Boliger i Longyearbyen - tilbud på kjøp og leie av leiligheter fra Statsbygg

Transkript

1 Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2018/ Hege Walør Fagertun Boliger i Longyearbyen - tilbud på kjøp og leie av er fra Statsbygg Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Administrasjonsutvalget Lokalstyret Anbefaling: Det inngås avtale med Statsbygg om leie av 20 er i Gruvedalen. Administrasjonssjefen får fullmakt til å inngå endelig leieavtale samt avgjøre hvilke bygg / er som skal leies. Finansiering av leiekostnadene innarbeides i budsjett / økonomiplan for Saksopplysninger: Innledning: Longyearbyen lokalstyre (LL) har mottatt tilbud (datert 30.april) fra Statsbygg om kjøp og/eller leie av boliger i Gruvedalen (delplan D49). Bakgrunnen er at Statsbygg, i revidert nasjonalbudsjett (RNB) våren 2017 fikk tildelt oppdraget med utbygging av nye boliger i Gruvedalen. LL oversendte søknad til Justis- og beredskapsdepartementet om 55 mill kr for budsjettåret 2018 for anskaffelse av 20 boenheter. I tillegg ble behovet gjentatt i forbindelse med LL sin søknad om statstilskudd for 2018 (behandlet av AU i mai 2017). Lokalstyret behandlet 26.juni 2017 sak om oppdragsbekreftelse på 20 stk. boenheter med Statsbygg innenfor en ramme av 55 mill kr. LL oversendte i juni 2017 brev til Statsbygg med en oversikt over behov for boliger til LL sine ansatte. LL har i samarbeid med Statsbygg gjennomført en delplanprosess for området. Delplanen ble vedtatt av lokalstyret 22.mars Statsbygg har utarbeidet et forprosjekt for 60 nye boenheter, der 40 er tiltenkt boligpoolen til Statsbygg og 20 boliger er tiltenkt LL. Utbyggingen av delplan D49 innebærer at det siste området i Gruvedalen som kan utnyttes til bolig nå tas i bruk. Boenhetene er fordelt på 6 bygg: 3 rekkehus benevnt A, B og C som hver inneholder 10 boenheter samt 3 punkthus benevnt D, E og F som hver inneholder 10 boenheter. I tilbudsbrevet opplyses følgende: Bygging av boligene starter i 2. kvartal Rekkehusene ferdigstilles i desember 2018, punkthus F i januar 2019 og punkthus D og E i mai Statsbygg mener det er mest hensiktsmessig at LL kjøper/leier punkthus D og E. LL har hatt muntlig og skriftlig kommunikasjon med Statsbygg i etterkant av at LL mottok tilbud fra Statsbygg. Dette for å avklare detaljer i tilbudet som er mottatt. Status LL sin boligsituasjon: LL disponerer pr følgende boenheter:

2 2018/358-3 Side 2 av 8 Boligsituasjonen pr : Eid av LL, utenfor skred-sone i Lia Eid av LL i Lia, vinterstengt, skal rives Eid av LL i Lia, bebodd hele året, skal rives Leid inn fra eksterne Leid ut av LL til eksterne Antall disponert av LL Hybler som er stengt ned Antall hybler (soverom i stue) Antall er 1 soverom totalt inkl hybler Antall er 2 soverom Antall er 3 soverom Antall er 4 soverom Sum antall er Sum arealer (m2) Eksterne leietakere er sagt opp. Utleie til fastlandselever (vg-elever) og lostjenesten anses ikke som utleie til eksterne. 23 hybler i 222.1E og F er stengt ned pga dårlig fundamentering. Hyblene ligger i Lia og skal rives. Disse hyblene er ikke tatt med i antall boenheter som LL disponerer pr Tabellen viser at LL disponerer 170 boenheter pr av boenhetene ( ) er hybler eller er med 1 soverom, 43 er har 2 soverom, 34 er har 3 soverom og 13 er har 4 soverom. Av de 170 boenhetene er 11 boenheter leid inn fra eksterne. Pr hadde LL 190 fast ansatte og 44 vikarer / engasjementsstillinger, tilsammen 234 ansatte totalt. (LL sine boliger fordelt etter m2) Diagrammet viser fordelingen av boligene som LL eier. Vi ser at ca 62% av boligene er under 60 m2. Ut fra kjente oppsigelser og rekrutteringer av ansatte pr. dato ser det ut til at LL har bolig å tilby nyansatte fra høsten innenfor de boenhetene LL i dag disponerer. Administrasjonens vurdering er at LL er i grenseland ift å kunne tilby boliger kommende år, særlig til familier. 12 familieer som ligger i Lia er i dag bebodd hele året, men skal rives som følge av etablering av skredsikringstiltak. LL må erstatte disse boenhetene. Ca. halvparten av disse ene er større familieer. Renovasjonstjenesten skal i løpet av 2019 tas inn i LL. Det vil gi behov for anslagsvis 4 boenheter.

3 2018/358-3 Side 3 av 8 I tillegg trenger LL boenheter som er tilpasset et familiesamfunn, dvs. færre hybler / er med 1 soverom og flere boenheter med minst 2 soverom. Dette samsvarer med føringene i Svalbardmeldingen, som legger til grunn at Longyearbyen skal være et familiesamfunn. Ved at LL kjøper/leier nye boenheter vil det bli vurdert om boliger som LL i dag leier fra private (i hovedsak fra SNSK) kan frigis slik at SNSK (om ønskelig) kan leie de ut til andre. Dette må ses opp mot de vurderinger administrasjonen gjør ift kommende års tilsettinger. Administrasjonssjefen mener at LL har behov for å skaffe familieer, i første omgang 20 stk., særlig pga. at 12 familieer i Lia skal rives. På sikt vil det være behov for flere familieer som erstatning for hybler / er med 1 soverom. Tilbud fra Statsbygg på boliger: Tilbudet fra Statsbygg er bygd opp med ulike alternativer for kjøp og leie av er. Prisene for kjøp eller leie for de ulike stypene som prosjektet inneholder er følgende: Kolonne: Infrastrukturkostnad pr. Pris pr. m2 BRA infrastrukturkostnader Årlige renteog avdragskostnader Leilighetstype m2 BRA m2 BTA Pris pr. Pris pr. m2 BRA Kjøpesum pr. Pris pr. m2 BRA Årlig leiesum 3-roms (type 2A) 83,6 117, roms (type 2B) 106,5 149, roms (type 1) 116,0 140, Ved kjøp av er fra Statsbygg må LL, i tillegg til prisen som vises i kolonne 3 (Pris pr. ) betale en forholdsmessig andel av Statsbygg sine infrastrukturkostnader, anslått til totalt 70 mill kr. I forslag til RNB 2018 mottar Statsbygg statstilskudd bl.a. til finansiering av disse infrastrukturkostnadene. Selv om Statsbygg mottar statstilskudd til disse kostnadene må LL likevel betale en forholdsmessig andel av Statsbygg sine infrastrukturkostnader. Statsbygg skriver i en epost at «det ligger som en regjeringsbeslutning at LL skal betale sin forholdsmessige andel av infrastrukturkostnadene dersom ene kjøpes. Dette har ligget som en forutsetning hele tiden og inntektene vil ikke tilfalle Statsbygg, men gå tilbake staten.» Anslag på infrastrukturkostnader pr. er ca. 1,2 mill kr. (70 mill kr delt på 60 er), se kolonne 5 i tabellen. Total kjøpesum for LL for de forskjellige stypene vises i kolonne 7. Kolonne 8 viser pris pr. m2 BRA når total kjøpesum for LL deles på den enkelte sin m2 BRA. Kjøp av er vil finansieres ved låneopptak. Forutsetningene for beregning av årlige renteog avdragskostnader er et serielån som avdras over 40 år med rente 2,1 % (anbefalt rentesats for 2019 fra KLP). Årlige renteog avdragskostnader de første årene vises i kolonne 9. Ved kjøp påløper offentlige avgifter som fradelings-/seksjoneringskostnader, dokumentavgift og tinglysningsgebyr, anslått til ca. kr Om LL leier ene fra Statsbygg skal det betales en årlig leiesum, jfr. kolonne 10 i tabellen ovenfor. «Årlig leiesum». Leien er kr pr. m2 BTA. Endelig årlig leiesum fastsettes når det er gjort en kvalitetssikring av arealene på de ulike ene siden tilbudet ble utarbeidet på en tidlig fase i prosjektet. Brukeravhengige driftskostnader (som løpende drift, fjernvarme-, strøm-, vann-, avløps- og renovasjonsgebyr) og vedlikehold kommer i tillegg, uansett om LL velger å kjøpe eller leie er. Disse kostnadene skal finansieres av husleien som ansatte betaler. I en evt. leieavtale mellom Statsbygg og LL kan enkelte av disse kostnadene bli regulert via leieavtalen og endelig ansvarsfordeling knyttet til disse kostnadene avklares i leieavtalen (leiesummen

4 2018/358-3 Side 4 av 8 i tilbudsbrevet av fra Statsbygg er inklusiv de fleste av disse kostnadene. I kolonne 10 i tabellen over er kostnadene tatt ut). Leietilbudet er basert på Statsbyggs standard leiekontrakt, med 20 år leietid, med opsjon for kjøp i løpet av leieperioden. Vilkårene for kjøp av ene LL leier ved bruk av opsjon er beskrevet i tilbudsbrevet fra Statsbygg side 2, siste avsnitt. Ved leie av er skal LL ikke betale en forholdsmessig andel av infrastrukturkostnadene som er anslått til 70 mill. kr. Infrastrukturkostnadene er ifølge Statsbygg ikke innarbeidet i leiesummen. Alternativ 1) kjøp av 20 er i punkthus: Statsbygg tilbyr LL å kjøpe 2 hele punkthus (F, D eller E, se vedlagt situasjonsplan) med totalt 20 er. Hvert punkthuset har et areal på BRA 882 m2 fordelt på to stk. 4-roms er og åtte stk. 3-roms er. Kjøpesum pr. Total kjøpesum finansiert ved låneopptak Ved kjøp: Årlige renteog avdragskostnader Kjøp av 20 er: Antall m2 BRA 3-roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, Sum , Kjøpesummen består av andel av infrastrukturkostnader (se kolonne 5 i tabellen på forrige side) samt kjøpesum pr. oppgitt fra Statsbygg (se kolonne 3 i tabellen på forrige side). Kjøp av 20 er vil koste ca. 114,1 mill kr. og gir ca. 5,2 mill kr. i årlige renteog avdragskostnader de første årene. Alternativ 2) kjøp av 12 og leie av 8 er med kjøpsopsjon Statsbygg tilbyr LL å kjøpe 12 og leie 8 er i punkthus. Leilighetene er fordelt på følgende måte: Kjøp av et helt punkthus med 10 er, se areal og type er over i alt 1. Videre tilbys kjøp av 2 stk. 3-roms er samlet i ett punkthus enten D, E eller F. I tillegg tilbys leie av 8 er samlet i ett punkthus enten D, E eller F fordelt på to stk. 4-roms er og 6 stk. 3-roms er. Kjøp av 12 er og leie av 8 er: Antall m2 BRA Kjøpesum pr. Total kjøpesum finansiert ved Ved kjøp: Årlige renteog avdragskostnad Ved leie: Årlige leiekostnader Total årlig kostnad for LL 3-roms (type 2A) 10 83, roms (type 2B) 2 106, roms (type 2A) 6 83, roms (type 2B) 2 106, Sum ,

5 2018/358-3 Side 5 av 8 I dette alternativet vil kjøpesummen for 12 boliger være ca. kr 68 mill og gi årlige renteog avdragskostnader på ca. kr 3 mill. Årlig leie av 8 boliger vil være ca. kr 1,9 mill. Tilsammen utgjør dette årlige kostander for LL på ca. kr 4,9 mill. Alternativ 3) - kjøp av 20 er i punkthus og rekkehus Statsbygg tilbyr at LL kan kjøpe et rekkehus som ferdigstilles i desember 2018 samt et punkthus. Kjøp av 20 er i punkthus og rekkehus: Kjøpesum pr. Total kjøpesum finansiert ved låneopptak Ved kjøp: Årlige renteog avdragskostnader Antall m2 BRA 3-roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, Rekkehus (bygg A-C): 5-roms (type 1) , Sum , I dette alternativet vil kjøpesummen være ca. 120,3 mill kr. og årlige renteog avdragskostnad ca. 5,5 mill kr. Alternativ 4) leie av 20 er i punkthus Leie av 20 er i punkthus og rekkehus Antall m2 BRA Ved leie: Årlige leiekostnad 3-roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, Sum , I dette alternativet leier LL16 3-romser og 4 4-romser av Statsbygg. Årlig leiesum er ca. 4,5 mill kr. Mulig Alternativ 5) leie av 20 er i punkthus og rekkehus Administrasjonssjefen har i dialog med Statsbygg også skissert et mulig 5. alternativ: leie av 10 er i et punkthus (3- og 4-romser) og 10 5-romser i et rekkehus. Statsbygg har bekreftet at et slik alternativ er mulig.

6 2018/358-3 Side 6 av 8 Leie av 20 er i punkthus og rekkehus: Antall m2 BRA Ved leie: Årlige leiekostnader 3-roms (type 2A) 8 83, roms (type 2B) 2 106, Rekkehus (bygg A-C): 5-roms (type 1) , Sum , Årlig leiekostnader for dette alternativet er ca. 4,8 mill. kr. Ca. halvparten av de 12 boenhetene i Lia som i dag er bebodd året rundt er på 133 m2. Ved å leie et rekkehus vil disse ene erstattes med er på ca. 116 m2. Alternativ anskaffelse av boliger. Administrasjonssjefen har våren 2018 innhentet tall fra entreprenører i Longyearbyen på er under oppføring i Longyearbyen. Kvadratmeterpriser varierer i snitt fra ca. kr pr. m2 BRA til kr pr. m2 BRA. Leilighetene varierer i størrelse. Administrasjonssjefen vil ikke anbefale å kjøpe er med flere soverom (familieer) når antall m2 er under 70 m2, jfr. oversikt over LL sin egen boligmasse og behovet for familieer. Disse anses for små for familier med voksne og flere barn. Det er også et ønske om å samle ene mest mulig med tanke på driftseffektivitet. De 12 boligene i Lia som er bebodd hele året, men som skal rives, utgjør tilsammen m2. Administrasjonssjefen ønsker å erstatte flest mulig av kvadratmeterne, da ca. halvparten av disse boligene er større familieboliger. Det er også ønskelig å erstatte boligene med mest mulig enøkvennlige boliger. Det ene prospektet som administrasjonssjefen har blitt kjent med oppfyller ikke forutsetningene ovenfor, da ene generelt er for små og at det kun vil være aktuelt å kjøpe de største ene i prospektet (ca. 72 m2). Det andre prospektet som er ferdig har 9 4-roms er (dvs. 3 soverom) på ca. 76 m2. Tilsammen utgjør dette 685 m2. Alle ene er allerede solgt/disponert. Det er uavklart når neste blokk på Elvesletta sør kan igangsettes pga. sikringstiltak i Lia- Vannledningsdalen og vannkapasitet til feltet. Et annet alternativ kan være å kjøpe boliger på det åpne markedet etter hvert som boliger blir lagt ut for salg. Administrasjonen har forstått politikken slik at LL sin aktivitet ikke skal være med på å presse boligmarkedet. Det tilsier at LL ikke bør være en aktiv aktør på det åpne markedet. Det er heller ikke ønskelig å eie enkelter spredt utover byen, da det ikke legger til rette for en mest mulig effektiv drift av boligene. Administrasjonssjefen har også vurdert muligheten for å feste et område og engasjere en utbygger til å gjennomføre utbygging på vegne av LL. Det er ingen bebyggbare tomter som ikke har delplankrav eller krever rivning av eksisterende boliger innenfor planområdet, bortsett fra noen fortettinger i to etasjer på Haugen. Fra delplan-prosessen starter til ene står ferdig må en påregne ca. 2 år. Å være en større leietaker på det åpne markedet kan også være en mulighet. LL leier pr. dato inn 11 er av varierende størrelse (tilsammen 719 kvm) fra 3 aktører i Longyearbyen. Snitt leiepris er kr pr. m2. Det er en m2-pris noe over tilbudt leiepris fra Statsbygg i Gruvedalen. Ved å være en stor leietaker på det åpne markedet kan LL være med på å presse boligmarkedet.

7 2018/358-3 Side 7 av 8 Vurdering: Økonomi: I 2018 er det budsjettert med 55 mill kr i låneopptak til kjøp av er. Forutsetningen for beløpet var 20 er på tilsammen ca kvm. Det gir en budsjettert m2-pris på ca. kr ,-. Det er budsjettert med at lånet vil gi ca. kr. 2,2 mill kr. i renteog avdragsutgifter fra 2019 (40 års avdragstid og 1,7% rente, som var anbefalt rentesats da 2018-budsjettet ble utarbeidet). Alternativene ovenfor på kjøp og/eller leie av er fra Statsbygg viser at årlige kostnader for LL blir 5 5,5 mill. kr. i renteog avdragskostnader ved kjøp av 20 er og 4,5-4,8 mill. kr. i årlige leiekostnader ved leie av 20 er, alt etter hvilket av de 5 alternativene som velges. Dette tilsvarer 2,3 3,3 mill kr. mer i årlige kostnader enn det som er forutsatt i gjeldende økonomiplan. Årsaken til dette er at anskaffelseskostnaden er økt fra 55 mill kr. til 114 mill kr. og at lånerenten er gått noe opp (fra 1,7% til 2,1%). Antall kvadratmeter er også noe høyere enn opprinnelig tenkt kjøpt (1.763 / kvm (avhengig av alternativ) i forhold til antatt kvm). Merkostnaden på 2,3 3,3 mill. kr., må finansieres ved omprioriteringer / justeringer av LL sitt totale budsjett. Dette arbeidet må gjennomføres i forbindelse med budsjettarbeidet for Forutsatt at renten på lånet på 114 mill. kr. ikke bindes vil det ved kjøp av boliger foreligge en renterisiko. Beregningene forutsetter en lånerente på 2,1%. En økning av lånerenten på 0,1%-poeng gir i overkant av kr mer i årlige renteutgifter på et lån på 114 mill. kr. Fastrentesatsen pr for rente-bindingstid på f.eks. 10 år er 2,8%. Opptak av 59 mill. kr. lån (114 mill kr 55 mill kr) ut over det som er budsjettert i økonomiplanen for vil gi LL en betydelig økning i lånegjelden. Som lokalstyret er kjent med står LL overfor flere større investeringer innen diverse tjenesteområder. Et større låneopptak vil begrense LL sitt handlingsrom i forbindelse med andre presserende oppgaver LL har ansvaret for. Ved leie av er vil LL ikke få noen renterisiko, da leiesummen justeres i henhold til KPI. Ved leie vil lånegjelden ikke øke og lånegjelden kan «spares» til andre investeringer, f.eks. innen infrastruktur og barnehage. Nye er vil ikke gi LL økte husleieinntekter av betydning, da ene i hovedsak vil erstatte boenheter / kvm. som går tapt i Lia. Øvrige kommentarer. Det er gjort et betydelig arbeid fra Statsbygg og LL for å få fram et boligprosjekt, der de første boligene skal stå ferdig før årsskiftet 2018/2019. Prosessen har vært krevende ift krav om delplan og tilrettelegging, samt prosjektering, framskaffelse av oppdatert kunnskap om fundamentering i permafrost mm. Det har derfor vært nødt til å ha en stram framdriftsplan som også har inkludert nødvendige politiske vedtak. Forståelsen av hvordan prosjektet er bygd opp samt forståelse av LL sine to roller er viktig: Den privatrettslige rollen der LL er kjøper/leier av boliger (som har én kostnad, jfr. denne saken) og den offentlig tilretteleggerrollen av infrastruktur (som har én annen kostnad, jfr. egen sak til lokalstyret om utbyggingsavtale mellom LL og Statsbygg). Lokalstyret må ta stilling til tilbudet fra Statsbygg, der 4 ulike alternativer er beskrevet: Alternativ 1) - kjøp av 20 er i punkthus Alternativ 2) - kjøp av 12 og leie av 8 er med kjøpsopsjon i punkthus Alternativ 3) - kjøp av 20 er i punkthus og rekkehus Alternativ 4) leie av 20 er i punkthus

8 2018/358-3 Side 8 av 8 Administrasjonssjefen har fått bekreftet at det også kan være mulig med andre kombinasjoner av leie av er, f.eks. et punkthus og et rekkehus (alternativ 5). Administrasjonssjefen antar at LL har mulighet til å trekke seg fra samarbeidet med Statsbygg om boliger i Gruvedalen. Bakgrunnen for dette er knyttet til kostnadene og de rammene lokalstyret la opp til ifm sitt vedtak i oppdragsbekreftelsen fra 26.juni Vedtaket er som følger: «LL inngår en oppdragsavtale med Statsbygg om 20 boenheter. Det er søkt om 55 millioner kr i statstilskudd i 2018 til finansiering av de 20 boenhetene. Dersom LL ikke mottar omsøkt statstilskudd vil hele/deler av beløpet lånefinansieres». Tilbudet slik det foreligger viser at det ikke er mulig å finansiere 20 boenheter med 55 mill. kr. En er derfor langt utenfor den økonomiske rammen som lokalstyret har satt. Lokalstyret kan vurdere andre måter å skaffe tilstrekkelig antall boenheter for egne ansatte. Administrasjonssjefen har under avsnittet «Alternativ anskaffelse av boliger» kommentert hvilke muligheter som synes å foreligge. Administrasjonssjefen anbefalinger ingen av disse mulighetene, jfr. kommentarer knyttet til de forskjellige alternativene under avsnittet «Alternativ anskaffelse av boliger». LL har behov for nye familieer til erstatning for de 12 familieene som skal rives i Lia som følge av etablering av skredsikringstiltak. I tillegg har LL behov for flere er beregnet på familier. Det er også ønskelig å avvikle ekstern innleie av er i så stor grad som mulig. Så langt administrasjonssjefen kjenner til vil bygging av skråvollen i området vei 228 starte opp i Ingen av LL sine boliger må rives for å gi plass til denne vollen. Det er sannsynlig at rivning av øvrig bebyggelse (inkl. LL sine boliger) i Lia må gjennomføres i løpet av 2019, senest vår 2020 for å gi plass til sikringstiltak over Hilmar Rekstens vei. I mars la NVE fram nye skredsone-kart. Disse viser at rød sone er betydelig utvidet og terskelen for evakuering er vesentlig lavere enn tidligere. Dette betyr at befolkningen i Lia må forvente evakuering oftere. Evakueringssituasjonen setter bl.a. LL som organisasjon «tilbake» i forhold til ordinære driftsoppgaver samtidig som det er en belastning for beboerne i området. Administrasjonssjefen har et ønske om at beboere i Lia og LL sine ansatte så snart som mulig flytter fra Lia på bakgrunn av disse forholdene. Så vidt administrasjonssjefen kjenner til er dette kun mulig å oppnå ved å inngå kjøpe-/leie-avtale med Statsbygg. Dette under de forutsetninger som administrasjonssjefen mener må legges til grunn. 4- og 5-romsene som Statsbygg tilbyr har en størrelse som anses godt tilpasset en familie med flere barn. Byggteknisk tilfredsstiller boligene passiv-hus-standard, men får ikke benevnelsen passivhus pga. energikilden i Longyearbyen. Boligene vil være energi-effektive og imøtekommer LL sitt ønske om å stimulere til mindre bruk av fjernvarme. Etter en samlet vurdering vil administrasjonssjefen anbefale at LL leier 20 er i Gruvedalen fra Statsbygg. Vedlegg: 1 Situasjonsplan 2 Tilbud om kjøp og leie av er - Gruvedalen felt B14 og B15