUGN ARILD MOLDEN NORDRE HALLSETVEG 50 A 7023 TRONDHEIM 4.2. Oppsummering av innspillene Alle innspill er vedlagt planen. Dette er oppsummert de viktigste problemstillingene som ble adressert med tilhørende kommentar: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag brev datert : Forholdet til overordnet plan Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel for området. Landbruk og bygdeutvikling Ingen merknad. Miljøvern 8-17-

18 Ved en utvidelse i et område som ikke er satt av til fritidsbebyggelse i kommuneplanen bør det gjøres overordnete vurderinger i forhold til behov for areal til ny fritidsbebyggelse i denne delen av kommunen. Det foreslås 17 nye fritidseiendommer. En utvidelse av antall sjønære fritidseiendommer vil også medføre behov for båtplass og eventuelt naust. Hvordan dette skal dekkes bør tas inn som en del av planarbeidet. Alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jf nml 7). Det må skriftlig redegjøres for hvordan prinsippene 8-12 er vurdert. Manglende synliggjøring av dette vil regnes som en saksbehandlingsfeil. Det må tas landskapsmessige hensyn ved plassering av de enkelte fritidsboligene. Samfunnssikkerhet Fylkesmannen minner om at plan- og bygningsloven 4-3 setter krav om at det skal gjennomføres en risikoog sårbarhetsanalyse ved utarbeidelse av planer for utbygging. Universell utforming Fylkesmannen og Sør-Trøndelag fylkeskommune har begge et ansvar for å ivareta universell utforming i planleggingen. Vi har nå inngått avtale med fylkeskommunen om at de ivaretar universell utforming i uttalelser til plansaker. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at dette er rådgivende veiledning og at det er kommunen som er planmyndighet. Fylkesmannen vil komme tilbake med en endelig uttalelse når planen sendes på høring. Vi tar forbehold om at det ved offentlig ettersyn kan foreligge nye momenter som endrer forutsetningene for vår vurdering av planforslaget. Kommentar: Det er gitt klarsignal fra Åfjord kommune om at plan for Stokkhaugen Del II kan utarbeides til tross for at den er i strid med overordnet plan. Behov for naust og båtplass vurderes i planen. Planen er vurdert etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 og tiltaket er vurdert å ikke komme i strid med loven. Tomtene ligger i hovedsak plassert tilbaketrukket på et platå - de fremste tomtene, T16-T18 og T26-27, vil være mest eksponert. Her kreves det ekstra varsomhet i forhold til utforming og terrengtilpassing av hyttene. Møneretning skal være som beskrevet i bestemmelsene for å ta hensyn til landskap og terreng. På bakgrunn av at tiltaket er forholdsvis lite, og det ikke vurderes komme i konflikt med momenter i FM sin ROS sjekkliste, vedlegges kon sjekklista til planen. Tilgjengelighet frem til tomtene er ivaretatt. Det settes ikke krav til universell utforming av hyttene da hver enkelt utbygger må vurdere om dette er hensyn som skal ivaretas under utformingen av hytta. Sør Trøndelag fylkeskommune brev datert og : Krav om arkeologisk registrering. Det ble under befaring ikke observert automatisk fredete kulturminner eller andre verneverdige kulturminner som planen vil komme i konflikt med. Ber om at det blir vist aktsomhetshensyn jf kulturminnelovens 8. Ber om at terrenget bearbeides minst mulig ved plassering av bygg slik at skjæringer/fyllinger ikke endrer landskapets karakter. Det forutsettes at byggene ikke blir passert slik at de skaper siluettvirkning og at de ikke blir unødig eksponert i landskapet. Viser videre til den Europeiske landskapskonvensjonensom innebærer at Norge forplikter seg til å vektlegge og ta hensyn til landskapet i all planlegging. Dette er spesielt viktig med tanke på hytter da de ofte palsseres i særlige verdifulle og eksponerte landskap. Kommentar: Hensyn til kulturminneloven ivaretas i bestemmelsene. Tomtene ligger i hovedsak plassert tilbaketrukket på et platå. De fremste tomtene, T16-T18 og T26-27, vil være mest eksponert. Her kreves det ekstra varsomhet i forhold til utforming og terrengtilpassing av hyttene. Møneretning skal være som beskrevet på plankart, som viser omriss på planlagt bebyggelse. Hyttetype skal følge terreng og koter og det mest naturlige vil være relativt smal og lange hytter som går i nord- øst og sør-vestlig retning. Alle saltak skal ha torv. Dette er et viktig moment for å tilpasse hyttene omkringliggende terreng. Evt flate tak skal ha mørk og matt 9-18-

19 overflate. En detaljert beskrivelse av planlagte tiltak skal følge byggesøknad. Sametinget, brev datert Ser ikke at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner men minner om den generelle aktsomhetsplikten. Kommentar: Aktsomhetsplikten ivaretas i planbestemmelsene. 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1. Byggeskikk og estetikk Eksisterende forhold: I dag er det bygd 3 hytter i Stokkhaugen Del I. Eksisterende hytter har oppnådd en god terrengtilpassing og spesielt viktig har det vært at torvtak er et krav i bestemmelsene. Dette gjør hyttene mindre synlige for omgivelsene (se bildeeksempler under)

20 Veger følger terrenget og har holdt terrenginngrep på et minimum. Det er derimot et eksempel på unødig sprenging av ei tomt i området uten at dette er synlig for omgivelsene. Sprenging skal derimot holdes på et minimum. Dette er et viktig poeng som også ivaretas i planbestemmelsene. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Feltet planlegges slik at tomtene i hovedsak grenser til hverandre. Dette for å utnytte området best mulig og unngå restareal mellom tomtene som ikke har verdi for feltet. En relativt tett men god utnytting reduserer også kostnadene ved infrastrukturutbyggingen i feltet. Det tas sikte på et moderne formspråk i feltet hvor hyttenes utforming ivaretar de kvaliteter som ligger i feltet spesielt med solgang og utsikt mot sør og vest. Det er naturlig med store vindusflater mot sør og vest for å gi hytten tilgang til mest mulig sol (varme) og utsikt. Under vises eksempel på to hyttemodeller som illustrerer et formspråk som kan være egnet til området

21 Det er et mål at hyttene sammen skal skape en fin helhet i feltet. Dette gir kvaliteter både for brukerne av feltet (nye hytteeiere), for beboere og brukere av nærområdet og for andre som vil ha en visuell oppfatning av feltet. En kombinasjon av saltak og flatt tak kan fungere fint og skape variasjon. Grå, sort- og bruntoner vil gi en nedtonet eksponering av hyttene som igjen vil gi en redusert fjernvirkning av feltet. Torvtak vil ha samme effekt. Hytte og uthus skal til sammen kunne ha maks BRA=110 m 2. Det tillates ikke høye grunnmurer, fyllinger og skjæringer. Verandaer skal tilpasses terrenget helst trappes ned i nivåer slik at de blir liggende på bakkeplan. Dette forhindrer også bruk av rekkverk. Fordelen med dette er også at det oppnås en flytende overgang mellom ute/inne, og mangel på rekkverk vil også bidra til å sikre flott utsikt selv når man sitter inne i hytta Universell utforming Tilgjengelighet for funksjonshemmede frem til de enkelte hyttene vil i stor grad ivaretas, da alle hyttene vil ha vegadkomst. 5.2 Friluftsliv Eksisterende forhold: Selve planområdet benyttes ikke i dag som friluftsområde. Friluftsområdene er knyttet til de sjønære områdene

22 Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Hyttefeltet vil bidra til økt bruk av strandsonen til friluftsliv. Strandsonen har fortsatt kapasitet og vil være attraktivt for rekreasjon om det legges til rette for 18 nye tomter i området. Nye båtplasser vil skape liv og røre i strandsonen og i tilknytning til dette området vil det settes opp benker til almen benyttelse Landskap Eksisterende forhold: Topografi: Området består i hovedsak av et flatt platå som skråner mot sør-vest, nord-vest og sør-øst. Bildet under viser platået med utsikt mot nord Lokalklima Eksisterende forhold: Vind- og solforhold: Området er svært solrikt hele året. Vedr midtsommer fra den står opp kl til den går ned kl Området er utsatt for vær, spesielt fra sør og nord-vest. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Hyttemodellene skal tilpasses solgangen i feltet. Det er viktig at det tenkes på dette med valg av planløsning. Kjøkken mot øst/sør og stue mot sør og vest Soverom og bad mot nord. Uteområdene bør ha lune uteplasser som skjermer for øst og nordavind Biologisk mangfold, naturmangfoldloven Vurdering i henhold til Naturmangfoldloven: 8.Kunnskapsgrunnlaget Naturbasen og artskart er konsultert og det er ikke registrert funn innenfor planområdet. På andre siden av Herfjorden er det lokalisert et lokalt viktig naturtype område. Det er Harraholman som er et bløtbunnsområde i strandsonen - strandflate av mudderblandet sand. 9.(føre-var-prinsippet) Vurdering konsekvenser av tiltak:

23 På bakgrunn av registreringer som er gjort er det vurdert slik at planen med dens arealbruk ikke vil medføre risiko for skader på naturmangfoldet som krever tiltak. 10.(økosystemtilnærming og samlet belastning) Vurdering konsekvenser av tiltak: Det vurderes slik at hyttefeltet ikke vil påvirke den samlede belastningen i negativt omfang. 11.(kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Vurdering: Ikke relevant 5.5. Verneverdier, kulturminner Eksisterende forhold: Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Aktsomhetskravet ivaretas i planbestemmelsene Landbruk Eksisterende forhold: Arealet er ikke drivverdig i landbruksøyemed. Dette gjelder også beite og skog. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen konsekvenser Risiko- og sårbarhet Sjekkliste for Risiko- og sårbarhet ligger vedlagt bakerst i dokumentet. Den er gått igjennom av grunneier og Allskog. Skrednett er konsultert og det er ingen registreringer gjort i området som tilsier skredfare Infrastruktur Eksisterende: Vann: Det benyttes i dag vann fra kommunal ledning. Avløp: Det er etablert et VA-anlegg i forbindelse med Stokkahugen Del I. Strøm: Det er strøm i området i dag. Veg: Dagens vegbredde er på 3m. Vegen følger landskapet og er plasser i terrenget hvor inngrep kan holdes på et minimum. Alle tomtene har stikkveger frem til hytta fra adkomstvegen. All parkering skjer derfor på hver sin tomt. Vegen eies av grunneier men er felles for hytteeierne i området. Den holdes åpen om vinteren ved eventuelt snøfall

24 Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Vann: Vannledning vil forlenges inn i det nye feltet. Avløp: De etableres et nytt VA-anlegg ved område avsatt til parkering/snuplass. T25-T30 skal knyttes opp mot eksisterende anlegg og de resterende opp mot nytt. Strøm: Strømledninger legges i grøfter med sammen med ledningsnett for vann og avløp. Veg: Ny vegbredde er regulert til 5m inkludert evt skjæringer og fyllinger. Sprenging skal derimot holdes på et minimum. Tomtene vil ha stikkveger frem til tomt fra felles adkomstveg. Parkering skal skje på egen tomt

25 VEDLEGG Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 3: ROS-sjekkliste Vedlegg 2: Innspill

26 Dato: Saksnr/løpenr: Klassering: REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) STOKKHAUGEN HYTTEFELT DEL II ÅFJORD KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTATT. Forslagsstiller: Allskog på vegne av Snorre Storvik Planforslagets dato: PlanID Saksbehandling: 1.gang formannskapet dd.mm.14 Offentlig ettersyn i perioden dd.mm.14 - dd.mm.14 2.gang formannskapet dd.mm.14 Kommunestyret, vedtak dd.mm.14 Revisjoner: Iht. vedtak i Kommunestyret den dd.mm.14 dd.mm.14 1 PLANFORMÅL Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 42 daa. Innen planområdet er arealene regulert til følgende reguleringsformål iht. plan- og bygningsloven: BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, nr. 1): Fritidsbebyggelse - frittliggende (1121) Vann og avløpsanlegg (1540) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, nr. 2): Kjøreveg (2011) LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL SAMT REINDRIFT (PBL 12-5, nr. 5): Friluftsformål (5130) 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 AUTOMATISK FREDEDE KULTURMINNER Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord- -26-

27 Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8, 2. ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges. 2.2 TERRENGINNGREP Bebyggelse og infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Endringer av dagens terreng skal forsøkes unngått. Eventuelle endringer innenfor planområdet skal tilpasses eksisterende terreng utenfor planområdet. Inngrep på tomta skal gjøres så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget, og eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Stedlig vegetasjon skal bevares, så langt råd er. 2.3 TILGJENGELIGHET Tilgjengelighet for funksjonshemmede frem til de enkelte hyttene ivaretas. 2.4 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON Plassering av bygninger og installasjoner Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims- /mønehøyder, adkomstforhold og parkeringsløsning, evt. andre nødvendige installasjoner. Situasjonsplanen skal angi kotehøyder for ferdig terreng. Situasjonsplanen skal i nødvendig grad ta med tilstøtende arealer selv om dette ligger utenfor tomtearealet. Sammen med situasjonsplanen skal det leveres terrengprofiler og fasadeoppriss som viser bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og nytt terreng. 3 OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 FRITIDSBEBYGGELSE FRITTLIGGENDE Bebyggelse Innen områdene avsatt til fritidsbebyggelse tillates oppført frittliggende fritidsboliger samt tilhørende uthus. Maks tomtestørrelse er 650 kvm. Lokalisering av hytte er markert på plankartet dette skal være innenfor hyttas fire yttervegger. Møneretning skal være som skissert på plankartet Størrelse, utnytting Største tillatte bruksareal (BRA) per hytte er 110 m 2, mens uthus ikke må overstige 20 m Utforming, materialbruk og estetikk Bebyggelsen skal gis en god arkitektonisk utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Det skal nyttes materialer som gir høy estetisk kvalitet. Yttervegger skal være i trepanel, pussa mur eller betong. Tak skal ha torv. Til utvendig beis og maling skal det benyttes naturfarger. Sterke kontrastfarger er ikke tillatt. Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 3,1 m for hytte og 2,8 m for uthus. Mønehøyden skal ikke overstige 5,2 m for hytte og 4,4 m for uthus. Høyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. -27-

28 3.1.4 Gjerder Største tillatte mur- eller pilarhøyde over terrengnivå er 30 cm i flatt terreng og 80 cm i skrått terreng. Ved pelefundamentering skal åpning mellom hyttevegg og bakke tettes. Det tillates plateutforming på mark ved fjellgrunn. Det er ikke tillatt å gjerde inn hele eller deler av tomta. 3.2 VANN OG AVLØPSANLEGG T25-T30 skal knytte seg på eksisterende VA-anlegg. De resterende skal kobles til nytt VA-anlegg. Røropplegg skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel og ledningsnett, veier og stier. 4 OMRÅDER FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 INTERNE KJØREVEGER Eierform De interne vegene, f_v1 og f_v2, er private veger som er felles for hytteeiendommene innenfor planområdet Terrengtilpasning, bredde De interne vegene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget, og maksimal vegbredde skal være 5 meter inkl. grøft. 4.2 PARKERING All parkering innenfor planområdet skal skje på egen tomt. 4.3 FRAMFØRING AV RØR OG KABLER Det tillates ført frem strøm, datakommunikasjon m.m. til hyttene via jordkabel. Nye kabler skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel- og ledningsnett, rørtraséer, veier og stier. All graving og nødvendig sprengning i terrenget skal gjøres så skånsomt som mulig. 5 LNFR-OMRÅDER, FRILUFTSFORMÅL 5.1 ALLMENNHETENS FERDSEL Innenfor regulerte friluftsområder kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel eller bruk av områdene som friluftsområder. 5.2 TEKNISKE INSTALLASJONER, RØR, KABLER OG STIKKVEGER Innenfor områder avsatt til friluftsformål kan det graves ned kabler for strøm og datakommunikasjon. I tilknytning til VA-anlegg kan det graves ned ledninger, kummer og andre nødvendige tekniske installasjoner. Stikkveger frem til tomtene kan etableres i friluftsområdet. Fortrinnsvis skal flere hytter dele stikkveg der dette er treningsmessig hensiktsmessig. Utbygger plikter å utføre arbeidet skånsomt slik at terrenget ikke blir påført unødige inngrep. Berørte arealer skal tilplantes/tilsåes med vegetasjon naturlig forekommende på stedet. Fortrinnsvis skal traséer for annen infrastruktur følges. -28-

29 - 29 -

30 ÅFJORD KOMMUNE Arkivsak: 2015/789 Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 22/15 Åfjord - Det faste planutvalget Saksbehandler: VBL 1630/96/40 - FRADELING AV BOLIGTOMT I REFSNES - STEIN REFSNES Saksdokumenter: Søknad om fradeling, dat Søknad om dispensasjon, dat Den norske kirke dat Sør-Trøndelag fylkeskommune, dat Fylkesmannen i Sør-Tr.lag, dat Vedlegg 1 Kartvedlegg/oversiktsbilde Sakens bakgrunn og innhold: Stein Refsnes søker om fradeling av boligtomt på 1 daa ned mot sjøen like nord for Stokksundkirka på Revsnes. Tomta ligger inntil atkomstvegen til kirka og innenfor 100-m-beltet langs sjø. Området for tomta er i kommunedelplanen for Stokksund vist som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Tomta ligger innenfor 300 m fra Stokksund kirke, noe som krever godkjenning fra biskopen og fylkeskommunen, jfr. Rundskriv T-3/2000: Forvaltning av kirke, kirkegård og kirkens omgivelser som kulturminne og kulturmiljø. Søker skriver: Da jeg har interesserte tomtekjøpere, ønsker jeg en fradeling fra min eiendom gnr.96/40. Tomta som søkes fradelt ligger like vest for tidligere fradelte tomter ved veien til Kirka. Vann, avløp og strøm tenkes koblet sammen med bebygd tomt hos Rikard Hammer. Rørdimensjonene er beregnet for en ekstra tilknytning. Når det gjelder veitilknytning, går Kirkeveien like forbi tomta. Jeg håper Åfjord Kommune ser positivt på denne søknaden. Dette er personer som ønsker å flytte til bygda. Søker med dette om dispensasjon på 100-metersregelen for denne fradelingssøknaden på gnr. 96 bnr. 40, da dette ikke vil være til hinder for allmenn ferdsel i strandsonen, og at det er gitt byggetillatelse innenfor denne avstanden tidligere i det samme området. Søknaden er oversendt Kirkelig fellesråd/menighetsrådet, som har videresendt søknaden til Den norske kirke v/nidaros biskop til uttalelse. Det konkluderes fra biskopen med følgende; «Det er viktig å bevare kirkens tilknytning til sjøen, som var den naturlige ferdselsåren da den ble bygget. Derfor må man ta hensyn til kirkens siktakse mot sjøen, og fra sjøen mot kirka, slik at monumentaliteten til kirkebygget fremheves. Ut fra en helhetsvurdering vil Nidaros biskop tilrå fradeling av tomta, men samtidig anbefale at det legges begrensninger på byggehøyden på hus som bygges». Søknaden er oversendt Sør-Trøndelag fylkeskommune til uttalelse. Det vises til følgende: Ulemper for siktaksen til Stokksund kirke, kulturlandskapet og kirkens virkning i landskapet er etter fylkeskommunens mening klart større enn fordelene ved å gi dispensasjon for omsøkte fradeling. -30-

31 Videre vil en fradeling bidra til å privatisere området, og vil ha en negativ innvirkning på allmennhetens tilgang til strandsonen. Det er innenfor tettstedet muligheter for boligetablering der konfliktnivået ikke er så stort som omsøkte tomt. Ut i fra overnevnte vil Sør-Tr.lag fylkeskommune fraråde omsøkte fradeling. Om kommunen innstiller på en dispensasjon som omsøkt ønsker fylkeskommunen vedtaket oversendt for å vurdere en mulig påklaging. Saken vil da bli politisk behandlet i Fylkesutvalget. Søknaden er oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag til uttalelse. Det sies følgende: Fylkesmannen viser til Stortingsmelding nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, hvor det påpekes at byggeforbudet i strandsonen i utgangspunktet skal håndheves strengt. Der det likevel er aktuelt med utbygging, skal dette skje etter bevisst og langsiktig planlegging og ikke på grunnlag av enkeltvise tiltak. En fradeling av omsøkt tomt vil bidra til å privatisere området, og vil ha en negativ innvirkning på allmennhetens tilgang til strandsonen. Konklusjon: Fylkesmannen viser til det nevnt over og fraråder at det gis tillatelse til omsøkt tiltak. Fylkesmannen vil vurdere å påklage et positivt vedtak. Naturmangfoldloven: 8 (kunnskapsgrunnlaget). Området for inngrepet berører, jfr. Miljødirektoratets kart og database, ikke noen registreringer mht. artsdata, naturtyper, kulturlandskap, friluftsområde eller vern/foreslått vern. Det er lengre vest ut på Halen, i følge databasen, observert oter og en særskilt lavart. Det foreligger ellers ingen andre opplysninger om områdets naturbiotoper. En boligtomt plassert nærmere eksisterende bebyggelse vil en anta ikke medfører noen stor miljøbelastningen for disse bestandene. 9 (føre-var-prinsippet). Det anses ikke som sannsynlig at tiltaket vil medføre risiko for irreversibel skade på naturmangfoldet i området. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning). Revsnes har en bolig og fritidsboligbebyggelse som må karakteriseres som et mindre tettsted. Omsøkte boligtomt, som medfører en mindre utvidelse av bebyggelsen, vil ikke øke den miljømessige belastningen på økosystemet i området i særlig grad. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver). Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder). For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Dette synes å være oppfyllt. Omsøkte tiltak anses ikke å berøre Naturmangfoldlovens intensjoner etter 8-12 i særlig grad. Skred/flom/rasfare: I følge ligger tiltaket like inntil område vist for rasfare mht. steinsprang og snøskred fra ovenforliggende terreng. Registreringen i skrednett.no har likevel lav posisjonell- og tematisk nøyaktighet, og avgrensingen er således grov. En kan således ikke utelukke helt muligheten for snøskred eller steinsprang ovenfra også i retning boligtomta. En vil anta at søker har bedre informasjon og erfaring på dette området. På den annen side ligger mye av bebyggelsen på Revsnes innenfor slike viste soner som utløpsområder for steinsprang og snøskred. Så vidt en erfarer er det normalt lite snø i dette området. Vurdering: Det er i tidligere skriv til søker meddelt at en fradeling på stedet kan være noe problematisk, spesielt med bakgrunn i nærheten til kirka og til sjø, samt at dette området i Kommunedelplan Stokksund er et LNF-område. Det er således etter kommuneplanen ikke ønskelig med boligbebyggelse vestenfor vegen opp til kirka. Kirkemyndighetene åpner for en bebyggelse på stedet på vilkår, mens de øvrige sektormyndighetene er negativ til søknaden. I henhold til Plan- og bygningsloven (Pbl) 19-2 (dispensasjonsvedtaket) sies: -31-

32 Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I tekstdelen til kommuneplanen følger at «det skal vises en positiv holdning til spredt boligbygging i grendene». Det vil likevel være underforstått at en slik positiv holdning ikke skal gå på bekostning av andre tungtveiende grunner som taler i mot. Det er til sammenligning ved Kuringvågen godkjent to boligtomter i den senere tid, men boligene ligger over 40 m fra sjø og mye høyere i terrenget. Disse to har også tilførselsveg fra eksisterende boligområde. Tilsvarende er en boligtomt nedenfor kirka fradelt for noen år tilbake, men denne skapte noen bruduljer i forhold til nærheten til kirka, selv om kommunens kirkelige fellesråd var positiv. Denne boligen måtte flyttes noe, og ut av 60-m-sonen fra kirka. Den omsøkte tomta ligger avgrenset av vegen til kirka, gangvegen til Trøa (tidligere dynamittlager) og mot sjø, og den ligger i sin helhet innenfor ca. 40 m avstand fra sjø, noe som vil medføre at boligen, med 4 m til nabogrense/gangveg, kommer svært nære sjø. Terrenget ned mot sjøen er også svært bratt og ulendt, og en regner med at tomta må tilpasses ved sprengningsarbeider med fyllinger og kanskje skjæringer. Denne plassering vil kunne medføre utfordringer med hensyn til avløpsledning rett ned til sjø, men det kan også forefinnes andre alternative traséer. Omsøkte tomt har sannsynligvis ikke de helt store allmenne interesser da gangvegen til Trøa (ca 120 m lang), begrenses stort sett videre av uframkommelig terreng. De som skal på tur på Halen vil nok normalt velge en annen rute. Totalt sett vil en likevel måtte konkludere med at det foreligger en overvekt av grunner som taler mot å kunne godkjenne omsøkte tomt, da med bakgrunn i at sektormyndighetene er negative, og at de vil vurdere å påklage et positivt vedtak. Såfremt Det faste planutvalget likevel godkjenner tomta, bør det i vedtaket vises til at bolig må oppføres med lav profil, eksempelvis i én etasje og med lav takvinkel (22º) som ikke gir mulighet for loftsetasje, jfr. merknader fra Biskopen i Nidaros. Det vil ved en godkjenning i kommunen foreligge en usikkerhet for framdriften i prosjektet da Fylkesmannen og Fylkeskommunen vil kunne påklage dette vedtaket. Oppsummering: Tiltaket vil ikke berøre Naturmangfoldloven i særlig grad. Hvorvidt det kan forekomme steinsprang mot tomta er vanskelig å forutsi, men store deler av Revsnes ligger innenfor slike utløpsområder, jfr. skrednett.no. Kommuneplanen tilsier at kommunen skal være positiv til boligbebyggelse i grendene. For øvrig ligger det flere boliger innenfor 100-m-beltet på Revsnes. Kirkemyndighetene åpner for også for en bebyggelse på stedet på vilkår, mens de øvrige sektormyndighetene er negative til søknaden, og vil vurdere å påklage et positivt vedtak. Med bakgrunn i at kommunen ikke bør dispensere (fra planer og forbudet i Pbl 1-8), når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, vil en ikke kunne anbefale en godkjenning av boligtomta i dette tilfellet. Det må således sies at det ikke foreligger en overvekt av grunner som tilsier en dispensasjon fra kommunedelplanen og Pbl 1-8. Rådmannens innstilling: Det faste planutvalget vil ikke gi delingstillatelse til fradeling av boligtomt på gnr. 96/40 på Revsnes som omsøkt. Det vises til at det omsøkte arealet etter kommuneplanen ligger i et LNF-område der det er forbud mot bolig- og fritidsbebyggelse, samt til at tomta ligger tett inntil sjø og således innenfor 100-m-beltet der det er et generelt delings- og byggeforbud. Kjøper anbefales å vurdere en annen lokalisering av tomt som ligger innenfor område godkjent til boligformål, jfr. Kommunedelplanen for Stokksund. -32-

33 -33-

34 -34-