Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling /Etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /24 Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling /Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /24 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: IMKA Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesveien, Reguleringsplan. Arealplan-ID Forslag til mindre endring av reguleringsplan, fremleggelse til vedtak. Kort om planforslaget SE-Arkitektur AS fremmer på vegne av Hopsnesveien 48 AS forslag til mindre endring av reguleringsplan for et område på Hop i Fana bydel. Figur 1: Oversiktskart Figur 2: Skråfoto m/ planavgrensning Formålet med planendringen er å kunne bygge nytt kontorbygg som vil erstatte det eksisterende bygget på tomten gnr. 41, bnr Eiendommen er i gjeldene reguleringsplan Fana. Del av gnr. 41, Hopsneset, fra 1987 (planid: ), regulert til bolig/kontor med u- grad: 0,15 av netto tomteareal. I kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (NHNN), vedtatt i 2001 er eiendommen regulert som bolig/næring med 30 % BYA. Planformålet utgjør ca. 1,9 daa. Det planlagte kontorbygget vil utgjøre 1756 m 2 BRA og er på 3 etasjer over parkeringskjeller, samt ca. 4 gjesteparkeringer utendørs. I planforslaget er den beregnende utnyttingsgraden for eiendommen % -BRA= 100 %. Byggehøyden skal ikke overstige kote +36,0. Side 1 av 13

2 Planområdet grenser til Hopsnesvegen mot øst og sør, samt en felles tilknytningsvei (fra Hopsnesvegen) med naboer mot vest nr. 40 (41/946), nr. 42 (41/916) og ubebygget tomt gnr. 41 bnr Fra tilknytningsveien er det planlagt å opparbeide en adkomstvei sør i planområdet til parkeringskjeller for kontorbygget, deler av dette arealet er definert som annen offentlig veggrunn. I planforslaget er det ønsket etablert fortau/gangvei ved ny adkomstvei til kontorbygg fra den nevnte tilknytningsveien. Planområdet ligger i rød støy sone i KPA. Figur 3: Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan Figur 4: Foreliggende planforslag Oppsummering endringer av reguleringsplan Under følger en opplisting av de viktigste endringene i forhold til gjeldende reguleringsplan: - Rivning av eksisterende bolig Gjeldene plan angir at det er den eksisterende boligen på eiendommen som skal benyttes ( 4). Planforslaget ønsker å rive eksisterende bygg og bygge et nytt bygg til kontorlokaler. - Utnyttelsesgrad Grad av utnytting forslås hevet fra med u-grad 0,15 av netto tomteareal til 100 % -BRA. Utnyttingsgraden er ellers i samsvar med KDP, 30 % -BYA. - Høyder I gjeldene bestemmelse 5b er det angitt at kontor bygg kan oppføres i inntil 2-to etasjer. I planforslaget er det lagt opp til et bygg med 3 etasjer over parkeringsanlegg, med byggehøyde på kote +36,0. - Byggegrenser I gjeldende plan står det angitt i 2a at bebyggelse skal plasseres innenfor de viste byggegrenser. I planforslaget er det i planavgrensningen tatt med tilkomstvei samt areal som er ansett som annen offentlig veigrunn. Side 2 av 13

3 - Parkering Gjeldene reguleringsplan 5d angir at parkeringsdekning skal være 1 parkeringsplass pr. 25 m 2 kontorareal. I planforslaget er parkeringsdekning foreslått å være i henhold til gjeldene parkeringsnorm P4 (5-15 p-plasser pr. 1000m 2 BRA). Planforslaget foreslår totalt 20 parkeringsplasser som tilsier at det legges opptil ca. 15 parkeringsplasser pr. 1000m 2 BRA. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Mindre reguleringsendring er varslet ved oppstart ved brev Videre er forslaget til reguleringsendring sendt på høring til berørte grunneiere, naboer og offentlig høringsinstanser Det kom inn til sammen 2 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulent i vedlegg D (del A og B). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som tilstrekkelig. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Stedskarakter og arkitektur Byantikvaren legger til grunn at arkitektur må være i samsvar med stedskarakteren spesielt med tanke på volum, høyder og karakter. Planområdet ligger i randsonen av et boligområde som innehar mange eneboliger med arkitektoniske kvaliteter. - Byggegrense/Trafikk Statens Vegvesen anbefaler ikke at ny utbygging kommer nærmere rampen i Hopskrysset enn eksisterende bygning på eiendommen. - Trafikketaten uttalte at etablering av nytt kontorbygg vil føre til en økning av trafikk på den kommunale vegen, Hopsnesvegen. - Rekkefølgekrav Trafikketaten viser til reguleringsendring pl. nr som stadfester at Hopsnesveien langs den aktuelle eiendommen og videre frem til gangtunnel undermotorvegen skal oppgraderes med 2,5 m bredt fortau. Trafikketaten vil på bakgrunn av dette stille minimum rekkefølgekrav at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesveien Trafikketaten har senere uttalt at det må fremgå rekkefølgekrav at utbygger påtar seg ansvar for opparbeidelse av fortau på strekning mellom Marmorneset og avkjørsel for Hospnesveien Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 3 av 13

4 Tidligere saker Det har vært fremmet byggesøknader tidligere vedr. samme eiendom/planområde. Saksnr gjaldt oppføring av nybygg bolig. Avslagsgrunn var blant annet støy og rettsvirkning av reguleringsplan Pbl Saksnr gjaldt rivning av boligbygg og oppføring av nybygg formål bolig/kontor. Den foreslåtte utbyggingen i denne saken er lik den forslagstiller foreslår i denne planen, bortsett fra at formålet er nå kun kontor. Avslagsgrunnen var at gjeldende reguleringsplan angir at det er den eksisterende boligen på eiendommen som skal benyttes ( 4), da det fremgikk av byggesøknaden at eksisterende hus på tomten skulle rives. Nabomerknadene gikk i hovedsak på nybyggets størrelse, høyde, innsyn, samt økt trafikk. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor føler kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Plantype og planprosess Da kommunen fikk foreslåtte tiltak presentert i oppstartsmøte ble det diskutert om forslaget skulle vurderes som en mindre reguleringsendring eller en ordinær reguleringsplan. Fagetaten så positivt på å vurdere en mindre endring, og åpnet for å varsle at oppstart kunne innebære at planprosessen kunne bli en mindre endring. Bakgrunnen for dette var at angitt utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan var forholdsvis lav, TU= 15 %, kontorfomål i et eksisterende boligbygg. En endring kunne vurderes innenfor rammen av kommunedelplanen KDP, der BYA =30 % og innenfor kommuneplanen KPA, som fastsetter en generell utnyttingsgrad på BRA =60 % i byggeområdene og krav om strøkstilpasning. Forslagstiller varslet forslag til mindre endring i eget skriv til berørte parter senere. Ved fagetatens mottak av endringsforslaget som har blitt oversendt til berørte parter, ser fagetaten at det er enkelte sider ved forslaget som viser seg å være problematiske. Omfanget av planforslaget, når det gjelder volum, byggehøyder, parkering og trafikksikkerhet, tilsier at det antas å overgå det som ligger innenfor rammen av en mindre endring. Da forslagstiller har blitt forespeilet en behandling som mindre endring velger fagetaten likevel å fremme saken til politisk vurdering slik. Fagetaten vil peke på at for å sikre tilstrekkelig kvalitet for omgivelsene, blant annet opprusting av infrastruktur, ville det vært mer ønskelig med en ordinær reguleringsplan. Side 4 av 13

5 Utnyttelsesgrad/byggehøyder/arkitektur/estetikk Den foreslåtte grad av utnytting er i tråd med kommunedelplan (30 % - BYA). I gjeldende reguleringsplan fra 1987 er utnyttelsesgraden for eiendommen maks 0,15 netto tomteareal. I planforslaget ønskes det en utnyttelse på % - BRA = 100 %. I gjeldende reguleringsplan er byggehøyden for kontorbygg til inntil 2 etasjer. I planforslaget er det planlagt kontorbygg på 3 etasjer pluss parkeringskjeller, byggehøyden skal ikke overstige k+ 36,0. Byggehøyder for blandet formål bolig/næring er i KDP satt til maks 12 m gesimshøyde. Planforslaget viser et bygg på 14 meter, med en gjennomsnittlig byggehøyde på 11 meter fra eksiterende terreng. Figur 5: Kortsnitt Planforslaget legger opptil ett vesentlig større bygg enn det eksisterende bygget på tomten. Nytt bygg planlegges med en avlang form der bygget vil oppleves høyere mot Fritz Riebersvei enn mot stille side i vest. Materialvalg og utrykket på bygget vil bli moderne/tidstypisk. Byantikvaren har uttalt at det ikke kan tas stilling til eventuell rivning av eksisterende bygg på tomten før det er utarbeidet en rivningsdokumentasjon. Det er imidlertid ikke avgjørende innvendinger mot rivning av eksisterende bygg. Nødvendig dokumentasjon av eksisterende bygg forutsettes oversendt Byantikvaren i etterfølgende byggesak. Side 5 av 13

6 Figur 6: Perspektiv - Bygget sett fra gangvei/bro ved Troldhaugveien. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til det foreslåtte formålet kontor, spesielt ettersom planområdet ligger i rød støy sone. Fagetaten anser at ett nytt bygg på tomten vil tilføre noe positivt i området ettersom det vil kunne fungere som en støyskjerm for boligene vest for planområdet. Fagetaten vil likevel ikke anbefale byggets volum på grunn av at planområdet ligger på en eksponert kolle, noe som vil tilsi at bygget vil bli dominerende i terrenget. Etter fagetatens vurdering er planforslaget preget av at det er for mye som ønskes bygget i forhold til tomtens egenskaper, og det er etter fagetatens syn et betydelig stort fravik mellom den foreslåtte utnyttelsesgraden og angitt utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan. Slik fagetaten ser det vil det være riktig å redusere den foreslåtte utnyttelsesgraden. Figur 7: Illustrasjon - Fasade vest Side 6 av 13

7 Fagetaten viser til merknad fra byantikvaren om at ny bebyggelse må være i samsvar med stedskarakteren, spesielt med tanke på volum, høyde og karakter. Etter fagetatens vurdering bryter det foreslåtte bygget med bebyggelsesstrukturen i området, spesielt med tanke på boliger nord og vest på Hopsneset. Sør for planområdet ligger det to store boligbygg, og på østsiden av Hopskrysset ligger det flere større bolig- og kontorbygg eksponert på høydedrag. Etter fagetatens syn bør det vises forsiktighet med å plassere enda flere eksponerte bygg i dette området. Fagetaten vil peke på at det foreslåtte nye bygget blir lengre og høyere enn de to eksisterende boligbyggene like sør for planområdet. Fagetaten har dermed vurdert det slik at det foreslåtte bygget i planforslaget må redusere høyden med 1 etasje, dette vil si til kote +32,0. Ved å redusere høyden med 1 etasje vil utnyttelsesgraden bli ca. 70 % -BRA. Figur 8: Oversikt Fotavtrykk til planlagt bygg i forhold til nabobygg Etter fagetatens vurdering er det også riktig å redusere lengden til bygget, slik at bygget vil bli i en mindre skala og dermed mer tilpasset omgivelsene. For å sikre dette må plankartet oppdateres med byggegrenser mot nord og vest, og ny høydefastsetting. Dette er etter fagetatens syn et riktig grep i forhold til å skape mer helhet i området. Fagetaten ønsker et bedre terrengtilpasset bygg, som utføres ved hensyn til arkitektonisk utforming og visuell kvalitet og tilpasning til strøkskarakteren. God terrengtilpasning forutsetter at byggverket utformes og tilpasses etter mindre variasjoner i terrenget i både horisontal- og vertikalplanet. Det er ønskelig å redusere behovet for oppfylling, utgraving og oppbygging av forstøtningsmurer. Det må legges vekt på bruk av naturmaterialer som vil kunne få bygget til å virke mindre ruvende og mer tilpasset omgivelsene. Fagetaten presiserer kommuneplanens krav angående overnevnte tema om at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, og utformes i samspill med omgivelsene gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. Fagetaten kan ikke se at kommuneplanens krav er oppfylt i dette planforslaget. Parkeringsdekning/bærekraftige transportløsninger Planforslaget legger opptil at parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune, bil P4 (5-15 p-plasser pr. 1000m 2 BRA). I planforslaget er det angitt at parkeringskjelleren skal inneholde 16 parkeringsplasser og 4 parkeringsplasser ved byggets hovedinngang. Slik fagetaten ser det bør antall parkeringsplasser reduseres til P3 (6 p-plasser pr. 1000m 2). Denne vurderingen er gjort på grunnlag av at planområdet ligger i gåavstand til kollektivholdeplasser (ca meter fra planområdet) med tilfredsstillende kollektivtilbud med blant annet ekspressbusser, samt Side 7 av 13

8 nærliggende sykkelrute (gamle vossebanetraseen). Avstand til bybanestoppet på Hop er ca. 1.4 km. I planbestemmelsene må kravet til parkeringsdekning nedjusteres til 6 plasser pr 1000 m 2. Planforslaget angir ikke spesifikt sykkelparkering i bestemmelsene, KPA angir 7 sykkelplasser pr. 1000m 2 kontorareal. For det bygget som skisseres vil det da være et krav om ca sykkelparkeringsplasser. Krav til parkeringsdekning må innarbeides i planbestemmelsene. I henhold til KPA skal det dessuten ved etablering av bygg for mer enn 20 ansatte, etableres garderobetilbud i tilknytning til sykkelparkeringen. Byggegrense mot veg Når det gjelder byggegrense har trafikketaten uttalt at de ikke anbefaler omregulering av deler av gnr.41 bnr som inngår i planområdet. Gnr 41, bnr eies av Statens Vegvesen. I den gjeldende reguleringsplan er dette arealet angitt som «Annet trafikkareal (offentlig)». I planen er deler av gnr. 41 bnr inkludert helt sør i planområdet, og er angitt som adkomstvegen til nybygget. Fagetaten har ingen innvendinger mot å justere areal (del av 41/1170) som er definert som annen veggrunn til tilkomstvei for foreslått nybygg. Statens Vegvesen anbefaler ikke at ny utbygging kommer nærmere rampen i Hopskrysset enn eksisterende bygning på eiendommen. I planarbeidet er det blitt utført geologisk vurdering av planområdet, i rapporten utarbeidet av SWECO står det følgende: Fagetaten legger til grunn at anbefalingene i den nevnte rapporten gjennomføres ved utbygging og anser da dette som tilfredsstillende. Trafikkforhold/rekkefølgekrav Trafikketaten har uttalt at etablering av nytt kontorbygg vil føre til en økning av trafikk på den kommunale vegen. Fagetaten vurderer det slik at det forslåtte kontorbygget ikke vil kunne generere urimelig mye trafikk og at samlevegen til planområdet er akseptabel som kjøreveg, men den mangler fortau. Det anses som positivt at atkomstvegen som er felles for planområdet, 41/946, 41/916 og 41/917 blir opprustet. Side 8 av 13

9 Figur 9: Ønskelig med fortau på strekningen mellom pilene. Trafikketaten viser til reguleringsendring pl. nr som stadfester at Hopsnesvegen langs den aktuelle eiendommen og videre frem til gangtunnel under motorvegen skal oppgraderes med 2,5 m bredt fortau. Trafikketaten vil på bakgrunn av dette stille minimum rekkefølgekrav at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen Trafikketaten har senere uttalt at det må fremgå rekkefølgekrav at utbygger påtar seg ansvar for opparbeidelse av fortau på strekning mellom Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen Tatt i betraktning rekkefølgekravet finner fagetaten at det er urimelig at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på den nevnte strekningen. Tiltakshaver har sagt seg villig til å bidra med opparbeiding av fortau på overnevnte strekning og fagetaten anser dette som positivt. Fagetaten er enig i at det er ønskelig å inkludere i planen at det skal opparbeides fortau fra planområdet til undergangstunellen nordøst i området. Dette fortauet ligger i en tilgrensende plan som er under arbeid. Når det gjelder etablering av dette fortauet ser tiltakshaver at han kan bidra. Det er imidlertid et planjuridisk dilemma at så lenge det fremmes en mindre endring av plan, er det ikke anledning til å stille rekkefølgekrav som ikke krevd i gjeldende reguleringsplan. Side 9 av 13

10 Fagetaten anser at etablering av overnevnte fortauer er viktig med tanke på trafikksikkerhet og å tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter. Det er etter fagetatens vurdering viktig at det inkluderes i bestemmelsene at fortauer må være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for nytt kontorbygg. Universell tilgjengelighet Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring, jf. bestemmelsene i TEK 10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Barn og unges interesser Barn og unges interesser vurderes for så vidt ivaretatt, men etter fagetatens vurdering vil opparbeiding av overnevnte fortauer, i enda større grad ivareta interessene til barn og unge sett i en større sammenheng. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (kontor) ettersom planområdet ligger i rød støy sone og dermed anses tomten som uegnet for annen utbygging. Fagetaten anser at ett nytt bygg på tomten vil tilføre noe positivt i området ettersom det vil kunne fungere som en støyskjerm for boligene vest for planområdet. Fagetaten mener likevel at planforslaget er preget av at det er for mye som ønskes bygget i forhold til tomtens egenskaper. Planområdet ligger på en eksponert kolle og dermed vil bygget bli dominerende i terrenget. Etter fagetatens vurdering er ikke bygget i stor nok grad terrengtilpasset, samt at det bryter med bebyggelsesstrukturen i området. En helhetlig vurdering tilsier at byggets volum må reduseres for å sikre tilstrekkelig kvalitet både for prosjektet i seg selv og av hensynet til omgivelsene. Fagetaten viser til overnevnte avsnitt angående plantype og planprosess. Etter fagetatens syn ville det vært ønskelig med en grundigere planprosess med tanke på volum og tilpassing til strøkskarakter. For å sikre tilstrekkelig kvalitet for omgivelsene, blant annet opprusting av infrastruktur ville det vært mer ønskelig med en ordinær reguleringsplan hvor det blant annet knyttes rekkefølgekrav: Det må knyttes rekkefølgebestemmelse angående etablering av fortau på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen 50-58, samt fortau fra planområdet til undergangstunellen nordøst i området. Side 10 av 13

11 Dersom det gjennom den politiske behandlingen finner å anbefale forslag til mindre ending, er det etter fagetaten vurdering at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: 1. Byggehøyden må reduseres med 1 etasje til kote +32,0 2. Lengden på bygget må reduseres 3. Parkeringsdekning fastsettes til 6 plasser pr. 1000m 2 4. Det må stilles krav til overdekket sykkelparkering og garderobe fasiliteter for nye bygg med over 20 ansatte, i henhold til KPA. 5. Tilførselsvei f_v1 må være utført eller «sikret opparbeidet» før det kan gis brukstillatelse for nytt kontorbygg. 6. Plankartet må påføres byggegrenser. For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtak. Side 11 av 13

12 Anbefalt forslag fra fagetaten: Alternativ 1: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14, fremmes ikke følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesveien, Reguleringsplan. Arealplan-ID , vist på plankart datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Planforslaget må vurderes gjennom en ny reguleringsprosess, som ivaretar trafikksikkerhet og bedre strøkstilpasning. Alternativ 2: 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14, fremmes forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesveien, Reguleringsplan. Arealplan-ID , vist på plankart datert b. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser datert Planmaterialet oppdateres før kunngjøring iht. vedtaket og teknisk plankontroll/giskontroll. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 12 av 13

13 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Fagetatens forslag til bestemmelser, datert D. Forslagsstillers (plan)beskrivelse, datert E. Merknadskommentarer - del A datert del B datert F. Perspektiver, datert G. Snitt, datert H. Plan oversikt, datert I. Støyvurdering, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 13 av 13