Balsfjord kommune. Saksframlegg. Anskaffelse for dekning av kommunale bygningsbehov. Vedlagte dokument:

Transkript

1 Balsfjord kommune Vår saksbehandler Einar Nøstvik Guleng Saksframlegg Dato Referanse 2016/412 - Arkivkode: 614 Saksgang: Utvalgssaksnummer Utvalg Møtedato Formannskapet Kommunestyret Anskaffelse for dekning av kommunale bygningsbehov Vedlagte dokument: Liste over dokumenter i saken (ikke vedlagt): Journalposter Y Takst Saksopplysninger og vurderinger: I kommunestyrets behandling av årsbudsjett og økonomiplan ble det bl.a. definert et behov for bygging av i alt 15 nye kommunale bo-enheter for utleie, fordelt på Storsteinnes og Nordkjosbotn. Kommunen er også selv leietaker av lokaler til Landbrukskontoret, Voksenopplæringen, Hjelpemiddelsentral (lager), PPT og Folkebiblioteket. I fbm flyktningebosettingen er det klart at dagens lokaler for Voksenopplæringen ikke er hensiktsmessige i fht nåværende- og framtidige behov og det vil bli nødvendig å skaffe alternative lokaler i nær fremtid. Uavhengig av ovenstående har kommunen v/ordfører mottatt tilbud om å kjøpe «Kuben» på Nordkjosbotn for 5 mill. kr. Kuben ble satt opp i 1985 som et forretningsbygg, men eiere har senere fått dispensasjon fra reguleringsplan for å etablerer boligenheter i 2. etg. Bygget er på tilsammen 1869 kvm over 2 plan, med kjeller under en del av bygget på 184 kvm i tillegg. Bæringskonstruksjoner og fundamentering er god, og en kjenner ikke til at bygget har blitt forringet av den grunn. På grunn av alder må det påregnes utskifting av takpapp og ytterkledning mot vest i nærmeste framtid. Ventilasjonsanlegg er nytt, men dekker bare første etasje. Det er springkling i hele bygget, men må bygges om ved bruksendring/ombygging. Det er et brannalarmanlegg i bygget som skal kunne rehabiliteres. Bygget har tilfredsstillende rømningsveier. Heis fra kjeller til andre etasje kjennes ikke tilstanden til. Det må påregnes fjerning av alle vegger i andre etasje for å tilfredsstille lyd og brannkrav ved etablering av boenheter. Bygget står på egen tomt (G/b nr. 29/168) som er på 2958 kvm. Lagopus Vollan AS Tromsø står som hjemmelshaver for eiendommen. Det foreligger verditakst av eiendommen, datert , hvor teknisk verdi er satt til kr 31,9 mill og markedsverdi på kr 9 mill.

2 Etter det en kjenner til er det registrert heftelse på bygget pålydende ca kr 15 mill. Selger hevder imidlertid at heftelsen er på ca kr 7 mill. og heftelser vil slettes i sin helhet ved salg. Pr dato er storparten av 1. etg utleid med kontrakter som løper til høsten Samlet leieinntekt oppgis til kr pr. år. Ordfører har bedt rådmannen utrede kjøp av eiendommen for anvendelse til kommunale behov, både for etablering av bo-enheter for utleie og lokaler for kommunale tjenester. Etter rådmannens vurdering vil det i tillegg til kjøpesummen være nødvendig å finansiere utvendig oppgradering av byggets tak samt vestvendt yttervegg (fasaden), stipulert til kr 1 mill for at tilstanden ikke skal forringes ytterlig, samt at det vil påløpe omkostninger for dokumentavgift, juridisk bistand mv. stipulert til kr samlet anskaffelseskostnad blir da kr 6,3 mill. Lånefinansiert utgjør dette kr i rente og avdrag første år. (Her er brukt rentesats på 2%, samme som i økonomiplanen, avdragstid over 25 år.) I tillegg kommer kostnader til forsikring og frostsikring av bygget, stipulert til hhv kr og kr Samlet årlig kostnad ved erverv av bygget - om det ikke blir tatt i bruk/leies ut (verstefalls scenario) - blir altså kr pr år. Utleieinntekter (for tiden kr ) kommer ikke i sin helhet til fradrag da ekstra driftskostnader må påregnes å løpe ved bruk av bygget. Disse inntektene vil selvsagt også reduseres eller opphøre dersom kommunen selv anvender arealene til egne formål eller dersom utleie opphører av andre grunner. Rådmann har vurdert at Kuben kan anvendes til flere forskjellige formål, blant annet til kommunale lokaler for PPT og Voksenopplæringa/Flyktningtjenesten (VO/FT), de to siste er ment samlokalisert. Videre vurderes 2. etg. som egnet til ombygging til flere bo-enheter. Ombygging innvendig til lokaler for PPT, VO/FT stipuleres å ha en kostnad på kr ,- pr kvm, mens til boligformål en kostnad på kr pr kvm, (til sammenligning bruker kommunen måltallet kr pr kvm ved kalkulering av kostnader for nye boliger). PPT disponerer i dag lokaler med et areal på 201 kvm til en husleie på kr pr år, inkl. renhold, mens VO i dag disponerer 328 kvm til en husleie på kr pr år. Det vurderes at Kubens 1.etg har arealer som vil være godt egnet til PPT, disse utgjør 208 kvm, og dette utløser da en ombyggingsinvestering stipulert til kr VO/FT har behov for større lokaler enn det VO disponerer i dag og en vurderer at arealer både i 1. og 2. etg kan være godt egnet til formålet. Dersom det avsettes ca 500 kvm til formålet vil det kreve en ombyggingsinvestering stipulert til kr Samlet investering for PPT og VO/FT lokaler stipuleres da til kr Ombygging til eget bruksformål gir imidlertid rett til momskompensasjon. Resterende finansieringsbehov (låneopptak) blir da kr Dette utgjør kr i rente og avdrag. (Samme rente og avdragstid som for erverv av bygget). Kommunen har i dag samlet husleiekostnader på kr for lokalene til de samme formål. Men ved flytting til egne lokaler må kostnader til renhold PPT lokalene og øvrig forvaltning/drift/vedlikehold (FDV) påregnes. Da kommunestyret vedtok bygging av 15 nye kommunale boliger ble det forutsatt selvfinansiering gjennom tilskudd fra husbanken og husleieinntektene. Ved etablering av bo-enheter i Kubens 2. etg. må dette kunne være samme forutsetning, inklusive at husleieinntektene bidrar til dekning av anskaffelsen av bygget da kvadratmeterkostnaden blir lavere enn først forutsatt. Det knytter seg imidlertid noe usikkerhet om størrelsesorden på husbanktilskudd for delfinansiering av bo-enheten. I utgangspunktet gis det bare tilskudd til 5 samlokaliserte bo-enheter, men dette kan fravikes i visse tilfeller. I kostnadsstipuleringene i denne utredningen er tilskudd fra husbanken derfor ikke tatt med.

3 Rådmannen har sett på ulike løsninger for anvendelse av byggets arealer til kommunale tjenesteformål og til boligformål. Her skisseres to eksempler på hvordan dette kan løses for å møte kommunens bygningsbehov men det understrekes at nærmere utredninger og prosjektering blir nødvendig. Dersom kommunen går videre med prosjektet må det lages egne saker til kommunestyret for hvert ombyggingsprosjekt. Andre løsninger enn det som illustreres her kan kanskje også bli aktuelle. Eksempel 1: 1.etg: PPT plasseres etter ombygging i byggets nordre fløy (Der det i dag er et ledig lokale og et utleid som kan flyttes til sør-fløyen i samme etasje.) VO/FT plasseres etter ombygging i etasjens sentrale del. Et rest-areal kan være til utleie f.eks. til kontor for etablerere. 2. etg: Hele etasjen (860 kvm) disponeres til etablering av inntil 10 bo-enheter. Denne investeringen er stipulert til vel kr 22 mill, som må finansieres ved låneopptak (som er tenkt dekket av husleie) og tilskudd fra husbanken. Slik ombygging kan også gjøres i flere trinn i hht markedsutviklingen og etterspørsel etter utleieboliger og de avdekkede behov som kommunen har. Eksempel 2: 1.etg: PPT plasseres etter ombygging i byggets nordre fløy (Der det i dag er et ledig lokale og et utleid som kan flyttes til sør-fløyen i samme etasje.) Resten av arealet i etasjen benyttes til utleie til næringsvirksomhet jfr. dagens leietakere. 2.etg: Vestfløy av etasjen ombygges til 5 bo-enheter. Denne investeringen er stipulert til kr , som må finansieres ved tilskudd fra husbank og låneopptak som dekkes av husleie. Den øvrige delen av etasjen ombygges til VO/FT. Det er flere lokaler enn de nevnte som kommunen leier, men som en ser er lokaler til landbrukskontor, folkebiblioteket og lager hjelpemiddelsentral ikke vurdert noe nærmere i denne omgang. Leiekontrakten for landbrukskontoret kan være til hinder for evt. flytting de nærmeste årene. Videre har kommunen en årlig leiekostnad for biblioteket på kr Med bakgrunn i bl.a. at formålet bibliotek krever større arealer (450 kvm i dag) samt at dagens beliggenhet er optimal i forhold til befolkningskonsentrasjon, er det vurdert som lite hensiktsmessig å flytte dette til Kuben. Lager til hjelpemiddelsentral (100 kvm) har en årlig leiekostnad på kr , og det vil være rom og muligheter for dette formålet i Kuben. Imidlertid har rådmann heller sett om det kan være et alternativ med flytting av funksjonen til «sykehjemkjelleren». Dette vil kunne gi årlige besparelser ved å ha færre leide lokaler til ulike formål. Nødvendig ombygging forutsettes finansiert ved innspart husleie, tiltaket er under utredning. På den korte tiden administrasjonen har hatt til rådighet har det ikke vært mulig å prosjektere løsningene detaljert og en kan dermed heller ikke presentere detaljerte kalkulasjoner. Som nevnt forutsettes det at hvert delprosjekt må fremmes for kommunestyret for godkjenning og finansieringsvedtak. Samlet vurdering: Kommunal overtakelse av Kuben har flere dimensjoner ved seg enn bare å erverve et bygg som etter ombygging kan benyttes til ulike formål. Ved å kjøpe bygningen sikrer kommunen seg kontroll over en sentral eiendom på Nordkjosbotn, og kan dermed bidra sterkt til en fortsatt positiv utvikling av Nordkjosbotn sentrum.

4 Samtidig med dette kan altså kommunen løse noen utfordringer både hva gjelder boligbehov og egnede lokaler for egen virksomhet. At bygget er sentrumsnært må i tillegg kunne sies å være en bonus. Flytting av VO/FT vil medføre endret og noe økt transportbehov for flyktninger bosatt på Storsteinnes, men kan da bli borte for tilsvarende bosetting i Nordkjosbotn. Kommunen kan her ha en mulighet til å skape et «Integreringssenter» på Kuben. Med det lave nivået på lånerenten som vi per tiden har, ligger det selvsagt en renterisiko i alle investeringsprosjekt som lånefinansieres. Ved maksimal investering i Kuben kan samlet låneopptak komme opp mot kr 34,5 mill. Størrelsen vil reduseres ved tilskudd til boligformål fra husbanken. En økning av renten på1% vil da gi kommunen en merkostnad på opp mot kr pr år for et slikt prosjekt isolert sett. Noe av slik kostnadsøkning forutsettes dekket av husleieregulering samt av en buffer ved at låneporteføljen nedbetales og at det derav gir lavere rentebelastning over år. Oppsummert ser en at ombyggingskostander til boliger og til kommunens egne tjenesteformål kan dekkes innenfor husbanktilskudd/husleieinntekt fra boligene og innspart leiekostnader for VO og PPT. Usikkerheten ligger i hvor mye leieinntekter og sparte leieutgifter kan bidra til å dekke selve anskaffelsen av bygget, samt risikoen for renteøkninger. Det forutsettes her at ombygging til boligformål tilpasses etterspørselen av dette. Etter de kalkulasjoner som er gjort i denne innledende fasen, og som er redegjort ovenfor i saken, anser rådmannen at dersom Balsfjord kommune kjøper Kuben så vil det være formålstjenlig. Det er imidlertid svært viktig at det også er fokus på de risikofaktorene som kan ligge i anskaffelsen og påfølgende oppfølging. I verstefalls økonomiscenario vil dette kunne gi en årlig kostnad på vel kr 0,5 mill nedadgående med nedbetaling av lån. I bestefall vil leieinntekter for arealer kommunen ikke anvender til eget bruk bidra til å redusere denne kostnaden. I et samfunnsperspektiv vil Kuben kunne dekke flere at kommunens behov som nevnt tidligere i saken. Dersom kommunestyret åpner for kjøp av bygget må kommunen sikre at alle heftelser i eiendommen slettes ved overdragelsen og her vil det være hensiktsmessig at kommunen innhenter faglig bistand for å sikre dette. Rådmannens innstilling: 1. Balsfjord kommunestyre takker ja til tilbudet om kjøp av eiendommen G/b.nr. 29/168 Kuben. Kommunestyret forutsetter at alle heftelser på eiendommen slettes og at det ikke er andre forhold knyttet til eiendommen som pr. nå ikke er kjent. 2. Det bevilges i denne omgang en kostnadsramme på kr ,- som skal dekke anskaffelse av eiendommen, omkostninger og renovering av tak og ytterkledning som beskrevet i saksfremlegget. Bevilgningen finansieres ved låneopptak med 25 års løpetid. 3. Driftsutgifter og leieinntekter samt rente og avdragskostnader knyttet til ervervelsen av eiendommen innarbeides ved neste rullering av økonomiplanen. 4. Rådmann i samråd med ordfører får fullmakt til å forestå forhandlinger om kjøp og slutte avtale. Ellen Beate Lundberg rådmann

5